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報告稱香港首季二手房價升5% 空置稅難解根本問題

盡管春節是香港樓市的傳統淡季，但卻無阻香港樓市的升勢。根據美聯物業報告，今年第一季香港二手樓價升幅達到5%，是三年以來升幅最高的第一季。隨著樓價不斷上升，有市場人士提出應該征收“空置稅”。但多名分析人士認為，香港住房空置率僅為3.7%，即便征收也難以解決根本房屋供應不足的根本問題。

二手樓價升幅達5%

美聯物業發布報告稱，根據美聯樓價指數計算，今年首季，二手樓價升幅達到5%，是自2015年後樓價升幅最高的首季，也是自2016年第三季後的最大單季升幅。首季之後，樓價升勢尚未停止，根據最新“美聯樓價指數”報165.92點，今年以來香港樓價進一步累升5.66%。

從銷售量的角度來說，綜合一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，今年首季香港一手房賣出3823套，環比回升約8.2%，但仍創下近5個季度第二低，其中原因主要是今年首季全新一手房推盤量僅僅為2700多套，環比大跌38.4%，更創下3年新低。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，香港樓市推盤量少但銷售量反而增加，反映市場購買力充足，新盤銷情理想，今年首季全新一手房已售出近2000套。

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，今年首季二手樓價節節攀升，主要是受到一手房溢價升勢帶動，而實際上，近年一手房的溢價與二手房的走勢成正比。

隨著一手房市場不斷攀升，很多房地產開發商定價都很進取，新盤溢價由2016年首季的0.7%，到今年首季已經達到18.7%的水平，創下自2013年第二季以來近19個季度的新高。

劉嘉輝稱，春節原本是樓市的傳統淡季，事實上，香港已經放寬雙倍印花稅（DSD）退稅期限，由半年延長至一年。此舉對於有換樓需要的市民有利，釋放二手供應，令很多市民換樓的活動更加活躍。近兩個月，二手中上價住宅物業的交易量比中小樓盤更好。單以註冊量來看，近兩個月700萬港元或以下的住宅物業的成交仍然占絕大多數。

布少明稱，香港房屋政策的適度彈性有助於活化樓市，直接令有置業需要及能力的市民受惠，希望香港特區政府將註意力集中於供應管理，而非壓抑需求，並適時調整措施，推出有利市民置業的政策。

空置稅難以解決根本問題

近日，有香港地區官員透露，正在研究措施如何釋放空置單位，而空置稅是研究範圍之一。

美聯物業稱，香港地區住宅空置率只有3.7%，是歷史新低。截至2017年底，超過9000個已落成但尚未售出的單位中，未曾推出或自用的僅有2460套，僅占26.7%；有4650套是已發售項目的貨尾，占整體約50.5%；已做出租的約2090套，占比22.7%。這說明，近年已落成物業的空置問題並不嚴重，預計即使推出空置稅也很難大幅增加供應。

美銀美林報告稱，空置稅只是針對一手市場，其中以興建中、高檔住宅但銷售執行能力較低的發展商影響較大，但對豪宅銷售影響有限，如果空置稅稅率溫和，發展商也會隨時將相關成本轉嫁給對價格敏感度較低的豪宅買家。

有分析認為，香港樓市的根本問題，在於香港土地供應嚴重不足。

不過，香港樓市價格盡管不斷上升，但出現系統性風險的可能性不大，主要因為樓市的泡沫和系統性風險往往是由過多的債務造成。但香港地區主要上市發展商負債比率屬於全球最低，平均僅為15%至20%，而香港地區按揭貸款的違約比率僅為0.04%，屬於比較低的水平。

海南發通知繼續嚴格調控房地產市場 防止炒作和哄擡房價

海南省住房和城鄉建設廳4月16日發布通知要求，各市縣房管(住建)部門要對本轄區內所有房地產開發企業和中介機構進行約談，督促其依法依規銷售。各房地產開發企業和中介機構要組織從業人員對“房八條”等政策進行學習，防止任何形式的宣傳炒作和哄擡房價行為，要疏導排隊購房行為，要將有關要求傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。

通知全文如下：

各市、縣、自治縣人民政府：

為貫徹落實習近平總書記在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會上的重要講話精神以及《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（以下簡稱《意見》）有關要求，保持我省房地產市場健康穩定，現將有關事項通知如下：

一、強化主體責任，落實量價調控目標

各市縣政府要切實擔負起房地產市場調控的主體責任，嚴格執行國家和省政府有關穩定房地產市場的政策措施，各市縣要繼續嚴格按照我廳下達的調控目標進行調控。對落實調控目標不力、量價仍上漲過快的市縣，我廳將提請省政府進行約談問責。

二、嚴格執行“房八條”，強化審核和問責機制

各市縣政府要嚴格執行《關於做好房地產市場工作的通知》（瓊建房〔2018〕81號，以下簡稱“房八條”）有關規定，要堅決杜絕弄虛作假行為。對審核把關不嚴，甚至與中介機構或購房人串通違規銷售、規避限購政策的政府工作人員，各市縣要依法依規進行嚴肅處理，並將有關線索移送紀檢部門，對其單位、分管領導和主要領導進行問責。

三、加強屬地管理，防止炒作和哄擡房價

各市縣房管（住建）部門要對本轄區內所有房地產開發企業和中介機構進行約談，督促其依法依規銷售。各房地產開發企業和中介機構要組織從業人員對“房八條”等政策進行學習，防止任何形式的宣傳炒作和哄擡房價行為，要疏導排隊購房行為，要將有關要求傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。

四、組織督查和明察暗訪，使政策落實到位

我廳將聯合省紀委派駐組一同組織相關人員對各市縣執行“房八條”情況、房地產市場波動情況進行不間斷督查和明察暗訪。對執行政策不力的市縣政府、房管（住建）部門責任人員，我廳將提請省政府進行約談或問責。

五、開展專項整治，嚴厲打擊違法違規行為

各市縣房管（住建）部門要繼續組織開展房地產市場秩序專項整治，加大巡查力度，重點打擊利用“房八條”以及中央新政惡意炒作、哄擡房價以及弄虛作假購房的違法違規行為，發現一起，查處一起。對違法違規的房地產開發企業、中介機構及其從業人員要依法依規給予最嚴厲的處罰，直至清出海南市場。

六、加強輿情監控、引導和預警，銷售數據每日一報

各市縣房管（住建）部門繼續加強與宣傳、網信、公安、工商等單位的溝通協作，加強輿情監控和輿論引導，對不實信息進行預警和查處，及時澄清，正面引導，穩定市場預期。同時，各市縣商品住宅銷售數據要每日一報，我廳匯總後將及時上報省政府。

深圳“三價合一”滿月 樓市調控加碼房價“19連跌”

調控加碼之後的深圳樓市迎來了房價“19連跌”。深圳市規劃和國土資源委員會最新發布的4月份樓市數據顯示：全市二手住宅成交量較上月雖有上升，但較去年同期下降6.41%，一手住宅均價連續19個月下降，打擊投機炒房、防止資金違規流向房地產市場效果初顯。

為了遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評高貸”現象，3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發布規定，商業銀行辦理房屋貸款業務，要以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。這意味著深圳二手房交易中涉及的房屋真實成交價、網簽備案合同價、銀行貸款評估價三個價格將不再各自獨立計算。

業內人士告訴記者，過去交易雙方通過報低價格來避稅，或者通過提高銀行評估價變相降低首付比例的行為，在新政實施後將難以實現。記者調查發現，新政對一手住宅的影響雖然不大，但增加了一些二手房置業者的購房成本，二手房市場部分置業觀望情緒較濃厚，部分片區業主賣房熱情也有所下降。

一名中介人士給記者算了一筆賬，假設一套房屋實際成交價為600萬元，網簽備案合同價定為500萬元。“三價合一”政策實施前，銀行貸款評估價可達600萬元，按首套房三成首付計算，買方需支付180萬元首付；政策實施後，銀行貸款評估價只能取較低值的網簽備案合同價，按500萬元的七成計算可貸款額為350萬元，買方需要支付的首付為250萬元。相較之下，首付增加了70萬元。如果購房者想要像政策出臺前貸那麽多款，則需要多支出二三十萬元的稅費。

深圳龍華水榭春天的業主小張，年初因為孩子要上幼兒園，本來考慮將房子出售然後換到福田百花片區居住，一個多月的時間里看了20多套房子，正準備出手，“三價合一”的政策出來後，他買房要多出幾十萬元的稅費，只好作罷。

“去年4月，我們片區每帶看16次左右能有一套房成交；今年4月帶看成交比明顯下降，大概每帶看27次才能成交一套房。”深圳南山麒麟花園商圈的地產中介李先生告訴記者，片區內近期二手房成交量較去年同期下降15%，除了置業者觀望情緒濃厚之外，業主掛牌套數下降了三分之一，甚至出現了學位房房源斷檔現象。

此外，根據深圳中原研究中心監測，4月9日至22日，除福田區之外，全市二手住宅報價連續兩周下調。

根據深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據，4月全市共成交5897套二手住宅，環比上升4.89%，同比下降6.41%。業內人士表示，深圳樓市二手房成交量大約是新房的3倍，早已進入“存量時代”，“三價合一”的殺傷力很大，必然會導致二手房交易下滑。由於成交數據的滯後性，目前效果還沒有完全體現出來。

由於稅費增加較多，也有部分置業者將目光轉向了新房市場。數據顯示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均價為54169元/平方米，環比下降0.03%，同比下降0.82%；成交套數1934套，環比下降4.68%。2016年10月深圳實施調控政策加碼限購、限貸，目前深圳樓市仍延續了該輪調控的趨勢，新房價格連續19個月下降。

此外，深圳也在加快構建“租購並舉”等長效機制。深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，作為人口快速流入的超大城市，深圳約有80%的住房為租賃房。目前，國企、開發商、專業租賃機構、村集體股份有限公司、政府、銀行等多方爭相進入租賃行業，力求提高租賃服務品質；政府也在加大租賃房源供給，並通過金融創新、稅收優惠、財政補貼等方式，培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場健康穩定發展。

北京限房價項目銷售辦法出爐！部分將收作共有產權房（附解讀）

北京市住建委起草了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》），現正式向社會公開征求意見。

《通知》的目的是切實保障限房價項目的住房是用來住的，規定：限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高於85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房↓↓↓

征求意見稿全文

關於加強限房價項目銷售管理的通知

（征求意見稿）

各有關單位：

為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進本市房地產市場平穩健康發展，根據《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門<關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若幹措施>的通知》（京政辦發〔2016〕46號）和《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）等文件規定，現就加強本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目中可售住房的銷售管理通知如下：

一、本通知所稱限房價項目，是指按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。

二、在限房價項目辦理施工許可後，由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心（以下簡稱“市保障房中心”）對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。

三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（以下簡稱“銷售限價”）與評估價之比不同，分別按以下方式銷售：

（一）比值高於設定比例的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易；

（二）比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額；

（三）設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

四、市保障房中心收購限房價項目時，應與開發建設單位簽訂收購協議，明確各自權利、義務，並應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。

五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）執行。

七、本通知自發布之日起實施，所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）不一致的，以本通知為準。

北京市住房和城鄉建設委員會

專家解讀

清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授表示：本《通知》的發布，應該說是給出了一個探索性的解決方案，有許多亮點:

一是積極落實“房住不炒”定位，審慎施策促進市場穩定。《通知》規定，如果限房價項目銷售時與周邊商品房價差不大的時候，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為普通商品房。如果價差較大時，則由政府相關機構統一收購後按共有產權住房的供應規則銷售。價格穩定的信號預期傳導非常明確，又不失差異化管理的靈活性，值得肯定。

二是通過梯級過濾匹配機制的設立，將共有產權模式應用拓展到市場供給，使其不再局限於住房保障領域的應用，實現了住房保障、住房支持和住房市場的自然銜接，是完善住房供應體系的一個創新性探索。

三是設定的轉化及共有比例合理而富有彈性。《通知》明確了當前限房價項目收購轉化為共有產權住房的設定比例為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整，是建立在根據市場實際狀況進行必要調整的更加富有彈性的制度。

四是可操作性強，比較好的兼顧了各方主體的利益。因為是按照土地出讓協議中約定的房屋限價收購，且“應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款”，還可以在收購協議中通過平等協商做出進一步的約定，讓收購的公平性更有保障。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波：《通知》 “雙防雙保”，扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。

收購價差較大的限房價項目轉化為共有產權住房，除了保障真正需要“住”而非投資獲利的居民家庭，《通知》還通過項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售共有產權住房，較好地落實了“職住平衡”。

另外，《通知》還規定，具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩余房源的，可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的大戶型住房，還可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。這種做法，反映了對改善性家庭住房需求的兼顧，我認為不僅是必要的，而且是科學的，因為隨著經濟的發展和居民家庭收入的提高、二孩兒政策的放開等，確實有一定數量的家庭需要改善住房條件，政府住房政策也應給予合理的支持。

中央財經大學法學院院長尹飛：《通知》收購差價較大的限房價項目轉化為共有產權住房的做法，符合法律規定。

共有產權住房是政策性的商品住房，限房價項目也具有政策性。收購部分限房價項目作為共有產權住房，打通了限房價項目和共有產權住房的通道，不但本質上都是具有政策性質的住房，而且是之前推出的共有產權住房的“政策性”的深化和精準化，能夠更好地滿足包括剛需和改善性家庭的居住需求。

北京房協副會長、秘書長陳誌：《通知》合理制定了有關規則，較好地兼顧了各方利益。

關於《通知》，我談兩個方面的認識：一是關於暫定85%的設定比例；二是關於收購轉化項目保障房中心十個月結清收購款。

1.關於暫定85%的設定比例，我認為這個比例的掌握是適度的、合理的。

為什麽部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產生較大差價？我想原因有以下幾個方面：一是政府推出這個土地出讓方式，是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”，所以有必要適當壓低住房銷售限價；二是為引導項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價，扼制房價上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價，特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房，銷售限價主要是參考了周邊二手住房當時的成交均價。從我市房地產市場運行的實際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%，充分表明了限房價項目銷售限價對引導住房價格趨於理性確實發揮了積極的作用。

2.關於收購項目保障房中心10個月內結清收購款，充分體現了對開發企業合法權益的尊重。

社科院：去年土地成本占房價比重提高 或促房價上漲

中國社科院副研究員王業強今日表示，2017年土地購置面積扭轉了2014年到2016年三年的負增長，土地成交價款比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格繼續大幅上漲，同比漲幅29%。這使得土地成本占房價的比重進一步提高，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

中國社會科學院於5月14日上午舉行2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會。該書執行主編王業強副研究員介紹了有關情況。

對於2017年中國房地產市場存在的一些突出問題，王業強表示，有以下幾個方面：

（一）房地產市場受到強力的政策調控，長效機制亟待建立。自從2016年中央經濟工作會議提出房子是用來住的，不是用來炒的這樣一個基本理念之後，全國房地產市場，有100多個城市實行了限制的政策，包括限價、限購等等五限政策，剎車式的短期調控效果雖然比較明顯，但是不能夠長久為之。

同時，2017年十九大、中央經濟工作會議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，也說明房地產調控政策由短期調控政策向建立長效機制轉變這樣一個大的趨勢，房地產長效機制亟待建立。

（二）去庫存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。房地產去庫存的效果2017年比2016年降低了1億個平方米，去庫存的效果非常明顯，但是同時可以看到2017年房地產分城施策的政策影響下，待售面積下降幅度是15.3%，近年來增幅較大。

但是從不同的物業類型來看，可以看到住宅的待售面積降幅較大，同比降幅達到25.1%，3月營業用房是4.0，辦公樓的待售面積基本持平。但同時從不同城市規模來看，40個大中城市的商品房銷售面積減少了2.0，而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個億。同時2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由於中小城市商品住房的銷售所貢獻的。

對2017年60個主要城市的新流入人口進行了統計，約占全國總人口的50%，一方面是大中城市銷售面積減少，其他的城市是銷售面積增加，同時中小城市人口還是向大中城市進行流動，所以這是一個矛盾，同時由於拆遷所帶來的補償性住房需求的集中釋放，不同於人口流入所帶來的住房需求的增加，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

（三）土地價格的持續大幅上漲，成本推動房價上漲的風險增加。可以看到2017年土地購置面積扭轉了2014年到2016年三年的負增長，土地成交價款也比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格繼續大幅上漲，保持著自2013年以來第五年兩位數的增長，同比漲幅29%。

商品房銷售價格漲幅的大幅回落，但是土地成交價格漲幅不斷地擴大，也使土地成本占房價的比重進一步提高。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

（四）個人按揭貸款的負增長導致開發商融資成本上漲的壓力增大。在資金來源來看，可以看到國內貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預售款以及個人按揭貸款的增速是下降的。個人按揭貸款的增速從2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對於房地產企業來說，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來房地產市場出現成本推動型的房價上漲。

（五）房屋租售價格失衡，住房租賃市場的發展方向需明確。統計了國際上的租金收入比的合理標準是不超過30%，從國際經驗來看，房屋租售比合理區間應該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價格漲幅是2.9%，明顯低於住房銷售價格的漲幅。房價的比重相對較低，大幅增加租賃市場供給，有可能進一步導致租售價格進一步失衡。

社科院：預計今年房價保持平穩回落 一二線城市或探底

中國社科院副研究員王業強今日表示，總體來看2018年將成為本輪房地產市場的低點，房地產市場整體將呈現下行運行的趨勢。受銷售回落的影響，預計2018年房地產市場價格全年將保持平穩的回落。一線熱點和二線城市有可能會率先探底，三四線城市仍保持一定的熱度，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。

資料圖：房地產開發項目。

中國社會科學院於5月14日上午舉行2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會。該書執行主編王業強副研究員介紹了有關情況。

王業強對2018年租售房地產市場做出展望。他表示，從不同的市場來看，2018年地價的變化將以溫和上漲為基調，同時房地產市場價格機制加快建立，而一線風險防控任務依然艱巨，三四線城市變化必須加以關註。同時三四線主要是表現為結構性矛盾，應該以穩定為主，同時密切關註市場的動態，嚴格防控少數城市可能出現的投資需求擾動市場的價格信號。

建立與新興產業、新業態相適應的供給制度和供給方式，有助於工業用地市場的平穩運行，工業用地的市場需求和地價將受到新興產業發展的影響，多地在積極探索新興工業用地供給制度和方式，將有助於工業用地市場的平穩運行。

從個人住房信貸市場來看，預計是2018年房地產市場調控政策將維持平穩，出現過熱勢頭的城市政策將收緊，總體來看房地產市場經過過去幾年的大幅上漲，將進入調整期，個人住房貸款業務增長也將隨之放緩，同時市場化成本上升的推動下，貸款利率將繼續上行。從調控政策來看，應該是維持總體穩定的趨勢。

從短期來看，為達到穩定市場的預期效果，相關的短期限制的政策不會放松和退出，從長期來看需要進一步改進土地供給、租售並舉、房地產調控等政策，逐步取代限購限貸等短期的調控政策。從個人貸款的增速來看，增速將繼續放緩，由於需求層面銷售面積的持續下滑，疊加限貸政策的收緊，個人住房貸款總體需求將有所萎縮，從供給來看，個人住房貸款的增量和結構都將受到統一的監管，法人信貸需求將有一個明顯回升的過程，房貸資金供給將進一步受到影響。

同時，個人住房信貸利率仍有進一步上調的空間，從國外一些經濟體都在收緊撥備政策包括美國的加息和縮表的業務，對我們國家貨幣政策也有一定的影響，同時企業部門信貸需求將回升，信貸規模緊張的局面將維持，有可能推動了個人住房貸款繼續上行。

投融資方面主要受的影響，一個是房地產市場的重大變革，比如說土地拍賣引入競自持、競配套和搖號拍賣這樣的機制。二是房地產市場的限購限貸、限售限價以及限商成為各個大中城市主流的調控方式。三是共有產權和租賃房屋的大量供給。從房地產投資的趨勢來看，投資是保持溫和下行，投資結構有可能進一步調整，預計2018年房地產投資將進入下行的通道，從溫和下滑的態勢，未來有可能加速下降，投資結構面臨重大調整，在融資業務當中穩中偏緊、風險防範成為首要的任務。

從住宅市場來看，一個是住宅銷售面積進一步減少。由於2018年全國棚戶區改造比2017年完成量將減少意味著棚改的安置對住房銷售尤其是對三四線城市銷售影響非常大，這種正向的拉動作用將逐步減退。二是住房開發投資增速下降，預計2018年開發投資的增速也是將下降。由於考慮近兩年新開工面積持續增加和地價較快上漲，預計全年開發投資的增速仍將維持在5%左右。住宅價格是穩中有降，從房地產景氣循環周期來看，房地產市場一系列的指標都顯示市場進入景氣下行的一個階段，市場有下行調整的一個內在動力，預計2018年住宅市場也將呈現周期性下行調整的特征，住宅價格出現穩中有降的可能性較大。

總體的判斷，我們對2018年中國房地產的總體判斷，總體來看2018年將成為本輪房地產市場的低點，房地產市場整體將呈現下行運行的趨勢。在供給側一線和熱點的二線城市，為了緩解庫存的危機，土地供應量有望進一步增加，但是限價政策難以放松，熱點城市的供應量將持續偏緊，在需求側房地產調控的政策基地不會發生改變，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，因此成交規模也會受到一定的限制，商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的雙重影響將出現回調。銷售的萎縮和融資渠道受阻，將給房企造成資金上的壓力，並在一定程度上影響了房企的開工意願，新開工增速仍將持續低位運行。

王業強說，由於2018年樓市調控政策不放松，需求策各個層面不利因素依然存在，加上企業融資受阻，居民去杠桿開發貸款收緊，都會對2018年開發投資增速產生負面影響，預計2018年開發投資額仍會保持低位運行的態勢，上半年有可能有一個小幅回升的可能，下半年我們覺得全年應該是繼續保正當下跌的趨勢，全年難以有強力的表現，受銷售回落的影響，預計2018年房地產市場價格全年將保持平穩的回落。

從不同城市來看，由於房地產調控政策不放松，一線熱點和二線城市有可能會率先探底。三四線城市調整明顯滯後於一線城市，由於目前政策相對寬松，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線城市仍保持一定的熱度。

隨著去庫存刺激政策的逐漸退出，變為緊縮的調控，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。

王業強說，我們對2018年房地產市場，應該有以下四個方面的趨勢，一是2018年供求關系有可能發生根本性逆轉，除了住房直接的需求，同時由於房住不炒的中央調控政策，會對市場預期產生較大的影響，同時開發投資的韌性將明顯上升，因為房企開工銷售就意味著虧本，所以房企可能會故意拉長開發的周期。同時資金層面將影響開發商拿地的意願，住宅價格指數全年維持跌勢。

深圳住建局回應房改新政影響：房價漲落由多方面因素決定

深圳市住房和建設局網站5日發布通告，公布該市《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》。意見稿提出，確保各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體住房困難得到有效解決。住建局負責人說，市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。意見稿所列政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場平穩健康發展。

意見稿提出，2018年至2035年，該市住房發展的主要目標是：

——統籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體的住房困難得到有效解決，有能力通過市場解決住房的需求得到較好滿足。

——到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

——住房品質和宜居水平持續提升，住房空間布局更加合理，交通、教育、醫療等市政公共服務配套設施更加完善，住房綠色化、智能化水平顯著提高。

意見稿提出租購並舉：

1.實物供應方面

——市場商品住房，占住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。

——人才住房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。

——安居型商品房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。

——公共租賃住房，占住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應，建築面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

2.貨幣補貼方面

——面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼。

——面向符合條件的人才發放人才安居補貼。

——面向符合條件的人才實施購房貸款貼息。

探索采用住房租賃券的形式發放住房租賃補貼和人才安居補貼。

意見稿還提出，公共租賃住房用地應保盡保，優先安排人才住房、安居型商品房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

深圳市住建局負責人就有關問題，回答了記者的提問。

新政策出臺後房地產市場還限購限貸嗎？負責人表示，新政策出臺後，現有的房地產調控政策不變，要通過嚴格落實各項調控措施，確保房地產市場持續健康穩定發展。

如何處理新舊政策銜接問題？負責人稱，《意見》中明確，按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則，妥善解決已取得備案回執及已在冊的公共租賃住房、安居型商品房輪候家庭的租購住房問題，確保改革平穩過渡，新舊政策有序銜接。具體辦法將通過修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制定《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》予以明確。修訂或制定上述辦法將按照立法程序進行，面向社會廣泛公開征求意見，做到科學決策、民主決策、依法決策。

《意見》提出的住房發展目標公布後，對房價將會產生什麽影響？負責人說，市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。《意見》出臺的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應和保障體系。同時，《意見》明確提出堅持房地產調控的連續性和穩定性，嚴格落實各項調控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。

遼寧：哄擡房價將被暫停網簽備案

針對部分區域出現房價過快上漲的情況，遼寧省住房和城鄉建設廳近日下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確對在銷售過程中惡意炒作、哄擡房價的企業，要暫停該項目商品房買賣合同網簽備案，並向社會公布。

據了解，在力促房地產市場平穩健康發展的各項舉措中，不僅包括了針對捂盤惜售、炒房囤房等各類擾亂市場秩序的違法違規行為進行嚴懲，及嚴格執行公示銷控表、明碼標價的具體要求，還強化了中遠期的房價管控舉措。

《通知》明確，各地對化解房地產庫存周期低於10個月以下的主城區，或者存在房價上漲明顯預期的熱點區域，要密切關註房價變化情況，做好抑制房價過快上漲的政策儲備和工作預案。此外，各地要掌握好供地節奏，管控好土地價格，防止出現高地價、高溢價項目，防止住房價格成本性上漲。

《通知》還提出，各地要嚴格控制“地王”和“樓王”出現，有效管理預期。在出臺調控政策措施和有關規劃計劃時，要及時向社會公布，主動發聲，加強正面宣傳，合理引導預期。

社論：遏制房價上漲關鍵在預期

每逢研究經濟工作的重要會議，房地產往往會成為議題之一，因為後者對中國經濟影響大、涉及利益廣，且屬於關乎國人切身利益的民生問題。

7月31日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，並部署下半年經濟工作。針對頗受關註的房地產問題，會議要求下決心解決好這一問題，通過堅持因城施策、促進供求平衡、合理引導預期和整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，並加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

過去幾年，中國房價自一二線城市到三四線城市輪番上漲，以致各地房價或多或少存在偏高現象。今年以來，當部分一線城市在嚴厲的調控政策下量價齊跌時，二三線城市卻在上演搖號搶購潮，陸續出現成都7萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里；杭州萬人搖號某高端樓盤百套住宅，最高凍資1700萬元之類的怪現象。

雖然房地產最近20年對中國經濟的推動作用巨大，帶動了諸多相關產業的發展，但時至今日，房地產行業非理性繁榮帶來的負面影響越來越嚴重。一方面，房價接連上漲，房企市值倍增帶來的賺錢效應，引發大量資金湧入，對其他產業形成了一定的擠壓效應；另一方面，房價偏高，特別是大城市房價畸高，對年輕人十分不公平，也影響了創業、創新。此外，房地產帶動的產業，近幾年不少出現了產能過剩，例如鋼鐵、建材等。

而且更重要的是，中國其實並不缺房子，頂多是存在結構性問題。早在2016年，全國居民人均住房建築面積就達到40.8平方米，其中城鎮居民36.6平方米；另有調查顯示，中國1981年至1998年出生的年輕人住房自有率高達70%，遠超英美等發達國家。

那麽為何國人對買房如此熱衷？根本原因還是對房價上漲的預期。眾所周知，房地產在中國不僅僅具有居住屬性，還是一項重要的固定資產，具有金融屬性，甚至很多地方金融屬性超越了居住屬性，這也是決策層一直呼籲讓房地產回歸居住屬性的原因所在。的確，從1998年房改至今的20年間，房價一直處於上漲通道，且漲幅超越絕大多數商品。

因此，改變房價上漲預期對於遏制房價上漲至為關鍵。具體包括，人口凈流入的大城市房價漲幅靠前，很大原因是買房者認為總有人會“接盤”，此時，針對年輕人，尤其是走出校門不久就遇上高房價的年輕人，要讓他們住有所居，加大公租房、租賃房以及人才折扣房的供應。同時，在房地產庫存量偏少的城市，如搖號搶房現象較為嚴重、庫存周期甚至不足半年的杭州、南京、西安、成都等城市，應加大住宅用地供應，緩解剛需人群對於“房荒”的擔憂，遏制炒房者投機的動機。

此外，一些不再適宜的政策則應該適時退出，如棚改貨幣化安置被稱為近年二三四線城市房價上漲的主要助推因素，推行棚改貨幣化安置初衷是去庫存，隨著去庫存任務的完成，棚改貨幣化安置政策應不斷調整。

值得一提的是，時至今日，房地產稅開征的條件已經具備，也應該適時推出。房地產稅既能為地方政府增加一個穩定的稅收收入來源，亦可促進房地產市場平穩發展。從發達國家的經驗看，甚至可以一勞永逸地遏制房價炒作。當然，房地產稅應結合中國國情、根據實際情況因地制宜平穩落地。

中央政治局會議重點提及遏制房價上漲，根本原因在於中國經濟不能再依賴房地產，高房價帶來的負面影響日益顯現。而遏制房價上漲和炒作最為關鍵的，莫過於多措並舉改變國人對房價上漲的預期。

責編：許雲峰

房價或將階段性見頂 經濟穩中向好可期

中共中央政治局7月31日召開會議，分析研究當前經濟形勢並且部署下半年經濟工作。會議首先針對我國上半年經濟發展的總體運行狀況進行了總結。比較值得關註的是此次會議特別指出我國經濟運行穩中有變，面臨一些新的問題挑戰，外部環境發生明顯變化。

作為定調經濟的高級別會議，對於2018年下半年經濟發展無疑起到決定性的作用，給我國下半年經濟持續穩中向好發展態勢提供了堅實基礎，給公眾和市場吃下了一顆定心丸。

應對中美貿易摩擦

會議的召開預示著，下半年我國貨幣政策和財政政策將正面回應這些問題挑戰與外部環境變化，實施“相機抉擇”。相機抉擇是指貨幣政策和財政政策根據市場情況和各項調節措施的特點，機動地決定和選擇當前究竟應采取哪一種或哪幾種政策措施。

當前，重要的外部環境變化主要有兩個：中美貿易摩擦和美元加息周期的影響。美元加息周期影響從去年就開始了，從目前來看，央行等應對有力，保持了較小影響。

而對中美貿易摩擦，相關部門其實也早有應對，此前召開的央行、銀保監會會議以及兩周前召開的國務院常務會議事實上都是圍繞拉動內需、結構調整和刺激實體經濟采取的針對性舉措。本次會議又一次重申了經濟增長動力的結構性調整和擴大內需的重要作用，足以證明在中美貿易摩擦持續加碼的狀態下，我國經濟增長動力的轉化已經迫在眉睫，擴大內需以及開辟其他國際市場是接下來我們將要解決的重要議題。從目前來看，我國擴大內需的空間仍然較大，應對中美貿易摩擦所帶來的影響是有相當大空間的。

貨幣供給、流動性不會特別緊張

財政政策和貨幣政策所采取的基調依舊是穩中求進，要堅持實施積極財政政策和穩健的貨幣政策。但這里有個細微的差別需要註意，貨幣政策穩健而財政政策積極。從縱向來講，相對兩周前國常會所說的積極的財政政策要更加積極，明顯本次會議則顯得更加謹慎，這里對相關經濟部門對松緊適度的把握要求更高。從橫向來看，本次會議顯現出調控對財政政策的偏重。

之所以采取積極財政、穩健貨幣這樣一個組合，其實是和此前會議提出的由大水漫灌轉向針對性調控一脈相承的。從內需動力構成來講，消費是不能在短時間快速提升的，制造業發展後勁不足，而房地產自顧不暇，因此在未來一段時間內基礎建設將會承擔起我國內部增長的重任，這也是目前防止經濟下滑，保證我國經濟穩步發展必須要完成的艱巨任務，所以財政政策在未來一段時間都將保持積極的態勢。

從表述來看，貨幣政策的基調仍為穩健，沒有發生轉向。但值得註意的是，此次會議要求，“要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。”這預示著，接下來貨幣供給、市場流動性不會特別緊，相對上半年而言，“適度寬松”是可以期待的。

貨幣政策的這個變化不僅僅是完善了貨幣政策機制本身，疏導了貨幣政策的傳導機制，同時也是將服務實體經濟和防範重大風險有機結合起來。貨幣政策在支撐實體經濟的道路上保持穩健的步伐，是有利於防範化解金融重大風險的。

房價或將階段性見頂

當然此次會議最引人註目的就是首次出現對房價堅決遏制上漲的提法。從歷史上來看，國家對房價的調控通常的說法是防止房價過快上漲，對比之下，傳遞出的信息有兩個。首先，房價已達高位，房價大頂已經形成，房價在未來一段時間內橫向運營。其次，國家下定決心表明國家已經充分意識到目前的房價已在風險邊緣，需要得到有效的控制，以防止對整體經濟產生影響。

房地產是一個具有較強民生屬性的特殊性行業。對於房價的調控，一方面是為了完善房地產市場的發展，以穩定國民整體經濟；另一方面它也是保障民生的重要組成部分。不論是防範化解重大風險還是脫貧攻堅，房地產市場的調控對於打好三大攻堅戰都至關重要，在未來一段時間內調控好房市對於打好三大攻堅戰將有巨大的幫助。

當然，民生保障和社會穩定最重要的還是就業，羅斯福新政基建對於就業和經濟的刺激作用可見一斑。所以不論從民生還是從經濟增長內動力來看，基建都將是我國未來一段時間內經濟最佳選擇，但同時我們也需要吸取教訓，建立長久機制，防止經濟資源的無效與浪費，為經濟發展註入長久動力。

總體來說，此次會議給我們釋放的信息是積極的，綜合考慮各方面因素基建或將成為未來一段時間內我國經濟發展的重點。

（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後）

責編：孫維維