http://news.001ce.com/jinrong/6312.htm
一個行業劇變的開始，總是從某些具有代表性個體身上的變化開始。對房地產業而言，比如是上海外灘百億地王悄然易主。
本報記者獨家獲得的消息稱，上海證大置業有限公司（以下簡稱「上海證大」）2010年2月1日以92.2億元創造國內土地出讓最高總價搶得的上 海外灘地王，雖然地塊並未因土地款延期支付被收回，但地塊卻已經悄然更換了主人，新主人正是復星集團。這一消息來自證大系一位內部人士透露，本報隨後從復 星系一位資深內部人士處得到證實。
百億地王易主折射的，正是房地產業劇變大潮即將來襲的趨勢。「今年開始，中國房地產的格局將發生重大變化。」SOHO中國(新聞)董事長潘石屹近日作出這樣的判斷。
百億地王已易主
對於外灘地王，從搶地到後期籌集土地款，即使隨後設立合資公司引入綠城和復星兩大集團為外灘地王開發服務，上海證大在表態上對主導權從未鬆口。 去年5月，上海證大集團董事長戴志康在接受本報記者電話採訪時明確表示，即使引入更多投資方，外灘地王開發的主導權也不會放手。
時移事易。「外灘地王開發的主導權已經納入復星名下，這在內部早些時候已成為公開的秘密。」上述復星系的內部人士透露。
僅僅一年不到，外灘地王最終還是變更了主人。在這調控空前嚴厲的一年中，究竟發生了怎樣的變故，讓戴志康最終放棄外灘地王主人的「權杖」？
上海證大高調競得外灘地王之後，戴志康就開始了漫長艱難的融資之旅，土地出讓金也未能完全如期付清。這一困境最終在2010年4月27日相關公 司在港交所同日發佈的公告浮出水面：「上海復地(02337.HK)與上海證大(00755.HK)、杭州綠城置業及上海磐石投資管理有限公司共同成立合 資公司發展房地產項目，四方股權比例分別為50%、30%、10%和10%」。
業內公開的秘密是，該合資公司所指的房地產項目，非外灘地王項目莫屬。待合資公司成立後，四方分別向合資公司提供貸款10億元、25.72億元、8.58億元和1.873億元。
通過三家企業成立合資公司，合資公司擬融得股東貸款逾46億元，只解決了地王的一半土地款。據本報獲得的獨家消息，隨後戴志康繼續艱難融資，包括與國內知名的第三方理財機構合作發行約10億元的信託融資等等。
直到去年10月底地王土地款支付一再延期後的最後大限，戴志康對外稱外灘地王的土地款餘款將於2010年10月29日付清，剩下土地出讓合同等 相關事宜，均按照與政府約定的時間表進行。初步預計，該項目總投資達150億元，按規劃，最遲明年6月開工，2014年底完工。
當時戴還表示「目前項目的股權比例還沒有變化，但土地款的出資比例並非嚴格與股權比例一致」，則是此次地王最終易主的最早伏筆。
真正的劇變從今年開始
找尋合作夥伴，最終讓出外灘地王主導權，缺錢貌似是戴志康退出的最終原因。但本報記者獲得的最新消息稱，證大集團並不缺錢，只是龐大資金另有他途，戴志康已經籌集了甚至近百億資金欲投資海外礦產、能源，戴本人亦已多次赴海外調研。
「儘管最終解決了出讓金難題，但這一年中嚴厲調控下房地產行業的劇變，導致戴志康的投資重點發生重大調整，這或許才是他放手外灘地王的真正原因。」一位開發商資深人士判斷。
向礦產、能源等產業轉移投資重心，正是眼前不少地產商的轉型方向之一。
可作例證的是上海綠地集團，雖然發展地產主業依然是綠地的不變戰略，但能源這一第二支柱產業正得到綠地更大規模投入。2月28日，綠地集團旗下 云峰集團與貴州雙龍實業集團在貴陽簽署戰略合作協議，將對貴州省甕安縣2.3億噸煤炭資源進行合作開發。2010年綠地能源產業板塊實現銷售收入超過 500億元，利潤總額近10億元。
來自產權等市場的信息進一步顯示，房地產業的劇變正從收購兼併層面開始發力。據上海聯合產權交易所提供的最新市場情況，最近一週，房地產業的成 交再次居首，成交4宗，成交金額合計為2.53億元。包括珠海怡景灣大酒店有限公司9.09%股權及逾5500萬元債權轉讓項目等標的不斷湧現。
另有創業投資與私募股權研究機構統計，2010年房地產行業完成的併購交易數量為84起，是所有行業中最高的，併購交易金額達到25.82億美元。
正如外灘地王悄然易主的消息才剛剛浮出水面，整個房地產業的整合劇變也才剛剛拉開序幕。
http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-19/zOMDAwMDIzOTEzOQ.html
最近，頗受關注的上海證大外灘國際金融服務中心（即百億外灘地王項目）頻頻公開高調亮相，成為上海商業地產競爭的又一把「大火」。
「在蘋果生態系統中，硬件、軟件、內容三者相比較，內容是喬布斯戰略中最重要的環節。未來的商業地產模式必定向『蘋果模式』也就是內容上轉移。」上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司總裁吳洋最新披露外灘地王項目的運作理念。
據開發商方面的最新計劃，外灘地王地塊將在今年年底動工，預計2015年竣工。
不過，外灘地王面對的不僅是一片火熱的商業地產市場，更是一個競爭日趨激烈的戰場。崇邦集團副總裁梁美芬告訴記者，上海商業地產的運作難度和競爭已經快速增加，項目的精準定位將決定成敗。
外灘地王預熱滬商業大戲
「從 外灘地王最新披露的規劃看，這是一個業態豐富的高端商業綜合體項目。其預熱和入市，恰在上海新一輪商業地產開發熱潮的核心階段，某種程度上，外灘地王項目 將是這波商業潮的標誌性項目。」在復旦大學管理學院近日的一個中國商業地產研討會上，一位業內資深開發商人士向本報表示。
在他看來，外灘地王此前的土地階段、到目前預熱及今後的開發上市，正是商業地產這輪投資熱潮的縮影。其生存狀態和運營成敗，也同時具有標誌性意義。
據 瞭解，4月29日，外灘國際金融服務中心進入建設項目環境影響評價公示階段。據東華大學受上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司委託披露的環評公告， 外灘地王項目總用地面積45471.9平方米，地上可建建築面積約27萬平方米，地下可建建築面積約為14.5萬平方米，為商業、金融、辦公、文化綜合用 地。
作為該項目的操盤手，吳洋用蘋果的發展之路來看待如今中國商業地產的未來發展趨勢。「對於現在的中國商業地產來說，空洞、乏味、陳舊的運營模式已經將被市場所遺棄，蘋果模式這樣的新興商業模式才是商業地產的未來出路。」
吳洋認為，中國的商業地產面臨三重劇變，第一重，電子商務羽翼漸豐的前提下，商業地產原有模式還能走多遠。第二重，國際貿易環境劇變，中國的內需市場如何發展，商業地產將面臨怎樣變化。第三重，下一步的宏觀調控是否會針對商業地產，目前是商業地產的機遇還是更大的泡沫。
關鍵的問題是，外灘地王能否走出它的蘋果之路？
運作難度升級
儘管對於此前融資難題及地王項目大股東易主等市場消息，相關方面至今尚未進行正面回應，但一個公開的秘密則是，外灘地王項目運作首先需要面對的難題就是較高土地成本和融資成本的壓力。
梁美芬指出，現在從上海到全國大部分城市，商業地產投資開發火熱的另一層含義，則是對於單個商業地產項目而言，運作難度和市場挑戰變得越來越艱巨。
梁美芬所在的崇邦公司正在上海嘉定安亭開發的城市綜合體項目——嘉亭薈城市生活廣場即將入市，梁美芬坦言，在崇邦的投資標準中，上海潛在的合適商業地產投資區域儘管依然較多，但成本和風險都在增加。
「首先是土地成本高企，其次是人才團隊緊缺。」梁美芬表示。這家在2003年香港成立的商業地產公司，股東實力不俗，但其小心翼翼的發展特點，恰是其得到越來越多認同的關鍵。
外灘地王項目面對的，正是這樣一個市場。
錦和投資總經理助理崔康對當前非地產公司大力介入商業地產表示擔憂，「商業地產無論是商業還是地產，都需要有專業的判斷，當前商業地產陷入某種程度無序化，盲目的投資會讓商業地產的泡沫急速增長，這對於商業地產的發展非常致命。」
問題不僅僅存在於上海一個市場。世邦魏理仕董事胡旭陽指出，目前國內不少城市的商業地產項目，不僅顯示出了中國商業地產本土化的缺失，也反映了缺少創新、急需改變的問題。
http://www.capitalweek.com.cn/article_12287.html
【《證券市場週刊》記者 王芳潔 白蘭】「沒有問題」。10月26日下午，在飛機起飛前給《證券市場週刊》記者回完短信後，顏語在飛機上關閉了手機。
此刻這個中年男人心情應該並不輕鬆，他任董事長的天津星耀投資有限公司（下稱「天津星耀」）正面臨一個巨大的難題。
天津星耀開發的星耀五洲項目，曾經是天津的地王，佔地面積4100畝，周邊水域面積7000畝，總建築面積達300萬平米，而截至2011年上半年，項目才銷售了48萬平米住宅。
本刊記者調查後發現，天津星耀的困境早已街知巷聞，從地王誕生開始，天津星耀就陷入信託連環套中難以自拔，資金鏈緊張的天津星耀甚至引起了銀監會的關注。現在，中信信託、華能貴誠信託、華融國際信託三家信託公司已經在對天津星耀的債務進行重組。
三年借新還舊 財務危機四伏
單純從資產負債情況來看，天津星耀距離破產還有一段差距。根據華融國際信託公佈的天津星耀財務狀況，截止到6月30日，該公司的資產總額為121.58億元，負債總額為91.78億元，資產負債率為75.49%。
客觀來說，天津星耀目前的資產負債率在地產公司中並不算高，離資不抵債更相差甚遠。但這並不意味著天津星耀的狀態樂觀，實際上，2011年公司的資金鏈實際上已經到了最緊張的時刻。
根據華融國際信託報告，天津星耀2011年二季度的簽約銷售金額僅4900萬元，取得銷售回款更只有3040萬元，2011年一季度天津星耀的簽約銷售金額為1.32億元，銷售回款8860萬元。根據以上數據，天津星耀上半年的銷售回款僅1.19億元。
而2010年，天津星耀全年的銷售回款為9.85億元，2009年回款更高達18.8億元，不難看出，由於項目位於天津城市郊區，天津星耀的銷售對宏觀調控政策非常敏感，以至於目前出現滯銷的狀況。
對於房地產公司而言，除非有新的融資活動，銷售回款幾乎是維持公司正常運營，並按期償還借款本息的唯一來源。根據目前星耀五洲的銷售速度，天津星耀很難通過經營性活動產生的現金流來償還公司借款的本息。
根據華融國際信託報告，截至6月30日，天津星耀共有非流動負債47.51億元，根據房地產公司特性，這些非流動負債應主要為長期借款。值得注意的 是，在天津星耀的借款中，有一筆來自華融國際信託的23.278億元信託貸款，該筆信託貸款成立於2010年6月24日，其中包括兩年期貸款9.802億 元，該部分貸款及至2011年6月30日應計入流動負債。不難看出，天津星耀身上背負的借款超過50個億。
由於天津星耀的借款中，相當大的比例為信託貸款，其融資成本非常高， 例如華融國際信託借款2011年上半年的信託收益就達到了1.15億元，而除了華融國際信託外，公司還有至少20多個億的其他借款。由此可見，如果天津星 耀不開拓新的融資渠道，且保持上半年1.19億元的銷售回款來看，不僅妄談到期償還短期借款本金，公司連借款利息也很難承受。
實際上，資金壓力並非天津星耀2011年才面臨的問題，自2007年以62.9億元拍下天津地王「天嘉湖地塊」以來，天津星耀一直面臨現金流壓力。
根據有消息聲稱，星耀五洲2009年的銷售業績位列全國前茅，但根據記者獲得的內部資料，當年天津星耀的資金鏈狀況十分緊張。2009年，天津星耀 的銷售回款為18.8億元，但該公司經營活動產生的淨現金流僅3.98億元。而當年，該公司僅支付利息一項就花去了13億元，並且當年歸還的借款本金高達 33億元，因此僅靠經營性活動，天津星耀根本無法到期償付借款本息。
隨著宏觀調控政策的頒佈，天津星耀的日子自2010年開始更加難過。當年，該公司的銷售回款較2010年同期下滑近50%為9.85億元，但當年僅償還華能貴誠信託公司的信託貸款本金，天津星耀就需要支出現金24.4億元。
綜合天津星耀近三年的財務表現，不難看出，這個公司一直是靠不斷借新還舊的方式，來勉強維持公司運作，更令公司財務成本高企的是，公司一直主要靠信 託貸款進行融資。眾所周知，信託貸款雖然較銀行信貸條件寬鬆，但利率要求都十分苛刻。「對於民營企業來說，錢來得容易的時候，正是危機潛伏擊的時候。」一 位信託業資深人士這樣告訴記者。
財主中信信託 玩轉天津地王
在信託業人士看來，四年來與多家信託公司之間的恩恩怨怨，使天津星耀的歷程成為房地產調控背景下的典型敘事。
在2007年豪氣的拿下天津地王之前，顏語的星耀集團僅是偏安西南一隅的中小型開發商。在星耀五洲之前，公司雖然開發了幾個項目，但形成規模的僅昆明新亞洲體育城項目一個。
正因如此，當星耀集團從起拍價13億元一直叫到62.9億元拿下天嘉湖項目時，很多地產人士簡直感到不可思議。謎底很快揭開，原來在名不見經傳的星耀背後有一家「大財主」，即中信信託。
2007年12月25日，也就是星耀集團拍下天嘉湖地塊兩個月後，中信信託成立「昆明星耀特定資產收益權投資項目集合資金信託計劃」，該一年期信託計劃募集資金額達30億元，為天津星耀的天嘉湖項目提供資金支持，不過融資成本非常高，年化收益率達到25%。
「如果沒有中信信託當時的資金支持，也許星耀根本不可能去拿天嘉湖項目。」上述信託業人士認為，靠信託資金實現小馬拉大車的目的，對星耀集團來說正是噩夢的開始。
由於星耀五洲項目（即天嘉湖項目）自2008年才開始銷售，並且當年僅實現銷售回款1829萬元，因此天津星耀只能通過借新還舊的方式來兌付「昆明星耀特定資產收益權投資項目集合資金信託計劃」，這次中信信託又幫了他一把。
2008年9月，星耀集團與中信信託提前終止了上述信託計劃，並以數額高達68.9億元的「中信盛景星耀地產基金集合信託計劃」（下稱「中信盛景計 劃」）替代，這個募集資金額也創下了當時房地產信託之最。實際上，由於天津星耀以天嘉湖地塊折價後的32.9億元資產投入信託基金，享有次優級受益權， 「中信盛景計劃」的實際募集資金額為36億元。
天津星耀這36億元來的並不輕鬆。該筆資金分為兩個部分，第一部分為面向社會公開募集11.5億元，預期年收益率為14%，扣除2%認購費後的年收 益率為12%，償付週期為15個月，享有超優先級受益權；第二部分，中信集團和中信信託以自有出資、外加部分機構投資者認購的基金共23.5億元，享有優 先級受益權，償付週期3年。
在天津星耀的內部資料中記者發現，上述36億元信託貸款的實際年利率為浮動利率的23.5%-36%。
令人關注的是，信託協議中規定，「在預計將面臨償付時點現金流不足的風險時，受託人中信信託可向中信地產或具有收購實力的第三方出讓星耀五洲項目股 權，為投資者按時足額獲得本息收益提供流動性保障。」換句話說，如果該筆信託未能如約償付，屆時中信信託有權將天嘉湖地塊即星耀五洲項目股權轉讓給與中信 信託同在中信集團旗下的中信地產或者「具有收購實力的第三方」，以變現資金償債。
在簽訂「中信盛景計劃」時，天津星耀大概只是覺得上述規定只是文件上平衡風險的「官樣文章」，但沒有想到終有一天變成實實在在的威脅。
可以看到，天津星耀2009年的經營性活動淨現金流遠遠不夠支付「天津盛景計劃」的利息。很快，天津地產界傳出消息，由於天津星耀無法按期償付「中信盛景計劃」，中信地產將成為大贏家接收星耀五洲項目。
如果上述消息成為事實，孤注一擲的顏語終將「竹籃打水」，對於彼時的顏語來說，要麼真的走人，要麼尋找新的融資渠道。
2009年6月26日，華能貴誠信託公司發行「星洲1號·天嘉湖生態環境綜合治理建設項目集合資金信託計劃」（下稱「星洲1號計劃」），該項目是華能集團控股貴誠信託後的第一單業務，雖然名為生態環境綜合治理項目，實際上還是給星耀五洲的房地產開發提供資金支持。
由於「星洲1號計劃」的募集資金額為32.9378億元，差不多可以還上天津星耀之前的借款，「中信盛景計劃」很快被提前中止，雖然當年顏語接受記 者採訪時一直強調與中信信託的合作沒有取消，甚至機構投資人的優先級收益權部分投資還在項目上，實際從內部資料來看，天津星耀迫不及待地償還了中信信託 32.09億元，2009年末「中信盛景計劃」在天津星耀公司中僅剩餘資金3.912億元。
債務連環套 地王上演信託接力賽
儘管比「中信盛景計劃」少了「螳螂捕蟬」的感覺，但「星洲1號計劃」同樣條件苛刻。
根據「星洲1號計劃」的募集公告，該總額32.9378億元的信託計劃分為四個類別，其中佔比約一半的為A類，資金額為16.3726億元，但融資 期限僅為一年，B類1.932億元資金融資期限為15個月，C類6.0601億元資金融資期限為18個月，D類8.5371億元資金融資期限最長，為兩 年。
另外，華能貴誠信託還要求天津星耀將所有4100畝土地使用權及公司股權全部進行抵押，同時為了保證到期還款，華能貴誠信託還要求，天津星耀每售一平米房子就要將2000元轉到共管賬戶，作為償還信託貸款的專項資金。
根據內部資料，「星洲1號計劃」信託貸款的年利率為浮動利率的11.5%—14.5%。
顯然，根據之前介紹的天津星耀運營情況，該公司仍然無法到期償付「星洲1號計劃」，於是新的信託合作夥伴又被引了進來。
2010年6月24日，也就是「星洲1號計劃」的A類資金馬上到期，B類資金即將到期的時候，華融國際信託成立了「華融·星耀項目集合資金信託計劃」（下稱「華融星耀計劃」），該計劃募集資金額度為23.278億元，分為兩年期、三年期和四年期。
根據華融國際信託說明，上述資金主要用於三個方面，即置換「星洲1號計劃」到期貸款本金18.3億元，其他用途包括支付財務費用和項目工程款。
然而，隨著2011年6月25日「星洲1號計劃」最後的償付期限來臨，天津星耀很快又面臨著新的資金壓力，於是天津星耀又必須開始再找新資金。根據 華能貴誠信託的介紹，2010年第四季度，天津星耀又和中信信託簽訂了10億元的抵押貸款協議，記者從中信信託2010年年報查閱，該項協議於當年12月 簽訂。
另外，根據各家信託公司介紹，天津星耀還開拓了農業銀行、天津市農村合作銀行、工商銀行天津分行等銀行信貸渠道。
2011年6月30日，隨著「星洲1號計劃」最後一筆貸款清算，天津星耀的負債並未減少，非流動負債較三個月前上升了5億多元。
中信信託再出馬 養老地產信託的最後救贖
「您有沒有後悔當初的決定？」在短信交流的最後，記者向顏語提出這個問題，但他終究沒有回覆。
在曾經的天津星耀公司員工看來，顏語沒有權利後悔，因為在他看來，天津星耀今天的窘境，一方面源於顏語當初「蛇吞象」式的冒進；另一方面是「任人唯親」的管理作風，天津星耀的管理團隊非常不穩定，公司初創階段員工已經所剩無幾。
由於天津星耀經常簽訂巨額信託融資計劃，因此信託公司一般要求公司將土地和股權全部抵押，因此天津星耀在2009年末之前只有4億元的銀行貸 款，2010年開始信託公司逐步釋放了一些抵押物，讓天津星耀補充新的貸款，但其時銀行對房地產貸款的審批已經非常嚴格，因此至今信託貸款比例仍然很高， 這就使天津星耀的財務成本一直居高不下，令公司彷彿飲鴆止渴，最終難以解套。
「我們有自己的應對辦法。」天津星耀副總裁楊文枝在電話裡輕描淡寫地回答記者。而記者更瞭解到，在銀監會的關注下，中信信託、華能貴誠信託、華融國際信託已經開展對天津星耀的債務重組工作。
7月8日，「中信·聚信匯金養老地產星耀健康城1號集合信託計劃1期」（下稱「養老地產計劃」）開始發行，該計劃募集額度為10.24億元，目前應 該已經募集完畢。由於該筆貸款規模類似於2010年12月雙方簽訂的抵押貸款協議，記者並未確認雙方是否重合。不過由於「養老地產計劃」為夾層融資模式， 一般來說在信託公司業務中與抵押貸款業務相區分。
根據「養老地產計劃」，該計劃的貸款期限比較長，分別是2、3、4年，且由於設計為夾層形式，天津星耀無需在具體時點上償付信託收益。
據「養老地產計劃」計劃書介紹，信託資金將用於向天津星耀收購指定地塊項目公司的股權，中信信託將代表信託計劃持有上述項目公司股權，後續開發資金 由項目公司承擔。按照一定比例提取的信託資金作為建設預留資金用於向上述項目公司增資，該增資款將用於上述指定物業的後續開發建設和項目公司相關支出。
投資者的收益體現在不同情況下可採取不同方式。據瞭解，如果到期償還日天津的限購政策已經取消，那麼投資人可以分配信託本金，並行駛優先認購權，以優惠價格購買項目公司的指定房屋，絕大部分的預期年化收益率超過20%。
當然,投資人也可以不行使優先認購權，那麼便可以享受相關投資收益，投資收益約在10%-23%之間。
如果到期償還日天津限購政策沒有取消，那麼有資格購房的投資人仍可選擇行使優先認購權，其他投資人則享受相關投資收益分配。
顏語在短信中也向記者提供了星耀方面的自救方式，稱集團已經安排其他項目銷售的現金流予以補充，包括原新亞洲體育城未銷售的商舖，以及此前收購的一個地產項目。
http://www.yicai.com/news/2011/11/1205049.html
「我公司代理嘉定南翔的頂級樓盤，近期大幅降價，原價2.6萬元/平方米，直降7000元/平方米，現價1.8、1.9萬元/平方米，機會難得。」這是最近上海樓市最具知名度的騷擾短信之一。
業內人士都知道，這個大降價的頂級樓盤就是江蘇新城地產旗下的新城公館——其所在地塊，正是2009年房地產高峰時的當地地王。
地王如此大幅降價，或許是中國樓市有史以來的第一次。而本報記者最新獲悉，新城公館大降後的效果並不理想，銷售表現平平。
「樓板價成本過高，當前售價確實已近開發商成本價。但就市場而言，這個價格依然不具有絕對吸引力。」一位不願透露姓名的開發商營銷負責人直言，這就是地王的悲劇。
新城公館的尷尬，正是近幾年誕生地王的共同困境。本報記者調查發現，2009年全國誕生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危機集中爆發之地。
新城地產之外，上海證大(0755.HK)、中建地產、華僑城(000069.SZ)……多家響噹噹的地產大鱷，都正在經歷手中地王的痛苦折磨。
一直以來，開發商敢於競購地王以及地王賴以生存的關鍵市場「邏輯」在於囤地升值：拿下地王后，在當時市場價格下或許難以操作，但只要捂上一段時間，以時間換價格空間，地王依然有不菲回報。
而今，當年的高地價成了將地王們高懸在空中的十字架，而像自動扶梯一樣下行的房價已成釜底抽薪之勢。沒有了高房價墊底，地王們如何割掉套在脖子上的繩索?
年底開盤遇割喉價：上海四大地王危機調查
各有困境
2009年、2010年誕生的地王，無論單價、總價還是地王總數，都創下了中國樓市之最。但如今，曾經豪氣吞下地王的開發商發現，地王已成燙手山芋。
記者注意到，上海證大外灘地王、華僑城蘇河灣地王、中建新江灣城地王、新城地產南翔地王，這四幅上海當前最具代表性的地王，大致分別處於規劃審批未開工前期、開工節點、開盤預售初期和強銷期四大房地產項目的標誌性進展節點。
四大地王在各自節點所面臨的難題，正是當前地王困境的全面表現。
上海證大外灘地王於2010年2月1日由上海證大置業以92.2億元競得，巨額的土地款曾讓上海證大集團董事長戴志康頗費心機。
處於開工節點階段的華僑城蘇河灣地王，眼下遇到的事情也很棘手。
華僑城於2010年初地價高峰期搶得該地王，70.2億元的總價，相當於成交樓板價達52783元/平方米，刷新了之前上海黃浦區163地塊51821元/平方米的單價紀錄，成為新的全國單價地王。
不過據本報記者從消息人士處獲悉，該地王后續開發也讓華僑城傷透腦筋。由於處在傳統的居民聚集區，除了地塊周邊地區建設有較高規劃要求外，還涉及地鐵建設、蘇州河沿線保護等諸多上海地產開發中的「老大難」問題。
根據相關規定，蘇河灣地王理論上還處於規劃審批階段，但來自地王周邊居民反映的情況是，在沒有施工許可證的情況下，該地王目前已經部分開工。
相對而言，位於新江灣城的中建地王在建設基礎條件方面，較前兩塊地王有著天然優勢：本身是熟地、又位於新區。政府的要求之一就是加快工程進度。而就是這一條，目前看來，中建地王其實早有違約之嫌。
2009年底，中建地產以37.2億元強勢奪地，樓板價達32484元每平方米，溢價率為117%，是當時的全國住宅單價地王。
本報記者近日在該地王現場看到，該地塊位於新江灣城絕對核心位置，處於華潤項目、仁恆項目、漢斯項目中間。而周邊這幾個項目，均已經部分建成銷售，個別樓盤已實現部分交房入住。
據當年地塊出讓的相關文件要求，「簽約之日起一年內達到預售標準」，但上海官方的「網上房地產」信息則顯示，這個名為「中建府邸」的地王項目剛在11月8日首次取得預售許可證，從拿地到預售實際上已接近兩年。
至於新城地產南翔地王項目，則處於地王項目運作週期中的最後一個關鍵階段。而該項目面臨本文開頭描述的銷售「窘境」。
上海資深房地產業內人士柴一峰直言，「過高的土地成本，整體市場上房價存在巨大的下調壓力，地王的痛苦就在於此了。」
柴表示，這四幅地王分別面對的前期土地款融資難題、規劃開工高要求、建設週期苛刻、銷售及定價壓力等，既是眼下各自所處階段的難題，也是每塊地王在整個開發週期中都要面對。
地價持續縮水
地王樹大招風，也確實令不少開發商賺足了眼球和銀子。不過土地的遊戲規則在改變，拿下地王后囤地以時間換價格空間的策略，在房價、地價市場拐點的雙重夾擊中，開始失效。
單價大降7000元/平方米的南翔地王項目依然銷售乏力，集中暴露了眼下地王市場消化能力的迅速萎縮。
過高土地成本成為眾地王的「死穴」。記者注意到，新城地產2009年底競得該地王時的樓板價高達13200元，溢價率302%，甚至超過當時所在區域在售房源的市場均價。
柴一峰分析，過高的土地成本迫使地王項目只能往高端方向運作，尋求更大的價格和利潤空間，這種模式，在不限購的上行樓市中曾屢試不爽。
而眼下，在樓市整體調控影響下，定價過高成為地王項目的最大敗筆。
外界曾一度猜測新城公館定價超過3萬元/平方米，但由於市場低迷，開發商雖然下調定價，卻依然銷售乏力。近日新城公館聯手一二手經紀公司高調降價、全力推盤，壓力可想而知。
「大幅降價房源基本上已在其成本線，但依然沒能快速出貨。而不到最後一步，地王持有者還不會考慮虧本銷售。」一位正在全力推銷新城公館的中介人士向記者直言。
面臨類似難題的還有中建的新江灣城地王項目。據「網上房地產」最新披露，剛剛開盤的中建項目，最高售價接近16萬元/平方米，本期推出的大量房源均價在10萬元/平方米以上。
16萬元的單價，實際上是目前新江灣城其他在售項目最高價格的近兩倍，甚至已超過上海大部分包括黃浦江、新天地、佘山的一線豪宅，接近「第一豪宅」湯臣一品的價格水平。
對於這樣的價格，業內普遍持懷疑的態度。
漢宇地產市場研究部經理付偉表示，考慮到目前政策大環境，對於高端物業的成交速度造成巨大制約影響，該項目一直處在長期蓄水期階段，即使現已取得預售許可證，但等到真正開盤，還需再等一個月甚至更久。
更讓地王「地主們」揪心的是，龐大土地款支付後的這段時間，不但沒有等來土地價格的上升，而是地價持續下行，地王價值縮水嚴重。
就在11月10日、12日，上海原計劃出讓5幅地塊，其中「嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊」就在新城南翔地王附近，因無人提出競買申請，出讓方為避免流標無奈終止出讓。
「土地市場的冬天已經來了。」付偉說。據統計，僅在11月這幾天裡，上海就有3幅地塊終止掛牌。
閒置爛尾危機
中房信分析師楊晶晶指出，房地產市場不利因素的增加使年底重點城市市場壓力凸顯，四季度將成為今年全年最困難的時期，尤其是今年業績指標未有保證的房企，有必要做好打硬仗的準備。
囤地升值「金身」被破，眾地王的危機或許就在眼前。不僅僅是地王，根源於開發商手上龐大的土地儲備，新一輪的土地閒置、項目爛尾危機，正在悄然醞釀。
上海之外，北京等多個城市，同樣各類地王眾多。而這些城市眼下的地市、樓市，均不約而同出現房價、地價雙雙下行的走勢，地王命運與上海地王極為雷同。
而中短期內，看不到新地王誕生取代老地王的可能。
記者注意到，政府有關部門也正提升對新一輪土地危機的警覺並著手提早預防。
近日有消息披露，國土部正在對《閒置土地處置辦法》進行修改，已徵求地方政府的意見，正在進一步完善。
完善的方向包括「使之更加規範，更具可操作性，在閒置土地的認定、閒置責任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規定。」
國土部統計顯示，2010年全國共清理整治房地產閒置用地13萬畝，處置近10萬畝。處置清理現有閒置用地的同時，防範大量新的閒置土地出現，尤其是地王地塊閒置或地王項目擱置爛尾，顯得更為迫切。
http://magazine.caixin.com/2011-12-31/100344818_all.html#page2
料峭寒風中，上海黃浦江沿岸的外灘國際金融服務中心項目（8-1地塊）的樁基礎工程正在有條不紊地進行。工地上的工人不知道，圍繞這塊百億「地王」的股權風波正被外界熱議。 這幅佔地面積僅為4.5萬平方米的商業用地，在2010年初，以92.2億元成交價創下上海「地王」，至今無出其右。 拿下地王的民企上海證大（00755.HK）演繹了地產版的「蛇吞象」故事。然而，隨著房地產市場調控走向縱深，融資環境惡化，上海證大以金融槓桿撬動「地王」的初衷失靈。「地王」項目退地、易主、改規劃的消息頻頻傳出。 2011年12月下旬，已經退為二股東的上海證大和三股東綠城集團都被傳欲轉讓該項目股份。 一時間，「地王」成了燙手的山芋。上海證大、SOHO中國（00410.HK）、復星國際（00656.HK）、綠城中國（03900.HK）等多家房企糾纏於此。 「地王」難嚥 上海市政府規劃版圖中的外灘金融聚集帶與浦東陸家嘴隔江而立。「一城一帶」（即陸家嘴和外灘金融集聚帶）是上海建設國際金融中心的核心承載區 域。亟待發展的外灘金融集聚帶，規劃有2.6平方公里，150萬平方米以上的建築面積。8-1地塊即位於此黃金地帶上，東臨十六鋪水上旅遊中心及黃浦江， 西接城隍廟商業區，規劃名為外灘國際金融服務中心。 該地塊是上海市首幅採用「勾地模式」出讓的土地。所謂「勾地」，是指土地在正式掛牌出讓前，買方對感興趣的土地向政府表明購買意向並出價，政府認可後，再行招標、拍賣、掛牌的交易方式。2010年2月初，8-1地塊以92.2億元的價格問鼎上海「地王」。 「地王」甫出，就被業內稱為「蛇吞象」。上海證大擊敗復地、中華企業、新黃浦等對手，攬下此地塊。土地款的價格，是截至2009年6月30日上海證大總資產的1.2倍，現金餘額的19倍。 上海證大掌門人，是出身「五道口」（即人民銀行研究生部）的戴志康。曾跟隨戴志康的一位證大管理層人員告訴財新《新世紀》，彼時的證大，就是「老鼠背空米袋」，戴志康自信可以利用金融槓桿撬動「地王」項目。 按照上海市土地出讓管理規定，土地款在競拍半年之內付清。但不久，房地產調控走向縱深，銀根縮緊，房地產市場急轉直下。金融業出身的戴志康遊走各種融資渠道，為「地王」後續募資。 戴志康首先找來的，是復星集團董事長郭廣昌和綠城集團董事長宋衛平。2010年4月，上海證大公告宣佈，與復地集團、杭州綠城置業及上海磐石投 資管理有限公司共同成立合資公司，四方股權比例分別為50%、30%、10%和10%。四方分別向合資公司提供貸款10億元、25.72億元、8.58億 元和1.873億元。但也僅夠支付土地款大部。土地回收、易主的傳聞還是時有傳出。 即便如此，戴志康對該項目的操作還是自信滿滿，在不同的場合，戴志康都曾向財新《新世紀》記者表示，證大一定是外灘「地王」項目的主導方。他宣稱，8-1項目預計總投資為150億元，2014年將竣工。 為解決開發「地王」所需資金，2011年下半年開始，證大將持有數年的浦東大拇指廣場、證大麗笙酒店、浙江湖州地皮等項目部分出售。 滬上一家商業地產開發公司投融資部總經理告訴財新《新世紀》記者，「大拇指廣場是證大標誌性產業，秉承持有型商業模式的證大，不到萬不得已是不會賣它的，說明資金出現嚴重問題。」 上海證大2011年中期報告顯示，上半年，上海證大實現營業收入約13.2268億港幣，同比下降53%，負債率一路走高，流動負債總額為157 .27億港元。在公開場合，戴志康依然表示自己募集幾十個億不是難事，卻也坦言8-1項目日生利息數百萬元，對項目推進的速度和效率要求很高。 2011年8月31日，標準普爾將上海證大的長期企業信用評級從「B」下調至「B-」，展望為負面。標準普爾預計證大房產2011-2012年的自由現金流仍將是負值，2011年末和2012年證大房產的總債務將繼續增加。 標準普爾信用分析師陸楓表示，未來12個月內證大房產將面臨重大再融資風險，同時該公司還未制定可信的債務再融資計劃。2012年上半年證大房產將有大量債務到期，包括2012年4月到期的9.58億元人民幣信託融資和2012年6月到期的11億港幣未償付優先債券。 股權迷霧 「戴志康沒想到不到一年的時間，市場發生了這樣的變化。」證大喜馬拉雅中心前任負責人告訴財新《新世紀》記者。可是兩年土地開發限期將近，8-1項目必須進入操作階段。 此前堅稱對8-1項目「不可能失去的控股權」的戴志康屈於現實。上海證大尋求相對寬裕的股東復星國際紓困，2011年11月，將項目公司上海證 大外灘國際金融服務中心置業有限公司轉讓給上海海之門房地產投資管理有限公司，後者成為新的項目公司，而持股比例上，已變化為復星國際50%、上海證大 35%、綠城中國10%及磐石公司5%。出讓自己和磐石公司手中共計20%股份，證大拱手獻出大股東的地位。 一個月之後，變數又起。《經濟觀察報》12月15日披露，上海證大已經與SOHO中國簽訂股份轉讓意向協議，作價38億元轉讓上海證大控制的餘下40%股份，即上海證大直接持有的35%和磐石的5%。 雙方矢口否認已經簽訂上述協議，但是上海證大在澄清公告中坦言確實有意轉讓該項目股權，已經與數家第三方機構洽商。負責項目運作的證大房產董事吳洋向財新《新世紀》記者確認，項目已經動工，目前建設在按照原計劃推進。 12月27日，市場又傳出綠城中國確認向SOHO中國轉讓其10%股份的消息。綠城中國首席財務官兼董秘馮征向財新《新世紀》記者否認其曾透露上述消息，但也表示「我們確實有在談轉讓的事情，但是現在在談判中，內容不便透露太多。」 上述商業地產公司負責人則告訴財新《新世紀》記者，業內多認為上海證大和SOHO中國的買賣已經板上釘釘。若上述兩筆股份轉讓消息成真，SOHO中國將吃下8-1項目50%的股份，和復星國際平分「地王」。 SOHO中國目前是行業寒流中當仁不讓的「金主」。該公司12月22日發佈的公告稱，「本公司目前擁有現金170億元，正積極尋找收購項目的機會。在銀根緊縮的今天，我們收到大量的開發商轉讓項目的請求，這是公司收購的大好機會。」 在此前不到兩年的時間裡，SOHO中國在上海一口氣收購了六個項目，斥資逾120億元。潘石屹曾向財新《新世紀》記者表示，上海繁華地段的「半成品」是其主要目標，對8-1項目「關注並有興趣」。 「SOHO中國2007年底在香港上市，其融資渠道主要是境外募集，外幣進入中國市場冗長的審查流程恰巧幫了他的忙，使其現在資金充沛。」上述商業地產公司負責人說，「SOHO中國和復星國際都是強勢的公司，對持股份，很難想像雙方如何權衡關係。」 復星國際並非半路介入8-1項目。從一開始，郭廣昌對8-1地王項目就是志在必得，上海證大當時競標「地王」的競爭對手，就包括復地集團領銜的復星系公司。 同時，復地集團又是證大房產的二股東。由於這塊地是上海第一次採用預申請的方式，雙標競拍，郭廣昌此舉被解讀為「雙保險」護航「地王」，以確保 萬無一失。在競標的現場，財新《新世紀》記者也曾見到戴志康和郭廣昌，競價前在場外一個房間內進行數十分鐘的溝通。郭廣昌全程參與了競拍。 接近復星管理層的人士告訴財新《新世紀》記者，「地王」競拍落槌的第二天，郭廣昌就召集高層人員召開了緊急會議，痛斥競拍失手，郭廣昌認為「地王」項目應該由復星主導來做。 隨著攬得「地王」的證大陷入資金困境，復星順理成章地曲線入主8-1項目，逐漸增資，搖身變成控股50%的大股東。 進退維谷 上海證大、綠城中國有意出售股權，大股東復星國際有優先購買權。可是，復星國際的地產版圖正在進行調整，隨著復地集團私有化，復星國際將旗下包 括8-1項目在內的地產項目和相關平台逐步裝入了復星地產控股的袋子裡，復地、智盈投資、星浩資本等獨立運作的平台間整合調配尚未順暢，開發腳步放緩。 滬上某地產基金負責人告訴財新《新世紀》記者，最近和復星系的合作中，他深切地感受到復星的融資衝動：「復星以集團平台進行融資，在內部再進行 資金調配的模式，在房地產行業的萎靡前景下也行不通了，復星現在的房地產部分業務獨立核算，以規避房地產項目風險轉移到其他優質板塊。」上述負責人說道。 復星國際會否購買更多的項目股份尚不得知，但是對這些股份有興趣的不止SOHO中國一家。據財新《新世紀》記者瞭解，上海證大和綠城中國洽售的對象很多，包括當時參與「地王」爭奪戰的對手。 中華企業、新黃浦、太平洋人壽保險股份有限公司和泰康人壽保險股份有限公司等企業均參與了「地王」競拍，可是，市場嚴冬當前，各家房企手頭都不寬鬆，接盤也非易事。 同時，政府對項目也有嚴格要求。「政府對這個項目從規劃到定位都有相關的規定，企業並非完全有的放矢。」8-1項目公司商業事業部策略總監顧玫華曾告訴財新《新世紀》記者。 根據出讓規劃，8-1地塊為商業、金融、辦公、文化綜合用地，總建築面積可達到37萬平方米，包括27萬平方米的地上建築面積和10萬平方米的地下面積，建築限高180米。整幅地塊的商辦樓宇比例將佔到70%，其餘30%為商業、酒店及文化娛樂設施。 但是，8-1地塊作為上海市外灘金融聚集區的重要項目，黃浦區政府意欲打造外灘地帶的地標性建築，從地塊競標時就有了更為詳致的規定。例如開發 方必須具備成熟的商業地產開發經驗，甚至要列明此前開發的項目中「引入過多少世界500強公司」「招商引進哪些國際品牌」「股東中有無大型金融機構背景」 等。 上海證大獨自拍下「地王」後，就表示會引入更多的主體參與開發，政府方面希望引入的是大型金融機構，以防止「外灘國際金融中心」走樣，雙方在引入對象方面和後期招商條件方面曾存在一些分歧。 政府方面從股東到招商對象，都希望能夠體現更多的金融元素。除了商辦物業開發量和持有量等指標，還有「金融行業背景」、「金融資產管理總量」、「持有商辦物業的租賃戶中金融或金融服務企業數量」等向金融企業傾斜的指標。 而戴志康則欲將其打造成文化中心，成為證大運作的喜馬拉雅中心的「升級版」。希望將中國古典山水畫「高山流水」的意境融入設計方案，將外灘金融中心打造成一個現代立體的江南水鄉城市綜合體。 此外，由於8-1地塊地處百年外灘地帶，毗鄰老城隍廟，在設計風格和高度等方面都受到城市控規的制約。上海市規土局建管處一位副處長曾指出，證大的諸多設計方案與目前的法規有衝突。戴志康理想中特立獨行的意境方案經過多輪調整和上報。 而隨著項目主導權易手，新的接盤者也將面臨貼合政府規劃的調整。
7月10日的北京土地儲備中心交易大廳裡，萬科、龍湖、中赫、招商地產等10家房地產公司，在爭搶海淀區一塊匯聚了中關村三小、人大附中等學區資源的住宅用地—萬柳地塊，萬柳還是傳統的高檔社區聚集地，離地塊最近的萬城華府小區，二手房均價已經超過8萬元/平方米。
經過了10次網上報價、46輪現場競價和300多輪配建回購房面積競爭，萬柳地塊最終被民營房地產公司中赫置地以26.3億元拍下，扣除回購房面積，最終成交樓麵價約為4.42萬元/平方米，這讓其成為中國住宅類地塊的單價地王。
遊戲規則和以往不同，這是一塊限價地王。46輪競價後，懋源地產舉牌26.3億已是政府規定的競價上限，轉而進入競回購房面積程序，中赫最終以配建
1.64萬平方米回購房的條件勝出。鏈家地產分析師陳雪說，如果考慮到政府回購房以及各種建安、財務、管理成本，該地塊的項目成本將接近6萬元/平方米，
因此項目開盤價肯定在8萬元/平方米以上。
中赫置地善於開發豪宅，此前，該公司開發的北京釣魚台七號院曾經創下35萬元/平方米的商品住房銷售價格紀錄，後因涉嫌違規被北京市住建委叫停。面對這個強悍的競爭對手，萬科僅舉牌一次，而中建九龍倉聯合體則當了看客。
地王重現，這看上去就像是政府調控無能的代名詞。競拍的前一天，保利地產突然宣佈退出與融創地產組成的聯合體，不參加萬柳地塊土地拍賣。該公司發佈聲
明稱，「公司接到大股東中國保利集團通知，由於目前正值房地產調控關鍵時期，根據國家對房地產調控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利地產正式退出
與融創地產組成的聯合體，不再參加北京萬柳地塊土地拍賣。」
但也只有地價上漲，才能為地方政府的債務解套。從以往數據來看，北京市每年用於土地開發的資金約為1000億元，這筆資金都是三年至五年的銀行短期貸款，土地如果不能盡快賣出，政府的資金壓力會很大。
而今年上半年北京土地市場成交慘淡，中原地產統計數據顯示，上半年北京共出讓72宗地，僅8宗住宅地塊。其中除個別位置較好外，都為遠郊區地塊，總出讓金僅為144.88億元，同比減少了55.9%，創造了近5年來的最低值。
在6月，10大城市商品住宅成交創17個月新高，開發商於土地市場上躍躍欲試之時，萬柳地塊來了，其出讓起始價便為18.66億元，有著高達2.4萬元/平方米的樓面底價，還未競拍之前，就注定成為地王。
在萬柳地王之後，7月13日珠海市政府也曾解除限購令五小時，但旋即收緊。而在7月16日，國務院要求萬柳地王拍賣的詳細信息報備審查。
北京昔日地王命運
簽約率低：
2008年以來樓面地價前十的地王項目中，自2011年3月起，已有5個項目入市銷售，分別為保利東郡、五礦萬科如園、保利中央公園、中海九號公館和遠洋天著，其住宅的平均價格約3.7萬元/平方米，其中土地成本平均佔比超過五成，平均簽約率僅為26%。
退地：
2010年年初，北京國土局取消了大龍地產順義後沙峪天竺開發區22號住宅用地資格，其繳納的2億保證金也將不予退還。北京聯富置業競得的順義創意天承G2-07地塊、北京華方眾澤競得的延慶三里河路西側地塊，也相繼發生土地被回收事件。
驍勇善戰的第一代創始人兼父親去世後兩年間，黃氏兄弟改變現狀、開拓新路，也積極扶第三代成員上位，但這個新加坡首富家族面臨的局面也更嚴峻
新加坡每六間私人住宅中，就有一間是遠東機構興建的。這家東南亞最大的私人房地產開發商，催生出一個首富家族。在2012年福布斯全球富豪榜上，執掌遠東機構的黃志達和哥哥黃志祥為新加坡首富，其資產高達92億美元（約580億元人民幣）。
遠東機構是祖籍中國福建的黃廷芳於上世紀六十年代一手締造的，他還創辦了如今香港主要地產商之一的信和集團。從2007年至今，黃氏家族蟬聯新加坡首富。黃廷芳於2010年去世後，家族企業由兩個兒子即現在的黃氏兄弟執掌。
黃廷芳生前極為低調，幾乎不接受媒體採訪，也不希望企業上市。外界對這一總資產高達450億美元（逾2800億元人民幣）的企業掌門人的風格始終感到好奇。
他去世後，黃志達與黃志祥儘管遵從父囑，低調而謹慎，但因旗下有資產登陸資本市場，這一首富家族的更多信息才為外界所知。這對兄弟兩年間拓寬了遠東機構的經營方向，並且與中國的聯繫也更加緊密。
告別「沉悶感」
跟父親黃廷芳時代相比，黃氏兄弟執掌遠東機構後，多元化的趨勢更為明顯。
遠東機構執行董事謝文華在接受南方週末記者郵件採訪時稱，遠東機構業務涉及住宅、酒店、零售、商業、工業以及食品與飲料行業等，「通過多元化的策略，來緩衝其在任何一個行業中受到的衝擊。」
「2012年，我們重點向包括馬來西亞、泰國、越南、緬甸、印尼和澳大利亞在內的地區推廣『新加坡精神的酒店』。」謝文華說。
兩年前，即黃廷芳剛去世不久，遠東機構提出一個新理念——整體性的生活環境。為客戶提供「一攬子」的選擇，包括SOHO家居、時尚公寓、複式閣樓以及聯排別墅等。
這種整體性的生活格局使得一個家庭即使面對各種情況也能夠保證處於一個住宅環境中。這些家庭需要面臨的情況包括：「升級」，隨著家庭成員的增加，需增大住所環境；「降級」，考慮孩子長大後搬離的影響；以及「擴張」，有的孩子考慮與父母保持近距離的聯繫。
相比而言，黃廷芳早期建房都比較簡單、樸實，「無論從外形還是內部設計都給人以沉悶感。而且黃廷芳比較喜歡傳統庭院。」熟悉遠東機構的一位人士稱。
而黃志達受過美國教育，他接手遠東機構後，非常注重房屋設計感，連著拿了幾個房屋設計獎。
事實上，上世紀90年代中期，黃廷芳就逐漸給兒子們更多的決策權，開始了交班大計，長子黃志祥掌管香港房地產公司信和置業，小兒子黃志達留在新加坡協助他處理遠東機構的業務。
黃家是個傳統的華人家庭，子承父業看起來理所應當。「我的家庭父母很傳統，從小就調教我們如何接管家族生意，」黃志達曾在一次公開演講中稱，「因此我沒有想過自己會有其他選擇。」
黃廷芳曾經的私人秘書陳寶蓮告訴南方週末記者，黃廷芳生前工作非常勤奮，經常一天工作12到18小時，他的這種風格也遍佈家族企業中。「他要求員工盡心盡力做事，他最常說的就是能者多勞。」
黃廷芳從小就培養兒子們的商業嗅覺與決策力。中國內地改革開放後不久，首次土地使用權公開拍賣活動在深圳舉行，國有土地正式開始走向市場時，黃廷芳和黃志祥時常出現在交易現場。
他們更是出現在信和置業大本營——香港的土地拍賣會上。黃廷芳因曾多次以高價投得土地，在香港地產界有「超級大好友」之稱。
一次他帶黃志祥參加拍賣會，由於有大批房地產商出席，兩人只能在最後面站著，參與一個多小時的競拍。
黃廷芳對兒子們有時「愚蠢」的想法或行為常大動肝火。黃志達記得父親常對他說「即使你聽了會傷心，我還是要提醒你，因為只有我才會這麼做。你現在所處的位置高高在上，除了我，大家只會對你說奉承話」。
黃志達曾買過一輛豪華跑車。當他開回家時，被父親狠狠訓了一頓。「黃父說自家是本分生意人，不出花花公子；兒子不得不把車退掉了。」一名熟悉黃氏家族的人士對南方週末記者稱。
「有人可能會綁架我」
低調是黃廷芳生前身上最大的標籤。1928年，黃廷芳出生於福建莆田。6歲隨其父到新加坡，開了一家醬油廠和雜貨店，專門售賣乾貨、醃製品和莆田特產。
黃廷芳二十多歲時決定出來創業。第一項生意是開雜貨店，但他失敗了。根據《新加坡的領袖》一書記載，「貧窮跟隨著這次失敗而來」。
隨後，黃廷芳重返醬油加工行業，積累了一點本錢後，改行進入房地產業。他的第一個項目，是在新加坡華登嶺建了72間排屋和半獨立洋房。
上世紀六十年代，房地產慘淡，不少開發商破產，房地產當時被稱作「房地慘」。房子賣不出，就像是一隻腳踏進泥潭，再走一步就會整個人陷進泥巴裡。
當時，華登嶺一帶每逢下雨就會淹水，那裡的屋子很難賣。黃看準時機以低價買下地皮建房。再以每棟10萬新元的價格出售。當時以這個價格出售洋房，很具吸引力。由此，他賺到第一桶金。
坊間的一個說法是，黃此前當過的士司機，他動員了500名的士司機合資，才買下那塊地。
黃廷芳瞭解物以稀為貴的道理。他曾說，「如果你要在房地產業發展，你是不可能在所有地區都投資的。只要你打開地圖，到一個你看不到面積，可是卻看得到名字的國家，就是最好的投資地點。」他指的就是土地稀缺的新加坡。
在外人看來，黃迷戀土地。他經常在半夜拿著手電筒，獨自一人，在買到的地皮上散步。「既然土地有一半時間是在黑夜度過，必須不分晝夜到那裡探索它們的發展潛能。」他也經常花上數小時，細心研究建築圖案和親自到場地監督工程。
上世紀七十年代，黃廷芳遭遇了其第一次危機。新加坡政府採取一連串的行動，以抑制當時已經過熱的房地產市場，市場由此陷入低迷。
黃廷芳受到影響。他轉戰香港，在那創辦了信和集團，繼續地產生意。在香港的經營思路幾乎與在新加坡如出一轍，他看上那些具有發展潛力卻無人問津的荒地，大片買入，獲利頗豐。
上世紀八十年代初，香港因未來前途問題導致經濟低迷，令信和集團大受影響，虧損超過10億港元，幾乎到破產的邊緣。
在房地產業最為悽慘時，黃廷芳曾和另一產業大亨召開記者招待會。他們指責媒體「搞垮」了地產市場。結果，現場媒體強烈抗議，稱房地產價格是因供需變化而起伏。黃最後不得不整晚一桌一桌地向在場記者道歉。
當黃廷芳剛喘過一口氣，便繼續在香港購買地皮。1997年香港回歸時，黃是唯一受邀見證中英簽署《中英聯合聲明》的新加坡商人。
「不要在房產市場蓬勃時才進場，市場疲弱時就退場。」他稱自己要做一名「全天候創業家」。
這樣的理念幫了他，他最早在新加坡開發的價格10萬新元的洋房，在政府改進了溝渠系統後，成為黃金地段，漲到了450萬新元。而信和集團現在是香港主要地產發展商之一，居香港地產前四強，為香港恆生指數成分股之一。
富貴之後的黃廷芳卻變得異常低調。他交代公司職員，即使迎面相遇，也不要跟他打招呼或問好。
一名前遠東機構職員曾公開表示，黃廷芳很少主動與人打交道。他的辦公室採用的是暗玻璃牆，大門常閉。
他害怕更多的人認識自己。他曾接受一家媒體訪問，攝影記者在旁邊拍照。保鏢突然把相機搶過來，交還相機的條件是不得刊登照片，「否則採取法律行動」。
黃廷芳經常工作到深夜，然後到紐頓小販中心吃碗兩塊錢的面。他不讓自己照片出現在報章的原因之一是，擔心吃麵時不安全。他曾袒露心聲，「人們一旦知道我是誰，知道我有錢，有人就可能會綁架我」。
他同時擔心家人的安危。另一位長期觀察黃氏家族的人士對南方週末記者稱，「黃廷芳的擔心並非杞人憂天。上世紀五六十年代，新加坡綁架盛行，人人自危，更別說有錢人」。
有段時間，黃廷芳發現自己的車子後面總跟著一輛紅色的小車。他立刻換了車子顏色。隨後，跟蹤其的紅色車子也消失了。當地媒體稱，之後他對紅色有了恐懼感，由此更加厭惡人們知道他的長相。
現在新加坡被看作世界上最安全的國家之一。黃廷芳去世至今已經兩年，但謹小慎微的風格卻仍牢牢刻在遠東機構身上。南方週末記者多次聯繫，遠東機構公關負責人說，「我們不能透露任何關於黃氏家族的信息，這是一貫做法。」
中國市場的誘惑
黃氏家族因為神秘，在新加坡企業界保持著一份特別的「魅力」。2012年5月，在新加坡科技與設計大學的開學儀式上，校董事會主席黃志達只用不到兩小時便為該校獎學金項目籌集到1000萬美元的捐款。
儘管視野更開闊，思維也比較西化，但黃志達兄弟卻一樣繼承了父親低調的風格，極少在公開場合露面，但他們並不刻意。
2011年底，新加坡建國總理李光耀在推介自己中英文版的新書時，宣佈個人捐出1000萬新元（逾5000萬元人民幣）設立一個雙語基金，希望大力加強學前教育機構教導雙語的能力。黃志達獲悉這一消息後慷慨捐出500萬新元。
黃氏家族有著「中國情結」，從來都非常重視中國市場。廈門是中國最早的四個經濟特區之一，當廈門剛剛開始出讓土地之時，黃廷芳就帶著兒子來了。他以壓倒勢的價碼競得廈門推出的五塊地皮中的四塊，現在價值飆升。
遠東機構在給南方週末記者的採訪回覆中稱，信和集團先提出進軍中國內地，而後遠東機構跟進，一開始是借信和集團的平台進行投資。
根據信和集團的財報，截至2011年底，其在內地的土地儲備達283萬平方米，在重慶、上海、深圳、廣州、廈門、福州、漳州和成都等城市都擁有項目，但是272萬平方米即96%的儲備尚未完全開發。
這意味著，由於市場低迷，向來大膽幹練、喜歡當「地王」的黃氏家族也被深套，只得靜觀市場變化或另尋突圍機會。
2011年3月，福建代表團訪問香港，得到了黃志祥為主的閩籍商人的款待。一個月後黃志祥到福建考察，得到了省領導們的熱情歡迎。
值得一提的是，黃志祥還是第十一屆全國政協委員。
新加坡2011年商業房地產投資交易總額達到91億美元，取代香港成為全球商業房地產交易活動最熱城市第五位。大量中國買房客也湧入該國。據全球領先的房地產顧問公司高力國際發佈的研究報告，新加坡私宅市場買家接近30%來自中國。投資海外房地產的另一個原因是中國內地的限購政策。
2012年7月，遠東機構攜其在新加坡的三大項目在中國上海、無錫、昆明、杭州、深圳、福州、北京、瀋陽、成都和重慶進行巡展，產品正是黃氏兄弟推出的包括公寓、SOHO、聯排別墅在內的「整體性生活環境」系列。
據介紹，中國買家在新加坡投資房地產更傾向於豪宅項目，尤其新加坡最繁華地段的烏節路成為了置業熱門地段。
而黃廷芳生前曾被稱為「烏節地王」，原因是在這一新加坡商業心臟地帶，約九座購物中心、三家酒店、一棟服務公寓，都由黃氏家族直接或間接擁有。這還不包括其興建中的公寓，以及握有的地皮。
「除住宅外，我們是新加坡最大的酒店和酒店式公寓業主運營商。」遠東機構總經理鄧英明曾公開表示，公司正在抓緊尋找合適的機會到中國內地拓展酒店業務。
中國的辦事處正進行包括品牌推廣在內的市場營銷。他們希望建立和管理一個多樣化的投資組合，以滿足住宿和商業客戶需求。
為此，他們正在尋找機會，無論是直接投資還是合資方式。他們還和另一家知名的新加坡系地產資本——凱德置地一起參與了上海來福士廣場的投資。「內地土地成本不便宜，操作透明度不高，我們只能尋找機會。」鄧英明也公開了顧慮。
2012年8月，遠東機構將酒店業務分拆注入遠東酒店信託，以7億新元（約36億元人民幣）的募資規模在新加坡IPO（首次公開募股），為該國年內募資額最高的新股。
這一事件引起市場強烈關注。香港首富李嘉誠隨後決定分拆旗下的一隻基金，以人民幣計價房地產投資信託基金方式在新加坡上市。
雖然在市場上的表現仍是積極進取、善於創新，但黃氏兄弟時代的遠東機構和信和集團是否真正比黃廷芳時代更能經受「顛簸」及各種不利因素的衝擊，現在還沒有人——哪怕他們自己——敢下定論。
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二○一二年十二月二十六日，義联集團旗下燁興公司公告出售鄰近高雄捷運凹子底站土地，成交金額七十六億三千萬元，創當年度高雄市單筆土地最大交易金額。 南台灣總督林義守賣地節稅，還讓股價漲停 二○一二年來，高雄市土地交易金額約三百億元，超過五成交易金額，由有「南台灣總督」之稱的義联集團董事長林義守，與高雄地王之稱的京城建設董事長蔡天贊，兩位重量級人物創造出來。他們一出手，讓高雄市二○一二年的地價上漲近兩成，並為房價上漲留下伏筆。 林義守以擅長買地、養地著稱；譬如位在高雄市觀音山土地，一養就是二十年，如今變成義大世界，保守估計，光是土地部分的獲利高達二十九倍，是他得意的傑作之一。因此，當林義守旗下的燁興出售土地，立即引起高雄房地產業者討論。 燁興選在此時出售土地，是因這塊土地在二○○九年二月完成重劃登記，依照高雄市政府規定，若未能在二○一三年二月前提出建照申請，須依照程序檢討恢復原土地使用分區，重劃享有的優惠也會一併取消。在稅率與優惠考量，林義守決定，先把燁興名下的土地，出售給百分之百轉投資的義大華都、義大華悅兩家子公司。這筆左手賣給右手的交易案，依照會計處理原則，無法立即認列四十九億六千萬元的土地處分利益，必須等到出售給非關係企業，才能認列，到嘴的肥肉才能吞下肚。 這筆土地換算起來，每坪成交價一百四十萬元，不動產鑑價公司鑑價的金額高於成交價約七％。「目前附近的行情約一百三十萬元，」對高雄地區土地價格瞭如指掌的遠來建設開發總經理顏子傑說。 姑且不論成交價是否貼近市價，至少這筆交易帶來兩個意義。一是土地出現成交紀錄，可做為向銀行貸款的基礎；二是可帶動林義守個人持有附近土地的價值。尤其是，這塊土地的增值稅可以重劃費扣抵，加上重劃時的捐地優惠，使得原本要繳兩億多元的土地增值稅，最後只須付兩千餘萬元。 只要繳交少少的稅捐，換來的好處還不止於此。燁興股價因為這個訊息，連飆兩支停板，前後算起來，股價漲了一八％，同集團企業、持有燁興股票五四．二％的燁輝，股價也漲了八．一％。甚至意外拉高隔鄰的中鴻鋼鐵身價，中鴻的土地占地五千五百餘坪，潛在出售利益五十億元，相當於每股盈餘三．四八元。 單一大戶蔡天贊兩次賣地，墊高五成價格 若說林義守創造了二○一二年高雄市單筆土地最高成交金額，京城建設與蔡天贊個人，就是單一大戶，買賣土地的金額超過百億元；光是高雄美術館區附近，土地成交金額就高達八十八億六千九百萬元，是蔡天贊二○一二年主力操盤地區。 從蔡天贊買賣土地過程中，可以看出他操作土地價格的高超手法。以美術館附近土地為例，二月份，他以高於賣方永信建設買進的一．六六倍價格，以每坪七十八萬元，買回當年高興昌不願意賣給他的土地。 緊接著，他在八月份，把私人持有二千四百餘坪土地，以每坪二百三十萬元天價出售給興富發建設，加上獎勵條例可建築容積增加，換算起來每坪成交價一百一十六萬七千元，一口氣把當地的地價，往上墊高約五成。 九月份，蔡天贊出售京城建設名下，在美術館周邊土地，每坪約一百二十萬元。兩次出售土地，讓價格拉高五成，這種狠準的操作手法，只有土地庫存多的蔡天贊才有能力。 後續效應土地漲多，將再墊高房價 在這兩位重量級人物買賣土地時，旁邊的配角也頗具分量，如興富發建設、永信建設。最讓人眼睛一亮的，莫過於高興昌在十二月二十一日出售美術館周邊一千坪土地，給國內廢棄物回收大王、可寧衛公司董事長楊慶祥。 楊慶祥在三十歲之前，靠著買賣房地產賺進數千萬元，在廢棄物回收領域把事業推向顛峰，如今公司股票掛牌、身價超過百億元，讓他動起重返營建業念頭。 「高雄土地價格與台北相比，有補漲空間，」戴德梁行董事總經理顏炳立說，「美術館區域或是燁興出售的土地價格上來，導致建築成本提高，為房價提供支撐。」 在國內壽險業者到高雄獵地，中資的中遠集團投資高雄港、日月光等企業到高雄設廠，帶動高雄就業機會，有機會創造出住房需求。而土地價格拉高，就是墊高房價的方式。 林義守與蔡天贊，雖然同在高雄卻王不見王，這一次，他們難得隔空合作炒熱高雄土地，更難得的是，隱身的大咖也逐漸躍上檯面，看來高雄的土地交易還會繼續熱烘烘。 | ||||||
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半年來，公益路上最紅的店就是Bistro88，他們租下了公益路最貴的一塊地，還一口氣拿出一億四千萬元在公益路投資，這樣的超級大戶在想什麼？ 安卓餐飲董事長孫雅雯，一進場就以Bistro88震驚了台中餐飲界，她本業是化妝品代理商，另外還有台中補教界名師華盛頓中學董事長羅文貴、醫生等五對夫妻組成股東團隊。簡單的說，他們早在各行各業擁有一片天，卻跑到了公益路開餐廳。 學選地點！月租近六十萬，比鄰赤鬼、無老鍋 開店之前，他們大手筆挖角印月餐飲集團的法月餐廳主廚，同時也租下門牌號碼八十八號的公益路地王，緊鄰無老鍋、正對赤鬼牛排，一塊兩面臨馬路的三角窗角地。 這家店位於超級戰區，每月租金高達五十八萬元，光裝潢就花了超過五千萬元，卻能在半年內開始獲利，並且準備往台北展店，Bistro88初亮相就給了各界三大驚奇。 學定價格！不超出千元天險，客單價壓在七百內 第一個是孫雅雯在公益路開了一家風格截然不同的店。 當公益路上盡是東方風、禪風的建築時，她找來曾任十月設計設計師的邱永，走紐約現代工業風，光是金屬燈罩直徑有一米八，直接從台北做好運下來，還要用吊車吊進來，裝好之後再用手工把燈罩裡的每片鏡子貼上去，旁邊的牆要漆三道油漆，刻意製作了金屬質感。 就連廁所也不用紙巾，而用進口品牌的烘手機，戶外的LED燈花了兩百萬元。花錢毫不手軟，孫雅雯說，就是要給消費者超乎期待，才能在公益路一登場就吸引所有目光。 第二個驚奇是產品的定價。兩個極端的同業在旁邊，一個是大又便宜的赤鬼，一個是火鍋界龍頭無老鍋，怎麼區隔？但孫雅雯卻刻意將平均客單價壓到七百元。 為什麼這樣做，其實是偷偷在公益路學來的，對象是一家價位在三千元以上的高級法國料理店所衍生的次品牌，這個次品牌價位一口氣從三千元降到了一千多元，期望能夠拓展市場到金字塔的中層。 孫雅雯說，策略方向沒錯，但產品設計錯了，他們一次又一次的去看，發現用餐想點足夠的分量往往會跳到兩千元以上，如果刻意維持在一千元左右，又覺得沒有其他競爭對手的好吃。於是產生了衝突，要花更多錢，不如到主品牌，想控制預算可以去吃別的法式餐廳，陷入了不上不下的窘境，生意越來越慘澹。 孫雅雯說，不到公益路實際開店經營，學不到這樣的體驗與經驗，更無法了解箇中訣竅。 所以不僅定位要清楚，連產品怎麼賣、服務怎麼做都要非常清楚，現在別輕易超越一千元以上的平均客單價，這是台中市場的天險。因此，他們調整菜的分量與設計，打開菜單有一份一千五百多元的牛排、一份三百多元的披薩、三百元上下的沙拉，怎麼點可以維持在七百元？他們把主菜分量刻意設計成三到四人剛剛好可以分享的分量，例如牛排是一人兩塊，同時訓練服務生怎麼建議客人點菜。 為了這樣的定位，連餐盤都是直徑二十公分的小餐盤為主，適合用來分享而不是一個人獨食，所以一次消費下來，要換四次餐盤、分四種顏色，整個餐廳準備了五百個餐盤，隨時讓客人換。 學打品牌！虧錢也不在乎，獨家辦起節慶派對 第三個驚喜，在講求翻桌率、便宜又大碗的公益路，他們竟然辦了耶誕節、跨年派對，更清楚的展現自己是一家賣歡樂與分享的服務業。在台北，這樣並不稀奇，但在投資金額大、月租金高、單價又偏低的公益路上，這是一個奇特的事情，結果跨年當晚來客數突破三百人，這讓孫雅雯滿意了第一次跨年夜的表現。 標準聽起來似乎很低，事實上，這群股東到公益路開店，根本就不打算在這裡賺大錢，第一個目的是建立品牌進軍全台灣。原來孫雅雯長期經營化妝品生意，知道想進百貨通路設店開櫃，一是要講求知名度，二是高營業額，如果沒有知名度，那進駐百貨通路的成本就會非常高。所以才會不惜代價在三角窗的馬路口租下店面，就是要讓南來北往的人都能看見自己的品牌，重視廣告效益遠大於實際獲利。 其二是這裡根本就是練兵場，訓練廚師、幹部、還跟消費者學習。他們光是廚師，基本需求只要十五人，卻又額外增加五個培訓廚師，就是打算未來展店使用。 因此，孫雅雯的團隊，進場前就把未來計畫想好了，以十年為目標，就算不賺錢，也能承擔得起十年近七千萬元的店租以及其他開銷，就是打算從這裡進軍台北，接著全台灣開店。 連事業有成、財力雄厚的富豪都到公益路，這裡已經不僅是台灣致富一條街了，更是想成功者的秘訓基地，個個都想從公益路練出一身好本事進軍全台與海外，掀起了一個由公益路引領風騷的時代。 | ||||||
上海易居房地產研究院7月2日發佈的《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交面積環比小幅攀升，4個一線城市新建商品住宅成交面積為333萬平方米，同比下降16.0%，環比增長10.7%。4個一線城市中，北京的環比漲幅最大，為30.1%。
同時，上海和深圳的漲幅分別為19.2%和2.9%。而廣州則較「另類」，出現了13.1%的環比跌幅。
報告稱，四大城市商品住宅成交面積分化明顯，是因為北京與廣州在2012年5月至2013年3月期間回暖力度較大，而上海與深圳回暖力度較小。報告稱，2013年4月開始調整時，北京與廣州調整幅度大於上海和深圳。
另一方面，報告同時顯示，6月份，20個典型城市新建商品住宅成交面積為889萬平方米，同比下降11.2%，環比下降3.3%。這也是16個月以來首次出現同比下跌。
報告指出，6月20個典型城市樓市數據，表明住宅成交仍處於調整期。下半年的市場反彈，將面臨諸多不確定性因素。
一方面，一線城市住宅成交量「逆勢」攀升，而另一方面，據媒體近期報導，一線城市近日更是「地王」頻出，頻繁刷新最高紀錄。
據財新網6月28日報導， 6月27日，上海誕生了今年以來的總價新地王，成交價為47.21億元。
據《21世紀經濟報導》，7月3日，經過62輪激烈競拍，備受矚目的「准地王」北京夏家胡同地塊由懋源置業摘得，總價為17.7億元，剔除保障房折合樓麵價約4.1萬元／平方米，溢價率約35%。儘管最終樓麵價略低於去年成交的萬柳地塊，但仍然是北京今年年內單價地王。
同日，一向號稱不拿地王的萬科在上海以總價48.7億元獲得浦東新區張江高科技園地塊，折合樓面單價21415元/平方米，溢價率近90%，時隔數日再次刷新上海年內總價地王。
上海易居研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示，一線城市成交量的環比增長態勢如果繼續保持，不利於房價的控制。在市場成交量上升的過程中，房價勢必推高。
《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》取樣的20個典型城市按一二三線城市劃分如下，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：天津、石家莊、青島、南京、杭州、南昌、福州。三線城市：唐山、淮安、揚州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海。