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陳茂波﹕從沒擁農地權益 未解妻弟購地資金 離岸公司持有人

1 : GS(14)@2013-10-10 22:57:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131010/news/ec_gha1h.htm



【明報專訊】發展局長陳茂波被指在新界東北囤地一事，他昨日在立法會解釋，重申在過去19年「我自始至終」沒有擁有持農地的國萬公司實質權益。他翻舊帳點名指民主黨何俊仁和涂謹申，也曾涉沒申報曾以代理人身分持有公司股權，並要求議員質疑他時「請拿出證據，不要信口雌黃」。泛民議員質疑陳茂波，指事件疑團未解，例如陳茂波未有解釋其妻許步明的胞弟曾破產，卻有資金購入姊姊農地權益，而持有農地的離岸公司，背後持有人亦未明。

要求質疑議員「拿證據」

公民黨立法會議員郭家麒昨日在立法會大會動議，要求動用特權法調查陳茂波。政務司長林鄭月娥兩度再為陳茂波護辯，她批評議員不應再糾纏在這問題，浪費時間。她指出，政府和立法會都有更重要關乎經濟及民生的事務要處理。議案最終在分組點票下遭否決。

引特權法遭否決

陳茂波在開場發言時言語溫和，承認自己在事件的解說和溝通上「論盡」，為引起公眾疑慮致歉。不過，在晚上總結發言，他主動反擊，特別提到民主黨何俊仁和涂謹申，均曾以代理人身分持有公司股權，也被質疑無申報。他也批評有議員指他有利益衝突，說法武斷。

認解畫溝通「論盡」 致歉

陳茂波解釋買地安排，古洞農地由國萬公司在1994年講入，當時由太太許步明透過Orient Express(OE)持有國萬37.5%股權，其餘由Excellent Assets Limited(EA)及Fidelity Management Limited(FM)持有，指EA及FM所持農地權益屬太太外家所有。他指出，太太在去年10月10日已售出農地權益予胞弟許嘉麟，所以他、許步明和子女已沒有擁有古洞農地的任何權益。

泛民議員質疑陳茂波的說法，指許步明去年以270萬元售出土地股權，但陳沒有透露許嘉麟買入土地股權的資金來源。議員亦指陳沒公布EA及FM兩間公司的持有人。另一方面，陳昨日未有解釋其曾持有的會計師行「匡成顧問」與EA及FM有何關連。

陳茂波又反駁瞞稅指控，指出國萬公司在1994年提請成為「不活動公司」後，發現部分古洞農地被人佔用，為保障權益，向佔用收取象徵性的每半年60元租金。他強調，所收租金的總數不夠交每年的商業登記費，所以談不上瞞稅。

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計劃大綱准增建28幢　白沙澳農地變丁屋地　城規疑縱容套丁

1 : GS(14)@2016-01-19 22:29:57

【本報訊】西貢白沙澳再陷大規模發展破壞危機。城規會上月為白沙澳分區計劃大綱草圖刊憲，不過當局為村內發展大開綠燈，大幅增加可供興建丁屋的鄉村式發展地皮兩倍，可增建28幢丁屋。環保團體翻查土地註冊處資料更發現，村內有懷疑套丁迹象，先有發展商向村民買起村內逾半地皮，隨後又將地段拆細再轉讓村民申建丁屋，質疑當局向發展商「鬆章」縱容套丁。記者：鄭啟源



白沙澳位於西貢海下附近，總面積約29公頃，全村均被西貢西郊野公園包圍。白沙澳位置屬郊野公園的「不包括土地」，2012年當局頒下該區的發展審批地區圖，限制村內發展，上月當局再按程序為白沙澳分區計劃大綱刊憲，卻大量增加村內供興建丁屋的鄉村式發展土地範圍，由原本約0.32公頃，大幅增至1.02公頃，可多建28幢丁屋。




發展商購地皮轉讓村民

長春社助理公共事務經理吳希文指，新增擬劃為鄉村式發展的地皮，位於白沙澳村村口，該片土地原為淡水濕地，2012年遭發展商破壞，及後轉為經營農場。根據城規會文件，當局去年為大綱草圖初稿進行諮詢時，該幅約0.7公頃的地皮，仍被保留為農地用途，但遭白沙澳村代表、西貢北及大埔鄉事委員會去信反對，稱未有照顧原居民丁屋需求，當時村代表更聲稱未來10年需增建190間村屋應付需求。最終草圖經多輪修訂，城規會上月刊憲的版本，將0.7公頃農地轉為鄉村式發展用地，為丁屋發展放行。翻查土地註冊處資料，該幅地皮58%業權由新界地產建設商會主席柳明心，及其擁有的新華書店湘江集團持有。吳希文說，根據資料涉事地皮早有懷疑套丁迹象，發展商購入地皮後，4年前將其中11個地段，分拆細成47個地段，並將其中35個地段相繼轉讓予姓何及姓葉，疑為原居民人士手上，並由相關人士提出建丁屋申請。本報曾致電柳明心旗下公司，但無人接聽。吳希文指，有關發展因當局頒下發展審批地區圖截停，但最新規劃方案又「鬆章」容許丁屋發展，質疑方案為發展商及原居民度身訂做，與保護自然景觀及生態的方向背道而馳。城規會現正為白沙澳規劃草圖收集公眾意見，他呼籲市民去信城規會反對規劃。



原居民21年前全遷出

白沙澳村現只有11戶村民，大部份均反對增建丁屋的規劃方案。村民曾筠淳20多年前搬入白沙澳，她說現時村內清一色為租戶，最後一戶原居民也在21年前遷出，若非租戶合力修復，白沙澳早已荒廢。她質疑該村原居民多年未有在村內生活，忽然要求設地建屋，圖利目的居多。規劃署回應稱，擬備白沙澳分區計劃大綱草圖時，收集了村民、環保組織與公眾人士意見，並諮詢相關部門。考慮到白沙澳村未來小型屋宇的需求約有49幢，特別是尚未處理的小型屋宇申請數目約38幢。但現有村落只可提供約2幢小型屋宇的用地，故在距離白沙澳村北面約20至60米，劃出約0.7公頃土地為「鄉村式發展」地帶，供原居村民興建小型屋宇，該處亦只可提供約28間小型屋宇，其餘需求會安排在北潭凹等地方處理。規劃該草圖的鄉村式發展地帶界線時，該署考慮了鄉村範圍、尚未處理的小型屋宇申請數目、所預測的小型屋宇需求量、區內地形、用地限制及區內兩條認可鄉村的高保育價值等，土地業權並非考慮因素。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160119/19457975

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玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁

1 : GS(14)@2016-03-16 15:32:59

2016-03-12 NM

今時今日，大富翁沒樣看，不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman，其實跟身邊朋友沒兩樣，屋邨出身，喜歡穿間條Tee配牛仔褲，目標是一年去4次旅行，覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人，他畢業不足10年已由零開始達至財務自由，靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路，現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是，他沒被金錢和安逸沖昏頭腦，仍記得自己有個夢想亟待實現。

不願上鏡的Starman，成長自單親家庭，媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計，已懂得自製筆記賣給同學，也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學，會考考不上。重讀那年遇到一位好老師，愛上了Econ，一年就讀晒A-level的課程，到預科就連大學的都學埋，結果高考成績好好，大學順理成章讀經濟及金融。」

股市大熱的2007年，Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作，過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙，不分晝夜，有時忙到沖涼都唔得閒，每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多，很快已學到不同的知識，建立了人脈。而且花紅可觀，每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙，他根本沒時間消費，扣除每月固定開支後，其餘全數儲起。

不炒細價股 鍾情REITs債

很多人認為，從事金融業的人都很會投資，甚至炒賣收入多過正職，但Starman寧可將時間花在工作上增值自己，也認為財富應靠複式效應累積，而非靠爆炸性投資，故從不沾手細價股，取而代之的是REITs（房地產信託基金）和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。

他認為，買REITs跟買樓差不多，但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間，然後每年坐享派息增長，他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘，回報不俗。「領展我最鍾意，由20蚊儲到現在，每次都以股代息滾存，及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目，開始抽調資金買債券。

「揀穩健的大公司，查Credibility（信用度），3年後還錢某程度上有保本概念，另外每半年派一次息，每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行，可融資到八成資金，即是實際付兩成錢就可賺到十成，當時回報是7厘，但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘，賺取中間的差價，3年已差不多回本。」

假設他以100萬元買入7厘息債券，一年收息7萬元，將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金，一年付息約1.04萬元，換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差，3年便已賺17.9萬元。他透露，這組合滾存多年，就成了他達至財務自由的關鍵，正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」，就是由此而來。

買住宅自用 投資揀工廈

一直渴望組織自己家庭的Starman，在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位，與女友拉埋天窗。完成人生大事後，正式踏上物業投資之路，抽調約150萬元與友人成立公司。

公司最先的投資項目，是購入一整層葵涌工廈進行大翻新，之後再將單位分契拆售，項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後，公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目，3年間完成了20個，遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡，而投資回報少則有五成，多則可倍數計。

工廈的「分契拆售」做法成功後，Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地，然後翻新成有機農莊，再間細至數百呎至千呎轉售；另外又買入接近邊境的倉地，興建有蓋倉庫，吸引國內外企業租用。他坦言，受惠於早年農地的低水價格，農莊項目的回報可達1倍至3倍，而倉地回報雖未及農地，但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫，公司連同其他周邊業務，累計總資產達數千萬元。

跟着Starman考察致富路

第一站：工廈

潛力所在：工廈罕為貴

未來工廈供應不會增加，反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等，令工廈買少見少，愈發矜貴。

樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行，創造出一定需求，而政府亦在2030年策略報告中提及，會更改工廈用途，鼓勵轉型。

眾多工商物業中，工廈入場門檻較低，目前部分區域仍處低水。

賺錢大法：改裝大翻身

在買入工廈後，由註冊認可結構工程師重新設計，將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位，再由律師進行「分契」，做到每個單位都有獨立樓契，然後再拆售。每個項目投資逾千萬，單是啟動金額也需數百萬，但可賺取的回報高達五成至數倍。

由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展，故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍，賺盡時間和成本。

Starman表示，改裝工廈非一般散戶能力所及，但他們仍可投資細碼工廈單位，價錢視乎地區及樓宇質素，租金回報約4至5厘，較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位，價錢最低只需50萬至60萬元（逾100平方呎），買家購入後可將單位交由發展商代出租，以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意，無論哪類工廈，按揭最多只可做四成。

投資心得：要有裝修

★工廈與住宅一樣，都是位置最重要，要留意該區交通是否方便，附近有否商場、地舖；工廈、商廈和人流是否集中。

★若單位買入時沒裝修，則客路非常局限，影響出租機會。若要花錢裝修，則要有心理準備地方大裝修費自然高，留意對投資回報的影響。

★一定要實地視察，留意單位附近及上下層的使用情況，若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層，單位有窗有獨立廁所會較易租出。

地區心水：看好西九

?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展，事關它是全港的最中心點，輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型，酒店及新商場進駐帶來動力，據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建，到時「話變就變」，潛力較大。

?大西北地區看好屯門，一來仍處低水，容易入手；二來將有港珠澳大橋等大型基建，加上接近前海新發展區，問題是升值需時不可速食。

?最好不要集中投資在同一工業區，可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地，以分散投資風險。

第二站：REITs+債券組合

組合優點：避開辣招

與投資物業差不多，但REITs好處是不用自己研究，有大集團計好數，衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高，且由大集團做按揭融資，投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。

部分REITs限制公司須將九成盈利作派息，根據往績年回報有5厘至8厘，比住宅租金回報更豐厚。

債券入場門檻雖較高，優質債約需20萬美元（約156萬港元），但債券回報不俗且穩定，買債3年後取回本金，某程度上是已保本；另每半年派息一次，年回報約7厘，若結合槓桿，回報可逾10厘。

投資心得：最緊要大

★REITs最喜歡領展（00823），另外是越秀房產（00405），它們的主要業務都是收租，比較穩陣。

★投資債券最緊要選大公司，有良好信譽便可。次級債入場費較低，約10萬元美元（約78萬港元），但風險相對較高。

★債券投資本身傾向保守，但引入槓桿就變得進取，一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿，要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意，即可以槓桿形式投資債券，提高回報，相反若其他投資都屬較進取的，就盡量不要使用槓桿。

第三站：農莊

潛力所在：現價低水

農地價格仍處低水，呎價約100元，加上翻新建築費，成本仍相對較低，但重售可賣500元一呎，計算成本在內回報有一倍以上。

農地不能承按，但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等，豐儉由人，銀碼相對其他市面上的物業細，有一定捧場客。

市場上不乏自用買家，很多是住市區豪宅的有錢人，住所雖交通方便，但孩子缺乏活動空間，會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。

投資者買來出租圖利，租客亦不少，幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。

賺錢大法：拆契出售

買下農地後翻新，將萬呎農地間為數百呎至千呎不等，配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示，此投資亦存在槓桿，因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售，另兼售後兩期的的農莊，但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後，再作後期發展。若計算槓桿在內，整個項目回報可達兩至三倍，但時間稍長，約需時一年。

跟工廈一樣，改裝農莊注碼大，不適合散戶，但一般投資者仍可購入這類拆契農莊，將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租，在指定年期內提供約5厘回報。

投資心得：自給自足

★選農地附近最好有公家路，次選是私人路。若附近只得私人路，事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路，若沒有交通工具直達可能影響吸引力。

★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力，另可加入額外服務，如設計及裝修、代購露營車等。

第四站：倉地

潛力所在：需求上升

本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源，但近年中港物流暢旺，集運愈發普及，導致需求上升。不過，預計未來倉地供應不會顯著增加，所以競爭將愈發激烈。

賺錢大法：分段興建

買入倉地興建大型密封倉庫，一般以數萬呎計，通常包括上落貨配套、保安系統及管理，然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若，分階段興建，先建起第一期出售大部分倉庫賺錢，待資金回籠後再興建後期，另留下約三分一出租，提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍，單計租金回報則超過10厘。

投資心得：交通大小

★位置最好接近邊境。

★貨倉太小不值錢，面積最小要兩萬平方呎。

★倉庫提供獨立水電錶，另要設有卸貨台、電卷閘，提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎，而且不用排隊卸貨，省回時間成本。

錢買不到的人生

月入六位數、坐擁千萬資產，對於很多人來說是遙不可及，但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功，這位過來人卻提醒，勿以財務自由為終極目標，否則會失卻人生意義。

「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標，但我覺得財務自由只是一個狀態，純粹顯示你的被動收入可抵日常開支，它不應成為一個人終身追逐的目標。」

當年他進入私人銀行做融資，每月有幾萬元收入，算是不錯，他卻看到危機：「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂，但好快就覺得個人好虛，無嘢做、無成功感、無下一步，咁做人仲有咩意思？所以財務自由最重要的不是唔使做，而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」

結果，他選擇了開設公司，建立自己的事業王國。他更透露，自己從小到大都喜愛大自然，可惜小時候沒機會接觸，故開公司後不忘拓展農莊業務，還自己一個心願。

成長自艱難的家庭環境，令現在Starman對家庭生活十分重視：「屋企夠使夠食就可以，我亦唔需要名錶名車，只希望幾忙都好，每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯，這樣的生活最幸福。」

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沙頭角買農地送間屋 2.4萬呎農地 揭百年古董大宅內有乾坤

1 : GS(14)@2016-03-31 15:35:24

2016-03-23 iM

近年樓價急升，連帶新界村屋成交價亦水漲船高，不少投資者因而轉投相對較便宜的另類物業市場。沙頭角村落一幅佔地兩萬四千呎的農地，加上一座逾百年的古董大宅，近日於市場上放售。代理笑言開價近乎「買地送屋」，究竟係咪咁筍？本刊獨家披露大屋情況。

這個叫價不足千萬的放盤，內裏有乾坤，歷史古物隨處可見，歷史學家蕭國健指古董大宅屬於「單廊屋」設計，推算落成已逾百年，律師亦指出地皮屬於一九○五年的集體官批地契，歷史悠久。不過，對於買家來說，最着眼於「買嚟做啲乜？」原來，大屋可翻新出租，亦可重建，農地可打造花園，亦可用作經營農莊，用途多多。現業主於一二年以一百五十萬購入有關地皮，持地不足四年，現開價八百九十八萬放售。若地皮最終以放盤價售出，業主將大賺逾七百萬。

這幅偌大的農地及百年老屋，位處沙頭角上麻雀嶺村內，距離粉嶺火車站約半小時車程，東方置業營業代表馮灼奇，偕同記者在村口下車，步行十分鐘到達，我們穿過大片村屋和湖旁，走過小石橋，才抵達農地所在地。

現場所見，農地由鐵絲網所包圍，打開簡陋的鐵門後，我們沿着小路前行，馮氏說：「農地範圍很大，只因鐵絲網爛了，牛才走了進來。」只見農地範圍內，有牛群在草叢各托據一方，路上「遍地黃金」，避過數個「地雷」後，只見一座屹立古舊的大宅活現眼前。

古物隨處可見

推門入內，首先影入眼簾的是在門口左邊用磚泥等砌成的灶頭，上面雖然依舊保有以往煮食的大鍋，而右邊大門後則有個由兩幅半身牆圍成的一個區域，研究本港歷史多年的蕭國健教授看過相片後指出那是以往村民洗澡的地方。「以前居民會放置木桶在內洗澡，而半身牆是用來掛衣服的地方。」屋裡一件件鋪滿灰塵的物件，都是歷史的印證，包括筲箕、煤氣燈、雕花木門等等，猶如帶領到訪者進入歷史博物館。

屋內的地下空間大，除了大廳，有偏廳，還有兩個房間。此外，大宅更加建了一層閣樓，與地下用木樓梯相連接，樓梯由於日久失修，部分梯級已鬆脫，閣樓則有一個大房及供奉神祠的地方。

尤如進入博物館

馮氏指著屋內說：「大屋年代雖久遠，但保養還很不錯，不見漏水，不過，由於空置多年，加上沒有水電供應，沒有浴屋廁所，因此需要翻新才能住得人。」

他強調：「大屋加農地，叫價不用九百萬，單計農地都抵買，除開呎價三百多，買地送大屋。」他又建議兩個方案：「第一，可以翻新，修葺及保留大屋，加設廚廁，投資額約一百多萬，估計日後月租一萬元。第二，假如嫌大屋太殘舊，可將之拆卸，改建成現代化村屋，物業樓底高，足夠起兩層高村屋，預期重建後，全幢月租約兩萬八至三萬多元，視乎花園如何打造。」他指出，曾經有業主大手筆修建花園，廣泛種樹，建造涼亭及漁池，享受園藝的樂趣，令大屋變身超豪華別墅。

馮氏續說，如果買家着眼於投資角度，可考慮將農地改作農莊，將土地分租，成為耕種的好地方。「買家保留部份土地給自己，其餘分租出去，每幅二百多呎，月租大約五百至六百元。」

粗略估計，扣除通道，該農地可拆細約八十幅小農地出租，假如每幅月租五百元，單是農地月收四萬元，加上出租大屋的話，月租逾五萬元。他又透露，該地皮數月前開始放售，年初減價一百萬至八百九十八萬。放盤以來，已有數十組客人查詢。「我入行咁耐，類似的放盤好罕見，所以廣告一出，吸引不少人來睇，有人還價，惟未到業主心水價。」他又說，購買農地無法於銀行承造按揭，需現金支付，因此買家要較長時間，權衡投資風險及回報。

用途廣 首選農莊

該大屋及農地位處山邊，環境清幽，村內有明湖居屋苑，與農地只有一條水渠相隔。「門口這條水渠流的是生水，不是死水，不會惹蚊蟲，種植的話，又方便打水。」翻查紀錄，明湖居屬區內發展商永泰行近年發展的村屋項目之一，二○一一年發售，面積七百方呎單位，售價二百餘萬起，全幢三層七百餘萬。東方置業營業經理黃樂兒表示，沙頭角禁區開放，帶動區內村屋價格明顯升幅，以全幢二千一百呎的村屋為例，二○一二年成交價約七百萬，現時升至一千至一千一百萬。

根據該農地地契顯示，物業由兩幅地皮組成，均於一九○五年簽署，分別由李氏及楊氏家族持有，律師林國昌指出，該地契屬於「集體官契」，其中一幅指定用作稻田，另一幅為耕地。他強調，地皮雖然不屬於屋地（HOUSE），不過，該大屋存在歷史悠久，買家可嘗試向政府申請重建。「當年在屋地上建屋，屬普遍情況，大屋遺留至今，基於人情及恩恤，有機會可申請拆卸重建，不過，由於其位處的土地，並非屋地，相信要補地價。」

根據土地註冊處資料，地皮於一九九六年，由兩名楊姓人士以接受餽贈形式持有。現時業主為葉姓投資者，於二○一二年四月，以一百五十萬由該兩人手上購入土地。

在沙頭角持有四百八十萬方呎土地，經營農莊的張鈺麟教路，農莊前期工程支出龐大，若只作短期投資，並不化算。「買了土地後，要開墾及圍鐵絲網，駁水駁電不是小工程，每組電力組合需交幾萬元訂金，個個電錶都要收按金，一個科學井十五萬，樣樣都是錢。」

除投放資金，他認為，投資農莊心血及毅力亦不能少。「園內設施每次申請，都不是用月計算，可以獲批，是用年計數，投資大，還要有一股傻勁。」

張氏指出，雖然他只會收集農地建造農場，作為長綫投資，不會出售，惟他見市場上有劏售農地，亦是賺錢的出路。「不過，一定要賣得完，才有得賺。早前興農地熱，元朗拆細農地，面積一百方呎，售價由五萬元，二萬四千方呎，可開二百四十幅小農地，全部賣斷的話，收高達一千二百萬元。」惟他又說，沙頭角比較元朗偏遠，由市區進入，車程一小時以上，該區對於劏地需求，暫時仍未及元朗，相信要在蓮塘口岸開通後，才有望逐步增加。

不過，張氏不諱言，多年來，見證沙頭角地價飛升，禁區開放、加上區內逐步發展成旅遊區，收購農地呎價幾級數上升。「二○○八年，每呎收購價五十至八十元一呎，現時地段較佳的，已升穿三百多元，八年升六倍，相信二○一八年蓮塘口岸開通，地價肯定再升。」

另類物業市場的交易各式其式，市場新鮮人往往無從入手，亦欠缺過往的成交可供參考，曾購入農地大賺數千萬的科達地產主席湯君明教路，以價值以言，農地可根據區域分為三級，最值錢的是位處馬路邊，其次是汽車可到的橫路，最後才是車路不到的農地，因此農地的價錢不可一概而論。

村落以麻雀命名群牛農地自由行

百年老宅外貌古舊，窗戶小，推門進內，發現內裡處處都有古物，包括煤氣燈、灶頭、神樓及腳門等，反映當時客家人生活面貌。

珠海學院香港歷史文化研究中心主任蕭國健（圓圖）指出：「大屋單層式建築，內有閣樓，前面騎樓，上面是封密天井，是標準的「廊屋」。而且是「單廊屋」，一般下面住人，樓上是神樓，供奉神祠，兼且擺放工具，農村種蕃薯等農作物，香港天氣潮濕，如果收成品放樓下，容易發霉，一般放置閣樓。若家庭人口增加，則可能連樓上也有人住。這種建築物沒有廁所的，如廁要行出街，近水塘就在水塘邊，當年並沒有化糞池。」

根據《香港新界之歷史與文物》所載，廊屋分三種，蕭氏他推測，大宅落成年份介乎一七OO年至一八六O年。「麻雀嶺一般都是客家人，應該是於一六六九年後才來的，他們是因為香港遷海令，令原本居住的居民走，客家人就遷入香港，他們遷來香港是窮的，不會有錢起「斗廊屋」，他們起「單廊屋」比較多。」

山嶺以麻雀命名的原因，蕭氏表示因歷史久遠難以追究，只聽過一個有趣傳說。「麻雀嶺村屬客家村落，都是一六六九年因清政府鼓勵粵北及閩贛各地的客族，南遷香港地區開村立業政策而來，有傳說指當時村民見到當地山嶺有比較多雀鳥，而當時比較普及的是麻雀，因此將地區稱為麻雀嶺。」

客家人遷入後多以務農為生，惟隨著生活質素日漸提升，加上年輕一輩大多搬入市區讀書及就業，現時農地大多丟空，以往耕種的好伙伴黃牛，亦被逼加入失業大軍，因此村內不難發現牛群的蹤影，在農地間自由行。

撰文、攝影：地產組︱設計：林彥博

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新地每年200億買地 力保市佔率 目標佔兩成 兩幅農地快談妥補地價

1 : GS(14)@2017-03-03 00:13:04

【明報專訊】近期中資高價搶地，新鴻基地產（0016）主席郭炳聯說，發展商會有自己的盤算，相信中資並非每幅地也有興趣。新地仍會積極投地，每年投資200多億元在地產市場增購土地儲備，期望在香港地產市場維持20%市場佔有率。集團亦會申請將農地轉用途，而且有兩幅地接近完成洽商補地價。

明報記者 陳偉燊

另外，新地期望中港兩地全年實現售樓目標400億元，當中有330億元來自香港，公司業績公告指截至去年12月底的上半財年在港售樓收入228億元，意味今年上半年售樓目標只約102億元。

郭炳聯表示，新地在港經營30至40年，經歷過許多風浪，只要「計到數」便會入市參與，並且嚴守財政紀律。別人出價高就由別人做，但是他相信，中資未必對全部土地均有興趣。他對政府願意提供多些土地表示歡迎，但認為投標比公開競投好些，始終「讓癲價中晒先」，庫房收入會增加，市民也會受惠。他稱，以新地的土地儲備計已足夠未來4至5年發展所需。副董事總經理黃植榮補充，有兩幅農地接近完成補地價。

稱中資未必對所有港地有興趣

郭炳聯說，新地擬在香港地產市場維持20%佔有率，並且每年投資200多億元增購土儲，並對2016/17年度全年維持20%市佔率保持信心。不過據麥格理證券的報告顯示，香港6大發展商2016年在本港買地，分別僅佔樓面及銷售額46%及26%（見圖），反映新地的市佔率亦同步受壓。翻查資料顯示，新地在2016年購入的最大型官地，為去年8月以23.64億元投得沙田多石住宅地皮；此外，新地亦於2015年7、8月，奪得市建局北帝街和新山道住宅重建項山，以及西鐵元朗站發展項目的發展權。除此以外，在香港都沒有投得任何大型地皮。

另外，黃植榮說，有見香港家庭成員數目縮小至1、2人，市民對住宅面積需求亦會相應減小，但他強調，新地會視客人要求去發展大、細不同面積的單位，沒有特別增建小型住宅單位。

預期今年中港銷售達400億

集團副董事總經理雷霆說，今年1、2月份樓盤銷售反應理想，反映市場已適應新辣招。以旗下樓盤如Grand Yoho為例，用家佔買家95%以上，同時，非香港買家佔比非常小，因此新地向買家提供稅務補貼不多。新地會保持「個個月有樓買」，預期全年中、港售樓合約銷售可達400億元，當中有330億元來自香港市場。即使地價高漲，他認為，全年樓市有望平穩兼溫和增長，高地價與樓價亦非必然掛勾，市場最終會視乎市民入息、經濟、低息等因素而調節。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1638&issue=20170301

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王震宇：港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途

1 : GS(14)@2017-04-13 11:06:27

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1914&issue=20170413
【明報專訊】港府本周二宣布修訂辣招，自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率，預料對近月熾熱的樓市有降溫作用，惟專家普遍認為，本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍，供應不足是癥結所在，增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議，港府應成立跨部門領導小組統籌全局，推出限時折扣優惠，促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主，加快為有關土地補地價改成住宅用途，短期大幅增加住宅土地供應應市。

明報記者 葉創成

候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露，她將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，她當時說：「私人發展商現在有很多土地庫，例如新界農地及棕地，但今天政府的規條和程序，令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」

記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料，截至去年底止，恒基地產（0012）、新鴻基地產（0016）及新世界發展（0017）均持有逾千萬方呎新界農地，有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備（見表）；假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途，本港住宅供應料將顯著增加。

以限時優惠 鼓勵發展商補地價

王震宇分析，目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入，成本呎價料低至數百元，故他們繼續持有農地機會成本不高，可等日後樓市回落後再補地價；故他建議，港府可推出限時優惠政策，鼓勵發展商盡快補地價，並且規定經由此優惠取得的住宅地皮，須於一段時間內興建成現樓出售，令住宅供應可盡快到位，「多年以來，農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地，故在補地價的價錢上企硬，程序亦較冗長；但我覺得，假如港府真的希望增加供應，日後可提供補地價優惠，例如在1年內完成可獲8折，1至2年內完成可獲9折，並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。

除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外，王震宇認為，港府亦可積極以乙種換地權益書（Letter B）與發展商換地，令有關土地可以整合至更大塊地皮，發展起來更有效率。王說：「經過多年在新界儲地後，發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮，只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊，便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地，但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做，但我認為此方法日後多做一些也無妨，因為這樣才可增加土地發展的效益。」

棕地邊陲建工業設施 與業主換地

王震宇表示，在眾多新界土地中，可轉換為住宅用途的不止農地，亦應包括棕地。他解釋，目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途，地積比率不高，未有地盡其用；他建議，港府可在現有棕地邊陲用地，興建樓高8至10層的大型工業設施，作為劏車、廢物回收或其他用途，跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款，向現有棕地業主換地，從而收回棕地作住宅發展用途。

此外，目前新界原居民持有數以萬計的丁屋，每幢丁屋限建面積700方呎高25呎（約3層），即合共約2100方呎。王震宇認為，港府可與鄉議局協商，放寬這些丁屋的地積比率限制，令不同丁屋的土地可以整合起來發展，例如興建一幢樓高10層的大廈，以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋，從而大幅增加住宅供應。

放寬丁屋限制 換村民土地

除了在新界覓地外，王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐，從而增加住宅供應。他解釋，目前業主必須統一全幢工廈的業權後，才可申請改用途，而且一般是改作商業用途；惟他認為，港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單，容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍，統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。

王震宇總結說，他上述建議任何一項能夠順利推進，均可望大幅增加本港住宅供應，對穩定樓價有很大幫助。他又分析，這些建議均涉及改變土地用途，預料需要政府多個部門協議跟進，他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後，能夠強勢領導跨部門小組予以落實。

[名人樓市論壇]

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市場憧憬首置盤利發展商轉換農地地產股發威恒地飆5.8%新高

1 : GS(14)@2017-09-17 14:48:20

【本報訊】特首林鄭月娥提出，擬以公私營合作模式推港人首次置業上車盤，詳情將在下月的《施政報告》公佈。市場炒作首置上車盤或加速農地轉換，地產股昨發威，持有農地最多的恒地（012）大升5.8%創歷史新高，市值單日進賬116億元，四叔李兆基賬面身家增85億元。記者：黃尹華



有分析員指，市場對林鄭土地政策的執行力更有信心，持較多農地的地產股有機會再上。新地（016）昨升4%，新世界（017）亦漲5.6%，長實地產（1113）亦升3.5%。總計6隻主要本地地產股，昨市值合共增加468億元，6大股東身家亦合共進賬215億元，當中以四叔最勁，而年內恒地累升逾四成，四叔身家亦增加449億元。


大行看好新地恒地新世界

恒生地產分類指數昨大升868點或2.3%，升至39254點，逼近2007年12月創下的歷史高位39539點。在地產股帶動下，恒指昨早輕微高開48點後，升幅擴大，全日保持過百點升幅，收報27668點，升145點；H指全日升50點，報11149點，主板成交縮減至832.95億元。全周計恒指仍跌284點。對於地產股升勢，資深分析師林一鳴表示，政府擬推出的首置盤計劃只是部份推動原因，主要因為新一屆特區政府的土地政策有變，力求增加土地供應，預料將令農地加快變住宅地，補地價方面亦可能放寬，對擁有較多農地的地產商有利，股價應未升完。美銀美林指，首置上車盤計劃對本港地產股影響大致屬於正面，因或會加快發展商把手持農地轉換為住宅地。基於本港累計住宅單位供應短缺及政府覓地困難，措施短期內不會導致住宅單位供應過剩。該行給予新地、恒地、新世界「買入」評級，並視該等股份為本港發展商中的首選股，基於有關公司持有大量農地。瑞信發表報告表示，港府擬推首置上車盤，若同時繼續推行居者有其屋計劃，則資助房屋政策將惠及本港約85%家庭。基於家庭收入中位數，假設目標可負擔比率40%，以及考慮到未來按息上升，該行預計首置上車盤定價將較目前私樓價格低23%至45%。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝前日透露，首置盤申請條件將不會設入息下限，即綠白表申請者也可申請，被批評與林鄭指明首置盤對象是不合資格申請居屋人士的政策矛盾。黃遠輝昨出席電台節目後回應稱，若為申請者的入息設下限，可能令部份有需要幫助的夾心階層未能得到幫助，政策或出現不公，而且設置下限亦須更多審查。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170909/20147596

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新地今放榜　農地轉換步伐受關注

1 : GS(14)@2017-09-17 17:32:27

【本報訊】新地（016）今日公佈全年業績，市場關注集團來年物業銷售額目標、會否增加派息，以及農地轉換步伐會否加快。星展唯高達預計，受惠於租金及酒店收入上升，新地2017財年核心盈利升7%至258億元，並增派末期息至每股2.9元，按年增加4%；維持「買入」評級。


大摩看147元籲「增持」

計及聯營公司的貢獻，預計期內新地的物業發展溢利約115億元，按年保持平穩，主要來自元朗Park YOHO、Grand YOHO、映御、將軍澳天晉IIIB及長沙灣W668的項目。至於中國物業發展利潤則來自上海天璽、廣州Top Plaza東座以及廣貿中心。星展指，今次特別關注新地的農地轉換進程。截至去年底，新地擁有逾3,000萬方呎農地，為新界第二大地主，僅次於恒地（012）。政府早前提出計劃推出首置上車盤，市場預計若以公私合作模式，或有利發展商加快農地轉換。大摩亦看好新地前景，除了擁有大量農地，新地作為本港最大物業投資的發展商，料旗下租金收入可受惠於零售市道反彈，加上新地2014/15年度以合理價投地等，維持新地「增持」評級，目標價147元。不過有美資地產分析員估計，現時首置上車盤未有詳情，難以估計對新地的資產價值影響。對於近期新地的家族糾紛，他指這些糾紛不是第一次傳出，觀乎過去經驗，未見會對集團有影響。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170914/20152391

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難單靠農地轉住宅 作土地主要來源

1 : GS(14)@2017-10-01 20:12:09

【明報專訊】政府半年度推地單位數目已提早超出全年目標，主要來自私人發展及重建項目，涉及超過1.3萬伙。不過，有業界人士認為，政府並非擁有百分百主導權，故這種方法並不可以穩定地成為土地供應的主要來源。

事實上，今年市場上已有多個大型項目完成補地價，撇除鐵路項目外，保守估計所涉金額隨時逾200億元，其中新地（0016）西貢十四鄉項目，便可提供約480萬方呎樓面，涉及4000多個單位，市場估計有關補地價金額有機會超過120億元，同系屯門兆康第54區商住項目，亦於今年完成補地價，金額達65.3億元，可提供近170萬方呎住宅樓面。

若壓低補地價 發展商或加快轉用途

對於透過補地價能否成為重要的土地供應來源，發展局長黃偉綸昨稱，政府對重建項目提供單位數目無保證，單位供應在季度與季度之間的差距可以非常大，未來兩季數字遠不及首兩季多。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，政府並非擁有百分百主導權，始終政府不可以強迫發展商一定要補地價，故這種方法並不可以穩定地成交土地供應的主要來源，除非政府壓低補地價金額或提供折扣鼓勵發展商完成補地價，否則最多只可加快程序。

有測量師批評補地價透明度低

普縉控股集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，今季住宅供應來自私人發展商透過更改地契及私人協商轉化成土地供應大增，這相對政府賣地透明度較低，市場掌握資訊亦不全面，唯對整體供應量起重要鞏固作用。

保留「子彈」 稍後或推啟德地

另外，連同來季，政府已連續兩季並無推出啟德住宅地，張翹楚相信，由於沙中線仍未通車，政府並不希望太多屋苑同時入伙，否則會造成交通災難，他又指，由於今年土地供應已達標，實際供應數字比預測的目標太多或太少都不是好事，故政府會保留部分地皮於明年才推出。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5837&issue=20170930

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發展商億呎農地待解封

1 : GS(14)@2017-10-08 23:39:08

■林鄭月娥下周發表施政報告或提及首置盤詳情；圖為會德豐洞梓地皮。資料圖片



【本報訊】林鄭倡議的首置盤，可能令發展商手上籌劃多年未能由生地變為金蛋地解封，根據公司年報和外資行統計指出，由恒地、新地、新世界及長實四大發展商等持有的農地，由約1,300萬至4,490萬方呎不等，難怪發展商先後向林鄭送秋波，全力支持興建首置盤。根據外資行統計資料顯示，四大發展商恒地持農地約4,490萬方呎、新地約3,000萬方呎、新世界發展約1,750萬方呎，及長實約1,300萬方呎，合計有1億方呎，只有個別透過更改土地用途發展住宅和商業項目，餘下大部份未能更改用途；若特首決意推首置盤，便有機會把申請多時未被批准改劃的農地，可獲優惠補地價，更變為日後可發展土地儲備。恒地及新地管理層先後向傳媒表示支持這項計劃，並有意把手上個別農地作試點，由於計劃最快在下周施政報告才公佈，故未能透露試點位置。■記者劉兆昌




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20171007/20174926

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