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財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(中) (2012年08月21日)

1 : GS(14)@2012-08-21 14:39:39

http://www.am730.com.hk/article.php?article=117806&d=1824
上回講到，SOHO中國(410)係一間吹水能力爆燈的公司，上星期打鑼打鼓宣佈，「轉型」做包租公。
轉型唔係話轉就轉，SOHO中國在轉型期仲要靠變賣商業物業套現周轉，賣寫字樓呢個業務模式，並非SOHO中國獨家，好似廣州富力(2777)咁，都有一、兩成收入嚟自賣寫字樓，不過，SOHO中國於2007年上市時，主打概念拆售商業物業，而且佔業務比重最高。大家幾時見過時代廣場舖位有二手成交？除咗金管局金融雲端當年坐住位金融沙皇任志剛，幾時又見過新鴻基地產(016)將IFC分層寫字樓拎出街賣？真正一級的地產公司，絕多數擁有一級的收租物業，一級的收租物業，亦絕不輕易拆售，因為業權一拆散，幾乎冇可能維持到有效管理，個場好易搞到唔湯唔水。
舉個例，置地廣場，A級寫字樓，隔條街有棟環球大廈，雖然位處黃金商業中心兼港鐵出口，但只係一棟N級寫字樓，除咗已經搬走幾年的恆基地產(012)，冇咩大公司在環球大廈做總部，樓下個商場，更加充滿東南亞風情，造福千千萬萬香港外傭，未知是否因業權賣散而無法好好管理，同斜對面的置地廣場較量呢？
其實，中環區內的皇后大道中九號物業同樣賣散，樓市熱鬧時，該商廈常常爆出新高又新高成交紀錄，無他，區內靚靚甲級商廈全幢盡在發展商手中，要數區內能炒分層的高級商廈，實在一隻手數曬。有誰記得，這幢大廈當年由中區大地主置地發展，可惜業主變了又變，成為今天賣散了的大廈。
同樣情況亦發生在位處中環和金鐘之間的美國銀行中心，成為單買一層便可炒賣甲級商廈的好對象。
香港一棟普通住宅，爆屎渠要夾錢維修，業主立案法團都可能嘈喧巴閉七咀八舌，中國的磚頭折舊速度更快，寫字樓涉及商家利益，冇可能間間公司做得咁好，要業主齊心搞好一棟商廈已經難，一個社區更加係天方夜譚，從呢個角度睇，SOHO中國的商業項目拎得出街賣，多數先天已經唔係一級物業，當潘石屹一直賣大包，同「客戶分享價值」黃金地段都捨得拆售，項目亦好快會變Cheap。
再舉個例，北京的「SOHO現代城」，係SOHO中國響朵的地產項目，十一、二年前，在一個外觀同香港居屋極其神似的商住項目，放幾件藝術品，樓書加句「你準備好SOHO了嗎？」，吸引咗唔少年輕新貴落搭，以為咁就真係變身「SOHO族」，十年樓齡左右，「SOHO現代城」依家已經「現」曬「形」，寫字樓玻璃窗變曬業主的廣告板，結果一棟棟商廈變到五顏六色，造成非常「核突」的視覺效果，呢啲係咪叫做「後當代」。
「建外SOHO」更誇張，係SOHO中國最大項目，樓面足足近70萬方米，且以商戶為主，玻璃外牆一樣搞到鬼五馬六。就算北京上海真係有咁大「Small Office Home Office」的需求，成個項目搞到「SOHO族」集中營咁，仲「SO」乜「HO乜」，「建外SOHO」業主周不時因管理及管理費問題炒大鑊，又停電又斷氣，但唔難想像，幾年之後，「建外SOHO」分分鐘變成24棟「北京環球大廈」，好似香港的環球大廈咁，變成一手大業主，唔識打造一級商場商廈的「地標」。
咪講笑，一棟棟已拆售的「乜乜SOHO」、「物物SOHO」，全部掛上SOHO中國個招牌，過幾年變曬一棟二棟「環球大廈」，對SOHO中國刻苦經營多年的形象，可以好大破壞力，更何況大企業搵總部，大品牌租商舖，點會聽你支笛風花雪月，估計SOHO中國未來自己收租的物業，好可能要改用另一個招牌，SOHO中國甚至可能要改名，同以前自己的建築「SOHO屎」劃清界線。講咗咁多，即係話拆售寫字樓呢個商業模式，根本行唔通，SOHO中國今次「轉型」，其實只係逼上梁山，下回再續。
http://caijingcarefree.blogspot.com/
逢週一至五刊出
2 : GS(14)@2012-08-21 14:41:06


SOHO現代城「現」曬「袋」（圖片: 紅猴股評）

建外SOHO
http://finance.sina.com.cn/focus/panshiyisoho/index.shtml
3 : GS(14)@2012-08-21 14:42:27

http://accountboyhk.mysinablog.c ... e&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。

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係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.

.

基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。

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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?

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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
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內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
4 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:20:40

3樓提及
http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。
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係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.
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基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。
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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?
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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
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內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢?  小心香港偽豪宅呢
5 : GS(14)@2012-08-21 16:22:12

一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈

我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
6 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:26:12

5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
7 : GS(14)@2012-08-21 16:29:04

6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣


買重債那些，管理層好少少就得...
8 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:31:28

7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
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買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下
9 : GS(14)@2012-08-21 16:32:48

8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下


我喜歡2777
10 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:34:05

9樓提及
8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

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3900同119 其實可以博下

我喜歡2777
我不敢買內房, 反而316那些有性趣
11 : GS(14)@2012-08-21 16:40:13

10樓提及
9樓提及
8樓提及
7樓提及
6樓提及
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一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

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我喜歡2777
我不敢買內房, 反而316那些有性趣


航運好多人盯，如果要買易升的2343和316真是最好
12 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:43:16

問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
13 : GS(14)@2012-08-21 16:51:03

12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的


注碼要細囉
14 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:55:52

13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底
15 : GS(14)@2012-08-21 16:56:16

14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底


所以有錢一定要買股票
16 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:58:15

15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底

所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢
17 : GS(14)@2012-08-21 17:53:36

16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底

所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢


無人信我地先發嘛
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281127

財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(下) (2012年08月22日)

1 : GS(14)@2012-08-22 16:54:13

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118089&d=1825
上回講到，SOHO中國(410)拆售寫字樓，就算唔係賣次貨，旺地靚舖都會愈搞愈Cheap，生意模式冇可能持續發展，所以一件二件「當代建築藝術品」放返落袋「私人收藏」，打鑼打鼓要「轉型」收租。
唔知仲有冇人記得，十年前SOHO中國，曾經試過嚟香港上市，當日望過嚇呢粒「紅石」，已經深刻見識過SOHO中國主席潘石屹夫婦的神技，幾份推介資料，唔知有心定冇意，竟然冇乜點講到，究竟想賣樓定係收租，好似講到自己根本唔係一磚頭，而係一件藝術品，一年賺唔到1個億人仔，想集資兩個億美金，市盈率超過50倍，講緊當年中國海外(688)股價都係8毫港紙，個位數字市盈率，潘氏夫婦咁大食，唔使問阿桂，上市大計撻Q收場。
十年前的SOHO中國，真正可以拎出嚟吹的項目，只有兩個，一個叫做「長城腳下的公社」，一個叫做「SOHO現代城」。
前者係度假式酒店項目，當年主要用嚟招呼班賓架、芬佬及分析員，後者則主力賣住宅，在內地剛剛出現住宅「市場」的時候，氹到一班追求時尚的首次置業人士，兩個「招牌」項目，足以令SOHO中國的形象充滿無限想像。
從SOHO中國的吹水史及發展軌跡嚟講呢，講得好聽啲，叫做「以戰養戰」，未夠實力做資金回籠慢幾廿倍的收租地產，在過渡期散賣商舖寫字樓；講得難聽啲，叫做行到邊吹到邊，叫做「SOHO」，「SOSOSO」又得「HOHOHO」都得，賣點充滿彈性，賣「Small Home」唔夠人砌，轉賣「Small Office」，賣寫字樓都唔掂，就「轉型」做包租公。
公道講句，SOHO中國十年前唔肯「平賣」，之後幾年又撲到水喉繼續買地，除咗令機構投資者覺得自己有經營能力的吹水能力，選擇上市時機其實亦準到無倫，在2007年10月捲土重來，離恆指衝上歷史高位唔夠1個月，集資超過120億元，應該係內地地產公司的集資紀錄，不過吹水還吹水，交數還交數，SOHO中國拎住最大錢，賺錢能力唔好得過一間中小型內房股，舉個例，富力地產(2777)市值只係SOHO中國三分一，但過去5年，帳面盈利總和，卻等如SOHO中國的1.6倍。
SOHO中國吹到今日，終於要「轉型」做包租公，唔係話變就變，新鴻基地產(016)IFC及ICC兩個項目經營十年八年，先有今日成績，潘石屹指住SOHO中國的150億元(人民幣，下同)現金，話負債比率由20%，提高到30%，就有足夠資金完成「轉型」動作，借多幾十個億就可以將150萬方米的樓面變做一級收租物業？咪玩啦，SOHO中國「轉型」最大關鍵，查實係手上大約230億元的「發展中物業及持有作銷售用途的已落成物業」，即係一件二件已經拆散賣但未賣曬的「當代建築藝術品」，可唔可以在未來幾年套現回籠？屬未知之數。
賣寫字樓，照計唔受住宅市場限購令影響，換句話講，SOHO中國的「當代建築藝術品」賣唔出，反映炒煤炒礦炒舖的投資及投機需求已經大降，銀行及債市大耳窿唔會同你「SOHO」，SOHO中國盈利急降的話，借錢成本，分分鐘可能高過富力地產。
SOHO中國舊年的租金收入，唔夠一個億，但係「投資物業」的估值，又可以發水100個億，入帳變133億元，當佢真係買咗好多超級無敵霹靂黃金中心聖地，又當佢二百幾億元的「當代建築藝術品」可以成功套現，至舊年底，資產淨值都要232億元，同270億港元市值差無幾，講緊九龍倉(004)都要折讓30%，SOHO中國做商場寫字樓會好得過九倉及恆隆地產(101)？
或者咁講，吹水叻，唔代表本帳簿有好多口水，相信唔少人對SOHO中國的吹水能力佩服得五體投地，執行「轉型」計劃，及管理商場寫字樓的實戰能力，咪觀察嚇囉，不過呢，風筒始終係風筒，「長城腳下的公社」又好，「建築師走廊」又好，吹嚟吹去，唔識路搭的士，記住同個北京司機大佬講：「唔該去凱賓斯基飯店吖。」
2 : GS(14)@2012-08-22 16:55:47

3 : kobe bryant(28492)@2012-08-22 17:35:26

立論： SOHO變身包租公非壞事 4,100

適中字型 較大字型 SOHO中國主席潘石屹市場推廣能力出色，有力推動 SOHO中國品牌。


我有一句投資座右銘：「買股票就是買人。」道理很簡單，我相信性格決定命運，而一家公司的個性，則由公司的靈魂人物決定。
今日想同大家談談潘石屹，一位做生意手法與眾不同的國內地產商。他任主席的 SOHO中國（410），是我記憶中唯一一隻，自上市以來長期持有淨現金的內房股。當幾乎所有同行都一窩蜂走去開發住宅的時候，他卻反其道而行，只專注於北京及上海的商業地產。
潘石屹推廣能手
當其他的內房大股東一心悶聲發大財，他卻經常在微博撰文、出版散文集、擔任電視嘉賓主持，甚至曾於2006年首映的電影《阿司匹林》出任主角，經常成為群眾茶餘飯後的談論焦點。
有人批評他四處招惹是非，等於不夠時間專注本業，對 SOHO中國的業務發展不利。然而，我對此有不同的看法。
潘石屹是一位出眾的市場推廣能手，他很清楚知道自己在公司的最大價值，就是推廣 SOHO中國這個品牌。在高頻率曝光之下，潘石屹多次當選國內「地產風雲人物」、「地產10大影響力人物」、「中國最具影響力的25位商界領袖」，亦吸引了一眾年青創業者，購買 SOHO中國旗下的商業物業，開展業務。
早前，我到北京旅遊，順道走訪了 SOHO中國旗下「長城腳下的公社」。該商業地產項目由亞洲12位建築師設計，是中國第一個被威尼斯雙年展邀請參展並獲得「建築藝術推動大獎」的建築作品，亦被美國《商業周刊》選為2005年度「中國10大新建築奇蹟」。親歷其境的我，感覺似是過譽了，該項目得到的獎賞與讚美，只因包裝及市場推廣得法而已。
上周四， SOHO中國於中期業績發佈會上，宣佈集團將由原來的商業地產開發商，搖身一變成為包租公，消息出街後，投資者的初步反應負面。
我對事件的理解，是原先買入 SOHO中國的投資者，是認為集團是買賣中國商業地產的交易能手，左手入右手出，要求管理層賺快錢。現在 SOHO中國改變商業模式，原來的捧場客沽貨走人，可以理解。
揸實物業等升值
然而，我認為 SOHO中國的商業模式，現在才算終於走對了路。過去集團將大量的優質地段物業，於中國發展得最快的10年內，通通拆散變賣。但商業地產不同於住宅，地點決定了商業地產的價值，而優質地段的物業，卻是極其稀有不能複製的土地資源，賣一件少一件。何況國內房地產稅率過重，變賣資產的房地產商，等於同地方政府打工。
SOHO中國貫徹潘石屹靈活變通不拘一格的個性，扭轉多年來錯誤的商業模式，將手頭餘下150萬平方米的北京及上海商業物業，留為長線收租之用。
該批物業長線升值潛力龐大，不認同 SOHO中國新商業模式的舊股東唔識貨，給予投資者低位買貨的機會。
筆者客戶持有 SOHO中國

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120822/16624757
信邊個好?
4 : GS(14)@2012-08-22 17:37:16

我唔會信林少陽同一個推銷能手
5 : GS(14)@2012-08-22 17:38:44

我未見過一個識向公眾推銷的企業家做的生意是特別成功，你睇恆大個老總會唔會特登日日來寫微博?
6 : GS(14)@2012-08-23 12:25:48

小飛飛2012年8月22日 上午12:30

商業地產越黎越多對手，恆隆、新地、華潤、九倉、凱德...就連萬達、中糧都係唔係幾入流...一直散售開既soho成功機會係零。

順叔應該將個youtube link貼上老潘既微博，等大家開心下~~
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  順叔2012年8月22日 上午12:47

  哈哈哈，零就可能過份咗少少；大陸好似睇唔到你管的
  小飛飛2012年8月22日 上午1:00

  oh...那太可惜了，若能流轉於微博，必火...

蝸牛2012年8月22日 上午10:37

轉型係正路，但係又真係吹得幾大，北京上海商廈租金回報有咁犀利？！
投資物業「發水」嗰100億，有80億係新買，應該有一半係堅啩；不過原本30億都發水50%，仍然好誇。
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路過2012年8月22日 上午10:53

商業房地產做唔好，起完隨時變成垃圾...
富力北京都有個商場搞左好多年都搞唔起，亦有唔少其它既落成數年仍未能成功招商開業...

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順叔2012年8月22日 下午1:45

婆毑數：
(1) SOHOHOHOHO話五年後，租金收入40個億，人仔，3釐好唔好，物業資產值1333億人仔
(2) 恆隆舊年中港收租29億，港紙，投資物業BOOK緊936億，3釐，最新PB大約1倍冇多冇少，市值1250億港元

結論:
潘石屹即係同你講，借多30億人仔俾佢，5年內佢可以變間恆隆出嚟，HO. HO. HO.
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AM730讀者小張2012年8月22日 下午2:30

順叔...今次我唔幫你，因為恆隆上年年報因改會計年度，只計下半年六個月業績。29億只是半年租金收入ja...陳大叔自己講過內地既投資物業估值遠低於香港，只有租金收入10倍既估值...仲要講緊恆隆既租金溢利率高過8成...

估計香港20倍約600億，內地10倍約300億，連埋浪澄君臨及在建既國內物業，才有約1200億左近的資產估值...

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  順叔2012年8月22日 下午2:39

  ＨＭＭＭ．．．你啱，等禾再計過條婆毑數．．．
  回覆

AM730讀者小張2012年8月22日 下午9:46

Vincent睇好410，原因是睇好老潘：買股票就是買人。禾唔係幾同意。如果相信巴佬既買股票等於買生意，那人只是一盤生意的一部份。所謂水到渠成，天時地利人和，缺一不可。

正如巴佬，生於美國，兼經濟起飛的大勢，正是天時地利人和的例子。又如保頓叔係歐洲識飛，黎到強國就謝哂。

睇到Vincent呢篇文章，若禾是其客戶的話，我會幾擔心...

當然股價超跌可以反彈，但買商業地產一定唔會揀410 law...
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  順叔2012年8月22日 下午10:54

  唔同人睇同一個人，有唔同感覺，好正常者。

  潘石屹在賣樓時的吹水能力及所形象，十年前可能仲「WOW」到人，今時今日，禾唔相信可以複製在收租物業，甚至好可能有反效果，吹咗十幾年，可能佢自己都唔為意，呢招已經開始破壞公司形象，賣寫字樓照計同樓價冇乜關係，點解全國幾億人將佢拍埋任志強一齊屌？

  條婆毑數計少半年，衰咗，唔改了（好彩在報紙最後ＣＵＴ咗），禾只係想當間舖咁，影張定格快照比較嚇，就當佢５年可以變半間恆隆出嚟，禾還是會「ＨＯＨＯＨＯ」他的．．．
  小張2012年8月23日 上午1:09

  過去幾年資源牛市，煤老闆財大氣粗又欠投資渠道，老潘吹水叻，就咁arc到一批人落嗒。由北京買到上海。但而加資源遇冷，兼夾不少租戶發現回報遠不如預期，被搵左大老襯，不再回頭。老潘發現自己吹到七情上面，老襯都不再落嗒，唯有告別散售。

  日後搞商業地產，面對的客戶不再是可被愚弄既煤老闆，個個客戶眉精眼企，身經百戰，吹水作用是零。偏偏SOHO擺在眼前的商場往績慘不忍睹，日後客戶必更有戒心。

  不過若未開發的地皮有極佳地段，或可招徠如太古或九倉等共同開發，或者還有點機會。自己開發營運既，好大機會搞到一鑊泡。

  睇到老潘段片，不其然諗起阿嬌。

  好傻好天真...
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281160

財經CAREFREE - 順叔 誰來買A股(上) (2012年08月23日)

1 : GS(14)@2012-08-23 12:16:19

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118142&d=1827
每逢乾溏，好似呢期咁，最好解決方法，就係開大市，內地A股唔識郁，H股都冇運行，講嚇阿公振極唔起的內地股市，順便講嚇啲A股ABC。
話說早排恆生銀行(011)入咗股的興業銀行，建議用50億元(人民幣，下同)，在上海陸家嘴買物業做辦公室，消息傳出冇耐，有個私募基金經理，叫崔軍，發起小股東「維權」活動，寄咗封公開信俾大小傳媒，通知股東，否決呢單磚頭交易，因為興業銀行市值，已經跌破資產淨值，內地股市術語叫做「破淨」，認為興業銀行用50個億，回購公司股票，更有價值咁話。
呢位崔生，行為叫做比較出位，對上一次維權行動，包括在舊年反對招商銀行(3968)的供股大計，仲建議招行，向啱啱入咗股美國銀行的巴郡主席巴菲特出售新股，佢仲特登將入股招行又平又靚的建議書，掟咗俾股神。
至於包括興業銀行在內的內地商業銀行，早一兩年，先排隊完成一個二個的供股批股等行動，啱啱先所謂「擴股增資」，中國銀監會又話，要收緊資本限制，如果興業銀行轉個頭，以真金白銀回購自己股票，可能又俾人唱佢玩泥沙。
不過，對於崔軍的建議，大家又不妨諗嚇，國控企業，又真係好少聽到有回購股份，其他要動用阿公荷包、在淡市中常見的資本市場活動，包括私有化(講緊大股東買返曬啲街貨)、大股東增持等等，亦都相當少見。
中國證監會主席郭樹清，既然日日高呼A股抵買，但殘市中，最自然的購買力，在國企大股東身上唔係咁見到。
阿公下面班國企大股東唔出手，不過又四圍咁撲水搵新水喉射住A股，增加市場購買力新來源的工作，年頭做到依家都未停過。
近排A股最多人注意的開水喉新搞作，叫做「轉融通」，可以簡單理解為做孖展沽空(內地叫做「融資融券」)的中介融資活動。
阿公舊年搞咗間「中國證券金融公司」，證券行要大做孖展沽空生意，要向「中國證券金融公司」借錢，再借俾客仔，故叫做「轉融通」，其實變相由一個壟斷性的國控中介機構，做獨市生意之餘，又做埋監管機構，睇住孖展沽空呢類高危活動。
以阿公睇場的風格，沽空唔會放得太快，孖展可能放手多啲，聽講「中國證券金融公司」就快發債集資，開展「轉融通」業務，從初步集資額，可以約略估計到有幾多新錢，放數俾證券行做孖展生意，既係一條A股新水喉，又可以幫證券公司開多盤新生意。
至於另外一條水喉，打緊打工仔的主意，中國驚國企老總一手都係公司認股權，變得太資本主義、太追逐短期增長，唔係咁多國企央企的高層引入所謂的「股權激勵計劃」。
中證監最近就諮詢緊市場意見，容許上市公司的員工，選擇收股票，以代替部分薪金，上限係三成，交由託管金融機構，在公開市場，買入自己間公司的股票，作為長期持有。
講到可以為股市，帶嚟過千億銀的新購買力，不過，順叔唔係咁明白，中證監有冇諗過，打工仔真係對自己間公司啲股票咁有信心？
點解唔出咗糧之後，自己去掃貨，雖然都係冇折頭，但係最少冇禁售期限制，有少少頭，可能新例出咗之後，有公司冇錢出糧，可以大條道理以股代薪，焗班伙記收公仔紙。
中國仲有一條大水喉，叫做儲蓄，包括以萬億銀計的各種社會保險資金(唔同由阿公管理，到依家都冇講過未來會點用的「全國社保基金」)，幾年前，上海社保案之後，幾乎全部放曬落銀行做定期存款收息，近排有跡象顯示，阿公會放部分出嚟投資在證券市場。
例如廣東省約有一千億元的社保養老金，已經試點式委託全國社保基金管理，最近國家審計局，就全國各地的社保資金，做咗個大起底，呢劑史無前例的大查數，可能係逐步放行的先兆。
下回再續。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281180

財經CAREFREE - 順叔 誰來買A股(下) (2012年08月24日)

1 : GS(14)@2012-08-24 10:47:24

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118565&d=1828
上回講到，阿公今年落柯打要「提振股市信心」，但A股振極振唔起，中國證監會開新水喉包括孖展炒股，氹上市公司打工仔以股代薪，仲有準備放小小各項社會保障資金入證券市場。
另外一樣一路做緊的，包括加大QFII(合資格境外機構投資者)的投資額度及數目，搬外匯買股票，RQFII(人民幣合資格境外機構投資者)亦鬆咗章，放幾條水喉落香港的離岸人仔資金池，接駁入A股市場。
RQFII對香港散戶比較有影響的，包括未來可能會大量出現以人民幣計價的跨境ETF(交易所買賣基金)，依家掛牌得此一間，叫做華夏滬深300(83188)，而下個星期應該會有多兩隻，包括係易方達中證100A股指數(83100)同埋南方富時中國A50 (82822)。
睇呢幾隻ETF個名，幾乎已經知道係乜，發行人多數係容易攞到通行證的中.資機構，而ETF所追蹤的亦係主要A股指數，例如華夏滬深300，就係透過直接買入滬深300指數的成分股A股，達到複製A股指數升跌的效果。
在香港用人仔買賣的證券，始終冇咁方便，其實做多一個手續，都可能令好多散戶冇曬興趣。
例如，華夏滬深300上市成個月，到依家成交仍然算不上活躍，香港散戶熟口熟面，鍾意用港幣交易的安碩A50中國(2823)，同樣係追蹤A股表現的ETF，而成交金額仍然長居十大，不過隨著A股跨境ETF的出現，有幾個必然出現的趨勢，大家可以留意嚇。
首先，例如A股ETF的發行人擁有RQFII的投資額度，可以真心白銀買入A股，而安碩A50唔係股票，散戶買咗，查實坐住一堆結構性衍生產品，先唔講技術細節，唔計作為發行人的歐資金融機構有幾穩健，安碩A50的交易對手風險亦較高，放長少少，安碩A50在以前旺市時高溢價的情景未來好難出現，競爭力亦會逐漸打折扣。
A股同埋H股，同股同權同公司，但唔少仲有好大差價，例如廣州藥業(874)A股股價，計埋匯率因素，等如H股的一倍，以前冇咁多QFII同埋QDII(合資格境內機構投資者)，少數可以在中港股市行走自如，套戥AH股溢價的，只有社保基金同埋匯金呢類阿公基金，仲有就係國企的母公司，不過可能呢個行為嘅「政治唔正確」，一直冇乜人咁做，當大量跨境ETF出現之後，好多發行人及基金公司變相有咗套戥的能力，A及H股之間的價格差距，仲會收窄得更快。
人仔目前的升值潛力已經無幾年前咁吸引，若果純粹比較橙柑橘的話，估值極殘、冇爆煲風險又較A股有大折讓的H股，著數過A股ETF，又方便又唔使被人賺管理費；而冇咁方便的A股指數ETF，又著數過安碩A50。講咗咁多條A股新水喉，可能都係嘥時間，大跌市時候，最自然的購買力好多時來自大股東增持或者公司回購的最好時機，中證監月前都有「鼓勵」有現金有條件的上市公司回購，不過，國企當中唔見有乜動靜。
股市殘到無倫，大股東見到外人見唔到的價值，會索性成間上市公司私有化咗佢， 故此，在2002年底至2003年初幾個月，港股出現上市公司私有化的個案，仲多過新股上市的數目，望返轉頭，就係股市見底的一個重要訊號。
幾年前，中國移動(941)經建議回購一定數量的股票，中國石油(857)的母公司，同埋國企巨銀大股東的匯金，亦有作象徵式的增持行動。
但整體嚟講，國控企業甚少見到呢類動作，國企私有化的個案，更加絕無僅有，例如中國石化(386)下面養住一大抽乜乜石化，講私有化最少十年八年，香港亦有唔少殭屍級的紅籌國控資產，明明喺度獻世，大股東(即係阿公)都冇話做私有化。
國企私有化退市，可能涉及到國進民退的爭議，屬於極罕見動作，不過，公司回購及大股東增持，查實係最自然的市場動作，國企母公司大股東，既最瞭解A股公司的真正價值，理論上亦有雄厚資金增持，一個最自然的市場動作，一直未見出現，有可能本身亦係「政策市」的「政策」之一。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281211

財經CAREFREE - 順叔 中信之本(上) (2012年08月27日)

1 : GS(14)@2012-08-27 11:41:42

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118729&d=1829
今期繼續悶，開中信證券(6030)。
早幾年大型國企排隊嚟香港上市，背後搞風搞雨的「造雨人」(Rainmakers)，絕大部分係外資大行，中國土炮投資銀行，好似中金咁，最多掹車邊分嚇蛋糕仔。公司上市最根本目的就係集資，市儈啲講，投行賓架最重要任務，就係揀啱良辰吉日，在市場對某個行業最有興趣的時候，幫公司上市，所以大型國企嚟香港上市，多數都係一堆堆咁嚟，2005年金融改革開快車，國企銀行排隊落嚟，早幾年鐵路投資大熱，中鐵建(1186)同中鐵(390)等又係一堆堆咁上。
咁即係話，投行賓架應好識得選擇上市時機，為客戶帶來最大利益，某行業國企排隊上市，亦往往出現在國家政策最配合發展時機。好喇！輪到大型國控投資銀行自己要上市，理論上，阿公應該有好多政策支持股市發展，股市更應該係最旺最易搵錢的時間，不過啱啱相反，中信證券及海通證券(6837)舊年第三、四季以H股上市，先後撞正大跌市而撻Q，夾硬上市下，集資額大幅縮水，唔知道國產投行特別黑仔，定係班紅色賓架唔係好識判斷市場脈搏？通常一間公司上市，開頭一、兩年點都打腫塊面充肥仔，不過，中信證券都算幾失禮，舊年10月H股上市，2010年賺113億元(人民幣，下同)，2011年叫做增長一成，賺到126億元，不過業績快報指，今年頭半年，純利跌超過兩成，純利22個億左右，A股到今日都水靜鵝飛，中信證券下半年點谷，怕且都要業績倒退。
美國及歐洲的外資投行，賓架出名人工好花紅高，不過有今生冇來世，市旺做到盡食得就食，淡市冇刁，炒人發大信封又唔會手軟，呢個投資銀行的正常生態，在中信證券身上亦睇唔到。
近兩年A股唔識郁，投行證券行得閒到數完手指數腳指，不過作為最大投行最大證券行，中信證券唔單止冇炒人，員工總數仲由2010年底的10,905人，增加到舊年底的13,260人，近七成員工其實係證券經紀，只係做出出入入買買賣賣的粗重功夫，理論上，「投資銀行」部門的賓架，先係為公司搵大錢的「生財之本」，亦係最高人工一班，中信證券H股招股書，冇披露投行賓架數目，但去年年報就講你聽，呢班「生財之本」的「人才」，仍然有743人，佔員工數目超過半成。
2010年，新股上市、批股同埋可換股債券發行，中信證券仲做到41單刁，去年跌到15單，涉及金額，即係承銷佣金收入，由1,374億元，縮水到450億元，投行部門收入由33億元，跌到唔夠20個億。
中信證券去年的「職工費用」，雖然按年大減兩成，到49億元，但如果剔除出售中信建投的影響，降幅僅約一成，估計當中好大部分因證券經紀交易佣金縮水，投行部門仲超高人工養住743個賓架。
中信證券企業融資(Corporate Finance)部，成年只係幫公司做到15單刁，賺唔到20個億，即係743名「高級賓架」，拉均之後，每人一年只係幫公司搵到260萬元，如果在歐、美投行，好可能超過一半要執包袱。
不過呢，呢班高級賓架，絕對唔係一個大信封加個實Q就可以請得走，甚至唔炒得。中信證券同你講，萬三個員工當中，以「專業結構」分析，投行及資產管理兩個「生財之本」大部門，都有七百幾人，做分析員的，亦有233人；以「學歷結構」計，有187個博士，近9,000個有大學學位；以「年齡結構」計，超過9,000人在34歲樓下，好多董事級的高層，都係四十未到的年輕「金融才俊」。
不過，種種結構，都解釋唔到，無論個市幾淡，業績幾差，中信證券都唔可以立亂炒高級賓架現象，因真正的原因，涉及中信證券核心員工的「政治結構」，亦係該公司真正的「生財之本」，下回再續。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281251

財經CAREFREE - 順叔 中信之本(下) (2012年08月28日)

1 : GS(14)@2012-08-28 14:24:10

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118895&d=1830
上回講到，A股近兩年悶到出汁，中信證券(6030)「生財之本」的投資銀行部門仲有約743人，但平均每人在去年只係賺約260萬元(人民幣，下同)，如果在歐美投行，已經豪派大信封。
或者中信證券據「專業結構」分類的743名投資銀行部門職員，大部分可能只係掃地阿伯，或者是茶水部阿嬸，除開條數唔係咁公道，不過呢，淡市炒人唔手軟呢個投資銀行的慣例，相信在中信證券唔係咁行得通。
北京基金界有個傳說，話如果以「政治結構」分類，呢間全國最大投資銀行的高級賓架當中，有百幾、二百個省部級的「官二代」，唔可以立亂得罪，所以請得入嚟，唔係咁易送得走。
老實講，歐美的投資大行以及金融機構，做刁咪一樣靠關係，都係咁做生意，打住官二代或富二代的招牌，特別搶手易搵工，加入投資銀行，打正牌物盡其用，靠自己「關係」幫公司攞刁搵生意，加入中信證券呢類國控投資銀行，賺咗係阿公的，大條道理，更加唔使怕被人話群帶關係幫外國人搵錢。所以中信證券請埋一堆內地官二代、富二代的傳說，可信程度應該好高。
搵個太子黨人物出嚟講嚇的話，不得不提中信證券董事局裡面，最後生嗰個，叫做劉樂飛，今年只有38歲，聽講就係中共政治局委員兼中共中央宣傳部部長劉雲山的公子，中央宣傳部又幾猛？唔使講咁多，劉樂飛在中信證券只係非執行董事一名，不過呢，呢位40歲未到的年輕金融才俊，同時貴為中信產業投資基金管理(中信產業基金)的董事長兼首席執行官。中信產業基金下面幾隻做戰略投資的基金，最大嗰隻約100億元左右，唔算超大，不過夠威，聽講中信產業基金落咗注的公司申請上市，中國證監會好少托手踭(最近好似話唔係咁講)。
劉公子在2008年加入中信證券之前，仲威，在中國人壽(2628)，官至首席投資執行官，講緊在A股最旺的兩年，睇住幾千億人仔的資產，劉公子走咗之後，國壽已經再冇咗「首席投資執行官」呢個位，對國壽有興趣，可能要留意嚇第二時，呢個筍位會唔會再開番，又請咗邊位猛人坐落去。
當然啦，金融世界，得就得，唔得就食「XX」，冇理由嚇嚇用年紀論資排輩，至於劉樂飛在國壽做咗兩年，亦做咗幾單刁，包括入股南方電網、廣東發展銀行及中信證券等，仲有投資VISA，講緊當年大市暢旺，股改期間好多蛤乸隨街跳，當市況唔係好掂，中信產業基金呢兩年就唔係做得特別好，部門員工約145人，於2011年，純利啱啱1億銀，平均每人幫公司賺幾廿萬左右，表現分分鐘仲差過二線證券經紀。
好似劉樂飛呢類「官二代」，既係中信證券「生財之本」，在旺市的時候，可以因為他和各種的人脈關係，帶來大量生意，不過，在市況逆轉證明神仙難求的時候，競爭力甚至可以差過海通證券(6837)等行家。
同時因為唔可以立亂炒人，未必能夠隨市場環境而調整成本，裙帶關係做得太出，分分鐘可以影響國際化步伐，例如啱啱收購回來的里昂(CLSA)，如果夾硬搞整合，里昂啲員工可能雞飛狗走。
中信證券可以話係一間充分反映到國情的投資銀行，即係複雜到無倫，由真正的競爭力，到隱藏的政治風險，局外人好難睇得清楚，例如今年已經60歲的中信證券董事長王東明，在退休之後將會搞邊科、係咪安全著陸、跟住邊個頂上，可能都會帶來不明朗因素。
但少數可以肯定的基本因素，就係投資銀行監管較銀行更嚴厲，中信證券炒燶貨爆煲的機會相信唔會好大，可以當隻A股代用品咁買，依家A股好多人話平，只係相對2007年時不切實際的估值，好似中信證券咁，當年試過見約60倍市盈率，今日計埋A股在內，市值仍然過千億元。
即係話，該股2012年預期市盈率超過20倍，如果用2010年的純利238億元計算，市盈率大約有4倍至5倍，抵唔抵？好睇閣下認為最具「中國特色」的投資銀行，相對於其他嘅國際投資銀行，應該係有溢價定係折讓了。
而中信證券於本週四公佈中期業績，該股昨收報13.26港元，挫3.3%，而上週日公佈業績的海通證券，中期賺20.2億元，跌約9%，該股昨收市瀉4.4%，報8.91港元。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281264

財經CAREFREE - 順叔 點金手指(上) (2012年08月30日)

1 : GS(14)@2012-08-30 11:06:42

http://www.am730.com.hk/article.php?article=119212&d=1832
今期開惠理基金(806)，又金錢之王又金手指，猛成咁，冇嘢做冇乜諗頭，最好用嚟比較一嚇，近幾年淡市之中，名牌芬佬幫客仔搵到幾多錢，對一間上市基金管理公司的股東嚟講，惠理基金係「Value Partners」，定係「Overvalued Partners」？
一隻唔係面向散戶的基金，想兜到大客，就要扮上菜，最好就要保持一份神秘感，同凡人保持一定距離，所以好多基金公司，尤其係細細隻嗰啲，如果有個網頁，分分鐘只係一個招牌加一個電郵，衰咗都唔會被行家唱通街。
惠理基金係香港唯一的上市基金管理公司，要提供唔少公開資料以增加透明度，最啱俾散戶窺探一嚇平時神神秘秘的基金世界，唔買都應該埋去睇嚇。
惠理基金創辦人叫謝清海，早年做過財經記者，後來在Morgan Grenfell做港股研究部主管兼坐盤交易員，1993年同前期交所主席葉謀遵個仔，即係葉維義成立惠理基金，當時「惠理價值基金」，即係依家的旗艦基金，管理資產數額(AUM)，只有560萬元(美元，下同)(約4,368萬港元)。
葉維義呢位新昌營造(404)系的富二代，咁多年以來，在惠理唔使點做，又係主要股東，當年惠理起家的幾球美金「Seed Money」，應該好大部分是來自葉維義呢位前行政會議成員。
至於謝清海，就要落手落腳「技術入股」，到2007年10月惠理基金在香港上市，惠理AUM已經增加到57億元，在14年的時間裡面，管理金額由1變1,000，就算可能上市前搵到水，谷大個基金，變成上市資產前的惠理基金，唔會太浪得虛名，嚿錢先會愈滾愈大，多客仔幫襯放錢俾謝清海去滾大。一間基金管理公司上市，查實係個兩面不討好的動作，賣平咗，行家可以質疑閣下判斷市況的眼光。賣貴咗，接貨者可能會話你搵笨，港股在2007年10月創下歷史高位，惠理基金揀正在股市最旺的時候上市，不過，全部都係賣舊股(即係話公司完全冇集資需要)，出資幾球美金的創始股東，出貨套現幾百球，百分百點係石成金，不過，以當年的招股價，每股7.63港元接貨的投資者，到了依家已經冇咗超過一半，唔知道會否有人懷恨在心，唔再幫襯謝清海？定係佩服佢眼光奇準，放多啲錢俾佢打理？
惠理基金公司上市之後，謝清海除咗係基金的投資總監之外，同時戴埋上市公司主席兼大股東呢頂帽，身邊等佢創造價值的「Partners」，由基金客戶及創始股東，多咗一班小股東，處理客戶及大小股東利益最簡單的方法，就係坐埋同一條船，用股東啲錢去投資，呢種運作模式有一個，而且可能係最地球、最公道的一間上市基金公司，叫做巴郡，股神同你坐盤，而且唔收錢。惠理基金作為一間上市公司，基金客股及公司股東一間，唯一利益重疊的地方，只有惠理班芬佬的投資眼光，除此以外，客戶靠基金的資產升值，股東靠公司向客戶收錢，即係乜費物費，愈多愈辣就愈好。
至於惠理基金的主要收入，包括來自「首次認購費」及「贖回費」，即係一入一出的入場費及分手費，根據惠理基金當年的招股文件資料批露，即係2007年的收費水平，前者一般約為5%，後者則介乎3%至5%。
另外，就係「管理費」以及「表現費」，前者等如月費，每年最多約為2%，「表現費」同基金表現掛鈎，都係每年計數，最高可以達15%。好簡單咁計一嚇數，假設客戶幫襯落注100元，扣咗「首次認購費」之後，則變咗95蚊，一年之後，假設基金升值約20%，然後再扣除約15%「表現費」及2%「管理費」，投資者最後要贖回走人，再扣約5%「贖回費」，最終賺得幾蚊雞，基金公司未計成本，反而有約15蚊落袋。
買得對沖基金，只會一球球唔會一嚿嚿，亦好少頻密地出出入入，落注愈大，成本相對會變得愈細，上面呢條數，亦只係高度簡單化的婆乸數，好多技術因素並冇反映在內。
例如計算費用率的基數及年度化的資產值等，條數可係用嚟大約反映基金公司的收費模式，唔代表惠理基金客戶的真正買賣成本。
下回再續。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281286

財經CAREFREE - 順叔 點金手指(下) (2012年08月31日)

1 : GS(14)@2012-08-31 10:31:34

http://www.am730.com.hk/article.php?article=119564&d=1833
主要收入來自旗下基金，收取客戶各種收費，即是話，向基金客戶收取的費用愈多，股東愈著數。
2007年亦係惠理集團及旗下基金，成績最「靚仔」的一年，據該公司的招股文件披露，其基金管理資產(AUM)有57億美元(約444.6億港元)，至同年12月底的全年業績時，已經增加至73億美元(約569.4億港元)，全年平均股本回報接近130%。
基金客戶賺到笑，上市公司收入，亦按年增加70%，至25億元，當中超過20億元，其實係「表現費」，逾4億元則為「管理費」，當年純利亦升65%，至逾14億元。
惠理集團上市第二年，適逢全球金融海嘯爆發危機，環球股市均跌到一僕一碌，從其「贖回費」冇出現大升嚟睇，相信唔係咁多客仔走佬。
不過，該公司管理的資產，則大幅縮水至32億美元(約249.6億港元)，而旗艦「惠理價值基金」更跌咗近一半。但該上市公司仍然可以收到超過3億元的「管理費」，同埋竟然都仲有近7,000萬元的「表現費」。
至於當年的純利就有6千幾萬元，派股息近9千萬元，竟然高過公司純利，在這風起雲湧的一年，大股東兼主席兼投資總監謝清海，人工為1.05億銀，佔整體員工薪酬的一半，賺多過上市公司。從惠理集團2008年最核突的成績表，可以見到呢間上市基金公司幾個特點，包括旗下基金表現幾差，只要客仔唔用腳投票出現贖回潮，上市公司就穩袋管理費。惠理基金作風相對穩健，主要資產「偏持長倉」，唔係槓桿槓桿再槓桿的對沖基金，在2008年呢啲百年一遇的股災大時代，可以繼續扮蟹坐貨。
仲有就係，謝清海持有惠理集團超過三成股權，未見有大肆減持股份套現的動作，不過，上市公司對謝清海嚟講，既收股息亦袋人工，係一個好重要的搵銀「Partner」。基金客戶幫襯得芬佬，最重要目的就係要想你幫他們的投資可以跑贏大市，否則，不如買盈富基金(2800)好過。
惠理集團指1993年成立的「惠理價值基金」，年度化回報率一定跑贏大市，因為好早已經在中國投資，內地經濟亦由世界排名第6，變到排第2位，回報好難唔靚仔。
不過，如果由2007年惠理集團上市作為分水嶺計的話，惠理集團旗下的基金經理，暫時未展現到跑贏大市的金手指能力。直至今年7月底，惠理集團所管理資產已達71億美元(約553.8億港元)，同舊年底的數字相若，亦與2007年底的數字亦差唔多，即係話，該公司上市4年半，其實冇乜特別進步，用旺市及淡市的AUM來做比較，當然唔係咁公道，基本上可以假設，惠理集團的管理資產，原本市值縮咗水唔少，不過同時亦有唔少新客幫襯，所以AUM保持到咁上嚇大，但問題係，惠理集團現在的AUM成分，同上市之前有乜唔同？
上市之前，惠理集團除咗謝清海，只有10個基金經理，絕大部分都係九十年代初已經在惠理打工，之外仲約有13個分析員，成間公司總共有62人。
謝清海曾經話過，惠理集團投資團隊的座右銘係，「Small enough to be effective, big enough to be strong」，講緊投資團隊唔可以太多人，先至可以做到有效及靈活的投資決定。
呢個「小得有效大得夠撐」又合作十幾年的投資團隊，近年有幾個執行董事或高級基金經理已經離開，去到2011年底，惠理集團的員工數目，已經增加近1倍，至122人，員工數目急增，查實反映惠理集團的業務，相信已經多咗唔少雜嘜基金，例如收購內地的基金公司，又例如交易所買賣基金(ETF)產品，未來唔知會唔會出現面向散戶的基金類別，例如強積金，順叔唔敢估計。之但係，一個基金可唔可以兜到大客，好多時係靠口碑，惠理基金用於「分銷」的成本，於2011年大升超過六成，至1.7億元，同2007年的高位，已經相當接近，呢個分銷成本，查實可作為「Value Partners」呢個招牌的叫座力指標，真係多人幫襯，查實唔需要搵太多分銷渠道。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281312

財經CAREFREE - 順叔 大話東北遊(上) (2012年09月03日)

1 : GS(14)@2012-09-03 09:30:58

http://www.am730.com.hk/article.php?article=119729&d=1834
今期開恆基地產(012)，借呢間在舊樓重建及新界農地兩大土地供應來源的大地主，大話南西東北，就香港房屋規劃政策最近的熱門話題，提供一啲非主流的思考角度。
一個政權通常去到黃昏末日，先會變成跛腳鴨，做乜都被人鬧一餐，特首梁振英掉轉頭，甫開波已經大把人插佢，局長級人馬有人糧都未出過就要辭職落台，管治班子做又好唔做又好、向左走向右走一舉一動最後結果都係萬箭穿心，最新宣佈的「梁十招」，唔使問阿桂，又廣被批評冇料到兼整色整水。
房屋供應涉及長線規劃，大家試嚇走上財政司長曾俊華個人網誌望望，呢位兩朝財爺，由07年當奴年代開始，大時大節每年每季都發出「樓泡警告」，講你知政府有幾關注樓市供求，又話會「採取必要措施」，不過只停留在寫網誌階段，之前5年曾蔭權政府做咗乜嘢，有眼睇，講到要掘地窿鑿岩洞，臨尾先話復建居屋、檢討土地供應，未有新供應出現，已經拍拍屁股走人，當奴「做好呢份工」的「老闆」，究竟係邊個，畫公仔唔使畫出腸。
政府7月中宣佈白表免補地價購買二手居屋的試行計劃，仲有增加青年旅舍的計劃， 8月又宣佈「梁十招」，推出多項當奴拒絕採納的中短期措施，不難理解，梁振英家陣四面楚歌，唯一可以攞嚇彩，仲有幾分「民意」支持的，剩低房屋政策，得就得唔得就……唯有更加肉緊。
房屋政策得閒講兩咀，講得好聽啲，就係「政策成熟一項推出一項」，不過同時予人杯水車薪的感覺，缺乏長遠政策視野，暫時睇，梁振英可能吸取咗當年董伯伯的教訓，97年7月1日就掟出「八萬五」政策，就職當日已經露曬底，結果被人追住打足咁多年，梁振英新班子一開波已經進入跛腳鴨時代，選擇開牌曬冷的時機要更加小心，例如「港人港地」的政策。
「港人港地」呢個政策口號，聽落好順耳，亦配合部分香港人近來拒絕融合的心態，不過亦可能係梁振英最捉蟲的選舉期票。所謂「港人港地」，望文生義咁去瞭解，講緊在賣地條款裡面，加上限制「非港人」購買力的條款，香港的地契，依家一批通常50年，政治上的50年不變，都只係此一時彼一時的權宜之計，半個世紀，經濟週期都唔知幾多個周天(即循環)，在地契上將物業買賣限制訂得太死，萬一樓市大幅回落，想賣又搵唔到「港人」接貨，可能更加捉蟲。
如果將「港人港地」呢個政策，當成限制外國資金投資或炒賣香港物業，壓抑投機性的需求，又唔同講法，甚至唔需要在賣地條款搞咁多嘢，只需要透過行政措施或者稅務條例改變遊戲規則，好多國家都有類似的資本控制(Capital Controls)，內地樓市調控的「限購令」就係例子之一，香港將地產剔除於投資移民投資計劃亦係例子之一，當然啦，如果梁振英推出類似的措施，限制非本地資金進出香港樓市，不難想像，可能又會被唱通街，破壞香港自由經濟的光環。
香港另一個熱門的房屋話題，叫做「劏房」，呢個辭彙出現之前，私人住宅市場的「赤貧」象徵，包括「板間房」，仲有「籠屋」，幾年前梁振英在探訪深水埗居民時，講過籠屋及板間房的存在，是香港房屋政策的「污點」。劏房講緊將一個住宅單位，合法或非法地劏成幾個具獨立廚廁的細單位，即係話，劏房的存在，查實為咗滿足對私隱有更高要求的社會階層，如果籠屋及板間房代表香港房屋政策照顧唔到最草根階層的需要，劏房的出現，即是話今時今日的香港樓市，連中產都開始「赤貧化」，咁就更加係污點中的污點。梁振英提出增加青年旅舍，以及「梁十招」有關「活化」工廈的建議，其實就係針對呢個現象，下回再續。  http://caijingcarefree.blogspot.com/
逢週一至五刊出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281367

財經CAREFREE - 順叔 大話東北遊(中) (2012年09月04日)

1 : GS(14)@2012-09-04 10:21:47

http://www.am730.com.hk/article.php?article=119909&d=1835
今期再講嚇香港房策地政的熱門話題辭彙——「劏房」，劏房的出現，查實反映今日中產開始貧窮化，特首梁振英上任兩個幾月，先話增加青年宿舍，上週的「梁十招」，再話要「活化」工業大廈做住宅，正正係針對呢個現象。
劏房有劏得合法與不合法之分，影響人命安全的，講乜都唔得，不過完全合乎法例的劏房，有價有市，要「Say Hi」的話，應該「Say hi to Uncle當奴」，要全面取締呢個香港樓市污點中的污點的話，應該先修改法例，准許在天橋底瞓街，或者在政府總部門口紮營露宿。
以前港英政府年代，寮仔部拆咗間木屋，會有徙置區或者臨時安置區呢類臨時房屋，順叔當年亦曾經住過，大部分粗口同埋性知識就喺當年公廁兩壁學識，不過，呢啲殖民地時代的貧窮圖騰，又點可以在回歸強國後的香港出現，所以最多好似前前朝董伯伯咁，「升呢」做「中轉房屋」，變相滿足對臨時房屋的需要。
到2012年的今日，更加唔可以同人講中產都被逼到冇瓦遮頭，唔通在曬咗太陽十幾年的西九乜乜文化區，搭幾萬個複式臨時安置區單位咩，所以依家見到好似石硤尾第一代公屋「活化」做青年宿舍，工業大廈「活化」成住宅，政策功能同當年的臨屋區冇乜分別，升咗呢咁解。
大眾住宅市場的房屋供應，需要時間規劃，例如學校及交通配套咁，住宅群唔係話變就變出嚟。如果純粹針對中產住屋貧窮化的現象，年輕單身人士流動性高、彈性亦高，好多人其實唔需要政府的長時間房屋資助，最多需要一、兩年有瓦遮頭的緩衝，香港搞到今時今日，政府查實都無謂咁要面，在新土地供應未能推出之前，應該在臨時房屋搞多啲新意思。
前朝當奴曾經放寬公屋的入息上限，將更多低收入家庭納入廉租屋的福利網，不過呢，復建居屋，好似係當奴「做好呢份工」的不成文「選舉承諾」咁，放寬居屋的入息限制，當然唔會出現在政策議題，「梁十招」最後一式「活化」工廈，隱約見到梁振英的居屋政策，將中產住屋貧窮化個波，擲向私人市場解決。
如果梁振英的房屋政策大幅左轉，照目前向左走向右走都被人鬧爆的討論邏輯嚟講，應該又會被人指佢搞福利主義，散盡儲備博取掌聲，如果「活化」工廈計劃，變相放寬法例容許大量合法劏房臨時性出租，唔知又有幾多人接受得到；如果係降低補地價要求，鼓勵工廈業主改建成為平價私人住宅，又唔知有幾多人會狂鬧政府又益地產商。
講咗咁多，查實想講一個最老土的道理，當年小學作文以及大學寫論文時老師教的，無論企邊一邊都好，正反論據都要諗嚇，好似新界東北的發展計劃，前日趕頭趕命趕稿，用咗呢個敏感話題，依家都有啲後悔，不過既然開咗頭，就繼續大話東北，提出咗啲非主流觀點。
其實最根本一點，如果增加供應係梳理樓市的王道正藥，開發新界土地，係增加供應的少數選擇之一，如果唔可以填海，又唔發展新界，唔通真係要好似當奴咁講，香港人要折墮到掘地窿鑿岩洞嚟住，市區土地就算仲有幾多公頃，終有用盡一日，始終要好似當年沙田及大埔咁，開發新住宅區域新市鎮，最正路睇，新界東北的問題，係點規劃，而唔係一切不變唔發展。
香港有正義傳媒話，開發新界東北係「割地」，如果純粹以陰謀論推算，順叔查實相信阿公諗住好似質澳門食咗橫琴咁，割幾忽深圳地俾香港，因為香港話五十年不變，不過冇講「香港」的地域不變，「割地」俾香港，之後仲一定有普選，因為唔係700萬人普選，而可能係1,400萬人普選，咁樣政治上仲實際，經濟上又可以為深圳土地增值，國際上仲可以同人講，香港一國兩制，拉動咗中國民主進程。
下回再續，繼續講陰謀論。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281376
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