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農地入市畝均百萬，中央要對這項改革督察了

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-11/1115957.html

作為農村“三塊地”改革的攻堅決戰年，中央多部門本月起將聯合將對33個試點地區展開督察，加強三項改革和農村相關改革的統籌以及三項試點與本地區經濟社會發展統籌。

國土資源部近日召開農村土地制度改革三項試點督察動員培訓會，全面啟動農村土地制度改革三項試點的督察工作。國土部相關司局、各督察局及中央改革辦、中央財辦、中央農辦等相關部門負責同誌將組成15個督察組赴33個試點地區進行實地督察。

2015年初，根據中央要求和全國人大授權，國土部在全國選取了33個縣(區)進行農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度等三項改革試點。試點任務到2017年底完成。

這也被俗稱為農村“三塊地”改革。其中，15個縣(區)為集體經營性建設用地入市，15個地區進行宅基地制度改革試點，3個地區進行征地制度改革試點。

2016年9月，中央決定進一步統籌協調推進三項試點，把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區，宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。

此項改革力圖在農村土地問題上長期存在的重點難點進行探索突破和研究總結，如縮小征地範圍、統籌入市和征地的土地增值收益分配、明確集體經營性建設用地入市用途、規範宅基地有償使用和流轉範圍等問題。

近期，官方部門也披露了一些三塊地改革過程中的成果。例如，截至今年4月，33個試點地區中，集體經營性建設用地入市地塊共計278宗(其中原15個試點地區259宗)，面積約4500畝，總價款約50億元。

折算下來，每畝集體經營性建設用地的入市價格大約110萬元。當然，這只是平均價格，每宗地塊的具體價格還要取決於其地理位置以及入市後的使用用途等。

國土部部長姜大明2016年6月曾表示，農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。三項試點工作於2015年啟動，目前進展總體順利。截至2016年4月底，共有97宗約1277畝農村集體經營性建設用地入市，總價款達15.7億元。

姜大明稱，入市改革提高了農村建設用地節約集約利用水平，豐富了集體土地所有權實現形式，增強了農民集體和農民群眾的獲得感。

按照政策要求，此處所謂集體建設用地入市，試點行政區域只允許集體經營性建設用地入市，非經營性集體建設用地不得入市。入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件。入市範圍限定在存量用地。

此舉更多的是為當地工商業提供生產經營用地，目前政策上還不允許這些土地搞房地產開發。

除了集體建設用地入市，征地制度改革也是多年來農村土地改革推進過程中難啃的骨頭。近年來，隨著城市化進程加快和房地產業發展，地方政府大量征收集體土地進行商業性開發。與政府在賣地環節獲得的巨額收入相比，失地農民得到的征地補償占比相對較小。

中央政府也試圖通過法律方面進行修訂來改善這一難題。十八大報告中曾明確提出，改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。

國土部4月表示，“三塊地”改革統籌推進以來，土地征收制度改革試點取得實質性進展。河北定州以維護農民利益為出發點，明確征地範圍，重構征地程序，擬將全市所有項目征地全部納入改革試點範圍。山東禹城探索形成“一代管、二提高、三保障”的農民利益保障機制，有效提升了被征地農民獲得感。各試點地區通過深化征地制度改革，征地範圍進一步縮小，征地程序更加規範完善，被征地農民所得補償和分享的增值收益明顯增加。

相關立法工作也正在推進。在國土部2017年立法工作計劃中，研究起草《農村集體土地征收補償條例》被列為全面深化改革急需的立法項目之一。

農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂此前接受第一財經采訪時表示，農村土地征收改革的核心問題就是兩個，一個是提高征地補償，另一個是縮小征地範圍，集體土地征收補償條例的制訂也應該重點對準這兩個問題。

按照時間安排，33個試點地區的農村“三塊地”改革將在2017年完成，為了落實改革任務、確保取得預期成效，國土部才聯合其他部門一起啟動此次督察工作。

對於此次督察內容，國土部副部長、國家土地副總督察張德霖指出，一是督察改革試點的總體部署，看看地方組織領導是否健全，基礎工作是否紮實;二是督察改革試點的總體進展、成效，根據改革的目標和時間表、路線圖，看看配套制度是否及時出臺、抓緊落實，相關改革任務是否配套跟進，政策銜接是否順暢;三是對“三塊地”制度改革各自的進展情況進行督察，按照好、中、差的標準分別進行評判。

按照此前披露的督察時間表，6月份對33個試點地區的試點工作開展一次交叉督察，9月份對33個試點地區開展一次督察反饋意見落實情況的檢查，11月—12月開展試點工作總結評估和深入推進工作。

（來源：第一財經APP，記者：葉開）

“農地入市”義烏試點：用宅基地貸款

來源: http://www.infzm.com/content/128985

義烏市宅基地基準地價體系，把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片，區片價格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。（東方IC/圖）

（本文首發於2017年9月14日《南方周末》）

在“農地入市”試點中，義烏“往前走了一小步”：從試著發放宅基地抵押貸款，到為宅基地設立基準地價，使得放貸空間大大提升。

義烏推進宅基地改革，堅持了幾條原則：保障農民財產性收益不受損；不能損害居住保障功能；不能讓農民“流離失所”。其亮點在於，在保障屋有所居的前提下，解決了抵押物如何處置的問題。

2017年8月28日，浙江義烏市國土資源局對外宣布，全國首個農村宅基地基準地價體系已在義烏市建立。宅基地基準地價，是指由政府確定的，對不同均質地域的宅基地，按照法定用途評估某一時期內，其使用權區域的平均價格。

早在一年前，義烏市就與中國國土資源經濟研究院合作，率先開展農村宅基地基準地價課題研究。課題組建立的宅基地基準地價體系，把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片，區片價格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。

宅基地基準地價的建立，最大的作用是使銀行在辦理宅基地抵押貸款時，有了準確的價值評估標準，從而大大提升了放貸空間。

以義烏北苑街道黃楊梅村農民季建中為例，他分別在基準地價建立前後申請了宅基地抵押貸款。建立前，因為沒有基準地價，他家占地126平方米的宅基地和地上的3間半農房，經抵押在2015年12月只申請到30萬元的貸款；而建立後，他家的宅基地被列入第三檔的基準地價，義烏市農商銀行最終評估出300萬元的價值。他以評估價6折的標準申請到了180萬元的貸款。

據官方數據，截至目前，義烏市共有24家金融機構開展宅基地抵押貸款業務。累計辦理宅基地抵押登記1475宗，貸款金額共計8.6億元。

長久以來，中國物權法、擔保法明確規定，集體所有的宅基地使用權不得抵押。受制於此制度障礙，宅基地與農村建設用地使用權一律不得向銀行抵押貸款，被稱為“沈睡的土地資本”。

2013年10月，黨的十八屆三中全會決定推進“農地入市”改革。2015年12月，全國人大常委會授權義烏等試點市、縣，暫時調整實施物權法、擔保法關於宅基地不得抵押的規定。2015年12月，全國第一筆宅基地抵押貸款在義烏發放。2017年，義烏又率先正式建立宅基地基準地價體系。

但在義烏國土局副局長張黎明看來，義烏的宅基地改革“只是向前走了一小步”。

此項改革的主要操盤手，金華市委常委、義烏市委書記盛秋平告訴南方周末記者，國土部對義烏給予了充分的肯定，要求義烏作為試驗田要大膽的探索，“原來，中央要求謹慎，因為是牽一發動全身的改革，不能搞砸了，不能發生顛覆性的錯誤。現在，覺得步子還不夠大，要進一步解放思想，加快推進，不斷進行創新。”

“不用再求人了”

浙江省金華市下轄縣級市義烏，是聞名遐邇的“世界小商品之都”。義烏國土局數據顯示，全市大約擁有34.8萬戶經濟主體，“平均每六個人一個老板”，可謂全民經商。

義烏許多農民身份的中小微企業主，經常通過親友拆借、銀行貸款等方式進行小額信貸融資。宅基地抵押貸款改革，可以使他們將自家商品化程度已經很高的農房、宅基地抵押給銀行，獲得更為便捷的融資通道。但這在兩年前，還是不被允許的。

2015年9月份，季建中找到義烏農商銀行北苑支行，想要貸一筆款。他開了一家塑料包裝加工廠，小本經營，一年差不多有百十萬的銷售額。那一年，原材料價格出現了上漲，再加上嘗試轉型做電商，手頭的流動資金有些緊張。

面對老主顧，北苑支行的工作人員告訴季建中，“不著急的話可以再等等，馬上就有政策要出來。”該行行長吳曉華告訴南方周末記者，義烏市為宅基地抵押貸款做了多方面準備，銀行系統當時能感受到改革破冰已箭在弦上。

2015年3月，義烏被列為全國農村土地制度改革試點縣（市、區）。2015年12月27日，全國人大常委會授權國務院在全國59個試點縣（市、區）暫時調整實施物權法、擔保法中關於“集體所有的宅基地使用權不得抵押”的規定。義烏也被納入試點範圍。

“這個試點很解渴，我們一直在尋找契機。”張黎明向南方周末記者介紹，義烏承擔起農村宅基地制度改革試點任務，著手將農村宅基地和農房納入不動產統一登記，並於2015年7月份頒發農村宅基地不動產證書。

“農村的宅基地和房子之前是分開的，有了不動產證，兩者就是一體的。有了這個證，就可以流轉，辦理抵押。”盛秋平對南方周末記者說。

以往，農村的工商業主們缺錢，一般是通過民間借貸。小額銀行擔保貸款的融資途徑，需要提供擔保人，“都需要拿著老臉去求人。”季建中對南方周末記者說。

2015年12月27日當天，北苑支行工作人員第一時間把“宅基地（使用權）可以抵押”的消息通知了季建中。“當天晚上就給我打電話，讓我趕緊過去辦。”季建中第二天一大早直奔銀行遞交早已準備好的申請材料，經過審核，當天就拿到了貸款。

吳曉華介紹說，辦理宅基地抵押貸款，以前需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權證》，現在統一變更為農村宅基地不動產證書，再加上村集體蓋章證明，便可與銀行簽訂貸款協議。

季建中成為第一個吃螃蟹的人。他將自家126平方米宅基地，和一套四層半的樓房作為抵押物，向銀行申請了30萬元貸款，年利率5.4%，比擔保貸款低了不少。最重要的是，不需要擔保人，“不用再求爺爺告奶奶了”。

義烏市北苑街道遊覽亭村是工藝品聚集村，村民陳慶偉在國際小商品城有一爿檔口，與同村其他經營戶一樣，做小商品批發買賣。由於生意規模擴大，2017年4月份，他把家中的宅基地拿去銀行抵押貸款，貸到140萬元。“這個政策大家都知道，周圍鄰居貸多貸少，都有做的。”陳慶偉說。

中國人民銀行義烏支行辦事員余嚴軒向南方周末記者介紹，前期準備工作過程中，他們做過一番問卷調查，結果顯示八成農戶希望農房能用於抵押貸款，三成農戶有農房抵押需求。

盛秋平告訴南方周末記者，義烏有22萬戶農村宅基地，平均一套房子能評估到150萬，總共是接近3000億的固定資產。“3000億的固定資產就算折頭打低一點，也可以貸出1500億資金，就算只有三分之一的人使用這筆金融資產，那也能撬動500億的貸款。”盛秋平算了一筆賬，義烏大約是2200億的金融貸款額度，存款是2700億，“撬動500億小微貸款，整個金融結構就會變得很穩，市場體系會更為活躍。”

“向前一小步”的改革

義烏市農商銀行北苑支行風險控制部主任樓誌堅，與季建中有過多次業務往來。“他們家之前蓋房子，貸款就是我們辦的。”樓誌堅向南方周末記者介紹，按照通常步驟，銀行要對借貸人的借款用途、工廠經營狀況等信息，進行一番盡職調查。打過幾次交道之後，季建中留給樓誌堅的印象是辦事踏實、可靠，不太喜歡冒險，“是比較優質的客戶”。

除此之外，銀行敢於借貸的原因在於，作為抵押物的宅基地是值錢的資產。義烏是全球最大的小商品集散中心，樓誌堅調研發現，義烏城郊農村充斥著大量的淘寶店、批發商、工廠等類型的中小微企業，都需要租住宅基地、民房用於日常運營，宅基地成為小商品生意中不可或缺的一環。

義烏是“小商品之都”，市場經濟發達，城郊的宅基地、民房能夠充分利用，市場價值很高。（南方周末記者 李在磊/圖）

“普通農戶的房子，一年的租金差不多有20萬，經濟價值很高。”樓誌堅分析說，即便貸給季建中的30萬元資金全部賠光，也不用過於擔心會出現違約情景，“光房租就夠還了”。

“市場有需求，就要承認它的價值。宅基地有市場化價值，要承認這個屬性。一年的房租都有這麽多錢，卻不能用來抵押貸款，不符合價值規律。”2017年9月5日下午，談及宅基地改革的初衷，從農村調研歸來的義烏市國土資源局商貿聚集區分局副局長周尚誌對南方周末記者說，義烏很多地方的宅基地早已超越居住保障這一基本功能，“尤其是城中村宅基地，百分之百都是為了經濟收益。”

實際上，季建中、楊慶偉宅基地的價值，也遠遠不止30萬元。但到底評估到多少錢才算合理價位呢？當時沒有權威的評估標準，銀行想多貸也沒有依據。

宅基地基準地價體系在義烏建立後，季建中地處北苑街道的宅基地，以評估價六折的標準，最高可申請到180萬元貸款。於是今年他以宅基地作為抵押，又從銀行申請出150萬元貸款。

在推行宅基地改革的過程中，張黎明深刻感受到兩種觀點之間的激烈爭論。

一種觀點認為，允許宅基地抵押貸款，以及突破村集體進行流通，存在很大風險，有可能導致農民“流離失所”；另一方則認為，宅基地流轉範圍擴大至市域範圍之後，權屬雖然較村集體內轉讓的範圍有所擴大，但是仍遠遠不夠，要進一步擴大範圍，真正做到與商品房同權，才能保障農民利益最大化。

“第一種觀點是要給農民當保姆，什麽都要管。”張黎明通過反複調研，在與村民接觸過程中發現，經歷過市場經濟層層磨礪之後的農民商人，對風險有著深層次的認知，“農民是理智的群體，有著自己的主張”。

比如，宅基地基準地價體系建立之後，進行過不動產登記的宅基地，都給出了最高限額的貸款標準。但到目前為止，大部分抵押貸款的農民商人，並沒有用完自己的額度，而是根據自身經營情況“量入為出”。

“農民一般都會還上（貸款），不會讓把宅基地收走，收走就沒辦法在村子里混了。”樓誌堅說，相較於陌生人聚居的商品房小區，農民對宅基地大多還存有祖居意識，比較在意熟人社會鄰里之間的看法，會充分考量抵押貸款的風險。

盡管如此，由於土地制度是國家的基礎性制度，宅基地是農民唯一的不動產，義烏在改革過程中還是保持了足夠的謹慎。“改革不可能不向前邁一步，但是邁得太快了也不行。”張黎明介紹說，義烏在推進宅基地改革時，堅持了幾條原則：保障農民財產性收益不受損；不能損害居住保障功能；不能讓農民“流離失所”。

“土地是集體所有，你的房子處理流轉了之後，收益不能歸你個人，集體作為所有權擁有者，權益怎麽去保障，需要研究細化，整體上風險是可控的。”張黎明說。

結合兩種爭論，義烏拿出了當下的折衷方案。“農村宅基地改革，有義烏自己的智慧在里邊，但是改革經驗在別的地方也可以複制，尤其是發達地區。”張黎明認為，義烏的宅基地改革並非一步到位，“只是向前走了一小步”。

假如貸款還不上了

在宅基地抵押貸款政策出臺之前，義烏農民之間私下里存在著不同程度的民間抵押借款現象，但這一做法因為沒有法律保障，存在很高的風險。

“假如拿商品房抵押，貸款還不起時可以申請強制執行；如果抵押宅基地，違約了賴著不走，法院也沒辦法趕出去。”周尚誌分析說，義烏宅基地改革的亮點在於，在保障屋有所居的前提下，解決了抵押物如何處置的問題。

2016年9月至10月，義烏先後出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則（試行）》和《義烏市農民住房財產權抵押貸款試點管理辦法（試行）》，對宅基地抵押貸款政策的很多細則進行了規範。

首先，農民在申請宅基地抵押貸款之前，要用書面的形式，征詢村集體的同意，並且保證擁有不少於人均15平方米的居所。“要保障有地方住，要不然不同意你去做抵押。”周尚誌解釋說。

除了先置條件之外，事後的處置環節，制度設計得更為複雜。義烏成立了1000萬元的農村宅基地風險基金，防範貸款風險。假如出現違約現象，風險基金會率先將抵押物接盤，並給予農民兩年時間的緩沖期。兩年後有條件贖回，農戶優先贖回，如果沒有能力，再進行公開處置。

兩年緩沖期過後，公開處置的時候，如若宅基地的價格出現了波動，轉讓價格達不到接盤時的標準，這中間的差價由風險基金與銀行共同承擔。“這種情況不會經常發生，但是制度設計還是要考慮到。”周尚誌說。

盛秋平介紹說，這一制度設計，是為了防範法律上的困境，保障了改革不突破底線，“萬一抵押失敗，法院要拿出來拍賣，但不能流入城市居民手里。所以我們建立風險防控機制，用風險基金的錢從銀行贖回這個地，繼續在集體經濟層面範圍內進行流轉。”

按照市場規律，宅基地使用權的公開處置過程中，流轉市場越大，價值越高，“越同權，價值越顯化”。假如宅基地像商品房一樣，全國範圍內都可以流轉，那麽宅基地的價值就會非常高，如若只能在省內、市內或者縣內流通，那麽價值會相應壓縮。“如果只能在村里流轉，價格就非常低了。”周尚誌介紹。

但作為試點地區，義烏無權無限擴大宅基地流轉範圍，所以政府把流轉範圍擴展至市域範圍內。為此，義烏設立了土地聯合會，把全市集體經濟體納入土地聯合會，這一範圍內的集體經濟成員，皆可以參與交易。這相當於把宅基地使用權的流轉範圍，由村鎮擴大至全市農村人口。

不過，跨集體經濟組織轉讓宅基地，受讓人應與村級組織簽訂宅基地有償使用合同，並按照不低於農村宅基地基準地價20%的標準，一次性繳納土地所有權收益。

“這20%的收益，還是要歸村集體所有。”周尚誌說，制度設計得很靈活，有彈性，充分考慮了滿足農民宅基地市場價值的“獲得感”。

中國國土資源經濟研究院協助義烏制定了宅基地基準地價體系，其研究員嶽永兵密切關註義烏的宅基地改革，並撰寫了調研報告。他告訴南方周末記者，目前，義烏宅基地抵押貸款政策實施過程中，還未發生違約現象。從嚴格的防範機制看，中短期內如若發生違約現象，也能夠應對相應風險。

盛秋平認為，義烏宅基地改革屬於典型的“帕累托式”改進，“沒有既得利益者，老百姓普遍滿意。”

“真正解決三農問題的時機到了” 一個投資銀行家的農地試驗

來源: http://www.infzm.com/content/133409

王世渝。（東方IC/圖）

2018年2月4日，中央一號文件發布，即《中共中央國務院關於實施鄉村振興戰略的意見》。

就在前幾天，剛過完60歲生日的投資銀行家王世渝感慨，“真正來推動、尋找從根本上解決三農問題的時機到了。”

他為三農問題忙了幾十年，參與、設計了多個項目。

1986年，29歲的重慶青年、教師王世渝和一位朋友赴小三峽旅遊，那里的貧困深深刺痛了他，回來後他主動申請赴當地扶貧。1987－1990年三年，他以巫山縣官陽區副區長的身份，想方設法幫助當地農民脫貧，最終通過種植、加工魔芋，讓農產品走出深山。

隨後，王世渝成為中國資本市場第一代參與者，先後任職於海南順豐集團、萬通集團投資銀行部、德隆集團，主持過上百家以上企業的改制、重組、上市、並購業務及大量的投資、融資業務，現在是富國富民股份有限公司董事長。

2010年以後，他給自己的規劃是只做兩件事，一件是海外並購，另一件就是農村土地流轉。

2006年，王世渝根據自己在全國各地的調研、以及多年關於農村改革和發展的想法，設計了《中國農村土地信托流轉財產制度改革綱要》。2010年，這一方案在湖南益陽一個叫做草尾鎮的地方落地。

當時益陽市主要領導拿到王世渝的方案後到處咨詢，外界反對的多，讓他不要碰。巧合的是，在參加湖南省一個博士班課程時，這位益陽市領導遇到當時已退休的一位銀監會官員，後者對此表示很大的興趣，並支持他們。

2010年4月，益陽市首先選擇了其下轄的沅江市草尾鎮作為試點，當時沒有信托公司願意做這件事情，沅江市政府出資200萬建立土地信托流轉基金並成立了土地信托托管中心。

流轉時必須以村民小組為單位，土地必須成片，租期大約為8-10年，農民獲得的回報是，每年每畝400-500斤稻谷，以當年國家晚秈稻的收購保護價格計算。農民將土地委托給托管中心，托管中心最後會向企業集中招標，並向企業收取每畝10元的流轉服務費。

王世渝堅信，中國農村的根本問題，要從土地上找到解決辦法。中共十九大報告提出要“實施鄉村振興戰略”，要深化農村土地制度改革，完善承包地“三權”分置制度。2017年年底召開的中央農村工作會議，對鄉村振興戰略提出了更具體的內容。王世渝對此感到興奮，三權分置和他當年所設計的土地信托流轉，十分接近。

三權分置改革和鄉村振興結合起來，通過土地制度的改革創新，可以建立一套新的三農綜合解決方案。王世渝對南方周末記者說，“自1978年改革開放以來，中國農村最偉大的成果是土地承包責任制，40年過去了，鄉村振興可能是未來40年中國農村最偉大的制度設計”。

土地信托與土地集約

鄉村振興戰略在地方落地，究竟應該是什麽樣子？很多人都在尋找答案。在王世渝看來，最重要的一步，是讓鄉村目前的無序建設剎車，扭轉混亂局面。

以中國最肥沃、富庶的長三角為例，農田旁邊是被汙染的水溝，水溝旁邊是工廠，工廠旁邊是居住區，城市和鄉村在無序和混亂狀態下，形成一種奇怪的生態。經濟發展了，但是美麗鄉村被破壞了，被工業化、城市化無序發展破壞了。從自然生態上，江南水鄉已遭破壞。

為什麽會這樣？因為土地是承包責任制，分散到各個地方去了，土地分散經營與產業集約化規模化、城市集約化發展產生了沖突和矛盾，在城市化過程中，土地一點一點、一寸一寸地，一會兒被工廠侵蝕，一會兒被居住侵蝕，一會兒被城市侵蝕，破壞了原有的形態。

如果從一開始，鄉村就有一個系統的規劃，情況應該不至於此。

鄉村振興戰略，敢於突破過去對農村土地的局限和約束，敢於把過去分散經營承包、城鄉分割、城鄉二元化打破，一二三產業劃分界限突破，來實現新的鄉村振興計劃，最根本的就是通過土地三權分置改革來實現。

土地所有制度改革，實行三權分置，王世渝認為，最好的方法是通過土地信托財產模式作為三權分置改革的操作平臺，三權分置有這麽一個操作平臺，它會更加系統、科學。

由政府、土地承包權代表、懂得農業產業化的金融專家，共同來發起這一信托平臺。這個信托平臺，不是指銀監會批準的信托投資公司，不是來做集合資金計劃的影子銀行，而是非經營性的信托，作為一個法律框架、法律機制來科學實施土地三權分置的信托平臺，是非贏利性的。

農村土地在不改變土地性質、不改變承包經營合同的前提下，在農民自願和依法的基礎上有序地流轉。既可以解決土地的集約，又能保障農民的長期收益，還能將土地的集約化與專業化、規模化、公司化經營結合起來。

土地信托流轉的大前提和原理是：農村的土地，只要是可以耕作的土地都是有價值的，只要去耕種都會產生收益，但在規模化、集約下的前提下， 一定比分散經營的價值要大。

如果讓農民直接和經營者去談土地流轉，最大的問題是，農民很難懂得承包合同，容易出現合同糾紛，出現權責不清晰的情況，即使是有標準合同，土地經營者和農民之間關系很難處理，土地經營者一旦把土地經營權拿去之後，經營狀況沒有人去監督保障，也會有很多問題。土地經營信托好處在於，有一個平臺來保障執行、監督各主體的權利和義務，使之更加有序，更有保障，更科學，減少糾紛，提高效率。

這個信托平臺，類似一個土地銀行，農民把土地存在信托平臺，然後經營者可以像申請貸款一樣向信托平臺取得土地經營權。根據土地簽署承包日期的時間作為起始日，不斷有土地進出，不斷有錢支付給農民。

信托平臺要按時給農民支付土地流轉費用，但信托平臺並不直接經營土地，而只是一個框架保障，把信托過來的土地交給經營者經營，與經營者簽署合同。信托不承擔經營的風險和責任，經營者一旦經營不善或違約，合同即終止。

信托平臺作為非贏利機構，它所收取的信托管理費用不能用來分紅，只能拿來做與三農有關的事情，比如鄉村建設、成立農民創業基金等等。

王世渝覺得，鄉村振興的核心，是通過土地三權分置改革，改革鄉村土地制度、重新配置土地的功能，目前來看只有信托才能夠科學配置。

假如一個村有幾萬畝土地，這其中有基本農田、非基本農田、宅基地、林地、荒地、集體用地，過去這些地是無序的，調來調去很混亂，一旦通過信托的模式，可以把土地集約，這是第一輪集約。

然後是土地功能的調整，原本適合做宅基地的做成了耕地、適合做耕地的做了工業用地、建設用地做了農田，此時便要以村為單位做一個新的規劃，這個規劃首先是土地的規劃，土地功能調整，重新配置更加科學，這是一個個性化的設計。一個村、一個鄉，一個方案。

以前只有城市規劃，沒有農村規劃，因為以前農村都是分散經營，沒法規劃，地下溝渠、河流怎麽管理，農田基礎設施怎麽管理，沒有人做過這種規劃。只有通過土地集約，功能調整，才能讓土地規劃更加科學，這是鄉村振興最重要的基礎。一個縣有一個縣的規劃，一個村有一個村的規劃，跟鄉村自治不沖突。

產業、資本與鄉村

2017年8月29日，王世渝在微信朋友圈貼出了自己在2013年所寫的《中國重組》一書部分內容圖片，他說，“如果國家把農業產業化定位於國家戰略，三農問題將轉換成為三農商機。以今年我的各項考察來看，我可以激動地告訴大家，這個巨大的商機已經來了。”

2017年，王世渝自己做了不少事情。他在海外並購過程中，設計了一套業務模型，以“產業－資本－城市”三位一體，來解決中國城市工業發展過程中的產業轉型升級難題。通過整合導入全球產業資源落地城市，與之高度融合，用金融、資本作為紐帶，來解決產城融合問題。

在考慮鄉村振興的時候，他想到，既然產業和資本落地城市叫產城融合，為何不能落地鄉村？產業、資本和鄉村，也可以結合起來。

2017年11月24日，富國富民（北京）投資管理有限公司、重慶南川區政府、重慶市中醫藥種植研究所簽署框架協議，計劃在川南金佛山一帶通過土地信托流轉的方式種植中國最高標準中藥材，王世渝計劃將它打造為中國第一個從中藥種植產業化從上遊到下遊進行垂直整合的項目。

南川境內生長著4000多種中藥材，常年種植面積在30萬畝左右，其中玄參的種植面積3萬畝、占全國的60％。當地有自然生態資源、中草藥人文資源，以及大規模閑置土地。盡管此前也有部分企業設立了種植基地，但規模有限且分散。

王世渝的計劃是，通過土地信托流轉把更多土地集中起來種植中藥材，打造種植、研發、生產、加工、銷售的垂直產業鏈，把控藥材制量。同時，還可以在此基礎上發展第三產業，建設中國醫療健康特色小鎮。

類似這樣的垂直整合，農業產業集約化、現代化經營模式，正引起越來越多的地方政府重視。

2018年1月中旬，王世渝頂風冒雪去了一趟哈爾濱五常市。

作為知名的優質大米，五常大米每年產量約60多萬噸，但市場上銷售1000多萬噸，形成一個造假利益鏈。當地一百多萬畝土地，分散在不同農戶，有200多個企業在做大米加工，到底誰是正宗五常大米？即使采用食品溯源技術，也可以造假，市場良莠不齊，損害了五常大米的價值和品牌。

當地政府試圖成立大米交易中心，來整合五常大米產業鏈。

王世渝的建議是，要把五常大米的整個產業鏈條拉通，核心不是交易中心，而是上遊的土地。把一百多萬畝土地流轉起來，在一個信托平臺下進行監管，按照五常大米的方法來種大米，從種子、肥料、農藥、日常管理等方面進行規範。如果沒有按照規範來做，就可以解除信托合同。

從信托平臺流轉出去土地的經營者，才能夠到大米交易中心交易，從這個交易平臺出去的才是真的五常大米，這樣消費者吃到的就是真正的五常大米。真正做五常大米的人能夠獲得利益，交易中心才能名副其實。

按照王世渝的設想，需要在產業調查之後，根據不同環境、不同區域、不同產業特點，采用不同的土地信托流轉應操作模式。而這一切的前提，是獲得地方政府的支持。

從黨的十九大，到中央經濟工作會議、中央農村工作會議以及今年中央“一號文件”，連續突出強調鄉村振興戰略。2018年中央“一號文件”更是指出，鄉村振興，產業興旺是重點。必須堅持質量興農、綠色興農，以農業供給側結構性改革為主線，加快構建現代農業產業體系、生產體系、經營體系，提高農業創新力、競爭力和全要素生產率，加快實現由農業大國向農業強國轉變。

這給了王世渝很大的信心，他對南方周末記者感慨道，從四川、到海南、吉林、甘肅、湖南、雲南等地，自己連續三十年深度關註和參與中國三農領域。中國每天都在講這個、那個風口，沒有一個抵得上鄉村振興的風口。

“農地入市”五年改革：“沈睡的土地資本”被喚醒

來源: http://www.infzm.com/content/133965

從五年前開始，農地入市改革使大片拋荒土地得到集約利用。（視覺中國/圖）

（本文首發於2018年3月8日《南方周末》）

截至2015年底，全國家庭承包耕地流轉面積達到4.47億畝，占家庭承包經營耕地總面積的33.3%。

越是發達地區，土地流轉的需求越旺盛。因為經濟基礎好，消費不斷升級，一些企業為了提供市場緊俏的高品質、標準化作物，紛紛到農村“收地”，規模化經營。

2018年3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，要全面深化農村改革，落實第二輪土地承包到期後再延長30年的政策，探索宅基地三權分置等各項改革舉措。

系列改革事項中，最受矚目的當屬宅基地。自2013年10月中共十八屆三中全會公布“農地入市”決議後，五年來此項改革已經進展頗快。

在發放全國首筆宅基地抵押貸款的義烏，已經把使用權入市區域擴展至市域範圍內的集體成員之間。此前，宅基地買賣只允許在村集體內部發生。

相較而言，集體耕地的承包經營權不存在流轉範圍的限制。在浙江嘉興市海鹽縣，改革者把“經營權”從“承包經營權”中獨立出來，使所有權、承包權、經營權“三權分離”，並將土地附著物與經營權相結合，獨辟蹊徑拓展出一項單獨的權利。實現了憑借耕地經營權進行抵押貸款的突破。

義烏、海鹽皆為農地入市改革試點。其他一些試點地區則開始推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市改革，試圖打破國有土地對土地市場的壟斷，改變集體土地與國有土地“同地不同權”的歷史。

一般而言，農地入市的關鍵點包括宅基地使用權、耕地承包經營權、集體經營性建設用地使用權等。長久以來，中國土地管理法、擔保法等法規，對集體土地抵押、轉讓有多層限制，農地被稱為“沈睡的土地資本”。

2015年2月以及12月，全國人大常委會授權國務院開展試點工作，暫停實施相關法規對集體土地入市的限制條款，農地入市改革才得以在法律層面綠燈放行。

“向前走了一小步，但這一步很關鍵。”義烏市國土資源局副局長張黎明對南方周末記者說，“改革經驗在別的地方也可以複制。”

“市場推著政策往前走”

自1978年開始，家庭聯產承包責任制便成為中國農村最基本的產權制度，這項重大改革，將農村土地制度從單純的集體所有，向集體所有、家庭經營的兩權分離模式轉變，解放了生產力。

三十多年後，這種曾一舉改變農村面貌的所有制形式，漸漸顯得力不從心。

《資源科學》一篇論文對全國二十多個省份進行的抽樣調查發現，截止到2014—2015年，發生耕地撂荒的村莊數量為184個，占調查村莊總數的78.3%，大規模耕地撂荒現象發生在2000年以後的村莊數量為172個，占出現撂荒的村莊總數的93.4%，發生在2005年以後的村數量141個，占比76.7%。

農地撂荒現象，基本上與農村勞動力轉移的趨勢相吻合。該篇論文還指出，1996年以來，全國城鎮化率以平均每年約1.4%的增幅增長，鄉村人口數量也從原來的凈增加階段進入到凈減少階段；2002年—2013年期間，全國平均每年減少農業勞動力1133萬人。

農村剩余勞動力很大一部分流向了長三角、珠三角，但是抽調顯示，在經濟發達的廣東省，撂荒發生率也達到了90%左右。

“沒想到不僅老家的地沒人種，廣東的農民也不種地了。”地合網聯合創始人張浩對南方周末記者說。他是最早進行“互聯網＋農地”創業的一撥人之一，國字臉，齊平頭，戴著一副黑框眼鏡。

十多年前，張浩從武漢大學法律專業碩士畢業，來到“改革開放前沿陣地”的廣東發展。他加盟了廣東省中山市當時尚處創業階段的農地交易平臺——地合網。“感覺在做大事，對個人也是不錯的發展機會。”張浩說。

實際上，越是發達地區，土地流轉的需求越旺盛。因為經濟基礎好，消費不斷升級，一些企業為了提供市場緊俏的高品質、標準化作物，紛紛到農村“收地”，規模化經營。

國家政策的與時俱進也為土地流轉創造了條件。2003年頒布的農村土地承包法規定，土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓；2005年出臺的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》指出，農村土地承包經營權要規範有序地進行流轉，依法形成的流轉關系，受到法律保護。

地合網的商業模式，就是充當農業企業與農民之間的橋梁，撮合雙方買賣。多數情況下是客戶提出需求，地合網幫忙去找地。往往一百余畝的土地，就牽涉到幾十家農戶的承包經營權歸屬，如若某一兩戶不同意流轉，耕地就連不成片。不願交易的農戶，一類是舍不得自家土地，通常采取調地塊的途徑解決；另一類是對流轉金不滿足，可以嘗試用提供就業的方式進行補償。

適合規模化作業的耕地，一般會對坡度、平整度、交通等參數有一定要求，同時滿足多方要素的連片土地並不太好找，只要平整出200畝大小的地塊，就會遭到瘋搶。張浩在廣東清遠的項目，專門為想做稻蝦混養的大戶整合土地，客戶們排起長隊，向他預約了1000畝土地。

目前，在地合網上掛單，有流轉意向的耕地、林地等各種類型土地有30萬宗。

農業部網站數據顯示，截至2015年底，全國家庭承包耕地流轉面積達到4.47億畝，占家庭承包經營耕地總面積的33.3%。

“需求很強烈，市場推著政策往前走。”張浩說。

“種地需要技術，也需要政策”

同濟大學畢業、主修土木工程專業的伍運興沒想到，讀書時向往田園生活，畢業後真做起了農場主。他喜歡穿白色襯衫，雖然在田間勞作，衣襟卻熨燙平整，有棱有角。朋友圈里綠油油一片，貼的都是瓜果蔬菜的照片。

四年前，伍運興還就職於省城一家設計院，愛人畢業於浙江財經大學，在杭州從事財務工作，兩人一年能賺30萬元。得知老婆家鄉興起“家庭農場”之後，他們辭掉白領工作，回到海鹽縣元通街道承包了幾百畝土地，開了香禾農場，種植葡萄。比起都市生活，“種地”預期收入不比上班低，時間自由、有成就感，只是周期有些長，需要一些耐心。

為了補充農業知識，這位“高材生”到縣里聽了不少講座，遇到疑難雜癥，就去農科所參觀咨詢，海鹽縣長聽聞此事後，特地到葡萄園慰問了這對夫妻檔。

葡萄種植很多工序無法用機械代替，屬於勞動密集型產業。伍運興告訴南方周末記者，出師不利，他打算換種一些人工成本沒那麽高的大櫻桃。有了種葡萄的經驗積累，種櫻桃順利很多，但需要三四年的周期，才能有好收成，“種地需要技術，也需要政策，很缺錢”。

為了周轉資金，伍運興在空余的耕地上種植周期較短的蔬菜，補貼資金流。

融資問題一直是海鹽家庭農場式的規模化農業生產的桎梏。早在2009年左右，嘉興市海鹽縣率先為農村集體土地確權，將承包權與經營權分離，嘗試農地經營權抵押貸款。直到2015年，國家以試點的形式肯定海鹽試驗之前，這一模式都還屬於私下探索。

香禾農場開業時，領取的是海鹽縣第78塊家庭農場的營業執照。截止到2017年6月，海鹽全縣土地流轉面積20.21萬畝，流轉率達62.9%，共培育出各類農業新型經營主體909家，各農業規模經營主體共流轉土地18.01萬畝，占全縣流轉總面積的89.1%。

海鹽的一些金融機構，已經形成專門針對家庭農場放貸的業務部門。得知香禾農場的需求後，農信聯社對果園進行一番評估，給出了25萬元的授信額度。伍運興用來抵押貸款的“抵押物”，就是農場土地的“經營權”。

抵押品價值以承包經營權及租金實際支付剩余期限、流轉價款、支付價款和土地附著物的預期收入來確定，是對“預期收入變現”的有益嘗試。至2017年6月，海鹽已流轉的二十多萬畝土地中，辦理抵押登記的達5.02萬畝。“這個很好，沒想到這樣能貸到款。”伍運興說。

抵押貸款行為發生後，意味著“經營權”從“承包經營權”分離後，實現了入市，因為抵押行為一旦出現違約，銀行就要將抵押物收回，放在市場上交易。

入市改革，八仙過海

2015年，國務院關於開展農村承包土地的經營權抵押貸款試點的指導意見出臺前，海鹽縣先後出臺了《農村土地流轉經營權證登記管理辦法》和《流轉土地經營權抵押專項貸款管理辦法》，對農地經營權抵押貸款的很多細則進行了規範。

經營主體在流轉農戶耕地時，除了向農戶支付流轉費之外，還應按照每畝300元的標準繳納風險保障金，這部分費用與縣、鎮、村三級分別按照一定比例聚集的資金，一起組成風險保障金。一旦出現因經營不善無法履約的行為，由這部分基金暫時承擔流轉費的損失。截至2017年6月，風險保障金累計已達3000萬元。

不同區域，農地承包經營權價值體現不穩定，出現違約狀況後，接盤盤活的難度不盡相同。成立“風險保障金”，成為耕地承包經營權入市風險防控的慣用做法。比較而言，集體經營性建設用地價值很高，易於轉手，風險防控措施主要體現在增值部分收益的分配方面。

浙江德清縣是首批15個集體經營性建設用地入市試點，制定了《德清縣農村集體經營性建設用地入市收益分配管理規定（試行）》，將入市收益統一列入村集體公積公益金進行管理，農戶通過股權增厚的形式享受分紅。

耕地承包經營權與集體經營性建設用地入市，皆不用像宅基地入市那般受制於流轉範圍的窠臼，制度設計也相對靈活。

2016年9月至10月，義烏先後出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則（試行）》和《義烏市農民住房財產權抵押貸款試點管理辦法（試行）》，對宅基地抵押貸款政策的很多細則進行了規範。

南方周末記者從義烏市國土資源局了解到，2017年，義烏市人民法院共審理農村宅基地轉讓糾紛案件33件，25件已結案，其中已判決5件，撤訴17件，調解3件。

義烏市國土資源局副局長張黎明告訴南方周末記者，判決的案例中，承認了宅基地轉讓的正當性、合法性，鮮活的判例，起到了示範作用。

細則規定，義烏可以把宅基地流轉區域擴展至市域範圍內，這意味著全市集體經濟成員間的宅基地交易，皆受到保護。2018年，義烏市人民法院已受理農村宅基地轉讓糾紛案件23件，均在審理當中，其中出現了跨村集體轉讓糾紛案例，將於近期宣判。

學者:農地適度規模經營應為107.3畝/戶

如今中國正通過基於“三權分置”的土地流轉制度來實現土地的規模經營。

5月8日，在農業部農村經濟研究中心舉辦的《土地流轉與適度規模經營》發布會上，河南財經政法大學教授樊明稱，中國的土地流轉存在著相當的複雜性，既要求通過土地流轉實現土地的高效率利用，又要能對基本經濟制度給予維護。

樊明認為，中國農村實行土地集體所有制，在當前這樣的制度環境下，如何通過土地流轉實現土地的規模經營，是當下中國農業必須面對和必須解決的難題。

發展適度規模經營，一直見諸官方文件。那麽，多大的規模才算作適度規模呢？

樊明解釋稱，要實現城鄉收入均等化，就要求農業勞動力占總勞動力之比與農業產出占國內生產總值之比相等。參照2015年，中國農業產出占國內生產總值之比為8.83%，按照同等比值，2015年，中國農業只需要6838.92萬個農業勞動力。此外，2014年農作物總耕種面積約為20.27億畝，則人均耕地畝數為29.64畝。由於2012年農村年家庭戶規模為3.62人，據此可得出基於城鄉收入均等化的農地適度規模應為107.3畝/戶。

需要註意的是，這一農地適度規模隱含的假設為，所有農業產出均為種植業產出，所有農業勞動力均為種植業勞動力，但其實農業產出不限於種植業產出，如畜牧業、漁業等，而農業勞動力也不限於種植業勞動力，該數據並非很準確，但可作為基本參考。

中國農村的土地制度，從人民公社以來，大體上經歷了兩次土地權利的分離。一是將土地承包經營權從土地集體所有權上分離出來，實現“一權變兩權”。二是為了更好地適應承包主體和經營主體不斷分離的客觀趨勢，進行第二次的權利分離，即土地的承包權與經營權的分離，實現“兩權變三權”。

那麽，在現有的制度安排下，如何推動土地的規模經營呢？根據樊明帶領學術團隊所做的研究，有兩種方案可供選擇：一是將承包權在同村村民之間買賣，尤其是賣給承包大戶，實現土地的集中。但這種方式的問題在於，能賣的只是剩余承包期的土地經營權，到承包權結束，土地還得再次承包，仍然不能解決土地流轉中的高交易成本問題。此外，出賣剩余承包期的經營權實質就是一次付清全部租期的地租，定價以及金融支持都會面臨很大的困難。

另一種方案，就是折中主義土地流轉方案。其制度設計有三個要點：一是通過一定形式一次性買斷長期脫離農業生產農戶的集體土地承包權，使得這些農戶不再以土地承包權獲得租金或其他形式的土地利益；二是新增可承包的土地以一定方式向現有種地的農戶集中；三是脫離農業生產的農民到城鎮就業居住，與農村脫離經濟聯系。

樊明解釋稱，這一過程所要達到的基本目標就是，脫離農業生產的農民同時脫離土地，不再憑借其對土地的承包權獲取土地利益，從而避免租佃體制複活以及由此引發的諸多問題。

填泥農地 劉皇發家族售恒地 環團恐開壞先例 恒地允還原再發展

1 : GS(14)@2010-12-13 22:39:28

http://www.hket.com/eti/article/ ... b-754953?category=m


社山村10公頃農地被填泥，據報高峰時每日有200架次泥頭車出入，填足5年。圖為採訪當日恰巧有泥頭車經過。（張永康攝）





填泥農地 劉皇發家族售恒地
環團恐開壞先例 恒地允還原再發展

恒基地產（00012）擬發展南生圍的超級豪宅大計闖關受阻，最近又就發展大埔社山村10公頃農地作住宅向環團「摸底」。該地皮原由鄉議局主席劉皇發家族持有，04年被揭遭大規模填泥破壞，原來已轉售恒地。

測量師估計地皮可建屋300幢，環團憂此例一開，豎立先破壞後發展壞榜樣。恒地承諾先還原農地再談發展。

填足5年 石屎泥高3米

社山村鄰近以許願樹聞名的林村，記者早前入村，沿途只見一望無際的平原，雜草叢生，三面環山，背向風水林。

不過，當走到平原盡頭，赫然發現腳下踏着的平原，根本就是被石屎泥堆填高了的農地，與平地相比，足足高了3米，跟附近村屋的屋頂幾乎平排。

村民指，社山村綠油油的農地自99年開始被填泥，填足5年，填無可填才停止。恒地05年買入地皮後，一直荒廢，未有清理泥石，村民多年來就在這滿目瘡痍的泥堆間出入。

擬建住宅向3環團摸底

事隔5年後，恒地終有行動。據本報得悉，恒地早前曾約見多個環團會面，了解環團對於將社山村農地用途改為住宅用途的態度，但未有詳細提及發展規模及建屋量等。

3大環團接受本報查詢均表示，社山村農地當年被大規模破壞，若准改土地用途發展住宅，有如認同「先破壞後發展」的做法是可行的，所以首要條件是先把填泥移除，恢復農地原貌。至於最終是否准建屋，環團稱要視乎發展規模，若是低密度田莊豪宅，衝突較少。

恒地發言人回覆本報查詢時強調，恒地與填泥事件無關，恒地認同現時首要是先清理泥石還原農地，已聘請顧問公司進行研究，包括了解泥堆內有甚麼，才可決定如何復修。恒地半年前亦已在該地設「樹苗酒店」，種樹綠化環境，長成樹木可移植到合適地方栽種。

發言人指，現階段仍未有發展方案，必須還原土地後，才展開規劃發展，按正常程序開發，合情合理，一視同仁的方法看待。

對於發展潛質，社山村村長陳灶良指，社山村背向風水林，相信很多人喜歡在林蔭下居住。有村民對於農地被破壞則表無奈，坦言既然地產商已買地，村民無話可說（見另文——「社山村7成地被填 失落桃花園」）。

測量師估可建屋300幢

測量師陳旭明指，10公頃相等於100萬平方呎面積，這類發展一般密度在0.6或以下，即可有60萬平方呎的樓面面積，若是每間6,000平方呎的別墅，可建100間；若是每間2,000平方呎，則可建達300間。

恒地旗下大埔比華利山，也是佔地100萬平方呎，興建了535幢豪華別墅，每幢單位面積由2,700至6,000平方呎，呎價超過7,000元。

撰文:王嘉嘉

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農地屋

1 : GS(14)@2012-11-20 00:55:49

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121119/18071700

■這間鄰近元朗YOHO Town、標榜泰式風情的農地牌照屋，投資者花近300萬元買地及重建，僅兩個多月便以410萬元售出。馮詩媚攝
「所謂牌照屋，原本係附屬農地嘅破舊木屋或鐵皮屋，用嚟存放農具甚至養豬。由於地主每年要向政府繳交14元牌照費，所以就叫牌照屋或臨屋。呢啲屋無屋契，理論上冇得買賣，但近年樓價狂升，有人就諗到收購農地，為嘅唔係種菜，而係貪佢間屋，為間屋而買塊地。」
牌照屋主要由新界中小型地產代理放售，他們在網上羅列農地資料，部份以廉價招徠，包括低至99萬元便可在元朗購入有牌照屋農地；至於經改建裝修的牌照屋則叫價較高，以地中海小屋、芭堤雅風情等建築風格招徠，吸引無力買獨立屋、但又想住House的中產階層。
《蘋果》以買家身份，在陳姓地產代理引領之下，視察近期掀起業界熱話的佳作。該牌照屋鄰近元朗YOHO Town，地點便利，主打泰式風情，由近1,000平方呎的兩層高大屋及400平方呎小屋合併組成，連同花園面積逾4,000呎。原來該處是由兩片農地及兩間牌照屋改建，以符合法例及擴闊面積。
陳笑說：「呢度原本係爛地，小屋係豬欄，但投資者以220萬買地，豪擲80萬重建後變成筍盤，好快吸引一對上年紀嘅夫婦一次過畀410萬買地，呢個價錢喺同區新盤尚悅，只買到個545平方呎泳池景單位咋！而地主扣除建築成本，唔使三個月就賺過百萬，仲唔使畀SSD添！」
冇按揭做違規可能被收地
地產代理隨後帶記者視察多片農地，一面倒盛讚牌照屋前景，但有熟悉農村建築條例的專家指出，購買農地炒賣或自住，背後風險甚高。「首先銀行唔做按揭，買家要一筆過畀現金；其次牌照屋持牌人一旦身故，理論上就要拆屋，買家斥資幾百萬未必可以長住，嘥錢嘥心機。」
地政總署曾就牌照屋問題指出，持牌人若違反牌照和地契要求，可以勒令他們拆卸、還原，嚴重者會被直接收回土地。過往鄉議局曾建議理順牌照屋，容許村民補地價合法買賣、或持牌人離世後批准其直系親屬承繼等，惟未達共識，牌照屋至今仍在法例灰色地帶游走。

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2 : 八旗子弟(15368)@2012-11-20 21:44:48

地政總署昨天公布最新的農地及屋地收地賠償，每平方呎基本定率分別為710元及1,407.5元，分別按季上升約8.4%及8.5%，據了解收購價均創歷史新高水平。

每呎710及1407元
以新界東北新發展區為例，因屬於甲區用地，即新市鎮發展區及受全港性主要工程影響的新界地區，故農地擁有人可能獲得每平方呎852元的特惠補償。
而屋地擁有人則可能獲得1,689元的特惠補償，分別按季上升8.4%及8.5%，故業界預計將來的收地成本可能比政府預計的400億元為高。
新界東北新發展區佔地近800公頃，屬中期重要的住宅用地供應，範圍包括古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺，若撇除鄉村帶、保育帶、綠化帶及河道等範圍後，實際可供發展用地約530公頃，合共可提供近5.4萬伙單位。
其中，私人住宅佔57%，首批人口可於2022年遷入，整個新市鎮發展計劃可於2031年完成。

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投資者爭相瓜分400億新界東北農地收地賠償

1 : GS(14)@2013-01-17 01:02:49

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134621

大埔田村村長蔡月明說，農地炒風三年前開始，去年梁振英上場後催谷東北發展大計，擬以政府先收地後發展模式開發新市鎮，令炒風更熾熱，農地呎價由09年不足100元升至今年平均呎價350元，升幅兩倍半。移居海外的村民紛紛回村賣地。土地註冊處資料顯示，大埔田村內有5幅屋地08年被一廠家以2,900萬元購入，其中三幅相連共約1,200呎的屋地，只見大堆塌屋石磚，儼如廢墟。
山雞乙村村長林金貴透露，最早入村收地是元朗一間中型村屋發展商，後來幾間大地產發展商也有中介公司收地，帶動可建村屋的地皮呎價升至逾500元，較09年升六成，「呢處以前邊有人要，o依家地主肯放嘅地都俾人買咗」。
山雞乙村村口掛了十多間收購農地的地產代理廣告，身兼代理的大埔田村村民彭先生說，近期多了來自市區的買家入村物色農地，但東北發展範圍內的地早被大地產商掃空，只餘少量地「有得傾」。
彭向扮作買家的記者推介一塊位於擬規劃作低密度住宅的農地，開價400元一呎，小至數千呎的地皮也有交易。他說政府以786元甲級收地，可賺取每呎386元差價。「呢塊地之前有大地產商開價350蚊，地主唔肯賣，你開高啲，政府將來收地賠償肯定唔止400蚊咁少！」「錢景」無限，「竹園村甲級賠償都係嘈返嚟，陳茂波（發展局局長）喺電視新聞都講過價錢有得商量，東北發展唔可以取消，政府為咗順利推動新界東北計劃，幾多錢都要收」。
他隨後帶記者視察一塊4個月前買家以呎價300元購入的農地，他侃侃而談可博取更多賠償的生財竅門，「竹園村一個農棚政府賠60萬元，遲下到我哋可以越拗越多，唔止60萬，你買咗地起個棚架等收錢」。又說買地後可種些粗生農作物，每株可賠數十元，可賺多筆青苗補償。

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2 : GS(14)@2013-01-17 01:03:11

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134632
新界東北農地有價有市，廠商也轉型炒地皮。胡秀洪在內地經營建材廠20年，去年結束業務，投資新界東北農地，買入8,000呎農地後10天，政府重提東北發展計劃，原地主即提出以440萬元回購，賬面升價近一倍。他原先只是想買農地過退休生活，現準備投入更多資金重鎚出擊炒農地。

胡秀洪說歐美市場萎縮，建材家具生意難做，去年他結束內地5間建材廠，把資金投放在東北農地，「通脹咁急，我揸住啲錢點樣保值？我做建材生意，知道起樓成本，o依家樓價太貴，我又唔信股票、基金，既然年近退休，原先諗住買塊地，閒時可以種嚇菜打發時間」。

建配套公路地皮有人租

4個月前胡秀洪以240萬元購入粉嶺大埔田村一塊8,000呎農地，該地正位於蓮塘/香園圍口岸分支路，屬政府收地範圍，他購入後十日，政府重提新界東北發展計劃，前地主立即向胡秀洪開價440萬元回購，但他拒絕。
原來東北地皮有價，他同期又買了一幅約10,000呎倉地，現呎價升值約6.6%，賬面增值20萬元。「我仲想買埋農地隔籬幅3,000呎農地，慢慢儲多啲地，唔需要咁急賣」。胡秀洪近月頻頻走入坪輋鄉郊搵地，上月他再購入一塊倉地，屬於新發展區內的低密度住宅區範圍。
胡秀洪並不擔心東北發展計劃會落空，他認為買地投資的風險不高，「政府唔收我塊地唔緊要，蓮塘/香園圍口岸2015年動工，配套公路會起，我嘅地唔憂冇人租」。
胡秀洪更計劃結束內地兩間地舖，以儲更多的「彈藥」，重鎚出擊狂掃東北地皮。
《蘋果》記者

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3 : GS(14)@2013-01-17 01:03:22

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134645


【特稿】
政府向打鼓嶺禁區的竹園村徵地拆村，興建蓮塘/香園圍口岸，估計收回及清理土地費高達43億元。竹園村村長姚新才批評政府賠償十分慷慨，農地和屋地的賠償由最低丙級跳升至甲級，原居民每間屋還可獲每方呎近萬元的遷置屋權現金賠償，發展局更將野生花樹、果樹，也當作農作物損失賠償給村民，但部份居於寮屋的原居民不獲賠償。
一間廢屋值400萬元

根據發展局文件，竹園村農地每呎獲786元賠償，屋地1,557元。姚新才說，原居民每間屋還另獲賠償，可選擇搬到政府重建的竹園新村內的遷置屋，或收取每方呎近萬元的現金賠償。
竹園村有19幢原居民的老磚屋，倒塌荒廢已30年，部份後人已移居海外多年，他們現時選擇現金賠償，由2008年政府開價280萬元，到最近政府賠償給最後一班的屋主400萬元一間屋，磚頭驟變「金磚」。
野樹竟列入青苗費

姚新才說他一家人是原居民，但政府指他的家庭成員有自置物業，居住的寮屋不獲賠償：「政府賠償制度混亂偏私。」，除姚新才一家外，也有部份寮屋居民同樣不獲賠償。
姚新才帶記者走到竹園村已經荒廢的地方，他指著一棵棵樹身有漁護署登記的野生紫荊花樹、李樹等，「竹園村農田84年之前有種菜、豆類供應畀長沙灣的菜市場，呢處舊區已經冇人住30年，唔明白政府點解會將廢墟嘅樹都列入埋青苗賠償的紀錄」。
發展局回覆稱，不會評論屋宇署津貼的現金賠償個案，青苗費賠償仍然在點算，未能提供詳情。
《蘋果》記者

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4 : GS(14)@2013-01-17 01:04:37

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134519


【惡法阻查冊】
【本報訊】政府聲稱在修訂《公司條例》前已進行諮詢，但有團體踢爆政府當時表面藉修訂來打擊上市公司種票，但暗渡陳倉限制查冊，諮詢文件也涉誤導，「好易睇漏咗魔鬼細節。」消委會昨也指政府當時無就此「特定問題」向該會諮詢，該會將密切關注社會意見。有立法會議員要求修例豁免傳媒、銀行及法律界的查冊限制。
記者：翁煜雄　林偉聰

已通過的新《公司條例》訂明，除執法人員、清盤人和授權人士，公眾查閱公司註冊資料時，不會看到董事的身份證號碼及地址。財經事務及庫務局局長陳家強昨稱，2010年已就此制訂諮詢公眾，大部份贊成，「但今日聽到啲聲音」，會再瞭解及跟進。
本報翻查當年諮詢資料，發現約百多個機構回覆，消委會當時「不表意見」。不過，消委會昨回應本報稱，當時政府無就收緊查冊限制這一個「特定問題」向他們諮詢意見，因此該會沒就此發表意見，現會密切關注社會意見，若涉重大消費議題會研究。此外，限制查冊涉中小企利益，政府當年也沒諮詢貿發局等相關機構。
「政府原來真係咁奸」

「諮詢文件成萬頁。」職工盟總幹事蒙兆達稱，修訂本源於2009年初電盈私有化計劃，疑有人種票圖影響數人頭的投票結果，當局遂諮詢公眾修訂《公司條例》打擊同類事件。
「點知魔鬼在細節。」蒙兆達說諮詢文件極少篇幅提及收緊查冊，「而且文件行文好誤導，大意話香港其實冇呢個侵犯私隱嘅問題，但都要諮詢嚇大家咁。」他說本打算對此不表意見，「但諗諗嚇都驚政府乘機阻市民監察政府，最後都喺意見書加埋反對呢項。政府原來真係咁奸。」
要求豁免傳媒限制

他認為，政府諮詢涉影響深遠政策時，應清楚聲明細節，「但消委會都應該小心啲睇諮詢文件，唔係點保護市民利益呀？」記協主席麥燕庭批評，當局諮詢手法欠妥善，尤其涉及影響重大的修訂。她又認為，小市民也有權透過查冊保護自身利益。
立法會議員湯家驊則期望政府主動修改附屬法例，豁免傳媒、銀行及法律界，否則若由議員自行提修訂，甚至修改《公司條例》主體法例都較繁複冗長。工聯會稱法例也應豁免工會，以助勞方藉查冊追討欠薪公司。

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5 : GS(14)@2013-01-17 01:04:49

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134521


【本報訊】政府修例限查冊，新聞界的調查報導首當其衝。香港記者協會昨日發表聲明，表示對有關限制強烈反對，並在今日發起業界和新聞系師生聯署，促請曾經承諾捍衞新聞自由的特首梁振英主動撤回限查冊惡法。
促CY履行選舉承諾

記協的聯署聲明指出，過去多宗涉及重大公眾利益的新聞，包括稅務局前局長黃河生漏報持有有利益衝突的公司股份、恆基地產以天價出售樓盤「天匯」被懷疑托市，以及發展局局長陳茂波名下公司持有劏房，傳媒都是倚靠公司查冊的董事資料才得以進行求證。聲明認為，新例勢必限制傳媒及民間媒體的調查報導，有損公眾利益。
聲明又指，容許公眾查閱董事資料的做法行之以久，從未聽聞出現濫用的情況；而且在重寫《公司條例》公眾諮詢的初期，政府亦表示傾向保持現狀，對於後來變成「以禁製為大前提」的建議，記協認為是偏離董事和股東資料應予公開的普遍原則。特首梁振英競選時曾經在記協的座談會上籤署《新聞自由約章》，承諾當選後捍衞新聞自由。記協促請梁振英履行承諾，主動撤回惡法。

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金融雲端： 不要四叔農地 丘亦生

1 : GS(14)@2013-04-29 23:49:25

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130429/18243411

                恆地（012）主席李兆基（四叔）接受週刊訪問，再度開腔談到捐農地、起上車盤的大計，看來成事機會極高。傳媒引述消息指，四叔捐農地不涉及自身利益，恆地不會負責所捐土地的建築工程，地皮不會位於恆地樓盤附近等等。不過，即使四叔牙齒當金使兌現承諾，要撇清官商同謀的質疑，難過登天。
政府作為香港最大的地主，又有法定權力收購私人市場的土地。興建資助性房屋涉及資源分配，應全盤由政府負責。即使是商界有份參建的居屋，亦是由政府主導，透過招標批出項目，商界的角色純粹是做生意。類似今次，商界標榜回饋社會、「無錢賺」的資助房屋項目。我記憶所及的僅有例子，是位於石硤尾的大坑西新邨（又稱大坑西邨）。而這個項目與李兆基有密切關係。

當年大坑西邨　今成肥豬肉

                大坑西邨的現址，曾經是石硤尾木屋區。1952年，石硤尾木屋區大火之後，政府暫時將災民安置在徙置區，打算短時間內籌建大量公屋，安置災民。60年代初，政府為加快起樓步伐，與商界合作興建「私樓公屋」，由當時牛奶公司董事長周錫年、東亞銀行（023）主席李福樹等華人富商家族，牽頭成立一家非牟利擔保公司：香港平民房宇有限公司。
但為整個項目出錢及出地的仍是政府，政府向平民房宇提供年息五釐的1,000萬元建築費，再撥出一塊土地給大坑西邨，地契列明土地至少提供1,600個單位，出租予低收入人士，成了僅有在私人土地上的公屋。平民房宇主要負責統籌興建工作、日後的管理，以及審批租戶資格。
六十年代人口急升，居住問題迫在眉睫，大坑西邨及時提供了千多低價廉租單位，數以千計的香港人受惠其中。但大坑西邨這類公商合營的廉租屋，今後再不復見。我相信，正因為當年特事特辦，無想清楚的問題，陸續浮現。
大坑西邨所在地皮已今非昔比，是鄰近又一城貴價地。三年前，《明報》報導，平民房宇已經凍結入住申請，亦有計劃分三期重建，首兩期都會作為租屋，第三期則欲作住宅出售，隨時變成豪宅。公司解釋，興建私人單位，是希望彌補興建廉租屋的虧蝕。
我翻查香港平民房宇公司賬目，公司每年大約收取1,500萬元的租金，扣除成本，一年可錄得600萬元的毛利。截至2012年的3月底，平民房宇滾存的資產超過4億元，單單是股票加上債券等資產，總值超過3億元。虧蝕之說，不知從何而來。
政府與平民房宇可能就重建有分歧，後來重建計劃不了了之。超過50年樓齡的大坑西邨日漸老化，大廈欠缺升降機，長者出入極為不便。重建拉鋸，不但居民成為磨心，當年平價批出的地皮未能善用。
平民房宇在幾十年間董事換了幾轉，除了李福樹的後人李國寶、李國章繼承董事外，現任董事名單還有四叔李兆基，以及恆地老臣子林高演。我不知道，四叔等人是否正等候時機，日後將大坑西邨變成豪宅牟利。但我更清楚的是，表面上動機良好「無錢賺」的公私合作，隨時可以變質，變成潛在的謀利籌碼。

新界東北發展　衝突變合作

                50年後，這場官商合作，政府角色更似「閒角」。四叔不但主導起樓的地點，變相由業權主導城市規劃，前所未見。資助房屋政策涉及社會重大資源再分配，但政府今次處處要配合四叔的「百萬上車盤方案」調整，整個資助房屋政策都要讓步。
捐農地的大計背後，更大的潛在利益衝突，就是新界東北發展的肥豬肉。恆地多年來在新界東北大量囤地，能否吃下這塊肥豬肉，全憑政府如何拍板。林鄭月娥一度宣稱新界東北的計劃會以傳統新城鎮發展，由政府統一收地。
四叔當時顯得相當不滿，指出政府若問地產商拿地，可能會有爭拗。近幾個月，政府就新界東北計劃日後的發展模式口徑有變，官商合作由不可能變得有可能。
到底政府的態度為甚麼改變？與四叔的捐地大計有無關係？外界永遠無法搞清楚。

丘亦生
金融中心fan page:

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2 : GS(14)@2013-04-29 23:51:31

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E5%9D%91%E8%A5%BF%E9%82%A8
大坑西邨

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=9564
大坑西新邨豪宅夢成空


http://property.mpfinance.com/cf ... 109/paa01/goa1h.txt
大坑西邨擬重建 居民難獲安置
唯一私營廉租屋邨 住客無公屋戶身分   文章日期：2010年11月9日

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【明報專訊】由東亞主席李國寶、恒基主席李兆基等任董事的香港平民屋苑有限公司，有意重建旗下全港唯一「私營公屋」大坑西新邨，初步構思分3期發展，首兩期繼續作廉租屋邨，第三期則作私人住宅出售。現時在大坑西邨的千多戶居民並無公屋住戶身分，將來重建亦不會獲公屋安置，若不能原址安置，恐成無主孤魂，被迫流落租金飈升的私人市場。

1961年，港英政府為安置大坑西徙置區的居民，以三分之一地價批出土地予香港平民屋宇有限公司興建大坑西新邨，約建1600個單位。政府在今年中修訂石硤尾分區計劃大綱圖，把大坑西新邨改為綜合發展區，地積比率由9倍減至5.5倍，並加入90米和130米的高度限制，當時居民和平民屋宇有限公司均提出反對，但反對意見不獲城規會接納。

近50年樓 改用途或涉補地價

平民屋宇有限公司回應本報查詢時承認有重建計劃，但具體做法尚未確定。大坑西新邨數年前開始凍結入住申請，就是因為可能重建及樓宇老化的原因。

發展局表示，未收到大坑西新邨的整體重建建議，根據綜合發展區用途，任何重建計劃都要向城規會提交申請及總綱發展藍圖。發展局又稱，當年批地條款寫明興建最少1600個單位，出租予低收入人士，將來重建方案若與條款不同，要考慮會否涉及補地價。

3期重建 1/3擬作私樓出售

據了解，政府內部希望該邨重建後繼續作為廉租屋邨。民協立法會議員馮檢基透露，在今年中城規會的會議上，平民屋宇有限公司的代表曾透露會分3期重建，首兩期都會作為租屋，第三期則會作為住宅出售，以抵沙興建廉租屋的虧蝕。

一旦重建，該邨居民的安置安排或出現問題。馮檢基指出，民協區議員王桂雲在90年代已開始為該區居民爭取公屋權利，當年不少租戶都是在公屋重建下獲房委會安置入大坑西邨，他們其後發現自己竟失去公屋租戶身分，不但不可以綠表申請居屋，將來重建亦不會獲得安置公屋的待遇。

馮檢基指出，當年批地時還未有房委會和公屋政策，令到這班人雖然居於「私營公屋」，卻沒有公屋租戶的福利。

他說，重建計劃未必能完全安置所有現租戶，故早前已向運輸及房屋局副局長邱誠武表達意見，希望有圓滿解決方法。

http://property.mpfinance.com/cf ... 1109/paa01/goa2.txt


【明報專訊】接近50年樓齡的大坑西新邨已是一條「老人邨」，現時租金由500至2000元不等，已凍結租金多年；居住超過40年的何太形容該邨很殘舊，早應重建，被問到會否擔心拆掉後沒有樓住，何太理所當然地說「佢拆都要安置我哋」，她不知道原來自己並非「公屋居民」，將來重建或無公屋安置資格。

大坑西新邨共有8座，每座約9層樓高，現時空置率約15%，記者昨日見邨內不少長者住客，坐着輪椅、拿着拐杖出入。居住在邨內逾40年、現年77歲的何太昨向記者表示最初「有人事就住到（該邨）」，當年其任職建築公司出納的丈夫，在一次飲宴上認識香港平民屋宇有限公司董事之一的太平紳士，經對方安排搬進大坑西新邨，她表示，亦有老闆恩恤員工，讓員工住進屋邨，亦有受當區清拆計劃影響的居民獲安排入住。

獨立廚廁當年月租100元 遠超徙置公屋

香港平民屋宇有限公司指出，該邨現時租金由500至2000元不等，已凍結租金多年。何太憶述一家六口當年遷入大坑西新邨一個約300呎的單位，最初月租約100元，問及她當年搬入有沒有擔心私人公屋加租「無王管」，何太說，「（業主加租）有規矩，佢哋係非牟利，咁多年都無乜點加過（租金）」，現時她亦只需繳交約600元月租。何太稱，當年入住大坑西新邨時月租約100元，比起其他徙置公屋一個單位約28元貴，但當時大坑西新邨乃新建成，而且備有獨立廚廁。

何太稱，近年已沒新住客搬入，直言「條邨太舊，希望佢早啲拆，應該用來起貴樓」，她不擔心拆邨後無樓住，「佢拆都要安置我哋」，認為應有公屋讓他們選擇。

http://property.mpfinance.com/cf ... 9/pab01/pr31700.txt


運輸及房屋局局長鄭汝樺表示，香港平民屋宇有限公司，正就大坑西邨將來的重建問題向政府尋求意見，有關部門正積極跟進。政府樂意與該公司共同探討如何更好地協助他們決定大坑西邨的未來路向。

鄭汝樺今天回覆立法會議員馮檢基的提問時表示，香港平民屋宇有限公司的董事局在1980年向房委會提出，要求協助該公司為大坑西邨當時新落成的民泰樓提供租戶。

房委會當時在九龍某些第一型和第二型的舊式公共屋邨張貼告示，向公屋住戶轉達該公司的邀請，並根據他們自願遷往該邨的申請，安排他們遷往大坑西邨，以改善他們的居住環境。

根據房屋署的資料，在1981年期間，共有181名原先居住於房委會的公屋單位的住戶，透過上述途徑自願入住大坑西邨。

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3 : GS(14)@2013-05-01 13:00:09

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=25928


恒基地產（0012）主席李兆基（四叔）對本刊親述捐地的最新進展，他說由於農地有許多規劃及相關問題要解決，政府或會在七幅土地中先挑選一至兩幅細地作試點。

據了解，政府考慮農地建屋不能與現存資助房屋政策有太大衝突，正研究或不會以建築成本價賣樓，反而計劃按市價再以一個折扣出售。至於售樓減去建築成本後的盈餘，將由政府處理，有可能撥入關愛基金等機構作福利或慈善用途。

另外，縱然四叔希望農地所建房屋針對年輕人住屋需要，但據悉政府為公平起見，考慮不只售給年輕人，令更多基層受惠。

早在兩年前，四叔眼見香港樓價井噴式上升，已經密密構思如何幫助年輕人上車，最終決定捐出手上農地起平價樓，並開始跟政府接觸。

有傳四叔已決定捐出七幅土地讓政府興建青年居屋，限定只賣給年輕人，並以百萬元作為上車價。四叔對本刊親述，捐地計劃的最新進展。
農地建屋出售，所獲盈餘撥往福利事業，如關愛基金等。
先選一兩幅作試點

對市場所說他將捐出七幅土地，四叔立時更正：「政府或會從七幅土地去考慮，不過七幅地中，許多想起樓也起不到。」

四叔進一步解釋：「政府覺得好多地都未必可行，特別是考慮到規劃、交通及地理環境，好像在山邊或山腳，就未必適合興建房屋。有些地點又沒有水沒有電，要發展並不容易。」

由私人發展商捐地，政府負責起樓，屬一個嶄新的發展模式，政府不敢貿貿然大肆發展。「可能最終只有一至兩幅土地有機會，初期先以一、兩幅地嘗試，估計先建一千個單位。」
李兆基豪捐農地，希望可以幫助低下階層置業。
按市價再計折扣

有傳四叔指明物業落成後只賣給年輕人，他澄清說：「原意有這計劃，但政府認為此舉或涉及不公平，正考慮其他方案，應該不會局限至只售給年輕人。」

那麼政府屬意哪幅土地？四叔坦言：「暫時未知，現時進展中，我想都要送地畀政府後才可以正式公告，要遲一步。」

市場傳這些平價單位會以一百萬出售，不過本刊獲悉，四叔原本的確希望以建築價推售，但政府內部認為單計算建築成本未必可行，既容易被外間指斥不公平，亦會跟現有的資助房屋政策出現衝突。
政府有意將農地興建廉價房出售。

據了解，政府正研究不同方案，其中一個可能性是考慮待單位落成後先按市場定價，然後再以一個折扣率出售。假設成本是一百萬元，市價若是二百五十萬元的話，政府會以六折或七折推售，若以六折計算，即是一百五十萬元。政府扣除了建築成本後，還有利潤約五十萬元。

據悉，此筆盈餘將考慮撥作慈善事業如放入關愛基金，又或用於幫助青年人的工作上，總之全權由政府負責作福利用途。

恒地現時農地土儲面積達到四千二百八十萬方呎，外間指集團所捐土地將會在新界東北。資料顯示恒地在東北的土地主要分布在上水及粉嶺，包括毗鄰天平邨的烏鴉落陽、馬屎埔，近沙頭角的坪輋，以及古洞北。

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大埔社山村農地 擬建267獨立屋

1 : GS(14)@2013-05-13 23:13:36

http://www.hket.com/eti/article/ ... 09-028324?ref=ak8fs








3大環團表示有保留，憂城規會開綠燈容許建屋會助長先破壞後發展。恒地強調倒泥事件在公司購入地皮前發生。

恒地：倒泥事件 購地前發生

恒地發言人表示，不贊成先破壞後發展，有關倒泥事件是恒地購入地皮前發生，與恒地無關，恒地反而要花人力物力清理泥頭；又指恒地有規劃地發展該處，有利緩減附近村屋發展對社山一帶的環境影響。

社山村住宅項目，由恒地和會德豐（00020）合作發展，恒地佔77%業權。有關發展佔地19.5公頃，其中6成半用作住宅，興建不多於267幢不高於3層的獨立屋；其餘3成半則作「生態提升區」，包括蝴蝶園、蜻蜓湖和有機農莊。

恒地已向城規會提交申請由農地改為「其他指定用途」，註明為「綜合發展區，包括改善生態環境區」。

活躍農地 部分變有機農莊

恒地發展部環境及生態事務經理黃倫昌稱，發展計劃有兩成地皮，即4公頃為活躍農地，其中少於1公頃將成為有機農莊，相信能滿足需要，並提升區內生態。他又引述顧問指，發展地段生態不高，但基於環團的憂慮，會再確認有否優質農地將因為發展而受不同程度的破壞。

恒地近日已就發展計劃徵詢環團意見。但3大環團均有保留。長春社高級公共事務經理李少文表示，不是反對發展，但批評發展商「賺到盡」，因9年前填泥範圍僅5公頃，現時的建屋面積卻達12.6公頃，高出1倍多。

綠色力量科學及自然護理總監鄭睦奇則擔心，社山村屬船灣淡水湖的集水區，農地對環境有一定作用，減少農地會影響集水區的功能，因而令地下水和河流量下降，和增加水源污染。

世界自然基金會香港分會環境保護經理梁士倫亦對計劃有保留，認為發展規模太大，加上背靠風水林，憂發展會影響附近生態環境。

規劃署指過去5年，城規會並未收到就社山村及其鄰近地方作低密度住宅的規劃申請，大埔地政處亦未接獲有關發展申請。水務署表示，每個發展計劃可能引致在集水區的污染風險程度有所不同，所以須作個別考慮。

撰文:李安琪

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2 : greatsoup38(830)@2013-05-14 00:29:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130513/news/ec_goo1.htm

大埔社山村倒泥地點近八成農地業權由恆基購入，發展商稍後會向城規會申請更改土地用途，發展低密度洋房。恆基表示會先移除部分泥頭才建屋。（郭慶輝攝）




【明報專訊】大埔社山村9年前大規模倒泥事件有新進展，在新界擁有最多農地的恆基地產收購了該村一帶近八成農地，即將伙拍會德豐，向城規會申請將19.5公頃農地更改土地用途，用作興建267間洋房，住宅佔整體項目面積約三分之二，餘下三分之一土地以生態包裝，闢作有機農耕及生態走廊等，成為私人後花園，料2019年完工。長春社批評發展規模太大，指發展商以當地大部分土地已受破壞為理由提出申請，是為了增加項目獲批機會。恆基反駁指倒泥事件與該集團無關。

環團質疑大部分為未破壞農地

記者於04年曾到社山村採訪上述倒泥事件，事隔9年，當日情境仍歷歷在目，多部泥頭車在日間進入村內倒泥，原本綠油油的菜田頃刻掩在建築廢料下；記者上週二隨長春社人員前往同一地點，發現當日堆至電線杆高度的泥頭上，已遭野草覆蓋，成為綠色的小山丘。

恆基早前就社山村項目與多個環團會面，當中長春社公共事務經理李少文引述，他在會上多番追問下，恆基才願意透露，項目涉及地皮之中，有5公頃遭倒泥，換言之僅佔整體項目四分之一，餘下仍有15公頃農地，部分仍有人耕作。根據恆基向環團披露的文件，指當地持續城市化，全面規劃該區土地用途，將更有效保護現有土地，該項目當中6.9公頃土地將劃為提升生態地點，與建議劃為綠色走廊的社山路地連接地來。

據恆基提交建議，項目地盤面積19.5公頃，較維園略大，住宅數目267間，佔地範圍12.6公頃，每間洋房有3層，已包括地下停車位。李少文指出，恆基所建議的住宅範圍，大部分是未被破壞的農地，除非恆基願意大幅縮減發展規模，否則城規會不應批准發展。

他說，事件雖沒證據顯示發展項目與9年前的倒泥活動有任何關係，但不排除恆基在新界囤積的農地，包括建議捐予政府的地皮，部分屬於先破壞，後建設的「不義之地」，認為政府應逐一審視農地過去的狀才決定是否接受，否則只會給予外界信息，政府間接同意發展商在新界囤積農地。

恆基﹕與倒泥無關

恆基發言人強調與倒泥事件無關，又指社山村一帶的農地多年來受發展威脅，缺乏規劃，恆基提出較全面規劃項目，利用現有土地資源，將當中約三分之一土地劃為生態地帶，例如蝴蝶園、有機農耕等，適當保護當地環境。恆基又指發展規劃不算大，稍後會按城規程序向公眾諮詢，聽取意見。

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