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新華社：增加租賃住房用地讓租金“降降降”

如何讓租房者租得起租得久？各地探索從源頭入手降成本，“多渠道保障”租賃房土地供應。記者了解到，北京、上海、廣州、杭州、山東等地采取集體土地入市，“零溢價率”和“自持面積比例”競拍，以及劃撥等多種方式增加租賃用地面積，降低建設成本，讓租金更“親民”。

集體土地、“零溢價率”競拍，從源頭入手降成本

今年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

北京市住建委相關負責人表示，從2011年起，北京市陸續在朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺地區、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。北京已確定今後5年將建租賃住房50萬套，主要在集體建設用地上建設。

深圳市今年9月1日宣布，擬恢複劃撥方式供地，其中包括只租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房用地。

上海則加大供應以“租賃住房”為用途的地塊，並由國有企業“零溢價率”拍得。上海市規劃和國土資源管理局官網顯示，近兩個月的歷史成交地塊中有13幅“租賃住房”土地交易，競得人包括上海地產、張江集團、陸家嘴集團，建築面積共計37.78萬平方米，均為起始價格交易。此外，光明集團、上海電氣等15家國企主動梳理存量土地用於租賃住房建設。

上海已明確，今後5年上海租賃住房用地計劃將從“十二五”期間的5.9%提升到“十三五”期間的30.9%。

自去年11月起，北京、天津、成都等地陸續采取競拍自持面積建設租賃住房的探索，綠城、綠地、龍湖、萬科等知名開發商均有參與。

圖片來源：視覺中國

幫租客算算賬，地價降了租金能便宜多少？

北京平房鄉公租房項目建設方北京鴻科鑫宇房地產投資有限公司董事長陳學東介紹，該項目共有2500余套房。根據項目周邊及朝陽區租金指導價格，預計租金約為40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金約為2600元，而鏈家網顯示該項目附近一套57平方米商品房每月租金約為3500元。

上海的“租賃住房”項目在租金定價上也比周邊住宅有較大優勢。以上海地產拍得的“浦東世博會地塊政務辦公社區15-01地塊”為例，該地塊位於世博後灘地區，知名企業總部聚集。該項目總面積約4.92萬平方米，樓面價約為7700元每平方米。

安居客首席分析師張波據此算了一筆賬，世博“租賃住房”項目分建設成本和運營成本。一般土地費用占房價的50%以上，再加上其他費用，世博“租賃住房”建設成本在2萬元每平方米左右。而根據安居客網顯示，目前世博地區二手商品房均價約為6萬元每平方米，80平方米的兩居室租金在每月6000元左右。

可見，在運營成本大致相同的情況下，如按周邊住宅相同的租金回報率測算，“租賃住房”項目同樣80平方米的兩居租金只是市場價的六成多。當然，這只是理論上的測算，項目預計在2年後推出，上海市相關部門暫未透露租金價格。

業內人士透露，國內長租公寓或商品住宅的年租金回報率一般在1%至3%之間，而發達國家這一數據在4%以上。對於“零溢價率”拿地的國有企業來說，從盈利角度考慮，有提高租金回報率的空間，企業會有較大積極性運營好“租賃住房”。

圖片來源：視覺中國

調整城市供地結構，盤活存量用地

北京工業大學社會學系教授李君甫認為，集體土地開發成本低、周期快，租金定價優勢明顯，而且土地面積可觀，在政府有序引導下可以持續供應。集體土地入市將會吸引更多開發商進入租賃市場，從而大大增加租賃房屋的供應量，對抑制租金上漲有很大作用。

張波認為，上海的“租賃住房”項目是政府用保障房的方式介入租賃市場，有規劃地在產業園區、市中心和新城等重點區域針對特定人群投放租賃住宅，是一劑對癥下藥的“特效針”，對租賃市場會造成一定影響，部分區域內租金有望調整，也會對現有的品牌公寓運營商造成一定降價壓力。

中央財經大學城市與房地產管理系教授王誌鋒表示，目前國內城市中工業用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特別是保障房用地。建議在制定城市建設用地供給規劃時，調整用地結構比例，增加住宅用地面積，保證保障房、租賃住房用地。對於工商業相對過剩的區域或者利用率較低的閑置土地，可以盤活重新統籌利用。

來源：新華網 記者：孔祥鑫 張超

凹凸租車切入分時租賃 上線凹凸坦客新平臺

王妍 2017-11-23 15:14

i黑馬訊 11月23日消息，今日凹凸租車宣布切入分時租賃領域，針對用戶的短租需求，提供以分鐘或小時為計費單位的出行選擇，正式上線運營分時租賃平臺“凹凸坦客”。

作為出行賽道的新選手，分時租賃與傳統汽車租賃最大的不同在於，不受限於時間和空間，實現隨用隨停、線上支付等多種需求。但大部分玩家因為投放的新能源電動車輛，均不同程度受制於停車難、充電難、牌照限制等配套資源的不足，盈利模式仍很難受到資本市場的認可。

據凹凸租車創始團隊成員、凹凸坦客CEO陳曄介紹，2017年10月凹凸坦客在上海公測運營。不同於其他分時租賃平臺，凹凸坦客並不投放和新增運營車輛，車源來自閑置私家車，與此前凹凸租車的超過50萬輛車連接，提高閑置汽車的使用效率。目前，凹凸坦客已覆蓋甲殼蟲、寶馬X1、奔馳A180、奧迪A1等30多種車型。

陳曄表示，精細化運營是凹凸租車發展的DNA。她坦言，運營能力是從0到1的核心關鍵，能夠對人、車、位進行合理調配，這種運營能力是極難獲得的。在廝殺日益激烈的分時租賃市場，誰能夠基於數據技術做到智能化調度和精細化運營，最先驗證運營模型，在區域市場形成規模，且具備較強複制能力，誰就能占據先機，成為下一個百億美金獨角獸。

據透露，凹凸坦客下一步將覆蓋至北京、廣州、深圳、南京、杭州等一二線城市。目前，凹凸租車業務已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州等55個城市，註冊用戶突破500萬，註冊車輛超過50萬輛，車型逾萬款。

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長三角土地市場變局： 拿地降溫擴圍 租賃用地加速推出

CFP圖

長三角土地市場降溫信號在逐漸增強。10月26日，南京公開拍賣8幅地塊，分布於浦口、九龍湖、方山、燕子磯等熱門區域，中海、美的、景楓等房企均有所斬獲。不過這8塊地的樓面地價都沒有超過2萬元/平方米；10月31日，南京再出讓4幅地塊，分別位於秦淮區、江寧區，其中3幅為住宅用地。由於宅地均沒有觸及最高限價，多名南京業內人士認為，土地市場開始降溫。

12月7日，鎮江出讓11幅土地，其中富力地產以77%的全場最高溢價率拿下一幅商住地。

融信品牌營銷中心總經理張文龍認為，最近熱點城市地價確實出現降溫，包括南京、蘇州、廈門，乃至上海，鎮江作為環南京區域城市受影響被傳導。張文龍指出，這對樓市而言是一個積極信號：一方面政府開始加大供應，緩解供求關系；另一方面地價相對溫和，房價也會對應理性。這與“房住不炒”的政策是相匹配的。

尋找新區域

年底長三角區域內城市正加大推地力度。

而在一線城市供應相對少的情況下，品牌房企開始選擇進入部分受經濟外溢影響的三四線城市參與土地競拍，如在此次鎮江土拍中，碧桂園報名了8幅地塊。富力此次所拿商住地樓面價格為8480元/平方米，幾乎貼近同區域樓盤在售價格。

據業內人士分析，鎮江市場此前經歷過一段樓市低迷期，但2016年以來隨著周邊城市樓市上漲，和外來炒房團勢力等多重因素影響，鎮江樓市成交量上漲明顯。來自同策咨詢《江蘇城市研究報告》顯示，2016年1-12月，鎮江市區商品住宅成交以潤州區為主，簽約量95.52萬平方米，占比32.9%；簽約均價最高，為8057元/平方米。

同策咨詢研究總監張宏偉分析道，這兩年核心區域房價大漲後，房企開始關註一線城市周邊的市場盈利空間；此外目前核心城市推地偏少，房企也被擠壓到三四線城市拿地。值得關註的是，2-3年前品牌房企進鎮江是虧損的，去年市場逐漸火起來，品牌房企又開始關註這個區域。已經入駐鎮江的房企已經歷過市場波瀾，再拿地相對謹慎，沒有進入的房企則為布局考慮，畢竟是一個土地儲備的機會。

也有鎮江當地業內人士指出，從宏觀角度和市場表現而言，鎮江暫時不會跟進限購、限售等調控措施，中海、恒大等大型房企在此布局，說明這里仍值得關註。不過，也有業內人士認為，明年很有可能是房地產小年，部分抗跌性較差的板塊後期或將出現問題，比如金山板塊，配套、教育都相對弱勢，出讓地塊溢價率較低也屬意料之中。更有分析指出，估計明年中海、恒大、雅居樂、中南等在部分區域有所布局房企的日子不是特別好，尤其是南徐兩塊地，早前放風價非常高，現在只能等待開盤。

租賃地加速推出

核心城市鮮見純宅地推出的另一面是，租賃用地開始大規模推出。自上海首宗“自持不售”純租賃用地出讓以來，全國一些熱點城市相繼跟進。

張宏偉指出，政策推動下，未來租賃市場必然占有更大市場份額，並將形成商品住宅、租賃住宅、政策性住宅三分天下格局，房子的居住屬性正在回歸。

當前全國至少48個城市出臺租賃住房新政。據同策研究院統計，截至2017年11月，全國掛牌定向用於租賃的住房用地共計26塊，官方公布12月將全部出讓完畢。其中上海掛牌21宗，成功出讓15宗。而後，杭州、廣州、深圳、合肥、南京依次推出城市內首宗租賃用地。無論從推地速度和力度來看，上海都首當其沖。

根據此前上海市發布的《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，到2020年，上海要基本形成多主體參與、多品種供應、規劃化管理的住房租賃市場體系。而供應結構上也有調整，租賃住房用地的供應比例由“十二五”期間的13%提升至41%，計劃新增供應租賃住房70萬套。

上海已掛牌的21宗租賃用地，總建築面積達143.5萬平方米，預計供應住房總套數不低於1.8萬套。據統計，4個月不到的時間，上海租賃用地供應量已達到2017年前11個月住宅供應量的15%。按照這個節奏推算，到2020年，預計將達到20萬套供應，後期會有平緩的可能，但總體趨勢每年幾萬套的供應量已經很明顯。

除公開招拍掛，政府還將商辦用地、工業用地改造為租賃用地。前述分析師指出，以靜安區為例，區內兩幅商業用地和一幅工業園區用地，調整為四類住宅用地（租賃用地），三幅地塊提供總建築面積將超20萬平方米。且類似工業園區土地用於租賃住宅的方式將會在全市範圍內推廣，而商辦住房改租賃住宅的細則已經在醞釀中，從而進一步加大房源供應。

張宏偉指出，上海已出讓的15幅租賃地塊均被國企收入囊中。近期，上海15家大型國有企業共梳理出80幅土地，符合條件的土地將轉變為租賃住房用地。而未來，國企拿地後怎麽消化還需拭目以待。

據分析，上海推廣租賃用地力度最大，原因在於，近年來上海對土地財政依賴度逐漸降低，財政局數據顯示，2016年末上海土地財政依賴度為25.59%，而2017年前三季度為18.35%；二是上海引進人才的需求與日俱增，而滿足人才居住需求是抑制人才流出的一個重要手段。

杭州的供地格局一樣有變。9月22日，杭州市委召開會議提出，未來3年，杭州新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。具體措施包括：加大公共租賃住房供應力度；增加租賃住房用地有效供應；盤活存量土地、用房，開展村集體10%留用地以及存量工業、商業辦公用地、用房新（改）建為租賃住房試點；房地產開發企業競投自持比例確定的企業自持商品房屋全部用於公開對外租賃；鼓勵和規範個人出租閑置房源。

來源：21世紀經濟報道 記者：唐韶葵

上海黃金地段2萬套租賃住房2020年交付，樣板房效果圖曝光

推進“租購並舉”的住房制度有了實質性進展！

地產集團今天說，按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的原則，首批確定17幅租賃房地塊，總建築面積超過100萬平米，全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段。

今年上半年計劃開工4000套，年底前全面開工，2020年實現交付。這些租賃住房位置在哪里？快來戳圖，還有樣板房效果圖！

1月20日下午，滬上首個國企租賃住房業務品牌——城方，由功能性國企上海地產集團正式發布。與臨港集團、建設銀行等20多家企業組成的租賃住房建設運營生態合作聯盟同時成立。

17幅租賃房地塊位置示意圖↑↑

按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的選址原則，首批確定17幅租賃房地塊，總建築面積超過100萬平米，計劃投資約180億元，全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段，周邊產業集聚、交通便利、生活配套齊全。按照“啟動一批、改建一批、儲備一批”原則，今年上半年計劃開工4000套，年底前全面開工，2020年實現交付。目前古北、耀華、世博等地區7個項目正在深化方案。規劃建設地塊還可提供約25萬平米開放街區、口袋花園和24萬平米社區配套服務設施，增加城市公共生活客廳，滿足商業、教育、藝術、健身、遊樂等需求。

樣板房效果圖↑↑

主力房型是一室一廳，兩室一廳，面積為40和60平米。

按照計劃，本月首套租賃住房樣板房將完成，年內面向社會、融合租賃住房運營服務管理功能的租賃住房代經租信息化平臺將正式上線。

此外，地產集團正謀劃在待轉型產業園區、地鐵站點周邊繼續選取合適地塊用於租賃住房後續供應，同時與各區合作改建、收儲和租賃社會存量房源，建立房屋銀行，積極投入租賃住房市場培育，不斷拓展租賃住房發展空間。這個平臺，既是租賃住房的房源平臺，也是運營、服務、管理平臺，重點將構建形成“3+8”綜合服務管理體系，即：租賃管理、智慧社區、智能生活三大服務客戶端，以及房屋資金、客戶信息、商戶消費、服務資源、合同認證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

資料：上海地產集團

本文來源：微信公號“上海發布”

南京：今年將籌集租賃房源100萬平方米

南京市政協委員郭宏定是每年媒體關註的熱門委員，因為他的另一個身份——南京市住房保障和房產局局長。“今年南京房價會怎樣？”這不，昨天下午的小組討論開始不久，郭宏定就被眾記者拉到了門外“私聊”。不過郭局長立刻把問題拋回來了：“你覺得呢？我想聽聽你怎麽看。”當記者說預期穩定時，他隨即回應道：“你們覺得比較穩定，那就會比較穩定。”

今年，住房租賃首次被列入市政府民生實事，郭宏定表示，今年南京將籌集租賃房源100萬平方米，除此之外歡迎居民將自有不自住的房子拿出來放到政府平臺上出租。

                                                  圖片來源：視覺中國

今年籌集租賃房源100萬平方米

今年初，南京國土局發布2018年第1號土地出讓公告，共推出5幅地塊，均為租賃住宅用地，所建商品住房將全部作為租賃住房，預計可建租賃住房38.52萬平方米。此消息一出，舉市關註。

“房子是用來住的，不是用來炒的！”郭宏定說，南京是國家租賃住房的12個試點城市之一，今年共要籌集100萬平方米租賃房源。新建、改建的房源中，有二類居住用地，也有原來的工業用地等低效用地，還有原來的辦公房、商業用房也會拿出一部分改為租賃房，此外集體土地也可以進行租賃房建設試點。

那麽，新建的租賃住房將在哪里呢？他表示，主要將集中在就業比較集中的開發區，方便年輕人過渡性居住，比如江寧、江北和仙林片區。

鼓勵市民將空房放到政府平臺出租

除了這100萬平方米新建、改建房源外，老百姓的住房是量最大的一部分。郭宏定對記者說，鼓勵大家將空房拿出來，放到政府的統一平臺上，通過政府的規範運作出租給有需要的人。“我們首先是定了18個試點企業，比如安居集團、東南集團這些國企，還有包括萬科這樣的開發企業，也包括我愛我家、鏈家這樣的大中介機構，他們拿出房源來出租，通過大企業引領，形成規範化運作。”這些租賃的房源經審核後通過線上平臺發布，從去年11月份上線試運行後，目前平臺上已經有上萬套的房源。

為了建立起房東和房客的安全感，平臺上的房源都要在公安、街道和社區備案，以確保房源真實、人員可靠。而且，對於領租房補貼的新就業大學生來說，在網上平臺辦理了租賃備案後，可以直接憑這個備案的憑證就能領到補貼，更加方便。“你在房產局網站、我的南京APP等都能找到平臺接入口。”

不少租房客最擔心的其實還在於，房東會不會動不動就漲價，會不會過幾天要我走人？郭宏定回應說，找18家企業來示範就是為了引領這個市場規範成熟發展，這些企業做了什麽都是要受政府監督的，未來政府還將發布租房參考價格，讓租售雙方心中有數。

“買房搖號”搖不到怎麽辦郭局長是這樣回應的……

除了租房市場，南京的買房市場新年依舊魅力不減。昨天下午小組討論開始前，就有委員向組長郭宏定打聽：“想買房子搖號搖不到怎麽辦啊？”會間采訪時，除了“迂回”地回答了房價的提問外，當記者問到“搖號”政策是否一直持續下去，會否有變化時，郭宏定回應，接下來怎麽操作，政策會不會有變化，將“根據市場情況的變化決定”。

（來源：揚子晚報 記者 石小磊）

神州租車上線分時租賃業務 主打低價將在55個城市上線

王妍 2018-01-18 13:51

創業家&i黑馬訊 1月18日消息，神州租車正式推出分時租賃業務，並將在全國55個城市陸續上線。

早在一個月前，神州優車宣布從“汽車出行”戰略轉向“創造新一代的汽車生活平臺”。神州優車董事長陸正耀當時透露，分時租賃作為單獨的模式，商業邏輯並不成立，未來分時租賃將作為租車的補充模式，出現在神州優車體系中。

作為出行賽道的新選手，近幾年相繼入場的玩家，幾乎都面臨生存難的問題。區別於傳統的汽車租賃模式，分時租賃因為靈活的時間和空間，需要實現用戶隨用隨停、線上支付等多種需求。

但大部分玩家因為投放的新能源電動車輛，均不同程度受制於停車難、充電難、牌照限制等配套資源的不足，盈利模式仍很難受到資本市場的認可。據了解，目前中國分時租賃行業有100余家公司，除了少數幾家大公司車輛數量超過1000輛，大部分新入局的公司車輛數量不足500輛，進而網點投入的數量很少。

針對於重資產的運營模式，分時租賃需要整合各方的資源才能實現規模化，而目前大部分創業公司主要依賴於資本的投資。市場上的主要玩家包括首汽集團推出的Gofun出行、TOGO途歌、嗨車、EVCard還包括滴滴推出的分分租。而因為重資產、重運營的高門檻，讓友友用車、EZZY等公司也相繼倒下。

據陸正耀介紹，神州租車的優勢在於本身大量的自購車輛，和重資產運營模式。神州分時租賃主要通過盤活神州租車的閑散資源達到規模優勢，“定價策略主要從客戶端和成本結構兩個方面考慮，一方面是能不能吸引用戶使用，另一方面是商業邏輯是否合理”。

據創業家了解，目前神州分時的計費模式是0元起步+0.19元/分鐘+0.99元/公里，30分鐘/10公里、1小時/20公里的費用分別為16元和31元。以後者為例，單均成本構成主要為車輛、停車、運維、保險和燃油，而神州分時主要免去了車輛成本和停車費用。所以在1小時/20公里產生的31元費用中，成本合計為22元，利潤在9元左右。

分時租賃的車輛規模和網點密度，兩者的覆蓋數量直接決定了分時租賃的便利性和用戶體驗。陸正耀介紹，目前北京已經輻射有100多個網點，從3月份開始，將在全國55個城市陸續上線分時業務。

據了解，神州分時采用自由取還模式，用戶無需提前預約，即可用車，同時開放神州租車覆蓋中高端的50多款車型。

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北京：探索職工宿舍、單身公寓類集體土地租賃房

今年北京的政府工作報告中專門提出，鼓勵產業園區建設職工集體宿舍，多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題。在這幾天審議報告過程中，這一話題也得到了不少代表的關註。有代表建議，本市應該在公租房上面向這些務工人員進行配租，正在力推建設的集體土地租賃房也應該發揮相應的作用。

記者昨天從住建部門獲得最新消息，本市已開始探索研究相關舉措，今年對於集體土地租賃房，會結合市場需求設計並嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型。

企業現狀：

每年花四五百萬元為員工租房

“別的不說，這一條是實實在在幫員工解決困難。”市人大代表、北京市惠佳豐勞務服務公司總裁張磊對“多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題”的內容十分期待。

張磊所在的公司對外提供護工、保潔等勞務服務，大批員工在本市多家醫院等地提供服務。目前，該公司大約有3000位外地務工人員需要他解決住宿。

他也想了很多辦法：多年前，是安排在地下室，租金便宜但不安全；後來搬到了住宅里，每個房間放幾張上下鋪的床，“但民宅里難免對周邊鄰居有影響，房東覺得擾民不願意租給我們；人一多，還有群租風險。”在市場租普通的住宅，屋內人數有限制，企業每年承擔的成本也越來越高。以張磊的公司為例，每年光負擔房租就需四五百萬元。

代表建議：

公租房降門檻面向務工人員

張磊建議，本市的公租房可以面向這些城市運行和服務保障行業務工人員開放，降低一些門檻；此外，這些務工人員有各自固定的工作地點，房源也盡量不要安排得離工作區域太遠。

其實，北京公租房近幾年已經改革優化了相關配租政策，比如已經開放社會單位集中躉租房源，符合條件的企業可以集體申請。這些房源也主要針對周邊上班族。

比如在燕保·高米店家園，面向社會單位無房職工“集體租賃”，解決項目周邊大興區新媒體產業園企業等單位無房職工住房問題。這些房源雖然離中心城區有一段距離，但對於在大興產業基地工作的上班族而言，卻能實現“職住平衡”。

伴隨著本市大力推進建設集體土地租賃房，有代表建議這類房源也可發揮相應作用。市人大代表、北京保障房中心黨委書記金焱說，這類房源可以滿足各類園區周邊企業職工的“職住平衡”需求，以及快遞員、家政服務員等城市運營和服務保障行業務工人員的宿舍需求。“我們做過分析，對集體建設用地上的租賃住房的需求量不低於公租房，可能達到百萬級人口規模。假設4個人租住一套，那就是25萬套。”

政府新措：

集體土地租賃房將設計多種戶型

金焱也認為，有一些公租房戶型比較傳統，並不是專門針對這些職工，因此在戶型上還要嘗試一些調整。

記者也了解到，今年本市住房保障工作要加強住房制度和長效機制建設，強化有效供應和精準分配，全面提升精細化管理水平，推動住房保障工作實現高質量發展，推進住有所居。

值得關註的是，本市今年也將加大集體土地租賃住房建設推進工作。市住建委相關負責人介紹，今年會優選有信譽有實力的企業或專業機構作為實施主體參與集體土地租賃房建設，實現建設和運營管理專業化。

此外，針對集體土地租賃房，還會開展設計方案國際競賽，結合市場需求設計並嘗試推出職工宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型，發揮標桿作用，打造靈活多樣、精品宜居的租賃房。在“錢”的問題上，也會加大租賃房融資政策支持力度，創新融資產品，破解融資難題。

該負責人也表示，在公租房方面，本市將深入推進公租房精準保障，進一步擴大市場租房補貼範圍，豐富實物和貨幣補貼並舉的多渠道保障方式。

（來源：北京日報 記者：曹政）

火爆變減速！融資租賃ABS仍有“首單”創新：外幣計價的飛機租賃破冰了！

說到租賃，大多數人都聽過，有基礎設施租賃、設備租賃、交通工具租賃之類的，而這些租賃都可以歸為融資租賃。但是你聽過融資租賃資產證券化（ABS）嗎？

為什麽要將融資租賃證券化呢？當然是缺錢。一直以來，融資租賃行業一直面臨融資渠道單一，融資困難的問題，資產證券化就成為了一條新的融資渠道。

火山君（微信號：huoshan5188）註意到，融資租賃ABS經歷了2016年的爆發式增長後，2017年發行有所下滑。不過慶幸的是，即使在下滑之下，仍有多個融資租賃“首單”創新的產品，其中市場議論較高的就是去年年底發行，並於近期在上交所掛牌的華泰證券資管-中飛租一期，成為國內首單以美元計價的飛機租賃ABS產品。

六大基礎資產僅融資租賃下滑

CNABS（中國資產證券化分析網）數據統計，2017年企業ABS產品共發行470單，發行規模7609.60億元，同比增長68.90%。其中基礎資產以個人消費貸款、信托受益權、商業地產類（CMBS和REITs）、融資租賃、應收賬款和保理融資的發行量居前，分別發行了2584.56億元、1159.52億元、746.14億元、757.28億元、610.76億元和584.40億元。

不過值得註意的是，前述六大基礎資產中，有五類基礎資產的ABS均同比增長，僅融資租賃ABS同比下滑，而且下滑比例超過20%。“主要還是市場資金面緊張，融資成本總體上揚，才會使得租賃企業ABS發行總額回落，加權平均發行利率達6.01%，2016年為4.65%，利率同比增長29.24%”，民生金融租賃分析表示。

對此，華泰證券資管進一步表示：通過分析2017年初以來在交易所上市的78個證券有效數據，發現基礎資產為租賃資產，期限在一年以內，債券評級為AAA的證券，發行時票面利率幾乎分布於4.4%至7%的區間內，2017年票面利率整體處於上升趨勢中。

具體來說，1~8月期間，受宏觀市場資金面的影響，利率呈現穩步走高趨勢，AAA級融資租賃產品的利率波動區間由5%逐步提升至6%，上升約100個BP。8月至11月期間，整體資金面略有寬松，市場最新的融資租賃ABS產品利率有一定回落，AAA級產品的票面利率基本保持在5.5%區間範圍內。這一狀態持續到年末，年末利率有所回升。

但是，在天風證券看來，強監管下，融資租賃公司面臨嚴重的融資壓力，在其他融資方式受限的情況下，融資租賃公司不得不轉向資產證券化以獲取融資，而且融資租賃公司已成為ABS最活躍的發起主體，融資租賃或將更加依賴資產證券化融資。

“雙首創”產品引起熱議

不過好在，即使在發行規模下滑的情況下，以融資租賃為基礎資產的ABS產品，在2017年仍有“首單”創新。比如中電投融和融資租賃2017年第一期綠色資產支持票據，是國內首單雙綠色ABS產品；2017遠東三期資產支持專項計劃，是國內首單引入Fintech技術證券化服務商的資產證券化產品；華泰證券資管-中飛租一期資產支持專項計劃，是國內首單以美元計價的飛機租賃資產支持專項計劃。而後者隨著近日在上交所掛牌以及“雙首創”，在市場引起不小的關註。“這只產品引入美元計價還是很了不起的”，一家券商資管人士這樣說到。

正如所述，從目前市場來看，國內以美元計價的固定收益類產品投資標的稀缺。據火山君（微信號：huoshan5188）了解獲知，由於飛機租賃公司購買飛機均需從境外市場購買，因此需要保有較大規模外幣借款。有業內人士向火山君（微信號：huoshan5188）表示：“不管是什麽金融產品，只要涉及到外幣都會面臨比較大的政策限制，而且ABS又算是金融創新，疊加起來會更加困難”。

事實也確實如此，華泰證券資管稱，為了該項目，他們同中飛租也跑了很多部門，在產品發行過程中，與證監會、國家外匯管理部門審慎研究國家政策，然後又同上海證券交易所和中國證券登記結算有限公司多次研究，耗時2年多才最終得以成功發行。另外，在實際操作中也遇到過難題，華泰證券資管執行董事司曉彬表示，假如承租人只租十年或者八年，那麽剩下的殘值怎麽計算，這一塊怎麽折算成發行規模比較難以操作。同時和逸金融相關人士也表示，未來租金回款的現金流測算也是一大難點。

“但是我們最終選擇飛機租賃這一塊，主要是認為飛機租賃是整個租賃行業皇冠上的明珠”，華泰證券資管執行董事司曉彬評價道：“因為租賃行業最嚴格、最標準、最規範的就是飛機租賃，從現金流的穩定性等角度來說，要比其他的租賃更加穩健。”

此外，他還進一步表示，根據空客和波音2016年做的預測，到2020年他們這兩家出廠飛機的保有量大概在2萬多架，目前按照這個市場來說有一半的飛機是租賃的，那就相當於有1萬多架是飛機租賃。每一個單體飛機便宜的是5千萬美元，貴的是1億多美元，所以這個市場是以幾百億和上千億的美元來測算的，空間還很大。

發行利率較低

既然市場空間很大，為何到現在市場上才出現首單飛機租賃ABS呢？中飛租解釋道：“航空公司和飛機租賃公司受益於多元化的融資格局，過去商業銀行和政策性銀行一直是航空產業的主要資金提供方。然而在最近幾年，資本市場創新產品吸引了新的投資人，短期融資券、中期票據、信托結構化融資、ABS、ABN、Pre-ABS、Pre-ABN以及航空產業基金等新產品、新結構才應運而生”。

和逸金融相關人士也告訴火山君，不同於汽車租賃市場，飛機的單價高，對資金投入有很高要求，另外租賃的期限較長，資本回報慢，對租賃公司造成一定資本壓力；其次，飛機租賃對標的承租人都是機構客戶，且必須是國內大型的資質優良的航空公司，客戶類型單一且有限。因此，飛機租賃ABS的發展較晚。

除此之外，前述業內人士也向火山君分析稱，除了政策上的原因外，還要看融資需求和基礎資產的特點，最主要的還是看利率。

火山君（微信號：huoshan5188）了解到，華泰證券資管-中飛租一期這只產品沒有劣後級，只分為A1~A8檔，而且均為AAA評級，但是發行利率與同期相比非常低。A1~A8的發行利率最低2.9%，最高4%。“本身資產非常優質，又有很強大的增信機制，還本還是過手型，所以成本相對很低”，前述業內人士補充道。

每經記者 陳晨 每經編輯 何劍嶺

雄安新區管委會：探索住房租賃管理新模式

CFP圖

10日，河北雄安新區管委會召開以“住房租賃積分為切入，探索住房租賃管理新模式”為主題的學術性研討會，並邀請國內專業研究機構、高等院校、金融機構等相關機構的專家，為新區住房租賃制度建言獻策。

探索城市開發建設運營新模式

記者從會上了解到，雄安新區管委會有關負責人表示，雄安新區將以發展住房租賃市場為抓手，以大數據監管平臺為依托，引入國內外知名房屋租賃管理機構，實施住房租賃積分制度，規範租賃市場，引導健康綠色的生活方式。

過度依賴土地財政推動城鎮化建設的發展模式，一定程度上抑制了居民消費和市場主體活力，出現資源配置失衡、投機炒作、房地產價格上漲，易產生經濟運行和金融風險等問題。雄安新區管委會有關負責人表示，新區必須著力打造貫徹落實新發展理念的創新發展示範區，堅決不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路，努力探索城市開發建設運營新模式，構建新的住房保障體系。

建立住房租賃積分制度

據介紹，雄安新區的住房體系設計是為了準確有效地服務於雄安的公眾群體，真正讓那些為雄安當前發展做出努力的人有房住、租得起，讓那些為雄安長遠發展做出貢獻的人有房產、買得起。為此，雄安新區積極探索建立住房租賃積分制度，從住房租賃市場主體屬性、政策激勵、租賃行為三方面，運用區塊鏈、大數據等前沿技術，建立科學、有效的住房租賃積分全生命周期管理機制，營造活力、健康、有序、可持續的住房租賃生態。

雄安新區管委會有關負責人表示，新區住房租賃制度管理的總體思路將堅持政府主導、企業運營、依法監管、積分激勵、租購同權的原則。通過實施住房租賃積分制度，將政府的管理目的和要求與個人的價值取向、利益訴求相結合，以內在驅動替代外部強制，改變傳統的管理模式，以引導激勵的手段形成積極向上、公平正義、誠實守信、健康綠色的行為方式和生活方式。

住房租賃制度的創新意義

住建部政策研究中心主任秦虹表示，新區住房租賃制度的創新意義十分巨大。首先，居住行為的數據化創新了租賃管理的新模式；其次，以租住行為為核心的舉措創新了居民權益的界定；最後，以積分激勵機制為措施創新了城市管理的新方式。

隨後，來自高校和相關領域的專家都肯定了探索這項制度的必要性，並一一發表了各自的看法和建議。

（來源：人民網 記者：栗翹楚）

慶匯租賃ABS違約背後 表象繁榮下的風險暴露

瘋狂發展的表象繁榮下，風險就像一顆“不定時炸彈”，隨時有引爆的可能。狂飆突進的資產證券化（ABS）業務亦未能例外。

近日，慶匯租賃旗下的一只ABS產品利息違約，管理人恒泰證券將其與鴻元石化一道起訴，要求被告鴻元石化、慶匯租賃合計支付約5.3億。

“ABS的發展初期，所有人都在摸索，包括監管規定也相對較少。隨著行業的快速發展，一方面監管在加碼，同時信用風險也在慢慢集聚。”北京一位ABS人士表示。

融資租賃ABS違約

日前，寶德股份（300023.SZ）公告，控股子公司慶匯租賃有限公司(簡稱“慶匯租賃”)收到北京市高級人民法院送達的《應訴通知書》([ 2018) 京民初6號]、民事傳票、《民事裁定書》[(2018)京民初6號]等訴訟材料。恒泰證券起訴鴻元石化、慶匯租賃，恒泰證券要求被告鴻元石化、慶匯租賃合計支付約5.3億。

在此次資產證券化合作中，慶匯租賃是原始權益人，基礎資產為租金請求權和其他權益及其附屬擔保權益。恒泰證券以基礎資產產生的現金流作為償付支持，發行資產支持證券，並將募集所得資金支付給慶匯租賃。

2015年12月23日，恒泰證券與慶匯租賃簽訂了《慶匯租賃一期資產支持專項計劃資產買賣協議》(以下簡稱“《資產買賣協議》”)，約定慶匯租賃以人民幣5億元的價格向恒泰證券出售並轉讓基礎資產，即慶匯租賃根據《融資租賃合同(回租)》對鴻元石化享有的租金請求權和其他權利以及其附屬擔保權益等。

2017年12月15日，恒泰證券收到鴻元石化郵寄的《告知函》，告知鴻元石化被核查出重大問題，已經停產予以整改。並且，鴻元石化對外存在巨額欠款，並被多家金融機構采取法律程序催收欠款。恒泰證券對鴻元石化的債權安全受到了重大影響。

恒泰證券認為，根據鴻元石化、恒泰證券、慶匯租賃三方之間的《資產證券化合作協議》 ，鴻元石化及慶匯租賃均構成違約。

某上市券商資產證券化人士分析，融資租賃進行ABS時，租賃資產通常是先把好的資產拿出，由於發行多期ABS，會有資產下沈的情況。當主體資質不是很強時，就需要謹慎看待此類項目。

在此之前，違約的苗頭便開始顯現。2017年12月22日，中誠信證評發布的《中誠信證評關於下調“慶匯租賃一期資產支持專項計劃”優先級資產支持證券的信用等級的公告》，由於單一承租人鹹陽鴻元石油化工有限公司實際控制人風險、業務停產整改及公司相關債務人申請訴前財產保全，慶匯租賃一期ABS優先級本息按時足額兌付不能得到有效保障，優先級信用等級下調至B。

“在實際ABS的操作中，一些中介機構的風控往往不夠到位；即便評級機構資質較高，但是也不是完全的保證，因為資產資質也存在著下滑的可能性。” 該上市券商資產證券化人士分析稱。

“ABS顧問律師和機構法審人員更要保持專業、獨立和審慎，這是職責，也是保護。”某資產證券化律師也坦言，參與ABS的所有中介結構都應當警惕違約風險，在發行過程中是否盡到了審慎義務將會成為判斷是否承擔賠償責任的依據。

統計數據顯示，截至2017年12月31日前已經完成兌付的594只銀行間ABS中，提前兌付、當期兌付和逾期兌付的比例分別約為37%、49%和14%。

信用風險暴露

基金業協會數據顯示，截至2017年12月31日，資產支持專項計劃總發行規模達16135.20億元，市場存量突破2億元，同比增長133.56%。高速增長下的信用風險也在迅速積累。

華創證券分析師周冠南在研報中指出，通常情況下，租賃資產單筆數額較大，資產集中程度較高。ABS的提前和逾期支付情況受承租人還款情況影響較大。當市場利率變動，使得承租人融資成本下降或出現承租人搬遷等變故時，就較為容易發生提前還款的情況。

“當發生違約風險是，一種可能是租賃物不那麽值錢或者處理過程具有一定難度。在融資租賃ABS 中，不完全依賴於對方的主體信用，而是以一定憑證作為抓手。”上述北京ABS人士在私下交流中表示。

近年來，資產證券化市場發展迅猛，信用風險管理壓力與需求增大，管理人主動管理資產支持證券信用風險意識不足、投資者認識和權益保護不到位等問題不時出現。事實上，監管機構對於ABS信用風險的高度重視在近期的監管文件中亦有所體現。

2018年3月22日，上海證券交易所、深圳證券交易所和中證機構間報價系統股份有限公司發布《資產支持證券存續期信用風險管理指引（試行）（征求意見稿）》（以下簡稱《存續期信用風險管理指引》），指引重點對信用風險監測與分類、信用風險排查與預警及信用風險化解與處置提出了具體的管理方式和要求。

某券商信用分析人士指出，2018年金融監管仍然會以金融去杠桿、脫虛向實、強監管為主線，部分發債主體的融資可能會受到比較大的負面沖擊。

“目前我們很難看到金融監管政策以及貨幣政策的放松，銀行資產負債表擴張要放緩，整個信用債市場也將繼續的收縮，市場的流動性處於一種比較緊平衡的狀態。”

譬如，第一財經了解到，標普全球評級日前宣布，將一家商貿物流中心開發企業的長期主體信用評級由“B”下調至“B-”，展望為負面；同時將未到期的優先無抵押債券的長期債項評級由“B-”下調至“CCC+”。

下調評級的原因在於，標普預計該公司的銷售業績仍保持疲弱，導致其經營性現金流在未來12個月內持續為負。未來12個月內將迎來大規模債務到期與融資環境面臨收緊，均是下調評級的重要原因。

“風險風險的幾個原因，可能出現在一是非標轉標過程中，會存在一定的摩擦成本，前後銜接便會出現一些問題，對於非標占比比較高的企業的影響會比較大。信貸渠道主要是信貸規模的有限性的，由於當前的債市壓力比較大，國企提潤銀行授信這個額度加大，擠占了一部分民營以及中小企業的信貸資源。”上述券商信用分析人士稱。