人幣向上 每百港元兌不足82
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GS(14)@2018-01-28 18:47:49【本報訊】美元持續偏弱，人民幣兌美元中間價報6.4112，創逾25個月新高，引導在岸價（CNY）收市九連升。隨着美國政府關門停擺，美匯指數於90.5水平徘徊，人民幣兌美元匯價持續轉強。昨日由官方開出的中間價報6.4112，按日升57點子，續創逾25個月新高。
離岸價曾見6.39
人民幣中間價高開，在岸價昨日一度高見6.3953，最終收報6.4036，微升4點子。離岸價（CNH）則曾高見6.3937，截至香港時間傍晚9時，離岸價報6.4075，每百港元兌81.9元人民幣。華僑永亨銀行經濟師李若凡指，近期人民幣強勢主要是因為美元走弱，但近來人民幣的升值壓力漸漸由人民幣兌美元，轉移到人民幣兌一籃子貨幣上。過去幾個交易日人民幣指數已經突破95，若人民幣指數持續上升，不排除人行會重啟逆周期因子計算中間價。恒生銀行首席經濟師薛俊昇指，內地去庫存及去產能上已見進展，認為內地經濟放緩速度未必如外間想像中快，較大機會回復平穩，該行預期內地今年經濟增長達6.6%，較市場預期的6.4%為高。薛俊昇續指，人行將會維持中性及穩健的貨幣政策，若中國經濟維持在新常態，人民幣短期內會有下行壓力，年內會有2%至3%的貶值空間。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180123/20283099
梁惜君：買村屋留意細節 小心估價不足
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GS(14)@2018-02-04 20:58:01【明報專訊】筆者最近收到陳小姐的電郵提問，希望在新婚置業及退休保障的安排上得到專業意見。在此先恭喜陳小姐好事將近，相信買樓上車絕對是現今準婚年輕人的願望清單上最想而又最難做到的一項，「與其交租幫人供樓，不如自己買樓」應該是很多人的心聲。評估過陳小姐所提供的資料，她跟未婚夫的計劃進展得十分理想；買樓是重大投資，必須了解清楚當中細節，尤其是購買村屋。陳小姐希望知道投資及財務安排上有甚麼要注意的地方；另外，由於她跟未婚夫都不諳股票，想知道一些風險不太高的投資建議。
貨比三家 了解銀行按揭成數
筆者身邊都有不少客人朋友提過想買村屋，主要因為呎價較低。新樓只能買到劏房般的單位，但同樣價錢已可購買約700方呎的村屋，有些更連花園或天台，但很多人都未必清楚買村屋要注意的地方，例如買村屋是否不能做按揭等問題。村屋承做按揭確實比私樓有更多限制，以前銀行對村屋按揭業務比較嚴謹，但現在很多銀行連同按揭保險計劃亦能批出八成按揭。買家要注意的反而是估價不足的問題，由於村屋成交量較低、物業質素參差、物業位置等原因，銀行對村屋估值資料不足，所以估價普遍謹慎；加上現時樓市升勢持續，業主叫價大幅高於估值亦時有發生。有些銀行會對村屋業務特別積極，有助買家更易上車，除了建議要貨比三家外，亦可向不同銀行查問按揭成數、利率、年期及估價審批等問題，市面上亦有按揭轉介公司可免費為客人一次過比較不同銀行的按揭計劃。筆者建議買家可先向銀行查詢按揭事宜或預先按揭批核，否則付了訂金才發現按揭借不足而要撻訂就欲哭無淚了。
此外，因村屋較易有僭建、業權或路權爭議等問題，這都會影響日後物業升值甚至易手問題。曾有買家購入了一層二樓村屋後，地下業主拒絕將二樓糞渠接駁到化糞池，令買家有廁去不得，所以買樓不能只貪便宜，一定要先做足功課，了解清楚圖則樓契，亦應委託有較豐富村屋交易經驗的律師處理。
假設500萬元的單位，如能承做八成按揭，首期即是100萬元。雖然陳小姐已有100萬元積蓄，而一年後亦可多儲17萬元，但結婚淨支出預計20萬元，按筆者經驗，通常結婚支出最後都會比預算時多，買樓除了計算樓價，還有經紀佣金、印花稅、律師費、裝修費用等，再加上提及過村屋可能出現估價不足的問題，所以應預留更多預算。
投資強積金 善用盈餘
至於買第二層樓作投資這個問題，陳小姐與未婚夫現在每月盈餘14,000元，若明年以兩成首期買500萬元村屋，以後供樓比租樓每月要多付約4500元。由於陳小姐預計未來二人加薪幅度有限，另外還打算生小孩及請工人，屆時每月盈餘應所剩無幾。當然這只是暫時推算，具體計劃仍未落實，筆者認為他們未必適合選用一些彈性低的儲蓄或投資計劃，建議陳小姐可考慮現階段先繼續將每月盈餘做一些彈性較大的投資計劃，例如利用強積金特別自願性供款投資股票基金，待計劃落實後再作部署。強積金自願性供款的好處是每月供款可由僱員自行決定，可隨時停供及提取，較適合陳小姐的個案。
根據積金局數據，過去17年股票基金累積回報達1.48倍，利用平均成本法每月投資亦可將風險減低。陳小姐及未婚夫二人本身已有強積金戶口，可解決陳小姐不想額外花時間研究股票的問題。市場上亦有強積金持牌顧問可為打工仔的MPF提供專業投資意見，但始終錢是屬於自己的，先求知再投資，千萬別只依賴他人意見亦切勿盲目跟從。
康宏理財服務有限公司聯席董事
[梁惜君 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6243&issue=20180130
港人買樓按揭不足五成
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GS(14)@2018-02-04 23:37:58【本報訊】金管局提交予立法會的文件顯示，自2009年當局推出多輪逆周期監管措施後，新批出住宅按揭貸款的平均按揭成數持續下降，從實施措施前的64%降至去年11月的49%，不過仍未及8月最低的48.3%；換言之，港人買樓借貸的按揭成數，不足五成。
供款與入息比率升至35%
11月業主平均供款與入息比率回升至35%。去年11月買賣合約宗數5,694宗，按月增7%；新申請住宅按揭貸款宗數有12,265宗，按月升8%；新批出住宅按揭貸款宗數為9,323宗，按月增近19%。至於香港家庭負債佔本地生產總值的比例再創新高，截至去年第三季，達到69.1%。港元轉弱，年底收報7.81水平。金管局表示，部份原因是套息活動在港元流動性改善下回升，同時亦因為美元的商業需求在臨近年底增加。另金管局指，自去年10月底開始，銀行體系結餘維持約1,800億元，銀行在臨近年底對流動性管理趨於謹慎引致拆息走高，又說銀行體系資本保持充裕。本地註冊認可機構的綜合資本充足比率去年9月底達18.7%，遠高於8%的國際最低要求。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180131/20291197
栢慧額印貨逼600萬破頂 不足3年升三成
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GS(14)@2018-02-06 10:01:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9500&issue=20180206
【明報專訊】樓價高企，部分單位雖未滿額印期，業主亦願意沽貨獲利離場。天水圍栢慧豪園有額印貨以近600萬元成交，做價除創區內2房單位新高外，呎價亦貴絕同區私宅。市場消息稱，栢慧豪園1座高層B室，實用496方呎（建築659方呎），以598萬元易手，實呎12,056元（建呎9074元）。原業主2016年7月以460萬元買入，帳面獲利138萬元或三成，惟持貨不足3年需付10%即約60萬元額印稅，扣除稅後仍賺約78萬元或17%。
新都廣場2房額印貨 2年升五成
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另上水新都廣場新錄2房戶反價成交，亦創屋苑同類單位新高紀錄。利嘉閣首席聯席董事黃靜顏表示，上水新都廣場錄本月首宗二手成交，單位為1座低層D室，實用475方呎（建築584方呎），獲上車客以596萬元承接，實呎12,547元（建呎10,205元）；原業主2016年4月以395萬元買入，持貨近2年，帳面獲利201萬元，而扣除10%即約60萬元額印稅後，仍賺141萬元或36%。
此外，馬鞍山新港城有額印鬆綁貨獲利個案。中原地產分區營業經理胡耀祖稱，馬鞍山新港城H座中層04室，實用551方呎（建築794方呎），3房連套房間隔，成交價870萬元，實呎15,789元（建呎10,957元），創屋苑同類新高。原業主2015年695萬元購入，帳面獲利175萬元或25％。
栢慧額印貨逼600萬破頂 不足3年升三成
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GS(14)@2018-02-06 10:01:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9500&issue=20180206
【明報專訊】樓價高企，部分單位雖未滿額印期，業主亦願意沽貨獲利離場。天水圍栢慧豪園有額印貨以近600萬元成交，做價除創區內2房單位新高外，呎價亦貴絕同區私宅。市場消息稱，栢慧豪園1座高層B室，實用496方呎（建築659方呎），以598萬元易手，實呎12,056元（建呎9074元）。原業主2016年7月以460萬元買入，帳面獲利138萬元或三成，惟持貨不足3年需付10%即約60萬元額印稅，扣除稅後仍賺約78萬元或17%。
新都廣場2房額印貨 2年升五成
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另上水新都廣場新錄2房戶反價成交，亦創屋苑同類單位新高紀錄。利嘉閣首席聯席董事黃靜顏表示，上水新都廣場錄本月首宗二手成交，單位為1座低層D室，實用475方呎（建築584方呎），獲上車客以596萬元承接，實呎12,547元（建呎10,205元）；原業主2016年4月以395萬元買入，持貨近2年，帳面獲利201萬元，而扣除10%即約60萬元額印稅後，仍賺141萬元或36%。
此外，馬鞍山新港城有額印鬆綁貨獲利個案。中原地產分區營業經理胡耀祖稱，馬鞍山新港城H座中層04室，實用551方呎（建築794方呎），3房連套房間隔，成交價870萬元，實呎15,789元（建呎10,957元），創屋苑同類新高。原業主2015年695萬元購入，帳面獲利175萬元或25％。
港股預測市盈率不足12倍
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GS(14)@2018-02-20 20:49:17【本報訊】市場近月調高港股盈利預測，恒指未來12個月預測市盈率（PE）不足12倍！獲調高盈利預測港股自上周起不斷大插，目前已插穿29500點水平。不過，根據彭博綜合分析員預測，市場對港股企業盈利看法似乎甚為樂觀，自去年12月起持續調高恒指盈利預測，目前恒指未來12個月企業盈利增長達20.31%，相當於預測市盈率達11.4倍。根據彭博數據，恒指目前市盈率約為13.7倍，而經過分析員調高恒指企業盈利增長預測後，未來12個月預測市盈率為11.4倍。當中，恒生金融分類指數未來12個月盈利增長預測為28.86%、恒生公用事業分類指數盈利增長預測為16.66%、恒生工商業分類指數盈利增長預測則為32.07%。不過，市場預期地產行業盈利或錄負增長，恒生地產分類指數未來12個月盈利增長預測為負22.81%。星展唯高達研究部董事李聲揚表示，分析員或因大市不斷上揚而調高盈利預測，屬正常現象。但他補充，由於相關調整略為進取，故相信恒指明年企業盈利增長預測或因而輕微調低。他續指，不少股票近來遭投資者拋售，料保險、投資銀行、證券行，以及其他從事投資企業的盈利或受衝擊，至於非金融股的盈利表現則應不會受近來股市大拋售影響。
H指估值較恒指吸引
H股指數方面，現時市盈率為9.3倍，未來12個月企業盈利增長預測為26.2%，相當於7.37倍預測市盈率。李聲揚表示，H指估值較恒指吸引，故維持其今年跑贏大市之預測。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180213/20304105
平均呎價升破1萬 史上首次嘉湖五球內放盤不足十伙
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GS(14)@2018-02-28 07:40:20■嘉湖低於500萬元的兩房戶放盤瀕絕迹。黃偉傑攝
【本報訊】「4字頭」私樓恐快告別天水圍。被視為全港上車總站的天水圍嘉湖山莊，樓價年升逾兩成，平均呎價終升破1萬元，屬史上首次。過去一周屋苑四度破頂，3房分層樓王癲賣629萬元，兩房呎價1.16萬元破盡紀錄。與此同時，嘉湖500萬元內放盤量首度跌穿雙位數，鎖匙盤僅兩間。記者：朱連峰 陳寶恩
新一份財政預算案本周三公佈前夕，樓市觀望氣氛轉濃，靠新界細價樓撐大市。中原地產統計的十大屋苑，過去周末錄9宗成交，新界上車盤佔8宗，市區僅鴨脷洲海怡半島發市。嘉湖山莊最旺佔6宗。
■嘉湖有樓睇的鎖匙盤越來越少。
■嘉湖租賣盤源短缺，1座低層E室是屋苑12個兩房戶租盤之一，業主叫租10,500元。
■嘉湖山莊
一周四破頂 兩房呎售1.16萬
消息指，嘉湖山莊罕見一周內四誕樓王，其中麗湖居10座中層F室，實用442方呎，剛以515萬元成交，呎價11,652元，再創屋苑歷史新高。另樂湖居14座高層B室三房戶，實用633方呎，成交價629萬元，盡破屋苑分層戶紀錄。美湖居5座高層F室兩房戶上周五中午放盤開價480萬元，即晚反價15萬至495萬元易手。嘉湖山莊是近年新界樓價升幅最癲的上車屋苑之一，去年3月平均呎價僅8,266元，1年後的今日已升破1萬元。中原胡啟文稱，屋苑本月錄36宗成交，平均呎價高達10,083元，1年升22%；兩房佔10宗買賣，成交價500萬元以上的兩房已佔4宗，比例四成。受政府辣招影響，全港細價樓買少見少。區內代理指，目前嘉湖山莊整體買賣放盤量約290個，連租約佔約一半，叫價低於500萬元更只剩9間，首度跌穿雙位數；可睇樓佔3間，無樓睇佔6間。500萬元內睇到樓的鎖匙盤更只有兩間。
栢慧豪園撻定貨原價重售
消息指最平為美湖居5座高層戶，實用441方呎，叫價470萬元，呎價10,658元，比市價逾500萬元為低的原因，是因為同層有多達3間凶宅。如需睇樓而同層沒有凶宅的話，最平交吉盤要490萬元。按樓市走勢，業界料下月嘉湖山莊500萬元內的放盤有機會絕迹。祥益地產謝利官表示，天水圍栢慧豪園3座低層E室，實用面積498方呎，過年前原以520萬元售出，但業主被買家撻定，以一般買賣參考，估計業主已沒收最少10萬元定金。若計及佣金，買家損失料逾20萬元。業主昨回港，單位原叫價530萬元，成功以原價將物業售予屬上車客的新買家。新界另一上車樂園沙田第一城，美聯黃錦瀚稱，500萬元內放盤只剩約10間，佔約六成為連租約或無樓睇單位。
【街坊心聲】
業主譚生：「做業主同租客係兩個心態，做業主希望樓價穩陣，唔好冧，因為冧市就好大件事，例如好多工程都會唔做住。」
租客施生：「無特別留意嘉湖嘅樓價，但都知道樓價高企，唔淨係嘉湖……價位咁高，貿貿然上車未必係最好選擇。」
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180226/20315750
CAPRI額印貨 不足3年賺12%
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GS(14)@2018-03-02 12:30:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6453&issue=20180302
【明報專訊】會德豐（0020）日出康城MALIBU開價之際，同系CAPRI在本月錄得額印貨成交。香港置業助理分區董事劉浩勤表示，單位為9座低層A室，實用面積822方呎，3房套房連工人房，望開揚海景，獲買家以1478萬元承接，折合實呎17,981元。原業主2015年11月以1168.6萬元一手購入，持貨不足3年，須付一成額印稅﹙SSD﹚，涉147.8萬元，連同SSD計，料賣方轉手賺161.6萬元或12%。
瓏門2房840萬破頂 4年升七成
上述屬屋苑第二宗二手成交，首宗成交在上月初錄得，單位為5座低層C室，實用面積772方呎，3房套房連儲間隔，以1107萬元易手，折合實呎14,339元。劉續指，屋苑現時約有58個放租盤。屯門瓏門亦錄得2房戶創新高價成交，美聯區域經理謝志遠表示，瓏門7座中層J室， 2房間隔，實用面積472方呎，以約840萬元獲新買家承接，實呎17,797元。原業主2014年1月以約497.3萬元購入，持貨4年，帳面獲利約342.7萬元或69%。
CAPRI額印貨 不足3年賺12%
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GS(14)@2018-03-06 02:51:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6453&issue=20180302
【明報專訊】會德豐（0020）日出康城MALIBU開價之際，同系CAPRI在本月錄得額印貨成交。香港置業助理分區董事劉浩勤表示，單位為9座低層A室，實用面積822方呎，3房套房連工人房，望開揚海景，獲買家以1478萬元承接，折合實呎17,981元。原業主2015年11月以1168.6萬元一手購入，持貨不足3年，須付一成額印稅﹙SSD﹚，涉147.8萬元，連同SSD計，料賣方轉手賺161.6萬元或12%。
瓏門2房840萬破頂 4年升七成
上述屬屋苑第二宗二手成交，首宗成交在上月初錄得，單位為5座低層C室，實用面積772方呎，3房套房連儲間隔，以1107萬元易手，折合實呎14,339元。劉續指，屋苑現時約有58個放租盤。屯門瓏門亦錄得2房戶創新高價成交，美聯區域經理謝志遠表示，瓏門7座中層J室， 2房間隔，實用面積472方呎，以約840萬元獲新買家承接，實呎17,797元。原業主2014年1月以約497.3萬元購入，持貨4年，帳面獲利約342.7萬元或69%。
詹Sir談驗樓奇聞 房間不足20呎
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GS(14)@2018-03-11 23:46:39【本報訊】資深驗樓師詹濟南（詹Sir）每年總結新盤交樓質素及驗樓奇聞，去年親身經歷7個驗樓奇聞，最令他感到嘩然，是新界一個不足20方呎的房間，形容為「小人國的房間」。
玻璃崩花問題倍增
詹濟南表示，去年驗樓有7大奇聞，「最嘩一聲係我瑟縮於房間嘅小人國的房間，房內擺部冷氣，覺得好奇怪，擺部冷氣做咩，拿來擺皮草？面積不超過20方呎。」被問樓盤位置，他稱，位於新界，並非四大發展商，不願透露那個物業。另一個奇聞是「一定水浸的洗手盆」，揀錯或擺錯水龍頭位置，對不準盆身，一開水會噴到四圍濕漉漉。其餘5個奇聞，包括飛得甩的窗、驚見蜂巢、手提圍欄、關不到的露台門及浴缸拎得起。交樓方面，過去一年檢驗約40個新盤，最常發現問題是玻璃崩花，他表示，根據過去2至3年數據，玻璃崩花問題增加約1倍，主要由於近年新盤採用玻璃佔單位面積增加，而且拆棚時刮花玻璃機會大。詹sir每年均會選優質屋苑，信置（083）將軍澳帝景灣是2017年度最佳，另外多個屋苑交樓質素亦優秀，包括恒地（012）筲箕灣柏匯、九建（034）香港仔登峰．南岸、新世界（017）西環瑧璈、新地（016）元朗Park Yoho第1期及映御。另外首次選最佳商場，為灣仔利東街商場及荃灣廣場，按9個評審類別，分74個項目評分，希望提供一個Good for Shopping的商場予市民。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180307/20324567
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