長沙灣喜遇首輪近清袋 涉132伙 英皇指小量買家用八成按揭 會德豐OASIS隨時開價
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GS(14)@2017-09-07 11:04:30http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9780&issue=20170907
【明報專訊】特首林鄭月娥下月中公布施政報告前，各大新盤均趁9月檔期趕出貨。繼華懋荃灣大型新盤全．城匯全盤953伙沽清後，英皇國際（0163）、市建局合作發展的長沙灣喜遇，昨「曬冷」推售全盤136個單位，雖然開售前錄得5倍超額認購，未算太熾熱，但由於入票人士以實客為主，故銷情理想，發展商指項目昨晚售出132伙，全盤近清袋。
明報記者 林尚民、徐愷婷、謝穎怡
昨日推售全盤136個單位的喜遇，開售前累收約850張入票（超額5倍），相對全‧城匯首輪開售前勁收2.25萬票、超額42倍，又或8月推出的葵涌納米盤豐寓開售前累收4800票、超額34倍，超購倍數未見太突出，但由於發展商限制一人一票，故實客比例較高。
英皇國際執行董事張炳強表示，樓盤昨日開售不足兩小時，已售約90個單位，佔全盤可售單位總數136伙的66%；發展商其後公布，至昨晚約11時，即開售6小時後，累沽132個單位，佔可售單位約97%。張續指，只有小量買家選用集團提供的八成按揭，項目有七成為年輕買家。
事實上，近月市場上有多個主攻納米新盤推售，對上一個銷情最好的，是由豐資源負責銷售的豐寓，項目於8月推售，當時首日同樣盡推全盤136個單位，首日售約126伙，佔可售單位93%。
限一人一票實客多 造就理想銷情
值得一提的是，另一個主打迷你戶的新盤、資本策略（0497）旗下尚家生活發展的屯門城．點，周六亦盡推全數204個單位，市場消息指該盤至昨晚9時，累收逾2400票，較可售單位超額近11倍。
此外，九龍東兩大新盤將正面對撼，會德豐（0020）地產常務董事黃光耀表示，集團旗下啟德OASIS KAI TAK日內公布首推約130伙的價單，預料兩房比例較多，亦有機會提供開放式單位。黃續指，示範單位最快周末對外開放，並視乎市場反應決定推售時間，集團亦會為買家提供二按計劃。
OASIS首推單位主攻2房
另新地（0016）副董事總經理雷霆表示，將軍澳日出康城晉海將於未來數天上載樓書、下周開放示範單位，本月發售；另同系元朗錦田PARK YOHO Genova亦上載銷售安排，周六加推16伙分佈於16A、17座的標準單位發售，與資本策略屯門城‧點打對台。
雷霆：歡迎「首置上車盤」
對特首林鄭月娥提出的「港人首置上車盤」，雷霆表示歡迎有關措施，並指上車盤與私樓市場客源不同，認為「各有各做」。雷續稱，未來一兩年新盤供應較以往多，實際需求強，相信樓市可健康平穩發展。
另興勝創建（0896）火炭半山豪宅MOUNT VIENNA，亦部署短期推售；興勝項目管理董事周嘉峯表示，項目擬下周三開價，並於9月內開售。
加國按揭龍頭拒賣盤 股神收購再觸礁
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GS(14)@2017-09-17 11:26:28【明報專訊】「股神」巴菲特近期「撈底」接連失手，其投資旗艦巴郡繼早前低價收購得州電力分銷商Oncor功敗垂成，本周其擴大對加拿大樓市的投資也遭遇挫敗。加拿大按揭龍頭Home Capital Group（HCG）近九成股東，投票反對巴菲特增持股份，以免稀釋股東權益。
購得州電力分銷商功敗垂成
今年早前，HCG被加國監管機構質疑沒有就按揭醜聞披露資料，有誤導股東之嫌，導致其股價大跌，加上客戶擠提，令市場一度憂慮觸發加版「次按危機」。巴郡6月時同意分兩輪，合共注資4億加元（約25.7億港元）挽救，換取HCG約38.39％股權。作為附加條件，巴郡又向HCG提供20億加元（約128.6億港元）的信貸額度。
按照約定，巴郡第一輪以每股9.55加元的價格（約61.4港元）注資1.6億加元（約10.3億港元），換取HCG的20%股份。
原定的第二輪注資將以每股10.3美元的價格，讓巴郡的持股比例增至近四成。此入股價較HCG周二的14.33加元（約92.2港元）收市價，折讓約三成。
第二輪注資須獲股東通過，但89%的股東拒絕巴郡進一步入股HCG，以免稀釋股本，損害股東利益。
巴郡被拒進一步入股，使其帳面利潤少了9000萬美元（約7億港元）。此外，巴郡對得州最大電力分銷商Oncor的90億美元併購案，上月亦被美國公用事業公司Sempra Energy「截糊」。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5237&issue=20170914
財經評論：邪惡的按揭Plan
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GS(14)@2017-09-17 12:51:06華懋近期認真巴閉，旗下荃灣全．城滙兩輪沽清953伙，即使有4戶撻定，但發展商安排重售這4戶，又再掀起千人排隊搶購場面。有排隊人士直言，眼前群情洶湧，抽中樓的機會甚低，自嘲是來「發吓夢」。對於望上車的人士而言，來抽全．城滙是「發吓夢」，但對於撻定買家而言，夢的確發了，但發的卻是惡夢。根據一手住宅銷售網成交冊顯示，這4伙撻定戶，買家全採用高成數按揭的付款辦法，可向發展商借最高八成一按，每人已付30萬至72萬元首期。近年發展商推出的高成數按揭，被視為糖衣陷阱。全．城滙提供的「備用按揭貸款」，一按借到八成，的確邪惡。成交冊顯示，樓盤包括4伙撻定戶在內已賣出的953伙，當中多達714伙採用可申請高成數按揭的付款方法，比例約75%。證明香港好多人都供得起樓，只是無首期，要發展商借先買到，但這一點對樓市並不健康。若有意採用發展商提供的高成數一按入市，便須留意，並非所有新盤都是「呼吸plan」，意思是「只要是人有呼吸」便借。以全．城滙為例，價單未有說明批核條款，如入息證明及是否需要壓力測試。代理消息就指，該盤實非「完全呼吸plan」，發展商一樣要看入息證明，但無講明入息佔供款比例多少，即是發展商到時可以不借。價單亦寫明，不論物業按揭貸款獲批與否，買家亦須按合約如期成交，亦不得就發展商不批有關按揭而提出的任何申索。全．城滙多達700名買家向發展商旗下「財仔」做一按上會，若以為是「呼吸plan」，到時上不會都幾大鑊。記者：朱連峰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170906/20144561
地產商高成數按揭 利息高銀行逾倍供848萬單位 買家須多付500萬
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GS(14)@2017-09-17 17:36:30■消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文
【本報訊】地產商睇準港人對住屋需求殷切，以高成數按揭計劃吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家；惟消委會調查按揭計劃利率，以一個售848萬元單位實例，踢爆地產商貸款「賺到盡」，買家向地產商借錢會較銀行多付高逾500萬元利息，足以買多一層樓。消委會又提醒巿民即使向銀行借錢買樓也需貨比三家，借款300萬元，利息可相差20萬元。記者：蔡朗清
消委會上月向21間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭資料，17間銀行回覆共69個按揭計劃，涵蓋香港銀行同業拆息按揭（H按）、最優惠利率按揭（P按）、按揭保險計劃等。
不同銀行利息可差20萬
消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文指出，巿民選擇按揭計劃首以利率考慮因素，以8月22日H按實際利率計算，由最低匯豐銀行的1.79厘，至最高大新銀行2.32厘等。假設供款期內H維持不變，貸款人購買500萬元物業，按揭成數60%（即借款300萬），供款20年，以1.79厘計，全期利息總開支約57萬元；若以最高2.32厘計，利息總開支達75萬元，兩者相差近20萬，「精明買家一定要比較各銀行按揭計劃，善用銀行網上按揭計算機」。許強調地產商亦會推出高成數按揭計劃，吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家，惟準買家必須留意該等按揭計劃的利率會較銀行高一倍或以上，總利息支出隨時較銀行按揭多出數百萬元。消委會以一個售價848萬元的單位實例，踢爆地產商「賺到盡」。銀行按揭計劃最多只能貸款500萬元，買家付首期348萬元，如以P減2.75%利率計，供款25年，全期總利息支出約154萬元，每月供款約2.1萬。若以地產商的按揭計劃計，可借出樓價八成即約678萬元，首期只需支付170萬，但利率則要P加1%計，首3年只供利息。供款25年總利息開支達667萬元，較銀行多付逾500萬利息，首3年每月供款約3.3萬元，其後22年每月供款高達4.6萬元，足足是銀行按揭供款的一倍多。
應一併考慮優惠手續費
消委會建議，如果資金不足以支付物業四成首期，可選擇香港按揭證券有限公司或由其他保險公司提供的按揭保險，將貸款額最高調升至樓價的九成。但準買家要留意申請限制，如要按揭成數達九成，樓價必須低於400萬、申請人是首次置業等。消委會又指，準買家亦應一併考慮銀行提供的優惠、各類手續費及個別計劃中特定的限制。17間本地銀行中，有16間提供最高貸款額1%至1.6%現金回贈，但如回贈金額高於貸款額的1%，相關現金回贈就需於總貸款額中扣除，很多時要待按揭手續完成後才會發放。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170915/20153688
布少明﹕放寬按揭 遏「靠父幹」
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GS(14)@2017-10-08 22:01:06【明報專訊】金管局對「父幹上車」現象表示關注。的確，年輕人「上車靠父幹」的比例不斷增加，以近日開售的屯門單幢新盤為例，於美聯物業的客戶當中，八、九十後年輕客佔約四成，當中有半數年輕客需要父母協助支付首期。此外，美聯物業於今年8月進行的「首次置業調查」，透過電話訪問，成功回收1142份問卷，結果發現九成受訪的首置人士表示上車困難，有36%業主指首期需由父母或其他家人協助，近六成受訪者用個人或共同買家積蓄，反映現時年輕一代，趨靠家人助付首期實現置業夢。
從調查結果不難發現「上車靠父幹」已成為社會風氣，反映年輕人上車困難的困境。為人父母，為子女未來籌謀是人之常情，惟必須正視現象產生的成因，找出解決方法，助樓市健康發展。如果單純把問題歸究於樓價高企，實過於片面。事實上，在低息環境下，部分年輕人，特別是年輕夫婦，收入已能通過銀行的壓力測試，入市困難主要源於缺乏足夠首期。
首期高昂的一個原因，自然是樓價高企。然而，據現行的按揭貸款規定，首次置業人士只有購買400萬元以下的住宅方可以做足九成按揭，惟現時市場上400萬元以下的放盤屈指可數，九成按揭名存實亡，可見這限制不合事宜，既失去壓抑樓價的作用，反提高入場門檻，成首次置業者的重要障礙。縱觀新盤銷售火熱的原因，發展商能提供按揭優惠是其一，正好反映按揭成數與置業的密切關係。
既然樓價短期內難大幅向下調整，實應放寬按揭保險樓價上限，700萬以下單位可做按揭保險，以減輕上車客負擔，亦建議政府調低首置客印花稅，助有需要的人士上車，從而減低年輕人對「父按」需求。
美聯物業 住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1384&issue=20171003
發展商收水 高成數按揭添限制 買家須證明有還款能力
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GS(14)@2017-10-09 03:47:09■中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒準買家，新盤不存在有一定批核的按揭。
【周末專題】街邊代理愛以「發展商包按」、「呼吸Plan任借」推銷新盤，但魔鬼在細節，近期許多發展商開始在價單中白紙黑字寫明買家借高成數按揭須證明有還款能力，提供入息、資產等文件，部份嚴限供款佔入息比例，並設各類限制，準買家入市前宜參閱價單及主動釐清批核準則。記者：陳東陽
樓價升但金管局收緊按揭成數，發展商藉旗下財務公司推出的高成數樓按過去兩年大行其道，全城新盤高舉「免審查、無壓測、低首期」盡吸市場購買力，個別極寬鬆方案更被喻為「呼吸樓按」，意指有呼吸的人類就可以獲批。
由95%成數降至80%
隨住樓市V形反彈，發展商亦開始審視信貸風險，按揭隨之收掣，一按成數由去年巔峯90%、甚至95%，降至目前主流為樓價80%，但對比傳統銀行樓按仍具吸引力。審視10個今年內開售且仍有由發展商提供一按的新盤，涵蓋各類發展商、不同規模樓盤，有9個都標明申請按揭者需提供還款證明文件，當中3個更有列出總還款額佔每月入息上限。唯一無列明審批要求的華懋荃灣西項目全．城滙，發展商曾聲稱批核貸款有內部準則，惟不便透露詳情，而市場盛傳樓盤的八成一按不設入息審查及壓力測試，但需提供小量財務文件。除審批要求以外，各樓盤的一按細節相差甚遠：還款期最短僅20年、最長30年；大多數會清楚列出按息，但九建（034）西營盤63 Pokfulam的最高七成一按方案描述首2年息口將參照屆時市場息率，令申請者難以估計供款；新世界（017）荃灣柏傲灣一按謝絕公司客，而新地（016）錦田Park Yoho則限指定職業方可承造樓價九成一按，普通人士最高借八成。各間發展商唯一相同之處，是價單中均會列明免責條款，強調無論按揭批核結果為何，買家均需按合約完成交易。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，由發展商提供的高成數一按條款參差，「有啲唔需要審批要求，有啲要入息要求，有啲講明供款入息比率，再跟金管局個審批做法」。「我哋遇見有啲買家有種錯覺，『既然呢個係發展商提供嘅貸款，咁即係一定批㗎喇！』呢個係一個錯覺嚟」，王美鳳一連兩次強調新盤不存在必批按揭，無論貸款方是發展商財仔抑或坊間財務機構。不過，王美鳳相信發展商拒批按揭比例稀少，該行接觸到被發展商拒之門外的個案亦不多，主因是浮動收入、無報稅或銀行入賬紀錄不齊全，而使到貸款方難以信納申請者有足夠還款能力。就發展商所提供的高成數樓按，銷監局方面回覆指，沒有備存買方因無法承造賣方提供的高成數按揭而終止交易的分項投訴數目，並提醒準買家在簽臨約前應先細閱價單內所列的按揭計劃資料。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170923/20161793
天生樓首置按揭 料須月入4萬
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GS(14)@2017-10-09 03:57:40【本報訊】新世界（017）早前公佈屯門單幢盤天生樓（The Parkville）將成為公司「大學畢業生上車盤」試點，項目昨公佈銷售安排，料當中10伙兩房戶及5伙三房戶將納入計劃內，詳情預計兩個月內公佈，3個月內發售。預計發展商將以高成數按揭實踐，惟畢業生可能需要月入達4萬元方有望認購。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛早前指，有意推出「大學畢業生首置方案」。發展商昨公佈The Parkville銷售安排，周五將發售50伙，屆時予員工優先認購，每人限1伙，然後為大手客揀樓時段，每人上限5伙。另外，項目將預留約15%中小型單位給首置計劃認購，相信樓盤餘下該15伙已開價單位將納入首置計劃。該批單位為低層B及C室，實用面積422到575方呎，即供最高21%優惠計，折實價由587.8萬元到832.2萬元。
專家籲量力而為
發展商稱首置計劃預計兩個月內公佈詳情讓合資格人士申請，3個月內發售。市場料首置方案將以新世界系內財務公司推出高成數按揭，要達至最高九成一按方案才會令15伙單位首期全低於100萬元。按照現時普遍採用的入息審查水平為供款不得高於收入50%，以樓價最低的3樓B室計算，折實價約587.8萬元，假設大學生可取用九成一按、P按息口為2.15厘、分30年還款推算，每月供款近2萬元，而買家需月入約4萬元。以近年大學畢業生首份工作月入普遍1萬多元，即使按年加薪一成，畢業後3年亦難負擔近59萬元首期，更不能通過月入4萬元入息審查。經濟學者關焯照稱，買家宜量力而為，一旦樓價下行，物業易變負資產，要面對心理包袱。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170926/20164441
瘋傳大學生按揭 銷監籲出詳情
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GS(14)@2017-10-09 04:02:29【本報訊】新世界（017）連日以「大學畢業生首置方案」作噱頭推廣屯門單幢盤天生樓（The Parkville），實質方案無影，但市場流傳消息卻巨細無遺，細緻到連最高按揭成數為92%、攤分40年還款都有人知曉。銷監局認為，如發展商公佈財務優惠，應向公眾提供符合一手例規定的價單。
傳最高92%按揭
新世界執行副主席兼總經理鄭志剛早前拋出初步方案助年輕人上車，被指是試點之一的屯門天生樓，上周五公佈價單卻未見詳情，發展商只強調細節兩個月內公佈、3個月內開售。有報道指發展商將為買家承造92%樓按、47萬元首期上車、按揭年期長達40年、買家按收入水平而循序漸進提高供款水平，但至昨晚截稿前，價單只標明最高85%一按。銷監局認為，如賣方需要公佈一手住宅物業的售價、支付條款、售價獲得折扣的基礎及可就購買該項目中的指明住宅物業而連帶獲得的任何贈品、財務優惠或利益，應該向公眾提供符合一手例規定的價單。銷監局稱，會檢視各發展項目的價單，如發現任何涉嫌違反一手例的情況，會跟進調查。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170927/20165449
內地商住房零按揭 發展商平價求售
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GS(14)@2017-10-15 13:50:46【明報專訊】近年一線城市樓市火熱，衍生出商住、商辦房等「類住宅」細額戶吸引投資客。當局明確調控商住房後，本報記者在黃金周檔期到訪廣州一樓盤現場，原本「不限購、不限貸」 的項目，銷售人員已表明商住房只做「全款客」，難做按揭，變相由以往可借盡五成，變成需一筆過付款。
以往商住房深受投資者歡迎，全因不受限購、限貸影響，加上戶型細及「買一層送一層」（因樓底較高可加建閣樓），投資額變相控制在數十萬至百萬元（人民幣‧下同），有發展商更推出僅百餘方呎的「劏房盤」。
今年3月底中國多城推出針對商住房政策，包括廣州明確要求商服類項目禁向個人發售，只能向法人（即公司客）出售，令商住房銷情遇冷。不過，記者到訪新盤「遠洋天驕廣場」，該盤為北方龍頭遠洋集團（3377）廣州首個落地樓盤，現場銷售人員向記者教路指「（中介）可幫你，幾千元開家公司，之後每年付2000元報稅，第一年大概7000元」，需開家空殼公司即可繞過限購。
廣州商住房限售公司客 經紀教開空殼公司
現場所見，銷售人員較少提及「商住房」，主力推銷住宅。商住房樓價亦一改以往追貼住宅價的情况，最細單位51平方米（約549方呎）要價約154萬元；較住宅單位最細48平方米（約517方呎）戶型，要價約220萬至230萬元，明顯低走。
自年初內地傳出銀行不再承做或將商住房首期提高至六成以上，按購買「住宅」首期只要三成，上述48平方米住宅單位首期約70萬元，與以往購買商住房可借盡五成按揭，即購買上述154萬元的51平方米單位可借約77萬元相若，惟現時購買要一筆過付154萬元，對投資客並不吸引。
銷售人員現場亦罕見不推銷商住單位，指商住房通常產權較短，即使租售同權打破「學區房」界限，但無戶籍者仍要向教育局申請；買家入住商住房後「旁邊可能是寫字樓」引起生活不便等。該名曾提醒記者趁早決定的銷售人員，次日發微信訊息指「有商業筍貨推出」，該盤「特批10個珍貴名額可享受靈活付款方式優惠，名額有限，先到先得」，反映號稱只能「付全款」的商住房亦可以特別付款方式購買，並「擠牙膏」式吸引買家。
地方政府減批住宅地 發展商改建綜合項目
值得留意的是，不少地方政府近年減少批住宅地，改為發展產業地產，故開發商為拿地亦將項目打造成綜合體，遠洋天驕同樣以此模式發展，當中約四成為商業面積。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3983&issue=20171009
上車難 新取按保倍增 半年達159億 二手物業按揭佔87%
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GS(14)@2017-10-15 14:01:27【明報專訊】香港按揭證券公司公布，上半年按揭保險計劃（按保）的新取用貸款額按年上升1.04倍，至159億元，新貸款中87%貸款用於二手市場的物業按揭，粗略計算，用於二手樓的按保相當於本港銀行今年首6個月借出二手樓按揭的13%。分析認為樓價高企，令上車客需要以按保幫補首期，亦有指提高按保物業價格現時600萬元的上限，或有助換樓客買樓，同時增加上車盤的盤源。
明報記者 余慕恩、歐陽偉昉
中原按揭董事總經理王美鳳表示，買入600萬元以下單位的業主客戶中，有三成以上選用按保，大部分是首置客及用家。她認為首半年按保數字倍升，除了因為今年整體按揭市場較旺，亦是因為樓價續升下，買樓人士更難取出三四成首期。
近九成按保貸款中為二手樓業主採用，王美鳳稱因為低於600萬元的新盤盤源已經不多，買家亦可選用發展商的按揭計劃，不過她表示現時部分合資格的買家寧選按保，因部分發展商的高成數按揭優惠的吸引力較以往小。在壓制樓市的措施不放寬下，她預計下半年按保需求將持續。
料下半年按保金額續增
根據金管局公布的數據，今年首8個月的新取用按揭貸款宗數及金額都比去年大升85.3%及60.1%，8月份的平均按揭貸款金額亦按年上升11%，至376萬元，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱這與樓價不斷上升有關，並預計新取用按揭貸款金額將會繼續向上。
香港按揭顧問創辦人葉景強則表示，現時年輕人根本無法負擔600萬元上車盤的首期，受按揭成數所限制，他認為換樓人士亦面對一定困難，上車盤價格則不斷攀升，按保計劃若能覆蓋銀碼較大的樓盤，或能有助解決「換樓鏈」斷裂的問題。
按證公司同時公布，有「逆按揭」之稱的安老按揭計劃上半年批出344宗申請，按年升近1倍，平均物業價值為500萬元，平均每月年金為15,200元。永隆銀行助理總經理兼零售銀行部主管鍾少權表示，申請宗數上升與安老按揭放寬申請範圍，受惠群眾增加有關。早前有指地產商促父母以申請安老按揭幫助子女支付首期，他表示申請安老按揭時銀行需要了解貸款用途，亦要通過第三方的法律顧問，相信因此申請安老按揭的機會較低。
上半年批344宗安老按揭 按年升近倍
按證公司今年上半年盈利比去年同期上升95%，至5.78億元，至於按證前年推出的「補價易」，即由按證公司擔保提供資助房屋業主補地價貸款，半年內未有批出申請。中小企融資擔保計劃方面，上半年一共批出577宗申請，涉及的總貸款額約22億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8958&issue=20171010
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