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藍皮書:貴州房地產升溫 高庫存壓力減輕

貴陽市城市景觀。攝影/章軻

貴州財經大學房地產研究院7月26日發布的最新研究報告稱,預期貴州房地產市場需求持續增加,供給逐步恢複,交易穩中有升。

貴州財經大學、社會科學文獻出版社當日共同發布《貴州房地產藍皮書:貴州房地產發展報告No.3(2016)》。藍皮書稱,貴州作為高庫存地區,“升溫”的房地產宏觀政策將利好房地產市場,從而刺激房地產需求。

藍皮書認為,大量農村人口向城鎮轉移將繼續推動房地產需求增加。貴州省統計局數據顯示,2015年末貴州常住人口為3529.50萬人,城鎮化率為42.01%。貴州省今年的《政府工作報告》預期2016年城鎮化率將提高到44%,至少增加城鎮人口70萬人,形成的潛在需求約2000萬平方米。

分析顯示,2014年,貴州省戶籍人口為4325.49萬人,非農業人口為709.22萬人,戶籍人口城鎮化率為16.40%,比全國平均水平低20.23個百分點,位居全國倒數第1。同期大於全國平均水平的有16個省份,最高為上海的90.32%,其次是北京的81.74%;西部地區12個省份中,有6個省份大於全國平均水平。

2015年貴州房地產市場分析及2016年預測總報告編寫組稱,“從戶籍人口城鎮化率來看,貴州遠低於全國平均水平。”

2015年,貴州常住人口城鎮化率比全國低13.87個百分點,僅高於西藏,排位全國倒數第2,相當於2003年全國平均水平。西部地區,僅重慶、內蒙古高於全國平均水平,其他省份均低於全國平均水平。

藍皮書稱,貴州戶籍人口遠大於常住人口,說明貴州凈流出人口較多。2006~2014年,貴州凈流出人口從231.91萬人增加到817.45萬人,增長2.5倍。2010年後,流出人口增速明顯下降,2012年為負增長,2013年、2014年分別為2.4%、4.3%。

藍皮書認為,異地搬遷、大量的流出人口、極低的戶籍人口城鎮化率、較低的常住人口城鎮化率,為貴州增加城鎮人口創造了客觀條件。“這四種類型的人口如何市民化和住有所居,是關系貴州經濟社會發展的重要議題,很遺憾,現在尚缺系統的制度安排,從而形成了巨大的房地產潛在需求,這些需求將逐年釋放。”

編寫組分析認為,2016年貴州房地產庫存壓力低於2015年,特別是住宅商品房庫存壓力明顯緩解。在需求持續增加的條件下,房地產開發企業的投資意願將逐步恢複。但要註意房地產開發企業資金來源可能存在的問題。

房地產開發企業是典型的項目型企業,資金需求量大。編寫組通過對貴州房地產開發企業資金來源的分析發現,近幾年,貴州房地產開發企業銀行貸款難度逐步增加,企業更多的是借助於個人按揭貸款、定金及預收款。這種融資方式有利的方面是降低企業融資成本,弊端是社會風險較大,一旦市場不景氣,房地產企業資金鏈斷裂,將給購房者帶來巨大損失,如何善後處理,給地方政府帶來了挑戰。

藍皮書分析說,除其他資金來源占比可能存在風險外,貴州房地產開發企業資金回收速度要慢於全國平均水平。由於房地產開發融資具有銷售融資的特點,銷售回款速度決定了投資速度,銷售回款慢,企業投資新項目的意願就會下降。

銷售回款速度可以用房地產開發企業銷售額比投資額來反映,測算結果顯示,1999~2015年貴州房地產銷售投資比為76,平均來說,貴州房地產開發企業投資要1.32年(即近1年4個月)收回;全國平均值為92,即1.09年收回投資。除2009年,貴州房地產銷售投資比均低於全國。銷售回款慢更強化了其他資金來源占比較高存在的潛在風險。

而住宅商品房銷售回款速度大於房地產銷售回款速度,這表明住宅商品房銷售回款要大於辦公樓、商業營業用房等物業投資回款速度。1999~2015年,貴州住宅商品房銷售投資比為101(0.99年,即近1年收回投資),全國111(近11個月收回投資)。絕大多數年份,貴州的銷售投資比小於全國水平。貴州從2009年後呈下降趨勢,2014年觸底,2015年有所恢複。

藍皮書稱,房地產開發企業資金情況是2016年貴州房地產市場供給逐步恢複的關鍵。編寫組為此建議,加強商品房預售資金使用的管理,專款專用,按進度撥款;推進房地產開發項目融資,積極推行證券化中的直接融資模式;加大銀行信貸力度;註意控制非住宅類房地產項目投資規模。

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