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房地產商為何熱衷於VR

丁祖昱評樓市 2016-07-08 21:32

VR+房地產火了，百億級的蛋糕被端上了桌。恰逢遍地地王、滿地掘金的好時機，一顆冉冉升起的新星，讓無數人垂涎三尺。

VR虛擬現實可能是遊戲和電影界的寵兒，但房地產商們卻看到了虛擬現實的另外一個好處——用來賣房。

數據來源：艾媒咨詢《2015年中國虛擬現實行業研究》報告

全國房地產10萬億規模計，虛擬樣板房也是一個數十億規模的市場。從現在的情況看，雖然市場熱度和競爭程度已經不斷提升，但開發程度還遠遠不到1%。照此來看，還是一片藍海。

整體市場規模

VR+地產的整體規模大致把可以切入的市場分為三個看房、家裝、軟裝這三個部分，而其中VR樣板房的市場熱度最高。據不完全統計，在VR樣板間這片領域，有無憂我房、指揮家VR、樂居等玩家；切入家裝市場的玩家也有DreamMaster、美屋365、豪斯VR等等。

從開發工具來看，VR看房主要有兩種玩法：采用遊戲引擎Unreal或Unity進行開發；基於全景拍攝的視頻采集。其中，視頻采集的成本較低，易於操作。

丁祖昱評樓市制圖

現已有眾多開發商也紛紛投身到VR的藍海中。萬科、碧桂園、綠地、當代置業、景瑞等房企開發商紛紛引入VR技術並運用在眾多項目作為售樓處的體驗產品。

據悉，截至2016年4月，綠地集團西北事業部已在3個項目中啟用VR看房，另有4個項目正在計劃中；而整個綠地集團有接近20%的項目接入VR技術。

2020年和2025年VR應用預測收入細分領域（單位：億美元）

從上表中可以看出，未來VR+房地產將會成為繼遊戲、直播、影視的又一片廣闊領域。

開發商為何熱衷於VR

地產行業是一個重資產的行業，VR技術的出現，能夠在時間、資金、空間等多個方面降低地產開發的成本，真實有效的解決痛點。

通過VR看房，營銷人員可以提前鎖定客戶，提前銷售，贏得時間優勢，原本3-6個月的銷售時間直接縮減為10-15天。此外，VR技術也讓開發商更省錢了。以往，臨時樣板間的成本在6000-10000元/平方米，而VR技術讓每平米的成本直接降到600元以下，成本不到原來的十分之一。

我認為現階段，VR技術的最大優勢，在於能幫助開發商補充展示產品的多戶型。舉個例子，十萬平米的樓盤，至少有5-6個戶型，開發商可以選擇將主打的戶型搭建成臨時實體樣板間，而非主打戶型采用VR樣板間。這樣，不僅所有的戶型都得到展示，還大大節約了成本。

以樂居VR為例，一改地產移動營銷傳統的弱內容傳播局面，打破了房地產銷售的地域局限。無論是房屋布局、裝修用料，還是周邊環境、設施配套，甚至不同朝向和不同樓層的變化，用戶都能在樂居VR的幫助下，侵入式體驗未來生活與家居的每一個細節。

配合720°航拍展示，打破地域和時間限制，在全場景下，讓購房者感受樓盤產品細節，帶來炫酷、直觀的移動線上看房購房體驗，並為開發商移動營銷助添強大利器。

同時，配合樂居自身強大的房地產訊息平臺，和獨家推出的免費碼上專車看房服務，客戶通過VR了解項目信息後，一鍵預約即可直達售樓處，虛擬和現實無縫連接，最大化實現營銷閉環。

未來將如何發展

當各行各業攜手高科技在馬不停蹄地往前奔跑時， VR+地產也開始了飛速演進。從目前來看，國內外VR技術領域還存在些差異，國內相較於國外尚處於起步階段。

國內外VR產品技術差異

而VR+房地產如何避免僅僅成為一個內容開發者，是每一個企業需要在模式發展上進行思考的。

其一，VR看房正從樣板間拓展至更寬泛的空間。從室內樣板間、到室外景物的搭建、再到整個小區的還原，直至周圍路段，VR看房開始突破室內的限制，從更大的空間為客戶帶來身臨其境的體驗。

其二，VR看房正朝C2B的方向演進。其中家裝的前置，作為B端的流量入口，這將帶來未來最大的紅利。通過把客戶行為被數字化，成為後期數據分析的原材料，進行建模分析，為後續的家裝、設計、智能家居等等帶來創造價值。

VR未來發展的兩種空間

現在VR的的切入點不一，有的是樣板房、有的是家裝設計，但本質上的角色是一個裝修或是地產營銷的輔助手段。VR+地產未來想要獲得長遠的發展空間，一種是依托沈澱數據切入後續的裝修市場打造成一個平臺級的入口；另一種是構建互聯網平臺，通過完整的上下遊供應鏈接入VR產業。

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上海房地產交易契稅或以家庭為單位分別征收

上海房地產交易的契稅征收政策或將發生調整。記者昨天了解到，新政最大的變化是契稅可以以家庭為單位分別征收，該政策實行後受益群體的稅負將有所減少。

據東方網7月12日報道，近日，有傳言稱上海房地產契稅征收將在7月做出新的調整。此次契稅征收調整的節點，是伴隨7月8日全國稅收系統“金稅三期”的上線同時進行的。對此，記者致電上海稅務局對這一消息進行了查證，對方表示目前該新政還暫無具體文件下發，但有透露新政將於7月23日發布，具體內容為：

契稅征收標準：

值得一提的是，新政規定：契稅可以以家庭為單位分別征收。例如：產證上有父母和成年子女的名字。父母有另外一套房，子女家庭沒有，現在是契稅不唯一按3%征收。而新政實行後，父母份額交3%;子女按照其份額的1%(90平方以下)或1.5%(90平方以上)征收。從全部3%，變成子女的1%或1.5%征收，實現了稅負的減少。

此外，售後公房及持有動拆遷協議購房者，可申請部分契稅抵扣。

伴隨這次新政的出臺，還有一些操作流程做了改變。例如，交易中心稅費需要上家所有的稅刷一張卡(不要求是房東本人的卡)，下家所有的稅刷一張卡。也就是說，上家增值稅和個人所得稅必須一張足額的卡;下家契稅必須一張足額的卡。

對此業內人士表示，此舉可能是稅務部門為了降低清稅的成本，並且一定程度上能遏制炒房客的炒房。因為以往一些炒房客用多張信用卡透支來支付相關稅費。

此前，上海中原地產市場推廣部表示，目前，由於一線城市房價過高，不少購房者都是兩代人共同出資購房，此次新政對於這類人群來說，是較為人性化地給予一定優惠。但就整體房產市場來說，影響不大。

（綜合東方網、鳳凰地產報道）

上海地稅局辟謠：房地產交易契稅優惠調整傳言不實

近日，網上有傳言稱上海市稅務機關將於7月8日金稅三期系統上線後執行新的契稅優惠政策。對此，上海市地方稅務局明確，網上傳言不實，上海市稅務機關對房地產交易相關契稅優惠政策均按照國家統一規定執行。7月8日上海市稅務機關正式啟用國家稅務總局金稅三期系統，是對原來操作系統的優化，方便窗口工作人員的操作，也有利於提高服務效率，不會影響稅收政策的執行。

在個人二手房交易中，個人購買屬於購買人家庭唯一的住房，家庭成員範圍包括購買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購房的，作為兩個家庭購房。家庭唯一住房根據房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結果確定。需當場繳納的稅收包括契稅、印花稅對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;　面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。個人取得房地產權證按5元/件繳納印花稅。

個人購買屬於購買人家庭第二套或以上的住房，家庭成員範圍包括購買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購房的，作為兩個家庭購房。家庭住房套數根據房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結果確定。需當場繳納的稅收包括契稅、印花稅，個人購買家庭第二套或以上住房的，按計稅價格的3%計算繳納契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。個人取得房地產權證按5元/件繳納印花稅。

此外，還有部分媒體稱：金稅三期系統上線後交易中心稅費需要上、下家所有的稅費各刷一張卡，稅務部門表示：納稅人可使用帶有銀聯標誌的銀行卡繳稅。對每筆納稅申報支持刷多張銀行卡。

全國半年財報：房地產相關稅收給力 證券印花稅遭遇“腰斬”

7月15日，財政部披露了6月份財政收支情況，受部分地區商品房銷售回暖影響，房地產相關的稅收保持較快增幅。

1-6月累計，全國一般公共預算收入突破8萬億元，達到85514億元，同比增長7.1%。全國一般公共預算支出接近9萬億元，為89165億元，同比增長15.1%，財政支出增速遠超收入增速，顯示出積極財政政策正在發力。

上半年稅收冷熱不均

2016年上半年，隨著政策寬松趨穩，各類需求集中釋放推動房地產市場整體高位運行，代表城市商品住宅月均成交創歷史同期最高水平。百城價格上半年累計上漲7.61%，核心一二線及周邊城市輪番領漲。

受部分樓市回暖影響，上半年房地產相關稅收增速均超過財政收入增速(7.1%)。

上半年，房地產企業所得稅同比增長17.3%，契稅同比增長14.8%，土地增值稅同比增長13.1%，房產稅同比增長8.5%。

除了一般公共預算收入，上半年政府性基金收入中，地方政府國有土地使用權出讓收入(俗稱地方賣地收入)高達14303億元，同比增長9.7%。

同樣保持較高增速的還有個人所得稅和城市維護建設稅。

上半年，個人所得稅5695億元，同比增長19.8%，其中財產轉讓所得稅增長23.9%。

受5月1日全面推開營業稅改增值稅的影響，上半年國內增值稅同比增長8.7%，其中6月份同比增長20.9%。而相應地，原營業稅納稅人已改繳增值稅，營業稅6月份收入同比下降86%。營業稅將退出歷史舞臺。

上半年不少稅收呈現負增長。

受部分大宗商品進口價格回升帶動，上半年進口貨物增值稅、消費稅、關稅降幅有所收窄。

受1.6升及以下排量乘用車減半征收車輛購置稅政策性翹尾減收的影響，上半年車輛購置稅降幅達兩位數(-12.7%)。

上半年，印花稅同比下降34.4%。其中，反映股票交易的證券交易印花稅更是腰斬(同比下降49.9%)。受原油、煤炭等價格同比下降的影響，資源稅也保持兩位數降幅。

財政部稱，6月份則受前期清繳營業稅減少了部分收入來源、去年同期基數較高以及政策性減收效應體現等影響，增幅回落到1.7%。

財政部預測，下半年，經濟下行壓力還在持續，政策性減收效應還將進一步顯現。各地財政部門要密切關註經濟財政運行變化，加強監測分析，對其中的苗頭性、趨勢性問題及時做好預研預判，積極采取有效措施，促進收入平穩增長，又不收“過頭稅”。

積極財政政策發力

為了助力經濟爬坡過坎，財政支出保持較快增速，積極財政政策正在發力。

1~6月累計，全國一般公共預算支出同比增長15.1%，超過收入增速8個百分點。

《第一財經日報》記者發現，與基礎設施相關的支出保持較高增速。

上半年，城鄉社區支出9900億元，增長34.5%，住房保障支出2731億元，增長27.5%。

民生等重點領域支出也得到保障。

上半年，教育支出13098億元，增長16.7%，社會保障和就業支出11995億元，增長15%，醫療衛生與計劃生育支出7178億元，增長23.7%。

值得註意的是，債務付息支出2347億元，增長高達38.1%。

《第一財經日報》記者了解到，下半年財政政策將更加積極，這將體現在6000億元減稅費舉措落地，總規模約5萬億元的地方政府置換債券繼續被發行，財政資金撥付進度加快，10萬億PPP項目加快落地等方面。

今年營業稅改增值稅(營改增)全面推開，國務院估算此舉將給企業減稅5000億元，這是本屆政府最大的減稅舉措。同樣在5月1日，國務院再次階段性降低社保費率和住房公積金繳存比例，此舉將減輕企業費用負擔1000億元。

6月份的國新辦有關中國債務的吹風會上，財政部預算司副司長王克冰在會上表示，今年地方政府可能會進行5萬億元的債務置換。這意味著今年置換債券額度將高達5萬億元，去年這一數字為3.8萬億元。

根據財政部此前數據，1萬億元的置換債券將給地方政府節約近500億元的利息支出。那麽，5萬億元的置換債券將可以給地方節省利息支出約2500億元。

房地產投資增速回落 下半年或降溫

進入6月後，樓市銷售數據雖然仍處於高位，但漲幅已明顯回落。

國家統計局15日公布的數據顯示，1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，商品房銷售數據的累計增幅有所收窄，和部分城市在此前幾個月需求大幅釋放有關，這些城市在6月之後已經明顯降溫。

上海易居房地產研究院發布的報告顯示， 6月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2186萬平方米，環比減少2.5%，其中南京和蘇州這兩個熱點二線城市降溫十分明顯。

不過，盡管增速有所回落，但整體成交量仍處於高位。該報告顯示，相比2010年至2015年6年間的同期水平。2016年6月份30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了179.0%、88.8%、46.9%、42.0%、87.0%和14.0%。如此對比，今年6月份市場成交是近7年同期最好的水平。

在樓市成交仍出高位的情況下，樓市庫存也進一步減少。數據顯示，6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。這也是連續四個月庫存減少。

其中，住宅待售面積減少770萬平方米，辦公樓待售面積減少86萬平方米，商業營業用房待售面積增加44萬平方米。從數據可以看出，目前住宅庫存去化效果比較明顯，商業地產庫存仍然高企。

隨著樓市成交增速的回落，房地產開發投資的增速也有所回落。數據顯示，1-6月份，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%(扣除價格因素實際增長8.0%)，增速比1-5月份回落0.9個百分點。

不過，在樓市成交降溫的同時，土地市場的亢奮態勢愈演愈烈。1-6月份，房地產開發企業土地購置面積9502萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9個百分點;土地成交價款3159億元，增長10.2%，增速提高5.5個百分點。

中原地產研究部統計數據顯示：2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗，地王頻繁出現，這219宗地塊中，超過半數是國企央企獲得。

前6個月，全國主要的50大城市合計土地出讓金高達10243.7億，歷史首次突破萬億，而在2015年同期則只有6973.14億。杭州、蘇州、南京、合肥，成交額同比上漲均超過200%。杭州、蘇州、南京、合肥、深圳、佛山、廈門等城市樓面價漲幅超過了100%。樓面價的漲速遠超過房價上漲幅度。

在市場分化的情況下，調控政策也開始了明顯的分化。張大偉說，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策，這些約束性政策包括上海深圳的升級限購及部分城市的信貸收緊，未來房地產調控政策將會升級到“一城一策”。

張大偉說，今年以來信貸環境對個人購房的支持力度空前，5月居民戶新增中長期貸款創歷史新高。信貸的放量支撐了樓市量價齊升。從房地產開發也的到位資金來看，定金及預收款18934億元，增長34.1%;個人按揭貸款11245億元，增長57.0%。

不過，隨著一線城市和二線熱點城市信貸政策的收緊，下半年這些城市的樓市成交將有望降溫。“地王是未來房地產市場最大的風險。”張大偉說，一線城市成交目前已經開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續，下半年特別是四季度房地產市場的風險可能爆發。

央行：房地產貸款增長加快 6月末余額23.94萬億元

2016年上半年金融機構貸款投向統計報告

人民銀行統計，2016年6月末，金融機構人民幣各項貸款余額101.49萬億元，同比增長14.3%，增速比上季末低0.4個百分點;上半年增加7.53萬億元，同比多增9670億元。

貸款投向呈現以下特點：

一、企業貸款增速回落

2016年6月末，本外幣非金融企業及機關團體貸款余額72.97萬億元，同比增長9.7%，增速比上季末低0.7個百分點;上半年增加4.21萬億元，同比少增4548億元。

從期限看，6月末非金融企業及機關團體短期貸款及票據融資余額33.18萬億元，同比增長8.2%，增速比上季末低2.3個百分點，上半年增加1.56萬億元，同比少增5985億元;中長期貸款余額38.07萬億元，同比增長10.6%，增速比上季末低1.3個百分點，上半年增加2.45萬億元，同比多增1409億元。

從用途看，非金融企業及機關團體固定資產貸款余額30.29萬億元，同比增長7.5%，增速比上季末低1.6個百分點;經營性貸款余額32.01萬億元，同比增長8.9%，增速比上季末低1.3個百分點。

二、小微企業貸款增長加快

2016年6月末，人民幣小微企業貸款余額19.31萬億元，同比增長15.5%，增速比上季末高1個百分點，比同期大型和中型企業貸款增速分別高4.6個和8.2個百分點。

2016年6月末，小微企業貸款余額占企業貸款余額的30.7%，

2占比比去年同期占比水平高1.2個百分點。上半年小微企業貸款新增1.48萬億元，同比多增4954億元，增量占同期企業新增貸款的36.3%，比去年同期占比水平高11個百分點。

三、工業和服務業中長期貸款增長有所企穩

2016年6月末，本外幣工業中長期貸款余額7.59萬億元，同比增長3%，增速比上季末低0.7個百分點;上半年增加1090億元，同比少增1315億元。其中，重工業中長期貸款余額6.71萬億元，同比增長2.8%，增速比上季末低0.6個百分點;輕工業中長期貸款余額8855億元，同比增長4.5%，增速比上季末低1個百分點。

2016年6月末，本外幣服務業中長期貸款余額25萬億元，同比增長11.1%，增速比上季末低1.8個百分點。其中，交通運輸、倉儲和郵政業中長期貸款余額同比增長7.3%，增速比上季末低1.7個百分點;文化、體育和娛樂業中長期貸款同比增長18.9%，增速比上季末低3.4個百分點。

四、農業貸款增速回升

2016年6月末，本外幣農村(縣及縣以下)貸款余額22.26萬億元，同比增長7.5%，增速比上季末低0.3個百分點，上半年增加1.19萬億元，同比少增1450億元;農戶貸款余額6.67萬億元，同比增長14.3%，增速比上季末低0.1個百分點，上半年增加5389億元，同比多增660億元;農業貸款余額3.69萬億元，同比增長4.9%，增速比上季末高0.4個百分點，上半年增加2050億元，同比多增128億元。

五、房地產貸款增長加快，其中個人購房貸款增長較快

2016年6月末，人民幣房地產貸款余額23.94萬億元，同比增長24%，增速比上季末高1.8個百分點;上半年增加2.93萬億元，同比多增1.04萬億元，增量占同期各項貸款增量的38.9%，比1-5月占比水平高0.3個百分點。

2016年6月末，房產開發貸款余額5.41萬億元，同比增長10.9%，增速比上季末低2.1個百分點，其中，保障性住房開發貸款余額2.18萬億元，同比增長42.2%，增速比上季末低3.2個百分點;地產開發貸款余額1.66萬億元，同比增長7.5%，增速比上季末低15.3個百分點。個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末高5.4百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點;上半年增加2.36萬億元，同比多增1.25萬億元。

六、住戶消費性貸款增長較快，經營性貸款增速回落

2016年6月末，本外幣住戶貸款余額29.99萬億元，同比增長19.4%，增速比上季末高1.8個百分點;上半年增加2.95萬億元，同比多增9921億元。

2016年6月末，本外幣住戶消費性貸款余額21.71萬億元，同比增長27.9%，增速比上季末高2.9個百分點，上半年增加2.75萬億元，同比多增1.15萬億元;住戶經營性貸款余額8.28萬億元，同比增長1.8%，增速比上季末低0.9個百分點，上半年增加1959億元，同比少增1549億元。

賈康：房地產稅可在樓市熱的中國一二線城市先行實施

全國政協委員、中國財政部財政科學研究所原所長賈康22日指出，房地產稅作為一種地方稅，在走完立法程序之後，可以選擇先後實施，分城實施。在一些房地產市場過熱的一二線城市，可以選擇先行實施。

雖然全面開征的步履艱難，但房地產稅的征收一直是近年來中國社會的熱門話題。有聲音認為，房地產稅一旦全面開征，會削弱“去庫存”的效果。因此在庫存壓力減輕之前，應該放慢房地產稅在全面推廣的速度。

不過首先要讓大家明確的是房產稅和房地產稅這兩個通常被混淆的概念。

房產稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。據悉，上海、重慶兩地已經試點房產稅5年多，多依靠行政色彩推進，實際效果並不明顯，實際征收到的稅款很少。

房地產稅，則包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等等。

“房地產稅”比“房產稅”多了一個“地”字，就意味著未來的持有稅，征收對象不但是房屋價值，而且還將包括房屋下面的土地價值。

業內表示：“老百姓最多只擁有土地的70年使用權，而並不擁有所有權。想成功征收房地產稅，必須首先解決這個法理上的悖論。”

北京師範大學金融研究中心主任鐘偉指出，目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中，全面推廣征收房地產稅階段可能需要3-4年時間。因此，官方涉房政策不會輕易冒險。“讓我們暫時忘記不現實的房產稅，而是考慮交易環節稅費、個稅、遺產稅等問題”，鐘偉說。

這一說法不無道理。盡管商品房待售面積已連續多月下降，但三四線許多城市仍面臨很大的庫存壓力。中國國家發改委新聞發言人趙辰昕在近期指出，當前中國房地產調控的主基調依然是去庫存。

市場普遍認為，房地產稅一旦開征，將對過熱的中國房地產市場，特別是投資性需求形成極大的抑制。

不過，賈康指出，應該加快房地產稅立法和實施。一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經具備開征房產地稅的條件。而且房產地稅還有助於當地平抑市場，防止房價過快上漲形成泡沫。

至於三四線城市面臨的去庫存難題，則需要讓大量農民工在當地住有所居。“這就需要利用如共有產權、公租房等方式減輕購房者的壓力，有條件的還可以適當用一些金融杠桿”，賈康表示。

賈康認為，房地產稅是財稅配套改革的一部分，也是稅制現代化的必經之路。對於任何一個市場經濟國家，不動產稅的問題都是無可回避的。因此，開征房地產稅要放在更大的角度去看，不要因為短期的、局部的困擾，而抵觸房地產稅的實施。

（綜合中國新聞網、鳳凰財經報道）

樓繼偉：下一步將義無反顧地改革房地產稅制

2016年第三次二十國集團(G20)財長和央行行長會議將於23日至24日在四川成都舉行。這是9月G20杭州峰會前的最後一次部長級磋商，也是今年財長會議的收官之作。

財政部部長樓繼偉指出，實現創新驅動是我們國家今後五年的理念之一，實現共享也是我們的理念之一。但是創新驅動有時會造成收入分配的不公平。樓繼偉稱，中國的研發投入占GDP的比重是比較高的，2014年占GDP的2.05%，政府投入占其中的21%。

具體怎麽實現鼓勵創新的稅收政策?樓繼偉認為有兩個方面實現途徑。第一個方面是我們剛剛進行的營業稅改增值稅，這是非常有利於專業化的，也是方便創新的。另外一個方面是我們在破除過去的障礙，比如政府研發的投入可以作為實施單位的收入，可以作為激勵股權。

關於稅收包容性的問題，樓繼偉稱，我們應該改革所得稅制、改革房地產稅制才能更好地解決這個問題。遺憾的是這個到目前我們還沒推出，其中一個重要原因是體制問題，另外是會涉及到利益調整，這是最難得到統一的。只要是真正的收入再分配，就會受到真正的阻礙，這是一個難題。這也是我們認為我們義無反顧要做的事情。

同時樓繼偉指出財政政策和貨幣政策對全球經濟的有效性正在消退。G20應加強政策溝通，促進全球經濟複蘇;改善稅收政策以支持經濟增長，推進稅收改革，打擊避稅行為。各國應消除投資壁壘。

（綜合自騰訊新聞、和訊網）

“義無反顧”來了 房地產稅還遠嗎

房地產稅立法再度成為市場關註焦點。

這次引爆這一話題的是財政部部長樓繼偉，他在7月23日的G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上稱，遺憾房地產稅和個人所得稅改革還沒推出來，原因是信息收集能力弱，而且涉及利益調整而受到阻礙。“這是個難題，也是我們的任務，我們要義無反顧地做。”

《第一財經日報》記者了解到，目前房地產稅立法草案仍在起草過程中，困難重重。不過，對自然人征收房地產稅所需的信息收集工作正在加快，國土部力推的不動產統一登記客觀上有利於摸清房地產家底，為房地產稅的出臺奠定更為紮實的基礎。國家稅務總局今年在全國所有省份推行的金稅三期工程，對自然人進行全員建檔，包含個人房產信息，也為房地產稅改革鋪路。

草案有望2017年露面

與以往只對城鎮經營性物業課稅的房產稅不同，一字之差的“房地產稅”課稅對象將可能涉及所有房產，這包括普通老百姓的住房，這使得房地產稅備受關註。

2013年11月份的十八屆三中全會通過了《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》，其中提到完善稅收制度時，首次提到“加快房地產稅立法並適時推進改革”。

2014年樓繼偉在《求是》撰文提到房地產稅構想。他稱，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

房地產稅立法得到空前重視。

2015年8月，經過調整的十二屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅正式列入該規劃。另外，房地產稅還在今年和去年同時被列入全國人大常委會當年立法工作計劃，屬於立法預備項目。

今年全國兩會上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，房地產稅法由預算工作委員會和財政部牽頭研究，調整後的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入了第一類的立法項目。

“目前我們正在按照立法規劃和立法工作計劃的有關要求，對房地產稅改革與立法當中的重點、難點問題進行深入的、進一步的調查、研究、論證，同時做好起草草案等相關工作。”劉修文說，待草案比較成熟，並綜合考慮各個方面的因素後，適時提請全國人大常委會審議。

第一類立法項目主要是條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案，排在立法草案的“第一陣營”。北京大學法學院教授劉劍文表示房地產稅快的話在2017年底前通過，慢的話在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。

7月2日，全國人大財政經濟委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上表示，目前房地產稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

房地產信息搜集加快推進

全國人大常委會預算工作委員會原副主任姚勝曾對《第一財經日報》記者表示，從社會經濟各個方面來看，今年完成房地產稅立法工作很困難。

全國政協委員、中國財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康此前按照財稅改革時間表，樂觀預計，房地產稅立法最早在2017年提交兩會討論，但今年初他改變了看法。他對媒體表示，有關房地產稅的推出現在來看已和原來計劃的時間表不匹配了，現在就看人大什麽時候啟動一審。從口風上來看是要把房地產稅放一放了。

賈康認為，有關房地產稅的內部爭議仍然較大，現在不推出的原因之一是考慮到目前的樓市情況和“去庫存”的主要方向，“一旦推出可能會影響樓市”。

房地產去庫存，需要市場保持一定的交易活躍度，在條件不成熟之時開征房地產稅，有可能逆轉市場預期，增加去庫存難度。

樓繼偉提出上述房地產稅立法一大難題，就是信息收集能力弱。

房地產稅征稅前提是搜集自然人的房產信息，比如一個人在全國有幾套房產、價值多少等。目前國家正在加快相關信息搜集，國土資源部正在大力推進不動產統一登記，計劃2016年基本完成各級不動產登記數據整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺的總體部署。當這些數據信息實現了全國統一聯網後，每個人擁有的房地產產權數量、布局等具體情況將“無所遁形”。

另外，國稅總局正在今年力推金稅三期工程覆蓋所有省份，該工程一大特點正是對所有自然人建檔，包括個人房地產相關交易信息也被錄入，這也將為房地產稅等稅制改革提供基礎數據。

稅率、免征等細節引關註

與房產稅不同的是，未來房地產稅將是一個全新的稅制，其中之一可能就是未來房地產稅不只是針對房屋本身征稅，而是將房屋和土地合二為一來征稅。

國務院發展研究中心研究員倪紅日曾表示，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合並起來。

房地產稅征收範圍、計稅依據、稅率、免征額和免稅對象等都是市場關註的焦點問題。

現行的房產稅征收範圍只在城鎮地區，並不包括農村，除了上海、重慶兩地試點地區外，房產稅只針對經營性房屋，不包括個人住房。未來房地產稅是否會突破上述限制，針對所有的房地產存量價值征收房地產稅?

稅收專家、上海財經大學朱為群教授曾對本報表示，房地產稅作為一個地方稅種，其征稅範圍理應由地方來確定。各地差異很大，房地產稅即使在全國層面立法，也不能完全無視巨大而複雜的地區差異，因而較為妥當的處理方式就是由各地方政府根據實際情況在公正規範的決策模式下自行決定征稅範圍，而不是強求全國統一。

朱為群表示，房地產稅作為一種財產稅，是按照房地產的價值作為計稅依據的。從稅收公平角度去看，未來房地產稅計稅依據將是以市場價格為基礎。目前上海房產稅計稅依據是按照住房市場交易價格的70%。

房地產稅稅率如何確定，也是大眾最為關心的一大問題。上海房產稅實行0.4%~0.6%的差別化稅率，重慶房產稅為0.5%~1.2%。

目前多數專家認為，房地產稅開征後應該設計免征範圍，只針對超出個人基本住房需求以上的部分才能征稅。

關於免征範圍，目前市場上主要有兩種觀點，一類觀點支持免稅標準按人均居住面積，比如上海試點房產稅按照人均免稅住房面積為60平方米。另一類觀點認為免稅標準應按照房屋價值確定免征額，因為不同地區相同居住面積的價值可能相差很大，按照人均居住面積免稅，就會有利於高價房主而不利於低價房主。

藍皮書：貴州房地產升溫 高庫存壓力減輕

貴陽市城市景觀。攝影/章軻

貴州財經大學房地產研究院7月26日發布的最新研究報告稱，預期貴州房地產市場需求持續增加，供給逐步恢複，交易穩中有升。

貴州財經大學、社會科學文獻出版社當日共同發布《貴州房地產藍皮書：貴州房地產發展報告No.3(2016)》。藍皮書稱，貴州作為高庫存地區，“升溫”的房地產宏觀政策將利好房地產市場，從而刺激房地產需求。

藍皮書認為，大量農村人口向城鎮轉移將繼續推動房地產需求增加。貴州省統計局數據顯示，2015年末貴州常住人口為3529.50萬人，城鎮化率為42.01%。貴州省今年的《政府工作報告》預期2016年城鎮化率將提高到44%，至少增加城鎮人口70萬人，形成的潛在需求約2000萬平方米。

分析顯示，2014年，貴州省戶籍人口為4325.49萬人，非農業人口為709.22萬人，戶籍人口城鎮化率為16.40%，比全國平均水平低20.23個百分點，位居全國倒數第1。同期大於全國平均水平的有16個省份，最高為上海的90.32%，其次是北京的81.74%;西部地區12個省份中，有6個省份大於全國平均水平。

2015年貴州房地產市場分析及2016年預測總報告編寫組稱，“從戶籍人口城鎮化率來看，貴州遠低於全國平均水平。”

2015年，貴州常住人口城鎮化率比全國低13.87個百分點，僅高於西藏，排位全國倒數第2，相當於2003年全國平均水平。西部地區，僅重慶、內蒙古高於全國平均水平，其他省份均低於全國平均水平。

藍皮書稱，貴州戶籍人口遠大於常住人口，說明貴州凈流出人口較多。2006~2014年，貴州凈流出人口從231.91萬人增加到817.45萬人，增長2.5倍。2010年後，流出人口增速明顯下降，2012年為負增長，2013年、2014年分別為2.4%、4.3%。

藍皮書認為，異地搬遷、大量的流出人口、極低的戶籍人口城鎮化率、較低的常住人口城鎮化率，為貴州增加城鎮人口創造了客觀條件。“這四種類型的人口如何市民化和住有所居，是關系貴州經濟社會發展的重要議題，很遺憾，現在尚缺系統的制度安排，從而形成了巨大的房地產潛在需求，這些需求將逐年釋放。”

編寫組分析認為，2016年貴州房地產庫存壓力低於2015年，特別是住宅商品房庫存壓力明顯緩解。在需求持續增加的條件下，房地產開發企業的投資意願將逐步恢複。但要註意房地產開發企業資金來源可能存在的問題。

房地產開發企業是典型的項目型企業，資金需求量大。編寫組通過對貴州房地產開發企業資金來源的分析發現，近幾年，貴州房地產開發企業銀行貸款難度逐步增加，企業更多的是借助於個人按揭貸款、定金及預收款。這種融資方式有利的方面是降低企業融資成本，弊端是社會風險較大，一旦市場不景氣，房地產企業資金鏈斷裂，將給購房者帶來巨大損失，如何善後處理，給地方政府帶來了挑戰。

藍皮書分析說，除其他資金來源占比可能存在風險外，貴州房地產開發企業資金回收速度要慢於全國平均水平。由於房地產開發融資具有銷售融資的特點，銷售回款速度決定了投資速度，銷售回款慢，企業投資新項目的意願就會下降。

銷售回款速度可以用房地產開發企業銷售額比投資額來反映，測算結果顯示，1999~2015年貴州房地產銷售投資比為76，平均來說，貴州房地產開發企業投資要1.32年(即近1年4個月)收回;全國平均值為92，即1.09年收回投資。除2009年，貴州房地產銷售投資比均低於全國。銷售回款慢更強化了其他資金來源占比較高存在的潛在風險。

而住宅商品房銷售回款速度大於房地產銷售回款速度，這表明住宅商品房銷售回款要大於辦公樓、商業營業用房等物業投資回款速度。1999~2015年，貴州住宅商品房銷售投資比為101(0.99年，即近1年收回投資)，全國111(近11個月收回投資)。絕大多數年份，貴州的銷售投資比小於全國水平。貴州從2009年後呈下降趨勢，2014年觸底，2015年有所恢複。

藍皮書稱，房地產開發企業資金情況是2016年貴州房地產市場供給逐步恢複的關鍵。編寫組為此建議，加強商品房預售資金使用的管理，專款專用，按進度撥款;推進房地產開發項目融資，積極推行證券化中的直接融資模式;加大銀行信貸力度;註意控制非住宅類房地產項目投資規模。