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長三角土地市場變局： 拿地降溫擴圍 租賃用地加速推出

CFP圖

長三角土地市場降溫信號在逐漸增強。10月26日，南京公開拍賣8幅地塊，分布於浦口、九龍湖、方山、燕子磯等熱門區域，中海、美的、景楓等房企均有所斬獲。不過這8塊地的樓面地價都沒有超過2萬元/平方米；10月31日，南京再出讓4幅地塊，分別位於秦淮區、江寧區，其中3幅為住宅用地。由於宅地均沒有觸及最高限價，多名南京業內人士認為，土地市場開始降溫。

12月7日，鎮江出讓11幅土地，其中富力地產以77%的全場最高溢價率拿下一幅商住地。

融信品牌營銷中心總經理張文龍認為，最近熱點城市地價確實出現降溫，包括南京、蘇州、廈門，乃至上海，鎮江作為環南京區域城市受影響被傳導。張文龍指出，這對樓市而言是一個積極信號：一方面政府開始加大供應，緩解供求關系；另一方面地價相對溫和，房價也會對應理性。這與“房住不炒”的政策是相匹配的。

尋找新區域

年底長三角區域內城市正加大推地力度。

而在一線城市供應相對少的情況下，品牌房企開始選擇進入部分受經濟外溢影響的三四線城市參與土地競拍，如在此次鎮江土拍中，碧桂園報名了8幅地塊。富力此次所拿商住地樓面價格為8480元/平方米，幾乎貼近同區域樓盤在售價格。

據業內人士分析，鎮江市場此前經歷過一段樓市低迷期，但2016年以來隨著周邊城市樓市上漲，和外來炒房團勢力等多重因素影響，鎮江樓市成交量上漲明顯。來自同策咨詢《江蘇城市研究報告》顯示，2016年1-12月，鎮江市區商品住宅成交以潤州區為主，簽約量95.52萬平方米，占比32.9%；簽約均價最高，為8057元/平方米。

同策咨詢研究總監張宏偉分析道，這兩年核心區域房價大漲後，房企開始關註一線城市周邊的市場盈利空間；此外目前核心城市推地偏少，房企也被擠壓到三四線城市拿地。值得關註的是，2-3年前品牌房企進鎮江是虧損的，去年市場逐漸火起來，品牌房企又開始關註這個區域。已經入駐鎮江的房企已經歷過市場波瀾，再拿地相對謹慎，沒有進入的房企則為布局考慮，畢竟是一個土地儲備的機會。

也有鎮江當地業內人士指出，從宏觀角度和市場表現而言，鎮江暫時不會跟進限購、限售等調控措施，中海、恒大等大型房企在此布局，說明這里仍值得關註。不過，也有業內人士認為，明年很有可能是房地產小年，部分抗跌性較差的板塊後期或將出現問題，比如金山板塊，配套、教育都相對弱勢，出讓地塊溢價率較低也屬意料之中。更有分析指出，估計明年中海、恒大、雅居樂、中南等在部分區域有所布局房企的日子不是特別好，尤其是南徐兩塊地，早前放風價非常高，現在只能等待開盤。

租賃地加速推出

核心城市鮮見純宅地推出的另一面是，租賃用地開始大規模推出。自上海首宗“自持不售”純租賃用地出讓以來，全國一些熱點城市相繼跟進。

張宏偉指出，政策推動下，未來租賃市場必然占有更大市場份額，並將形成商品住宅、租賃住宅、政策性住宅三分天下格局，房子的居住屬性正在回歸。

當前全國至少48個城市出臺租賃住房新政。據同策研究院統計，截至2017年11月，全國掛牌定向用於租賃的住房用地共計26塊，官方公布12月將全部出讓完畢。其中上海掛牌21宗，成功出讓15宗。而後，杭州、廣州、深圳、合肥、南京依次推出城市內首宗租賃用地。無論從推地速度和力度來看，上海都首當其沖。

根據此前上海市發布的《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，到2020年，上海要基本形成多主體參與、多品種供應、規劃化管理的住房租賃市場體系。而供應結構上也有調整，租賃住房用地的供應比例由“十二五”期間的13%提升至41%，計劃新增供應租賃住房70萬套。

上海已掛牌的21宗租賃用地，總建築面積達143.5萬平方米，預計供應住房總套數不低於1.8萬套。據統計，4個月不到的時間，上海租賃用地供應量已達到2017年前11個月住宅供應量的15%。按照這個節奏推算，到2020年，預計將達到20萬套供應，後期會有平緩的可能，但總體趨勢每年幾萬套的供應量已經很明顯。

除公開招拍掛，政府還將商辦用地、工業用地改造為租賃用地。前述分析師指出，以靜安區為例，區內兩幅商業用地和一幅工業園區用地，調整為四類住宅用地（租賃用地），三幅地塊提供總建築面積將超20萬平方米。且類似工業園區土地用於租賃住宅的方式將會在全市範圍內推廣，而商辦住房改租賃住宅的細則已經在醞釀中，從而進一步加大房源供應。

張宏偉指出，上海已出讓的15幅租賃地塊均被國企收入囊中。近期，上海15家大型國有企業共梳理出80幅土地，符合條件的土地將轉變為租賃住房用地。而未來，國企拿地後怎麽消化還需拭目以待。

據分析，上海推廣租賃用地力度最大，原因在於，近年來上海對土地財政依賴度逐漸降低，財政局數據顯示，2016年末上海土地財政依賴度為25.59%，而2017年前三季度為18.35%；二是上海引進人才的需求與日俱增，而滿足人才居住需求是抑制人才流出的一個重要手段。

杭州的供地格局一樣有變。9月22日，杭州市委召開會議提出，未來3年，杭州新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。具體措施包括：加大公共租賃住房供應力度；增加租賃住房用地有效供應；盤活存量土地、用房，開展村集體10%留用地以及存量工業、商業辦公用地、用房新（改）建為租賃住房試點；房地產開發企業競投自持比例確定的企業自持商品房屋全部用於公開對外租賃；鼓勵和規範個人出租閑置房源。

來源：21世紀經濟報道 記者：唐韶葵