上商銀行：安老按揭有錢賺 帶動交叉銷售
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GS(14)@2018-02-12 07:09:17【明報專訊】按證公司擬把部分安老按揭資產轉售，以減低風險，但對於銀行而言，安老按揭不一定是蝕本生意，而是能為整體業務帶來協同效應。上海商業銀行常務董事兼行政總裁郭錫志表示，安老按揭業務本身有錢賺，而且可令該行的其他業務都有增長。
全線分行接受申請 吸納不少新客
安老按揭自2011年推出後，上海商業銀行在翌年加入參與，直至去年起全線45間分行都可接受安老按揭的申請，郭錫志稱，這個改變相當重要，因為並非每間參與銀行的全線分行都可接受申請，這項措施令該行的優勢增加，吸納不少新客戶。他透露，去年該行收到130宗安老按揭申請，佔整體新申請17％，相較該行前一年的數目更有倍數增長，他對此市佔率感到滿意。
另一方面，去年新申請當中，有70％來自新客戶，這批新客開立戶口後，該行可交叉銷售，帶動其他業務，例如保險業務的增長。他指申請安老按揭的並不一定是資金不足的長者，該行便有一宗申請是涉及估值1800萬元的私樓業主，反映不少客戶相信，該產品可改善其現金流，並有「自製長糧」的效果。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0006&issue=20180205
陳德霖﹕放寬按保要顧及市場反應 明白市場盼調升九成按揭上限
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GS(14)@2018-02-12 07:13:39【明報專訊】早前財金官員相繼改變口風，指按揭措施可隨市場變化放鬆。金管局總裁陳德霖昨日則明確表示，金管局的逆周期措施，即一系列有關按揭成數及供款與收入比率等限制，沒有放寬的條件。然而，對於按證公司的按揭保險計劃，是否可以把九成按揭的樓價上限調整，當局正以風險為本的原則研究是否可行。
明報記者 廖毅然
早在去年12月訪京時，陳德霖已曾透露，按保計劃可在有需要時作出修改。昨日他出席立法會財經事務委員會時重申，現時按保計劃能為市民提供最高九成按揭，但只限樓價400萬或以下的物業，不過明白近日有意見希望調升九成按揭的樓價上限，讓更多人可「上車」，他認為，按證公司可按照政策的風險為本原則進行調校。
逆周期措施沒條件放寬
不過，他又強調，當局對於是否放寬按揭保險正處於審視階段，未有結論。他透露，要小心衡量市場可能出現的反應，包括一旦放寬，會否增加二手供應量，提高二手市場流轉性，抑或會令業主叫價更進取。
昨日會上有不少議員關注按揭問題，民主黨立法會議員胡志偉更提到，行政長官林鄭月娥曾指出政策不能政出多門，應以特首看法為依歸，金管局會如何平衡其說法與整體金融系統風險可能出現的矛盾，會否因此放寬按揭。陳德霖沒正面回應，只重申放寬按保要小心評估，至於金管局的逆周期措施，由於樓市仍然熾熱，因此沒條件放寬。他更指出，去年8月起見到樓市量價齊升，可能因小型單位的需求上升得較快，當局會密切留意，在適當時候會有措施。
樓市價量齊升 會適時推措施
此外，陳德霖又再次強調，港息有機會跟隨美息上升，但現時樓市「牛氣冲天」，即使他一再提醒，仍有很多市民認為港息不會加。他指出，昨日環球股市連環下跌，已反映若市場的樂觀預期與現實有落差時，資產價格會有可能調整。因此，他提醒市民要小心過分樂觀的情緒。
提到金融市場，他認為環球的樂觀預期主要建基於三大假設，一是環球通脹及利率維持低企，二是貿易保護主義影響不大，三是地緣政治風險不會變差。他認為上周五美國公布的工資數據理想，已反映通脹壓力比預期高，美國10年期債息隨即急升，亦造成昨日環球股市下跌。
股市累積升幅過大 調整正常
他又認為，環球股市尤其是港股，於去年及今年1月累積升幅過大，調整是很正常的事。他亦難料調整屬短期或會更久，不過強調外匯基金不只投資股票，而是遵從分散投資的原則，防守性高。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7316&issue=20180206
按證公司澄清：擬分保部分安老按揭業務
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GS(14)@2018-02-12 07:13:39【明報專訊】按證公司昨日澄清，正與再保險公司商討將部分安老按揭的保險業務分保，由再保險公司承擔部分風險。具體安排上，所有安老按揭貸款仍由按證公司提供保險，再保險公司的角色是在背後承擔按揭證券公司的部分風險。
屬風險管理 非出售資產
再保險亦即保險公司的保險，近年這概念在中港愈來愈盛行，當保險公司承保規模愈大，會把部分承擔的風險分予其他保險人。按證公司強調，分保是屬於風險管理措施，並不涉及出售資產，對安老按揭計劃的客戶亦不會造成任何影響。
另外，按證公司自去年透露會推出終身年金計劃後，市場反應熱烈。金管局總裁陳德霖昨日出席立法會財經事務委員會時，亦被問到會否加碼。立法會議員陳健波表示，由於初步計劃的年金總額為100億元，每人保費上限100萬元，意味有可能只能讓1萬人參與，希望按證公司加碼。
陳德霖回應稱，年金計劃牽涉風險評估及管理，當局會視乎推出後的實際反應，如果超出100億元額度，只要不違反風險管理的原則，當局願意增加總額。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8206&issue=20180206
按揭利率調升 內房先升後急挫
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GS(14)@2018-02-12 07:15:07【明報專訊】內房板塊昨先升後急挫，跟隨內地同業走弱，跌幅介乎4%至7%不等，主要受內地媒體報道廣州、深圳、北京、杭州、南昌等熱點城市個人房貸利率持續上漲，銀行對貸款投放較審慎，當中部分廣州地區銀行首套房房貸利率上浮5%至15%等消息影響。
由年初至今，多隻內房升幅高達四成至五成，但經歷3日跌市後，部分內房股股價已調整一成至兩成，年初至今升幅已收窄至兩成至三成水平。當中潤地（1109）單日跌7.33%、其後是旭輝（0884）跌7.32%、合景泰富（1813）跌7.09%、金茂（0817）跌6.25%及龍光（3380）跌5.69%等。
聯昌證券中國房地產研究主管鄭懷武表示，相信按揭、政策收緊等已在市場預期內，預料今次內房股沽壓較大，主要是市場藉機調整。因臨近農曆新年內地長假前夕，而多隻內房股價已由年初至上周五（2日）升四成至五成，不排除投資者趁機獲利離場，A股內房大跌股份多為升幅較多者，加上近日市場情緒虛怯，只要政策上有消息，已觸發調整。
分析：農曆新年長假前獲利離場
鄭懷武表示，由於內地農曆新年假期達10多日，相信近期內房股走勢仍由外資主導，北水的依賴減少；加上進入業績前緘默期，預料或需等到下月業績及數據公布後才有新一浪炒作。但目前內房股估值已跌回一個較合理水平，即2018年的市盈率約7倍，相信3月打後可再獲市場垂青。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4155&issue=20180208
湯文亮﹕放寬按揭 上車更難
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GS(14)@2018-02-17 15:31:04【明報專訊】每逢的士加價，的士司機都呻苦，因為在加價後乘客減少，收入最多是與未加價之前一樣，但車租就加了價，結果是的士司機的收入不加反減，要過一段長時間，收入才回復正常。所以，不少司機話情願不加價，但我們從來沒有聽過的士車主反對加價。
受惠的只是業主及物業代理
現在有聲音要求政府放寬按揭，如果能保證放寬按揭之後，二手樓業主不會加價，雖然我沒有影響力，但我會百分之百贊成，不過，現在樓價在逆周期措施鎖死之下仍然有升，而且絕大部分評論員及業界人士表示樓價在現行政策下仍然會上升，如果放寬按揭，樓價一定會飈升，我甚至可以肯定地說，只要金管局放寬10%，業主立刻加價最少5%，結果造成樓價飈升，受害的最終又是那些買家，受惠者當然是業主及物業代理，因為他們可以多做生意，責任就歸於金管局陳德霖，所以，我認為現在政府還是不要放寬逆周期措施比較好，直到供應充足，樓價無能力上升才可以考慮。如果現在放寬逆周期措施令到樓價飈升，政府便要推出更辣的招例如限購令、租務管制來壓抑樓價，絕對是得不償失，現在供應不但充足，稍後甚至會出現過剩，到時候，樓價自然會下跌，放寬逆周期措施的事，要急也急不來，現在只能運用投資者口訣「等忍狠」之等，究竟等什麼，等新樓入伙。
今年2萬新入伙 業主要賣舊樓避DSD
今年新樓入伙的數量超過2萬個，我相信不少新樓入伙的業主已有自住單位，他們一定要將現有自住單位出售，否則就要付新DSD，雖然DSD寬限期由半年延長至一年，但並不代表那些業主可以持貨多半年，因為如果不將自住單位賣走，就很難取得足額按揭，就算金管局放寬逆周期措施都不能解決這個問題，供應多，樓價自然會下跌，那些現在打算買樓的人才是受惠者，放寬按揭是事在必行的事，不過時間要掌握得準確，這是投資者口訣「快狠準」之準。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2755&issue=20180215
上車盤入場費 一年升逾百萬九成按揭恐名存實亡
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GS(14)@2018-02-20 21:11:27■粉嶺牽晴間
【本報訊】近期金管局擬放寬按保，提升貸款上限。事實上，上車盤一年升逾100萬元，本報綜合新界多個上車盤，過去一年入場費增幅由14%至27%，原本「3」字變「4」字頭，升穿九成按揭門檻，以天水圍嘉湖山莊為例，去年上車首期最少37萬元，目前首期要增至94萬元。記者：陳家雄
本報綜合新界多個上車盤過去一年呎價走勢，包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊、屯門豫豐花園、荃灣荃威花園、粉嶺牽晴間，平均呎價由去年1月份至今，升值8%至21%。呎價升，意味入場門檻亦攀升，入場費在一年間升14%至27%。
屯門豫豐入場費450萬
祥益地產謝利官表示，嘉湖山莊1月份平均呎價約9,728元，較去年1月份8,175元升約19%。全個屋苑約350個放盤中，鎖匙盤約25個，入場費已升至470萬元，為6期5座高層F室，實用441方呎，呎價約10,658元，比較去年1月份入場費約370萬元，增加100萬元或27%。另一個傳統新界上車屋苑沙田第一城也不遑多讓，世紀21奇豐周淑萍表示，第一城去年1月份入場費約380萬元，同樣增加約100萬元或26%，目前入場費約480萬元，為41座低層F室，實用284方呎，呎價16,091元。其他二線上車盤，就算偏遠至屯門豫豐花園入場門檻亦由3球升至4球起步，祥益地產胡志偉指，目前屋苑入場單位如8座中層H室，實用361方呎，叫價450萬元，呎價約1.25萬元，比一年前增加20%。至於荃威花園，美聯物業鍾家豪指，目前約45個放盤，入場費亦升穿450萬元，為E座低層4室，實用434方呎，叫價455萬元，呎價10,484元。
450餘萬盤僅可借八成
上車盤入場費增加，意味首期大增，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，樓價上升，令按揭成數降低，在按揭保險計劃下，400萬元以下物業可承造九成按揭，但超過400萬元已借不足九成，如升穿450萬元，甚至降至八成按揭。貸款額減少，首期需增加，以嘉湖山莊為例，去年初上車盤370萬元，在按保計劃下，一成首期即約37萬元，目前升至470萬元，銀行最多借八成，首期需要兩成，增至94萬元。王美鳳指出，近期市場期望金管局放寬按揭保險計劃，主要由於樓價錄得一定升幅，需要調整配合市況，令按揭保險計劃發揮幫助上車客的作用。它不同於一般按揭，屬於保險，銀行承擔風險較低，申請人並未持有任何香港住宅物業、須固定受薪及最高供款比率45%。另外，息口走勢方面，估計今年最多加兩次，累計加息最多半厘。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180214/20305227
建行亞洲爭按揭 傳低至H+1.26厘
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GS(14)@2018-02-21 06:29:24【本報訊】銀行近月爭相推首年定息按揭，不過農曆新年前港元拆息拾級而下，再次遠離封頂息率水平，故此有銀行再度於按揭息差（spread）上較勁，提供低至H+1.26厘按揭計劃。據悉，建行亞洲現時H按可低至H+1.26厘，貸款額門檻為300萬元，較現時市場平均H+1.28厘，平近0.02厘，按上周四拆息0.73厘計算，按揭息率為1.99厘。近月因應拆息處於高位，H按實際息率長期處於2.15厘封頂水平，故此銀行紛紛推定息按揭計劃，不過近日回落後，浮息計劃又成為戰場，據市場消息指，曾經有銀行個別計劃息率低至H+1.25厘或以下，但必須是優質大戶，才會獲銀行考慮。現時定息按揭僅提供首年或首兩年鎖息，其後為H+1.3厘，H+1.26厘則適用於全期，長遠而言較首年定息按揭，更為慳息。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180220/20310045
會德豐梁志堅倡放寬按揭成數
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GS(14)@2018-02-25 03:17:05【本報訊】財政司司長陳茂波將於下周三公佈財政預算案，各界均冀政府減辣。會德豐（020）副主席梁志堅（圖）表示，政府首要放寬按揭成數，幫助自住的買家上車；又指政策下，「地產商侷住要做二按幫市民，但個個地產商都唔想做二按」。另提到政府庫房近年收益逾千億元，應將財富回饋市民，不可一直做守財奴。
籲政府勿做守財奴
梁表示，自己加入公司約7年，每年賣樓收益均有增加，如2016年收益約214億元，去年則上升約兩成至260億元，當中住宅部份收益約170多億元，商廈則約90億元。對於今年賣樓收益目標，他指除去新盤供應，集團仍有約2,000多個餘貨可賣，收益有望打破紀錄。另集團持有幾百萬方呎農地，仍有一段時間才成熟；此外可供發展的樓面面積約有750萬方呎，料4至5年內仍足夠。對於即將公佈的財政預算案，梁指政府一直表示要增加土地供應，惟紙上談兵。政府對房屋土地供應政策欠長遠計劃，導致地價及樓價不斷上升，最理想是保持每年一成內的溫和升幅，一年間升20%至30%並不健康，會影響民生。他認為政府可增加短期樓宇供應，讓市民知道政府未來短、中及長期的土地供應計劃，才不會一窩蜂買樓，扯高樓價。他提到，政府可與發展商和新界土地業主等官商合作發展新界土地，較填海或其他覓地方法更快捷；政府近年有龐大收益達千億元，但只令庫房增加，希望將財富發揮出來，不要一直做守財奴。另他建議政府放寬按揭成數，強調地產商根本不想提供二按。長實（1113）執行董事趙國雄昨接受電台訪問時，回應土地供應專責小組主席黃遠輝期望研究增加地皮的地積比率，他指可地盡其用，但要考慮基建及交通配套等問題，非所有地皮也適用。他建議，政府應研究任何增加土地供應的選項，如葵涌貨櫃碼頭上蓋建屋、棕地改劃等。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180223/20313024
市民憂加息 定息按揭佔比升
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GS(14)@2018-03-01 08:09:41【明報專訊】金管局公布，上月採取定息計劃的新批按揭貸款佔比，由去年12月份的5.5% 上升至上月的8.8%，是自2016年3月後新高；而選用H按的新批按揭貸款佔比，由去年12月的89.8%下降至上月的86.2%。有分析指，大行推出定按優惠，加上加息周期臨近，帶動客戶選擇定息按揭。
根據金管局最新資料，上月選用定按的比例創22個月新高，中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，大行加推定按優惠，美國即將再加息，料將帶動定按比例升至雙位數字。金管局表示，上月新申請貸款較去年12月增加34.8%，至14,179宗；上月新批出按揭貸款額較去年12月份增加37.1%，至381億元。
另外，金管局公布1月貨幣統計數字，由於儲蓄、活期及定期存款同告上升，港元存款於月內上升3.6%。1月份外幣存款總額上升1.5%，其中香港人民幣存款減少2.3%，於1月底為5464億元人民幣。跨境貿易結算的人民幣匯款總額於1月為3734億元人民幣，而2017年12月為4287億元人民幣。
人民幣存款按月減少2.3%
1月貸款與墊款總額上升2.2%，貸款總額中，在香港使用的貸款較上月增加2.1%，境外使用的貸款則增加2.5%。由於港元存款增幅較港元貸款大，港元貸存比率由去年12月底的82.7%，下降至1月底的81.1%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4083&issue=20180301
渣打推定按 按揭巿佔率升至第四
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GS(14)@2018-03-06 03:50:41【本報訊】加息周期下，市場預期本港銀行同業拆息（HIBOR）將會逐步上調，定息按揭產品吸引力增加，帶動首批推低息定按的銀行市佔率提升，渣打香港重上第4位。2月份匯豐繼續保持龍頭行地位，巿佔率按月升1.3個百分點至26%。一向排名第2的中銀香港（2388）巿佔率則跌2.8個百分點至21.6%，緊隨其後的恒生（011）巿佔率增0.6個百分點至15.4%。
頭三位排名不變
雖然三大行排名未變，但渣打香港於1月份新推低息定按計劃後，2月份巿佔率即增0.7個百分點至6.4%，重上第4位。工銀亞洲自推出定按後，排名亦由上月的第8位，提升至2月份的第6位。去年已推出定按的華僑永亨銀行，巿佔率已連升5個月至2月份的3.8%，反映定按吸引力增加。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，近月銀行相繼推定按優惠，而目前仍是主流的H按，雖然銀行拆息於加息周期有上升趨勢，但因計劃一般有根據最優惠利率（P）釐訂的封頂息率作安全網，故港息（P）若未變動，供樓支出已封頂。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180303/20321123
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