財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(下) (2012年08月22日)
1 :
GS(14)@2012-08-22 16:54:13http://www.am730.com.hk/article.php?article=118089&d=1825
上回講到，SOHO中國(410)拆售寫字樓，就算唔係賣次貨，旺地靚舖都會愈搞愈Cheap，生意模式冇可能持續發展，所以一件二件「當代建築藝術品」放返落袋「私人收藏」，打鑼打鼓要「轉型」收租。
唔知仲有冇人記得，十年前SOHO中國，曾經試過嚟香港上市，當日望過嚇呢粒「紅石」，已經深刻見識過SOHO中國主席潘石屹夫婦的神技，幾份推介資料，唔知有心定冇意，竟然冇乜點講到，究竟想賣樓定係收租，好似講到自己根本唔係一磚頭，而係一件藝術品，一年賺唔到1個億人仔，想集資兩個億美金，市盈率超過50倍，講緊當年中國海外(688)股價都係8毫港紙，個位數字市盈率，潘氏夫婦咁大食，唔使問阿桂，上市大計撻Q收場。
十年前的SOHO中國，真正可以拎出嚟吹的項目，只有兩個，一個叫做「長城腳下的公社」，一個叫做「SOHO現代城」。
前者係度假式酒店項目，當年主要用嚟招呼班賓架、芬佬及分析員，後者則主力賣住宅，在內地剛剛出現住宅「市場」的時候，氹到一班追求時尚的首次置業人士，兩個「招牌」項目，足以令SOHO中國的形象充滿無限想像。
從SOHO中國的吹水史及發展軌跡嚟講呢，講得好聽啲，叫做「以戰養戰」，未夠實力做資金回籠慢幾廿倍的收租地產，在過渡期散賣商舖寫字樓；講得難聽啲，叫做行到邊吹到邊，叫做「SOHO」，「SOSOSO」又得「HOHOHO」都得，賣點充滿彈性，賣「Small Home」唔夠人砌，轉賣「Small Office」，賣寫字樓都唔掂，就「轉型」做包租公。
公道講句，SOHO中國十年前唔肯「平賣」，之後幾年又撲到水喉繼續買地，除咗令機構投資者覺得自己有經營能力的吹水能力，選擇上市時機其實亦準到無倫，在2007年10月捲土重來，離恆指衝上歷史高位唔夠1個月，集資超過120億元，應該係內地地產公司的集資紀錄，不過吹水還吹水，交數還交數，SOHO中國拎住最大錢，賺錢能力唔好得過一間中小型內房股，舉個例，富力地產(2777)市值只係SOHO中國三分一，但過去5年，帳面盈利總和，卻等如SOHO中國的1.6倍。
SOHO中國吹到今日，終於要「轉型」做包租公，唔係話變就變，新鴻基地產(016)IFC及ICC兩個項目經營十年八年，先有今日成績，潘石屹指住SOHO中國的150億元(人民幣，下同)現金，話負債比率由20%，提高到30%，就有足夠資金完成「轉型」動作，借多幾十個億就可以將150萬方米的樓面變做一級收租物業？咪玩啦，SOHO中國「轉型」最大關鍵，查實係手上大約230億元的「發展中物業及持有作銷售用途的已落成物業」，即係一件二件已經拆散賣但未賣曬的「當代建築藝術品」，可唔可以在未來幾年套現回籠？屬未知之數。
賣寫字樓，照計唔受住宅市場限購令影響，換句話講，SOHO中國的「當代建築藝術品」賣唔出，反映炒煤炒礦炒舖的投資及投機需求已經大降，銀行及債市大耳窿唔會同你「SOHO」，SOHO中國盈利急降的話，借錢成本，分分鐘可能高過富力地產。
SOHO中國舊年的租金收入，唔夠一個億，但係「投資物業」的估值，又可以發水100個億，入帳變133億元，當佢真係買咗好多超級無敵霹靂黃金中心聖地，又當佢二百幾億元的「當代建築藝術品」可以成功套現，至舊年底，資產淨值都要232億元，同270億港元市值差無幾，講緊九龍倉(004)都要折讓30%，SOHO中國做商場寫字樓會好得過九倉及恆隆地產(101)？
或者咁講，吹水叻，唔代表本帳簿有好多口水，相信唔少人對SOHO中國的吹水能力佩服得五體投地，執行「轉型」計劃，及管理商場寫字樓的實戰能力，咪觀察嚇囉，不過呢，風筒始終係風筒，「長城腳下的公社」又好，「建築師走廊」又好，吹嚟吹去，唔識路搭的士，記住同個北京司機大佬講：「唔該去凱賓斯基飯店吖。」
2 :
GS(14)@2012-08-22 16:55:47
3 :
kobe bryant(28492)@2012-08-22 17:35:26立論： SOHO變身包租公非壞事 4,100
適中字型 較大字型 SOHO中國主席潘石屹市場推廣能力出色，有力推動 SOHO中國品牌。
我有一句投資座右銘：「買股票就是買人。」道理很簡單，我相信性格決定命運，而一家公司的個性，則由公司的靈魂人物決定。
今日想同大家談談潘石屹，一位做生意手法與眾不同的國內地產商。他任主席的 SOHO中國（410），是我記憶中唯一一隻，自上市以來長期持有淨現金的內房股。當幾乎所有同行都一窩蜂走去開發住宅的時候，他卻反其道而行，只專注於北京及上海的商業地產。
潘石屹推廣能手
當其他的內房大股東一心悶聲發大財，他卻經常在微博撰文、出版散文集、擔任電視嘉賓主持，甚至曾於2006年首映的電影《阿司匹林》出任主角，經常成為群眾茶餘飯後的談論焦點。
有人批評他四處招惹是非，等於不夠時間專注本業，對 SOHO中國的業務發展不利。然而，我對此有不同的看法。
潘石屹是一位出眾的市場推廣能手，他很清楚知道自己在公司的最大價值，就是推廣 SOHO中國這個品牌。在高頻率曝光之下，潘石屹多次當選國內「地產風雲人物」、「地產10大影響力人物」、「中國最具影響力的25位商界領袖」，亦吸引了一眾年青創業者，購買 SOHO中國旗下的商業物業，開展業務。
早前，我到北京旅遊，順道走訪了 SOHO中國旗下「長城腳下的公社」。該商業地產項目由亞洲12位建築師設計，是中國第一個被威尼斯雙年展邀請參展並獲得「建築藝術推動大獎」的建築作品，亦被美國《商業周刊》選為2005年度「中國10大新建築奇蹟」。親歷其境的我，感覺似是過譽了，該項目得到的獎賞與讚美，只因包裝及市場推廣得法而已。
上周四， SOHO中國於中期業績發佈會上，宣佈集團將由原來的商業地產開發商，搖身一變成為包租公，消息出街後，投資者的初步反應負面。
我對事件的理解，是原先買入 SOHO中國的投資者，是認為集團是買賣中國商業地產的交易能手，左手入右手出，要求管理層賺快錢。現在 SOHO中國改變商業模式，原來的捧場客沽貨走人，可以理解。
揸實物業等升值
然而，我認為 SOHO中國的商業模式，現在才算終於走對了路。過去集團將大量的優質地段物業，於中國發展得最快的10年內，通通拆散變賣。但商業地產不同於住宅，地點決定了商業地產的價值，而優質地段的物業，卻是極其稀有不能複製的土地資源，賣一件少一件。何況國內房地產稅率過重，變賣資產的房地產商，等於同地方政府打工。
SOHO中國貫徹潘石屹靈活變通不拘一格的個性，扭轉多年來錯誤的商業模式，將手頭餘下150萬平方米的北京及上海商業物業，留為長線收租之用。
該批物業長線升值潛力龐大，不認同 SOHO中國新商業模式的舊股東唔識貨，給予投資者低位買貨的機會。
筆者客戶持有 SOHO中國
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120822/16624757
信邊個好?
4 :
GS(14)@2012-08-22 17:37:16我唔會信林少陽同一個推銷能手
5 :
GS(14)@2012-08-22 17:38:44我未見過一個識向公眾推銷的企業家做的生意是特別成功，你睇恆大個老總會唔會特登日日來寫微博?
6 :
GS(14)@2012-08-23 12:25:48小飛飛2012年8月22日 上午12:30
商業地產越黎越多對手，恆隆、新地、華潤、九倉、凱德...就連萬達、中糧都係唔係幾入流...一直散售開既soho成功機會係零。
順叔應該將個youtube link貼上老潘既微博，等大家開心下~~
回覆
回覆
順叔2012年8月22日 上午12:47
哈哈哈，零就可能過份咗少少；大陸好似睇唔到你管的
小飛飛2012年8月22日 上午1:00
oh...那太可惜了，若能流轉於微博，必火...
蝸牛2012年8月22日 上午10:37
轉型係正路，但係又真係吹得幾大，北京上海商廈租金回報有咁犀利？！
投資物業「發水」嗰100億，有80億係新買，應該有一半係堅啩；不過原本30億都發水50%，仍然好誇。
回覆
路過2012年8月22日 上午10:53
商業房地產做唔好，起完隨時變成垃圾...
富力北京都有個商場搞左好多年都搞唔起，亦有唔少其它既落成數年仍未能成功招商開業...
回覆
順叔2012年8月22日 下午1:45
婆毑數：
(1) SOHOHOHOHO話五年後，租金收入40個億，人仔，3釐好唔好，物業資產值1333億人仔
(2) 恆隆舊年中港收租29億，港紙，投資物業BOOK緊936億，3釐，最新PB大約1倍冇多冇少，市值1250億港元
結論:
潘石屹即係同你講，借多30億人仔俾佢，5年內佢可以變間恆隆出嚟，HO. HO. HO.
回覆
AM730讀者小張2012年8月22日 下午2:30
順叔...今次我唔幫你，因為恆隆上年年報因改會計年度，只計下半年六個月業績。29億只是半年租金收入ja...陳大叔自己講過內地既投資物業估值遠低於香港，只有租金收入10倍既估值...仲要講緊恆隆既租金溢利率高過8成...
估計香港20倍約600億，內地10倍約300億，連埋浪澄君臨及在建既國內物業，才有約1200億左近的資產估值...
回覆
回覆
順叔2012年8月22日 下午2:39
ＨＭＭＭ．．．你啱，等禾再計過條婆毑數．．．
回覆
AM730讀者小張2012年8月22日 下午9:46
Vincent睇好410，原因是睇好老潘：買股票就是買人。禾唔係幾同意。如果相信巴佬既買股票等於買生意，那人只是一盤生意的一部份。所謂水到渠成，天時地利人和，缺一不可。
正如巴佬，生於美國，兼經濟起飛的大勢，正是天時地利人和的例子。又如保頓叔係歐洲識飛，黎到強國就謝哂。
睇到Vincent呢篇文章，若禾是其客戶的話，我會幾擔心...
當然股價超跌可以反彈，但買商業地產一定唔會揀410 law...
回覆
回覆
順叔2012年8月22日 下午10:54
唔同人睇同一個人，有唔同感覺，好正常者。
潘石屹在賣樓時的吹水能力及所形象，十年前可能仲「WOW」到人，今時今日，禾唔相信可以複製在收租物業，甚至好可能有反效果，吹咗十幾年，可能佢自己都唔為意，呢招已經開始破壞公司形象，賣寫字樓照計同樓價冇乜關係，點解全國幾億人將佢拍埋任志強一齊屌？
條婆毑數計少半年，衰咗，唔改了（好彩在報紙最後ＣＵＴ咗），禾只係想當間舖咁，影張定格快照比較嚇，就當佢５年可以變半間恆隆出嚟，禾還是會「ＨＯＨＯＨＯ」他的．．．
小張2012年8月23日 上午1:09
過去幾年資源牛市，煤老闆財大氣粗又欠投資渠道，老潘吹水叻，就咁arc到一批人落嗒。由北京買到上海。但而加資源遇冷，兼夾不少租戶發現回報遠不如預期，被搵左大老襯，不再回頭。老潘發現自己吹到七情上面，老襯都不再落嗒，唯有告別散售。
日後搞商業地產，面對的客戶不再是可被愚弄既煤老闆，個個客戶眉精眼企，身經百戰，吹水作用是零。偏偏SOHO擺在眼前的商場往績慘不忍睹，日後客戶必更有戒心。
不過若未開發的地皮有極佳地段，或可招徠如太古或九倉等共同開發，或者還有點機會。自己開發營運既，好大機會搞到一鑊泡。
睇到老潘段片，不其然諗起阿嬌。
好傻好天真...