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四叔：平民樓炒唔起

1 : GS(14)@2012-07-20 16:22:09

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120720/16530578
他以屯門樓為例，道出建築費飆升的嚴重程度。10年前屯門樓盤每方呎建築費只需600元，但時至今天建築費已升至3000元，升了5倍。他指今後「唔係樓價貴，而係建築費貴」。
建築費貴　樓價難大跌
建築成本飆升的背後原因，他歸咎於工人短缺。「不是太多人願意入行，唔肯做辛苦工……曬到背部燶晒！」加上澳門又大興土木發展，政府又興建居屋、公屋、發展基建，搶走很多工人。現時建築費每呎3000元，將來會升至4000元。建築成本不斷上升，未來樓價「唔會點跌！建築費起，樓價會起，唔跌得！建築費已去一大截。」
另一方面，新政府上場後，公屋、土地供應亦將增加，他再搬出「貨多市不爽」，呼籲投資者「唔好買普通樓（中下價樓）」，1000萬元以上豪宅則不受影響。」
貨源供應不絕，他坦言發展商賣地取向亦變得保守。近期有兩幅政府土地流標，北角地皮又低於市價出售，四叔直認發展商投地意欲低，因為「將來市道好極有限！建築成本又貴，個個穩穩陣陣，出價唔會好高。」至於政府將會推出的兩幅土地，他表示恒地也會參與，只是「出價會低啲，值10蚊嘅出8蚊，睇吓有冇着數，出價冇咁積極。」
事實上，撇除競投項目，現時以恒地及新地（016）農地土儲最多，難怪梁振英擬收回農地，恒地反應最強烈。四叔昨強調，恒地擁有很多土地儲備，舊樓重建項目又有數十個樓盤。他又透露恒地擁有很多農地，可以發展3、4個衞星城市，「每個10萬、8萬個單位隨時有」。
批評舊樓重建審批慢
對於新政府構思「港人港地政策」，他強調只會是個別土地加入條款只限港人購買，並非所有土地，「講出嚟好似嚇親人」，其實「好閒啫！」情況就如公屋居屋只限於港人購買一樣。
被問及政府能否達到每年推樓2萬個單位這目標，他認為政府也很緊張推樓。而發展商方面則可完全配合，他指起樓好簡單，「我個鄉里碧桂園一年起樓，700呎單位都起成10萬個！」問題只是香港需要多少個住宅單位。他又批評現時舊樓重建審批進度較前緩慢，要全部完成收購才有資格入則進行審批，較之前嚴謹很多。

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2 : GS(14)@2012-07-20 16:22:35

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120720/16530579



林鄭月娥上月以發展局局長身份表示，有意透過收地發展新界東北新發展區，昨日四叔談及此話題，算是首位回應此「梁策」的發展商，皆因恒地（012）新界土儲為發展商之冠，不排除四叔希望引起更多的討論，為與政府「交手」時取得更多籌碼。
覆蓋坪輋及古洞北

據了解，林鄭的「收地論」一出，農地最多的恒地內部即時就此事作研究，準備政府一旦「出手」而作出的應變措施。不過由於現行法例容許政府根據土地的地點、面積、發展潛力等因素，去釐訂一個收購價予土地擁有人，因此市場早預期政府收地勢引起連場官司。有分析指，四叔不避嫌談收地，不排除恒地與政府「摸底」後效果不理想，希望藉此引起更多的討論。
據恒地最新年報數字披露，去年底集團新界土儲達到4190萬平方呎，為發展商中最多，當中包括坪輋及古洞北。除新世界不評論有否與政府洽商「收地」外，新地（016）、長實（001）及信置（083）截稿前未有回覆。

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3 : GS(14)@2012-07-20 16:23:02

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120720/16530580


對於政府擬向發展商收回新界農地，業界及學者多表反對。中信證券研究部房地產行業執行董事顏偉洪直言，政府能否收回，價格是關鍵，「如果地產商願意交地，將會加快土地供應，因為地產商發展一塊地將有排搞。不過實行過程有一定難度，凡事都係錢作怪，政府如何釐定收回價將成關鍵。」
張一鳴：加快補價更實際

NeutronPacific創辦人張一鳴指政府涉足農地，發展時間更長。「政府要買返邊啲農地，會出乜嘢價錢呢？如政府要用好多公帑買地，會被人認為係利益輸送；另外政府要用長時間同發展商談判，要等好耐先可以真正興建發展。所以我認為直接加快私人發展商開發土地需要嘅時間，例如加快補地價程序，就更加實際。」
浸大財務及決策學系副教授麥萃才同意，新界東北不適宜建公屋。「政府收回土地會興建邊類房屋呢？如果用嚟建公營房屋嘅話會有問題。因為大部份市民，就算低收入人士，都唔喜歡搬到新界偏遠地區，因為會搵唔到工作同車費貴。就算現時公屋輪候冊上排隊嘅人，大部份只想搬去市區。所以真係收回新界農地建公營房屋，可能會出現一個資源錯配的問題。」
瑞銀發表報告，將本港住宅樓價由跌5%調高至升5%，預測從現在至年底樓市再升3%至4%，因政府無意推冧樓市，將香港發展商股評級由中性升至增持。

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4 : GS(14)@2012-07-20 16:23:16

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120720/16530581

薦地產股　1000萬變4000萬

他指現時買股好過買樓，而他亦「買自己股份買咗好多次」；以股代息時，他都寧願收取股票。他指會繼續買地產股，「隻隻都抵買！」
所謂高風險、高回報，四叔今次「吹雞」叫投資者借孖展買地產股，講明好彩的話，「1000萬可以變4000萬！」他詳細分析：「（假設）資產100蚊，拆散佢都賣到100蚊，但放喺股票市場只賣得40蚊，少咗一大截，將來正常返，100蚊（資產）去番80蚊，都有一個開……借孖展、按揭，可賺多一個開，1000萬變4000萬。」
上月5日，四叔曾表示「家個市好危險」，但又力薦地產股，認為股價與資產值折讓大，將來會「升好多」，仲建議朋友買地產股不買樓，認為「1000萬只可以買到普通樓，而普通樓將來嘅供應將會增加，升幅有限，1000萬最多咪升到千幾萬。」
一個多月後，四叔好自豪咁話：「上次我講到家，地產股都起（升）咗10幾個巴仙，將來去到20%至30%，造按揭及孖展都唔使驚，五成按揭變咗三成，唔使驚跌價時人哋叫你補倉，用1000萬賺4000萬唔係好艱難。」翻查資料，上月四叔發表買地產股論後，本地地產股平均漲逾一成，最標青為新世界發展（017），飆升24%，恒地亦累升17%。
借錢炒股一向是投資大忌，四叔今次豈非叫投資者「鋌而走險」？他坦言：「風險係有，但你夠膽的話真係可以發達，呢條橋無走雞……賭一賭，歐洲冇乜大變動，有好大希望，賭得過。只怕歐洲有大崩圍，大家估唔到嘅意外，有少少風險。若果你睇中就好犀利，到時一變四。」
散戶應否即刻飛身入市？四叔又突然「縮沙」話：「唔敢講家係咪時候，睇你運氣，你睇得通就唔怕，家（地產股）係最平。」

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5 : GS(14)@2012-07-20 16:23:48

聽講有人買緊票

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120720/16530582


【本報訊】政府上月宣佈將新界東北發展區的「公私營合作」模式，修訂為由政府「先收地，再規劃」的傳統開拓新市鎮模式，引起早已囤積大量新界農地的發展商不滿。恒基地產（012）主席「四叔」李兆基昨率先開火，狠批梁振英政府主導收地只會「事倍功半」，拖慢整個新界發展。
李兆基昨被傳媒問到邊境農地發展計劃時稱：「聽聞政府想收回所有新界地，然後再公開投標。」雖然未有明言，但據知他是指政府於上月修訂古洞北、粉嶺北和坪輋打鼓嶺三個新市鎮的發展大綱圖，將原有公私營合作發展方式，改為由政府斥資400億元收購業主及發展商手上農地，在統一業權後再規劃發展。由於恒地在馬屎埔一帶早已收購了大量農地，政府的修訂令集團大失預算。
「畀政府搞就有排搞」

李兆基認為，由發展商收購農地自行發展的舊有模式，一向有效快捷，「唔使時間咁長先起到樓出嚟，一補地價就起得住宅出嚟，變咗快好多。」他以菜園村收地為例，指當年因個別村民反對令工程項目成本暴升，「貴咗幾十億，使多好多錢！」力陳由政府主導收購農地只會事倍功半，「如果畀政府搞就有排搞。」
他表示發展商經年努力，將不少分散的業權統一起來，「一幅地幾十個業主歸埋一齊，一啲霸佔嘅亦都離開。」但他批評當發展商花了多年心機，準備將農地變成接近熟地「收割」時，政府卻出手想收購，「唔好我哋搞到七七八八先至收……有啲商榷（餘地）！」他強調希望讓地產商自行發展所擁有的農地。
李兆基又批評梁振英政府準備源源推出公屋、居屋及新增土地，將造成「貨多市不爽」，慨嘆如今「地產商好惡做。」他聲言地產商已「唔係霸權，掉轉係地產冇權，係為人民服務。」並因為勞工短缺及建築成本不斷上漲，「地產商冇乜錢賺！」
古洞北、粉嶺北及坪輋打鼓嶺三個新市鎮，預計佔地700多公頃，當中五成屬私人土地，由恒地、長實（001）及新地（016）等大型發展商持有。發展局表示，新界東北發展正進行公眾諮詢，會考慮收集到的公眾意見，在新發展區研究最終審定前，恰當地改進建議發展方案。
雖然梁振英欲增加土地供應，但發展商近期縮沙，不願承擔長遠的高風險投資，就算大型優質地產項目也不敢搶攻，致令近期大圍上蓋流標及北角邨地王低於預期價成交。

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6 : 健次郎(29109)@2012-07-21 02:21:01

炒平民樓,政治不正確.

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7 : GS(14)@2012-07-21 11:31:22

點解呢?

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8 : 健次郎(29109)@2012-07-21 12:25:31

而家D平民樓,特別係上車盤係住宅問題核心所在,炒起左即係同政府制做難題.

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9 : GS(14)@2012-07-21 12:26:56

咁又是，一定要炒唔起先得

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