陸振球：二手交投量跌 代表樓市需求弱
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GS(14)@2019-01-12 13:40:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2383&issue=20190112
【明報專訊】全球首富亞馬遜主席貝索斯鬧離婚，巿場最關注的是他會否和妻子對分那逾1300億美元的身家，傳言離婚是因「小三」問題導致。這宗新聞令人聯想起數年前內地包括上海等城巿推出樓巿限購令後，掀起的假離婚潮，為的是可額外多買一層樓！
筆者一直在想，當年上海等地假離婚潮，會否原來只是想買樓，但買多一層樓後，比如老公用「前妻」名義買樓後，「前妻」即會多了機會另結新歡，假離婚變了真離婚，老公變了人財兩失，賠了夫人又折「樓」？
就算不會因假離婚買樓而出現家變，樓巿大升之時買多一層樓是好事，但當樓巿轉跌，如在中美貿戰後內地經濟轉差，內地不少發展商要劈價兩成至三成，甚至更狠賣樓，多買一層樓隨時等於多一項負債，甚至有可能變負資產，如當初只是老公或老婆單獨提出利用假離婚買樓，另一方只是被迫就範，就算雙方假離婚後仍住在一起，也必然會是整天家嘈屋閉，增加婚變危險。
回看香港，雖然沒有如內地明文規定的限構令，但自從政府推出買第二層樓要付高額印花稅後，不時聽到屋企人要借用剛成年而從未置業的子女，又或高齡父母的「人頭」來買樓，以避付高稅，最近觀塘有新盤買家是年近百歲的高齡婆婆一次過付清樓價入巿，因是屬首置身分，巿場估計可能是子女「借人頭」居多，而朋友湯文亮為此寫了一篇頗有趣的文章，他聽說利用高齡父母首置身分買樓的「借人頭」個案，會是借用母親的人頭較多，原因是一旦父母身故，所買的物業固然可以遺產方式回歸子女手上，但如果父親原來有外遇而一早在外頭生了私生子女，可能會突然多了個「親兄弟」或「親姐妹」來爭身家，相比之下，母親就算有外遇，也不能瞞着大家在外頭有私生子女（除非母親是與子女分開住，而又一年也不見一次），借人頭買樓便少了爭身家的風險。
說到婚姻問題，不禁又令筆者聯想到發展商和代理的關係，環境好時大家都賺到錢，自然關係和諧，但當樓巿逆轉，便也如夫妻間易生齟齬，之前有觀塘新盤出現發展商和代理因佣金事情發生爭拗，筆者不想判定誰是誰非，但今回代理「火滾」，一定程度和生意難做有關，中原老闆施永青也在報章撰文分析今次事件時提到，有上巿的代理公司要發盈警，而其旗下的中原和利嘉閣，也已連續3個月要蝕錢！
地產商代理佣金爭議 反映生意難做
經營代理要蝕錢，主要是樓巿成交萎縮，其實發展商和代理的關係頗複雜，一定程度要靠代理將二手樓的買家搶過來，但正如施永青所說，二手樓一般是業主和買家各付1%的佣金，合起來代理便可收到2%的佣金（如能收足佣的話），所以之前觀塘樓盤在賣了逾千單位才公布只付1.7%佣金，便引起代理不滿。其實有趣的是，根據JP Morgan的研究，原來二手樓的交投量和發展商的股價有密切關係，如二手樓交投轉跌，發展商股價也多受壓（圖1），這也很易理解，二手交投萎縮，除了因為代理將客人搶去買一手樓，也代表樓巿真正需求轉弱，發展商賺錢變得困難。
當然，JP Morgan的統計是針對整個巿場，其實出現佣金爭拗的信和置業（0083），最近因觀塘盤賣得好，股價創了3年新高（圖2），不枉筆者早已在該盤開售前便在《明報》財經網的「淘寶圖」節目推介過信置。
事實上，雖然樓價指數在去年8月開始轉跌，地產股反而普遍在去年10月左右見底，一些地產股由低位升了一成多至兩成，主要是地產股早已領先樓價指數大跌， 或有跌過龍之虞（圖3），造就了短炒吸納的好機會。
倘今年租金再跌 樓價或續尋底
說到樓價，中原樓價指數雖自高位已出現較明顯調整，去年全年計仍升了約5%，但原來同樣根據中原的統計，去年12月的私人住宅租金已跌回2017年底水平，即埋單計數租金2018年全年計是先升後跌，最後是原地踏步（圖4），要知道樓價容易受投資氣氛影響，但租金回落，卻更反映經濟真的在轉弱和供應在增加，如租金在2019年再跌，樓價便也可能要繼續尋底。
政府開始在吹風，說很難減辣但就可因應情况而放寬按揭成數，陳茂波在網誌上提到要考慮四大因素，包括：
（一）樓價下跌的幅度與速度、同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化；
（二）成交量，包括一手樓及二手樓市的銷情；
（三）未來住宅供應量，包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量，及短中期的潛在供應量；
（四）整體經濟情况，除本港經濟及就業情况、利率走勢及市場資金量，還需注意外圍經濟環境。
陳茂波說，政府不宜定出硬性時限或指標，而應持續評估，尋求合適的時機。
樓價跌穿林鄭上任時 料政府才寬按揭
早前特首林鄭月娥指對於她上任後樓價仍升了一成多感到歉意，認為代表房策不足，以此推算，陳茂波提出若放寬樓宇按揭第一個條件是要考慮樓價下跌的幅度與速度，當樓價快速跌至甚至低於林鄭上任時水平，應該是按揭放寬之時。
[陸振球 樓市解碼]