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地王沉重

http://magazine.caixin.com/2011-12-31/100344818_all.html#page2

 料峭寒風中,上海黃浦江沿岸的外灘國際金融服務中心項目(8-1地塊)的樁基礎工程正在有條不紊地進行。工地上的工人不知道,圍繞這塊百億「地王」的股權風波正被外界熱議。

 

  這幅佔地面積僅為4.5萬平方米的商業用地,在2010年初,以92.2億元成交價創下上海「地王」,至今無出其右。

  拿下地王的民企上海證大(00755.HK)演繹了地產版的「蛇吞象」故事。然而,隨著房地產市場調控走向縱深,融資環境惡化,上海證大以金融槓桿撬動「地王」的初衷失靈。「地王」項目退地、易主、改規劃的消息頻頻傳出。

  2011年12月下旬,已經退為二股東的上海證大和三股東綠城集團都被傳欲轉讓該項目股份。

  一時間,「地王」成了燙手的山芋。上海證大、SOHO中國(00410.HK)、復星國際(00656.HK)、綠城中國(03900.HK)等多家房企糾纏於此。

「地王」難嚥

  上海市政府規劃版圖中的外灘金融聚集帶與浦東陸家嘴隔江而立。「一城一帶」(即陸家嘴和外灘金融集聚帶)是上海建設國際金融中心的核心承載區 域。亟待發展的外灘金融集聚帶,規劃有2.6平方公里,150萬平方米以上的建築面積。8-1地塊即位於此黃金地帶上,東臨十六鋪水上旅遊中心及黃浦江, 西接城隍廟商業區,規劃名為外灘國際金融服務中心。

  該地塊是上海市首幅採用「勾地模式」出讓的土地。所謂「勾地」,是指土地在正式掛牌出讓前,買方對感興趣的土地向政府表明購買意向並出價,政府認可後,再行招標、拍賣、掛牌的交易方式。2010年2月初,8-1地塊以92.2億元的價格問鼎上海「地王」。

  「地王」甫出,就被業內稱為「蛇吞象」。上海證大擊敗復地、中華企業、新黃浦等對手,攬下此地塊。土地款的價格,是截至2009年6月30日上海證大總資產的1.2倍,現金餘額的19倍。

  上海證大掌門人,是出身「五道口」(即人民銀行研究生部)的戴志康。曾跟隨戴志康的一位證大管理層人員告訴財新《新世紀》,彼時的證大,就是「老鼠背空米袋」,戴志康自信可以利用金融槓桿撬動「地王」項目。

  按照上海市土地出讓管理規定,土地款在競拍半年之內付清。但不久,房地產調控走向縱深,銀根縮緊,房地產市場急轉直下。金融業出身的戴志康遊走各種融資渠道,為「地王」後續募資。

  戴志康首先找來的,是復星集團董事長郭廣昌和綠城集團董事長宋衛平。2010年4月,上海證大公告宣佈,與復地集團、杭州綠城置業及上海磐石投 資管理有限公司共同成立合資公司,四方股權比例分別為50%、30%、10%和10%。四方分別向合資公司提供貸款10億元、25.72億元、8.58億 元和1.873億元。但也僅夠支付土地款大部。土地回收、易主的傳聞還是時有傳出。

  即便如此,戴志康對該項目的操作還是自信滿滿,在不同的場合,戴志康都曾向財新《新世紀》記者表示,證大一定是外灘「地王」項目的主導方。他宣稱,8-1項目預計總投資為150億元,2014年將竣工。

  為解決開發「地王」所需資金,2011年下半年開始,證大將持有數年的浦東大拇指廣場、證大麗笙酒店、浙江湖州地皮等項目部分出售。

  滬上一家商業地產開發公司投融資部總經理告訴財新《新世紀》記者,「大拇指廣場是證大標誌性產業,秉承持有型商業模式的證大,不到萬不得已是不會賣它的,說明資金出現嚴重問題。」

  上海證大2011年中期報告顯示,上半年,上海證大實現營業收入約13.2268億港幣,同比下降53%,負債率一路走高,流動負債總額為157 .27億港元。在公開場合,戴志康依然表示自己募集幾十個億不是難事,卻也坦言8-1項目日生利息數百萬元,對項目推進的速度和效率要求很高。

  2011年8月31日,標準普爾將上海證大的長期企業信用評級從「B」下調至「B-」,展望為負面。標準普爾預計證大房產2011-2012年的自由現金流仍將是負值,2011年末和2012年證大房產的總債務將繼續增加。

  標準普爾信用分析師陸楓表示,未來12個月內證大房產將面臨重大再融資風險,同時該公司還未制定可信的債務再融資計劃。2012年上半年證大房產將有大量債務到期,包括2012年4月到期的9.58億元人民幣信託融資和2012年6月到期的11億港幣未償付優先債券。

股權迷霧

  「戴志康沒想到不到一年的時間,市場發生了這樣的變化。」證大喜馬拉雅中心前任負責人告訴財新《新世紀》記者。可是兩年土地開發限期將近,8-1項目必須進入操作階段。

  此前堅稱對8-1項目「不可能失去的控股權」的戴志康屈於現實。上海證大尋求相對寬裕的股東復星國際紓困,2011年11月,將項目公司上海證 大外灘國際金融服務中心置業有限公司轉讓給上海海之門房地產投資管理有限公司,後者成為新的項目公司,而持股比例上,已變化為復星國際50%、上海證大 35%、綠城中國10%及磐石公司5%。出讓自己和磐石公司手中共計20%股份,證大拱手獻出大股東的地位。

  一個月之後,變數又起。《經濟觀察報》12月15日披露,上海證大已經與SOHO中國簽訂股份轉讓意向協議,作價38億元轉讓上海證大控制的餘下40%股份,即上海證大直接持有的35%和磐石的5%。

  雙方矢口否認已經簽訂上述協議,但是上海證大在澄清公告中坦言確實有意轉讓該項目股權,已經與數家第三方機構洽商。負責項目運作的證大房產董事吳洋向財新《新世紀》記者確認,項目已經動工,目前建設在按照原計劃推進。

  12月27日,市場又傳出綠城中國確認向SOHO中國轉讓其10%股份的消息。綠城中國首席財務官兼董秘馮征向財新《新世紀》記者否認其曾透露上述消息,但也表示「我們確實有在談轉讓的事情,但是現在在談判中,內容不便透露太多。」

  上述商業地產公司負責人則告訴財新《新世紀》記者,業內多認為上海證大和SOHO中國的買賣已經板上釘釘。若上述兩筆股份轉讓消息成真,SOHO中國將吃下8-1項目50%的股份,和復星國際平分「地王」。

  SOHO中國目前是行業寒流中當仁不讓的「金主」。該公司12月22日發佈的公告稱,「本公司目前擁有現金170億元,正積極尋找收購項目的機會。在銀根緊縮的今天,我們收到大量的開發商轉讓項目的請求,這是公司收購的大好機會。」

  在此前不到兩年的時間裡,SOHO中國在上海一口氣收購了六個項目,斥資逾120億元。潘石屹曾向財新《新世紀》記者表示,上海繁華地段的「半成品」是其主要目標,對8-1項目「關注並有興趣」。

  「SOHO中國2007年底在香港上市,其融資渠道主要是境外募集,外幣進入中國市場冗長的審查流程恰巧幫了他的忙,使其現在資金充沛。」上述商業地產公司負責人說,「SOHO中國和復星國際都是強勢的公司,對持股份,很難想像雙方如何權衡關係。」

  復星國際並非半路介入8-1項目。從一開始,郭廣昌對8-1地王項目就是志在必得,上海證大當時競標「地王」的競爭對手,就包括復地集團領銜的復星系公司。

  同時,復地集團又是證大房產的二股東。由於這塊地是上海第一次採用預申請的方式,雙標競拍,郭廣昌此舉被解讀為「雙保險」護航「地王」,以確保 萬無一失。在競標的現場,財新《新世紀》記者也曾見到戴志康和郭廣昌,競價前在場外一個房間內進行數十分鐘的溝通。郭廣昌全程參與了競拍。

  接近復星管理層的人士告訴財新《新世紀》記者,「地王」競拍落槌的第二天,郭廣昌就召集高層人員召開了緊急會議,痛斥競拍失手,郭廣昌認為「地王」項目應該由復星主導來做。

  隨著攬得「地王」的證大陷入資金困境,復星順理成章地曲線入主8-1項目,逐漸增資,搖身變成控股50%的大股東。

進退維谷

  上海證大、綠城中國有意出售股權,大股東復星國際有優先購買權。可是,復星國際的地產版圖正在進行調整,隨著復地集團私有化,復星國際將旗下包 括8-1項目在內的地產項目和相關平台逐步裝入了復星地產控股的袋子裡,復地、智盈投資、星浩資本等獨立運作的平台間整合調配尚未順暢,開發腳步放緩。

  滬上某地產基金負責人告訴財新《新世紀》記者,最近和復星系的合作中,他深切地感受到復星的融資衝動:「復星以集團平台進行融資,在內部再進行 資金調配的模式,在房地產行業的萎靡前景下也行不通了,復星現在的房地產部分業務獨立核算,以規避房地產項目風險轉移到其他優質板塊。」上述負責人說道。

  復星國際會否購買更多的項目股份尚不得知,但是對這些股份有興趣的不止SOHO中國一家。據財新《新世紀》記者瞭解,上海證大和綠城中國洽售的對象很多,包括當時參與「地王」爭奪戰的對手。

  中華企業、新黃浦、太平洋人壽保險股份有限公司和泰康人壽保險股份有限公司等企業均參與了「地王」競拍,可是,市場嚴冬當前,各家房企手頭都不寬鬆,接盤也非易事。

  同時,政府對項目也有嚴格要求。「政府對這個項目從規劃到定位都有相關的規定,企業並非完全有的放矢。」8-1項目公司商業事業部策略總監顧玫華曾告訴財新《新世紀》記者。

  根據出讓規劃,8-1地塊為商業、金融、辦公、文化綜合用地,總建築面積可達到37萬平方米,包括27萬平方米的地上建築面積和10萬平方米的地下面積,建築限高180米。整幅地塊的商辦樓宇比例將佔到70%,其餘30%為商業、酒店及文化娛樂設施。

  但是,8-1地塊作為上海市外灘金融聚集區的重要項目,黃浦區政府意欲打造外灘地帶的地標性建築,從地塊競標時就有了更為詳致的規定。例如開發 方必須具備成熟的商業地產開發經驗,甚至要列明此前開發的項目中「引入過多少世界500強公司」「招商引進哪些國際品牌」「股東中有無大型金融機構背景」 等。

  上海證大獨自拍下「地王」後,就表示會引入更多的主體參與開發,政府方面希望引入的是大型金融機構,以防止「外灘國際金融中心」走樣,雙方在引入對象方面和後期招商條件方面曾存在一些分歧。

  政府方面從股東到招商對象,都希望能夠體現更多的金融元素。除了商辦物業開發量和持有量等指標,還有「金融行業背景」、「金融資產管理總量」、「持有商辦物業的租賃戶中金融或金融服務企業數量」等向金融企業傾斜的指標。

  而戴志康則欲將其打造成文化中心,成為證大運作的喜馬拉雅中心的「升級版」。希望將中國古典山水畫「高山流水」的意境融入設計方案,將外灘金融中心打造成一個現代立體的江南水鄉城市綜合體。

  此外,由於8-1地塊地處百年外灘地帶,毗鄰老城隍廟,在設計風格和高度等方面都受到城市控規的制約。上海市規土局建管處一位副處長曾指出,證大的諸多設計方案與目前的法規有衝突。戴志康理想中特立獨行的意境方案經過多輪調整和上報。

  而隨著項目主導權易手,新的接盤者也將面臨貼合政府規劃的調整。

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