金融雲端： 不要四叔農地 丘亦生
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GS(14)@2013-04-29 23:49:25http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130429/18243411
恆地（012）主席李兆基（四叔）接受週刊訪問，再度開腔談到捐農地、起上車盤的大計，看來成事機會極高。傳媒引述消息指，四叔捐農地不涉及自身利益，恆地不會負責所捐土地的建築工程，地皮不會位於恆地樓盤附近等等。不過，即使四叔牙齒當金使兌現承諾，要撇清官商同謀的質疑，難過登天。
政府作為香港最大的地主，又有法定權力收購私人市場的土地。興建資助性房屋涉及資源分配，應全盤由政府負責。即使是商界有份參建的居屋，亦是由政府主導，透過招標批出項目，商界的角色純粹是做生意。類似今次，商界標榜回饋社會、「無錢賺」的資助房屋項目。我記憶所及的僅有例子，是位於石硤尾的大坑西新邨（又稱大坑西邨）。而這個項目與李兆基有密切關係。
當年大坑西邨 今成肥豬肉
大坑西邨的現址，曾經是石硤尾木屋區。1952年，石硤尾木屋區大火之後，政府暫時將災民安置在徙置區，打算短時間內籌建大量公屋，安置災民。60年代初，政府為加快起樓步伐，與商界合作興建「私樓公屋」，由當時牛奶公司董事長周錫年、東亞銀行（023）主席李福樹等華人富商家族，牽頭成立一家非牟利擔保公司：香港平民房宇有限公司。
但為整個項目出錢及出地的仍是政府，政府向平民房宇提供年息五釐的1,000萬元建築費，再撥出一塊土地給大坑西邨，地契列明土地至少提供1,600個單位，出租予低收入人士，成了僅有在私人土地上的公屋。平民房宇主要負責統籌興建工作、日後的管理，以及審批租戶資格。
六十年代人口急升，居住問題迫在眉睫，大坑西邨及時提供了千多低價廉租單位，數以千計的香港人受惠其中。但大坑西邨這類公商合營的廉租屋，今後再不復見。我相信，正因為當年特事特辦，無想清楚的問題，陸續浮現。
大坑西邨所在地皮已今非昔比，是鄰近又一城貴價地。三年前，《明報》報導，平民房宇已經凍結入住申請，亦有計劃分三期重建，首兩期都會作為租屋，第三期則欲作住宅出售，隨時變成豪宅。公司解釋，興建私人單位，是希望彌補興建廉租屋的虧蝕。
我翻查香港平民房宇公司賬目，公司每年大約收取1,500萬元的租金，扣除成本，一年可錄得600萬元的毛利。截至2012年的3月底，平民房宇滾存的資產超過4億元，單單是股票加上債券等資產，總值超過3億元。虧蝕之說，不知從何而來。
政府與平民房宇可能就重建有分歧，後來重建計劃不了了之。超過50年樓齡的大坑西邨日漸老化，大廈欠缺升降機，長者出入極為不便。重建拉鋸，不但居民成為磨心，當年平價批出的地皮未能善用。
平民房宇在幾十年間董事換了幾轉，除了李福樹的後人李國寶、李國章繼承董事外，現任董事名單還有四叔李兆基，以及恆地老臣子林高演。我不知道，四叔等人是否正等候時機，日後將大坑西邨變成豪宅牟利。但我更清楚的是，表面上動機良好「無錢賺」的公私合作，隨時可以變質，變成潛在的謀利籌碼。
新界東北發展 衝突變合作
50年後，這場官商合作，政府角色更似「閒角」。四叔不但主導起樓的地點，變相由業權主導城市規劃，前所未見。資助房屋政策涉及社會重大資源再分配，但政府今次處處要配合四叔的「百萬上車盤方案」調整，整個資助房屋政策都要讓步。
捐農地的大計背後，更大的潛在利益衝突，就是新界東北發展的肥豬肉。恆地多年來在新界東北大量囤地，能否吃下這塊肥豬肉，全憑政府如何拍板。林鄭月娥一度宣稱新界東北的計劃會以傳統新城鎮發展，由政府統一收地。
四叔當時顯得相當不滿，指出政府若問地產商拿地，可能會有爭拗。近幾個月，政府就新界東北計劃日後的發展模式口徑有變，官商合作由不可能變得有可能。
到底政府的態度為甚麼改變？與四叔的捐地大計有無關係？外界永遠無法搞清楚。
丘亦生
金融中心fan page:
2 :
GS(14)@2013-04-29 23:51:31http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E5%9D%91%E8%A5%BF%E9%82%A8
大坑西邨
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=9564
大坑西新邨豪宅夢成空
http://property.mpfinance.com/cf ... 109/paa01/goa1h.txt
大坑西邨擬重建 居民難獲安置
唯一私營廉租屋邨 住客無公屋戶身分 文章日期：2010年11月9日
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【明報專訊】由東亞主席李國寶、恒基主席李兆基等任董事的香港平民屋苑有限公司，有意重建旗下全港唯一「私營公屋」大坑西新邨，初步構思分3期發展，首兩期繼續作廉租屋邨，第三期則作私人住宅出售。現時在大坑西邨的千多戶居民並無公屋住戶身分，將來重建亦不會獲公屋安置，若不能原址安置，恐成無主孤魂，被迫流落租金飈升的私人市場。
1961年，港英政府為安置大坑西徙置區的居民，以三分之一地價批出土地予香港平民屋宇有限公司興建大坑西新邨，約建1600個單位。政府在今年中修訂石硤尾分區計劃大綱圖，把大坑西新邨改為綜合發展區，地積比率由9倍減至5.5倍，並加入90米和130米的高度限制，當時居民和平民屋宇有限公司均提出反對，但反對意見不獲城規會接納。
近50年樓 改用途或涉補地價
平民屋宇有限公司回應本報查詢時承認有重建計劃，但具體做法尚未確定。大坑西新邨數年前開始凍結入住申請，就是因為可能重建及樓宇老化的原因。
發展局表示，未收到大坑西新邨的整體重建建議，根據綜合發展區用途，任何重建計劃都要向城規會提交申請及總綱發展藍圖。發展局又稱，當年批地條款寫明興建最少1600個單位，出租予低收入人士，將來重建方案若與條款不同，要考慮會否涉及補地價。
3期重建 1/3擬作私樓出售
據了解，政府內部希望該邨重建後繼續作為廉租屋邨。民協立法會議員馮檢基透露，在今年中城規會的會議上，平民屋宇有限公司的代表曾透露會分3期重建，首兩期都會作為租屋，第三期則會作為住宅出售，以抵沙興建廉租屋的虧蝕。
一旦重建，該邨居民的安置安排或出現問題。馮檢基指出，民協區議員王桂雲在90年代已開始為該區居民爭取公屋權利，當年不少租戶都是在公屋重建下獲房委會安置入大坑西邨，他們其後發現自己竟失去公屋租戶身分，不但不可以綠表申請居屋，將來重建亦不會獲得安置公屋的待遇。
馮檢基指出，當年批地時還未有房委會和公屋政策，令到這班人雖然居於「私營公屋」，卻沒有公屋租戶的福利。
他說，重建計劃未必能完全安置所有現租戶，故早前已向運輸及房屋局副局長邱誠武表達意見，希望有圓滿解決方法。
http://property.mpfinance.com/cf ... 1109/paa01/goa2.txt
【明報專訊】接近50年樓齡的大坑西新邨已是一條「老人邨」，現時租金由500至2000元不等，已凍結租金多年；居住超過40年的何太形容該邨很殘舊，早應重建，被問到會否擔心拆掉後沒有樓住，何太理所當然地說「佢拆都要安置我哋」，她不知道原來自己並非「公屋居民」，將來重建或無公屋安置資格。
大坑西新邨共有8座，每座約9層樓高，現時空置率約15%，記者昨日見邨內不少長者住客，坐着輪椅、拿着拐杖出入。居住在邨內逾40年、現年77歲的何太昨向記者表示最初「有人事就住到（該邨）」，當年其任職建築公司出納的丈夫，在一次飲宴上認識香港平民屋宇有限公司董事之一的太平紳士，經對方安排搬進大坑西新邨，她表示，亦有老闆恩恤員工，讓員工住進屋邨，亦有受當區清拆計劃影響的居民獲安排入住。
獨立廚廁當年月租100元 遠超徙置公屋
香港平民屋宇有限公司指出，該邨現時租金由500至2000元不等，已凍結租金多年。何太憶述一家六口當年遷入大坑西新邨一個約300呎的單位，最初月租約100元，問及她當年搬入有沒有擔心私人公屋加租「無王管」，何太說，「（業主加租）有規矩，佢哋係非牟利，咁多年都無乜點加過（租金）」，現時她亦只需繳交約600元月租。何太稱，當年入住大坑西新邨時月租約100元，比起其他徙置公屋一個單位約28元貴，但當時大坑西新邨乃新建成，而且備有獨立廚廁。
何太稱，近年已沒新住客搬入，直言「條邨太舊，希望佢早啲拆，應該用來起貴樓」，她不擔心拆邨後無樓住，「佢拆都要安置我哋」，認為應有公屋讓他們選擇。
http://property.mpfinance.com/cf ... 9/pab01/pr31700.txt
運輸及房屋局局長鄭汝樺表示，香港平民屋宇有限公司，正就大坑西邨將來的重建問題向政府尋求意見，有關部門正積極跟進。政府樂意與該公司共同探討如何更好地協助他們決定大坑西邨的未來路向。
鄭汝樺今天回覆立法會議員馮檢基的提問時表示，香港平民屋宇有限公司的董事局在1980年向房委會提出，要求協助該公司為大坑西邨當時新落成的民泰樓提供租戶。
房委會當時在九龍某些第一型和第二型的舊式公共屋邨張貼告示，向公屋住戶轉達該公司的邀請，並根據他們自願遷往該邨的申請，安排他們遷往大坑西邨，以改善他們的居住環境。
根據房屋署的資料，在1981年期間，共有181名原先居住於房委會的公屋單位的住戶，透過上述途徑自願入住大坑西邨。
3 :
GS(14)@2013-05-01 13:00:09http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=25928
恒基地產（0012）主席李兆基（四叔）對本刊親述捐地的最新進展，他說由於農地有許多規劃及相關問題要解決，政府或會在七幅土地中先挑選一至兩幅細地作試點。
據了解，政府考慮農地建屋不能與現存資助房屋政策有太大衝突，正研究或不會以建築成本價賣樓，反而計劃按市價再以一個折扣出售。至於售樓減去建築成本後的盈餘，將由政府處理，有可能撥入關愛基金等機構作福利或慈善用途。
另外，縱然四叔希望農地所建房屋針對年輕人住屋需要，但據悉政府為公平起見，考慮不只售給年輕人，令更多基層受惠。
早在兩年前，四叔眼見香港樓價井噴式上升，已經密密構思如何幫助年輕人上車，最終決定捐出手上農地起平價樓，並開始跟政府接觸。
有傳四叔已決定捐出七幅土地讓政府興建青年居屋，限定只賣給年輕人，並以百萬元作為上車價。四叔對本刊親述，捐地計劃的最新進展。
農地建屋出售，所獲盈餘撥往福利事業，如關愛基金等。
先選一兩幅作試點
對市場所說他將捐出七幅土地，四叔立時更正：「政府或會從七幅土地去考慮，不過七幅地中，許多想起樓也起不到。」
四叔進一步解釋：「政府覺得好多地都未必可行，特別是考慮到規劃、交通及地理環境，好像在山邊或山腳，就未必適合興建房屋。有些地點又沒有水沒有電，要發展並不容易。」
由私人發展商捐地，政府負責起樓，屬一個嶄新的發展模式，政府不敢貿貿然大肆發展。「可能最終只有一至兩幅土地有機會，初期先以一、兩幅地嘗試，估計先建一千個單位。」
李兆基豪捐農地，希望可以幫助低下階層置業。
按市價再計折扣
有傳四叔指明物業落成後只賣給年輕人，他澄清說：「原意有這計劃，但政府認為此舉或涉及不公平，正考慮其他方案，應該不會局限至只售給年輕人。」
那麼政府屬意哪幅土地？四叔坦言：「暫時未知，現時進展中，我想都要送地畀政府後才可以正式公告，要遲一步。」
市場傳這些平價單位會以一百萬出售，不過本刊獲悉，四叔原本的確希望以建築價推售，但政府內部認為單計算建築成本未必可行，既容易被外間指斥不公平，亦會跟現有的資助房屋政策出現衝突。
政府有意將農地興建廉價房出售。
據了解，政府正研究不同方案，其中一個可能性是考慮待單位落成後先按市場定價，然後再以一個折扣率出售。假設成本是一百萬元，市價若是二百五十萬元的話，政府會以六折或七折推售，若以六折計算，即是一百五十萬元。政府扣除了建築成本後，還有利潤約五十萬元。
據悉，此筆盈餘將考慮撥作慈善事業如放入關愛基金，又或用於幫助青年人的工作上，總之全權由政府負責作福利用途。
恒地現時農地土儲面積達到四千二百八十萬方呎，外間指集團所捐土地將會在新界東北。資料顯示恒地在東北的土地主要分布在上水及粉嶺，包括毗鄰天平邨的烏鴉落陽、馬屎埔，近沙頭角的坪輋，以及古洞北。