為開一場演唱會業餘歌手花光買樓積蓄
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GS(14)@2016-10-19 05:28:42對移民來說，要在異鄉取得成功，往往需付出更多努力和勇氣。紐約五名熱愛唱歌的業餘華人歌手，為爭取表演機會獨力舉辦一場大型華語音樂會。年僅22歲、在背後策劃活動的女生Anna說，五人財力有限，但無悔實現夢想，「不想把錢存着，將來只為了買房子」。駐紐約記者：鄭柏齡張安娜（Anna）與另外四名華裔業餘歌手來自五湖四海，包括上海、廣西、台灣等；五人將於10月21日，在紐約市可容納700人的場地Highline Ballroom內，舉行一場名?「Understage Festival」的華語音樂會，一嘗站在舞台上當主角滋味。11歲跟隨家人移民紐約、正職?DJ的Anna透露，花了近四個月籌辦活動，「資金比較緊張，要自己找贊助，歌手不用自費參加但要自付排練費」。為了實現夢想，Anna甘願把積蓄投入演唱會中，「不想只把錢存着，將來只為了買房子，（歌手之夢）說不定有天會成功呢」。自小喜歡唱歌的Anna，自高中起已參加過七次大大小小歌唱比賽，「唱完就沒有了，這裏沒有讓中文歌手發揮的平台，那我就用雙手去創造」。然而，與很多傳統中國家長一樣，父母不樂見Anna以歌手作人生奮鬥目標，「肯定說不出支持，也有勸過我，但我脾氣很絕，（父母）就放棄了」。另一名參加演出的Angellynne，畢業於約翰傑刑事司法學院（John Jay College of Criminal Justice），她曾經到律師樓工作，現時又轉到紐約FIT流行設計學院（Fashion Institute of Technology）進修時裝採購。Angellynne坦言，當初入學主要為滿足父親期盼，「他比較封建，立志要把我送入法學院的人，更不用說唱歌」。從犯罪學走到演唱會，Angellynne認同華語歌手很難打開美國市場，因此她只把歌唱當成興趣，「要面對現實，（夢想）想想就好，能夠參加演唱會已經挺開心」。緊貼選情即睇【美國大選】專頁:
http://hk.apple.nextmedia.com/uselection2016
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161019/19805774
Suki心郁郁日本買樓
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GS(14)@2016-10-19 05:49:27徐淑敏（Suki）為了改進廚藝，最近到東京報讀法國藍帶烹飪課程，她撇下三女和老公黃浩（Kenny），當然心掛掛，Kenny日前帶岳母、胞姊、長女Vianna和孻女Isabella到東京探妻。
Isabella更在當地學習，日前全家三代同堂到公園旅行野餐，親親大自然。Kenny其後還帶大家到一間可以釣魚餐廳，又玩又食。Vianna先後釣到大魚和龍蝦。Suki昨日在電話中說：「今次學廚，雖然喺廚房日日好似打仗咁，但好開心放學返嚟有屋企人陪住我，大女返咗香港返學，過幾日輪到二女放假過嚟探我。」Suki非常享受這次日本學習生活，她還心思思想在當地置業。採訪：楊定
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161019/19805004
老樓周記：買樓睇三關鍵因素
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GS(14)@2016-10-21 05:11:20股神畢菲特有句金句「別人貪婪我恐慌、別人恐慌我貪婪」，今次樓市反彈前完全體現了這投資心法，最怕的場面也同時出現了，便是「別人追價我加價、別人加價我追價」，業主、發展商貪婪癮起，加到你唔信，賣樓賣到下一個跌浪來臨前，正所謂「有得食唔食，罪大惡極」！今次加價，越加越有人買，元朗Grand Yoho累售1,000伙，更締造多個分層銀碼和呎價紀錄，連環購買力即刻爆發，見到買樓客買完樓後個個好開心，覺得「好彩」之外，亦覺得全球印銀紙，息口未必加得咁快，傳統智慧買樓長線實賺的道理永遠適用，令購買力源源不絕。老樓了解買家矛盾的心情，自己亦經常陷入困局，未買樓前想樓市跌、買咗便想樓市升，通常在樓市十字路口徘徊。當明白低入高賣很難掌握時，便要主力看三個入市時機，一是首期、二是工作、三是需要，當三者碰在一起時，便是買樓最佳時機，買了便不要再回頭看，以免後悔。現時可以買到樓的人少過買不到樓的人，因為樓價回升後令負擔能力增加，通過銀行壓力測試的難度同步增加，最近連價值3,000萬的豪宅新盤也有人撻定，便可見撻定並不是上車盤買家的專利，盲搶與盲目只是一字之差。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161021/19807174
【我無樓，但我很傑出】80後唔儲錢唔買樓 搞慈善窮遊40國家
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GS(14)@2016-10-22 22:28:55Sonya話柬埔寨垃圾山嘅日出、日落同星空係最靚，尤其日出睇到希望。
「我睇過好多地方嘅日出、日落同星空，最NO.1係柬埔寨嘅垃圾山！」遊歷超過40個國家嘅80後少女Sonya，喺柬埔寨垃圾山見到最難忘嘅片段，「日頭啲人好辛苦搵食，當迎接日落，好快入夜，感覺好無希望，但係跟住望到好靚嘅星空，迎來第二朝嘅日出，原來喺一個最臭、最爛、最差嘅地方，會見到最有希望嘅一幕！」
Sonya遊歷咗超過40個國家，佢話唔只係去旅行，係喺世界生活。
佢話呢位阿根廷小朋友真係贏在射精前，22個月大就跟父母環遊世界。
Sonya四圍去，儲唔到錢，更加唔好話買樓，但係佢活得快樂。
Sonya啱啱結束咗5個月嘅Backpack旅程，遊歷咗中亞、伊朗、土耳其等地，佢話好多人羨慕佢旅行唔係以日計，係以月計，「我同羨慕我嘅人講不如交換吖，佢哋唔制o架，因為我係有自由，但係放棄咗穩定。」喺香港，要追求同香港人不一樣的價值並不容易，但喺世界，Sonya遇到好多比佢更瘋狂嘅人。例如喺塔吉克遇上一家三口嘅阿根廷人，父母旅行咗14年半，「當香港人話要贏在射精前，佢哋個仔就真係贏在射精前，唔止喺旅途上出世，得22個月大已經跟父母環遊世界。」
佢覺得可以為別人嘅生命帶嚟少少光明，係最美麗嘅事，所以成立慈善機構i-Action。
喺內地一個麻瘋病康復村涼山，籌咗12萬起小朋友飯堂，就係藍色屋頂嗰間。
以前啲小朋友喺露天嘅地方，踎喺度食飯，
環遊世界都可能係你嘅夢想，好多人諗住儲一大筆錢退休先去，但係Sonya話根本唔知自己幾時死，而且旅行同錢無關，「首先你真係要無家庭負擔，至於自己嗰部份可以好慳。」好似喺塔吉克同阿富汗國界嗰度，可以揀用200美金搭車，但係Sonya就揀行一個禮拜，「我唔只係去旅行，係喺世界生活。」
而家終於有瓦遮頭！
新嘅project係教採蜂蜜嘅村民做包裝，整副產品，等佢哋可以自食其力。
Sonya話自己從來儲唔到錢，用晒嘅時候就做freelance，寫稿、影相、拍廣告等，賺到一萬兩萬蚊又再去旅行。Sonya話有朋友擔心佢老來乞食，「乞食咪乞食囉，同埋我年輕嘅時候擁有呢啲經歷同寶貴嘅回憶，我好有信心係唔會令我將來乞食！」
Sonya話越多去旅行，越令佢知道世界好多出路，「唔好畀既定嘅框框，框死自己，你可以揀你自己行嘅路。」而Sonya就揀咗行慈善之路，喺2013年成立慈善機構i-Action。當有傑青話唔睇戲、唔social，29歲供完層樓就傑出，但係Sonya唔儲錢、去旅行，29歲服務山區村民起咗幢樓，都唔敢話自己傑出！喺香港買樓，Sonya覺得一啲都唔值，「我唔想死嗰刻，原來仲攬住層樓，但係又未供晒！」佢話如果有500萬買樓，不如分一半出嚟畀有需要嘅人，已經做到好多嘢。好似喺過去兩年，Sonya籌咗12萬為內地一個麻瘋病康復村涼山，起咗個飯堂畀小朋友食飯，「佢哋本身喺露天地方踎喺地下食飯，有一日落毛毛雨，啲水滴落個食物盤度化開，嗰一幕我到o依家仲好記得！」為咗令小朋友有瓦遮頭，做過NGO災難管理嘅Sonya利用佢嘅經驗同熱誠，將朋友嘅善款轉化成磚頭。飯堂建成，o依家幫採蜂蜜嘅村民爭取公平貿易，教佢哋包裝、做副產品，希望佢哋可以自食其力。可以為別人生命帶嚟少少光明，Sonya覺得係最美麗嘅事，不過做呢一切，佢都一再強調自己唔傑出，「好多人畀光環我，但係我畀到涼山村民嘅嘢好少，而且啲錢都唔係我嘅，係人哋捐嘅，我只係帶大家嘅愛心上去。」
i-Action【一行動】
https://www.facebook.com/IActionHK/
Sonya travel& photography
https://www.facebook.com/sonya.travel.photography/場地提供：Something Wild野玩山店地址：灣仔英皇集團中心1樓電話：29975233記者：鄒倩婷（阿仙）攝影：Kaman、峰編導：Kaman剪接：Roy
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161022/19808606
陸振球：理髮師傅教湯博士買樓
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GS(14)@2016-10-22 22:32:32【明報專訊】大家有沒有聽過西方的「擦鞋童股巿」理論（Shoeshine Boy Theory）？這又稱為零股理論（Odd Lot Theory），據說是若瑟夫．派屈克．甘迺迪（Joseph P. Kennedy, Sr.）上世紀1920年代末時所提出的。老甘迺迪當年聽見路邊的擦鞋童也開始分析起股市行情，隨即便沽清手上的所有股票。
當時許多人問他：「現在股市行情這麼好，為什麼急着出清股票？」老甘迺迪回答：「股市連一個什麼都不懂的擦鞋童都如此熱中，代表現在股市行情已經過熱，沒有投資價值了。」果然，美股沒多久便出現大股災！
最近香港樓巿火熱，連筆者身邊一些向來沒有買樓的朋友，也「投降」終於入巿買樓自住，更有一些突然說要買樓投資。更有趣的是，屬樓神級的物業投資者、紀惠的湯文亮說上周末他去剪頭髮，理髮師傅在他耳邊不停地講樓市，他本來無心裝載，突然間聽到師傅說﹕「湯生，你應該現在買樓」，原來師傅在教湯文亮買樓，湯立刻說聲多謝，「因為，樓市已經發出了下跌聲音，大家亦曾經聽過，當街市婆談論樓市時，樓價就已經見了頂，嚴格來說，還差多少，就是街市婆同你分析樓市，教你買樓時，樓價就很大機會到了頂峰。」
民意傾側 預視樓市轉角
湯文亮的說法有道理嗎？筆者記得，花旗銀行去年公布的一項民調顯示，去年第二季多達57%的受訪者看好樓巿會升，結果樓價便在9月見頂，之後花旗再做相似民調，發覺今年首季多達72%受訪者看淡後巿，樓價偏偏在3月左右便見底。不難猜想，以現時身邊的朋友看法，筆者認為若花旗再做相似民調，連理髮師傅也會向樓巿大師教買樓，民調得出的結果是看好樓巿的比例，隨時會高過去年第二季。
智經研究中心公布《香港人，幸福嗎？智經幸福指數》研究報告，以11個主題作分類指標，包括收入及收入再分配、房屋、工作、健康、安全、教育、環境、文娛休閒、家庭、政府管治及公民社會，以及交通，並按上述分類蒐集政府及港大等調查而制訂指數，以2000年為基準年，並每年計算指標數值變化。
據報告，2000至2015年實質人均GDP累計增加56.9%，但同期幸福指數僅升0.4%。當中房屋指數最顯著，去年跌96.9%（圖1灰色棒部分），去年私樓售價指數較2000年升2.3倍，較2003年低位升逾4倍，但私樓住戶月入中位數僅升五成至六成。智經的研究得出港人的房屋的幸福錄得高達96.9%跌幅，並不令人驚奇，Demographia的研究便指出，香港一般住宅的價格已升至等同一般港人的19倍年收入，一個人便努力工作，不吃不喝才可買一個普通的住宅單位，如何會覺得幸福？
擁自置樓 也可以是貧窮戶
近年的一些新盤，要將貨就價的賣只有百餘呎的單位，有報道表示，跑馬地一個最近獲批動工的地盤，其中64個單位的實用面積僅得61平方呎，隨時細過一個車位，將來港人儲十多年的錢，只能居住在這種納米單位，能感覺到幸福，實在不容易，且為了買樓和供樓，也勢必影響其他生活的水平，犧牲了其他方面的「幸福」。
在香港，很多人會覺得，只要有層已供完的樓，那便生活無憂，真的是這樣嗎？根據政府最近公布的扶貧報告，原來在2015年，擁有自置居的18至64歲住戶，其中40.4%屬貧窮戶，屬於65歲相信已退休的人士，就算擁有自置居所，當中更高達56.7%屬於收入低於中位數一半的貧窮戶（圖2）。
自住物業升值 只屬紙上富貴
在香港樓價不斷攀升下，沒有樓的自然慘，有了自住物業，看似家身隨樓價攀升而水漲船高，但卻可能只屬於紙上富貴，由於沒有現金流，不少人都只能是高資產卻低收入人士，所以除非已擁有兩層甚至三層或更多物業收租，還是要懂得其他投資方法以增加現金流收入，近年的逆按揭可幫助一些高齡士透過逆按揭而得到一些收入，紓緩有關問題。
■2016年秋季投資講座股金樓匯大作戰
面對香港的各種不如意事，除了移民，也可想想如何做好投資，賺到錢便能解決不少問題。《明報》本月24日將舉辦「2016年秋季股金樓匯大作戰」投資講座/課程第一擊，邀得多名重量級講者，包括香港奧國經濟學院創辦人王弼、天王國際金融行政總裁盧楚仁、交通銀行香港首席經濟師羅家聰，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球，為大家分析最新投資形勢，做好部署，不容錯過。詳情及報名可登入：link.mingpao.com/47329.htm
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7241&issue=20161022
布少明：北水買樓 吼大不吼細
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GS(14)@2016-10-24 05:54:51【明報專訊】人幣匯價加快貶值，中間價跌至6年低，港元兌人民幣失守87關口，市場甚至憂慮去年「811暴力貶值」重演，與此同時，內地樓價飈升，多個省巿9月底開始陸續推出「辣招」調控，為規避人民幣貶值及樓巿調整所帶來之風險，敏感的內地資金早已經積極南下佈局，近月加速南下追買本港股樓。
內地人傾向購一手單位
當人人說香港寸金尺土之際，深圳樓價「急起直追」，對比居民收入，當地樓價較香港更難負擔，除深圳外，北京、上海等亦躋身全球樓價最大負擔城巿，樓價升不停，除受「巿場先生」追高，
內地人口密度高，置業需求愈益強勁以外，中華民族那份置業情意結，或多或少成為物業資產升值的推手，近年中國富豪移民海外，對外傳揚「磚頭文化」，加拿大、美國、香港等地區，不乏內地客置業投資，在金融動盪的環境下，中資「踩油」掃貨之勢更見明顯，據稅務局公佈最新數據顯示，9月份涉及非本地永久居民（估計以內地客為主）買家交易，增至14個月新高，當中主要涉及住宅新盤，可以看見，近期多個開售新盤揀樓氣氛熱鬧，當中內地買樓收租客比率增加，估計現時內地客入市比例料較年初急增約四成，內地人傾向購入一手單位，除了受惠發展商為豪宅買家提供BSD補貼外，另一個原因是買樓過程涉及的時間相對較少，反觀購入二手物業，需要耐性四周睇樓格價，新盤則不需要勞師動眾，而且發展商明碼實價，不會出現業主反價、封盤的突發情况。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7764&issue=20161024
李曉佳﹕買樓的魔力
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GS(14)@2016-10-27 05:36:21【明報專訊】9月至今，曉佳身邊4個朋友買樓，比過去幾年加起來還多。也有相熟的地產經紀拋出金句「人生有幾多個十年」，游說曉佳「入飛」。凡此種種，曉佳由空氣中嗅出些許「不對勁」。我當然希望買樓的朋友個個賺錢，但我自己就牢記去年港股「大時代」的教訓，情願搵些穩健的投資。
H小姐周一晚上發來信息，告知買下將軍澳一個新盤3房單位，從早晨8點入場，到夜晚7點才辦完手續回家。我曾迂迴地勸她「發展商的質素及其他東西都要多些了解才投資」，她當時回答，只看中了一種海景戶型，抽不到就作罷。然而，一想到藍塘傲的人龍，我便知道，她無論如何都要出手了。因為這種「奇貨可居」，排隊搶購的盛况，是沒有幾個人可以把持得住，能夠堅持己見的。果然，她退而求其次，買了其他戶型。
跌後反彈最能催人入市
H的先生是大學教授，享受住房津貼，買樓一方面是投資，另一方面是打算退休之後入住。兩公婆挑挑揀揀，「次次老公要買，我都要他再睇睇，結果樓價愈睇愈貴，今次我怎麼都唔夠膽再阻住佢啦。」這兩口子都是謹慎淡定的人，本月中在倫敦旅行時，還不大清楚藍塘傲是什麼，一回香港，就即刻睇樓、入飛、成交，讓我着實意外。
買家最易入市的不是跌市，也不是漲市，而是跌過之後的反彈。有投資股市的人，都明白這一點，樓市也是一樣道理。今年3月是樓價低谷，市况淒清，隨後稍一反彈，就什麼人都被吸進去了。
K先生是一名內地赴港的專業人士，長年在內地各個城市之間飛，口袋也全是人民幣，他本身已有物業，中秋假期又豪擲千萬買下第二個單位，「人民幣這個跌法，我吃不消啊。遲幾個月，價格就差一大截，我當然着急買啦！」他又力薦曉佳出手，激動地說：「你要在將軍澳置業，現在就是你的最後機會！」他的確有資格這般激動。過去10年間，他三次提醒曉佳投資深圳樓盤。每一次都彷彿點石成金，價格成倍飈升。過去他都和風細雨，暗示我入市，此次的激動倒讓我覺得「不對勁」了。
買樓朋友 看不到往日淡定氣色
我便問他在香港供兩層樓的壓力大不大？他說，幾年前在深圳買的單位，已經由100萬元人民幣漲到了700多萬元，「最壞情况就賣了深圳層樓」。我又詢問第二次置業的雙倍稅怎辦，他說，發展商補貼七成，又透露現時佣金回贈的比例也超高。
我指着報紙標題「大手客，內地人佔四成」，笑言大陸炒房團殺到香港。他回答，「哪個炒房團會到香港炒房？大陸的房子半年升五成，香港一年才升了5%。內地人的心態跟我一樣，無非是人民幣下跌，要分散資產，求個穩健。」他再數落我：「你要等到幾時才出手？人民幣跌，內地人的資產要出來，香港的房子怎麼可能跌？」
無論人幣升跌 港樓就是升
這句話似曾相識，前幾年，人民幣升值，也不斷有人說：「人民幣升值，等於來香港買房打個八折 ，香港的樓價怎麼可能跌！」
如果香港的樓價永遠上升，那麼，任何時候上車都不會太晚；如果香港的樓價就快升完，那我也有耐性等到他回落再出手。在此之前，我還是繼續一些我已經花了學費、買了教訓、有所心得的投資吧！
[李曉佳 財經澡堂]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3136&issue=20161027
財叔開講 買樓劈價如街市買餸
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GS(14)@2016-10-30 17:44:562016-10-22 iM
買樓上車是不少香港人的目標，本刊主辦的「實戰樓市深度課程系列」講座，將一連三期節錄部分精華內容。第一炮由《百萬Blogger》專欄作者之一財叔主講。
財叔難得開講，當晚雖然下着傾盤大雨，但現場仍然坐無虛席。40歲已達到財務自由的財叔，在講座中細談他的買樓心得和實戰經驗，更即席傳授現場觀眾買樓劈價3招，直言買樓不需要特別學習，只要運用每天街市買餸的「街頭智慧」，就能成功還得心儀價錢。
財叔向讀者傳授買樓心得之餘，明言「教大家去買樓，並不是想大家去賺錢咁簡單」，希望大家達到財務自由後，生活自在滿足之餘，更可造福社會。同場請來他心目中財務自由典範——深水埗明哥擔任嘉賓，讓更多人了解明哥派飯的心路歷程，鼓勵讀者學習。
周一（17日）由財叔主講的「講樓慈善夜」全場爆滿，讀書不成的財叔，在投資路上卻創出一片天，現時手持約多個住宅、工廈、商舖、車位等，他曾經買入錦英苑、大埔中心等樓盤，之後「一拆二、二拆四」愈買愈多，終達財務自由。
講座甫開始，觀眾有點靜，但經財叔一輪風趣又實用的演解後，與觀眾你來我往，有講有笑。財叔笑言自己曾有外號「廢青樓奴」，直言要達到財務自由的秘訣好簡單，就是先控制好基本生活開支，開支越低，達到財務自由機會越高。
壓縮開支 不怕穿冒牌
奉行「壓縮開支」的財叔，即席親身示範，邀請大家猜猜身上所穿的上衣多少錢？全身衣着總值通常都不超過200元的財叔，身上穿着的是用15元在出口店買來的襯衫，下身則是60元的牛仔褲，腳踏的便裝鞋60元，且聲稱有牌子，但即使是假貨他不介意，「假咪假囉，最重要我不是付出200元去買假貨，60元買的時候就預了是假貨」。財叔同樣將這套邏輯運用在買樓投資上，「去到邊間屋都當『鬼屋』買，若最後不是『鬼屋』，就賺了」。
憑這套「壓縮消費」的理財技巧，財叔走上財務自由之路，生活自在逍遙之餘，亦積極做慈善工作。財叔常說，達到財務自由的意義，在於可以選擇，可以選擇「賺夠唔撈」，也可以選擇追求理想。財叔請來他的「偶像」深水埗明哥講解，為講座帶來另一高潮。
學偶像明哥 回饋社會
明哥多年來在深水埗向無家者及長者派飯，在財叔心目中，明哥才是是超級財務自由的代表，因明哥已毋須再為生活開銷而努力工作，自己不愁兩餐，便主動去關心街坊溫飽。「自從認識明哥之後，我感到慚愧，明哥從不會想如何消費，只是想如何幫人。」
衣着樸素的明哥笑言「做了很多年老闆都仍然是賺不到錢」，他開設的深水埗「北河燒臘飯店」，多年來兩餸一湯都只是賣20多元，又長期義贈飯菜給區內基層人士，難怪明哥曾被網民封為「香港最帥的男人」。
財叔向參與者直言，相信在座每個人生活都過得比明哥好，常聽到不少人認為要搵到錢後才去幫人，「其實唔需要話搵到好多錢，我教大家去買樓，希望將來大家過到自己舒適的生活，財務自由之後，去幫這個社會，這才是我的目標，並唔係想大家去賺錢咁簡單。」
財叔×明哥×iMoney
是次「講樓慈善夜」參加者反應踴躍，現場「北河同行」義工共賣出逾500張飯票，另本刊將按報名人數向明哥購買同等數量飯票，稍後將跟明哥到深水埗派飯，詳情即將公布，密切留意。
樓市FAQ
說過「不會私下答問題」的財叔，今次在講座中幾乎有問必答，令參加者滿載而歸。不少人都紛紛寫紙仔問問題，財叔笑言今次觀眾「人有善心腦袋都比較清醒」，每條問題都是精華，現節錄部分重溫。
■自住好定投資好？
財叔主張不要「人買你又買」，先要搞清楚買樓的目標是自住或投資，自住的用家不用買一個「筍盤」，他舉例，就算單位便宜10萬元，但對住垃圾房，辛苦的都是自己。他指，任何人都預計不到未來樓市升跌，所以最重要是方便自己和住得舒服，不要因看到其他區的潛質就搬。
但投資就不一樣，目標是為賺錢，所以要找一個有機會賺錢的地方，「若今日我說葵涌區（工廈）值得投資，因此大家買入3,000元一呎單位，比起同類盤買貴幾十個巴仙，是沒有意思的」，所以要注意「是買個單位，而不是買個區」，要找一個值得投資的單位更為重要。
但他認為，現時政府推出辣招額外印花稅（SSD）後，買樓已經不再是賺錢的投資，反而市面上有更多的投資工具比買樓出租的回報率更高，更能賺錢。
■何謂買樓好時機？
講座中最多讀者關心的，是何時才是買樓投資的好時機。財叔認為樓市沒有剛性需求，只有租賃才有，因租客才是最有需要的一群，所以租金最能反映現實。當樓價不斷攀高，但租金卻沒有顯著升高，就代表樓價被炒高。
他以數年前的堅尼地城泓都作例，當時西環將興建地鐵，樓價不斷升，甚至比灣仔、北角等有地鐵的地方樓價更高，買家看中將來會發展，所以願意用高價錢買未來，引致樓價飆高。「但租金就可以反映到樓價有沒有支持，升市會比其他升得快，一跌就會跌死」，所以財叔提醒，最重要看租金升幅是否能追到樓價。
財叔提出他悟出的「淨租金回報論」：即扣除管理費後的淨租金收入減利息開支（租金-管理費-利息），差距愈大，就愈值得投資。2002年時他投資第一幢物業時，銀行供款利率2.25厘，管理費僅數百，當時銅鑼灣和灣仔租金回報約10厘，故每個月有近7.75厘回報，「每年就算跌10%，跌到10年後層樓不值錢，租客已經幫手供完層樓，層樓我賺返嚟。」
■資助房屋值得買？
不少人對政府推售的資助房屋持觀望態度，財叔就不建議購買資助房屋。財叔指，除非打算一輩子自住，否則不會考慮買資助房屋，因為買政府資助房屋始終不是自己資產，不可以轉按、加按、套現。財叔曾在專欄以「港人港地」樓盤啟德1號作例，認為買這種房屋等於無折扣居屋，「為甚麼要為了便宜一點，而多了許多限制？最後啟德一號不但沒有便宜到，甚至比附近的譽港灣還要貴，但合約需綁30年，租賣都要政府批，最慘是不知政府懂不懂批，如果屆時政府說未批過這種情況，就會唔知點算。」
他又指，他買樓時的年代不同，因除了買居屋，其他所有房屋都要付三成首期，但若他有得選擇，一定會揀買私樓。加上現在私樓已可做到九成按揭，他找不到理由買資助房屋，並指買資助房屋是「完全無着數」。
■如何揀個好Agent？
要找到「好樓盤」除了自己做足功課外，就要靠地產經紀（Agent）帶路睇樓，所以有個好經紀就事半功倍。財叔如何找到好Agent呢？原來他看中一個地區後，先會找該區五間不同的Agent，每個只睇一層樓，然後一律向他還低三成價，看看Agent反應。「我只會找一個願意嘗試幫買家還價的，因為Agent肯幫你試，才代表有機會成功，若試都不願意試就拒絕客人的，相信該Agent不會為買家成功爭取到最靚價錢。」
財叔說，要令Agent記得你，才能幫助你放盤放得較好，遇到筍盤又會識得找你。他就試過睇樓就只找一棟大廈，並鎖定2、5、8座，讓Agent們一發現該座有盤，都記得有他這個特別客人。
財叔贈劈價3招
財叔向在場人士傳授劈價三招，說到底都是運用「同理心」。財叔叫在場人士想像在羅湖商業城買一對鞋，店主開價300元，大家會劈價多少？現場就有女士大叫30元，引得哄堂大笑。財叔指，劈業主價亦是相樣道理，「但買家又不敢還平業主30萬，常害怕俾人鬧，其實誰會鬧你，要鬧都是鬧Agent」，所以他建議買家還價要開一個比自己心中價更低的價錢，尋找業主的底綫。假如業主叫價300萬元，買家心目中的價錢是270萬元，買家可還價240萬元，這個不合理的低價是用來引導業主再還一口價，「最想聽到業主說『起碼270萬』」，就可從業主的底綫270萬元再調整。財叔笑說，這門還價技巧，主婦每天街市買餸都會用到，是一種「街頭智慧」。
不過財叔又站在業主角度說，他深信「還價即死」，事關當業主心目中想賣300萬元時，他就會開398萬，「我不相信你會還我250萬元，以香港人咁老實，所以係唔係都叫高，只要你還，最怕你唔還，一還就賣！」財叔指他早期賣樓，銀行估價450萬元，他會開550萬元，遇到一個買家肯還價就將盤賣給他。所以財叔提醒，買家覺得值幾多錢，就還幾多。
第二招在舊區買樓比較容易施展，就是帶年幼兒子或年邁母親去睇樓。「臨走的時候埋下伏綫，和兒子說：『雖然喜歡，但爸爸不夠錢，爸爸會努力賺錢，買個大單位。」之後靠Agent向業主爭取，「若業主或agent覺得後生仔有誠意，願意劈價。兒子唔得閒，母親就可以頂上，孝實感動天，呢招通常都可行。」笑得在場觀眾人仰馬翻。
第三招是劈價也要有「同理心」，「若業主在30年前用20萬買入，你還價240萬，業主亦可能接受；相反，業主以高於300萬元買入的話，劈價就幾乎沒可能。」所以買樓前要做足資料搜集，先打聽好業主是何時用甚麼價錢買入，才可以制定劈價策略。
經濟客艙：老公買樓唔落老婆名
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GS(14)@2016-11-08 05:51:10原來我哋都係《失戀急讓》嘅地產經紀項少龍，真愛只係吹水，喺香港冇個過千呎單位，真愛真係可以有情飲水飽咩？至少我條女話我知唔係。你話結錯婚大鑊，定買錯樓事大？其實兩樣嘢都係一世嘅。結錯婚，隔籬嗰個最後未必同你一齊；但買錯樓，條數跟足你一世。星期六凌晨，政府提高買賣住宅物業印花稅劃一15%，想換樓嘅香港中產俾新稅制挾死，更加上唔到車。我個名畀咗阿媽去買樓，佢好得戚話，「好彩快一步買咗，如果唔係想多層樓收租退休，要畀多15%印花稅，罰畀政府」。而繼續同屋企人住嘅我，可見嘅將來都唔再諗咩買樓。喺香港買個400萬嘅單位，新稅項下要畀60萬銀，較舊稅18萬多咗足足42萬，哪有錢？身邊有搵到第一桶金嘅朋友，都為換樓頭痕。「家陣畀雙倍印花稅鎖死啲錢，又要等半年後舊屋賣走先可以退稅；買新樓又唔可以同銀行貸款借足七、八成按揭，點換樓？」講笑話，人哋大陸假離婚避限購，可能家陣香港結婚，老公大條道理唔落老婆名，第時換樓可以慳番筆。結婚、買樓換樓同樣要講timing。不過，政府出招令我哋唔知道幾時先係入市良機。聽英國嘅朋友講，英國樓價同樣被炒起，仲要係俾香港同中國嘅資金炒起，大家寧願租樓住。不過，呢個英國朋友話，香港政府向樓市加辣，睇吓撐到幾耐。佢仲話梁特首想用調控樓市為連任增加籌碼，一定唔work。英國喺今年4月1日都有為樓市加辣，本地或海外買家購入第二個物業，要畀額外3%印花稅。不過，新稅項出台7個月，令英國民怨四起，要求撤走辣招。記得當時有香港買家「趕尾班」喺英國買樓，就好似香港咁，內地人新稅下繼續買。人仔繼續貶值，佢哋走資嘅信念，比我哋香港人要買自住樓更堅定，非本地買家新稅率加至30%都趕唔走。
Captain Cool
https://www.facebook.com/seeforcaptain/本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19824929
財經評論：買樓要等下世投胎
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GS(14)@2016-11-08 05:51:10港府形容樓市加辣措拖為歷來最辣，印花稅一律加至15%，港人首次上車客則不受影響。港府自2009年開始多次出招，再配合金管局合共七輪逆周期收緊按揭措拖，樓價只曾跌不足1%，之後勁升逾一倍。政府再出招，樓價會跌嗎？專家估計年底前最悲觀樓價會跌一成。信專家不如信過去經驗。港府在2009年10月至2015年2月六年內，推出樓市三辣招及金管局七度收緊按揭，但每次加辣樓價必升，至今樓價累升1.2倍。差估署的全港各類單位售價指數，於2009年10月金管局首度出招收緊樓價2,000萬元豪宅按揭上限至五成時，指數為131.7點。2010年11月，樓價13個月勁升24%，指數升至163.7點，政府首度推出樓市辣招，實施額外印花稅（SSD）打擊炒賣，但只令樓價跌一個月，跌幅僅0.4%。港府同金管局之後又再出招，打擊層面更擴至細價樓。2012年9月及10月推出的兩大辣招，包括趕絕海外買家的買家印花稅（BSD），以及加強版額外印花稅的刑期更加夠3年，期間賣樓重罰最多兩成稅款。惟BSD及SSD都壓不住樓價，到2013年政府向換樓客開刀，實施雙倍印花稅（DSD），唔想畀人買多間。政府再加辣，樓市結局拭目以待。辣招唔係冇料到，只是買樓需求太大。過往政府出大招，新盤銷情九死一生，但將軍澳新盤藍塘傲在加辣後第二日開售，居然仲排長龍，即日賣近八成單位。內地客照畀三成重稅，本地用家不信樓價會大跌。二手市場更見反價。當大家無希望時只能相信，政府每次加辣，只會令更多人買唔起樓，越住越細。買樓，等下世投胎啦。記者：朱連峰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19824792
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