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全球最貴城市的房價跌了：舊金山一季度房價五年來首次同比下滑

矽谷的科技大佬似乎終於對灣區的房子失去興趣了，在五年連續創下最大漲幅後，舊金山的房屋價格同比首次下滑。

聯邦住房金融數據顯示，2017年一季度，舊金山的獨棟房屋價格同比下滑2.5%，為美國前100個城市地區中表現最差。

美國房地產網站Trulia首席經濟學家Ralph McLaughlin稱，住房市場正在放緩，灣區購房者面臨著支付能力出現瓶頸。

McLaughlin說，過去5年來，這些符合貸款資格的購房者，見證了庫存急劇下降，而價格急劇升高，他們對灣區的房屋感到沮喪，毫不出奇。

這似乎已經早有跡象。上個月的一份調查顯示，越來越多的千禧一代稱，他們再也不能承受灣區的高租金了。

不過即使如此，今年首季度的下滑，相對舊金山過去五年的房價上漲，可能還是九牛一毛的。在過去五年，舊金山房價上漲了65%，目前舊金山的房價中位數是110萬美元，仍為全美最高。從1991年至今，舊金山房屋價格上漲了快四倍。

據僑報，房地產公司Redfin近日發布其最新年度“移民報告”，報告顯示舊金山大都會區居民遷離當地的可能性最大。

報告指出，今年第一季度全美遷移格局中，最為突出的是灣區居民向住房成本更加實惠的地區遷移。Redfin對百萬用戶進行分析，發現19.4％的舊金山潛在購房者正在該地區以外搜尋房源。

該媒體報道稱，Redfin首席經濟學家理查森（Nela Richardson）表示，即使是夫婦兩人都有固定收入的灣區家庭，也難以在當地負擔得起一個舒適的住房。 “對許多人來說，唯一的買房出路便是離開灣區。”事實上，這一情況並非加州或灣區獨有。Redfin發現，全美75個都會區，19.8％的潛在購房者正在搜尋其目前居住地以外的住房。

房價瘋漲50多萬 青島一賣房者反悔打砸趕走購房者

買賣雙方簽訂協議賣房後，購房者正在對新家進行裝修，沒想到，原房東反悔，見購房者拒不退房，竟然打砸房門破門而入，將購房者趕出。近日，山東省青島市公安局市北分局發布通報，犯罪嫌疑人周某某、茅某某涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅被警方刑事拘留。

原房主反悔鐵錘砸門

記者了解到，2016年9月，張女士看中了一套位於青島市市北區保利葉公館的二手房，遂與前業主周先生夫婦簽訂二手房購房合同，花236萬元買下了這套117平方米的住房。根據合同約定，張女士需先支付45萬元定金和45萬元首付款，周先生夫婦將用這90萬元還清房屋銀行貸款，把房子解押。

由於開發商尚未完成相關手續，周先生夫婦在出售房屋時還沒有取得不動產權證書，因此雙方約定完成房屋過戶後，張女士再通過銀行貸款付清剩余的146萬元房款。簽訂購房合同後，張女士拿到新房鑰匙，並很快著手進行裝修。

眼看新房就要裝修完畢。今年4月初，中介公司突然來電稱業主提出取消交易。張女士拒絕周先生取消交易的要求，認為自己已按合同履行買方責任，賣方不能隨意毀約。

但幾天後，張女士家里變得不安生了，先是有人拿錘子砸門，後來又來堵鎖眼，來人要求張女士必須退房。4月25日上午，來了位上了年紀的老人，稱房子漏水了。張女士以為自家水管破損殃及樓下鄰居，誰知一開門，就沖進來好多人，其中有一個是周先生的妻子，他們進門就開始砸東西。就這樣，張女士一家人被原房主趕了出來，原房主又安排兩位老人住了進去。最後，張女士撥打110報警。

買賣雙方各執一詞

張女士認為，可能受多條地鐵線建設等因素影響，青島這兩年房價瘋漲，去年這套房子市場價格236萬元，現在漲了50多萬元，周先生就是因為錢的原因才要毀約的。

對於這場糾紛，原房主周先生的妻子劉女士也有一肚子的話要說，根據青島房產新政的要求，房子必須在取得不動產證後兩年才能交易，而自己如果要再買新房，就算二套房，貸款利率要高出不少，因此她才決定不賣房子了。當初交房時，自己給張女士一套房屋鑰匙，並沒有同意讓她住進去。商品房在取得不動產權證書兩年後才可以上市交易，而這套房子至今還沒有辦下來不動產權證書，過戶給張女士更是遙遙無期。劉女士表示，根據雙方簽訂的補充協議，非因甲方原因造成不動產權證書無法按時辦理，不視為甲方違約。

購房者張女士則認為，根據合同約定，賣方違約要雙倍返還定金，再加上其裝修的花費和屋里被砸壞的東西損失，周先生一家要實際支付她160萬元的損失，她才會退回這套房子。

產生糾紛應依法解決

青島科技大學法學院講師周麗認為，根據合同法規定，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。房產新政並沒有導致合同目的沒法實現。所以，張女士可以按照合同約定依法要求房主配合過戶。根據物權法規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。張女士的購房行為已經實際發生了，房主應該按照合同約定，配合張女士完成過戶行為。張女士可以向法院起訴，要求房主履行合同，並承擔相應的法律責任。

“但是，只有等賣房者拿到房產證才能過戶，只有等買房者拿到房產證才能辦理抵押貸款，所以，如果合同履行，對雙方也都不利。如果雙方能協商解決，那麽合則兩利。”周麗稱。

日前，這起網上熱傳的“保利葉公館房產糾紛”一事有了最新進展。青島公安局市北分局於4月27日，對涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅的犯罪嫌疑人周某某、茅某某依法刑事拘留。目前，案件正在進一步偵辦中。對於當事雙方所涉及的房產買賣合同糾紛，已建議通過法律渠道解決。警方提醒：買賣房產應自覺依法依規辦理，產生糾紛應通過法律途徑依法解決，采取過激行為的結果將是害人害己。□　本報記者 姜東良 孫安清

房價博弈深化： 房企資金鏈承壓 一二線新房價格漸松動

5月17日，位於北京市東南五環的陽光城京兆府項目領取了預售許可證，預售價格在57000元/平方米-78000元/平方米之間，“不出意外”並未越過8萬元的坊間傳聞“紅線”。

近期，北京市主城區和近郊區的很多二手豪宅交易價格已經突破10萬元。但受限價政策的影響，一批新盤以相對較低的價格獲取了預售證，成為今年以來首批“受限”的新盤項目——盡管北京並未明確對售價的要求，但今年尚未有單價超過8萬元的新房住宅項目獲批。

這也成為近期熱點城市樓市的一個縮影。受限價政策的直接影響，部分房地產項目選擇“平價開盤”。上海易居研究院指出，隨著限購、限貸等政策效果的持續顯現，這一範圍還可能會繼續擴大。

此外，恒大地產做出降低負債率的舉動，也說明房企正在加強對資金鏈問題的考量。有房企人士認為，隨著調控深化，償債壓力、業績壓力等逐漸浮現，“以價換量”有可能成為更多房企在銷售策略中的選擇。這一信號表明，在本輪價格博弈中，房企的立場正在出現動搖。

隱形的“紅線”

京兆府是陽光城在北京開發的第一個項目。業內普遍認為，陽光城選擇“低價”開盤，可能是出於品牌推廣和蓄客的目的，進一步打開北京市場。但這種情況並非個案。

根據北京市住建委的數據，今年4月入市的首開保利·熙悅誠郡，5月已入市的景粼原著、澤信公館，以及已經取得預售許可證的遠洋天著春秋、壹號莊園、翡翠公園等項目，最高的銷售和預售單價均未超過8萬元。

北京的限價政策早已有之，此輪限價中，北京並未明確價格“紅線”。坊間傳言，“8萬元”是價格審批的門檻。從實際情況來看，到目前為止，北京的確尚未有單價超過8萬元的項目獲批。

亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示，受到“限價”政策的管制，今年以來北京出現了一批品質或位置已達“豪宅線”，但是價格無法逾越“8萬元”的項目。她認為，對於購房者而言，這一類項目性價比較高，不失為一個相對較好的入市選擇。

這種情況並非個案。據21世紀經濟報道了解，在蘇州、南京、廈門等城市，近期也出現部分項目開盤價格明顯低於預期的情況。在中部的長沙，部分新盤供應價格也明顯下降。

據不完全統計，全國有超過20個城市在近期出臺了限價政策，標準多為“不得高於前期項目售價、不得高於同區域同類項目售價”等。還有很多城市雖未明確出臺“限價令”，但在價格審批中已有所限制。“政府並沒有說賣多少錢合適，但我們按照預期價格去審批的時候，已經批不下來了。”天津某房地產項目負責人向21世紀經濟報道表示。

國家統計局的數據顯示，今年4月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅出現全面回落。環比來看，有12個城市的新房價格漲幅出現收窄，其中的5個城市（上海、南京、合肥、福州、天津）表現為負增長。

事實上，除限價政策的直接影響外，限購、限貸等政策措施也在此輪價格博弈中起到了重要作用。其中，限購政策使得很多購房者的資格受限，信貸政策收緊也影響到購房者的支付能力。加之部分需求進入觀望狀態，使得樓市成交量進一步下滑，並影響到交易價格。

根據中原地產的數據，今年5月北京成交新房住宅2398套，同比下降40.9%，並已連續5個月低於3000套。二手住宅成交10801套，創下最近27個月的最低值。

資金鏈壓力倒逼利潤回吐

在諸多應對新政的手段中，降價銷售其實是不得已的選擇。在此之前，很多開發商放緩供應節奏，以等待更好的時機。根據亞豪機構的統計，今年北京月均入市住宅項目在10個以內，新房供應已降至低位。

“一二線城市房價較高，是企業謀求利潤的主要區域，所以在調控剛開始時，大多數企業會先選擇‘扛一扛’，實在扛不住了才會降價（下調價格預期）。”上述房地產項目負責人表示。

隨著年中將至，業績壓力驟增，企業的價格策略已有松動跡象。

亞豪機構的統計還顯示，今年6月北京住宅市場預計14個項目入市，雖與去年同期的33個項目入市相差甚遠，但對比此前幾個月的入市規模，已經顯示出房企開始準備年中沖刺的姿態。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，盡管會蒙受利潤損失，企業仍然可能會降價銷售，從而保證規模和現金流。

5月12日晚，恒大公告披露，其相關附屬公司與信銀基金簽訂了10份項目協議，通過增資擴股的方式獲得了總額108.5億元的融資。該舉措被認為是對年初制定的“降低負債率”目標的一種踐行。在此之前，恒大已宣布完成561.8億元永續債的贖回，上半年償還50%永續債的任務也得以提前完成。

作為銷售規模已躍居全國首位的開發商，恒大的動作被認為具有代表性意義，即隨著樓市調控的深化，房企開始關註資金鏈問題。

北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道表示，企業將在2017年和2018年迎來償債高峰期。由於當前對資金層面的管控較為嚴厲，融資難度加大，成本擡升，房企可能會很快面臨一個資金緊縮的階段。“在這個階段，現金流比利潤更重要。”

盡管當前三四線樓市頗為火熱，但由於房價偏低，其對規模和現金流的貢獻不及一二線城市。且很多中型規模的房企，仍然以一二線城市作為主要戰場，因此這些區域的銷售壓力將逐漸顯現。

上述人士認為，年初以來，房企在去年的銷售慣性下仍然維持著較好的業績。但隨著資金壓力加大，以及業績節點的要求，從今年下半年開始，越來越多的企業將加快銷售步伐，其對價格的堅守也將有所松動。在調控較為嚴厲的一二線城市，這種情況更為明顯。

（來源：21世紀經濟報道 記者 張敏）

房價瘋漲50多萬 青島一賣房者反悔打砸趕走購房者

買賣雙方簽訂協議賣房後，購房者正在對新家進行裝修，沒想到，原房東反悔，見購房者拒不退房，竟然打砸房門破門而入，將購房者趕出。近日，山東省青島市公安局市北分局發布通報，犯罪嫌疑人周某某、茅某某涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅被警方刑事拘留。

原房主反悔鐵錘砸門

記者了解到，2016年9月，張女士看中了一套位於青島市市北區保利葉公館的二手房，遂與前業主周先生夫婦簽訂二手房購房合同，花236萬元買下了這套117平方米的住房。根據合同約定，張女士需先支付45萬元定金和45萬元首付款，周先生夫婦將用這90萬元還清房屋銀行貸款，把房子解押。

由於開發商尚未完成相關手續，周先生夫婦在出售房屋時還沒有取得不動產權證書，因此雙方約定完成房屋過戶後，張女士再通過銀行貸款付清剩余的146萬元房款。簽訂購房合同後，張女士拿到新房鑰匙，並很快著手進行裝修。

眼看新房就要裝修完畢。今年4月初，中介公司突然來電稱業主提出取消交易。張女士拒絕周先生取消交易的要求，認為自己已按合同履行買方責任，賣方不能隨意毀約。

但幾天後，張女士家里變得不安生了，先是有人拿錘子砸門，後來又來堵鎖眼，來人要求張女士必須退房。4月25日上午，來了位上了年紀的老人，稱房子漏水了。張女士以為自家水管破損殃及樓下鄰居，誰知一開門，就沖進來好多人，其中有一個是周先生的妻子，他們進門就開始砸東西。就這樣，張女士一家人被原房主趕了出來，原房主又安排兩位老人住了進去。最後，張女士撥打110報警。

買賣雙方各執一詞

張女士認為，可能受多條地鐵線建設等因素影響，青島這兩年房價瘋漲，去年這套房子市場價格236萬元，現在漲了50多萬元，周先生就是因為錢的原因才要毀約的。

對於這場糾紛，原房主周先生的妻子劉女士也有一肚子的話要說，根據青島房產新政的要求，房子必須在取得不動產證後兩年才能交易，而自己如果要再買新房，就算二套房，貸款利率要高出不少，因此她才決定不賣房子了。當初交房時，自己給張女士一套房屋鑰匙，並沒有同意讓她住進去。商品房在取得不動產權證書兩年後才可以上市交易，而這套房子至今還沒有辦下來不動產權證書，過戶給張女士更是遙遙無期。劉女士表示，根據雙方簽訂的補充協議，非因甲方原因造成不動產權證書無法按時辦理，不視為甲方違約。

購房者張女士則認為，根據合同約定，賣方違約要雙倍返還定金，再加上其裝修的花費和屋里被砸壞的東西損失，周先生一家要實際支付她160萬元的損失，她才會退回這套房子。

產生糾紛應依法解決

青島科技大學法學院講師周麗認為，根據合同法規定，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。房產新政並沒有導致合同目的沒法實現。所以，張女士可以按照合同約定依法要求房主配合過戶。根據物權法規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。張女士的購房行為已經實際發生了，房主應該按照合同約定，配合張女士完成過戶行為。張女士可以向法院起訴，要求房主履行合同，並承擔相應的法律責任。

“但是，只有等賣房者拿到房產證才能過戶，只有等買房者拿到房產證才能辦理抵押貸款，所以，如果合同履行，對雙方也都不利。如果雙方能協商解決，那麽合則兩利。”周麗稱。

日前，這起網上熱傳的“保利葉公館房產糾紛”一事有了最新進展。青島公安局市北分局於4月27日，對涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅的犯罪嫌疑人周某某、茅某某依法刑事拘留。目前，案件正在進一步偵辦中。對於當事雙方所涉及的房產買賣合同糾紛，已建議通過法律渠道解決。警方提醒：買賣房產應自覺依法依規辦理，產生糾紛應通過法律途徑依法解決，采取過激行為的結果將是害人害己。□　本報記者 姜東良 孫安清

供應端革命：“限”字訣供地能否平抑房價？

（資料圖/圖）

#土地供應嬗變的蝴蝶效應#今年上半年，土地市場相對平穩，高價地對市場預期的影響有所減弱。但業內人士認為，若要全面評價出讓規則調整帶來的影響，則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規則對房價的影響，可能會進一步體現出來。

7月4日，上海掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗住宅用地。這兩宗地塊體量不大，底價也不高，但其中一項出讓條款卻引人註意：競得人必須在出讓年限內，100%自持物業。這也意味著，該地塊所建項目只得出租，不能出售。

這並非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山也出現由房企全自持拿下的地塊。

作為房地產調控的一部分，去年以來，土地出讓規則出現了明顯調整。上述案例中的“限售”即是新特點之一。如保定、珠海在部分土地出讓中，就祭出了“十年限售”的條款。

另一個特點是“限價”，配合已經廣泛使用的配建制度，在限制土地出讓總價的基礎上，競標配建部分（通常是保障房）的面積，已成為熱點城市土地出讓中的“標配”。

本月初，石家莊新推出的三宗土地，則同時對土地價格和商品房價格實施“限價”，並與“限售”結合。此前保定已推出這一制度，且隨著三四線城市地價的攀升，這類規則正呈蔓延之勢。

今年上半年，土地市場相對平穩，高價地出現頻率明顯下降，高價地對市場預期的影響有所減弱，似乎說明規則的調整頗有成效。但業內人士認為，若要全面評價出讓規則調整帶來的影響，則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規則對房價的影響，可能會進一步體現出來。

“拉高”與“做低”

7月初，石家莊正定新區推出三宗住宅用地，並提出“雙限雙競”規則。具體而言，在同時限定土地最高出讓價格和房屋最高銷售平均價格的情況下，先競土地價格，未超過土地最高限價的，按報價最高者得的原則確定競得人；超過土地最高限價的，在該最高限價基礎上，向下競房屋銷售平均價格，按出價最低者得原則確定競得人。當房屋銷售平均價格低於下限時，則停止競拍，該宗地流拍。

不僅如此，這三宗土地還被鎖定了十年限售期，即競買人在房屋銷售時須告知購買者，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。

對此，北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，每家企業對土地成本的核算不太一樣，但由於配建部分的成本相對固定，企業往往最看重商品房部分的預期售價，據此來核算盈利空間，並確定拿地成本。

他表示，按照上述地塊的規則，商品房售價被限制，相當於項目的貨值被固定下來。土地價格被限制，相當於土地成本被固定下來。項目要想盈利，就只能壓縮開發成本。“但開發成本往往跟質量成正比，如果開發成本不高，容易造成戶型差、配套不足、容積率被拉高等。”

當前土地出讓中盛行的“限售”要求，被認為與此有著類似的邏輯。該人士表示，“限售”相當於變相壓低項目的預期售價，由於盈利空間受限，開發商只得在成本上做文章。

住建部住房改革專家委員會副主任委員顧雲昌向21世紀經濟報道記者表示，這類規則雖然能將房價控制在一定水平，但可能會造成“降質減配”的情況，影響居住體驗。

另一類較為流行的出讓規則為“限價+配建”，即限定土地最高價格，競拍配建的保障房或其他房屋面積。

這類規則最早始於北京，如今已成為各大熱點城市的“標配”。7月5日，佛山禪城區一宗土地拍賣中，甚至深化為“限價+競人才住房+競自持面積”。

上述規則顯然可以有效限制高價地，但在降低土地成本方面，恐怕收效甚微。

以7月5日福州市閩侯縣兩宗宅地出讓為例，最終兩塊地未扣除配建部分的成交樓面價均不超過1萬元/平方米。但由於配建比例均超過一半，當地業內人士分析，分攤到商品房部分的土地成本將達到2萬元/平方米。如果繼續競拍，這部分成本還會進一步提高。

有分析人士如此解讀這種邏輯：在土地成本固定的前提下，配建部分越大，純商品房地塊承擔的成本就越高。

對於這種情況，企業的慣用應對手段為“拉高”和“做低”。具體做法為，在保證配建規模的前提下，盡量提高配建部分的容積率。相應地，商品房的部分容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價的住宅。表現在項目布局上，配建部分顯得“又高又密”，商品房則表現為“低而稀疏”。

“也可以反過來理解：拉高商品房部分的價格，做低配建部分的成本。”上述房企人士表示，商品房價格並未被有效控制，配建部分（通常是保障房）的居住體驗還被犧牲了。

成本壓力仍大

“限價”與“限售”的做法，起源於一線城市，從去年下半年開始，已在各熱點城市大行其道。按照業界的主流觀點，隨著三四線城市地價攀高，這類做法正在向這些城市蔓延。

今年6月28日和7月6日，浙江湖州在兩次土地拍賣中，就采取了“限房價、限車位價、限裝修價、競地價”的規則；7月5日，安徽蕪湖一宗土地出讓采取的規則為“限地價、競市場調控房”。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，這類出讓方式的推廣，有其正面效果。如有助於減少高價地的出現，並減少高價地對市場預期帶來的刺激。

今年以來，市場上的高價地已明顯減少。根據中國指數研究院統計，今年上半年，全國300個主要城市中，一線城市土地交易的平均溢價率為22%，同比下降40個百分點；二線城市的平均溢價率為32%，下降17個百分點；土地出讓規則調整較少的三線城市，溢價率為57%，上升32個百分點。

嚴躍進還向21世紀經濟報道記者表示，配建制度的存在，有助於實現商品房市場和非商品房市場的共同發展。

與此同時，“限售”規則的推出，可遏制短期炒房行為，並在一定程度上增加租賃住房供應，分攤銷售市場的壓力。對於“租售並舉”供應體系的構建有所裨益。

但他同時也表示，配建制度導致的成本分攤，會造成商品房地塊的實際成本高企。從長遠來看，仍將對房價產生一定支撐。按照顧雲昌的說法，“‘假地價’很容易計算出來，分攤到商品房部分的‘真地價’是多少，外界並不知道。”

根據房地產開發周期，這批地塊將在明年入市。受訪者普遍認為，按照真實的土地成本，屆時的商品房銷售價格可能會進一步擡升。

中原地產在此前的一份報告中也指出，按照真實的地價水平，在很多熱點城市，未來房價要至少上漲50%，才可保證項目盈利。部分高價地項目，則要求房價有100%的漲幅。

上述房企人士還指出另一重邏輯：土地出讓條件的苛刻，會將小型房企逐漸淘汰，並造成市場競爭的不充分。在部分區域市場，若定價權被部分大型房企把持，同樣不利於價格穩定。

顧雲昌認為，這些規則帶有強烈的行政色彩，容易扭曲價格信號，因此不適合長期實施。

他表示，在房地產的“供給側結構性改革”中，企業的確負有供應多類型、多層次住房的責任。但在土地出讓端，也應當註意“供給側”改革，避免規則變化帶來的種種問題。具體而言，需要盡快將此納入到房地產調控的長效機制中。

（來源：21世紀經濟報道）

房價究竟還會不會漲？

任澤平 2017-07-21 16:42

口述 | 任澤平

整理 | 盧麗萍

近日，金斧子攜手新財富聯合舉辦領航私募大時代——2017年私募基金高峰論壇暨金斧子五周年大會。

會上，方正證券首席經濟學家任澤平現場發表主題演講《中國經濟和資本市場展望》。他對2017年整體經濟形勢的判斷是：經濟方面，二次探底、產能出清；政策方面，金融去杠桿、重啟改革；房地產方面，短期調控、長效機制；大類資產方面，從流動性驅動到業績驅動。

關於近期召開的全國金融工作會議，任澤平認為透露出了兩個非常重要的信號。“第一個就是從監管的競爭轉向監管的協調，第二個就是從去杠桿到穩杠桿。

以下為任澤平演講內容節選，經創業家&i黑馬編輯：

我主要談我對未來中國經濟政策和大類資產的一些初步的看法。

回顧過去三年，我們提出過一些觀念。比如，在2014年，我們提出新5%比舊8%好（創業家&i黑馬註：“未來通過改革構築的5%新增長平臺，比過去靠刺激勉強維持的7%-8%舊增長平臺要好。即通過供給側改革，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板達到結構升級，實現經濟增速換擋。）；5000點不是夢，還有改革牛、水牛（創業家&i黑馬註：改革牛是指，中國股市起於2014年7月的一輪大牛市）；2015年提出經濟L型觀點；2017年初提出我們可能正站在新周期的起點上，主要講在需求比較穩定、經濟L型情況下，剩者為王，行業集中度提升將主導今年的A股市場。

針對經濟政策和市場，我們認為今年經濟比較穩，是L型的走勢，而且這個走勢非常平。

支撐性的力量一個是來自出口，（因為世界經濟正在U型複蘇，所以我們的出口在改善），還有就是今年的房地產投資不會太差。據數據統計，去年房地產銷售增長了30%多，而房地產投資只增長了6.9%，中間差了20個點，這主要是去庫存了。不僅一二線城市，很多三四線城市的庫存去化都非常充分，庫存去化周期都在12月以下，所以今年明年房地產有補庫的需求。而且據說長效機制要求下半年要增加土地的供應，所以今年房地產投資不會太差。

如果說今年在需求側比較穩、比較平的情況下，看需求做投資就是件很難的事情，因為太平了。 

所以今年宏觀最主要的邏輯來自什麽？來自供給，這也是市場爭議非常大的一部分。

我們看到，經過2010年以來經濟的持續的衰退和退縮，很多的小微企業退縮了，大的企業也在壓縮淘汰它的老舊產品，現在進入到了剩者為王，強者恒強的時代。看看今年漲的股票，無一例外都是剩者為王，強者恒強的，新5%比舊8%好。

新周期的觀念，為什麽企業利潤、傳統企業新增爆表？

現在每年總需求還有10%以上的增長，今年房地產投資一到五月份為8.8%，出口8.2%，消費10.7%，基建17.3%，總需求大概還有10.5%的增長，但是看供給，以制造業為代表的產能投資，只有5.1%的增長，所以供求的缺口是非常的明顯的。

為什麽這個供求的缺口始終沒有彌合？這跟我們的環境有關，第一個是按照我們現在的信貸約束，監管的要求，我們仍然認為這些傳統行業是“兩高一豎”，沒有外面的融資它很難擴張。第二個是緩解壓力。第三是我們政策上仍然在推動供給側改革。第四是企業家看未來增長的前景仍然偏謹慎。所以我們發現，需求還有10%的增長，企業的利潤都已經爆表了，但是新增產能遲遲供不出來，所以今年宏觀核心就是在需求比較穩定的情況下，供給端的收縮，行業集中度的提升，強者恒強的邏輯，這是宏觀。

政策層面，包括貨幣政策和監管政策。監管政策進入了去杠桿時期，這次的全國金融工作會議，有兩個非常重要的信號，第一個就是從監管的競爭轉向監管的協調。2013、2014年，我們各個監管部門，競爭式地進行金融業創新，打開了一個又一個加杠桿的通道和閥門。從去年下半年以來，產生競爭性的收益，尤其是4月份，個別部門的單邊突進，引發了股債市場劇烈的調整。這次金融會議的主題就是監管協調。第二個就是從去杠桿到穩杠桿。這一次總理出來講穩定金融運行，我們的央行領導也出來講，降杠桿的關鍵是穩杠桿，關鍵是國有企業降杠桿，不要因為去杠桿引發新的風險，在降杠桿過程中給它流動性支持，給它緩沖期。

監管政策在發生變化，貨幣政策也在發生變化，貨幣政策應該是從邊際的收緊轉向不松不緊（創業家&i黑馬註：截至目前6月央行通過逆回購共計凈投放5400億元，緩解了市場的流動性壓力）。我們貨幣政策未來不會被美聯儲牽引，因為大國的貨幣政策必須為國內的經濟利益服務，中國經濟是L型，美國是U型，中美貨幣周期不一致，最關鍵的是中美經濟周期不一致。

當貨幣政策的獨立性、資本的自由流動和匯率的穩定（創業家&i黑馬註：蒙代爾不可能三角）不可能同時存在時，首先貨幣政策的獨立性是必須保證的，所以我們的傾向是當中國未來的貨幣政策再出現劇烈的收緊時，更大的可能是保持不松不緊的貨幣政策，我們的匯率引入逆周期條件因素，放棄資本的自由流動。

最後是對大類資產，股市、房市、債市、商品的看法。

對於股票市場有幾個判斷，第一個仍然是區間振蕩市場，但是今年市場最重要的是，大票已經走出牛市的格局，小票一波一波地上（創業家&i黑馬註：大票即大市值股票，資金實力很強，流通性也比較好，一旦趨勢形成一般不會改變；小票即小市值股票，多為短線資金）。原因我認為是環境，第一個是新周期，第二個是估值重構。新周期我剛才講了，在需求比較穩的情況下，供給和行業結構的提升，強者恒強，新5%比舊8%好。第二個是估值，我們小票的估值和價值不斷地降低。

對債券市場，時間可能對債券市場是友好的，因為它開始變背景，一個是貨幣政策的不松不緊，二是監管的緩和，今年債券市場，我們傾向於有配置價值。

最後是對房地產的看法，我曾說，長期看人口，中期看土地，短期看金融。我在2015年有一個預測，叫一線房價翻一倍。現在中國的房地產庫存去化很充分，而土地供應卻沒有跟上。所以說這一輪房地產調整，是因為金融政策導致的短周期調整，未來要盡快建立長效機制。如果說建立不了長效機制，恐怕這個遊戲還要再玩下去。

展開一下邏輯，我們判斷世界經濟正在U型的複蘇，為什麽呢？看圖1，我來講一個金融周期的邏輯。

這個金融周期是指從金融的加杠桿到去杠桿。在2008到2010年，美國完成了金融的去杠桿，在2011到2016年，歐洲也完成了金融的去杠桿，看圖2，這是中國、美國和歐州的制造業PMI，在2007年以前中國是最強的，2008年以後都有回升，但是我們比別人低，這跟金融周期有關。美國金融去杠桿采取的政策組合是“寬貨幣+嚴監管”。

圖表2：美歐經濟複蘇，中國持續衰弱

再來看印度，也在複蘇，我們對印度的前景相對樂觀，因為印度已經在改革了。中印人口年齡對比，印度是非常漂亮的金字塔型人口結構，它的平均年齡27歲，中國38歲，所以印度趕上改革紅利和人口紅利。

圖表3：印度人口年齡分布呈金字塔形，中國老齡化加快。

資料來源：IMF，OECD， WIND，方正證券研究所

講一下中國經濟，在2015年我們判斷未來相當長的一段時間，中國經濟可能是L型。因為過去的十年，全球主要經濟體在去杠桿，中國在金融加杠桿。主要有兩個原因，第一個刺激房地產，第二個金融過度繁榮，或者金融監管過度寬松。

關於金融的自由化或者金融監管的放松，比較複雜，但是我今天就講一個事情，同業存單。這是過去三四年，金融加杠桿的利器。我印象當我們的同業存單在2013年推利率市場化的時候只有幾百億，到了2014年也不到一萬億，到今天同業存單的余額達到八、九萬億了。套用一句俗話，事有蹊蹺，必有妖孽，為什麽中小銀行都特別愛發同業存單？這跟我們的整個制度有關。

我們看同業存單，作為中小銀行的主動負債，是記在應付債券科目下，不用像存款一樣繳準，理論上具有無限的貨幣創造能力。我們看資產投向，放貸款，要消耗資本，要受資本沖擊力的約束，通過同業存單是缺乏監管、不消耗資本，同業存單已經變身投行。2015年下半年，尤其是2016年以來，央行把通過各種公開市場投放的短錢給了大行，大行站在了中間，然後通過同業的負債再批發給中小銀行，在整個杠桿的末端，你會發現它的成本不斷上升，它們只能通過期限錯配，下層信用加杠桿進行套利，這就是整個的鏈條。

所以你會看到，在降杠桿的過程中，未來必須要加強金融監管的協調，也是這個過程，我們可以看到，現在的資管出現爆發式增長，券商資管從幾千億到現在的17萬億，基金子公司從幾千億到現在的十萬億，信托渠道現在是19萬億，整個的通道三劍客加起來三四十萬億。我們就是這麽過來的，所以說我認為金融去杠桿，關鍵是穩杠桿，因為今天你已經幾十萬億了。

我再講講房地產，房地產是周期性的，我們國家的房子估值是股市、債市估值的3倍，高於全球平均水平，所以房地產很重要。怎麽來判斷房地產，我研究了十年房地產，總結一句話，叫長期看人口，中期看土地，短期看金融。

看中國房地產的市場和未來，一個最根本的問題是中國的人口未來要往哪里移動？這決定了區域房地產市場的未來。

中國的城市化文件里有一句比較有導向的話，過去十多年基本不變，就是“控制大城市規模，重點發展小城鎮，區域均衡發展”。但是看日本和美國，日本是人力資源緊張，過去這一百年，日本大都市圈，占日本人口的比重，是不斷上升的。大家會說，日本韓國人力資源緊張所以去大都市區。我們看美國，過去將近一百年，美國大的都市圈占美國人口的比重，趨勢也是不斷上升的。無論是美國、巴西、日本、意大利、菲律賓、英國、印度，人在不斷地往大的都市圈流入，這是基本的城市化的趨勢規律。這也意味著過去我們控制大城市規模，重點發展小城鎮，西部造城運動，小城鎮化戰略，全是錯的。我們過去人往大的都市圈流入，我們控制大城市規模辦法就是不供地，很多的中西部的三四線城市人都走了，我們要發展小城鎮還在不斷地供地，導致一二線房價高，三四線趁勢庫存高。

城鎮化的歷史告訴我們，人在不斷地往大都市圈流入，因為大的都市圈更節約土地、節約資源更有活力，更能為那些有才華有夢想的年輕人帶來機會，這是幾百年來城市文明的盛典。北京、上海不是人口控制的問題，看一下東京3700萬人，人均軌道交通里程是北京的四倍，所以是我們的城市規劃太粗暴了，真正應該改變的是我們的城市規劃。

這是今天給大家報告的主要觀點，總結來講，對於經濟而言，需求是比較穩的，就是我們說的經濟L型，宏觀最主要的邏輯是供給的出清，行業集中度的提升，剩者為王強者恒強，新5%比舊8%好。對於政策，金融監管從監管的競爭到監管協調，從降杠桿到穩杠桿，貨幣政策從收緊到不松不緊。對於大類資產，股票市場關鍵是兩個邏輯，一個就是新5%比舊8%好，供給出清；第二個就是整個估值體系的重構。債券市場是友好的，對於房地產市場，我們衷心祝願能夠盡快推出長效機制。

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35萬/平刷新武漢最高房價？ 房管部門：明顯炒作

7月27日，一篇由微信自媒體發布的《35萬/平！武漢最高房價剛剛獲批！》文章，在微信朋友圈里傳得沸沸揚揚。記者昨從武漢市住房保障和房屋管理局了解到，此文章中所指的35萬/平方米並非是住宅價格，而是商業地產備案價。

記者百度“武漢天悅星辰”項目，該項目位於江岸區沿江大道三陽路口，為1棟41層寫字樓、1棟31層公寓式酒店及4層商業裙房。總建築面積155616.38平方米。開發的項目全部為商業和寫字樓，並非住宅項目。

房管局提醒

“住宅價”與“商業地產價”有區別

昨日，記者采訪武漢市房管局獲悉，已查實天悅星辰項目全部為商業和寫字樓，並非住宅項目，今年7月20日該項目取得商品房預售許可證，準售範圍：辦公房屋293套，商業裙房4套，項目“一房一價”已對外公示。所謂“35萬元/平方米”為該項目1樓商業門面101室備案價格。

“微信自媒體消息刻意模糊了備案的房產屬性，存在明顯炒作的情況。”武漢市房管局相關負責人介紹，自媒體消息嚴重曲解我市房地產市場調控政策。而且經查，備案的101室其實是自留項目，並不對外銷售。

記者了解到，今年4月武漢市房管局曾在房地產市場專項整治行動部署會上發布，新開樓盤房價一律只能降，不能漲。武漢市房管局介紹，從住建部的調控要求和全國同類型城市的做法來看，均未將商業地產納入價格指導範圍，下一步武漢市房管局將定期發布武漢市房地產市場運行相關數據信息，供大家了解最真實的市場情況。

專家觀點

商業地產這個標價並不算高

“不管是標35萬元/平方米，還是標100萬元/平方米，如果賣不出去，就沒有任何意義。”業內專業人士告訴記者，35萬元/平方米的商業地產價在房地產市場並不算特別高。早在2012年武漢市江漢路一帶的商鋪就曾經賣出過十幾萬元/平方米，甚至20萬元/平方米的價格。

業內專業人士分析，35萬元/平方米只是備案價，並不是最後的售價；且商業地產多半是出租，大家更關註的往往是租金多少，而非售價多少。天悅星辰位於三陽路口，又靠近江灘，地段比較好，價格肯定會比較高一些。其實從自媒體消息里刊登的備案價來看，除了一樓，其他樓層只有十幾、二十幾萬/平方米的價格。

企業回聲

謠言已澄清不再回應

昨日，記者就“35萬元/平方米的備案價”采訪天悅星辰項目相關負責人，對方表示市房管局方面已澄清謠言，拒絕接受采訪。

來源：武漢晚報 記者：冷靖華

在房價飛漲的同時，韓國做了一件史無前例的事情——大幅上調最低薪資

樓市系列調控政府下決心穩房價 下一步將如何？

大家都知道，每年的“金九銀十”都是樓市傳統的銷售旺季。但是今年自9月22日起，西安、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等多個省會城市和重慶市在兩天時間里密集出臺樓市調控新政，其中6個城市實施了限售。限售也成為本輪調控有別於以往調控周期的最大特征。

其中，重慶市和南昌市規定，在限售區購買的新建商品房，取得不動產權證兩年後方可轉讓；貴陽的限售期為簽購房合同之後的三年；南寧則是限售升級：法人單位購買二套及以上住房限售兩年，此前南寧已有規定，購房人購買第三套及以上住房兩年後才可轉讓；長沙新購住房滿三年後才可轉讓，首套住房購買滿三年之後，才能購買二套房。

中國農業大學土地資源管理系主任朱道林說，最近密集出臺的這些城市的情況來看，一是這些城市前期的價格漲幅相對比較穩定，而今年以來他們價格開始出現相對一定程度的上漲，另外，這些城市相對供求關系或者說人口規模相對也比較大，那麽因此需求會相對比較旺盛。

專家表示，限售也成為本輪調控有別於以往調控周期的最大特征，從效果看，屬於短效機制，目的是抑制市場的投機需求。限售本質是樓市去杠桿政策，這要求購房者必須要以自用為目的配置資產。否則按照3-5年的交易周期看，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。這種限售明顯打擊了投機和投資需求，使得房地產的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對於加杠桿的投資者來說，風險越來越大。

國務院發展研究中心研究員劉衛民說，這就意味著我們應該從保證供需基本平衡的這個角度來進行這種調控，那麽反過頭來我們對於這種入市的速度其實我們是要進行一個合理地控制，能夠使大家這種住房這種需求的釋放能夠進行一個平穩的釋放。

投資周期延長房價或高位盤整

對於多個城市出臺限購政策，專家表示對樓市的影響，應該分兩個層面來看，一是對自身的影響，二是政策升級對樓市發出的信號。

隨著樓市新政的出臺，這些城市購房的投資周期必然被延長，流動性受限，住房需求特別是投資性購房需求被抑制，成交量也會隨之下滑，房價將會高位盤整甚至出現下跌。以全國首個實施限售政策的城市廈門為例。廈門推出限售政策當月，其新建商品住宅環比上漲1.9%，二手住宅價格上漲4.9%；限售政策推出後的次月，各類房屋的價格漲幅快速回落，特別是二手住宅價格環比出現了下跌，隨後幾個月，廈門各類房屋價格環比漲幅均在0.5%以內，二手住宅更是連續5個月保持小幅下跌態勢。

國務院發展研究中心研究員劉衛民說，會對於當地的房地產平穩運行會起到很好的作用，那麽特別是對於那些真正的這種剛性需求其實是有一定作用的。

劉衛民還表示，多地樓市調控政策升級，將給市場傳遞出一個明確的信號，讓市場各方認識到政府調控樓市、穩定房價的決心。這將對其他城市的購房者尤其是投資性購房群體產生一定的威懾力，各城市樓市潛在購房群體的觀望比例也會增加。

專家建議：要加快房地產市場長效機制的建設

限購、限價、限貸、限售等調控政策疊加，一段時期以來對抑制房地產價格上漲起到了明顯效果。對此，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松接受央視記者采訪時表示，下一步更重要的是國家要加快房地產市場長效機制的建設。

當前，地方政府已經開始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來抑制投資，加強住房的居住屬性，例如：在房屋供求預期突出的城市加大土地供應，強化差別化住房信貸政策，不同購房對象實施不同的信貸政策，完善住房保障體系，加強共有產權住房建設等等。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松說，怎麽樣更好地滿足居民的正常的居住需求，不斷改善居住條件，防範房地產風險，應該是未來一段時間我們整個房地產市場政策調整的一個重點，也就是說我們怎麽樣建立房地產市場的基礎性制度和長效機制。

此外，租購並舉的住房制度將是房地產市場長效機制的另一個重要方面。住房租賃市場改革快速推進，以此來倒逼商品房市場完善自身。據統計，未來5年，僅僅北上廣深4個一線城市就將提供超過250萬套租賃住房。從長期來看，最終通過提供租賃住房完成房地產供應結構優化，引導自住和投資需求各歸各位，促使房地產市場向更加理性的方向發展。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松說，我覺得還是要區分投資需求和正常改善的需求，要合理地引導投資需求，使得他們能夠在提供住房租賃，在實現住房市場租住的這個方面能夠發揮積極的作用，而不是去炒房子。

本輪房價領漲的不是北上深，竟然是這座城市！

十一長假之前，二三線城市又出了一波調控政策。

房價能不能跌？我們還不知道。但上海易居房地產研究院近日發布的《全國房地產板塊輪動現象研究報告》顯示，本輪房地產周期中樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然後近期又傳至三線城市，使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象。

尤其值得註意的是，本輪樓市周期中房價累計增幅排名首位的並不是一線城市，而是安徽省府合肥，累計漲幅為52%。北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。

合肥房價累計漲幅最大

報告顯示，由於在本輪房價上漲周期中大部分城市的啟動時間為2015年5月份左右，因此以統計局公布的70城房價指數的2015年的基期值為準，截至今年8月，房價累計增幅排名首位的是合肥，漲幅為52%，北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。值得註意的是，前七名被四大一線城市和屬於“樓市四小龍”的合肥、廈門和南京所占據。前二十名中的城市大多為熱點一二線城市。

其中，70城中只有2個城市房價是負增長的，分別為丹東和錦州，它們的房價累計增幅分別為-1%和-6%，由於丹東和錦州均地處東北，經濟增長較為乏力，人口流出現象也較為嚴重都成為了當地樓市萎靡不振的原因。

如果從全國七大板塊來看，華東、華南和華北的房價累計增幅排在前3名，分別為20%、19%和15%，而華中和西南分列四、五位，房價累計增幅分別為14%和7%，東北和西北的房價累計增幅則墊底，均不足5%。

東北和西北由於經濟基礎較弱等原因使房價缺少支撐，而華東、華南和華北板塊則由於經濟和人口等基本面較好，因此房價有較大幅度的上漲。

一二三線城市輪動

根據國家統計局公布的70城房價指數可以觀察到本輪房價領漲城市的變化。本輪房價上漲周期中深圳率先啟動，然後帶動一線城市領漲全國，隨著2016年325政策的發布，一線城市房價快速上漲的態勢得到了一定的遏制，以廈門和合肥為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗，隨後在2016年3季度，無錫和鄭州又取而代之，成為了全國領漲的城市，之後全國城市多點開花，武漢、長沙等熱點二線城市的房價快速上漲，在2017年2季度，更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。

從以上房價領漲城市的變化可以看出，樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然後近期又傳至三線城市，這也使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象。

對此，易居研究院研究員賴勤表示，2015年以來，全國樓市出現了罕見的板塊輪動現象，不同區域的市場表現嚴重分化，樓市熱度在板塊之間輪動。目前大多數仍在輪動的區域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊，因此，本輪周期中板塊輪動的上半場已過，進入到了下半場。

根據板塊輪動理論，板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行，據此對未來輪跌板塊進行預測，一二三線城市會依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨後，東北和西北最後；東部和中部先跌，西部和東北隨後；京津冀先跌，長三角隨後，珠三角最後。

一線城市有望率先回調

報告顯示，對不同城市，以最近幾個月房價開始下跌的時間為起點，截止到統計局最新公布的8月份的70城房價數據來看，北京處於領跌的位置，累計跌幅達到了3.6%，考慮到這是由房價指數計算得到的，而房價指數相對來說更加平緩，實際跌幅可能會更大。與北京毗鄰且同處京津冀的天津累計跌幅排在第二位，跌幅為2.7%，而同為樓市四小龍的廈門和合肥的累計跌幅排在三、四位，分別為2.1%和1.7%。

值得註意的是，不光是熱點一二線城市出現了降溫，三線城市中的宜昌和韶關也出現了房價下跌。總的來說，本輪樓市周期中房價上漲較快和上漲較早的城市更早出現回調，這也是板塊輪動的一大特征。

從區域的角度來看，目前三類城市中只有一線城市出現了下跌，累計跌幅為0.7%。七大板塊中華北率先出現了下跌，目前累計跌幅為0.5%，主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。

對於接下來樓市價格的趨勢，賴勤認為，總體來看，樓市率先啟動的區域房價已經略顯頹勢，市場熱度已經在所有板塊中進行了傳導，目前大多數仍在輪動的區域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊。因此，本輪周期中板塊輪動的上半場已過，進入到了下半場，當所有板塊都輪動完且均出現回調，本輪房地產的牛市也就宣告結束。

根據板塊輪動理論，板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行，據此對未來輪跌板塊進行預測，一二三線城市會依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨後，東北和西北最後；東部和中部先跌，西部和東北隨後；京津冀先跌，長三角隨後，珠三角最後。

來源：券商中國（微信號：quanshangcn） 記者：裴晨汐