反高潮 九龍塘賢文禮士低開 呎價$21,677 平同區新盤逾三成
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GS(14)@2017-04-22 10:48:27【本報訊】新盤近來以高價開售，反而九龍塘新盤呎價反高潮「低開」。華懋集團九龍塘賢文禮士，由於鄰近墳場，故首批50伙平均折實呎價21,677元，低過同區新盤三至四成，為近期罕有低開新盤，入場費約1,677萬元。記者：程俊華
華懋昨公佈賢文禮士首張價單，首推50個單位，單位間隔由兩房至四房，面積883至1,979方呎，定價1,806.03萬至5,202.47萬元，扣除3%的150天付款計劃優惠及4.25%印花稅折扣後，折實1,677.39萬至4,831.92萬元，呎價17,970至24,416元，折實平均呎價21,677元。華懋日前表明，賢文禮士定價會較同區系內雲門低。雲門2014年11月開售，首批折實平均呎價約33,000元，賢文禮士較其低開逾34%，而近期雲門一手成交呎價達37,795元。而距離兩個街口的The Grampian，一手呎價35,147元，賢文禮士低約38%。除一手外，亦平過樓齡15年的陶源近4%。華懋集團銷售部總監吳崇武形容，首批定價為「起動價」，比同區樓盤低開兩成，今次單位分佈最高只是去到6樓，之後加推的高層單位景觀更佳，望九龍仔公園，會加價10%至20%。他直言，部份單位低開是因為「望到少少風水寶地，有啲缺陷」。
■賢文禮士低層大單位寬敞，惟無景觀可言。 張柏基攝
入場兩房1,677萬
該盤入場單位3座2樓C室兩房戶，883方呎，折實樓價1,677.39萬元，呎價18,996元。單位對正香港兆基創意書院，全無景觀可言。而三房最平的2座3樓C室，1,517方呎，折實價2,832.98萬元，呎價僅18,675元，甚至平過將軍澳，但單位客廳、露台和主人房都是外望華人基督教永遠墳場。吳崇武指，項目即日開始預約參觀和收票，每票50萬元，最快下周開售。是次推售仍有大手買家優先，當中A組最少買兩伙，最少1伙為三房雙套或四房戶，買家可於揀樓時加入直系親屬。雖然賢文禮士低開，不過同系屯門琨崙將23伙貨尾加價，幅度5.3%至11.1%。價單顯示，海翡翠6號獨立屋，實用2,788方呎，加價882.5萬元，至8,824.8萬元，加幅11.1%。新地（016）屯門珀御首日沽清118伙後，加推68伙，折實394.88萬至641.16萬元，折實平均呎價13,330元，加價1%至2%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170422/19997573
同區紀雲峰蝕400萬離場
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GS(14)@2017-04-29 23:41:14■紀雲峰近年二手成交多屬蝕讓，跑輸大市。
壹鑾貨尾折實呎價由約26,980至34,800元，與同區二手市場差距不算大，指標屋苑禮頓山近期成交平均實用呎價36,498元，老牌豪宅雲暉大廈實用呎價亦達29,525元，擁有半山地段優勢的樂活道大碼物業，近期成交實用呎價17,402至22,464元不等。區內樓齡較新物業紀雲峰，近期成交實用呎價22,054元，為低層B室，1,451方呎，成交價3,200萬元，連使費蝕約400萬元離場。物業去年中亦錄得兩宗二手成交，俱屬蝕讓成交，市況慘烈。區內另一發售貨尾中的物業為樓齡7年的樂天峯，今年以來錄得4宗一手成交，成交價3,688萬至5,080萬元，實用面積1,279至1,281方呎，呎價28,835至39,657元。恒隆發展的藍塘道23-39洋房項目，去年錄得兩宗成交，39A號洋房10月份以2.883億元售出，登記買家為呂麗君，4,571方呎，呎價63,072元。25號A號洋房於11月初售出，作價3.018億元，4,571方呎，呎價66,025元，買家透過公司名義買入，涉及辣招稅項9,054萬元。區內全新項目包括嘉里旗下的重建項目山光道7A號，提供約110伙，主打兩房間隔，計劃最快今年第三季以現樓形式推出。英皇旗下英皇駿景酒店將重建為住宅，另外，服務式住宅奕蔭街17至19號提供68個單位，英皇表示大部份是開放式單位，傾向全幢出租。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170429/20005039
西營盤新樓較同區貴逾兩成翰林峰195呎開價472萬
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GS(14)@2017-05-06 11:38:07■樓花期長達29個月的西營盤翰林峰，毗鄰港鐵香港大學站。 李潤芳攝
【本報訊】近年被喻為「劏房聖手」的恒地（012），再推出市區遠期樓花新盤應市，西營盤翰林峰昨公佈售價，首批130伙，折實平均呎價逾2.61萬元，貴過同區指標屋苑寶翠園近兩成，而面積最細的開放式單位只得195方呎，入場費逾470萬元。項目下周二發售其中63伙。記者：程俊華 黃嘉銘
樓花期長達29個月的翰林峰，前身是西環大樓，毗鄰港鐵站及名校網優勢高開，首批130伙，大部份為開放式及一房單位，兩房戶只得9伙，實用面積195至427方呎，定價497.6萬至1,186.1萬元，發展商提供最多樓價5%折扣，折實472.7萬至1,126.8萬元，呎價22,263至30,300元，折實平均呎價26,129元。
恒地：稍後加推會加價
區內指標大型屋苑寶翠園，最新平均二手呎價21,977元，翰林峰樓花價較其高19%。而同區近年開售的新盤新世界（017）瑧璈，上月全盤沽清，平均呎價約21,000元，翰林峰亦貴逾24%。而翰林峰對上一條街，同由恒地發展、入伙3年的曉譽，最新二手呎價20,818元，翰林峰較其更高近26%。恒地營業（一）部總經理林達民表示，翰林峰定價克制，主要是想引起市場注意，稍後加推會加價，認為首批是八折價。發展商早前已表明，有低於500萬元「入場」單位，結果按價單顯示，只有9伙折實後低於「5球」。最平單位為3座8樓及9樓C室，為開放式戶，實用面積195方呎，折實售價472.7萬元，呎價24,241元。
開放式戶設8呎長玄關
最平的195方呎開放式戶，單位「一眼睇晒」，而且大廳及寢區可用空間只有約90方呎。一入門口更有一條長玄關，近8方呎長，足夠NBA前球星姚明（身高7呎6吋）瞓低有餘。發展商昨更立即公佈銷售安排，下周二推售63伙，其中20伙預留予購買2至4伙的大手客。項目今日開放示範單位予公眾參觀及收票，每張本票10萬元。此外，新盤繼續密密部署推售。地政總署最新資料顯示，上月共有4個住宅項目獲批預售，涉及3,489伙，創4年半以來單月新高。同時，有3個新盤涉及2,432伙新增申請預售，包括新地（016）深水埗南昌站上蓋的匯璽第3期，涉1,188伙；另同系將軍澳日出康城第4A期項目亦申請預售，涉及1,040伙。資本策略（497）屯門仁政街項目城．點，上月正式申請預售，提供204伙。
【市民意見】
■陳先生
老街坊陳先生：「翰林峰要近500萬先買到開放式單位係天價，發展商起劏房去遷就市場購買力，?家偏遠地區都要賣過萬蚊一呎，西營盤勝在交通方便。」
■尹先生
西環上班族尹先生：「用近500萬去買個開放式單位太細，呎價應該萬幾蚊先至值，樓價太貴，要儲夠錢上車係好絕望。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170506/20012413
【一口老味道】公廁後的茶餐廳cafe 取同區食材守護西營盤老店
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GS(14)@2017-05-13 01:34:15餐廳藏於公廁後，實在有點難以發現。
走過爹核里臨時公廁，基本上沒人會發現旁邊的小巷，若多走幾步，你會發現裏面竟藏着一間以茶餐廳為主題的咖啡廳，而且更堅持在西營盤「當區取材」的理念，支持香港品牌。
「Mr. S.Y. Punti」這餐廳名稱是結合了老闆背景及西營盤的文字遊戲，「SYP」是西營盤英文字母簡寫，又因老闆是大律師，在法庭裏「Punti」則代表本地話，即廣東話。老闆很喜歡六七十年代的茶餐廳文化，不過缺點是坐得不舒服，阿姐隨時拖地叫你縮腳，而食物及衛生方面都未必有西餐好，因此將茶餐廳與西式咖啡廳風格二合為一，提倡比較舒服及悠閒的飲食文化。
餐廳環境寧靜而懷舊，剛好抓住茶餐廳與咖啡廳的特色。
雜錦雲吞/水餃，小$42、大$52。
從名字及理念都知道這餐廳是中西合璧，就如西營盤一樣。西營盤是舊區，也有老闆喜歡的舊式香港文化，所以他選了這一區開店，而更重要的是要推廣本土特色。基本由餐單設計，選擇食材到店的理念方面，都想盡量保留西營盤或本地歷史的味道。除找不到的食材，店長盡可能支持西營盤區的食材供應者，如「友記麵粉廠」、「余均益辣椒醬」、樓上雜貨店「關興記」等等，當區街市或附近的上海店也是首選。
自家製芝麻湯圓配白牡丹白茶，$35。
店長搜羅了很多老香港品牌，都是各種菜式的重要靈魂。
食物方面，雜錦雲吞和水餃全屬自家製，雲吞加入了「永利威」的陳年花雕提升鮮味，永利威是香港老牌子酒廠，某些菜式也會用上它的紹興酒及玫瑰露。餃子皮則用上友記麵粉廠的麵粉，這是店長從小吃到大的老店，有質素保證。餡料如豬肉、鮮蝦等，也是每天到西營盤街市選購。其他如醬油炒腸粉、自家製芝麻湯圓配白牡丹茶、香煎蓮藕餅等等，通通都由西營盤當區的食材製成，吃得到新鮮手作的風味。甚至連咖啡，都由香港老牌咖啡烘焙廠「奧林比亞接臣」提供。店主表示，作為本地餐廳很想將本地文化帶入年輕人社群，更希望把爸媽爺嫲年代才吃到的東西推廣出去，好讓那些很珍貴卻已所剩無幾的「香港品牌」能給更多人認識。這家本地茶餐廳，位置雖然偏僻，但卻有着寧靜而懷舊的環境，頗適合年輕人或爸媽來吃一口香港味道，然後放鬆放鬆。
Mr. S.Y. Punti（本地茶餐廳） 地址：西環西營盤爹核里4號地舖記者：張佩君攝影：徐振國2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道，即like：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170510/20016040
名校拉高同區樓價
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GS(14)@2017-05-19 05:20:46【明報專訊】美國Zillow房地產信息平台列舉了優質學校附近住宅值得投資的兩大理由：
家長偏好名校區房屋 市場波動較低
一、優質學校同區的樓價較貴，家長也很注重學校排名，為了居住在評分較高的學校附近，他們願意出更高的樓價。已育有子女或正計劃生育的準買家，可以將此標準作為最重要的考慮因素之一。因此，評分高的學校會拉高該學區的房屋價格。即使沒有孩子，在一所好學校附近居住的花費也較高，基本上，學校的質量可以作為評判一個區域樓價的標準。
二、優質學校同區的房屋需求大，會減少房地產市場波動，即使在市場低迷時，名校區樓價都持續上升。例如2007年，《舊金山紀事報》一篇報道分析了一所優秀學校對房屋價值產生的巨大影響，「有兩個區域被一條街分開，一區有名校，另一區僅有一間普通學校，同一開發商在兩區都興建了相同的房子，名校附近的樓價卻高出另一區10萬美元」。
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7384&issue=20170519
同區環宇2房 二手入場費650萬
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GS(14)@2017-07-08 21:15:23http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2967&issue=20170708
【明報專訊】長實地產（1113）荃灣海之戀．愛炫美最大賣點為前臨藍巴勒海景，不過，項目樓花期長約兩年。買家若想即買即住，該區亦有多個大型屋苑可供選擇。樓齡較新有同系發展姊妹盤環宇海灣，2房入場費約650萬元，實用面積482方呎起。
事實上，環宇海灣上月剛過3年額印期，陸續有單位於二手市場放售。屋苑提供2房至4房單位，各類單位面積均較愛炫美細，加上樓齡及位置因素，樓價亦較低。區內代理表示，屋苑目前約有30個放盤，2房及3房入場費分別約650萬或850萬元。
屋苑首宗二手成交為3房單位。市場消息指，環宇海灣3座高層C室，實用面積694方呎，原業主2014年5月以602萬元買入單位，新近以822萬元易手，實呎11,844元，原業主帳面獲利220萬元或37%。此外，屋苑亦錄兩房戶成交，7座高層E室，實用面積498方呎，以733萬元易手，實呎14,719元。原業主於2014年6月以579.6萬元購入，是次轉售帳面獲利約153.4萬元或約26%。
[睇樓手冊]
63 Pokfulam開放式最貴859萬平均呎價2.9萬 貴同區逾一成
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GS(14)@2017-07-09 03:52:27■西營盤新盤63 Pokfulam首批70伙折實平均呎價近2.9萬元。
【本報訊】酷愛將樓盤劏到盡的九建（034），旗下西營盤新盤63 Pokfulam昨公佈首批70伙價錢，折實平均呎價近2.9萬元，貴同區新盤翰林峰超過一成，最貴開放式單位折實價高達859萬元。發展商指項目只提供最高七成一按予建期買家，明顯收水喉，但該方案無標明息口更值得留意，有意採用者需慎重考慮加息風險。記者：陳東陽 陳家雄
自稱與英倫建築一脈相承、三房戶細房只得33方呎的西營盤63 Pokfulam昨開價，首批70伙以定價計平均呎價高達3.2萬元。首批單位實用由209方呎至494方呎，戶型涵蓋開放式到三房戶，全部處於19樓或以下，定價介乎639.3萬到1,711萬元。
最平開放式賣575萬
發展商提供4種付款辨法，當中60天即供最高10%折扣，扣除優惠後，折實平均呎價28,872元，仍然貴同區恒地（012）兩個月前推售的翰林峰逾一成。縱使如此，九建市務及銷售部總經理楊聰永堅稱樓盤性價比高，介紹為「蘇州艇價」，意指蘇州過後無艇搭，但實情是高價開。入場戶最平1座6樓E室，開放式209方呎單位，折實575.4萬元，折實呎價2.75萬元。至於發展商亦自嘲為「超級三房神則」的2座E室，最平6樓單位折實呎價25,980元，換言之只有33方呎的最細房間價值85.7萬元。對照今年5月開價的翰林峰入場戶，195方呎開放式折實賣472.7萬元，63 Pokfulam面積略大，但樓價貴足足「一球」。63 Pokfulam最貴的開放式單位2座19樓A室，實用275方呎，折實價高達859.1萬元，而折實600萬內的單位僅有3伙。至於同區指標屋苑寶翠園及縉城峰，近期二手平均實用呎價介乎2.35到2.25萬元，63 Pokfulam貴至少兩成。
按揭方案無標明息口
向來以付款辨法取勝的九建，今次63 Pokfulam附帶的高成數按揭亦未見競爭力。發展商只限採用建築期付款辨法的買家在入伙前申請最高樓價七成一按，最長25年，買家需要提供文件證明還款能力。樓按「唔包上會」，更需要留神的是發展商在價單內無確實標明息口，僅指首兩年按息會參照屆時市場上一般銀行按揭利率，至於往後23年利率無片言隻語提及。楊聰永指，初步打算參考系內其他樓盤的慣常處理手法，兩年優惠期屆滿後將按息提升2厘到3厘。項目周六將開放示範單位予公眾參觀及收票，每票20萬，最快下周賣樓。
【市民意見】
■許小姐
許小姐：「呢度冇乜大型屋苑，二手冇乜盤，好多人係住，唔係炒，成交都冇乜，所以這個新盤仍然可以吸引唔少區外人。」
■潘太
潘太指開價不吸引，項目三房實用494方呎，其中兩個細房分別33及39方呎，「好似廁所咁……我個廁所都有30呎啦！」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170707/20081655
喜遇突擊開價 實呎1.7萬推68伙 貼近同區二手 1房入場費418萬
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GS(14)@2017-08-28 13:58:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8291&issue=20170823
【明報專訊】繼太子逸新、葵涌豐寓相繼推出並同樣沽出逾九成單位後，市區納米新盤再度出擊。英皇（0163）與市建局合作的長沙灣單幢盤喜遇，突擊公布首批68伙售價，佔全盤單位總數136伙的五成，整批平均折實17,167元，與同區二手物業如ONE MADISON、曉悅等相若，屬貼市價水平，最快下周推售。
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明報記者 謝穎怡、林尚民
樓花期約16個月的喜遇，昨日突擊一次過公布命名、上載樓書、公布首張價單，及開放示範單位予傳媒參觀。喜遇首張價單涉及68伙，分佈於5至28樓，實用285至410方呎，當中66伙為實用285至321方呎1房戶，兩伙為實用404及410方呎的2房戶；以定價計，平均實呎18,263元，發展商提供的直減折扣不多，只有6%即供折扣，整批單位折實平均為17,167元。
優惠不多 最高直減折扣6%
喜遇是次開價，與同區另一早前售的納米盤AVA 61的首張價單折實平均實呎20,282元相比，便宜近15%。若與同區較具知名度的二手屋苑ONE MADISON、曉悅等的平均實價17,600至18,200元相比，喜遇開價屬貼近市價水平。就價單所見，首推入場費最低單位為實用299方呎5樓E室1房戶，定價444.7萬元，扣除最高6%折扣後的折實價為418萬元，折實實呎13,981元。英皇執行董事張炳強稱，喜遇首張價單屬「小確幸價」，項目最快今日收票及開放示範單位予公眾參觀，每張本票15萬元，不設大手優先，最快下周推售，若反應理想會按原價加推餘下68伙。張續稱，稍後會部署開售屯門冠發街14幢洋房項目，正待批滿意紙。
英皇：不設大手優先揀樓
喜遇提供的單位，實用由264至410方呎，單位管理費每實呎3.97元；另物業3樓設有5伙連平台特色戶，睡房外連平台，平台面積則由32至258方呎。英皇是於2015年3月力壓12家財團，成功投得上述福榮街項目，為英皇首個市建局住宅項目；市場當時估值約2.17億至2.49億元，每方呎樓面價約4000至4600元。
另資策（0497）屯門新盤城‧點，昨獲批出預售樓花同意書，集團執行董事方文彬表示，項目會盡快上載樓書和公布銷售詳情，希望如期於本季內推售。城‧點預計2019年9月落成，樓花期約25個月，單位總數204伙。
資策屯門城‧點料短期出閘
城‧點市場定位與資策同系銅鑼灣yoo Residence相若，將打造為精品住宅，戶型以開放式至兩房為主。資策是於2014年8月，以4.271億元投得該地皮，以可建樓面逾8萬方呎計，每方呎樓面地價5307元。
天晉兩房突破900萬 貴絕同區二手
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GS(14)@2017-09-21 10:06:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8488&issue=20170921
【明報專訊】新地（0016）將軍澳日出康城晉海開價後，同區二手私宅即錄破紀錄成交；利嘉閣聯席董事梁敬嚴表示，天晉6座高層C室，屬實用面積539方呎兩房戶，新近以923萬元成交，實呎17,124元，做價除創天晉同類兩房新高外，相信亦為將軍澳二手兩房單位首次突破900萬元。
梁續稱，上述天晉單位原業主，早於2011年11月以504.2萬元一手購入單位，持貨近6年，帳面獲利418.8萬元或83%。事實上，同系天晉2期連平台兩房戶，約一周前才以890萬元成交，一度為天晉系列兩房戶新高價，有關單位為實用面積523方呎另177方呎平台的1A座6樓A室，實呎17,017元。
顯明苑實呎逾1.4萬 貴過晉海
將軍澳同區居屋顯明苑低層01室，屬實用面積216方呎開放式戶（建築286方呎），獲用家於自由市場以308萬元購入，實呎14,259元（建呎10,769元），較晉海首推208伙的平均折實實呎12,788元，高出約一成；資料顯示，原業主於2003年12月購入單位，當時以34萬元（未補地價）成交，相信獲利不俗。
二手市場亦連錄額印稅SSD鬆綁貨易手個案。利嘉閣助理分區經理黃永全表示，元朗蝶翠峰11座中層H室，實用面積518方呎（建築684方呎），屬兩房間隔，外望市中心景，業主原開價約505萬元，微減9萬元或約1.8%，終以496萬元獲首置客承接，實呎9575元（建呎7251元）。黃續稱，原業主2014年3月以350萬元購入，持貨3年，轉售帳面獲利146萬元或約42%。
另市場消息指，大埔嵐山6座中層A室，屬實用面積195方呎開放式戶，以320萬元售出，實呎16,410元；原業主2014年以約205萬元一手購入單位，持貨3年，額印鬆綁後易手，帳面獲利115萬元或56%。
瑧璈1房呎租72元 屋苑新高
新世界（0017）近期開始入伙的西區新盤瑧璈，市場消息指，近月來已累積錄得逾20宗租務成交，其中29樓實用面積346方呎D室1房戶，最新以月租2.5萬元租出，折實呎租逾72元（之前成交呎租介乎51至69元），為項目暫時新高水平；以業主去年8月購入價848.4萬元計，扣除管理費等開支前，獲租金回報率約3.5厘。
屯門THE PARKVILLE實呎1.38萬 低同區城‧點8% 兩房588萬入場
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GS(14)@2017-09-24 13:05:36http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7795&issue=20170923
【明報專訊】新世界（0017）副主席兼總經理鄭志剛（圖）日前表示，現正研究推出大學畢業生首置計劃後，旗下被視為有機會成為試點的屯門THE PARKVILLE，突擊以折實平均實呎13812元首推65伙，除比同區新盤城‧點首批折實平均實呎1.5萬元低8%外，亦略低於同區瓏門二手實呎1.4萬元。新世界強調，稍後會公布有關大學畢業生首置貸款詳情。
明報記者 林可為
位處屯門鄉事會路88號的THE PARKVILLE，樓花期長約10個月，單位總數僅100伙的單幢盤，但因鄭志剛表示有機會成為集團協助大學畢業生上車的試點盤而成焦點，並於周四晚突擊上載樓書。鄭日前指，計劃目標協助畢業後2、3年的新畢業生上車，構思包括超低首期，如只需付數十萬元便可入場購買的500萬元私樓。
大學畢業生上車計劃稍後公布
不過，據THE PARKVILLE價單顯示，暫未見任何有針對大學生的優惠。新世界只表示，有關專門為大學畢業生推出的首置貸款計劃，詳情稍後公布。
THE PARKVILLE在荃灣愉景新城商場只設立展銷廳，並未有打造示範單位，今日向公眾開放。
該盤首批65伙，分佈於3至27樓的標準樓層，並未包括全盤面積最細、位處2樓的兩伙實用200餘方呎連平台開放式戶；首批單位平均實呎17,649元，新世界提供最高21%直減折扣（3%即供、3%新世界會會員優惠、15%稅項折扣；另購買3、4房大單位買家，額外再減18.8萬元），令整批折實平均實呎降至約13,812元。
主打2房至4房吸換樓客
值得一提的是，THE PARKVILLE提供的單位，並非坊間現時相當盛行的300方呎以下納米單位。
樓盤目標客源以換樓家庭為主，標準戶實用面積422至843方呎，間隔為2、3、4房，故入場門檻較以開放式戶折實入場費288萬元起作招徠的同區新盤城‧點為高。
「財仔」提供最高八成半一按
THE PARKVILLE入場費最低的是3樓實用422方呎B室兩房戶，扣除21%折扣後、折實價為587.8萬元（折實呎價13,930元）。至於最大一款實用843方呎4房戶，最低消費為8樓A室，扣除21%折扣和18.8萬元直減樓價優惠後、折實價為1078.4萬元（折實呎價12,793元）。
新世界是次亦透過同系財務公司，為買家提供最高佔樓價85%的一按，最長還款年期30年；首3年息率為P減2厘計、其後為P減1厘（上述P以5厘計），申請人士需提供文件證明還款能力。
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