老樓周記：九成按揭盤快絕迹
1 :
GS(14)@2018-03-06 03:53:47老樓預計錯誤，財政預算案最終冇提放寬九成按保，即是400萬元以上的物業維持五至最多八成按揭，換句話說，假如閣下手上沒有80.2萬元（401萬元樓價）現金首期，咪駛旨意上到車，連同雜費開支，足足要1球。對於任何一位剛畢業的打工仔而言，最少十年先儲到這筆首期。話說小兒入讀的大學，學校內部公佈了去屆畢業生的平均起薪點，工商管理學士（環球商業管理）平均1.9萬元，工商管理學士（金融學）平均1.7萬元，至於工商管理學士（市場學）只有1.2萬元，即使每月儲起一半人工，也是儲至少十年才能夠有100萬首期現金，何況現時樓價上升之勢持續，可能100萬元都買不到樓，故此靠父幹的年輕人上車之勢有增無減。日前同一位後生仔傾開，最近找上車盤時，發現不少租約盤都偏離了400萬元水平，因為手上筆錢是老爸的，所以不敢貿然決定上車，「連搵一個有樓睇的二手單位都咁難，只好向一手盤埋手。由於好多發展商給予二按，可以鬆動一點，但是只得200方呎單位選擇，若他日樓市逆轉的話，隨時連老豆棺材本都賠埋！」因此叠埋心水等特首林鄭月娥下年度公佈首個首置上車盤再看看彩數。老樓認為，雖然靠父幹不可助長，但是現實很難，記得03年沙士年代，好多年輕人上車，造就了一班小富豪，當時樓價只有現時四份一，只要捱數年便可以甩難，誠言「蘇州過後無艇搭」。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180302/20320232
越南河內新樓100萬入場 留意按揭利率高逾8厘
1 :
GS(14)@2018-03-12 02:04:47【明報專訊】香港樓價冠絕全球，不少香港人近年向外覓置業機會，受歡迎的主要是倫敦、澳洲及台灣等地，但上述地方的樓市已上升了不少或推行政策抑制海外投資者入市，現時大家多在周邊地區再覓機會，而泰國及越南屬後起之秀。由於投資新興地區，大家要留意一些細節，好像在越南置業基本上不可做按揭，而當地按揭利率達8厘或以上，故不少買家都是以現金支付，全數要在兩年支付。當然現時河內新住宅售價約為100萬元起，呎價約1500元，對香港準買家仍然吸引。
河內為越南首都，數據顯示，2017年上半年到訪河內的旅客達1200萬，按年升8%；帶來了35.2萬億越南盾旅遊收入，按年增加13%。為了催谷河內市的旅遊發展，市政府推動於2016至2020年城市旅遊發展計劃，內容包括了將會在還劍湖設步行街，在旅遊景點提供無線上網（Wi-Fi）服務，積極建設智能旅遊城市。當局已設定2020年入境旅客將達至2320萬的目標，然而，2016年已錄得2200萬旅客，以目前的增速來看，相信目標會提早達成。
河內工業及商業發展近年有不俗表現。目前已有多家日本、韓國、台灣及美國企業在當地設廠，當中的知名外資企業包括豐田、三星、微軟、福特及松下等，可見城市迎來不少外商投資。除此之外，河內市繼續增加投資基建，力爭2016至2020年階段全市119個產業集群投資項目全覆蓋，擴建4個產業集群和成立18個新產業集群，可預期的是河內未來的商業活動發展將更蓬勃。基建同樣是重中之重，有助增強河內未來經濟發展。將令全市變天的大型基建及措施，包括地下鐵路網絡（MRT）、於南慈廉（Nam Tu Liem）打造全新的核心商業區（CBD）、擴建河內內排國際機場第二航站大樓，以及將於2030年前禁止使用電單車，都將會大大提升交通運輸系統。
地鐵快通車 刺激沿線物業樓價
越南近年經濟發展迅速，其中以首都河內的發展最為突出。帝皇地產董事總經理陳卓明表示，越南經濟受惠重大基建、一帶一路及樓價落後等利好因素支撐，將刺激樓價未來冉冉上升。刺激樓價上升的原因，主要是交通樞紐便利。為改善河內的交通網絡，在陸路方面，除禁止電單車進入河內市中心，市內同時開始興建8條地鐵線及高速道路等，以解決交通擠塞的問題，一些未來地鐵沿線的住宅，受惠於交通網絡改善的利好消息刺激，預計樓價將會有較大的升幅。
進駐河內的發展商不少，其中有曾參與興建杜拜機場的發展商Gamuda Land等。Gamuda Land副總裁吳德耀表示，河內與周邊經濟體結盟，包括河內與歐盟合作發展的智能城市計劃，與新加坡合作推行城市綠化樹木發展、城市面貌改觀，以及與澳洲、日本及以色列等國家在貿易、旅遊、創新等多方面展開合作關係，都為河內帶來商機，龐大的外國資金湧入，料可促進城市未來發展。
外資湧入設廠 住宅需求料大增
陳卓明表示，河內發展與2006年的中國經濟環境相若，與姊妹城市胡志明市相比，河內住宅樓價相對落後。不過，隨着河內經濟發展，當地樓價已開始重拾升軌。現時河內市中心優質物業的每方呎平均售價約1300至1500元，在未來各項重大基建相繼落成、外國企業持續進入市場，以及當地中產階級不斷提升，對於優質住宅需求將大幅增加，在強大需求支撐，加上經濟推動下，樓價具有不少升值空間，因此海外投資者已開始於當地物色具投資潛力的物業，預計未來河內優質物業的買賣及租賃市場會因此活躍起來。
享50年租賃業權 之後需申請延長
越南政府於2015訂立新法案——住宅物業法 ，放寬部分海外人士於該國購買物業投資的限制，藉此令當地物業於鄰近地區的市場中，增添競爭優勢。新法案容許持有有效入境證明的海外人士於越南購買物業，並擁有50年租賃業權，在租賃業權屆滿後，業主可以申請延長限期。憑官方頒發的物業產權證明書「粉紅色證明書」（俗稱Pink Book），業主可以根據土地法及住宅物業法，享有法律權利的保障，例如有轉讓的權利、出租權利、繼承權，以及資產分配的權利等。房地產市場為海外投資者開啟了大門，令河內等主要城市愈來愈受到外國知名發展商及投資者注視。
現時河內樓價最貴的地區為西湖區，越南第二大湖Yen So亦為另一個積極發展的地區。該區剛起步發展，早前推售兩幢物業，但以當地買家為主，未來該區將會陸續開放給海外買家，要留意的是物業業權為50年，50年後可以申請延期。買家亦可摸貨及轉讓，但要留意相關稅項，為首期2%。
明報記者 龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7411&issue=20180309
國際清算行：中港加債務觸警戒線 批港地產商提供高成數按揭
1 :
GS(14)@2018-03-19 04:32:07【明報專訊】有「央行中的央行」之稱的國際清算銀行（BIS）發表季度報告，內容涉及金融業風險的早期指標，警告中國大陸、香港及加拿大等的債務規模和債務負擔已達警戒水平，而香港問題更因為樓價上漲而變得複雜。不過BIS也認為，中港已採取防範措施，銀行放貸也有所放慢。
BIS警告，中國大陸是銀行體系風險最高的經濟體之一。根據金融業以外的信貸規模相對GDP比例，BIS認為中國內地的債務水平可能威脅到金融業穩定，且其償債比率（DSR）也達警戒水平，意味借款人可能已承擔過多的債務，並非其收入可支持，使中國銀行體系變得更脆弱。不過BIS認為，中國信貸規模相對於GDP比例差距已有所改善，由2016年首季的28.9％峰值，降至去年第三季的16.7%，是2012年以來最低。該數值愈低，反映債務的增長趨勢對經濟影響減少，顯示政府在減少金融業風險方面正取得進展，惟在抑制債市融資效果卻相對較差。
有迹象顯示，中國內地、香港地區和加拿大的銀行體系受壓，來自非銀行領域的債務比例顯著上升。但BIS表示，這並不意味3個經濟體將陷入危機。人民銀行行長周小川本月稱，去年7月舉行的全國金融工作會議已說明應對金融風險的改革思路，包括成立國務院金融穩定發展委員會，以加強金融業規管。BIS解釋，更積極宏觀審慎措施，可加強金融體系對危機的抵禦能力。
金管局：已採多項宏觀審慎措施
香港金管局發電郵聲明，表示已採取多項宏觀審慎措施，包括新的資本緩衝，又向按揭貸款人進行新的壓力測試等，以加強銀行體系的彈性。金管局重申，香港的銀行業仍然健康，且資本充足，有能力承受壓力。
加國信用卡過度使用 債務偏高
加拿大去年經濟增長速度，是2011年以來最快，但由於信用卡使用過度，以至整個經濟體的債務水平偏高，令其銀行業面臨風險。研究亦反映，家庭借款也是中國內地和香港經濟體風險因素。BIS又警告，香港和加拿大的銀行風險，部分歸咎於樓價上漲，並批評本港地產商向買家提供高成數按揭，對買家還款能力的審查不足。較令人意外的是，BIS的報告認為，雖然意大利經濟增長緩慢，且銀行業呆壞帳問題嚴重，但銀行業並未面臨風險。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2866&issue=20180313
LP6伙中原推最高八成按揭
1 :
GS(14)@2018-09-06 08:01:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0770&issue=20180906
【明報專訊】南豐旗下將軍澳日出康城新盤LP6上月底公布首張價單487伙後，發展商未有為買家提供高成數按揭計劃，惟於周六首輪開售前夕，發展商昨日伙拍中原按揭為LP6買家提供「置業按揭雙優惠」，包括「低首期八成按揭計劃」，貸款機構將提供高成數按揭，例如樓價833萬元按揭成數八成，全期息率為P減2.9厘，實際息率則為2.35厘；另有由銀行提供的「特低息按揭計劃」，全期按息H加1.24厘，封頂按息為P減3厘（P現為5.25厘），實際按息2.25厘，買家可任選上述其中一種計劃。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，本港現時加息條件成熟，料本月加最優惠利率（P）機會大，不過加息幅度溫和及速度緩慢，預計全年累計加幅不多於半厘。
今日截票暫收7800票超額15倍
市場消息指，該項目過去13日累收約7800票，超額15倍，今日下午1時截票，發展商指，項目有機會周六開售後即晚加推。
此外，恒地（0012）西區藝里坊‧1號最快下周中開售，恒地營業(二)部總經理韓家輝表示，待首批銷售後會加推單位，料有加價空間。
藝里坊‧1號收150票 下周中開售
市場消息指，藝里坊‧1號過去4日累收約150票，以首張價單50伙計超額2倍。
海傲灣1房佔七成半
另外，樓花期約一年的九建（0034）油塘海傲灣，正待批預售樓花同意書。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，首批定價會較「貼市」，預料下半年樓市將會有1%至2%升幅。海傲灣兩座住宅大樓劃分為1A、1B和2座，共提供646伙，主打開放式至兩房戶，當中近七成半為1房戶。楊又表示，紅磡環海‧東岸將於年底前交樓，近97%單位已經售出，現僅餘約23伙將以現樓形式推售，相信呎價有望超過3萬元。
海傲灣變陣 推無壓測八成按揭
1 :
GS(14)@2018-11-07 06:09:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0433&issue=20181107
【明報專訊】一手銷情放緩，有發展商變陣出擊。九建（0034）旗下油塘海傲灣昨日起停售早前推出的112伙餘貨，同時發出新銷售安排，推出134伙單位招標，招標期由本月10日至本月30日的每日下午2時至7時。市場消息稱，項目一房及兩房戶買家除可獲贈家具套餐外，發展商是次亦首推八成按揭，同類的高成數按揭亦曾於九建其他新盤推出。
停售112伙餘貨 新推134伙招標
九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，上述為備用一按，買家須提供入息證明，惟毋須通過壓力測試，希望協助上車客入市。海傲灣上月中進行首輪銷售162伙，當中公開發售單位涉130伙，另有32伙以招標形式推售。成交紀錄冊顯示，項目暫累沽約50伙，佔全盤646伙不足一成。
高爾夫‧御苑推188天成交期
另外，恒地（0012）粉嶺高爾夫．御苑亦推出「188天成交期」按揭付款計劃，買家繳付5%訂金後，餘下95%樓價成交期為188天。至於已屆現樓的會德豐（0020）筲箕灣ISLAND RESIDENCE，2個特色單位料以招標形式發售。項目尚餘12伙，包括10個分層單位，以及2個連天台及平台特色戶，實用面積由272方呎至1154方呎，戶型由開放式至3房套間隔。
此外，推出至今兩個月來只售出10伙的麗展（0488）西灣河逸瑆，昨日伙拍經絡按揭推出「逸瑆至抵按揭雙優惠」，提供全期Hibor加1.24厘，最高回贈可達1.95%，另亦可選用全期2.375厘按揭，回贈最高可達2%。麗展高級副總裁潘銳民指出，項目早前推出的優惠，將視乎市况再部署，並謂樓市有升有跌屬平常，買家仍有實力，樓市近期未見有實質影響，相信買家心理影響大於實際。
嘉湖第一城重現400餘萬放盤 代理料兩房年底前重返九成按揭行列
1 :
GS(14)@2018-11-20 12:42:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6336&issue=20181120
【明報專訊】今年上半年樓價升勢強勁，大型屋苑400萬元或以下細價盤已在市場絕迹，不過隨着近月樓市有轉角之勢，新界上車屋苑如天水圍嘉湖山莊、沙田第一城陸續出現400餘萬元放盤，如嘉湖山莊兩房戶叫價430萬元起。業界表示，近一個月樓價跌幅加快，預計今年底前將重現400萬元或下成交，令屋苑重返九成按揭行列。
明報記者 謝穎怡
天水圍嘉湖山莊現時約有400個放盤，其中400餘萬元放盤佔整體約5%，即約20個，如景湖居6座低層E室，屬實用446方呎兩房單位，附企理裝修，望內園景，現叫價430萬元，實呎9641元。可留意的是，同類單位日前以418萬元沽出，做價重回去年底水平，單位位於景湖居9座低層F室，實用442方呎，實呎9457元。區內代理表示，嘉湖山莊有約六成業主主動降價，議價空間介乎約5%至10%不等，料屋苑兩房單位最快今年底前可重現400萬元或以下成交。
嘉湖大三房實呎8254元 今年新低
嘉湖山莊本月錄約20宗成交，已貼近上月全月宗數，不過平均實呎跌破1萬元，最新報9713元，重回今年初水平。市場消息指，嘉湖山莊景湖居14座低層B室，實用630方呎，屬「大三房」戶，單位原叫價580萬元，多次降價後終以520萬元易手，實呎8254元，呎價為屋苑今年新低，並為屋苑本月第4宗呎價跌穿9000元成交。原業主2004年以130萬元買入，持貨14年，帳面獲利390萬元或3倍。
第一城約涉20多個400餘萬放盤
另一「上車樂園」沙田第一城，本月錄約6宗成交，亦貼近上月全月宗數，中原區域營業經理黎宗文表示，沙田第一城44座中層E室，屬實用284方呎2房戶，新近以465萬元易手，實呎16373元，同類單位7月高位598萬元，意味約4個月跌價133萬元或22%。原業主2012年以286萬元購入，持貨6年，帳面賺179萬元或63%。沙田第一城放盤量約100個，按月增10%，400餘萬元盤源佔約20多個，以2房單位為主，如42座低層B室，實用284方呎，現叫價445萬元，實呎叫價1.56萬元。
年底前大型上車屋苑料失守400萬
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，整體樓市交投疏落，部分業主為求出貨，大幅劈價以吸引買家，預料最快今年底前新界大型上車屋苑將失守400萬元。他續稱，雖然本月底新居屋攪珠後，部分抽籤較後的申請人或流入私樓市場，不過他強調，中美兩國元首於本月底會面，或影響貿易戰走勢，料買家入市觀望氣氛仍濃厚。
東環本月4宗成交 全踏入八成按揭門檻
1 :
GS(14)@2018-12-06 08:55:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5936&issue=20181206
【明報專訊】近月樓價回落刺激買家入市，東涌東環本月首5日已錄4宗成交，表現除優於上月同期僅1宗外，本月4宗買賣更全屬600萬元或以下成交，可承做八成按揭。美聯助理區域經理方吉和表示，東環6B座高層10室，實用466方呎，屬兩房間隔，放盤約1個月，累減80萬元或12%，新近以600萬元易手，實呎12,876元。
上述單位原業主2015年2月以534.4萬元買入，持貨逾3年，帳面獲利65.6萬元或12%。同屋苑5B座高層07室，屬378方呎一房戶，成交價548萬元，實呎14,497元，較同類低位回升7.4%。原業主2015年以408.3萬元買入，持貨3年，帳面獲利139.7萬元或34%。
另馬鞍山海栢花園兩房以今年新低價沽。市場消息稱，海栢花園4座低層D室，實用389方呎，兩房間隔，原開價580萬元，減價23萬元或4%，新近以557萬元易手，屬今年新低，實呎14,344元，原業主2013年5月390萬元買入，持貨5年，帳面獲利167萬元或43%。資料顯示，同座極低層D室，面積相同，今年6月成交價660萬元，實呎近1.7萬元，現同類較高層單位樓價下跌103萬元或16%。
海翩匯額印貨830萬沽 2年賺113萬
此外，新入伙的將軍澳海翩匯，再錄SSD額印稅未鬆綁成交。美聯分行營業經理林志堅表示，海翩匯5座中層J室，實用519方呎，屬兩房間隔，原業主今年10月以950萬元放售，累減120萬元或13%，終以830萬元成交，實呎15,992元，為屋苑首宗兩房二手成交。原業主2016年9月以633.5萬元一手買入，持貨2年，帳面獲利196.5萬元或31%，不過由於單位未滿3年SSD，由原業主支付10%SSD稅約83萬元，扣除稅款後帳面獲利113.5萬元或18%。
中原按揭王美鳳料明年次季港才加息
1 :
GS(14)@2018-12-21 08:01:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3713&issue=20181221
【明報專訊】美國聯儲局宣布加息四分之一厘後，匯豐、中銀及渣打銀行昨日宣布維持最優惠利率（P）不變。中原按揭經紀董事總經理王美鳳預料，若本港資金流向變化不大，估計明年次季才會再次加息。
王表示，加息主要取決於銀行同業拆息升幅、銀行體系結餘水平等因素，本港自今年9月加息後，銀行體系結餘仍維持在約760億元的充裕水平，存款基礎穩固的銀行未必需要跟隨加息。如果本港資金流向有顯著變化，本港銀行將有機會追加P。本港有大型銀行宣布維持P不變，沒有跟隨美息上調。但中小型銀行的拆息上升，有一定加息壓力，因此或會選擇加息。
中小型銀行或跟加息
她又預料，美國聯儲局最快到明年次季或明年中才再次加息，估計本港P的加幅在半厘以內，相信加息對樓市影響不會太大。
今年資助房屋按揭料1.3萬宗 創8年新高
1 :
GS(14)@2018-12-25 11:30:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2232&issue=20181225
【明報專訊】雖然樓市氣氛於第四季突然遇上冷鋒，但今年首三季地產市況興旺，連帶資助房屋的交投、承按數量亦見熾熱；中原研究報告指，11月份居屋、夾屋、租置計劃錄得按揭共2,696宗，數字是8年來按月新高紀錄，而上一次歷史高位是2010年11月錄得的2997宗，業界相信有關數字再創新高，是因為2016年居屋入伙，帶動承按宗數。
中原研究部高級聯席董事黃良昇估計，2018年全年登記居屋、夾屋、租置計劃按揭，可達1.3萬宗；相關數字有機會是8年來按年新高，上一次歷史高位是2010年錄得的1.9萬宗；因為2010年有剩餘居屋第六期承造按揭，而今年主要是2016年及2017年居屋收樓承造按揭。
料成銀行按揭市場新熱點
黃良昇續指，政府有可能調整資助房屋和私樓的建居比例，由現時六比四，調高到七比三；若計劃落實，未來資助出售房屋按揭需求勢必增加，市場自然亦將會擴大，相信銀行界會加強資助房屋的按揭業務競爭力。
至於今年首11個月，承造居屋、夾屋、租置計劃按揭的主要銀行：恒生錄得3,566宗，市佔率28.4%；匯豐錄得3,545宗，佔28.3%；中銀香港得3,041宗，佔24.2%。
去年樓花按揭7500宗 跌27%
1 :
GS(14)@2019-01-01 10:21:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4831&issue=20190101
【明報專訊】2018年6月底「娥六招」出台、年底中美貿易戰升溫等，令樓市受壓，發展商於去年第四季的推盤步伐明顯放慢；中原研究報告顯示，2018年首11個月累計登記私宅樓花按揭7016宗，較2017年同期減少2266宗或24%。中原研究部高級聯席董事黃良昇預計，2018年登記私宅樓花按揭7500宗，料較2017年錄得10,314宗跌27%。
資料顯示，2018年11月登記私宅樓花按揭錄613宗，數字較10月的1112宗減少499宗或約45%，登記量較多的新盤包括恒地（0012）大角嘴利奧坊‧凱岸和新地（0016）屯門御半山。
另匯豐銀行2018年首11個月累積承做1989宗私宅樓花按揭，以28.3%巿佔率位列首名；排名第二為中銀香港（2388）、錄得1226宗，市佔率17.5%；恒生銀行（0011）錄得1017宗、市佔率14.5%。
黃良昇表示，政府去年6月底推出樓市新六招，令樓市下滑，拖累一手新盤銷情，估計2019年發展商推盤轉趨積極，以追回落後的售樓進度，料2019年全年私宅樓花按揭可重上1萬宗水平。
Next Page