玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁
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GS(14)@2016-03-16 15:32:592016-03-12 NM
今時今日，大富翁沒樣看，不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman，其實跟身邊朋友沒兩樣，屋邨出身，喜歡穿間條Tee配牛仔褲，目標是一年去4次旅行，覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人，他畢業不足10年已由零開始達至財務自由，靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路，現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是，他沒被金錢和安逸沖昏頭腦，仍記得自己有個夢想亟待實現。
不願上鏡的Starman，成長自單親家庭，媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計，已懂得自製筆記賣給同學，也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學，會考考不上。重讀那年遇到一位好老師，愛上了Econ，一年就讀晒A-level的課程，到預科就連大學的都學埋，結果高考成績好好，大學順理成章讀經濟及金融。」
股市大熱的2007年，Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作，過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙，不分晝夜，有時忙到沖涼都唔得閒，每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多，很快已學到不同的知識，建立了人脈。而且花紅可觀，每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙，他根本沒時間消費，扣除每月固定開支後，其餘全數儲起。
不炒細價股 鍾情REITs債
很多人認為，從事金融業的人都很會投資，甚至炒賣收入多過正職，但Starman寧可將時間花在工作上增值自己，也認為財富應靠複式效應累積，而非靠爆炸性投資，故從不沾手細價股，取而代之的是REITs（房地產信託基金）和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。
他認為，買REITs跟買樓差不多，但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間，然後每年坐享派息增長，他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘，回報不俗。「領展我最鍾意，由20蚊儲到現在，每次都以股代息滾存，及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目，開始抽調資金買債券。
「揀穩健的大公司，查Credibility（信用度），3年後還錢某程度上有保本概念，另外每半年派一次息，每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行，可融資到八成資金，即是實際付兩成錢就可賺到十成，當時回報是7厘，但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘，賺取中間的差價，3年已差不多回本。」
假設他以100萬元買入7厘息債券，一年收息7萬元，將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金，一年付息約1.04萬元，換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差，3年便已賺17.9萬元。他透露，這組合滾存多年，就成了他達至財務自由的關鍵，正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」，就是由此而來。
買住宅自用 投資揀工廈
一直渴望組織自己家庭的Starman，在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位，與女友拉埋天窗。完成人生大事後，正式踏上物業投資之路，抽調約150萬元與友人成立公司。
公司最先的投資項目，是購入一整層葵涌工廈進行大翻新，之後再將單位分契拆售，項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後，公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目，3年間完成了20個，遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡，而投資回報少則有五成，多則可倍數計。
工廈的「分契拆售」做法成功後，Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地，然後翻新成有機農莊，再間細至數百呎至千呎轉售；另外又買入接近邊境的倉地，興建有蓋倉庫，吸引國內外企業租用。他坦言，受惠於早年農地的低水價格，農莊項目的回報可達1倍至3倍，而倉地回報雖未及農地，但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫，公司連同其他周邊業務，累計總資產達數千萬元。
跟着Starman考察致富路
第一站：工廈
潛力所在：工廈罕為貴
未來工廈供應不會增加，反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等，令工廈買少見少，愈發矜貴。
樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行，創造出一定需求，而政府亦在2030年策略報告中提及，會更改工廈用途，鼓勵轉型。
眾多工商物業中，工廈入場門檻較低，目前部分區域仍處低水。
賺錢大法：改裝大翻身
在買入工廈後，由註冊認可結構工程師重新設計，將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位，再由律師進行「分契」，做到每個單位都有獨立樓契，然後再拆售。每個項目投資逾千萬，單是啟動金額也需數百萬，但可賺取的回報高達五成至數倍。
由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展，故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍，賺盡時間和成本。
Starman表示，改裝工廈非一般散戶能力所及，但他們仍可投資細碼工廈單位，價錢視乎地區及樓宇質素，租金回報約4至5厘，較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位，價錢最低只需50萬至60萬元（逾100平方呎），買家購入後可將單位交由發展商代出租，以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意，無論哪類工廈，按揭最多只可做四成。
投資心得：要有裝修
★工廈與住宅一樣，都是位置最重要，要留意該區交通是否方便，附近有否商場、地舖；工廈、商廈和人流是否集中。
★若單位買入時沒裝修，則客路非常局限，影響出租機會。若要花錢裝修，則要有心理準備地方大裝修費自然高，留意對投資回報的影響。
★一定要實地視察，留意單位附近及上下層的使用情況，若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層，單位有窗有獨立廁所會較易租出。
地區心水：看好西九
?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展，事關它是全港的最中心點，輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型，酒店及新商場進駐帶來動力，據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建，到時「話變就變」，潛力較大。
?大西北地區看好屯門，一來仍處低水，容易入手；二來將有港珠澳大橋等大型基建，加上接近前海新發展區，問題是升值需時不可速食。
?最好不要集中投資在同一工業區，可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地，以分散投資風險。
第二站：REITs+債券組合
組合優點：避開辣招
與投資物業差不多，但REITs好處是不用自己研究，有大集團計好數，衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高，且由大集團做按揭融資，投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。
部分REITs限制公司須將九成盈利作派息，根據往績年回報有5厘至8厘，比住宅租金回報更豐厚。
債券入場門檻雖較高，優質債約需20萬美元（約156萬港元），但債券回報不俗且穩定，買債3年後取回本金，某程度上是已保本；另每半年派息一次，年回報約7厘，若結合槓桿，回報可逾10厘。
投資心得：最緊要大
★REITs最喜歡領展（00823），另外是越秀房產（00405），它們的主要業務都是收租，比較穩陣。
★投資債券最緊要選大公司，有良好信譽便可。次級債入場費較低，約10萬元美元（約78萬港元），但風險相對較高。
★債券投資本身傾向保守，但引入槓桿就變得進取，一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿，要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意，即可以槓桿形式投資債券，提高回報，相反若其他投資都屬較進取的，就盡量不要使用槓桿。
第三站：農莊
潛力所在：現價低水
農地價格仍處低水，呎價約100元，加上翻新建築費，成本仍相對較低，但重售可賣500元一呎，計算成本在內回報有一倍以上。
農地不能承按，但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等，豐儉由人，銀碼相對其他市面上的物業細，有一定捧場客。
市場上不乏自用買家，很多是住市區豪宅的有錢人，住所雖交通方便，但孩子缺乏活動空間，會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。
投資者買來出租圖利，租客亦不少，幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。
賺錢大法：拆契出售
買下農地後翻新，將萬呎農地間為數百呎至千呎不等，配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示，此投資亦存在槓桿，因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售，另兼售後兩期的的農莊，但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後，再作後期發展。若計算槓桿在內，整個項目回報可達兩至三倍，但時間稍長，約需時一年。
跟工廈一樣，改裝農莊注碼大，不適合散戶，但一般投資者仍可購入這類拆契農莊，將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租，在指定年期內提供約5厘回報。
投資心得：自給自足
★選農地附近最好有公家路，次選是私人路。若附近只得私人路，事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路，若沒有交通工具直達可能影響吸引力。
★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力，另可加入額外服務，如設計及裝修、代購露營車等。
第四站：倉地
潛力所在：需求上升
本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源，但近年中港物流暢旺，集運愈發普及，導致需求上升。不過，預計未來倉地供應不會顯著增加，所以競爭將愈發激烈。
賺錢大法：分段興建
買入倉地興建大型密封倉庫，一般以數萬呎計，通常包括上落貨配套、保安系統及管理，然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若，分階段興建，先建起第一期出售大部分倉庫賺錢，待資金回籠後再興建後期，另留下約三分一出租，提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍，單計租金回報則超過10厘。
投資心得：交通大小
★位置最好接近邊境。
★貨倉太小不值錢，面積最小要兩萬平方呎。
★倉庫提供獨立水電錶，另要設有卸貨台、電卷閘，提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎，而且不用排隊卸貨，省回時間成本。
錢買不到的人生
月入六位數、坐擁千萬資產，對於很多人來說是遙不可及，但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功，這位過來人卻提醒，勿以財務自由為終極目標，否則會失卻人生意義。
「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標，但我覺得財務自由只是一個狀態，純粹顯示你的被動收入可抵日常開支，它不應成為一個人終身追逐的目標。」
當年他進入私人銀行做融資，每月有幾萬元收入，算是不錯，他卻看到危機：「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂，但好快就覺得個人好虛，無嘢做、無成功感、無下一步，咁做人仲有咩意思？所以財務自由最重要的不是唔使做，而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」
結果，他選擇了開設公司，建立自己的事業王國。他更透露，自己從小到大都喜愛大自然，可惜小時候沒機會接觸，故開公司後不忘拓展農莊業務，還自己一個心願。
成長自艱難的家庭環境，令現在Starman對家庭生活十分重視：「屋企夠使夠食就可以，我亦唔需要名錶名車，只希望幾忙都好，每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯，這樣的生活最幸福。」