陸東﹕牛二調整後可勁升 貿易戰不足慮 最大風險中國政治
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GS(14)@2018-03-12 02:01:32【明報專訊】近日市場焦點落在環球貿易戰升溫，以及意大利大選結果上，港股昨天反覆向下，恒指失守3萬點大關，收市跌近700點。惟中港通資產管理首席投資總監陸東上周五出席明報財經主辦的「美酒·佳餚·高手論投資」晚宴時說，港股只是步入「牛二」的調整市，由於股價升幅遠快於盈利增長，故料經調整後恒指最終會回落至27,000點關口；但稱股市近年經歷受壓後可強力反彈，當進入「牛三」時升達5萬點也非問題。他又相信中美實則互相依賴，預料不會全面對抗，風險反而來自中國內部政治問題。
陸東表示，當恒指1月升至33,000點時候，「牛一」已經完結，這段時期股價與盈利增長的上升幅度和速度，並不脗合。踏入今年「牛二」，他強調只是步入調整市而非熊市，不認為經濟有衰退風險，政治風險如美中關係未見太大問題；但指由於股價增速和升幅都「行先過盈利咁多」，故需時6至9個月的調整期，預料調整幅度會為大市升幅的一半。由恒指由2萬多點升至3萬點推算，未來或會調整5000點，最終會回落至27,000點水平。
恒指料回落至27000點
惟他預測，在今次牛市見頂前，港股日均成交或會達到1萬億元；並估計這段牛市會較長，因最少今年全年會步入調整。他又認為市場如橡筋般，如拉得太緊會有較大反彈，由2008年起股市大崩盤後，直至2017年都是「有波幅無升幅」，當市場受如息口和政冶等因素影響受壓於一定水平，其後所釋放的動力可以很大。他強調對市場周期表現未失信心，相信高處未算高，如步入「牛三」升達4萬至5萬點也不是問題。
中美互相依賴 難全面對抗
市場關注美國計劃向進口鋼鐵和鋁材徵收關稅，或引發中美以至全球貿易戰。陸東認為中美關係有「吵吵鬧鬧」，但指雙方實則互相依賴，如中國持大量美債、美國需要中國的廉價貨品壓抑通脹，故料不會出現全面中美對抗的情况。他直言未來可見風險非來自國際舞台，反而是在中國本土的政治問題，因即使近年經濟發展非常快，但政治改革較他預期中慢。早前中共中央委員會計劃，把憲法中有關國家主席、副主席不得連任超過兩屆的條文刪除，便讓他感到擔憂，難言會否重回毛澤東時代的委任終身制；認為一個國家發展必須平衡，不能如朝鮮領導層般「做過世」。
內地借港吸水 看好港交所
經濟方面，陸東指中國家庭和國家債務不多，但企業債偏高，亦能解釋為何近年A股「無運行」，因企業所得都用作償還銀行的利息。他稱中國銀行體制不是基於市場標準作借貸評估，未能與國際接軌，認為必須改革體制，不能成為人治社會；如中國能改變匯率風險評估機制，相信風險將會大幅減少。
至於「一帶一路」對本港的影響，他稱政策目的為把人民幣國際化、將中國影響力擴大到中亞以至歐洲、減低對馬六甲海峽依賴以避免被美國封鎖；預料未來20至30年，中國會把資本大力投放在發展高鐵上，甚至會直達倫敦。他稱香港可借此發展成一個成熟債券市場，因料中國會在本港大量發行股票和債券籌集資金，故建議投資者不宜沽售港交所（0388）。而且，他稱人民幣自由兌換為既定國策，將倚靠與世界各地接軌的港交所作為平台。
王弼﹕去年升得少 留意國泰
另外，香港奧國經濟學院長王弼表示，美國經歷多年「印銀紙」後，經濟似乎真正復蘇；隨稅改和減少監管後刺激公司投資，相信去年底至本年初上馬的投資項目，不會在2至3個月便會停止，最少需時1至2年才能反映其效果。有別於2015年經濟較差時，中國需要減息，這同時預示未來經濟不景，故最終股市短暫上升後大跌。反而現時經濟太好，央行需要加息，股市有可能先跌後升，因有實體經濟支持。他又認為去年累積升幅大的股票升幅太快，今年會購買在去年升幅較小的股票，因升幅小只是尚未反映實體經濟改善，其中一隻為國泰航空（0293）。
明報記者
[王俊騏 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0489&issue=20180306
呂麗君1.3億沽力寶中心 不足2年賺逾半億
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GS(14)@2018-03-17 16:11:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8833&issue=20180317
【明報專訊】商廈買賣熾熱，不少投資者市好沽貨。市場消息指，金鐘力寶中心2座高層10至11室，新近以1.303億元易手，以面積3341方呎計，呎價約3.9萬元，創該廈呎價新高。據知，是次轉讓以公司轉讓形式出售（即賣殼），新買家料可節省逾1000萬元印花稅。
呎價3.9萬創該廈新高
土地註冊處資料顯示，上述物業由ABLE GRAND LIMITED持有，該公司董事為呂麗君（LUI, LAI KWAN，圖），即華置（0127）大股東劉鑾雄（大劉）前紅顏知己呂麗君。呂麗君於2016年8月透過公司轉讓形式以約7550萬元購入，持貨不足兩年，帳面賺5480萬元，升值73%。呂麗君對上一次於物業市場有所動作，要追溯至2016年10月，透過私人名義斥2.883億元購入恒隆地產（0101）跑馬地藍塘道39號一幢洋房，實用面積4571方呎，實呎63,072元。
事有湊巧，劉鑾雄太太「甘比」陳凱韻於本周初亦有新動作，就2016年12月向華置以10.5億元購入的東半山肇輝臺12號豪宅，命名為秀樺閣（Josephine Court），名字正是大劉與「甘比」的大女劉秀樺名字。秀樺閣共提供24伙，單位實用面積約1200至1600餘方呎，總樓面面積約4.1萬方呎，稍後開放示範單位予傳媒參觀。據悉，秀樺閣擬作長線收租，業界料項目呎租可達100元，估計「甘比」每年可享租金收益近5000萬元。
帝景園複式1.3億 實呎5.68萬雙破頂
此外，傳統豪宅備受追捧，市場消息指，中半山帝景園5座頂層複式戶，實用面積2287方呎連684方呎平台單位，過去以1.38億元放售，最新以1.3億元連3個車位透過股權轉換形式售出，實呎56,843元，成交價及呎價均為項目歷史新高。原業主於1992年以791.7萬元一手向新地（0016）購入，持貨26年帳面大幅獲利1.27億元，升值16倍。
香港土地不足是偽命題
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GS(14)@2018-04-07 09:29:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6316&issue=20180407
【明報專訊】政府成立的土地供應專責小組，將就18個土地供應選項，展開為期近半年的公眾諮詢。近年香港樓價升至與一般家庭的負擔能力脫節，一個重要原因自然是土地和房屋供應受到限制，筆者復活節假期應內地發展商碧桂園（2007）邀請，到了馬來西亞新山巿參觀其海外最大的發展項目——森林城巿，將看到的一些東西和朋友分享，有朋友聽完後說香港的土地和供應不足其實是命題，又或是港人自找的！
先說位於新山的森林城巿，這個項目分兩部分﹕其中一部分是透過填海打造4個面積合共約20平方公里的人工島，並在島上分期興建以十萬計的住宅單位，連同其他商業及其他配套發展；另一部分則是在距離大約5公里的內陸部分興建高爾夫球場及酒店和別墅等，這部分佔地約10平方公里，即森林城巿佔地總面積合共約30平方公里，大概等同現時澳門約30.5平方公里的面積！
新山填海建人工島 住宅每呎僅2000餘元
據發展商表示，他們填海打造人工島，其中一個重要原因是可以避過收地涉及不同業權的麻煩，可以加快進度，加上現在的科技可大大短縮以前填海要等數年以至10年才完成沉降時間，森林城巿在2013年才開始填海，但首期萬多個單位已可在今年起陸續交樓。
朋友說，香港近年常說土地不足令樓價飛升，但每當政府要開發新土地，便總有政客和巿民出手阻撓，既不許開發郊野公園，填海更像是犯了天條，重建又說要保護歷史，結果土地供應受阻，年輕人要靠父幹甚至配合高成數按揭才可勉強買「劏房」，但一家私人發展商，卻可在海外透過填海興建以十萬計的住宅單位，大家知道填海造地成本不輕，但如森林城巿售價每呎也只是2000餘港元，能不令人深思？
朋友說，假如香港能選合適地點進行如森林城巿的大規模填海，又容許輸入大量外勞作填海及起樓工程，則隨時可以以每呎二三千元在數年內額外提供以十萬計的住宅單位，那香港的樓價會繼續飈升嗎？甚至可以大幅回落至一般巿民也可負擔的水平。
筆者不想評論新山的樓盤是否吸引，不過也找到一些資料供大家參考，根據NUMBEO網站比較新山和香港兩地經濟和樓巿的數據，原來新山2016年的人口增長率為1.1%，差不多是同期香港人增長率0.6%的一倍（圖1），新山2016年的經濟增長率為5.7%，更是遠遠跑贏香港的2.0%（圖2）！
港樓價負擔比率高出新山3倍
雖然， 香港的家庭入息中位數約20,294港元，差不多是新山當地家庭的約5139港元的3倍（圖3），然而香港巿區的樓價平均每方米約21.9萬港元，乃是新山巿中心每平方米樓價約1.53萬港元的13倍有多（圖4），換句話說，香港一般的家庭收入相對樓價負擔比率，高出新山3倍有多，相信和兩地土地供應受到的限制差別有重要關係！
香港土地問題導致樓價高企，不少評論更將香港樓市形容為「泡沫」，美聯集團主席黃建業最近在公司發表業績時創出「剛性泡沫」一詞，頗為有趣！他認為，香港樓巿形成「剛性泡沫」的政策因素，包括：
（一）房屋政策：在重重的辣招及銀行壓力測試等措施下，置業門檻設定得極高，市民上車困難。新特首上任後在其首份施政報告中提出以置業為主導，以增加供應為主軸的措施，看來是將房屋政策重點轉移至增加供應，相信有助疏導各階層置業需求，今年2月底公布的財政預算案中，政府亦無提出任何收緊房屋政策措施，如政府將房屋政策重點放在供應管理而不是壓抑需求的話，本地樓市將會得以健康發展。
港樓市形成「剛性泡沫」？
（二）人口政策：香港家庭數目節節上升，置業需求隨分支家庭數目而增加。與此同時，香港回歸中國逾20年，「香港」概念不斷擴大。根據入境處資料，近年，每年均有約7000人透過「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港／回港就業安排」及「資本投資者入境計劃」取得香港居留權。這批「新香港人」成為香港永久居民後，可以毋須繳付BSD，成為購買力新血。
（三）經濟政策：去年發表的《施政報告》預留資金發展科技，並革新稅制，以扶助本地企業，措施料可吸引更多外資公司來港投資，有助吸納資金，長遠為樓市帶來新增長動力。由於外資及創科公司不乏高收入人士，對豪宅市場尤起到刺激作用。
[陸振球 樓市解碼]
嘉湖2房實呎1.25萬 貴絕天水圍 逾500萬入場 首期百萬不足半年急升逾倍
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GS(14)@2018-05-08 09:44:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9514&issue=20180508
【明報專訊】中原城市領先指數CCL年初至今升幅已達一成，直逼去年全年升幅之際，細價藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊2房分層單位實呎高見1.25萬元，創區內私樓新高。目前屋苑樓價由520萬元起步，較今年初同類單位樓價高約三成，上車首期亦由40萬元升至最少100萬元以上，升幅近1.8倍。
明報記者 謝穎怡
嘉湖山莊日前誕下複式樓王後，美聯助理區域經理張子健表示，嘉湖山莊景湖居10座高層F室，實用面積442方呎（建築面積576方呎），望山景，附有簡約裝修，以553.8萬元成交，實呎12,529元（建呎9,615元），除呎價創屋苑新高、打破連天台戶創下約1.22萬元紀錄外，亦打破栢慧豪廷上周創下1.25萬元的區內私樓新高紀錄。
新買家為外區首置客，已睇樓兩周，原業主則於1995年7月以140.9萬元購入，持貨23年，帳面獲利412.9萬元或2.9倍。
年初同類2房400萬入場
值得留意是，同類單位今年初以400萬元成交，實呎9050元，連同按揭保險計可承做最高九成按揭，以此計算，所需首期只需40萬元，每月供款1.34萬元。惟上述成交單位，樓價最新升至533.8萬元，雖仍可提供八成按揭，但所需首期大幅上升至110.76萬元，多出近71萬元，每月供款亦上升25%至1.67萬元。
泓景臺3房1350萬 實呎首破2萬
另外，西九四小龍之一的荔枝角泓景臺，近日再錄新高成交。市場消息稱，泓景臺3座高層G室，實用面積661方呎，3房套間隔，獲同區換樓客以1350萬元承接，實呎20,424元，為屋苑呎價首破2萬元成交。
原業主2012年2月675萬元買入，帳面大賺675萬元或約1倍。
大埔嵐山迷你戶實呎再破2萬元大關，有關單位為8座中層A室，實用面積180方呎，以375萬元成交，實呎20,833元。原業主2015年161萬元購入，帳面獲利約214萬元或1.33倍。
嵐山迷你戶實呎再破2萬大關
另美聯區域營業董事陳泰圖表示，九龍塘碧華花園5座高層A室，實用面積1609方呎（建築面積1742方呎），4房1套連工人房間隔，連車位約3500萬元沽予同區換樓客，實呎21,753元（建呎20,092元）。
原業主2008年6月以1790萬元購入，帳面獲利1710萬元或96%。2013年碧華花園3座高層實用1607方呎B室，曾以3500萬易手，上述成交為自2013年以來屋苑新高紀錄。
都薈Metro 28不足百呎戶 79萬「摩」出
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GS(14)@2018-05-11 10:17:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5244&issue=20180511
【明報專訊】迷你工作室受追捧，中原工商部副營業董事何芳稱，位於葵涌葵豐街28號業豐工業大廈B座9樓的都薈Metro 28錄「摩貨」（成交前已轉讓）易手個案，該單位B130室面積約98方呎，新近以約79萬元獲承接，呎價約8061元。原業主今年3月以約69.58萬元，持貨僅約兩個月帳面賺約9.42萬元或13%。
另中原寫字樓部營業董事陳偉良表示，上環永宜商業大廈12樓A室現放售，項目意向呎價約10,700元，意向價755萬元，物業將以交吉形式出售。業主2009年以約205萬元購入，若成功以755萬元售出，帳面獲利550萬元或2.7倍。現時大廈呎租約31元水平，租金回報約3.5厘。
投資者230萬購領都車位 不足5年升九成
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GS(14)@2018-05-28 05:47:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3486&issue=20180528
【明報專訊】投資者四出入市掃貨。美聯分行營業經理陳耀坤表示，將軍澳日出康城領都L2層單號車位獲投資者以230萬元購入，原業主2013年12月以119萬元購入，帳面獲利111萬元或93%。以市值租金約4200元計，租金回報約2.2厘。
此外，有投資者入市尖沙嘴商廈。美聯商業營業董事李家馴表示，尖沙嘴新東海商業中心低層一單位，以約3868.8萬元售出，面積3224方呎，呎價約1.2萬元，原業主以公司轉讓形式易手（賣殼），持貨不足1年帳面升值約20%。
新東海商業中心3868萬「賣殼」
李又稱，原業主經營服務式住宅業務，買家為區內投資者，購入上述商業單位後有機會作自用。
皓畋2房月租3萬元 呎租44元
另外，近月入伙的何文田皓畋再錄租賃成交。美聯分行營業經理蔡智龍表示，皓畋7座中層C室，實用面積679方呎，2房連書房間隔，獲外區客以月租3萬元承接，實用呎租44元。業主2017年11月以1555.7萬元購入，租金回報2.3厘。
何文田天鑄車位600萬 全港新高 夠買嘉湖3房 不足1年轉手賺76%
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GS(14)@2018-06-05 10:08:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7681&issue=20180605
【明報專訊】住宅樓價急升的同時，連帶車位做價亦升幅驚人，市區豪宅、何文田天鑄一個車位，新近以600萬元易手，不但是本港車位做價首見600萬元成交，更打破1年前由西營盤維港峰所創下的518萬元紀錄，大幅高出82萬元或16%，成為歷來最貴住宅車位，相關銀碼更貴過部分沙田第一城的2房戶，甚至天水圍嘉湖山莊的細3房單位。
明報記者 謝穎怡
市場消息稱，何文田天鑄2樓一個單號車位，反價50萬元後以高達600萬元於二手市場轉售。土地註冊處顯示，車位由兩人聯名持有，去年7月中以340萬元買入，現持貨不足1年，帳面獲利260萬元或76%。區內代理透露，若以屋苑車位現時月租約1萬元計，預料新買家可享約2厘回報。
車位面積135呎 呎價逾4萬
屋苑一般車位面積約135方呎，若以上述成交價600萬元計，呎價高見4.44萬元，高於不少豪宅新盤。若以成交價計，相同做價足夠購入不少二手屋苑的2房單位，包括沙田第一城實用面積304方呎的高層2房戶，同類單位最新成交價約575萬元；甚至可購入天水圍嘉湖山莊一伙中層細3房單位，本月成交價約586萬元。同時，新盤市場方面，嘉華（0173）大埔白石角嘉熙，最近亦沽出一伙實用面積336方呎1房戶，成交價573.5萬元，實呎1.7萬元。
遠超凱旋門車位價兩成
九龍區對上最貴的車位，由九龍站凱旋門上月創下，該屋苑一伙B1層單號車位以500萬元易手，相隔一個月，九龍區車位做價已再高出100萬元或20%，並創全港新高。
事實上，本港多個屋苑車位數量一向供不應求，以天鑄為例，天鑄1期及2期共提供527個單位，車位數目則為370個，即平均每1.4戶可獲一個車位。去年發展商亦曾拆售一批車位，售價介乎320萬至400萬元，其中有業主以350萬元買入後，持貨不足一周「摩出」（成交前已轉讓），帳面獲利100萬元或約30%。此外，天鑄車位月租亦屢創新高，其中地庫一個雙號車位，今年初以月租8500元租出，當時已追平九龍區車位租金紀錄，其後亦再有消息指，天鑄有車位以月租逾1萬元租出，料再創全港車位租金新高。
學者指車位比例低 價格料續升
中文大學商學院客席教授冼日明表示，車位一向有價有市，現時不少新晉屋苑住客車位比例低，以致每區車位需求強勁，同時相對住宅，車位毋須維修保養，加上銀碼仍然較住宅細，故不少人認為擁有車位屬良好的投資工具，相信未來車位價格會續升。
新地：現樓餘貨不足千伙
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GS(14)@2018-06-15 07:35:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1150&issue=20180615
【明報專訊】政府預備本月內公布開徵一手樓空置稅詳情，繼續有發展商高層發表意見。新地（0016）稱，集團所持有已批滿意紙（Certificate of Compliance，俗稱CC）的待售餘貨實際不足1000伙，強調空置情况絕不嚴重。另一龍頭發展商恒地（0012）指，政府的空置單位定義以相關物業獲批滿意紙來計算，是較合理的做法。
新地副董事總經理雷霆表示，地產建設商會日前已對政府擬徵收空置稅作出聲明，並提出反建議，故他不便發表意見。惟他強調新地目前持有、已獲批滿意紙但仍未售出的餘貨實際不足1000伙，並指在開賣一個單位總數達1000伙的大型新盤時，好難一伙都不剩，加上集團發展樓盤眾多，所以空置情况絕不嚴重。
據估計，新地目前持有的待售餘貨主要為元朗Grand YOHO 2期、錦田PARK YOHO系列、何文田天鑄、九龍站天璽、南區SHOUSON PEAK等豪宅。
中原料發展商加速去貨
另恒地營業（二）部總經理韓家輝稱，恒地一直有推售樓盤，集團立場已向地產建設商會反映；至於由他領軍的營業（二）部，旗下已屆現樓但未推售單位只有9伙。韓續稱，政府推出政策前，必須要就空置稅下定義，是以滿意紙還是入伙紙計算，他認為若以滿意紙計算，會較合理。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，6月份受加息因素、政府擬推行一手樓空置稅措施的影響，預計發展商會貼市價推盤，以加速去貨，而市民實際需求強勁，預計本月一手成交量有機會達2500宗，較原先預計的2300宗增加。
星岸複式戶8350萬 不足4年升逾倍
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GS(14)@2018-07-27 05:43:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4696&issue=20180727
【明報專訊】豪宅特色戶備受追捧，更錄大手獲利成交，半新盤汀九星岸一個複式單位最新以8350萬元成交，原業主持貨不足4年，帳面勁賺4300多萬元，單位實呎更逼近3.5萬元水平，創新界西分層單位新高呎價紀錄。
呎價逼3.5萬 新界西分層新高
美聯分行高級營業經理黃子豪表示，上述單位為星岸1座低層B室複式戶，4房雙套間隔，實用面積2392方呎，向南享海景，以8350萬元成交，實呎34,908元，創新界西分層物業呎價新高。原業主2014年11月以約4017.8萬元購入，持貨不足4年，帳面獲利4332.2萬元或約1.1倍。
貝沙灣4房4380萬沽 實呎3.2萬
另外，中原副區域聯席董事滕成德表示，薄扶林貝沙灣7月暫錄得兩宗成交，平均實呎31,868元，其中貝沙灣1期5座低層B室，實用面積1368方呎，屬3房套間隔及工人套房，坐享全海景，最新以4380萬元易手，實呎32,018元。
據悉，原業主於2005年5月以1320萬元買入單位，持貨13年，帳面獲利3060萬元，單位升值2.3倍。
晉海II不足半年加價8.5% 周日推售35伙
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GS(14)@2018-08-03 14:56:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2836&issue=20180803
【明報專訊】南豐旗下將軍澳日出康城6期近日獲批預售之際，毗鄰新地（0016）旗下日出康城晉海II，部分餘貨單位不足半年、一律提價約8.5%。以5B座7樓F室為例，屬實用面積343方呎1房戶，最新定價765萬元、實呎22,303元，較3月時舊定價705.1萬元、實呎20,557元，調高59.9萬元或8.5%。發展商同時亦公布新銷售安排，將於本周日（8月5日）推售35伙。
OASIS餘貨3個月加價25%
會德豐（0020）旗下東九啟德OASIS KAI TAK，最新將10伙提價13.9%至25.3%不等。據價單顯示，加價幅度最高一伙為2座35樓A室，實用面積494方呎，新定價2018.7萬元、實呎40,864元，較5月時舊定價1611.5萬元、實呎32621元，加幅25.3%。發展商亦已上載新銷售安排，將於下周一（6日）以先到先得形式開售上述10伙。
星漣海加推52伙 最快下周賣
已屆現樓、長實（1113）馬鞍山星漣海，昨日上載新一張價單，涉52伙，包括首次推出的3C座單位，料最快下周推售。長實高級營業經理楊桂玲表示，上述52伙以定價計市值15.3億元，定價由1753.2萬至4705.3萬元，平均實呎22,247元，折實價由1367.5萬元至3642.1萬元，折實平均實呎17,272元，定價較早前提高約2%至5%。
楊續稱，是次首推的3C座，每層只有2伙，分別為4房雙套及3房1套單位，餘下8伙未公布售價的單位，將以招標形式出售，項目累售369伙，佔可供發售單位96%，套現逾67億元。據價單顯示，昨加推的2A座7樓B室，實用面積1660方呎，定價3860.6萬元、實呎23,257元，較同座8樓B室，實用面積同屬1660方呎，定價3809.5萬元、實呎22,949元，加幅1.3%。
此外，新地同系元朗錦田PARK YOHO Milano，市場消息指，項目收票7日累錄約6500票，較周六首輪開售328伙超額逾18倍，項目今日下午4時截收登記。
Milano收票一周累收6500票
另會德豐旗下、屯門掃管笏已屆現樓GRAND NAPA，昨以招標沽出C27號洋房，該洋房面積2040方呎，連876方呎花園及585方呎天台，成交價3631.2萬元，實呎17,800元。
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