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外灘地王殺入 商業地產爭奪升級

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最近,頗受關注的上海證大外灘國際金融服務中心(即百億外灘地王項目)頻頻公開高調亮相,成為上海商業地產競爭的又一把「大火」。

「在蘋果生態系統中,硬件、軟件、內容三者相比較,內容是喬布斯戰略中最重要的環節。未來的商業地產模式必定向『蘋果模式』也就是內容上轉移。」上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司總裁吳洋最新披露外灘地王項目的運作理念。

據開發商方面的最新計劃,外灘地王地塊將在今年年底動工,預計2015年竣工。

不過,外灘地王面對的不僅是一片火熱的商業地產市場,更是一個競爭日趨激烈的戰場。崇邦集團副總裁梁美芬告訴記者,上海商業地產的運作難度和競爭已經快速增加,項目的精準定位將決定成敗。

外灘地王預熱滬商業大戲

「從 外灘地王最新披露的規劃看,這是一個業態豐富的高端商業綜合體項目。其預熱和入市,恰在上海新一輪商業地產開發熱潮的核心階段,某種程度上,外灘地王項目 將是這波商業潮的標誌性項目。」在復旦大學管理學院近日的一個中國商業地產研討會上,一位業內資深開發商人士向本報表示。

在他看來,外灘地王此前的土地階段、到目前預熱及今後的開發上市,正是商業地產這輪投資熱潮的縮影。其生存狀態和運營成敗,也同時具有標誌性意義。

據 瞭解,4月29日,外灘國際金融服務中心進入建設項目環境影響評價公示階段。據東華大學受上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司委託披露的環評公告, 外灘地王項目總用地面積45471.9平方米,地上可建建築面積約27萬平方米,地下可建建築面積約為14.5萬平方米,為商業、金融、辦公、文化綜合用 地。

作為該項目的操盤手,吳洋用蘋果的發展之路來看待如今中國商業地產的未來發展趨勢。「對於現在的中國商業地產來說,空洞、乏味、陳舊的運營模式已經將被市場所遺棄,蘋果模式這樣的新興商業模式才是商業地產的未來出路。」

吳洋認為,中國的商業地產面臨三重劇變,第一重,電子商務羽翼漸豐的前提下,商業地產原有模式還能走多遠。第二重,國際貿易環境劇變,中國的內需市場如何發展,商業地產將面臨怎樣變化。第三重,下一步的宏觀調控是否會針對商業地產,目前是商業地產的機遇還是更大的泡沫。

關鍵的問題是,外灘地王能否走出它的蘋果之路?

運作難度升級

儘管對於此前融資難題及地王項目大股東易主等市場消息,相關方面至今尚未進行正面回應,但一個公開的秘密則是,外灘地王項目運作首先需要面對的難題就是較高土地成本和融資成本的壓力。

梁美芬指出,現在從上海到全國大部分城市,商業地產投資開發火熱的另一層含義,則是對於單個商業地產項目而言,運作難度和市場挑戰變得越來越艱巨。

梁美芬所在的崇邦公司正在上海嘉定安亭開發的城市綜合體項目——嘉亭薈城市生活廣場即將入市,梁美芬坦言,在崇邦的投資標準中,上海潛在的合適商業地產投資區域儘管依然較多,但成本和風險都在增加。

「首先是土地成本高企,其次是人才團隊緊缺。」梁美芬表示。這家在2003年香港成立的商業地產公司,股東實力不俗,但其小心翼翼的發展特點,恰是其得到越來越多認同的關鍵。

外灘地王項目面對的,正是這樣一個市場。

錦和投資總經理助理崔康對當前非地產公司大力介入商業地產表示擔憂,「商業地產無論是商業還是地產,都需要有專業的判斷,當前商業地產陷入某種程度無序化,盲目的投資會讓商業地產的泡沫急速增長,這對於商業地產的發展非常致命。」

問題不僅僅存在於上海一個市場。世邦魏理仕董事胡旭陽指出,目前國內不少城市的商業地產項目,不僅顯示出了中國商業地產本土化的缺失,也反映了缺少創新、急需改變的問題。


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