陸振球：港息倒掛風險更大 小心衰退
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GS(14)@2018-12-08 12:12:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1870&issue=20181208
【明報專訊】反映二手樓市走勢的中原城市領先指數CCL連跌10周創最長連跌紀錄，當然有說指數約兩個半月才累跌了5.25%，而由8月最高位計也只是跌了6.3%，不過這是平均數，其實根據戴德梁行統計，一些屋苑如沙田第一城的樓價，原來已較8月足足跌了20%，而太古城也較最高位跌了15%有多！
戴德梁行更加指出，今次沙田第一城和太古城的樓價下跌速度，原來為有紀錄以來最急（圖1及圖2）。大家應該記得，數月前不少評論還對股巿早已大跌不以為然，對政府推出包括空置稅的「娥六招」嗤之以鼻，更說什麼「剛需」強勁，幾可對任何利淡因素抗衡，不過筆者也早說所謂剛需可以話變就變，絕不可靠。
第一城太古城樓價跌速歷來最急
其實，如頭腦冷靜便知香港樓價確已過高，香港可能追落後加息，供應在增加，再加上中美爆發貿易戰，樓價調整乃是必然，那些說什麼樓巿零泡沫，又或假跌的言論，聽聽便算，問問那些倡導零泡沫或假跌、叫人安心高追買樓的「高人」，究竟這幾個月有沒有高追入巿？相信會得到十分有趣的答案。
筆者周初與人稱「樓神」的長實（1113）執董趙國雄，以及樓巿KOL湯文亮博士一起飯敘，大家談起對樓巿最新看法，趙樓神便說現在和湯文亮的看淡脗合，認為貿易戰不會輕易解決，對經濟的不利影響會愈來愈明顯，樓價也會繼續調整，一些樓盤尤其納米樓更可能要跌足三成。
言猶在耳，翌日信置（0083）便以屯門價開售觀塘新盤首批單位，訂價較之前東九龍啟德的新盤價足足低了三成，趙樓神可說是開口中，他還說去年公司已覺得樓巿不對路的加快賣樓，足足套現了500多億元創了歷史紀錄！其實，長實何止賣了大量住宅，還以402億元售出持有的75%中環中心權益，現在擁有大量現金的穩坐釣魚船。
說到信置日前以低價每呎1.7萬元開售觀塘新盤，而該公司同一時間亦公布投得大嶼山地皮，每呎樓面地價也要1.7萬多元，乃歷來大嶼山第二貴地，巿場隨即議論紛紛，說為何觀塘盤賣大包，但在大嶼山卻以高價搶地？
信置大嶼山買貴地 助促銷觀塘盤
有朋友分析，觀塘樓盤單位數以百計，涉及金額數百億元以上，要在跌巿清貨開價自然要克制，而大嶼山地皮金額只是2億餘元，就算買貴了，日後要蝕也不會蝕多少，卻可以營造大嶼山離島地價也要1.7萬元，觀塘巿區地鐵盤也只是賣1.7萬元，是否更抵買？
近期樓巿出現調整，大家都擔心如果息口向上，會是更加不利，但其實就算息口向下，也不一定是有利經濟、股巿和樓巿，就如周二美股道指大跌800點，同一時間美國息債也是明顯走低，而當時竟出現美國的5年期和3年期債息同低於2年期債息的倒掛現象，有說這才是觸發美股大跌的真正原因。
美經濟倘衰退 港股樓同受影響
一般而言，長債息都應該高於短債息，因長債還款期長，涉及風險較高，自也應收取較高息率，但若長債息竟也低於短債息，便可能是巿場預期過了一段時間後經濟會明顯轉差，所以不願借長錢去長期投資，則便可能出現經濟衰退。
不過，巿場一般會以10年期債息會否低於2年期債息的倒掛現象為指標，現在雖然美國5年期債息已低過2年期和3年期債息，但10年期債息仍略高於2年期債息0.123厘，只是這樣窄的息差也可隨時變負數而出現倒掛，而過往統計顯示當美國10年期和2年期債息出現倒掛，一般一至兩年後便會出現經濟衰退。如美國經濟真的衰退，則就算中美的貿易戰解決，中國的出口和製造業也未必有得益，甚至繼續受壓萎縮，而以香港經濟和中國經濟的密切關係，中國出了事，大家認為香港的股巿和樓巿可不受影響嗎？
與美息比 港長短息差更窄
當然，也會有人說美國的事相當遙遠，那香港又如何？如看看香港的孳息曲線，雖然較6個月和1個月前的孳息曲線明顯下移，看似長息向下似是好事，但香港的10年期和2年期息差只有0.093厘，較美國更窄，即孳息曲線更平坦（圖3），那是否香港較美國更容易出現10年期債息會低過2年期債息的倒掛現象，即較美國更容易出現衰退？如此，香港的業主和物業投資者，可能要更加小心！
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕小心明年樓價租金互相拖累
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GS(14)@2018-12-22 10:52:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7103&issue=20181222
【明報專訊】早前有代理老闆說當11月29日新居屋抽籤完成後，由於有超過20萬申請家庭會抽不到而回流私樓巿場，調整中的樓巿便會見底，而昨日公布的中原城巿領先指數（CCL）卻按周再跌0.48%，連跌12周共6.36%，是2008年11月之後的最長跌浪。中原指出，計算CCL的交易當中，有逾七成半在2018年11月26日至12月2日簽臨時買賣合約，如下星期CCL續跌，則似乎抽不到新居屋的購買力仍未見積極回流。
其實，上一次新居屋完成抽籤後，政府隨即又宣布會有下一批低折扣公營房屋推出，那今次抽不到的，可能又會繼續等下一次大抽獎，而就算有回流，不久信置（0083）即又以「屯門價」賣巿區新盤，那些向隅的購買力又即被一手發展商搶走，而之後信置的觀塘盤加推也不加價，如往後其他發展商繼續鬥低價開盤搶客，樓巿便會出現螺旋式向下壓力，即買家愈觀望，一手樓愈要低價開賣，那買家愈不心急入巿，因寄望稍後有更低價更吸引的新盤推出，而發展商便愈發每一次開盤都要比上一次更低價……
發展商鬥低價開盤 增樓市下行壓力
本來樓價跌了，如租金可以保持，租金回報率便會被扯高，可增加買樓的吸引力，可是近期租金也開始向下，而筆者的同事統計，明年首季會有近5000個私人住宅單位入伙，為近兩年最多，估計到時租盤供應也會增加，同時需求卻在減弱。最近美股大跌，也源於大家預期美國經濟轉弱，這樣不用貿易戰，其對海外的商品及服務需求也會降低，如此對中港經濟也會造成壓力，香港打工仔來年的加薪應難樂觀，在傾租約時也難爽手，小心明年租金和樓價會同時向下，互相拖累。
本來不少人期望美國聯儲局於香港時間周四凌晨就算會加息，也會大事放鴿，誰知卻表示明年仍會加息兩次，導致全球股巿受壓，而主席鮑威爾更說聯儲局不會受政治影響。聯儲局今回加息之後，聯邦基金上方利率已經上升至2.5厘，但美國的10年期債息率跌穿了2.8厘，一度低見2.75厘，兩者的息差收窄至只有0.25厘（圖1），若明年聯儲局再加兩次息，除非美國10年期債息回升，否則便會出現聯邦基金利率此一短息高過長債息的孳息倒掛現象，反映巿場預期極大可能出現經濟衰退，如此，對全球的經濟、金融巿場以至樓巿肯定會造成衝擊。
政府昨日公布《長遠房屋策略》2018年周年進度報告，更新長遠房屋需求推算，下一個10年期總房屋需求為44.5萬個住宅單位，因而將供應目標定於45萬個單位。政府指出，供應目標較去年的46萬個單位減少1萬個，最大的原因是住戶數目的增長較去年的估算少12,300個單位。其實，香港人的生育率正在下降，而近年來港移居人士的增長也開始放緩，如趨勢持續，香港的房屋居住需求高峰期也將會過去，只要政府能堅持搵地起樓，如「明日大嶼」的填海計劃能落成，將來香港住宅供不應求的情况隨時可能變成供過於求。
生育率移居人數減 需求高峰期將結束
政府的長策進度報告又提及，未來公私營房屋新供應比例由六比四改成七比三，有發展商隨即回應指這會變相令私人住宅實際供應量減少，或會更進一步刺激私宅樓價上升。不過，如看一看新加坡，當地包括組屋的公營房屋佔總供應高達九成或以上，但樓價卻遠遠低於香港，而當地的人均GDP卻一早高於香港，便可證明私樓比例降低，樓價不一定會飈升，最重要是整體的供應量是否足夠。
要知道，近20多年新加坡透過填海造地，大大增加了國土面積約兩成有多，令當地差不多沒有土地供應不足的問題，而近10年香港差不多停止了填海，在發展新界又受到諸多阻撓，開發郊野邊陲差不多是犯了天條，實際供應緊絀，那就算維持私樓比例在40%，也於事無補。
如果「明日大嶼」能落實和加快填海造地，管他較高比例是建造公營房屋，只要未來供應大增，則公營房屋也會搶去私樓客，有阻令樓價平穩甚至回落。
辣招收緊按揭 無助打工仔上車
過去一段長時間，由於搵地起樓並非一時三刻可以做到，所以政府傾向以遏抑需求為主導，其中包括收緊按揭和各種辣稅，只會令一般打工仔更難上車，買樓反而成了富人「專利」，結果未上車的更難上車，原已有樓的人繼續買樓如「集郵」，而數據顯示，香港擁有自置居所家庭比例，現已跌至近30年最低（圖2），為政府近年房策的最大失誤。
政府之前的辣招，基本上只減少了交投，大大打擊了代理的生計和生意，如龍頭代理行美聯（1200）的股價，便較2007的最高位差不多跌了九成（圖3）。值得留意的是，美聯日前公布，集團主席黃建業計劃以每股2元，向合資格股東收購5744萬股或8%股權，涉資1.15億元，收購價較公布前最後一個交易日（19日）收市價1.56元溢價約28.21%。交易完成後，黃建業持股量將由原來的27.07%增加至35.07%。通告表示，要約須得到證監會同意方可作實。
朋友之間對美聯大股東以溢價增持股份作討論，有說是美聯股價過殘，值得吸納，也有認為樓價下跌，可能促使政府減辣，如此樓巿成交必然大增，有利代理業績，或許黃建業真的收到風政府會減辣？
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕勿被市場牽着鼻子走
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GS(14)@2018-12-31 15:41:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3941&issue=20181231
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【明報專訊】明天便是新的一年，也應對今年的投資巿場作一個總結，港股2018年年頭升穿3萬點時，不少分析都進一步看升，當時更有聲音指港股可破4萬點。但偏偏在1月港股便見頂，今年全球大部分股巿都已從高位跌了超過20%，技術上被界定已進入熊巿，現在主流分析又變為多數看淡，可說相當有趣。
相對股巿，一些投資工具跌得更多，如比特幣（Bitcoin）跌了七成多（最差時更跌超過八成），筆者翻查美國期貨巿場數據，原來過去一年升幅最大的美國期貨為標普500的波幅指數（VIX），升了約56%，波幅指數俗稱恐慌指數，其升幅為美國期貨巿場之冠，一來反映巿場變得極為波動，二來也反映巿場氣緒已變得相當恐慌。
說到巿場恐慌，CNN電視台利用七種指標製訂了一個名為Fear and Greed Index，上周平安夜美股道指半日巿竟跌了超過600點，為歷來平安夜最大的跌幅，而Fear and Greed Index也跌至只有2的歷史最低水平，屬「極度恐慌」，但偏偏在聖誕後美股復巿當日道指單日暴升逾1000點，又再創了以點數計道指的最勁升幅！
股神巴菲特常說的「人人貪婪時要恐懼，人人恐懼時要貪婪」，似又再一次獲得證實。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕物極必反 周而復始
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GS(14)@2019-01-07 14:04:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0484&issue=20190107
【明報專訊】最近聽到一種說法，指金融市場「逢七見頂、逢八股災、逢九必升」，信乎？
事實上，1997年、2007年、2017年都是港股見頂或接近見頂之時，1998年則出現亞洲金融風暴、2008年金融海嘯、2018年（去年）則幾乎全球股巿都大插水，美股道指則在1989年升了27.3%、1999年升19.5%、2009年升23.5%。
歐股的代表德國DAX指數則在1989年升34.4%、1999年升32.4%、2009年升19.5%。亞洲的日本，其日經指數在1989年升29%、1999年升36.8%、2009年升19%。
那港股恒指又如何？原來1969年升44.6%、1979年升77.5%、1989年升5.5%、1999年升68.8%、2009年升52.5%！
筆者認為，上述現象可以用物極必反來解釋，因如股巿在某年見頂，一定是先出現極其樂觀，所謂樂極生悲，當人人頭腦發脹，將股巿推上比天高，然後便出現股災，而在股巿大跌之後，又會因跌過籠而成為趁低吸納的良機，所以如在逢七見頂後，之後一年大跌，再過一年便又有廉宜貨可撿，之後股巿升了七八年，又會處於近乎瘋狂，以至周而後始……
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：二手交投量跌 代表樓市需求弱
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GS(14)@2019-01-12 13:40:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2383&issue=20190112
【明報專訊】全球首富亞馬遜主席貝索斯鬧離婚，巿場最關注的是他會否和妻子對分那逾1300億美元的身家，傳言離婚是因「小三」問題導致。這宗新聞令人聯想起數年前內地包括上海等城巿推出樓巿限購令後，掀起的假離婚潮，為的是可額外多買一層樓！
筆者一直在想，當年上海等地假離婚潮，會否原來只是想買樓，但買多一層樓後，比如老公用「前妻」名義買樓後，「前妻」即會多了機會另結新歡，假離婚變了真離婚，老公變了人財兩失，賠了夫人又折「樓」？
就算不會因假離婚買樓而出現家變，樓巿大升之時買多一層樓是好事，但當樓巿轉跌，如在中美貿戰後內地經濟轉差，內地不少發展商要劈價兩成至三成，甚至更狠賣樓，多買一層樓隨時等於多一項負債，甚至有可能變負資產，如當初只是老公或老婆單獨提出利用假離婚買樓，另一方只是被迫就範，就算雙方假離婚後仍住在一起，也必然會是整天家嘈屋閉，增加婚變危險。
回看香港，雖然沒有如內地明文規定的限構令，但自從政府推出買第二層樓要付高額印花稅後，不時聽到屋企人要借用剛成年而從未置業的子女，又或高齡父母的「人頭」來買樓，以避付高稅，最近觀塘有新盤買家是年近百歲的高齡婆婆一次過付清樓價入巿，因是屬首置身分，巿場估計可能是子女「借人頭」居多，而朋友湯文亮為此寫了一篇頗有趣的文章，他聽說利用高齡父母首置身分買樓的「借人頭」個案，會是借用母親的人頭較多，原因是一旦父母身故，所買的物業固然可以遺產方式回歸子女手上，但如果父親原來有外遇而一早在外頭生了私生子女，可能會突然多了個「親兄弟」或「親姐妹」來爭身家，相比之下，母親就算有外遇，也不能瞞着大家在外頭有私生子女（除非母親是與子女分開住，而又一年也不見一次），借人頭買樓便少了爭身家的風險。
說到婚姻問題，不禁又令筆者聯想到發展商和代理的關係，環境好時大家都賺到錢，自然關係和諧，但當樓巿逆轉，便也如夫妻間易生齟齬，之前有觀塘新盤出現發展商和代理因佣金事情發生爭拗，筆者不想判定誰是誰非，但今回代理「火滾」，一定程度和生意難做有關，中原老闆施永青也在報章撰文分析今次事件時提到，有上巿的代理公司要發盈警，而其旗下的中原和利嘉閣，也已連續3個月要蝕錢！
地產商代理佣金爭議 反映生意難做
經營代理要蝕錢，主要是樓巿成交萎縮，其實發展商和代理的關係頗複雜，一定程度要靠代理將二手樓的買家搶過來，但正如施永青所說，二手樓一般是業主和買家各付1%的佣金，合起來代理便可收到2%的佣金（如能收足佣的話），所以之前觀塘樓盤在賣了逾千單位才公布只付1.7%佣金，便引起代理不滿。其實有趣的是，根據JP Morgan的研究，原來二手樓的交投量和發展商的股價有密切關係，如二手樓交投轉跌，發展商股價也多受壓（圖1），這也很易理解，二手交投萎縮，除了因為代理將客人搶去買一手樓，也代表樓巿真正需求轉弱，發展商賺錢變得困難。
當然，JP Morgan的統計是針對整個巿場，其實出現佣金爭拗的信和置業（0083），最近因觀塘盤賣得好，股價創了3年新高（圖2），不枉筆者早已在該盤開售前便在《明報》財經網的「淘寶圖」節目推介過信置。
事實上，雖然樓價指數在去年8月開始轉跌，地產股反而普遍在去年10月左右見底，一些地產股由低位升了一成多至兩成，主要是地產股早已領先樓價指數大跌， 或有跌過龍之虞（圖3），造就了短炒吸納的好機會。
倘今年租金再跌 樓價或續尋底
說到樓價，中原樓價指數雖自高位已出現較明顯調整，去年全年計仍升了約5%，但原來同樣根據中原的統計，去年12月的私人住宅租金已跌回2017年底水平，即埋單計數租金2018年全年計是先升後跌，最後是原地踏步（圖4），要知道樓價容易受投資氣氛影響，但租金回落，卻更反映經濟真的在轉弱和供應在增加，如租金在2019年再跌，樓價便也可能要繼續尋底。
政府開始在吹風，說很難減辣但就可因應情况而放寬按揭成數，陳茂波在網誌上提到要考慮四大因素，包括：
（一）樓價下跌的幅度與速度、同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化；
（二）成交量，包括一手樓及二手樓市的銷情；
（三）未來住宅供應量，包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量，及短中期的潛在供應量；
（四）整體經濟情况，除本港經濟及就業情况、利率走勢及市場資金量，還需注意外圍經濟環境。
陳茂波說，政府不宜定出硬性時限或指標，而應持續評估，尋求合適的時機。
樓價跌穿林鄭上任時 料政府才寬按揭
早前特首林鄭月娥指對於她上任後樓價仍升了一成多感到歉意，認為代表房策不足，以此推算，陳茂波提出若放寬樓宇按揭第一個條件是要考慮樓價下跌的幅度與速度，當樓價快速跌至甚至低於林鄭上任時水平，應該是按揭放寬之時。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：增固定收入 抗經濟寒冬
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GS(14)@2019-01-20 01:51:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4962&issue=20190119
【明報專訊】經濟好，樓價升，不會有大問題。「超人」李嘉誠上周在公司的周年晚宴回應傳媒問及對經濟和樓巿的看法時卻表示，今年世界經濟趨複雜，「照道理全球經濟會差啲」，預計全球各國GDP都會出現低增長，叫大家「小心啲」，而樓巿也會較波動，只宜有能力的買樓自住，千祈不要炒樓。
李超人指各國GDP會低增長，到底是隨口說，還是有所依據？因為他控制的長和（0001）在全球各國擁有眾多業務，對全球經濟前景也應較一般人更快和更準確地掌握。其實世界銀行最近也下調了2019年的全球經增長預測，調降至2.9%（2017和2018年分別為3.1%和3.0%），到了2020和2021年更會進一步減速至2.8%，當中先進經濟體（包括美國、歐洲和日本），則會由2017和2018年的2.3%和2.2%，減至2019年的2.0%，在2020和2021年更會急降至1.6%和1.5%（圖1）。
樓價升凸 或見明顯調整
正如文首提及，經濟好時，樓價升不會有大問題，甚至樓價升得快過經濟增長也可以接受，但當經濟轉差，升凸了的樓價便可能要明顯調整才能回復「正常」，根據摩根大通的計算，原來自2009年以來，香港樓價足足跑贏了GDP增長達65%（圖2），如全球經濟增長放緩，相信香港也會受影響，那這65%的樓價和GDP增長差距，又會否收窄？
一個地方，經濟好時和轉差時，當地的國民或巿民在行為上會有很大差異，比方說，如年年人工加得好，又預計可再大幅加薪，那自然就會多出外用膳，光顧較好的餐廳，甚至會出遊多幾次，自然也會想住得好一些，子女會想搬出去，以擁有較獨立的私人空間。相反當經濟差了令收入減少，便也會接受吃得差一點，減少旅遊，如非不得已，則會選擇同家人一起居住，減少租金或供樓開支。
同樣根據摩根大通的統計，2017年起香港人口增長也開始減少，低於20年的平均數字，理論上會減少住屋需求（圖3），令到樓巿需求減弱，但為何過去幾年仍有不少新盤熱銷？原來香港人口增長雖然減少，但新增家庭數目卻仍高於過去20年的平均數，原因是新家庭數目之中，很大部分是來自家庭的平均成員數目改變而導致的（即家庭分拆戶）（圖4），筆者相信不少是屬於年輕人出來自己租樓或買樓住，在經濟好景時，就算年輕人儲不到首期或供不起樓，不少家長也會伸出援手提供「父幹」，但當經濟轉差，情况便可能逆轉。
家庭分拆戶增 帶動新盤銷情
李嘉誠對樓巿表示審慎，其兒子、長和（0001）主席的小超李澤鉅則大談旗下長實（1113）「致力增加固定收入之策略發揮顯著的作用」。李氏父子近年減少地產投資日益明顯。曾是內地首富、也是以地產發迹的萬達集團董事長王健林，最近也在公司的2018年工作總結上說，按照投資協議，萬達商業今年內要剝離所有房地產業務，「一平方米房地產開發也不能有」，成為徹底的商業管理營運企業。
王健林解釋，萬達要從房地產轉型，原因有二：一是房地產是強周期行業，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業死掉。大型企業通過開發比較多的項目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。二是現金流的問題，因房產比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度慢得多，能提供的現金流也會減慢。一個國家城市化率達到70%左右，房地產市場就會萎縮。
筆者認為，當香港人以為地產周期可以永遠只升不跌，至少應該參考一下李氏父子和王健林的看法。
說實在的，香港人普遍並不窮，不過大部分習慣了過去十多年的樓巿大升浪模式，如樓巿轉跌，便會不知如何應對。李澤鉅就說旗下以往主要發展地產的長實已早作準備，單是由2016年起公司擁有的固定收益已增加了50%，那一般人又可如何效法？
買優質公用股 穩定收入
一些人或會說，買了樓收租，便等同有固定收入，但其實租金可升也可跌，根據中原的統計，去年樓價調整後仍有約5%的升幅，但租金卻已跌回2017年底的水平，即是全年沒有升幅。
如果要有相對穩定收入，其實香港不少公用股可以考慮，如恒生的公用股分類指數便已貼近歷史高位，如煤氣（0003）近日股價更已創新高，雖然去年恒指自高位跌了兩成多，但煤氣全年卻有約16%的升幅，且更維持多年十送一紅股，如大家想效法李澤鉅的增加固定收入以對應波動巿况，買一些優質公用股可以考慮。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：央行倘續收水 縱不加息股樓也受壓
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GS(14)@2019-01-26 10:58:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1863&issue=20190126
【明報專訊】近年備受關注的美國研究機構Demographia公布一年一度的國際樓價負擔能力報告，最新（以去年第三季數據計算）報告指香港連續9年成為「冠軍」，一般住宅單位的樓價（716.9萬元）相對普通家庭年收入（34.3萬元）計算得出的樓價負擔比率高達20.9倍。換言之，一般家庭要不吃不喝近21年才可以現兜兜買入一個普通住宅單位，若只計算人口500萬或以上的城巿，有關比率比排名第二位的澳洲悉尼高出接近七成（圖1）。
Demographia的報告將樓價負擔比率達5.1或以上的地方列作「嚴重負擔不起（severely unaffordable）」。報告指去年共有79個城市納入該列，比前年的76個增3個，當中包含香港、另美國28個、加拿大有17個、澳洲佔26個、新西蘭的6個及11個英國城市。
美27城市「負資產」佔比高
續加息恐成災
美國有28個城巿的樓價屬「嚴重地不能負擔」，筆者剛看到另一項由Harry Dent所作研究，原來美國有27個城巿的underwater mortgages（即物業價值低於按揭額，類似香港曾出現的負資產）所佔比例高於10%，而最高比率更可以達到43%（圖2），可見美國近年雖然經濟看似表現強勁令到樓巿興旺，可能不少人是透過高成數按揭才可買樓，怪不得特朗普如此怕聯儲局繼續加息，只要美國經濟轉差，又或息口停不了升勢，其實會隨時將一些城巿的樓巿隱形炸彈引爆！
說回香港，不少分析說現在仍是低息環境，樓價雖高但攤長來供也不是十分困難，不過單是付首期，除非是有「父幹」幫助，又或採用發展商提供的高成數按揭來買溢價新盤，一般年輕人要儲首期也是極為困難。
同面積比較 港樓價收入比率或達40倍
還有，香港所謂的一般住宅單位，其實可能較其他國家面積隨時小一半，若以其他國家一般住宅單位相同面積計算，香港一般家庭的每年收入和住宅樓價的比率，隨時遠超20.9倍，可能會高達30倍甚至40倍！
固然，也會有人說香港樓價高已是持續多年，還不是新盤開售，仍經常出現排長龍的搶購局面？這一來是可能供應不足，但無可否認是可以輕鬆買樓的人愈來愈少，以致可以上車變成了少數人的經濟特權，便會容易做成社會分化，引起怨氣。
凡事總有極限和底線，樓價自去年第三季尾開始調整，現今普遍成交價格已下調了一成，一些新盤更要劈價兩三成才有理想銷情，又看看未來一年Demographia的調查結果會如何。
上文說香港現在樓價已脫離一般巿民的購買力，那樓價要下調多少，大家才覺得合理？公屋聯會與新論壇於於1月10日至16日期間，透過音頻電話訪問了1021名市民，整體有89.7%受訪者認為現今樓價「係太高」；有超過五成受訪者認為樓價要下跌四成或以上，才算合理；在年齡的交叉分析發現，年輕一代較整體更加認為樓市應下調至少四成，接近六成。
該調查又顯示，對於「在未來一年考慮置業」問題，整體超過七成受訪者表示「唔會」，但在交叉分析中，以25至34歲及35至44歲的受訪者中置業意欲較強，分別有29.8%及22%。大家認為，香港樓價有機會下調四成嗎，而就算真的跌了四成，是否大部分人都可以買樓，還是如一些意見領袖所言，政府如真的協助巿民置業，便要興建更多樓價與巿價脫鈎、而和巿民收入掛鈎的公營房屋？
IMF：港經濟風險已轉下行
一個星期前出席香港電台的新春派對暨投資講座，當晚其中一位講者提及，就算美國加息已近尾聲，也要留意聯儲局會否繼續「縮表」，因縮表代表收緊銀根，其實等同加息。事實上，全球央行除了日本加息遙遙無期和可能要繼續量寬，聯儲局仍在每月減少500億美元資產負債，中國已經較長時間去槓桿，歐洲遲早也會加入縮表。綜合四大央行，自去年中整體計已「收水」（圖3），之後全球股巿便也加速調整，如全球央行收水持續，不單不利股巿，樓巿也會受壓。
國際貨幣基金組織（IMF）最新一份有關香港的報告指出，香港的風險平衡已轉為下行。風險源自中美貿易摩擦進一步升溫、環球金融狀况收緊（縮表/收水）可能失序、中國內地經濟增長較預期慢，以及樓市急速調整。這些衝擊很可能互相關聯，一旦同時間發生，將會帶來更嚴重的影響。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕長沽必輸
1 :
GS(14)@2019-01-28 20:18:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4278&issue=20190128
【明報專訊】因沽空次按證券勁賺而一舉成名的「沽神」保爾森（John Paulson）宣布或一兩年內將旗下基金改為家族辦公室，相信是跟其基金近年大蝕近八成、大量客戶將資金撤走有關。其基金多年來仍主力沽空，並大手押注買金，但多年來股巿持續攀升而金價卻受壓，以致其基金風光不再。
投資界有句名言——長沽必輸！皆因如非以槓桿操作，沽空的投資物價值最多歸零，即最多可賺100%，這還未計成本，但理論上投資價格上升可以無限，所以長沽輸的機會一定高於贏錢，沽空只能是絕對快狠準的短線操作，電影《沽注一擲》（The Big Short）便有模擬保爾森沽空次按的情節，電影中的基金經理雖最終大賺，但過程中也曾被挾倉挾到暈。所以透過沽空賺錢，必定要藝高人膽大，且要緊記長沽必輸！
不過，沽空除了是因為直接看跌某類資產價格，也可作為套戥或Pair Trade操作，即是未必看到大巿方向，但認為某類資產如A會相對跑贏，或是B會相對跑輸，便可同時買入A沽空B，就算是A和B同時下跌，只要A跌得多過B便可賺錢。就如去年10月以前，美股跑贏香港，之後美股追跌，如看得準，可以在去年初以前，買入美股標普指數的ETF，同時買入看跌港股的恒指逆向ETF（沽空港股），到10月則轉為買盈富（2800）而同時買入標普指數的逆向ETF（沽空美股），透過港股和美股的Pair Trade獲利。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕樓價再跌一成 負資產或飈升數十倍
1 :
GS(14)@2019-02-03 12:18:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4114&issue=20190202
【明報專訊】不經不覺狗年將逝，而要迎接豬年，差餉物業估價署日前公布了2018年12月最新的樓價指數，去年首7個月差不多升了一成，但之後5個月便幾乎打回原形，如仿效股巿的陰陽燭，將樓價指數繪畫成年線圖的陰陽燭，便是在高位形成了墓碑形態，屬可能轉勢的利淡信號，要加以小心。
昨日也是狗年倒數第二個港股交易日，港股原是高開，但昨日公布的中國財新製造業PMI連49也守不住，見近3年低位，反映在中美貿易戰下內地經濟急速惡化，昨早港股恒指期貨隨即由高位急插，雖在午後反彈但收巿仍要微跌；而美國聯儲局日前議息後宣布不加息，議息聲明指美國經濟表現良好，但就差不多暗示不再加息，縮表也會審慎，近日美股其實已回穩，為何聯儲局卻急於放鴿？實在耐人尋味，從陰謀論角度思考，美國不加息，也可能未必是好事。
說回差餉物業估價署的樓價指數，截至去年12月較高位跌逾9%，隨即香港重現負資產，當然有分析指暫時只有200多宗，與香港2003年時曾有超過10萬個負資產有極大差距，暫仍不會因此而衝擊樓巿，但之所謂燎原之火，總由星星火屑開始，而樓價再跌多一成，相信負資產數字不會只升一兩倍，可能會以幾十倍的速度飈升！
大戶低吸物業 愈買愈平
早前新地（0016）再以高價投得啟德住宅地，為樓巿好友增加信心，但本周政府公布啟德的一幅商業地再度流標，又似反映發展商仍然審慎。啟德的商業地皮雖然流標，但朋友湯文亮的紀惠集團卻繼續逆巿吸納優質商廈，月前以每呎約3.1萬元買入中環中心的低層全層單位，上周本來約了他吃晚飯，他卻臨時甩底，原來他又再簽約添食買多一層，這層較之前買入的那層單位高約8層，每呎價格反而低了約一成，那究竟是之前他買貴了要呻笨，還是能夠以更廉宜的價錢增持而應該開心？
湯文亮撰文解釋他為何他明知樓價下跌仍然去買樓，「我買的是樓宇質素，並不是買升勢，在樓市下跌時才可以有機會買到優質單位，又可以鋤價；當樓市上升，並不是不可能買到優質單位，但要付出很多溢價。當樓市下跌，那些買家就變成輸家，如果付了溢價仍然買不到優質單位，就是大輸家。我現在雖然是『輸家』，不過是暫時性的，總有一日我會是贏家！」
投資另類資產成新趨勢
看來，樓巿高手大戶的投資思維往往和一般散戶極為不同，散戶通常喜歡高追，但大戶卻愈買愈平，更是愈平愈買！另外，投資物業，除了大家熟悉的住宅和商廈，其實可會考慮投資「另類資產」？仲量聯行最近發表的《香港另類資產類別：轉向組合多元化》研究報告，值得參考。
仲量聯行指出，住宅、寫字樓、商舖及工廈等傳統地產的資本值自2008年環球金融風暴過後大幅上升，但同時各類資產的租金回報率跌至歷史新低（圖1），投資者從投資傳統物業獲得理想回報愈益困難。「我們察覺投資者對投資另類資產的興趣增加，原因是投資者可賺取的投資回報較傳統物業高出50至75點子。」
報告指出，共居空間的投資價值，可參考根據香港政府的推測，香港於2018/19年的學年將缺乏13,600個學生宿位，共居空間在短期內可趁宿位供應不足的機會而滿足市場需求，並有潛力吸引年輕的專業人士投入此居住模式。
另香港城市大學城市研究小組訪問了18至25歲的香港市民，發現有82%的受訪者與自己的父母或伴侶的父母居住。相信租金的負擔能力是此情况的主要原因，一般而言，年輕專業人士若希望在私人市場租屋，要把每月收入的最高八成用作支付租金。共居空間則可以提供另一價格相宜的居住選擇，月租可低至3000元。
共居空間最低月租3000元
此外，香港有龐大的外籍專業人士，以短期或長期合約形式留港工作。共居空間不但能為外籍僱員在陌生的城市提供一個社交空間，更不用簽署長租約，因此極具吸引力。
另外，香港人的平均家庭居住面積愈來愈細（圖2），令到買入工業大廈改作自存倉可收取的租金愈來愈高。
自存倉租金上升 數據中心需求增
至於數據中心，仲量聯行指在可見的將來，香港數據中心的需求將愈益增加。國際數據資訊研究機構IDC預期，2017至2025年，全球數據將以每年26%的升幅增加，意味數據總存量每3年會增加一倍。視像串流服務、線上遊戲及社交網絡等日益普及的趨勢，將大幅增加市場對數據儲存和處理的需求，以至有關物業近年的租金亦不斷上升（圖3）。
香港在發展成數據中心樞紐方面擁有天然優勢，可免受地震等天災影響，經營環境是否穩定是營商的重要考慮因素。
香港的電訊網絡發展健全，設有12個海底電纜系統與其他國家（不包括中國內地）連接，2020年將有額外5個系統投入服務。然而，香港要擴展數據中心市場的最大困難是土地不足。
另一種「另類資產」為較多人熟悉的車位。香港政府以車位供應限制私家車的數目，在2007至2017年間私家車位的數目由613,000個增加9%至668,000個，然而，期內領牌的私家車數目大增48%，由409,000輛增至606,000輛。車位短缺帶動其價格於過去數年間上升，市場並錄得多宗創歷史新高成交（圖4）。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：豬年利股未必利樓
1 :
GS(14)@2019-02-10 02:11:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9851&issue=20190209
【明報專訊】昨天是豬年港股第一個交易日，由於隔晚美股因美國總統特朗普表示未有安排在3月1日貿易談判限期前與國家主席習近平會面，以至美股急挫，拖累恒指昨日裂口低開282點，並一度跌逾400點，最終拗腰反彈只跌44點，而昨日公布的中原樓價指數則再轉跌，不單抹去之前兩星期的輕微反彈幅度，兼且跌凸，大家都關心股巿和樓巿今年走勢如何。
有統計顯示，過去的4個豬年，港股恒指分別上升了55%、19%、58%和14%，似乎近半個世紀豬年的港股表現都不俗，而去年狗年港股明顯調整，至年底開始反彈，當然後巿要視乎3月1日前中美貿易談判可否談妥。至於樓巿，1971至1972年辛亥豬年樓價升了不少，但1973年港股股災，樓巿也受打擊，而在1983至1984年癸亥豬年，則延續1981年中英就香港回歸談判而出現調整壓力，整體樓價大約由1981年跌至1985年，共調整接近四成，然後展開至1997年的大升浪，中間如1994至1995年的乙亥豬年雖然也曾受壓，但至1997年中樓價升了接近5倍！
至於在2007至2008年的丁亥豬年，樓價升了兩成多，但2008年中以後因為出現金融海嘯，樓價便急回至2007年初水平，然後再大漲小回至2018年8月，再由高位至今回調了約一成，似乎近半世紀的豬年較為有利股巿，樓巿表現則好壞參半。
在港務農 猶如畫餅充飢
話說年初二早上鄉議局主席劉業強按慣例到車公廟為香港求籤，結果求得八十六籤「中籤」，內容為「石田為業喜非常，畫餅將來未見香，怎曉田耕耘不得，那知餅食不充腸」，解曰「出入謹慎，家宅不吉，自身平安，求財不遂」。說來也好笑，「家宅不吉」和「求財不遂」也算是中籤？那如何才算是下籤？ 一些傳媒找來解籤或玄學家來解讀，說是香港房策未有出路，更指「明日大嶼」猶如畫餅充飢，不會有好結果云云。
田耕耘不得 港經濟要轉型
筆者則有語文水平不俗的朋友另有看法，說香港農業早已式微，事實上，最近數據顯示香港最新一季的農業GDP只有4.53億元，且趨勢持續向下（圖1），但有訴求對於香港的耕地繼續要求「不遷不拆」，甚至說要復興農業或復耕，只會令一些環保原教旨主義者或政客「喜非常」，真正繼續在香港務農就真的是「畫餅充飢」，不會有好結果，只會「求財不遂」，不如將農地改為起樓，解決房屋短缺，才有出路。
至於明日大嶼，如能實行，香港房屋問題解決，年輕人不用捱貴樓，便不用「畫餅充飢」，不用倚靠以石田為業，而籤文早說「田耕耘不得」，要作經濟轉型，多了土地供應，舖租和寫字樓租金更易負擔，便百業興旺！
美國不少農場需借貸 違約率持續上升
說實在的，農業式微何止在香港發生？美國因地廣而人口相對密度低，更適宜發展農業，但數十年來如非有政府補貼，不少農戶也未必過上好生活，根據最新統計，美國農場總借貸水平近年不斷上升，已直逼1980年時危機水平（圖2），反映不少農場其實要靠借貸度日，而借貸的還款違約率近年也在向上攀升（圖3），如中美貿易談判破裂，中國再罷買如美國大豆等農作物，美國的農民生計也會受打擊，損害特朗普競選連任的票源。
倘再無新盤低價開賣 小陽春隨時斷纜
求籤解籤，屬風水術數之學，可說信不信由你，友人蔣匡文既是建築師，其在香港大學獲獎的博士論文正是探究中國的風水建築學說，而他最近在一個公開演講也從風水學角度分析豬年的樓巿走勢，指樓市屬土，己年屬土，亥年屬水，納音屬木，木剋土。樓市不至於太差，不過會持續走在一個「慢跌」的過程，因此預測樓市會小幅下調。
過年前，多個一手樓盤以低價開盤獲理想銷情，不少代理說樓巿小陽春已出現，但在新年期間，雖然有些樓盤額外提供1%至2.5%折扣的新春折扣優惠，但初一至初三只有數宗成交，為多年最淡靜，似乎小陽春來得快，去得也快，如稍後再有新盤開售而發展商不願以低價推售，小陽春隨時斷纜！
[陸振球 樓市解碼]
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