買樓投資 未見官先打三十大板
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GS(14)@2017-01-14 11:34:05http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8776&issue=20170114
【明報專訊】踏入2017年，中原樓價指數CCL連跌兩個星期，似乎要再破頂仍須努力，情况有如美國道指日前雖升至19,999點而始終未能突破2萬點的心理關口，並隨之出現調整，巿場也開始出現較多看淡後巿的評論，其中匯豐前大班劉智傑在facebook撰文指香港「地產從此走入地獄之門」，更是惹來熱議。
劉智傑其後接受同事的訪問，他的一些觀點，其實和筆者早前的文章有相同之處，就是香港拆息早升，用拆息做按揭的業主，供樓負擔已增加，與坊間一些人說香港不會跟美國加息的「自欺欺人」說法南轅北轍，劉大班更加指出，香港樓巿泡沫會在未來12至18個月內爆破，因過往利好香港樓巿的因素已出現結構改變，包括「政府政策，人口老化，收入減少，經濟放緩，如加上港元枯竭，通脹加劇，利息飈升，加上美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突一觸即發，已改變了樓市的大環境……日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後日本過了二三十年，經濟還是一潭死水，樓價還在低位徘徊，是香港樓市最佳的樣辦。」
港物業印花稅 高過英美加德星
香港樓巿是否將進入「地獄之門」，還是等待時間來證明，不過現在投資香港的物業，要付的印花稅項之高，根據仲量聯行的統計，原來已是高於英美加拿大德國以至新加坡等全球主要城巿（圖1）！屈指一算，如果是內地人來香港買樓投資，要支付各式稅項連同使費，隨時等同樓價三成，而現時香港的住宅租金回報率，普遍低於3厘，即是等於買樓的稅項等開支已將十年或以上的租金收入一筆勾銷，可說是如古時「未見官先打三十大板」!
亦因此，根據美聯物業的統計，綜合稅務局資料，2016年涉及雙倍印稅（DSD）的個案共有36,577宗，比起2015年44,727宗下跌約18.2%；買家印花稅（BSD）個案則錄2448宗，按年減少約5.8%；至於短炒要支付的特別印花稅（SSD）個案，2016年錄520宗，按年大減約19.8%（圖2）。數字反映，巿場投資者或炒家在減少，真正「勇者」有限。
印花稅個案減 炒家退場
既然在香港買住宅收租要「未見官先打三十大板」，如又是真的鍾情「磚頭」，又可有替代的方法？高盛證券的一份研究報告表示，若領展（0823）可保持現有的收租和派息表現，其預期派息率可維持4.2厘的水平（圖3），遠勝於現在的住宅租金回報率，而買領展不用付那高昂的辣招稅！根據仲量聯行的統計，雖然香港的高檔零售業不景而一線街舖租金受壓，但優質商場租金的抗跌能力明顯較強（圖4），相信領展的商場租金向下調整風險也不高，有利其維持租金收入和派息。
上文說現在買樓投資是「未見官先打三十大板」，以至投資者和短炒客大減，但同時也令現有業主不想賣樓，因賣了樓，他日再入巿便要付重稅，且銀行也難以提供較高的按揭成數，以至二手樓盤源減少，樓價便不容易跌下去。港中文大學香港亞太研究所助理所長鄭宏泰及退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員陸觀豪最近在《明報》論壇版撰文，指政府打壓樓巿的辣招失靈，要「正本清源，大刀闊斧改弦易轍，讓轉手市場重拾主導。」有關文章表示，其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及SARS瘟疫雙重打擊下，呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖、不自量力規管個別按揭？
商場租金抗跌力強於街舖
文章指辣招是非常手段，本來已治標不治本，按揭措施變本加厲更令政策偏離原意、窒礙市場。當前急務是撥亂反正，轉以組合為本規管整體風險，以退為進，釋放市場力量遏抑樓價。具體步驟有三：
其一，撤銷個案為本按揭規管，即成數、利率、負擔、年期等，代以組合為本之整體風險規管。按揭個案之間有交互作用，個案風險總和未能充分反映組合風險。
其二，制訂整體指標參數，規管按揭成數、還款負擔比率、壓力測試等，銀行若未達標，需購買「按揭放貸人保險」始能應用特惠風險系數（50%）計算資本撥備。銀行再不用按本子審批，可就個別申請調整按揭條件，包括「按揭借款人保險」等，控制整體風險，符合規管要求。
學者﹕辣招窒礙市場
其三，修正「換樓」定義，惠及「一換幾」個案，以示公允。
踏入2017年，會否應驗「逢七」必跌，還是股樓再闖高峰？《明報》將在2月18日（周六）舉辦投資講座，請來曾淵滄教授、樓巿專家湯文亮博士，以及對冲基金經理陳德豪為大家分析最新經濟、股巿及樓巿最新形勢，做好攻守部署，報名出席將可獲贈湯文亮新書《破解樓巿之謎》（圖）乙本，詳情及報名請登入: link.mingpao.com/48982.htm
[陸振球 樓市解碼]
《HEA富學》作者郭釗：事業有成加按買樓 置富不二法門
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GS(14)@2017-01-19 07:57:40http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2028&issue=20170119
【明報專訊】2003年第二季以來本港住宅樓價大漲小回，累積升幅逾3倍，期內投資者若有膽識加按再買物業，財富可以高速增長。《HEA富學：一天只做2小時的創富方程式》作者郭釗便是好例子。2007年他靠建材生意賺到第一桶金後，至今每年購買一個本港物業，3年前更進軍海外樓市，目前在本港及海外分別擁有約10個物業，資產值達數千萬元；近年創富成功後，他日常一天只工作兩小時，每個月到海外旅遊，他在訪問中將其「HEA富」心得娓娓道來。
明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶
近日不少開售的新盤，均由父母付首期為剛成年的子女置業，在樓價高企的今日，似乎不靠父蔭的話，年輕人難以買樓。不過，郭釗於上世紀80年代初期從廣州移民來港時只有6歲，13歲時其父親中風無法養家，故郭釗1995年中七畢業便投身社會做sales（銷售）工作，「起跑線」明顯不太理想。
但郭釗憑着良好口才，於數年後已成為任職建材公司的「最佳銷售員」，2003年更自立門戶經營建材生意，2007年憑該生意賺到第一桶金後，至今每年購買一個本港物業，加上海外物業，目前持有20個物業，資產值達數千萬元，每年租金收入可觀，足以維持高水平的生活開支。
無家底低學歷 立志成行業尖子
是次訪問在郭釗於深井碧堤半島約1200方呎海景住宅進行，屋內設有兩個高櫃擺設數十個卡通人像公仔，其曾任職娛樂雜誌記者的太太則從旁打點，而他們兩口子上周剛從北海道滑雪回來，生活得像退休人士一樣優哉悠哉。雖然著書教人「HEA富」，惟郭釗強調自己「無家底、無學歷」，1995年中七畢業後出來工作，過去20多年克服無數困難才有今日的小小成就，「我當年搵工只有一個條件，就是賺多些錢，所以亦唯有做sales！我做過傳銷，賣過A4紙及健康產品，數年來轉過幾個行頭後，最後在建材行業找到發揮空間。我覺得目前年輕人投身社會工作亦是如此，最初要摸索尋找適合自己的行業，在行業內由搵唔到錢至搵到錢，最後是由幫公司搵錢到自己有錢落袋。」
郭釗上述「搵錢至上」的工作價值觀未必每個人同意，惟他積極向上的心態卻值得學習，「我覺得行行出狀元，在任何行業都好，只要你做到行業裏的頭10位，或者是在公司裏的頭3位，要買樓並不是一件難事」。據郭釗透露，他當時在建材公司任職時，是「最佳銷售員」，故2001年已斥資120萬元買入太子300多方呎住宅單位，而2003年更創業成立自己的建材公司做老闆。
堅持每年入市 「窮人買樓無得輸」
雖然郭釗是「最佳銷售員」，但自己開設建材公司後，他需要兼顧採購、行政及品牌管理等工作，曾因工作過勞及壓力過大而出現頸椎問題；與此同時，其在2001年低位買入的太子住宅亦錄得可觀升幅。因此，他於2007年決定改變策略，其建材公司由承接工程轉為賣產品，自己則花更多時間物色物業投資，過去10年每年買入1個本港物業，當中包括於2009年以600萬元買入自住的碧堤半島，連同其他住宅、商廈、工廈及車位等，目前持有10個本港物業，「我投資的第一法則是要有被動收入，第二法則是利用槓桿，買樓收租符合這兩大要求。像我們這些窮家仔，買樓是無得輸的，若樓價大跌被銀行收樓，最多便是走番出來打工，所以我堅持每年買一項物業。不論是將舊有物業加按也好，或靠做生意賺錢回來也好，總之每年都要買樓」。
一般人創業有成後，再擁有自住物業已心滿意足，郭釗卻有膽識不斷加按買樓、累積磚頭，這原來與他的「HEA富」人生哲學有很大關係，「近年香港人很流行『財務自由』這理念，希望『投資收入足以支付日常生活開支』，但這並不是我追求的。舉個極端例子，假若某人月入8000元，又獲分配入住公屋，一日三餐食公仔麵，生活雖然很刻苦，也算是『財務自由』！不過，做人做到咁又有何意思呢？你也見到我家中有很多玩具，每個月起碼去一次旅行，要及時行樂，試過即興飛去英國看英超，這樣的人生才有意思！我永遠不知道自己有幾多年命，但假設我郭釗下個月便去世，我至少享受過多年人生，沒有白活一趟。當然，也要從另一角度來看，假如我有90歲又如何呢？所以我要儲定磚頭，以確保我90歲時仍可維持現有的生活方式。」
人生無常 冀財務自由享人生
當然，要實現郭釗上述的「HEA富學」，睇通樓市周期在低位開始儲貨亦十分重要。郭釗表示，由於覺得本港住宅樓價已升至脫離港人購買力的水平，若內地經濟及政策轉向，他擔心樓市風險增加，故他去年開始已停買住宅，轉買寫字樓，去年中便鋤價以低於市價15%的640萬元買入銅鑼灣寫字樓單位。
至於年輕人目前如何可以踏上「HEA富之路」？他認為，若未有自住物業者仍可買樓，但買樓投資則恐怕暫不合時宜，「最重要還是先在自己的行業上成為尖子，提升賺錢能力後再買樓亦不遲」。
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GS(14)@2017-01-19 07:57:58http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3323&issue=20170119
【明報專訊】雖然2007年以來郭釗每年買入一套本港物業儲樓置富，但他此前投資港股成績不理想，故過去10年對港股耍手擰頭，「我覺得買賣股票需要研究很長時間，最終亦不一定賺錢，作為比較，買樓長線勝算極高」。事實上，2007年以來，反映二手樓價的中原城市領先指數至今勁升1.7倍，而恒生指數期內僅升15.7%，買港樓勝買港股是有往績支持。
買樓有槓桿效應 放大盈利
不過，郭釗卻有投資美股，例如他數年前買入迪士尼，持有至今賺五成，「我喜歡收藏卡通人像公仔，每個售價可達數千元，不少是迪士尼出品，所以我知道迪士尼是很賺錢的，希望做其股東分享利潤。但就算我非常看好迪士尼，一般也不會用100萬元買其股票；即使我真的買100萬元，亦不會額外借100萬元再買。作為比較，買樓卻一定會借按揭，所以在樓價上升時，槓桿效應是迫你發達的」。
[名人樓市論壇]
港買樓負擔全球最重
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GS(14)@2017-01-19 08:05:40■香港穩守全球買樓負擔最重的城市冠軍。 資料圖片
【牛津研究】據彭博報道，香港穩守全球買樓負擔最重的城市冠軍，以一個本地入息中位數的家庭，要不吃不喝35年才可買樓。本地年輕人要在短時間內上車更難，市民指樓價高昂下，在香港買樓是件難事，畢業後至少要有月薪4萬到5萬元先有機會上車。牛津經濟研究院調查結果顯示，全球買樓負擔最重的城市頭五位中，亞洲城市佔四席，除香港奪冠外，印度孟買位居第二，其次是中國一線城市北京及上海，英國倫敦排名第五。
不吃不喝35年才可上車
調查以購入一個面積約970方呎的住宅單位為基準，本港去年的樓價與收入比率已攀升至35倍，即要不吃不喝35年才可「上車」。而孟買、北京與上海的同類型家庭亦要用超過30年，才可購入相同面積的住宅。報告指，過去10年的低利率市場環境，推升全球樓價，但美國已進入加息周期，並暗示今年或再加息三次，可能吸引更多資金熱錢回流美國，將會影響亞洲的樓價。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170119/19901543
何國良：北水買樓未必如以往洶湧
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GS(14)@2017-01-24 00:10:24【明報專訊】剛過的一周，因為公務關係往北京一趟，身邊的人很體貼送來不同類型的口罩以策安全。但由於會議都安排得密密麻麻，幾乎沒有戶外時間，只好留待下次出差時用。在中國內地走動，當然不想錯過跟當地人溝通的機會，言談之中發覺他們今年關注的重點有二。
首先，美國政府新上任之際，他們感到中美發生貿易摩擦似乎無可避免，問題是會鬧到幾大、影響有多深。另外，他們對人民幣貶值的預期仍存在，但又不像媒體報道般都擠到銀行換匯。我特別問問他們對香港置業的看法，他們覺得如果有外匯在手，股市要比樓市吸引。
香港樓市是大家關心的大話題，但因為太過貼身，有時反而不能客觀分析。最近有多年看好香港樓市的劵商分析員發表對今年樓市的看法，在此分享一下。
樓市三大利好因素有變
首先，他點出2017年有機會出現的一些影響樓市因素。過去由於低利率，貸款供樓支出比租樓低，不少買家都想，與其替人家供樓，倒不如置業自己供。根據報告預測今年利率將繼續上調，使2008年後出現供樓比租金支出低的情况倒掛過來。當然，不少朋友認為這改變影響輕微，但最近身邊有些朋友，都不約而同說「最近銀行同業拆息回升，每月供樓多了好幾百元」。在利息回歸正常的未來一段時間，市場的調節仍會出現。
另外，在房屋供應方面，過去超低供應量的情况（2009年至2014年平均每年約為12,000伙）在政府政策的改變已出現了一些變化，在2017年，市場估計公營和私營所有供應量的總和可達25,000至32,000個單位，這將有利市場供需更快獲得平衡。當然，當中一些估計的供應是存在彈性，意即如果樓價出現下調壓力，相關供應不一定會如期推出市場，但再往後看，2018年預計的供應量有機會達到40,000伙，這樣的情况亦不太容許發展商有太多往後移的空間。
第三，雖然不少人指出，由於大陸資金因應人民幣貶值的預期，仍會往香港樓市流動，但從上周交流一下的感覺再加上政府對外匯換匯最新的一些行政措施，要再有大量新錢流到香港的機會不大，只有倚靠已流入香港的資金來支撐。最後，市場曾希望在香港新任政府上場時，有望將現時控制樓市需求的行政手段作出更改，但從有意參選特首的參選人最近的言論看來，這個預期似乎不易落實。因此，行業前景會較2016年更為艱難！
安保投資亞洲區股票投資主管
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1004&issue=20170123
智取大市：低位買樓有氣質
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GS(14)@2017-01-24 02:00:31當大家質疑買新樓嘅杭州女仔有冇氣質時，另一位年輕買家以一臉勝利者姿態接受傳媒訪問，一星期前更有人發表「買樓要識投胎」怪論。好明顯，買家都覺得，自己上到車就贏晒。買幾百呎嘅樓，同買日用品或名牌產品好唔同，所附帶嘅奢侈品效應會隨時日而轉變。經濟低谷時，落街買厠紙係唔會俾人笑，買Hermés袋一樣能引人葡萄，但樓市低潮買樓，會俾朋友質疑：「話你硬膠驚你嬲，係我就出年嘅出年先買，到時會再平啲。」買樓會變成自貶身份地位嘅一種行為，畀錢消費卻有一種輸嘅感覺，所以呢個時候，樓賣得特別平。買樓當作奢侈品呢種風光，係屬於所謂有能力、有意或無意的炫富者，呢班往往係高位入貨的豪爽好友。真正嘅勝利，其實係屬於低買、高賣嘅沉默一群人。經濟低迷、樓市谷底時消費、買樓，等於為經濟雪中送炭，甚至提升就業，功德無量，古語有云「救人一命，勝造七級浮屠」，今有「低位買樓，勝造七級浮屠」。喺樓市瘋狂時上車，一句「自住需要」振振有詞，便能為高追護航，但同時為樓市推波助瀾、火上加油。由此睇嚟，低買嘅人，比起高追遠遠值得表揚。晉佳
http://www.fb.com/advanceguy1本欄逢周一、三、五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170123/19905589
湯文亮﹕2003年買樓的人
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GS(14)@2017-01-25 07:31:51【明報專訊】近幾日，有一張2003年二手樓價單被廣傳，售價大約是現在的25%，有年輕朋友對我說，如果當時夠年歲又有資格買了樓，現在就算未可以說是生活無憂，亦不需要為上車而煩惱，他不明白當時有資格的人點解唔買樓，他只恨自己生不逢時，現在樓價咁貴，都唔知道好唔好買樓。
SARS樓價向下跌 買家卻步
不少年輕朋友都有這個問題，他們實在不了解2003年SARS期間兵荒馬亂的情况，當時，業主唔賣樓已經是非常夠膽，仲講買樓？現在大家見到的價單未必是最低價，如果當時買了樓，隨時3個月之後可以用九折買到同樣質素的樓宇，早買樓的人唔嚇死都會驚死，所以，即使當時有能力買樓的人，大多數都會選擇等。其實，如果問等什麼，他們會回答「不知道」，或者等樓價去到最低的時候才買，但樓價幾時最低，沒有人可以答到這個問題。
當時沒有買樓的人今日當然揼心，但當日的確是開心了一陣子，因為他們決定唔買樓，話口未完，樓價再跌多10%，樓價不斷下跌，加強那些有能力買樓的人唔買樓的決心。况且，當時報章經常報道有超過十萬個負資產者，如果銀行狠心的話，是會有超過十萬銀主盤充斥市場，在這情况下，他們又點會買樓？
當年買樓持貨至今 為數不多
在2003年一樣有成交，有成交即是有人買樓，那些在當時買樓的人，即使他們的自住單位，能夠守到今天仍然未賣走的不會超過一半，樓價上升的誘惑是促成他們賣樓的原因之一，另一個原因是貪婪與恐懼並存，政府話出招打壓樓市，話出招會令樓價下跌三成，不少人害怕政府出招樓價下跌而賣樓，亦有不少人認為既然辣招令樓價下跌三成，何不將自住單位賣走，待樓價下跌三成後再買物業？
况且，樓價有上有落，有一倍利潤，三倍投資金額的回報都唔賣樓，正式有糊唔食，罪大惡極。所以，年輕人千祈唔好嘆氣，在2003年買樓，而到現在仍然擁有該物業的人其實並不多，反而那些在政府出招才買樓的人，到了今日，大多數仍然持有他們的單位。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6234&issue=20170125
單日沽190伙 5日累售590伙柏傲灣湧現一炮過買樓客
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GS(14)@2017-01-26 18:04:53■荃灣柏傲灣售樓處雖出現人龍，但整體秩序良好。 伍嘉亮攝
【本報訊】臨近歲晚，富貴人家買樓當買年貨，full pay掃磚頭過年。昨早荃灣柏傲灣第二度賣樓，推出199伙幾乎沽清，當中包括8組大手客購兩伙，現場更有數名買家指會一炮過現金入市。眼見市民四圍頻撲買樓，多家發展商都謀劃過年後推盤吸客。記者：陳東陽 程俊華
新世界（017）及內房萬科合作發展的荃灣西新盤柏傲灣，昨早推出199伙進行次輪銷售，加價逾半成都未有嚇走買家，市傳累收逾3,000登記，復活票佔多數。現場所見，未到九時已經有人龍出現，整體秩序良好。市場人士指首90個籌號有近七成人到場揀樓，幾乎無人落空，而且賣樓速度快得驚人，首45分鐘已經有59伙獲認購，平均每分鐘賣超過1個單位，至正午時份，一房及兩房戶沽清後，揀樓速度方逐漸放緩。
大客3,800萬掃兩伙
柏傲灣最終單日沽出190伙，平均成交呎價16,205元，當中最大手買家斥資約3,800萬元購入2A座高層兩伙相連單位，分別屬四房及三房海景單位，另外尚有7組豪客同樣購入樓盤兩伙單位。至於「賣剩蔗」則全屬四房單位，分別位於1A座低層及2A座中層。連同上周五首輪賣樓，柏傲灣五日內合共售出590伙，套現逾55億元，涉及25組購買兩伙單位的大手客。連日來更不乏豪氣買家自詡毋須承造按揭，一炮過付清樓價全額。新世界發展營業及市務高級總監楊文透露，柏傲灣買家以首置客及年輕人居多，最快今日加推，初一至初三售樓處將會如常開放，但期間不會進行新一輪發售。
滿名山擬新春後加推
中原亞太區住宅部總裁陳永傑指月內開售的三個全新盤均紅盤大賣，利好樓市氣氛，料新盤全月錄1,500宗成交，按月增逾倍，農曆年後其他新盤會陸續加入，估計下月有機會錄得約2,000宗一手交投。嘉里（683）執行董事朱葉培表示，本月樓市成交可謂有價有量，預期年內樓市將會平穩發展，集團部署農曆新年過後推售屯門滿名山的四房間隔花園洋房。中海外（688）地產董事總經理游偉光表示，東九龍啟德1號新春後打算推出低座四房單位以招標形式發售，不設指引價。另外，信置（083）營業部聯席董事田兆源稱，與華置（127）合作的觀塘市中心重建項目第2及3發展區，將會分開兩期推售，首期準備申請預售樓花同意書，估計最快第三季開售。
【柏傲灣買家full pay入市】
■鄧婆婆
鄧婆婆：「入市主要原因係怕銀紙貶值，自己住荃灣60年，所以揀返柏傲灣。銀行做唔到按揭，要一筆過現金買樓」。
■葉先生
葉先生：「買了柏傲灣一間兩房單位，實用面積525方呎，樓價大約850萬元，貪樓盤交通方便，打算full pay入市」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170125/19907787
逾兩成80後視買樓作首要財務目標
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GS(14)@2017-01-26 18:04:55【本報訊】雖然加息預期升溫，但「宏利投資者意向指數」調查顯示，即使有五分一受訪者表示擔心本港樓價過高，整體投資意向仍攀升至4年來最高水平，逾兩成受訪80後更表示買樓「上車」是他們首要的財務目標。宏利調查顯示，2016年第四季度自住物業投資意向指數按年升11點，由負17點調升至負6點。24%受訪80後（年齡介乎25至34歲）表示，「儲錢買樓」是他們首要的財務目標；而較年長的受訪者則更為關注退休儲備。有23%受訪80後更表示，打算在一年內在港購買物業，另外25%則打算在一至三年內置業。然而，有34%受訪80後相信，退休時仍需繼續償還按揭貸款，意味退休時或仍持有負債，不能倚賴物業投資作為退休收入來源。宏利人壽行政總裁萬士家表示，渴望置業不只限於港人，調查顯示亞洲區內大多數受訪者都認為置業是其主要財務目標。然而，香港樓巿入場門檻高，對本地各個年齡或收入組別人士而言均是一大挑戰。美國加息預期升溫，是物業買賣方面另一不明朗因素，對未曾經歷過不同投資周期的較年輕一代來說尤值得留意。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170125/19907848
地產潮文：買樓最緊要睇心理
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GS(14)@2017-01-26 18:18:27親情何價？自從加辣後，親情在部份人眼中多了用途，就是避稅。當中啟德發展區新樓盤一位富爸爸幫助子女，揚言年輕人要買樓「最緊要識投胎」；荃灣區新樓盤亦有一名持有三個物業的買家透過父親名義入市，中國人孝感動天，真係唔到你睇少。這位富爸爸認為年輕人不買樓就會一直懶散，只有及早買樓才會感到幸福，這說法也許只對了一半。華人社會追求有樓有舖，所以這名富爸爸沿用了上一代的成功方程式，期望子女與他一樣，透過供樓累積財富，但對子女來說是否最好，不能一概而論。這位富爸爸有資源，他的子女較其他年輕人多了「置業」這個選擇。但每個人的志願不同，根據倫敦政經學院的研究指出，要供樓的人通常會從事較穩定的職業，盡量避開收入不穩的行業，亦未必願意為創業背風險，影響事業選擇。雖則有名家表示，?家買樓只要夠平就買得過，唯一需要擔心的是能否揀到樓。現時香港特首選舉競爭激烈，當選者親大財團還是親共產黨都是未知之數；亦有評論員表明特朗普上場或會打破常規進行滅赤，影響中港經濟與息率走勢。友人說得有道理，買樓最緊要睇心理，盡量以平常心面對樓市波動，亦不要執着最佳入市時機。雞年快到，不少人會被親戚問及幾時結婚生仔買樓，這類問題就真係可免則免，新年最緊要當然是和氣生財吧！地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19908676
內地人走資 歐洲買樓兼移民 中港樓價過高 轉攻西葡不動產
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GS(14)@2017-01-31 15:15:21【明報專訊】人民幣貶值加上霧霾的困擾，即使內地收緊外匯管制，無阻內地居民尋求出路將資金外移，甚至申請移民，並且以最可靠的不動產地產為首選投資項目。面對南下香港或在內地樓價過高，相對歐洲樓價較廉宜，內地居民索性到門檻較低的西班牙、葡萄牙投資地產兼入籍，投資足跡甚至遍及東歐。
明報記者 顧冷冰
最近有金融界人士發起西葡移民微信群組，急速吸納數百人熱烈討論。不過內地收緊外匯管制令部分投資者於西班牙買樓的計劃落空，英國脫歐也打亂了家長移民西班牙再送子女到英國讀書的計劃。
葡黃金居留簽證 內地個案佔八成
葡萄牙政府從2012年10月開設黃金居留簽證（Golden Visa programme），購置50萬歐元（約415萬港元）以上的當地不動產即可擁有當地居留權，進而申請入籍。由於門檻低至50萬歐元，比購置樓價大升的中港住宅入場費低，手續亦簡便，吸引了大批中國人申請。綜合葡萄牙官方公布，截至2016年12月，累計成功獲批個案3654宗，其中來自中國的獲批申請個案3050人，佔總人數83.5%；當中有802宗個案是在過去23個月錄得，佔整體內地移民26.3%。整個簽證計劃自2012年10月累計吸資25.67億歐元（約213億港元），逾九成購置物業。
西班牙政府自2013年底，仿效葡國，開展「買樓換居留」，目前西班牙海外移民買樓數量，中國人位居第二，僅次於俄羅斯人。中國最大海外置業網站居外（juwai.com）統計，2016年平均每月西班牙房地產訪問量達200萬，按年增長80%。西班牙官方統計，中國人在西班牙投資買樓2015年增長39%，成交的平均價格增長26%至92萬歐元（約763萬港元）。房地產網站Spanish Property Insight則指，單是到去年10月份，來自內地移民的物業成交宗數達666宗，涉資4.69億歐元（約38.9億港元）。從數據反映，內地居民平均購置物業價值達70.4萬歐元（約583萬港元），超過移民所需的入場門檻。
西班牙樓價高位跌四成 資金低位買貨
有在香港金融界工作的內地人士透露，最近開始將置業重點放在西班牙。一方面，香港樓價太高，內地一線城市樓價也已經預支升幅，所以他會選擇留意樓市尚未炒熱的地區。他表示，西班牙的樓價與歐洲債務危機前相比平均下跌40%，部分沿海地區更下跌八成。現在是去當地置業的機會，這也是資產全球配置的考慮之一。「假設一個人90年代退休，所有資金都存在銀行，另一個則全部用來買樓，你想想今天差別有多大。」他表示仍然會關注香港樓市，選擇時機入市。
北京珠寶商陳小姐現時居住在西班牙，持有3個月的旅遊簽證，「我考察西班牙一段時間了！在國內是活著，在這裏才是生活」。她透露，國家政策外匯不允許買房，再加上西班牙銀行對於開戶審核十分嚴格，若無法提供令人滿意的資金來源，就不能在銀行開戶，「資金愈多，就愈不容易證明」。因此，她只能暫時擱置移民計劃，繼續以3個月旅遊簽證的方式到歐洲。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4738&issue=20170131
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