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地王要小心

2013-07-15  NCW  
 

 

“錢荒”之下,再現地王潮。高點拿地後未來入市能否再踩准房屋市場的高點,

是一個叵測的未知數

◎ 本刊記者 朱以師 文又是一波 “地王潮” 。

7月3日,北京誕生了年內單價地王夏家胡同地塊,上海則誕生了總價地王張江高科技園區地塊,將新一波土地競拍熱推向一個小高潮。而截至今年6月底,北京、上海、廣州三地的經營性用地出讓金額已超過1675億元,接近三地2012年全年的土地出讓收入總和。

今年以來,一二線城市的土地市場成交活躍。尤其5月之後,幾家中型開發商與大型開發商更是聯手製造了一波“地王潮” ,接力改寫了多個城市在2013 年土地拍賣的單價和總價紀錄。

樓市與地市有著密切的傳導關係。

今年一季度樓市銷售火爆,支撐著二季度密集的土地成交。良好的房屋銷售讓開發商的資金面趨向寬鬆,開始有更多的資金投入土地市場。一些拿下 “單價地王”項目的開發商,更是對後市表現出超乎尋常的樂觀與信心。

有業內人士指出,一般土地市場的景氣滯後于房屋市場一個季度左右。而從樓市短周期波動的規律看,地王頻出之後的三到六個月,房地產市場將接近景氣周期的頂點。今年二季度,樓市已經有所降溫,住宅成交量在逐月下滑。

地王項目皆為當前土地市場的高點,未來入市能否再踩准房屋市場的高點,這是一個叵測的未知數。但在過去幾年,折戟于地王、大傷元氣的開發商並不在少數。業界常有“地王從來命途多舛”的說法。競拍時,被追捧上天;拿地之後,各家則甘苦自知。高地價帶來的資金壓力、定價難題,擠壓了項目運作空間。近一月內曝出的案例就有:雅戈爾(600177.SH)退掉了在2010年拿下的杭州地王,損失4.84 億元;中冶置業在2012年拿下的南京地王項目,因供地手續和規劃更改等問題,面臨被南京市政府收回的問題。目前,中冶置業在追討11.3億元的土地保證金。但最終結果尚未可知。

那麼,產生在今年“錢荒”背景下的諸多地王們,命運又將如何?

重新聚焦一二線

7月3日,北京市國土局交易大廳里聚集了近百名開發商代表。除了參與土地競拍的30余家開發商,現場還有超過40家的開發商觀戰,查探土地行情。

當天,二度入市的夏家胡同地塊迎來14家房企參與爭奪。競拍在不到5分鐘的時間內達到北京市國土局設置的價格上限17.7億元,隨後進入競報配建保障房面積環節。

最終,北京懋源置業有限公司(下稱懋源置業)以承諾再配建2.8萬平方米公租房奪魁。加上項目本身規劃的1萬平方米公租房,夏家胡同地塊需配建的公租房面積達到了3.8萬平方米,占去總規劃建築面積的49.6%。

剔除保障房面積後,夏家胡同地塊的樓面地價達到約4.1萬元 / 平方米。周邊在售的二手房成交價格在3.2萬元 -3.8 萬元 /平方米。 “不知道這塊地是怎麼算賬的,項目入市至少要賣7萬元 / 平方米才行。 ”一家大型房企的內部人士對財 新記者說,項目只能定位高端,但配建近一半面積的公租房,將極大提高項目的操盤難度。

在7月3日一天內,北京賣地進賬約 67億元,共有包括夏家胡同地塊在內的四幅地塊成交。恒大地產首次進入北京市場拿地,以35.6億元的價格拿下昌平沙河的“公租房 +限價房”地塊。萬科則以9億元奪得房山長陽地塊,北京城建4.6億元競得大興魏善莊地塊。

據鏈家地產市場研究部統計,今年上半年,北京共計成交土地100宗,土地出讓金收入664.2億元,是去年同期的4.5倍。7月第一周再成交六幅地塊。目前北京市土地出讓金已達745.8億元,超過2012年全年的土地出讓收入。

上海土地市場同樣火熱。同在7月3日,萬科與張江集團的聯合體以48.7億元的總價拿下張江高新科技園的商住地塊,刷新綠地集團一周前創下的總價地王紀錄。同日,保利置業以23.56億元拿下上海松江泗涇商住地塊,溢價率達132%,創下上海年內土地溢價率的新高。據財新記者不完全統計,上海在今年上半年的土地出讓收入已超過700億元,加上7月新成交土地,目前土地出讓金已接近2012年全年876億元的水平。

廣州的土地成交也非常活躍。5月以來,白雲、海珠、黃埔、荔灣等區域已經多次拍出高溢價地塊。綜上,北京、上海、廣州三地在今年上半年的經營性用地出讓金額已超過1675億元,接近三地2012年全年的賣地收入總和。

上海易居房地產研究院副院長楊紅 旭對財新記者稱,去年三季度以來,一二線城市樓市複蘇回暖的節奏快、房價漲幅大,新房庫存消化快,開發商拿地意願趨強。但與之相反,在三四線城市,住宅存量比較大,樓市尚未複蘇,開發商基本不在三四線城市繼續拿地。

一家大型房企的內部人士對財新記者證實,今年更加關注一二線城市的優質地塊,因為這類項目周轉更快,需求持續旺盛,利潤空間也更大。而三四線項目通常賣了一波就賣不動了,需求難以持續。但是,一二線城市優質地塊少,競爭非常激烈,所以容易出現單 價、總價等各種標準的 “地王”項目。

恒大地產的轉向,也驗證了這一趨勢。過去,恒大地產集中在二三線城市發展,現在也將目光轉向一線城市。其參與了夏家胡同地塊的爭奪,最終在競報保障房面積環節中不敵懋源置業。

上海易居研究院跟蹤監測的十個典型城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌)的數據顯示,今年上半年,一二線城市的土地成交面積和成交均價已重返高位區間,接近2010年的歷史高點。十個典型城市在今年上半年的土地出讓金總額達3140億元,同比增長160%,與2010 年同期的歷史最高紀錄基本持平。

上述數據還顯示,6月十個典型城市的土地成交均價2315元 / 平方米,同比增長51.4%,已連續九個月同比增長。

其中,一線城市的土地平均成交均價為4069元/平方米,同比增長76.7%。

地價上漲的一個理由是,土地補償成本在逐年上升。據北京市國土局披露,2012年北京經營性用地成交均價6675元 / 平方米,比2009年增長20%。

其中土地補償平均成本由2264元 / 平方米增至4221元 / 平方米,增幅為86%,遠高于成交價格增幅。成交價格中補償費用與政府土地收益的比例也由2009年的4:6變為現在的6: 4。

房企不差錢

萬科是最近一波“地王潮”的風暴眼。

在不到半個月的時間內,萬科與合作伙伴在重慶、上海、北京、廣州接連拿下四幅地塊,土地總價款接近120億元。其中,耗資53.7億元的重慶地塊和耗資48.7億元的上海地塊,均是當地年內 “總價地王” 。廣州地塊樓面價接近2萬元/平方米,成為區域“單價地王” 。

這讓一向對外聲稱“不拿地王”的萬科,備受業界質疑。對此,萬科公司在給財新記者的書面回複中稱,萬科對“地王”的判斷標準,是指對未來房價預期過高、只有房價在短時間內大幅上漲才能盈利的項目,即所謂 “麵粉貴過 麵包”的土地。而萬科在重慶、上海和廣州拿下的土地,並不是因為預計未來房價會大漲而決定投資。決策的依據,仍然是根據當下市場價格判斷,而不是對未來房價走勢的過高預期,因此並不違背 “不拿地王”的投資策略。

萬科公司解釋稱,重慶江北區溉瀾溪地塊是重慶萬科聯合重慶保利獲取的。總價較高的原因是規模大,由五個地塊構成,規劃建築面積為123.7萬平方米,折合樓面價為4340元 / 平方米。

所在區域居住需求旺盛,項目定位首次置業和改善需求,開發前景明朗。上海張江項目則是近兩年來上海市中環沿線出讓的建築面積最大的住宅用地,所在的張江科技園產業發達,住宅供應相對不足,萬科認為目前的土地成本是比較合理的。至於廣州荔灣區項目,實則商業用地,擁有一線江景資源,周邊可比的商業項目已經賣到5萬元 / 平方米。對比這一價格,不足2萬元 / 平方米的拿地成本仍具有一定優勢。

萬科透露,上半年公司新增項目的權益地價約260億元,而下半年謹慎拿地策略不會變化,會根據業務發展的實際需要補充項目資源,並給未來的增長預留一定空間。截至今年一季度末,萬科的貨幣資金約523億元,為行業最高。

事實上,5月以來的這一波 “地王潮”可以分為兩個階段。第一階段,是從5月初開始,泰禾集團、懋源置業、佳兆業等中型房企拿地,特點是單價高,單價地王多;第二個階段從6月底開始,是萬科、綠地、保利地產等大型房企拿地,特點是總價高,總價地王多。

“中型開發商以高價博一些規模小、地段好的優質地塊,是一個相對不錯的策略。規模大、總價高的大盤項目更適合大型公司,中型公司貿然拿大盤,點沒踩准就很可能被拖垮。 ”一位品牌房企的內部人士認為。

萬科公司總裁郁亮認為,前一段中型規模房企集中拿地,甚至高價拿地王,是想在市場回暖的時候沖一沖規模。而大型房企經歷多輪調控,更加知道進退的節奏。他表示,萬科不會冒進地去拍單價特別高的地王項目。

福建房企泰禾集團今年拿地目標從0億元調增到110億元,而上半年已完成100億元。而整個2012年其拿地總額不過36億元。今年以來,泰禾集團在福建、上海、北京高調拿地,其中不乏區域地王。僅上半年就參與了北京十余場土地競拍,高溢價拿下了朝陽孫河和通州台湖地塊,前者樓面價超過2.9萬元平方米;後者樓面價接近1.9萬元 / 平方米,溢價率112%。6月,泰禾集團還以.48億元拿下上海閘北區商辦地塊,溢價率超過106%。泰禾集團董事長黃其森在內部傳達了“四高策略”——高杠杆、高周轉、高品質、高溢價,希望以此來實現快速規模擴張。

萬科、保利地產等大型房企積極拿地,主要是為補充土地儲備。去年二季度開始,住宅市場的成交量持續增長一線城市的住宅去化周期從15個月降到了今年的七個月,面向剛需的住宅庫存更是早已告急。

去化周期的縮短,為大型房企提供了良好的現金流。半年報業績顯示銷售普遍好于預期。全國開發企業的資金來源增幅已由去年上半年的不足10%,逐步擴大至今年1月至5月的32%。 “手中有糧,心中不慌。房企今年有資金實力去買地,搶優質高價地。 ”楊紅旭說。

海外融資也令內地房企在資金面上更為充裕。7月10日,龍湖地產宣佈與13家銀行簽訂意向76.72億港元等值4年期俱樂部式籌組貸款,用于償還2014年上半年到期債務,以低息債務置換高息貸款來進一步節省財務成本。

中原地產研究中心監測的十家標杆房企在上半年的融資額已超過459.6億元,較去年同期上漲了75.6%,融資量顯著上漲。

地王的隱憂

不差錢的房企,巨資搶下 “地王” 之後是否還能踩准點繼續在高點入市?

答案並不明確。住宅市場在今年二季度已出現回落。上海易居研究院監測 的20個典型城市6月的新建住宅成交面積同比下降11.2%,環比下降3.3%。這是16個月以來首次出現同比下降,住宅市場也許正在進入調整期。

與此同時,一二線城市新建商品住宅的存銷比開始反彈。據上海易居研究院的數據,6月一線城市存銷比升到了7.7,二線城市存銷比升到8.6。這意味著房企的銷售壓力正在增加。

萬科公司持續觀察的14個重點城市的成交批售比(成交面積對同期批准預售面積的比例) ,在今年2月短暫升高後,5月又回到了1.0左右。這說明市場的新增供應和需求正在趨於平衡。目前14個重點城市的庫存去化周期在十個月左右,處於合理區間的上限位置,未來市場將趨於平衡。

“今年三四月,部分熱點城市的住宅市場出現暫時性的升溫,連帶著刺激了土地市場的樂觀情緒。 ”萬科公司稱,隨著住宅市場恢複穩定,對地價過於樂觀的預期會逐漸消失;而且隨著地方政府推地的增加,土地市場將趨於降溫。

但即便基於這樣的保守判斷,萬科當下仍願意投身 “地王”爭奪。

遠洋地產董事局主席李明也判斷,未來一年內,北京的土地價格一定會下降。他說,現在的北京土地市場,普通的住宅用地樓面地價都接近2萬元 / 平方米,還要配建公租房和限價銷售等,企業的盈利空間十分受限。在盈利空間不足時,高地價將難以維繫。遠洋地產曾在2010年拿下多幅 “地王”項目,這三年卻受此拖累,幾度下調業績目標,直到近年借助市場反轉和回暖,才逐步將地王項目盤活和完成銷售。

最近還曝出了兩塊失敗的地王項目。6月20日,雅戈爾公告稱決定終止杭州申花地塊的開發。該地塊是雅戈爾在2010年11月拿下的地王項目,總價24.21億元,樓面地價約1.8萬元 / 平方米,當時創下區域樓面價新高。但在房地產調控下,該地塊周邊住宅項目的售價甚至低於1.6萬元 / 平方米。拖了兩年多之後,雅戈爾決定放棄開發,退地給政府。為此,雅戈爾損失定金4.84億元;同時,如果該地塊再次出讓的成交價格不足原土地價款的80%,雅戈爾還需補足差額。

中冶置業的南京地王則面臨被政府收回的命運。南京下關區濱江江邊路2號地在2012年11月被中冶置業以56.2億元拿下,成為全國總價地王。再加上中冶置業在2010年拿下的相鄰的1號地和3號地,三幅地塊連成一片,總面積達236萬平方米,總價超過256億元。據中冶置業的預計,該項目的總投資會超過800億元。截至2012年6月底,中冶對1 號地和3號地的投資額約為167億元。

在2009年至2010年的 “4萬億”投資熱中,中國中冶、中國中鐵、中國鐵建等大型央企借助大量的信貸資源在全國多個城市大肆拿地,參與新城建設與舊城改造,創造了多個地王項目。

南京當地一位開發商人士告訴財新記者,中冶置業在南京地王項目的資金非常吃緊,三年來連拆遷都沒有做完,此前還有意轉讓部分地塊來回籠資 金,但未能談成。其母公司中國中冶(601618.SH)2012年業績大幅下降,虧損69億元,集團對房地產板塊也無法持續輸血,最終因資金和規劃等問題與南京市政府產生分歧,2號地將被政府收回。

楊紅旭認為,當前部分城市的土地市場已經出現過熱苗頭,開發商不宜盲目樂觀,拿地時需要防範明後年市場降溫的風險。他說, “土地溢價率超過100% 甚至200%,風險已經大增;麵粉貴過麵包的話,勇士變烈士的幾率超過五成。 ”對於今年的地王而言,另一個不確定的因素則是 “錢荒” 。郁亮認為,銀行的 “錢荒”在未來兩到三年內將對房地產行業產生重大影響, “有時候在中國不能太強調資金的效率,保持手里有錢很重要” 。


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京滬蘇杭兩天出現四「地王」

http://www.infzm.com/content/94138

綜合《南方日報》《經濟參考報》報導, 過去兩天,用「地王井噴」來形容,毫不誇張。

9月4日,北京融創集團以21億元的價格拿下北京農展館北路8號地塊,由於該項目需要配建27.8萬平方米的醫院(約合22.24億元),融創實際成交總價為43.24億元,使得該地塊樓麵價約為7.31萬元/平方米,成為北京新的單價地王。

就在第二天,9月5日,上海徐家匯中心項目地塊被新鴻基旗下公司以217.7億元總價競得。該地塊出讓面積為99188.80平方米,建築面積為58.42萬平方米,折合樓麵價約為3.73元/平方米,這是上海歷史上的最高總價,僅次於此前廣州拍出的亞運城地塊。

此外,杭州華家池「最後一塊黃金地塊」被綠地、世茂、濱江三家房企以136.73億元的總價成功競拍,這也是杭州歷史上的總地價王。蘇州金雞湖地塊則被世茂以約45億元的價格拿下,樓麵價約為1.5萬元/平方米,成功拿下當地樓面單價地王稱號。

7城市因房價上漲過快被住建部約談

有人稱地王頻頻是房價上漲的信號,但也有人認為這是房地產泡沫破滅的預警。

研究報告顯示,在過去的幾個月各地房價上漲趨勢極為明顯。據上述《南方日報》報導,9月4日,中國指數研究院發佈全國百城房價指數報告,數據顯示,8月份100個城市新建住宅均價為10442元/平米,環比上漲0.92%,已是自2012年6月以來連續第15個月環比上漲。其中,北京、上海等一線城市成交量和房價漲幅明顯。

《經濟參考報》報導,由於房價漲度過快,8月下旬,住建部召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談,以瞭解當前房地產市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策,並指出,各地應採取措施保證年度房價控制目標的實現。

住建部政策研究中心綜合處處長趙路興表示,一方面,購房者觀望情緒進一步緩解。另一方面,頻繁出現的「地王」與「日光盤」,也使購房者擔心後市房價反彈而繼續恐慌入市,導致局部市場出現買漲不買跌行情。據不完全統計,從7月下旬至今,僅北京地區日光盤就已經超過了10 個。

對此,趙路興指出,供應減少,成交金額卻在增加,進一步說明房價、地價虛高。他認為,增加普通商品房及用地供給才是解決房價高企的根本手段。「行政調控手段只能解地方一時之難,長期來看並不會有多大抑制作用。」

《南方都市報》此前報導,在今年8月中旬舉辦的2013博鰲房地產論壇上,中國房地產業協會副會長朱中一首度證實「房地產調控長效機制已形成草案」的消息,同時他也介紹,「房地產長效機制應包括,抓緊完善房地產市場調控政策,今後更多地採用稅收、信貸等經濟的和法律的手段來進行調控,又要在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。」

前不久,李嘉誠逐步拋售香港和內地房地產引起業界關注。據《第一財經日報》消息,李嘉誠旗下「長和系」近期僅轉手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心和廣州西城都薈廣場這三大業務,粗略估算下,套取現金就可超300億元人民幣。對此,萬科老總王石發微博提醒同行:「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了!」

《21世紀經濟報導》,某大型開發商人士表示,目前高價拿地的房企,其判斷依據是在樓市短期行政化調控弱化、長效機制尚未建立的空檔期,住宅價格會平穩上漲,但這個空檔期有多長,誰也不知道。

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金融街失手 越秀地產90億奪武漢「地王」

http://www.eeo.com.cn/2013/0913/249741.shtml

9月12日,備受關注的武漢精武路地塊公開拍賣。精武路地塊位於武漢新華路、解放大道、江漢北路合圍區域,比鄰協和醫院和武廣商圈,在武漢地產界被譽為漢口的絕版黃金地段。該地塊總面積182270平米,起拍價70億元,樓面地價9800元/平米——該起拍價為武漢歷史上最貴的地塊。

9 月12日上午九點半,在武漢「市民之家」國有土地拍賣會現場,經濟觀察網記者看到,共有上海復地、世茂、金融街控股、廣州越秀四家地產公司參與競拍。整個競拍過程持續了大約一個小時,彼此報價都比較謹慎。絕大多數競價,都是以最低的500萬增幅報價。特別值得關注的是,在拍賣會現場金融街控股表現出勢在必 得的態勢,其報價決策極為短暫。

但當競價趨近90億的時候,上海復地和世茂開始鮮有舉牌,現場轉為金融街控股與越秀地產的爭奪。最終,越秀地產以90.1億的價格拍得精武路地塊,折合樓麵價格12617元/平米,溢價率28.7%——創下了武漢總價和樓面地價的「雙料地王」。

為數眾多的武漢地產界人士分析,以12617元/平米的樓面地價測算,該地塊最終的樓面銷售價格大約在每平米25000元到30000萬之間,參考目前漢口區域在售的高端樓盤如漢口天地項目已售2.5萬的均價。「精武路位處黃金地段,這樣的價格並不算太高。」有武漢地產界人士評價。

該場拍賣會的拍賣師陳少湘在接受經濟觀察網記者採訪時也表示:「我原來以為可以拍過100億。」但他並不認為90.1億的成交價格屬於「低估」。

一個未經證實的消息是,此前金融街控股與該地塊屬地武漢市江漢區政府多有溝通,江漢區政府也有意將其規劃為金融商務區。但在現場競拍中,金融街控股卻最終放棄。

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北京「地王」密集爆發地:孫河是怎樣煉成的

http://www.eeo.com.cn/2013/0917/249910.shtml

經濟觀察報 記者 胡芳潔 融創以超過7萬的樓面地價在北京拿下東三環農展館地塊,引起市場的一片唏噓。不過,北京中心城區類似農展館地塊這樣的土地,目前看來畢竟是偶然現象。接下來,哪個區域會繼續引領北京土地市場的巔峰?毫無疑問,應該是孫河區域。

孫河可能性

從去年9月份龍湖地產拿得孫河第一塊地開始,至今孫河共有5塊土地出讓,按時間順序,分別是龍湖1塊、泰禾1塊、首開2塊、中糧1塊。

這個區域根據規劃部門的劃分,稱之為孫河組團,位於朝陽區孫河鄉中部,南至機場南線,東至京順路,北至溫榆河西南濱河路,西至規劃路。該組團位於中央別墅區,隸屬於朝陽區,是中央別墅區中離城區最近的板塊。

龍湖拿的第一塊地,是價格最低的一塊,樓面地價約2萬元/平方米,隨後樓面地價一路攀升,泰禾、首開所拿地塊,樓面地價達到約2.9萬元/平方米、2.6萬元/平方米。今年7月,中糧所拿地塊,則將該區域樓面地價推至約5萬元/平方米。

據本報瞭解,就目前已經出讓的地塊中,中糧所拿地塊位置是最好的,因為該地塊位於孫河組團的核心位置,緊鄰組團中央的景觀水系。這也是導致中糧拿地價格如此高的原因之一。

經濟觀察報記者從北京市規劃委孫河組團控制性詳細規劃公示時獲得的資料和已入駐開發企業提供的資料綜合整理得出,孫河組團總用地面積約284公頃,總建築面積約140萬平方米,主要由11塊居住用地、3塊商業用地以及其他地塊組成(見上圖表)。

根據規劃圖可以看到,孫河組團類似一個圓形,正中央是一景觀水系,環繞這一景觀水系的是4塊住宅用地、3塊商業用地,這一核心區域只出讓了一塊住宅用地,即中糧所拿地塊;外環則環繞著另外7塊住宅用地,已經出讓了4塊。

到目前為止,還有6塊住宅用地、3塊商業用地沒有出讓。

核心區域尚未出讓的幾塊住宅用地,從規劃圖來看,面積比中糧地塊大,有的景觀位置也比中糧地塊好。如果接下來房地產市場不出現大的波動或調控,隨著位置更好的地塊推向市場,其出讓價格,有向中糧地塊看齊、甚至超過中糧地塊的可能性。

而這些地塊可能很快就會推向市場。儘管目前北京市土地儲備中心網站上待出讓的土地中,沒有孫河地塊,但一位參與孫河組團前期規劃設計的人士對本報表示,根據供地計劃,今年下半年還會推出兩塊住宅用地;明年則可能供應三塊商業用地和一塊住宅用地。

而另一位已入駐該區域的開發企業負責人則表示,據其目前所瞭解的信息,孫河組團地塊,會在明年底之前全部供應到市場。

方式

孫河組團方式從今年初泰禾拿地以後熱度漸升,在中糧拿地以後,一時達到沸點,儼然是今年北京土地出讓市場的一匹黑馬。值得注意的是,與個別稀缺地塊不同,孫河組團還有大量土地,可以在短期內就供應到市場,並且注定價格不菲,更何況,該組團位於五環外,並非位於中心城區。從這個角度來看,北京土地市場目前還沒有哪個區域可與之匹敵。

孫河組團,是如何煉成的?

其位於中央別墅區的位置,是一個重要原因。該區域是北京高端居住區的代表之一,是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分,不適合做容積率高的產品,因此決定了其是北京稀缺的低容積率地塊。

目前,孫河組團出讓的土地,容積率都在1.1左右,適合做低密度高端住宅尤其是別墅產品。這一方面的稀缺性,是中心城區地塊無法企及的。

而北京市相關政府部門在該地塊的拆遷、規劃、劃分上,也為其成為高價地發揮了關鍵性作用。

朝陽區對孫河組團實行的開發策略是整體拆遷、規劃設計以後,才開始進行土地出讓,這使得該區域發展前景,在規劃階段就能更完整的展現在有入駐意向的企業面前,增加區域吸引力,並且早在土地開始出讓前,地鐵15號線孫河站就已經開通。「與以前邊拆遷邊建設不同,孫河板塊是北京唯一一個先整體規劃後開發的別墅板塊,不僅配有住宅,還有商業、酒店、學校等,隨著後期地塊的開發,孫河板塊發展潛力巨大。」泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男認為。

早在2009年,孫河組團就啟動了整體拆遷,根據當時的報導,2009年7月,孫河鄉騰退拆遷工作全面啟動,涉及14個村、兩萬五千名村民。

因為整體拆遷,政府面臨的資金壓力是巨大的。2012年初,北京市國土資源局朝陽分局回覆受理了一起孫河鄉被拆遷人反應被拆遷兩年後仍拿不到補償款的事件。

對於這起事件,北京市國土資源局朝陽分局在2012年2月的回覆中承認拆遷後補償資金沒有到位的問題:「孫河鄉已於2009年12月底至2010年年初對沈家墳、李縣墳部分企業進行了騰退,但補償資金一直未予支付,我局針對上述問題,要求土地儲備分中心加快融資進度,但受國家宏觀調控政策的影響,銀行房地產貸款額度不斷緊縮,融資較為困難,目前土地儲備分中心正與各金融機構進行接洽,開拓融資渠道,爭取在2012年年內解決上述兩村的非住宅補償資金問題。」

即使資金壓力巨大、補償款無法到位,相關政府部門堅持進行整體拆遷、規劃,與此同時還以《朝陽區孫河組團規劃設計方案徵集》的方式進行了全球徵集。

據一位當時參與方案設計人士表示,當時共有5家設計聯合體的方案進入了最終評審,每一家設計聯合體,基本上是由一家開發商、一家國際設計公司、一家產業設計公司組成。據其透露的信息,以及當時的媒體報導綜合得出,當時進入最終評審的5家開發商包括萬科、龍湖、富力、綠地和正大置地。

該人士表示,當時其所在聯合體進入了最終評審,其所在團隊對孫河組團規劃、設計提出的觀點包括:一,不僅要有住宅,還要做好配套,包括規劃商業、酒店、會所等用地;二,整個孫河組團,要做成低密度的。實際上,這兩個方面都成為了現實。

孫河組團,還有一個特點是單個地塊面積都比較小,建築面積小,龍湖、泰禾、首開所拿地塊,建築面積都只有7萬平方米、6萬平方米、4萬平方米不等,而中糧所拿地塊,建築面積為8萬多平方米,但需要配建3.3萬平方米公租房,商品房建築面積只有不到5萬平方米。

有觀點認為,孫河組團單個地塊過小,對於高端住宅社區而言,不利於開發商進行開發、運作。而上述人士也表示,現在看來,這些地塊確實過小,當時進行規劃設計時,曾有人建議引入少數幾家大開發商進行整體開發,不過,這個建議最終沒有得到採納。一是考慮到路網的原因,需要對地塊進行分割,此外,北京為了避免土地面積過大、起價、成交總價過高,需要將土地分割成小塊出讓。

分割成小塊出讓,由於總價相對低,有能力參與競爭的企業增加,也進一步推動了樓面地價的高漲。「中央別墅區,是北京別墅區域中最好的一塊,考慮到區域的定位以及未來的發展,實際上由擅長做高端項目的企業來做,會更好。但是現在的情況是價高者得,可能會導致一些並不擅長做此類項目的企業拿到地,這樣下去,這個區域未來會不會做亂、品質良莠不齊?」上述人士表示。

這些擔憂不無道理。而通過整體運作、小塊出售的方式,地方政府實現了收益的最大化,卻是實在的效果。

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不准出「地王」

http://www.infzm.com/content/95130

國土資源部的「地王禁令」,讓數個地方政府暫停了部分地塊的拍賣。但過去多年樓市宏觀調控的失敗早已證明,以行政手段干預市場,僅僅是逼迫地方政府玩弄數字遊戲,根本沒法改變一線大城市土地的供需關係。

一位中年男子牽著一隻獵狗,走過北京順義潮白河畔一片雜草叢生的荒地。此地位於順義新城,距離北京中心城區25公里,面積相當於兩個天安門廣場。

四年前,這片貧瘠農地曾經是北京樓麵價和總地價的雙料地王,最近又因中國國土資源部的「地王禁令」出了名。

2009年11月,名不見經傳的順義國企大龍地產(600159.SH)經過190次競價,擊敗了龍湖、保利、百仕達、遠洋等大開發商,以50.5億元拿下了這塊北京地王,合每平方米樓面2.98萬元,而當時與該地塊毗鄰的龍灣、龍湖灩瀾山等別墅項目售價則在兩萬多元。

拍地失敗後,龍湖地產董事長吳亞軍心有不甘地對媒體感慨「算不來大龍地王這個賬」。果然未足三月,大龍地產因無法繳足土地款,被北京市國土資源局收回土地,2億元保證金遭罰沒——這件事被視為當年中國土地市場盛極而衰的標誌性事件。

沉寂四年後,「大龍地王」在2013年9月23日再次整理掛牌,起始樓麵價即達到2.1萬元/平方米。在房價、地價再次步入癲狂的節點上,「大龍地王」的二次入市也被賦予更多的關注。

恰好在2013年9月25日,國土資源部在北京召開了一個城市房地產用地管理和調控座談會,要求供需緊張的一線城市加大住宅用地供應,國土部門也都得低調,務必做到年內不再出「地王」。

於是,北京市土地整理儲備中心網站10月9日發佈公告稱,因故暫停北京市順義新城第21街區地塊掛牌出讓活動,「大龍地王」再遭暫停。有報導援引北京市國土資源局相關人士的話稱,由於近期北京土地市場過熱,出於宏觀調控需要平抑市場預期,故而暫停了順義地塊的掛牌活動。

這也是2013年中國大城市一連串被行政干預土地交易中的第一例。此後,杭州市國土資源局亦暫緩了杭州蕭山湘湖地塊和杭師大地塊的出讓。

搶地搶出「地王」

過去3年,中國政府出台了一輪又一輪的措施,以求遏制扶搖直上的房價。但新一屆領導層自2013年3月上任以來,迄今避免出台任何重大的收緊舉措,擔心進一步影響本已不穩的經濟增長勢頭。

感覺到政府對樓市態度趨於緩和,開發商為此振奮不已,地方政府的賣地積極性,更對地王的誕生起到了推波助瀾的作用。在剛剛過去的9月份,中國幾大城市頻頻出現新「地王」。

9月4日,北京農展館附近一塊佔地2.8萬平米的土地,被融創中國(1918.HK)以21億元人民幣買下,若包括融創承諾將用於建設一所醫院的另一個地點,總價格相當於每平方米樓面7.3萬元人民幣,這是中國有史以來最貴的土地。

緊接著9月5日,上海徐家匯中心地塊以217.7億元創下全國總價地王;而一直不溫不火的天津土地市場也第一次出了上百億元總價的地塊,南開區天拖地塊以103.2億元成交;杭州、廣州、武漢等地也紛紛有地王誕生。

保利地產集團一位高管向南方週末記者抱怨,過去兩年賣得不錯,但運營性土儲需求被行政式調控長期摁下,積聚之後正轉化為爆發性補倉需求,不過現在去一線城市參與土地招拍掛,常常連舉牌的機會都沒有。

「一線城市推的地太少了,那麼多開發商去爭,周邊房價4萬一平方米的話,你要照著6萬一平方米的房價去測算拿地,否則完全沒機會拿著地。」這位高管稱。保利地產過去一直被視為中國招拍掛市場上最為大膽激進的房企之一。

開發商的競相叫價,使得大部分土地價格都出現明顯上漲。上海易居房地產研究院發佈的最新報告顯示,9月北京、上海、廣州、深圳、杭州等十個典型城市土地出讓金收入達到1454億元,環比增長79.2%,同比增長199.3%,金額創下近33個月的新高。

「自今年年中以來,開發商比之前樂觀多了。近期他們專注於購買頂級城市的土地,因為他們認為長遠而言這些地方更有價值。」瑞信房地產分析師杜勁松表示。

地王頻出的另一面,是加劇了房價的上漲預期。在北京,「日光盤」頻出,開發商霸氣盡顯——買房者除了需要驗資,還得接受一筆房款以外30萬到80萬不等的額外費用。

在上海,自貿區東風吹來,有人手中房子漲了80萬還有惜售心理;來自房管局的數據顯示,南京9月認購、成交量均雙雙創下四年以來「金九」最高值。

據中國指數研究院最新發佈的百城房價指數報告顯示,9月份全國100個城市住宅平均價格環比上漲1.07%,漲幅較8月份擴大0.15個百分點,同時這也是2012年6月份以來連續第16個月環比上漲。

這種狀況讓中央政府面臨兩難選擇:既不能任由這種亢奮無限制地膨脹,但也不能斷送樓市已有的良好勢頭。於是,遏制地王成為主管部門負責人「不得不完成的任務」。

只是數字遊戲

2013年9月25日,按照國務院領導批示要求,中國國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人召開房地產用地管理和調控工作座談會,要求各地嚴防高價地,保持城市地價平穩,切實穩定土地市場。

據《中國國土資源報》披露,在座談會上,國土資源部副部長胡存智稱,一些地方政府過度追求高收益,引起市場誤讀,少數大企業搶地推高地價,借此消化庫存。會議特別指出北京、上海、廣州、深圳等一線熱點城市,要比照前3-5年住宅用地平均供地量,持續加大住宅用地供應力度,將嚴防高價地作為近期市場穩定的首要工作目標。

自2011年以來,類似通知、座談會這樣的「喊話」,有過六次,但每次調控過後的地價都是屢創新高。決策層如此喊話,實乃整個中國樓市矛盾糾結下不得已之舉:既不能不發展,也不能非理性發展,土地市場亦因此陷入了進退兩難的境地。

備受國土資源部指責的是北京市國土資源局。該局一位內部人士稱,他們感受到了巨大壓力。隨後,他們召開了內部座談會,集體協商後決定在四季度大力調整土地供應結構,擴展「限房價、競地價」出讓形式,並迅速叫停了原大龍地王的掛牌出讓活動。不久,多個城市亦效仿推遲出讓熱門地塊。

國慶節後,北京市土地整理儲備中心又在幾天內集中發佈了17宗經營性用地,其中,10宗為住宅用地,住宅土地總面積達到了157.8萬平方米。國土資源部網站數據顯示,截至9月29日,北京市住宅用地實際供應1331公頃,完成全年計劃的81%,較2012年同期提高約22個百分點。

「但這些地都主要在順義、延慶等偏遠地區,並不在北京熱門區域,並不能形成實際有效的供應。」陽光100常務副總裁范小沖稱,2013年北京土地供應量號稱完成不錯,但就真正需求而言,是不夠的,尤其是五環內供應量遠遠不夠。

他同時稱,要在數字上保證不出地王很容易,可以通過很多方式「做到」,比如競拍配建,價格不會到敏感高點,但這只是玩個數字遊戲,開發商成本實際上沒有降低,「行政手段就像給高燒病人打降溫藥,簡單降溫了,但沒有治本,根本問題還是土地供應不足,以及貨幣超發。」

面對國土資源部的「喊話」,其他城市反應卻平靜不少。9月30日,深圳市國土資源局連夜下發通知繼續加大房地產調控力度,要求「加大普通住房土地供應力度,確保今年普通住房土地供應量在以往五年平均供地量的基礎上增加20%以上」,但並未給出具體的執行措施。

成都市國土資源局相關負責人也對南方週末記者表示,成都和北京不一樣,土地供應十分充足,不存在地王現象。

中原集團研究中心總經理程澐稱,每個人算的賬不一樣。土地管理是屬地管理,真正的供地權是下放到各市縣人民政府的,而地方政府面臨大規模城市化的巨大資金需求,及償還地方債務的巨大壓力,賣地是迅速獲取資金的捷徑。尤其到了年底,地方債、銀行貸款問題集中凸顯,不得不推一些好地塊,那將是地王又一輪集中湧現的時刻。


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去年買下台灣最貴地王 今年再攻下福華廖家祖產 神祕新加坡基金 撒百億買荒樓

2014-04-28  TWM
 
 

 

寸土寸金的台北市,位於慶城街與長春路口,一棟空置長達二十年的棕褐色大樓,地主福華飯店廖家近日已用百億元天價,賣給新加坡外資。

撰文‧梁任瑋

今年五月,號稱台灣最奢華的六星級觀光飯店「台北文華東方酒店」即將開幕。隨著台北市敦化北路風華再起,在這棟頂級酒店後方、慶城街上一棟閒置近二十年的棕褐色大樓,今年三月也悄悄地被神祕的新加坡外資私募基金吃下,總成交金額高達新台幣一百一十億元,創下外資歷年購買台灣單一不動產最高交易金額紀錄,震撼房地產市場。

這棟位於慶城街與長春路口的大樓居然能一放二十年不開張,顯見屋主口袋深厚,而這棟房子的主人正是台北市大地主之一、福華大飯店的廖家。

今年成立屆滿三十年的福華飯店集團,為國內有最多資產與土地的飯店集團,被同業視為「觀光飯店業最有實力的巨獅」。福華因屬家族企業,長久以來經營風格保守,由於第二代子女多達九房,凡事都要經過家族會議討論,因此面對外在市場競爭環境丕變,福華集團依舊不動如山。

口袋深 買價是開價一倍不過,自二○○七年福華飯店創辦人廖欽福過世後,交棒給第三代長孫廖伯熙擔任董事長,權力結構與經營風格開始改變。巨獅甦醒,一反過去保守步調,重新整頓旗下飯店事業,如今又順利處分慶城街資產換回百億元現金。

事實上,這棟原本被廖家規畫為福華飯店慶城館的「慶城福華」大樓,二十年前即完工,但因土地使用分區為住宅區,無法申請旅館使用執照,遲遲無法營業;直到一○年才正式取得執照,但廖家已無意經營,開始找尋買家接手。

「枱面上所有外資私募基金都接觸過慶城福華,但卡在廖家內部無法取得共識,難以成交。」外商商仲業者透露,這棟大樓地理位置很好,吸引許多外資,但都因人的問題沒有進展。

直至今年三月,新加坡不動產私募基金首峰資金管理(Alpha Investment Partners,AIP)才讓廖家點頭賣出。

佔地達一二四○坪的慶城福華,是台北市敦化北路周邊碩果僅存的大面積土地,廖家原本開價五十億元,但成交金額介於一百至一百一十億元之間,高於開價一倍以上,跌破不少人眼鏡。

○九年就進軍台灣的AIP,作風相當神祕低調,事實上,其背後主要大股東是新加坡大型上市公司吉寶置業(Keppel),吉寶置業透過AIP成立六檔私募基金,在亞洲八個國家投資不動產,目前資產總額約星幣一百零五億元(約新台幣二千五百二十億元),其中台灣是最新看好的市場。

早在買下慶城福華之前,AIP去年已小試身手砸下二十四.七五億元,向夆典建設買下台北市中正區中華路的「首都門」預售案,當時一度以每坪土地一一四七.五萬元的天價,寫下台灣最貴地王紀錄,外界才知AIP來台的蹤影,雖然AIP五年來只在台灣投資兩筆個案,但累計投資金額已達一百三十五億元。

改造慶城福華 成精品旅館「他們是很有錢的私募基金,找標的沒有預算限制。」接觸AIP的商仲業者以此形容AIP的企圖心,據瞭解,目前AIP在台灣主要鎖定土地開發型投資案,並改裝為收益型商用不動產,例如去年買下的夆典中華路土地,已經打算興建為精品旅館。

而懸宕多年,廖家終於點頭賣樓的關鍵在於,AIP出價突破百億元,遠高於過去外資買方所出的價格,讓原本沒意願賣祖產的廖家第二代,決定轉手。這其中,AIP台灣分公司總經理林憲璋,扮演決定性角色。

林憲璋原本任職於老牌家電廠歌林開發,負責購物中心招商,但歌林購物中心因母公司發生財務危機,建築物尚未完工就停擺,他才在○九年跳槽至AIP。

早在歌林之前,林憲璋曾任桃園大江購物中心營運處協理、明德春天百貨,百貨零售業資歷完整的他,幫AIP買下慶城福華後,還打算投入數十億元,將慶城福華內外重新拉皮,改裝為兩百間客房的精品旅館,並引進國外飯店品牌經營,創造更高的附加價值。

瞄準開發土地 賺更多收益商仲業者表示,○八年金融海嘯後,過去以歐美投資銀行為主力的外資不動產私募基金幾乎銷聲匿跡,取而代之的新面孔是由香港、東南亞地產開發商組成的私募基金,開始積極在市場找尋標的,目前在台灣以豐泰地產、首峰、子樂資產與基匯資本等四大不動產私募基金最為活躍。

不過,有別於以往單純收購整棟商辦大樓賺取租金,考量這幾年台北市精華區標的稀少、租金報酬率低於二%,國際私募基金因而轉向開發土地,賺取更高收益,由於口袋比國內建商深,所以在獵地時有更多籌碼。

戴德梁行總經理顏炳立表示,在金管會持續限制壽險業資金投資不動產緊箍咒未除之前,今年商用不動產市場仍是國際私募基金的天下。

新四大外資私募基金在台投資標的

公司 來台

時間 投資標的 已投資金額

(億元)

香港 豐泰地產

(Phoenix Property Investors) 2007 1. 敦化南路遠企旁土地

2. 大台北華城土地

3. 圓山一號院店面 150

新加坡 首峰資金

(Alpha Investment Partners) 2009 1. 台北市中華路一段土地2. 慶城福華大樓 135

香港 基匯資本

(GAW Capital) 2012 內科東京企業總部 35

美國 子樂資產

(Riant Capital) 2013 1. 新竹德安廠辦2. 新竹美麗信飯店 48.5

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上海總價地王再刷新!金融街88.15億奪上海火車站地塊 0

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-07-15/930355.html

就在今天上午,上海今年總價地王再度被刷新。上市公司金融街以88.15億元“絕殺”閘北上海火車站北廣場以北地塊,溢價率為50.12%,樓板價27022元/平方米。

就在今天上午,上海今年總價地王再度被刷新。上市公司金融街以88.15億元“絕殺”閘北上海火車站北廣場以北地塊,溢價率為50.12%,樓板價27022元/平方米。這是金融街在上海的一次大手筆,不僅豪擲近百億,更是力壓龍湖葛洲壩、華潤兩大實力對手,一舉奪標。

據記者現場了解,今天參與火車站地塊競價的房企包括華潤、金融街及龍湖葛洲壩聯合體,共計三家競標者,勢均力敵,現場競標殺氣頗重,加價幅度甚至達到1000萬元一口的激烈程度,也顯示出競標者資金頗為實力雄厚。龍湖葛洲壩聯合體出價次數最為頻繁,金融街也不甘示弱,多次出價,而華潤更是接連跳價,求勝之心迫不及待。

資料顯示,此次參與者之一的華潤置地事實上已是閘北“雙子地王”的斬獲者,分別於今年3月20日與6月3日以159億總價斬獲閘北區市北高新技術園區兩幅住辦地塊,此次再度參拍的“北三塊”商住辦綜合壕地距離高新技術園區兩地塊僅5公里直線距離。如果得手,可與此前地塊形成聯動效應,相互輝映,發揮更大的商業價值,因此華潤頗有誌在必得之勢。而龍湖地產繼去年12月25日拿下松江區永豐街道純宅地之後,在上海再無宅地入手,補倉需求極為迫切。而金融街控股在上海的項目有金融街中心和金融街靜安廣場等大型寫字樓與綜合體,兩項目均在建,但在上海出手含住宅地塊,這還是頭一回。

這幅引來多家實力房企激烈角逐的閘北區上海火車站北廣場以北地塊位於天目西路街道,總出讓總面積7.73萬平方米,起始總價58.72億元,堪稱上海目前難得一見的優質地塊。地塊由三部分組成,其中155地塊為住宅用地,出讓面積22630.5平方米,容積率3.0,限高100米;158地塊為商業服務用地,出讓面積23311.4平方米,容積率4.24,限高150米,地下商業建築面積20000平方米;160地塊為商業服務用地,出讓面積31331.8平方米,容積率4.24,限高150米,地下商業建築面積4000平方米。

最終,金融街以88.15億元、樓板價27022元/平方米摘得。從整個閘北區住宅均價來看,今年上半年呈上漲趨勢,6月新建商品住宅成交均價為62007元/平方米。在今年區內多幅“地王”的帶動下,閘北區尤其是不夜城板塊內未來住宅價格存在上漲壓力。

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  • 趙慶

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上海出現“暗標”地王 金地拿地溢價率96.63%

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4690240.html

上海出現“暗標”地王 金地拿地溢價率96.63%

一財網 羅韜 2015-09-23 21:37:00

9月23日上海的土地拍賣現場,金地集團(600383.SH,下稱“金地”)以20.1336億元競得嘉定區嘉定新城E26-1地塊,溢價率96.63%,成交樓板價1.86萬/平方米。

 

9月23日上海的土地拍賣現場,金地集團(600383.SH,下稱“金地”)以20.1336億元競得嘉定區嘉定新城E26-1地塊,溢價率96.63%,成交樓板價1.86萬/平方米。

該價格刷新了上述區域新低價,值得一提的是該地塊也成為上海首宗以“暗標”形式誕生的總價地王。在土地競拍現場,每家開發商只能以書面表格的形式進行一次報價,據悉金地比第二高開發商報價高出7000萬。從以往的歷史情況看,通過“暗標”出讓很少出現如此高溢價的情況。

《第一財經日報》記者梳理發現,其項目周邊的新房售價在1.8萬/平方米-2.1萬/平方米,業內預測金地此地塊需要未來買到3萬/平米的價格才能保證,考慮到嘉定地區的供應過大,該項目盈利可能不會特別明顯。

上海中原研究咨詢部高級經理龔敏發現,今年金地的銷售明顯高於去年,但是其在一線城市今年拿地僅2幅,對此也需要補充其土地儲備。

不久前,金地華東區高層出現變動,上海公司總經理陳必安被調回總部,華北區域總經理陽侃接任。對此外界傳聞是由於金地在華東區的發展速度並沒有其他房企快,《第一財經日報》記者在金地半年報顯示,今年上半年華東的營業收入12.3億元,較上期下降了53.5%。從公司內部業務收入的排名來看,華東也從公司第一名的位置落下來,上半年華東占金地收入的比例為16%,排在華中地區20.9%之後。

而金地如果需要在華東保持發展,勢必需要開始搶地,但是這樣的價格對於金地也是考驗。無獨有偶,禹洲地產(1628.HK)今日以5.1028億元競得嘉定區徐行鎮16-01地塊,溢價82.07%,成交樓板價9104元/平方米。

今年5月,碧桂園(2007.HK)曾以8108元/平方米的樓板價奪得純宅地嘉定區徐行鎮02-05地塊,與今日地塊相距不遠。此前,碧桂園聯席總裁朱榮斌在接受《第一財經日報》記者專訪曾提到,碧桂園拿的地價開發出來的產品肯定比周圍目前均價貴,處於兩個考慮,一是看好上海未來的市場,二是將打造一些特色產品來提高溢價和降低成本。記者獲悉,其準備通過眾籌的模式來降低資金和找客成本。

按照這個說法,對於很少出現在一線城市的禹洲地產而言,顯然也面臨這樣的考驗。而拿到這個土地過後如何開發,更是需要去斟酌。上海鏈家研究部總監陸騎麟認為,該地塊相對偏遠,周邊也有不少在建的新房項目,並且地塊離地鐵站也有一定的距離,周邊配套相對匱乏,9000元/平方米的樓板價偏貴,未來想要盈利,至少定價在2萬元以上。

多位業內人士也表示,今年以來,開發商的重心紛紛轉向一線城市,滬上的宅地變得炙手可熱,在各方政策利好的背景下,成交量上揚明顯,開發商在市場熱情高漲的同時極易高價拿地,樓板價高於房價已經成為常態,不過,房企在一線城市紮堆的同時,也在醞釀風險,未來市場一旦遇冷,這些地塊很可能經不住 “考驗”。

編輯:王佑

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深圳預期總價地王遇冷 龍光地產112.5億元“鯨吞”

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4690248.html

深圳預期總價地王遇冷 龍光地產112.5億元“鯨吞”

一財網 記者 吳斯丹 實習記者 吳雨儉 2015-09-23 21:40:00

​9月23日,深圳土地市場上演了兩個意外劇情:原本有望刷新深圳地王新紀錄的龍華地塊遇冷,僅一家房企報價;而這家房企居然是年銷售額才133億元的龍光地產(03380.HK),以112.5億元拿下該地塊可謂是名副其實的“鯨吞”。

9月23日,深圳土地市場上演了兩個意外劇情:原本有望刷新深圳地王新紀錄的龍華地塊遇冷,僅一家房企報價;而這家房企居然是年銷售額才133億元的龍光地產(03380.HK),以112.5億元拿下該地塊可謂是名副其實的“鯨吞”。當天下午15時,龍光地產以112.5億元的底價,競得龍華新區民治辦事處A811-0319 號宗地的土地使用權,樓面地價約1.95萬元/平方米。在深圳房價飛速上漲的背景下,緣何龍華地塊遭遇意外的冷場、無緣新地王?而龍光地產又將怎樣撬動這一巨無霸地塊?

無緣“新地王”

龍光地產競得的地塊位於龍華新區紅山片區,用地面積8.7萬平方米,總建築面積57.8萬平方米。這是一塊商業用地,主要以辦公用房、商務公寓為主。

由於靠近深圳北站商務區,業界預計該地塊溢價率將達20%-30%,成交價將在135億元~145億元之間。這也就意味著這塊地的競拍有極大可能刷新2014年1月兆華斯坦與深圳前海國際能源金融中心聯合以134.1億元拍下前海所創造的深圳總價地王紀錄。不過,9月23日競拍現場並沒有上演激烈的競拍,僅僅只有龍光地產一家報價,直接底價成交。

有意思的一個細節是,競拍前一天,碧桂園、中糧地產都參與了報名,最終卻沒有出現在競拍現場。而龍光地產似乎早有準備,現場竟然發起了新聞通稿。

深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄接受《第一財經日報》記者采訪時表示,該地塊沒有成為預期中的“新地王”,一方面是因為112.5億元的起始價比較高,將諸多開發商擋在了門外;另一方面,整個項目主要以商業為主,如辦公樓、商務公寓、酒店、購物中心等,不包括住宅,這些物業中相當一部分無法進行快速套現,因而對於開發商的資金要求比較高。

“此外,深圳在核心區域的辦公樓供應量還是非常龐大,而龍華、龍崗等原關外地區的辦公、商業屬性尚不成熟,開發商們尚處觀望態度。”玉家雄分析。由於土地用途主要供應於商業用地,本次競拍價格對於對於住宅產品的價格並無直接影響。玉家雄認為,該地塊對一些非核心區域的寫字樓有指導性意義。以本次1.9萬元/平方米的單價成交計算,預計未來售價要逾5萬元/平方米才能有比較合理的利潤空間。

 

龍光“鯨吞術”

龍光地產似乎是有備而來。當天,龍光地產相關負責人對《第一財經日報》記者表示,此次拿下的項目定位為“快速開發、快速銷售”,通過“快周轉模式”進行運營,目前未計劃作為持有性物業,相信兩年內項目的不同產品將會推出市場。這並不是龍光地產第一次在龍華拿地。去年10月22日,深圳市拍賣的2014年首宗居住用地——龍華白石龍地塊,龍光地產力挫保利、中海、中信、萬科等房企,以總價46.8億元、樓面價逾2.5萬元/平方米競得,溢價率83.35%,成為深圳龍華區新地王。需要註意的是,龍光地產的現金流並不足以支付巨額地價。截至6月30日,龍光地產持有現金及銀行結余(包括有限制及已抵押存款)也只有66.5億元,即便加上近期發行的40億元公司債,也不到110億元。

那麽,龍光地產如何支付112.5億元的地價?答案或許是引入合夥夥伴。去年10月,龍光地產以46.8億元拿下深圳龍華白石龍地塊後,便引入了平安。2014年12月17日,龍光地產發布公告稱,深圳金駿(龍光地產全資子公司)、深圳龍光房地產及平安大華業已訂立註資協議,稱平安大華同意對深圳金駿註資人民幣20億元。註資完成後,深圳金駿的股權將由深圳龍光房地產及平安大華分別持有51%及49%。

這是否意味著龍華紅山地塊也將引入平安這樣的合作夥伴?龍光地產相關負責人沒有給《第一財經日報》記者明確答複。無論如何,敢於冒險的龍光地產又將為自己的土地儲備註入龐大資產。截至6月30日,龍光地產總土地儲備約為1,293萬平方米,其中51%位於珠三角地區。龍光地產方面表示,此次拿地將進一步擴大龍光地產在深圳房地產市場的影響力,提升在深圳區域的市場份額,對公司深耕一線城市核心區域有著十分重要的意義。也是龍冠地產深耕區域精準布局、為公司未來3~5年業績增長繼續累積充足資源的重要戰略舉措。

 

編輯:王佑

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房企去哪兒:地王頻現 土地出讓金卻下降

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4703873.html

房企去哪兒:地王頻現 土地出讓金卻下降

一財網 林小昭 2015-10-28 19:39:00

從目前房地產市場投資的角度看,建議對那些去庫存周期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本,另一方面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市,投資方面則要謹慎。

“沒有什麽能阻擋我對地王的向往……”一句改編的歌詞很能說明一二線城市土地爭奪的熱烈。

今年以來,在樓市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下,樓市成交不斷回暖,主要一二線城市的土地市場也持續火爆,地王頻現,但全國整體土地出讓金卻持續下降。

一二線城市地王頻現

10月20日,備受關註的北京豐臺區花鄉樊家村地塊入市交易,在經歷了104輪激烈爭奪後,最終被葛洲壩以49.5億元的總價摘得,溢價率高達50%。據初步測算,該地塊樓面價高達7.5萬元/平方米,晉身北京最新單價地王。而這也意味著,該地塊未來售價或將達到15萬元/平方米。

疊加前期已經待售的多宗土地,2015年10月20日~11月24日,一個月左右時間,北京將出讓31宗經營性土地和3宗工業用地,合計出讓34宗土地。

中原地產首席市場分析師張大偉說,在未來一個月待售的土地中,預計將起碼出現5~8宗地王,特別是位於豐臺區的三宗地塊與常營鄉的地塊,樓面價都可能突破之前區域紀錄。在北京,2013年開始出現了地價超過房價的現象,從2015年6月大興等南城系列地王開始,出現了地價遠超房價的現象,這也表明房企對一線城市土地爭搶非常激烈。

2013年曾在北京、上海頻繁拿地的泰禾集團近日也以27.75億元奪下北京昌平南邵一地塊。這也是蟄伏一年多後,泰禾再次出手在北京拿地。“這表明我們堅定看好北京市場、深耕北京市場的決心。”泰禾集團相關人士說。

不光是在北京,在其他一線城市和二線核心城市,土地市場同樣火爆。10月28日在南京的一場土地拍賣會上,保利以21.6億元的價格拿下河西G39地塊,樓面價24026元/平方米。其他幾個地塊也紛紛以高溢價成交。在今年9月24日舉行的一場土地拍賣會上,中海地產以20.8億元拿下城北G34地塊,22373元/平方米的樓面價成功晉升為南京的新單價地王。時隔一個多月,“地王”頭銜被刷新,顯示出南京土地市場的火熱程度。

福州,10月9日的一場土地拍賣會上出讓的加洋巷地塊樓面價定格在22584元/平方米,總價為33.4億元,成為福州“史上最貴商住地”。自7月份起,福州土地市場就驟然進入加速狀態,在不到四個月的時間里,土地市場完成了近5年來罕見的多項紀錄——連續的高溢價地出讓,連續創下商住地塊樓面價新高。

中原地產研究部統計數據顯示:9月份一線城市合計月內土地成交額達到了588.78億元,環比8月全月漲幅高達188%,創造年內新高。二線城市土地成交額也達到了1214.7億元,環比漲幅達到了41%,也創造了年內紀錄。

三四線城市拖後腿

不過,在一二線城市地王頻現的同時,全國土地出讓金卻持續下降。國家統計局的數據顯示,前三季度,房地產開發企業土地購置面積15890萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1~8月份擴大1.7個百分點;土地成交價款4916億元,下降27.5%,降幅擴大2.9個百分點。

“關鍵就在於三四線城市拖後腿。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析說,目前一二線城市總體表現不錯,部分城市的高溢價率現象依然很突出。但三四線城市的土地市場依然乏人問津。

福建南部某縣城一家開發商說,現在當地政府也推出了不少地塊。“他們一直都挺希望我們再拿一些土地的,但現在我們手上的地都還要開發好多年,也不可能再去拿。”

張大偉告訴本報記者,盡管今年樓市明顯回暖,但真正有前景的也就十幾個最多20個城市,其它城市多進入到不溫不火的狀態,而土地市場火熱的也就集中在這20個城市。“北京現在可以出現樓面價7.5萬元一平方米的土地,但絕大多數城市樓面價7500元也賣不出去。”張大偉說,這20個核心城市在全國的城市總數中,畢竟只占很小的一部分。

張大偉說,目前整體市場已經出現了明顯的四不均:需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產市場看,很多城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三四線市場即使在救市的情況下,依然無力回暖。

重點房企越來越關註一線城市

江西一家小型房企負責人陳先生曾到位於江西吉安的恒大樓盤考察發現,雖然吉安當地的房子也不好賣,但恒大在當地的樓盤還是賣得很不錯。“其實三四線城市也不是完全沒有需求。只是他們要好多年才能滋長出一批需求,而這些需求已經被碧桂園、恒大這樣的巨頭像‘割韭菜’一樣地掃過一遍了,短期內三四線城市機會已經很少。”

而即使是恒大和碧桂園,這兩年也逐漸將重心轉移到一二線城市。10月21日下午,經過98輪舉牌,碧桂園中國金茂聯合體以34.2億元的總價摘得北京豐臺區花鄉四合莊綜合性商業金融服務業用地,折合樓面價2.9萬/平方米,溢價率高達140%。歷經多次進京拿地未果的尷尬局面,此次趕考,碧桂園終於實現進入北京市場的夢想。

中原地產統計數據顯示,2015年來,20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地,而從在一線城市的占比看,歷史首次突破了40%比例,占比高達44%。整體看,重點房企越來越關註一線城市。

在三四線城市普遍過剩後,對開發商而言,目前可供拿地的城市也就集中在一線城市和二線城市。福建一家上市房企人士說,現在開發商可選擇的空間越來越少,就集中在核心城市,因此一二線核心城市的土地價格越來越貴。由於土地價格越來越高,中小開發商將逐漸被淘汰出房地產市場。

那麽,房企應該進入到哪些城市呢?這其中,庫存是一個很重要的指標。上海易居研究院智庫中心28日發布的《中國50城住宅庫存報告》顯示,庫存去化周期較長的10個城市分別為北海(30,單位:月,下同)、煙臺(26)、呼和浩特(25)、荊門(24)、三亞(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈陽(20)、濟寧(19)、海口(19)。而去化周期較短的10個城市分別為合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、蘇州(7)、鄭州(7)、南昌(8)、濟南(8)、武漢(9)、廈門(10)。

其中,北海排名最靠前,為30個月,說明庫存去化周期最長,市場壓力最大。而合肥排名最靠後,為6個月,說明庫存去化周期最短,市場壓力最小。從報告上看,庫存壓力大的主要集中在三四線城市,而去化周期較短的則集中在一線城市和二線核心城市。

嚴躍進表示,從目前房地產市場投資的角度看,建議對那些去庫存周期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本,另一方面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市,投資方面則要謹慎。

編輯:任紹敏

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