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供不應求之說 有誤導之嫌

1 : GS(14)@2017-12-24 01:45:11

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5619&issue=20171223


【明報專訊】後天便是聖誕節,2017年也即將完結,雖然近月銀行拆息急升,但似乎無礙樓價指數繼續破頂,現在大家都說供應仍然緊絀,所以後巿仍是易升難跌,而本周特首林鄭月娥上任後首份《長遠房屋策略》(以下簡稱長策)也剛出爐,運房局長陳帆表示,目前政府所覓得土地,即使能如期推出建屋,未來10年亦只夠興建23.7萬伙公營房屋,距離長策28萬伙目標尚欠4.3萬伙,「係有一個落差」,似為香港未來樓宇繼續長期供不應求作出註腳。

長策按最新需求推算,2018/19至2027/28年度的未來10年,總房屋供應目標繼續維持46萬個單位,與前任特首所訂目標一樣,而政府在2014年重新制定長策當時訂立未來10年總房屋供應目標為48萬伙。之後政府每年底會更新「未來10年期」建屋目標,2015年及去年調低供應目標至46萬伙。

長策只是目標 不擔保有「進展」

有意見批評長策的新目標仍維持10年建46萬伙是「零進展」,不過,長策一向提出的是「目標」,應按巿場及環境而作出調節,並不一定要有「進展」,若發覺未來房屋需求減少,就算是調低目標仍未必不適當。

另外,政府和業界仍普遍強調搵地困難,目的可能是藉此加強民意支持政府搵地的努力,不過正如前理大教授林本利早前指出,有關說法,只會加劇港人加快買樓的意欲,反而助長推升樓價,對發展商和業主更有利。

灌輸「搵地難」印象 反推升樓價

其實,香港的土地真的不足夠嗎?政府評估發展商現持有新界農地面積不少於1000公頃,而《明報》根據公司年報等資料,各發展商也持有大量未開發農地,如恒基(0016)持有農地主要分佈古洞北、粉嶺北等,涉及面積達4490萬方呎,新鴻基地產(0016)則有2800萬方呎,而新世界(0017)和長實(1113)也各有約1740萬和1340萬方呎(圖1),單是這四家發展擁有的未開發農也合共已超過1億方呎,若以3倍地積比、平均建500方呎單位計算,這些農地在補地價後已足建60多萬個私人住宅單位,已遠超長策的未來10年包括公私營的房屋總供應目標!

土地不足說法 值得斟酌

當然,也有評論指政府的預測往往出錯,就如差餉物業估價署每年都會估計未來一年的私人住宅落成量,但當年尾「埋單」之時,卻會往往不達標,如2014至2016年,私人住宅落成量便分別較年頭預測的落成量少11%、15%,以至20%,都是未能達標,所以認為雖然運房屋每季給出的未來3至4年私人住宅潛在供量雖然不斷增加,都只是美麗謊言,既然供應不達標,那樓價自也難壓下去。

新一屆政府落成量料達標

不過,今年首10個月私宅落成量已有14,135伙,僅較原來預測落成量17,122伙相差17%(圖2),則若計入最後兩個月會落成的數字,今年能夠達標的機會便相當高,事實上,上屆政府意識要真的下功夫搵地增加供應,也要時間去完成目標,看來,由今年開始,政府預期會增加的供應量不會再容易交不到差。

根據屋宇署最新發表最新數據,2017年10月全港共有6個私人住宅項目動工(按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準),總共涉及2720伙,較9月份的915伙增加1.97倍;而今年首10個月累積動工量達18,725伙,較去年同期的16,773伙增近12%,創2001年以來新高(圖3)。

綜合以上數據,假若香港樓宇沒有新的因素出現而再刺激需求急增,而其實供應確較之前大大增加,說香港樓宇會繼續長期供不應求,似乎有點誤導。

做人民幣定期 收息回報高過收租

現在買樓,不是自住,便是作投資用途,投資不外乎希望樓價上升或藉放租物業求取租金回報。不過,現在一般住宅的租金回報只有2厘多,隨近月銀行拆息不斷攀升,就算是採用拆息按揭,供款利率也已超過兩厘,扣除利息開支後收租其實冇乜肉食。朋友外匯專家盧楚仁便說,中國資金流走似有效遏止,人民幣也已回穩(圖4)甚至有升值動力,現在敍做一年期的人民幣定期隨時可收4厘息,可能較買樓收租更吸引。

[陸振球 樓市解碼]
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