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財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(中) (2012年08月21日)

1 : GS(14)@2012-08-21 14:39:39

http://www.am730.com.hk/article.php?article=117806&d=1824
上回講到，SOHO中國(410)係一間吹水能力爆燈的公司，上星期打鑼打鼓宣佈，「轉型」做包租公。
轉型唔係話轉就轉，SOHO中國在轉型期仲要靠變賣商業物業套現周轉，賣寫字樓呢個業務模式，並非SOHO中國獨家，好似廣州富力(2777)咁，都有一、兩成收入嚟自賣寫字樓，不過，SOHO中國於2007年上市時，主打概念拆售商業物業，而且佔業務比重最高。大家幾時見過時代廣場舖位有二手成交？除咗金管局金融雲端當年坐住位金融沙皇任志剛，幾時又見過新鴻基地產(016)將IFC分層寫字樓拎出街賣？真正一級的地產公司，絕多數擁有一級的收租物業，一級的收租物業，亦絕不輕易拆售，因為業權一拆散，幾乎冇可能維持到有效管理，個場好易搞到唔湯唔水。
舉個例，置地廣場，A級寫字樓，隔條街有棟環球大廈，雖然位處黃金商業中心兼港鐵出口，但只係一棟N級寫字樓，除咗已經搬走幾年的恆基地產(012)，冇咩大公司在環球大廈做總部，樓下個商場，更加充滿東南亞風情，造福千千萬萬香港外傭，未知是否因業權賣散而無法好好管理，同斜對面的置地廣場較量呢？
其實，中環區內的皇后大道中九號物業同樣賣散，樓市熱鬧時，該商廈常常爆出新高又新高成交紀錄，無他，區內靚靚甲級商廈全幢盡在發展商手中，要數區內能炒分層的高級商廈，實在一隻手數曬。有誰記得，這幢大廈當年由中區大地主置地發展，可惜業主變了又變，成為今天賣散了的大廈。
同樣情況亦發生在位處中環和金鐘之間的美國銀行中心，成為單買一層便可炒賣甲級商廈的好對象。
香港一棟普通住宅，爆屎渠要夾錢維修，業主立案法團都可能嘈喧巴閉七咀八舌，中國的磚頭折舊速度更快，寫字樓涉及商家利益，冇可能間間公司做得咁好，要業主齊心搞好一棟商廈已經難，一個社區更加係天方夜譚，從呢個角度睇，SOHO中國的商業項目拎得出街賣，多數先天已經唔係一級物業，當潘石屹一直賣大包，同「客戶分享價值」黃金地段都捨得拆售，項目亦好快會變Cheap。
再舉個例，北京的「SOHO現代城」，係SOHO中國響朵的地產項目，十一、二年前，在一個外觀同香港居屋極其神似的商住項目，放幾件藝術品，樓書加句「你準備好SOHO了嗎？」，吸引咗唔少年輕新貴落搭，以為咁就真係變身「SOHO族」，十年樓齡左右，「SOHO現代城」依家已經「現」曬「形」，寫字樓玻璃窗變曬業主的廣告板，結果一棟棟商廈變到五顏六色，造成非常「核突」的視覺效果，呢啲係咪叫做「後當代」。
「建外SOHO」更誇張，係SOHO中國最大項目，樓面足足近70萬方米，且以商戶為主，玻璃外牆一樣搞到鬼五馬六。就算北京上海真係有咁大「Small Office Home Office」的需求，成個項目搞到「SOHO族」集中營咁，仲「SO」乜「HO乜」，「建外SOHO」業主周不時因管理及管理費問題炒大鑊，又停電又斷氣，但唔難想像，幾年之後，「建外SOHO」分分鐘變成24棟「北京環球大廈」，好似香港的環球大廈咁，變成一手大業主，唔識打造一級商場商廈的「地標」。
咪講笑，一棟棟已拆售的「乜乜SOHO」、「物物SOHO」，全部掛上SOHO中國個招牌，過幾年變曬一棟二棟「環球大廈」，對SOHO中國刻苦經營多年的形象，可以好大破壞力，更何況大企業搵總部，大品牌租商舖，點會聽你支笛風花雪月，估計SOHO中國未來自己收租的物業，好可能要改用另一個招牌，SOHO中國甚至可能要改名，同以前自己的建築「SOHO屎」劃清界線。講咗咁多，即係話拆售寫字樓呢個商業模式，根本行唔通，SOHO中國今次「轉型」，其實只係逼上梁山，下回再續。
http://caijingcarefree.blogspot.com/
逢週一至五刊出
2 : GS(14)@2012-08-21 14:41:06


SOHO現代城「現」曬「袋」（圖片: 紅猴股評）

建外SOHO
http://finance.sina.com.cn/focus/panshiyisoho/index.shtml
3 : GS(14)@2012-08-21 14:42:27

http://accountboyhk.mysinablog.c ... e&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。

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係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.

.

基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。

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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?

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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
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內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
4 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:20:40

3樓提及
http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。
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係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.
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基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。
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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?
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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
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內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢?  小心香港偽豪宅呢
5 : GS(14)@2012-08-21 16:22:12

一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈

我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
6 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:26:12

5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
7 : GS(14)@2012-08-21 16:29:04

6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣


買重債那些，管理層好少少就得...
8 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:31:28

7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下
9 : GS(14)@2012-08-21 16:32:48

8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下


我喜歡2777
10 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:34:05

9樓提及
8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下

我喜歡2777
我不敢買內房, 反而316那些有性趣
11 : GS(14)@2012-08-21 16:40:13

10樓提及
9樓提及
8樓提及
7樓提及
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5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
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航運好多人盯，如果要買易升的2343和316真是最好
12 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:43:16

問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
13 : GS(14)@2012-08-21 16:51:03

12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的


注碼要細囉
14 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:55:52

13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底
15 : GS(14)@2012-08-21 16:56:16

14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底


所以有錢一定要買股票
16 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:58:15

15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底

所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢
17 : GS(14)@2012-08-21 17:53:36

16樓提及
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14樓提及
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問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底

所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢


無人信我地先發嘛
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