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交通部官網1個月內發7篇評論直指網約車亂象，行業協會出招

“短短一個月間，交通運輸部官網上連續發表7篇評論，想要傳達出來的強烈信號，其實我們都很清楚。”今天（5月9日）上午，在中國道路運輸協會召開的出租汽車行業服務自律公約征求意見座談會上，神州優車股份有限公司副總裁李勤說。

從4月9日開始，交通運輸部在其官網上接連發表7篇評論：《運輸市場要公平競爭》《網約車發展要“脫虛向實”》《“燒錢大戰”不可持續》《誠信經營方能行穩致遠》《交通運輸新業態不是“法外之地”》《包容審慎監管不是放任不管》《互聯網交通運輸企業切莫“店大欺客”》，這些評論矛頭直指網約車市場出現的過度補貼競爭、非法營運等亂象和怪象。

最近一段時間，網約車行業在部分城市再度開始了“燒錢大戰”。近年來，客貨運輸服務與互聯網技術融合後的新業態成為多方資本的角力場。不同專業投資機構、互聯網巨頭、金融機構、主權基金及相關實業集團各顯神通，利用強大的資本支撐力，在網約車、共享單車等領域，都在使用“燒錢”補貼方式。

高額補貼刺激和滋生了司機刷單、中途退單、“馬甲”車經營等不規範現象，而不安全、低質量的服務最終均由消費者來承擔。

上述評論明確表示，包容審慎“不是放任不管”，交通運輸新業態必須依法治理，運行在法治軌道上，不能也不應成為“法外之地”。充分發揮新業態積極作用，關鍵在於“遊戲規則”的普遍適用，關鍵在於監管的剛性運用。

據第一財經記者了解，針對網約車市場近期出現的種種亂象，上海、浙江、山東的行業監管部門紛紛出手。上海市交通委介紹，4月，上海市交通執法部門在機場、火車站等共14個執法點開展了代號為“天網2號”的網約車非法客運專項整治行動；4月17日，浙江省道路運輸管理局會同全省11個地市運管部門相關負責人共同約談某網約車企業，要求企業主動清理清退不合規的車輛和人員；4月底，濟南啟動出租汽車行業百日專項整治行動，除了整治巡遊車的不合規行為，網約車存量和不合規車也納入清理範圍。

“網約車平臺未來還會不斷發展壯大，我希望未來的局面是，從業者把職業中文明的、有境界的做人原則和理念帶到出租車服務當中，而不是把那些汙泥濁水的東西帶到行業來。”9日，中國道路運輸協會會長王麗梅說。

中國道路運輸協會當日組織出租汽車行業骨幹企業就出租汽車行業服務承諾和自律公約兩項內容進行專題討論。第一財經記者在現場看到，此次座談會聚集了傳統龍頭出租車企業以及網約車行業新興力量的“大佬”們。

這些人包括北京首汽（集團）股份有限公司副總經理梁海晨、神州優車股份有限公司副總裁李勤、哈爾濱天鵝出租汽車有限公司執行總經理李傑、大眾交通（集團）股份有限公司副總經理管山明、杭州出租車汽車集團有限公司總經理戴金明、重慶市出租汽車有限責任公司黨委書記喻懷江、滴滴出行科技有限公司副總裁劉美銀、杭州優行科技有限公司線上運營中心副總經理李克偉、北京三快在線科技有限公司政府事務部副總監孫理科等。

王麗梅介紹，制訂服務自律公約的主要目的是為維護出租汽車行業市場秩序，構建行業良好營商環境，加強行業自律，規範行業經營者及全體從業人員經營行為，提升行業社會治理水平。

“行業協會的職責有三句話12個字，就是‘提供服務、反映訴求、規範行為’。”王麗梅對大家說，制定行規行約，一方面是向政府和社會清晰傳達出租車企業和行業的理想、理念和追求。另一方面，也是行業內部自我約束、自律的重要形式和渠道。

“行業協會要主動發聲，企業要堅守服務底線，營造政府、社會、企業等共同監督氛圍。”梁海晨說。

“出租汽車企業要努力提升服務水平，反對網約車平臺‘燒錢’補貼行為，抵制不公平競爭，助推行業融合發展，維護社會公共利益和市場秩序，構建行業良好營商市場環境，共同促進出租汽車行業健康穩定發展。”劉美銀說。

戴金明也表示，出租車企業應把更多的精力用於提高人民群眾出行服務體驗，以人民群眾需求為根本，不斷創新經營模式，完善運營管理方式，提供更加精細化的服務體驗。

中國道路運輸協會行業政策部主任郭平對第一財經記者表示，中國道路運輸協會將就服務承諾、自律公約文稿內容進一步廣泛征求意見，並計劃於5月下旬組織召開出租汽車行業自律發展研討會，舉行巡遊車、網約車代表企業就《出租汽車行業服務承諾》進行簽約。

根據中國道路運輸協會確定的2018年度工作要點，今年將“積極參與社會治理，重點突出服務與自律”，推動企業誠信經營和信用服務，探索對違規企業實行警告、業內通報、公開譴責、取消會員資格、向有關部門通報等負面懲處的黑名單（包括灰名單）建設，實現對會員的獎優懲劣。

市場評論|“喝酒吃藥”助力股指收紅，A股反彈最看重業績

在經過短暫休整之後，A股市場一如預期的繼續著“喝酒吃藥”行情，醫藥醫療、釀酒、旅遊、煤炭石油等板塊領漲兩市，滬深兩市股指也在尾盤發力上行，雙雙以小陽線報收，兩市成交量則攀升至4127億元，A股的反彈之旅正如期展開。

從股指全天的走勢來看，滬深兩市股指在早盤沖高之後出現回落走勢，粵港澳、賽馬等概念股的走強未能帶動股指上漲，股指早盤呈現震蕩回落態勢。午後在兩市股指翻綠之際，抄底資金的介入使得股指開始放量回升，醫藥醫療、白酒等板塊成為帶動股指回升的主力，兩市漲停個股家數的增多更是帶動了市場人氣快速回暖，最後兩市股指均以小陽線報收，反彈態勢得以保持。

不過近來的調整走勢對短線生態來說可謂是有喜有憂。一些強勢個股成妖之後往往會被監管層特停，新光藥業（300519.SH）就是最新的案例，這也使得四板成為了目前市場的天花板，周四之後市場僅有世名科技（300522.SZ）一根獨苗有機會沖擊五板，但鑒於周四其縮量加速漲停，難度隨之大增。而沙河股份（000014.SZ）在周三沖擊五板失敗之後周四反包漲停，成為新的妖股的概率大增，超短選手對此可適度關註。

就市場整體的走勢而言，筆者認為股指繼續反彈應是大概率事件，除了醫藥醫療、白酒板塊之外，近來處於業績提升期的化工、煤炭石油、造紙等周期性板塊也值得投資者高度關註，一些個股更是已經創出了近期新高，上漲趨勢較為明確。

至於像粵港澳、海南、賽馬等概念板塊，由於此前均已有所炒作過，再加上此前市場人氣就不是最佳，盡管有些個股可能會出現間歇性的爆發走勢，但是整體而言缺乏確定性的業績支撐，僅僅依靠概念炒作股價走勢很難持續上行，筆者不建議投資者對此投入過多的倉位，有時候做個局外的看客或許可以讓你學到更多的經驗。

首席評論丨從特斯拉破產危機看造車新勢力前景

本期嘉賓

趙英 社科院工業經濟研究所研究員

田永秋 汽車行業分析師

文字實錄

每分鐘燒6500美元！特斯拉陷破產危機

特斯拉破產的可能性再度引發熱議和深思。日前，特斯拉公布2018年第一季度財報。凈虧損為7.85億美元，與去年同期的凈虧損3.97億美元相比幾乎翻倍。財報公布後，特斯拉盤後股價大跌5.3%。根據彭博社數據統計，特斯拉平均每分鐘燒錢6500美元，如果不進行額外融資，這家公司難以撐過今年。同時4月底，特斯拉債券再遭下調評級，被兩家大型評級機構穆迪和標準普爾評為“垃圾”債券。市場普遍擔心特斯拉持續燒錢可能導致其現金流緊張，面臨破產。不過CEO馬斯克仍然堅稱：“特斯拉沒有融資計劃。”

特斯拉到底出了什麽問題？

張媛：特斯拉是一個非常有代表性的明星企業，但是創新非常艱難，它一路燒錢一路發展一路出名，如何來看待它近期面臨的種種問題？比如評級機構下調它的信用評級，包括彭博社的消息，你認為它遇到的問題是什麽？

資本對新能源汽車產業化進程逐漸失去耐心

趙英：問題是兩方面，第一作為特斯拉高燒錢、高投入、高風險這種經營模式的企業，它的產品不錯，而且迄今為止，新能源汽車而言，全球再造的新企業，發展也是不錯。但問題是產業化進程和資本市場對它的耐心、容忍，可能產生不同步，對它來說造成威脅。

特斯拉成長周期，作為新能源汽車的新來者，它有一段是忍受新能源汽車不成熟和開拓的這種風險和成本。如果特斯拉能熬過，資本市場對它的容忍度，它產業化的進程，它作為先行者的好日子就來了，如果熬不到，在這階段是它很危險的地方。

馬斯克在專業化大批量生產方面準備不足

趙英：第二，馬斯克遇到的一個自身問題，作為一個高技術、高風險為特征的高技術企業，在向傳統的汽車經營生產轉型這一關跨越的時候，有一個非常高的門檻。因為model3是一個大眾化的產品，不是小眾化的，這時候要盈利，突然發現在生產供應鏈的保證上，質量保證上，甚至產能，生產線的組織上，實際上他和傳統企業並沒有那麽大的差異。

但是馬斯克又沒有做好準備，因為他原來準備用開始這種高檔特斯拉的生產，柔性生產來解決這個問題。實際上解決不了這個問題，自有汽車工業以來就有一條規律，你一定是專業化大批量的生產，你才能通過規模經濟來賺錢，那馬斯克到這個階段，他面臨的一些問題，是當時他沒有想到的

特斯拉遠沒到破產邊緣 最壞可能是被收購

田永秋：特斯拉應該遠遠沒有到破產的邊緣，並不像一些資本市場所吹噓的那樣，其實我們知道特斯拉破產的概念已經有兩年到三年的歷史。現在特斯拉碰到的問題，並不是傳統意義上的問題，比如生產線的一些問題。其實把它細分來看，它的問題是在現有時代的要求下，互聯網的這些車，在車里面的創新機制，車聯網，無人駕駛，這些東西是前所未有的，一些新的技術整合到汽車身上來。所以在探索新的領域過程中出現的一些問題，是完全不可以避免的。

這時傳統的汽車勢力，有一些資金的勢力，有一些生產的經驗，但是對於新領域探索，仍然沒有經驗，特斯拉爆發出這些問題來講，對於整個行業是一個好事情。個人有一個觀點，倒不是說它破產，將來如果到某一天熬不過去的時候，很可能被其他家並購，這種可能性更大一點。

特斯拉的可持續發展模式是什麽?

張媛：特斯拉是以高科技、高投入聞名，它從2010年IPO的時，到目前股價上漲1000%，但是沒有實現盈利。如何來看支持特斯拉可持續發展的模式？

互聯網造車依舊要遵循制造業規律

趙英：最後支持特斯拉成功，還是要按照制造業企業規律，第一把產品制造出來，第二在汽車行業大批量生產，保證可靠性，保證消費者滿意的基礎上推到市場。

從資本生存程度上來說，在美國這種高風險投資的金融環境中，馬斯克的整體企業，對資本的魅力和吸引程度並沒有減弱。他不一定從企業家和市場角度考慮問題，目前遇上這些挫折，可能逼著他走一條接近被市場和金融投資者接受的路徑。

特斯拉仍是汽車“四化”領頭羊

田永秋：這只是特斯拉發展過程中的一個小坎。我始終相信，特斯拉代表的汽車“四化”，是這一領域的領頭羊，其他企業現在還只是一個跟隨者，並沒有領先。所以它在領先過程中發現的這些問題，逐漸在得到一些解決。比如100%要求工廠自動化，100%要求無人駕駛達到L3、L4的級別，這些都是其他企業所沒有的。無論從大眾，還是資本市場來講，應該有一個比較長遠的眼光看問題。

張媛：它現在新品model3，在生產上已經出現產能不足，滿足不了市場需求，現在產能遠遠低於他定下的每星期五千輛的生產目標，怎麽來分析？

特斯拉Model 3為何產能低？

田永秋：從特斯拉整體產品戰略來講，從開始做高端，然後逐漸從第一款Roadste，然後modelx，最後做model3。model3是一款面向大眾的產品，從利潤率角度來講，可能modelx、models利潤需更高一些，25%以上。但是這些車畢竟比較貴，是小眾市場，每年的貢獻率對於整個特斯拉來講並沒有那麽高。逐漸隨著model3的產能擴張和model3推向市場後，model3是幫助特斯拉，從一個新興的造車勢力，每年10萬臺的規模，逐漸成長為一年50萬、100萬臺，一個真正的汽車中堅力量。

分析這款車它的重要意義，現在把所有的創新的功能，集合到model3上，同時還要保證model3是以最有競爭力的價格給市場提供，基於這一點考慮，model3的利潤率並不比models或者modelx低多少，但它有一個巨大的數量基數。現在應該有50萬臺的訂單，交付可能1萬多臺，現在每周的5000臺的目標，大概還需要兩三周左右，目前這周的產能生產率，已經從原來的2000臺，到現在為止接近4000臺的水平，照這一趨勢發展，5000臺不是太遠的時間。

特斯拉要從原有生產模式轉軌和調整

趙英：這是特斯拉要從原來的生產模式，比較系統地進行轉軌和調整的問題，Model3準確的定位是機遇和挑戰並存，在美國這種市場競爭最激烈的、水平最高的汽車市場上，能有那麽大訂單，說明特斯拉在新能源汽車產業化上的前景是相當好。但馬斯卡沒有想到由柔性向大批量有這麽大的轉換空間，所以下一步要面臨的是整體上的一個調整，調整也不是短期內能完成的。

新能源汽車火爆背後隱藏擔憂

近一年來,汽車業朝著新能源、智能出行發展的趨勢越來越明顯,無論是擁有雄厚技術儲備的傳統車企，還是國內新勢力造車品牌，都開始紛紛展現在新能源方面的產品實力和戰略布局。然而在火爆市場背後，也有市場人士表示擔心，國內新能源車行業雖然獲得大量投資，但產能過剩，廠家利潤小，同時依賴補貼，有可能成為下一個光伏產業。

張媛：國內的新能源車資本熱炒，各種概念也特別多，怎麽來看，是不是特斯拉所面臨的坎，它們一個不能少？

國內新能源汽車和特斯拉至少有十年差距

趙英：肯定是這樣，甚至它們現在還沒到面臨特斯拉這種坎的階段，還早。因為首先要拿出來紮紮實實的、性價比很高的、被市場所接受的新能源汽車產品。這次北京車展有很多新能源汽車的產品，據說很快要推向市場，但其實還是有很大的距離。第一步先是針對確實的市場，能夠推出性價比被消費者所接受的產品；第二步批量生產。國內新能源汽車至少和特斯拉要有十年的差距，在產業化角度。

但特斯拉遇到的問題，新能源汽車企業遇到的一點不會少，為什麽？很多人沒有認識到，特斯拉和國內所謂新勢力造車企業最大區別，所有核心技術不僅是它首創，而且是它自己掌握，國內的造車新勢力不是這樣，所以從特斯拉角度，國內新勢力造車要充分借鑒，其實面臨的坎，比特斯拉目前還要艱巨的多。

國內造車新勢力有自身後發優勢

田永秋：中國新勢力造車起步稍晚一些，他們有一些後發優勢。不排除像特斯拉面臨到的問題它們也會遇到，但這些人都很聰明，最簡單例子，像生產，特斯拉是自己來生產，到現在為止大概五年的生產經驗。對於這些造車新勢力來講，他們意識到，沒有足夠的經驗怎麽辦？他們又想把產品迅速推向市場，采取像代工這種形式，找一些有經驗的汽車企業，幫他們做這個事情，把最合適的人放到最合適的位置。

從汽車工業歷史看 “代工”模式走不通

趙英：我有不同意見，我認為“代工”這條路從汽車工業發展歷史上看，基本上走不通。沒有任何一個主力汽車廠，或者有心在汽車廠上成大事的汽車主機生產企業，把自己的主力產品包給另外一家。有兩個門檻跨不過去：生產的一致性和可靠性，誰來操縱？再有，萬一砸了牌子算誰的？還有第三雙方協調。

所謂“代工”，其實雙方都是三心二意。新勢力的考慮是輕資產，不冒風險，老勢力傳統車廠，反正也不冒風險，富裕的給裝，另外在中間學習。這些都和汽車要求很嚴密的、統一的指揮體系，和生產供應質量管理體系基本規律相悖。

“代工”是權宜之計 把產品迅速推向市場

田永秋：這些造車新勢力，並不是完全拋開原來路子，即使“代工”形式也不是完全交給別人，什麽都不管。目前看到大概有6、7家公司，造車新勢力已經簽了“代工”協議，並且像蔚來已經推出產品。他們是站在稍微更高的層面看，將來汽車是一個終端，制造只是其中一個環節。雖然制造汽車和制造手機，不是一個層面，但它畢竟是一個制造，把最合適的人放到最合適的地方值得肯定。

他們意識到從特斯拉企業來看，制造是短板，不可否認，但它目前要想把產品迅速推向市場，必須得找一個企業幫它彌補短板，長期來講從汽車行業100年發展歷程來看，確實自己控制是最核心的，所以短期他們通過“代工”幫他們解決迅速推向市場的問題，長期來講還是要自己來建，這是肯定的。

張媛：現在是汽車領域當中的新勢力和傳統工業巨頭之間的融合交匯點，究竟下一步會怎麽發展，如何來看下一步的發展以及融合的態勢？

怎麽看未來汽車產業融合趨勢？

趙英：八個字，不分新舊，無問西東。不分新舊什麽意思？新能源汽車現在面臨著很多傳統汽車企業遇到的同樣問題，傳統汽車也在迅速地自我蛻變，自我叠代。比如新能源汽車很多設計方法、思路，傳統汽車都在學，由於它有自己既有的制造基礎，可能學完以後，可操作性更強。

為什麽叫無問西東？在大變革時期，不能一概而論，哪種路一定好，哪種路一定走不通，要允許嘗試，允許失敗，也允許滅亡。在這中間肯定有崛起的勢力，現在對新東西不要輕易否定，對傳統東西要在新的時代予以改造。隨著新勢力發展的產業化，隨著舊勢力看到新的產業革命的趨勢，實際上是在交叉匯流的。

市場評論|資金追捧MSCI成份股，成交再減現隱憂

伴隨著明晟公司（MSCI）公布了234只被納入MSCI新興市場指數和中國指數的A股名單，一些相關個股也在資金的追捧下周二出現了大幅上行，但是就整體市場走勢而言，持續下滑的成交量水平使得股指的反彈一直存有隱憂，這樣的狀態究竟能夠持續多久也尚待觀察。

對於A股市場而言，MSCI公布了A股相關的成份股名單無疑是最大的利好消息，一些成份股也借此機會在沈寂多時之後再度受到市場資金的追捧。雖然就市場整體走勢而言相對平靜，但是午後尤其是尾盤階段相關成份股的上漲還是較為明顯的，成為股指最後雙雙收紅的主要推動力。

不過就目前市場自身的走勢來看，形勢或許就不是那麽樂觀了。首先早盤股指並未對上述利好消息有太大的反應，反而在震蕩一段時間後選擇下行翻綠，只是尾盤時分股指才出現了回升走勢。

其次，妖股永和智控（002795.SZ）的再度漲停也使得新的市場熱點遲遲不能成型。從市場成交的分布來看，永和智控的反包走勢更像是中小資金市場合力的結果，而非大資金主動所為，這也註定了其後續走勢的波動將更為劇烈。這一方面會吸引市場風險偏好最高的資金關註，另一方面則會阻礙新的市場熱點的誕生，不利於行情的換擋前行。

最後投資者需要關註的還是市場整體成交量的遲遲不能有效放大，周二甚至再度降至4000億元以下的水平。在這樣的成交量背景下，股指要想出現突破性上漲行情的概率很低，能夠維持一個區間震蕩的走勢已經是很好的結果了，投資者對此要有清醒的認識，近來對收益的要求不宜預期過高。

滴滴公布整改措施：順風車下線所有個性化標簽和評論功能

5月11日，滴滴公布自查進展，順風車平臺業務全國停業整改一周，於5月12日淩晨零點下線整改。今日，滴滴順風車向公眾公布階段整改措施。

整改措施包括：下線所有個性化標簽和評論功能；合乘雙方的個人信息和頭像改為僅自己可見，外顯頭像全部為系統默認的虛擬頭像；車主每次接單前必須進行人臉識別；暫停接受22點-6點期間出發的訂單等。

滴滴表示，整改措施將在順風車業務重新上線前全部完成。

以下為全文：

滴滴順風車已於5月12日淩晨零點下線整改，這幾天來我們開展了全面內部自查，並認真聽取社會各界的批評和建議，現向公眾公布階段整改措施，滴滴將嚴格落實整改，請各界監督。

順風車整改措施：

·順風車服務下線所有個性化標簽和評論功能；

·合乘雙方的個人信息和頭像改為僅自己可見，外顯頭像全部為系統默認的虛擬頭像；

·車主每次接單前必須進行人臉識別，最大限度杜絕私換賬號的可能性；

·在繼續評估夜間順風車合乘雙方安全保障可行性的同時，順風車暫停接受22點-6點期間出發的訂單。接單在22點之前但預估服務時間超過22點的訂單，在出發前對合乘雙方進行安全提示。

以上整改措施將在順風車業務重新上線前全部完成。

全平臺出行相關業務，在之前司機背景篩查、三證驗真的基礎上作如下整改：

·專項整治人車不符，堅決零容忍。快車、專車、豪華車每天出車前司機必須進行人臉識別驗證，同時在全平臺推出有獎舉報人車不符。

·修改產品設計，將緊急求助功能提升至顯著位置。在緊急求助原有功能（按下後上傳現場實時錄音，由客服監聽並回撥用戶電話，同時自動發送行程信息給緊急聯系人）的基礎上，用戶可自主選擇一鍵撥打110、120、122及滴滴24小時安全客服等號碼。

·滴滴承諾，在平臺上發生的相關交通事故、治安及刑事案件和用戶糾紛中，我們將主動承擔應有的法律責任。此外，在已有安全保障機制(包括保險、醫療費用先行墊付、意外傷害人道援助、車主猝死公益幫扶等總額最高120萬的保障)的基礎上，滴滴已著手建立關愛基金，在法律規定的範疇外，為當事人和家屬提供更多的救助和關懷。

以上整改措施將於5月31日前全部完成。同時，全平臺將加速推動全面實名制。我們希望廣大司機和乘客與我們一起努力，讓出行更加安全。

在整改過程中，也有一些長期困擾我們的問題，在此也希望陸續和社會各界共同探討，真誠地尋求大家的幫助和建議：

·在現實場景中，大多數司乘糾紛的投訴，雙方都各執一詞，難以提供有力的證據，給平臺判責帶來非常大的困難，也讓很多司機和乘客認為平臺偏袒一方或者不作為。

對此我們也收到很多建議，是否可以考慮在車內對每個行程全程錄音（將明確告知用戶，並經過用戶授權方可使用軟件），在提升服務質量的同時，方便在發生車內糾紛或治安刑事案件（例如性騷擾）時取證判責，為保護司乘隱私，錄音資料不保存於個人手機，將直接加密上傳服務器，保留72小時後自動刪除。

我們非常清楚，並不是所有人都願意在行程中被錄音。且如果未來要增加車內視頻監控功能，可能還會需要向用戶要求更多的隱私授權。但這確實是提升安全、服務以及在發生事故糾紛後取證判責最有效的辦法。這樣的措施，大家覺得是否可以接受？

·目前我們已和公安機關合作對註冊司機進行背景篩查，防止涉及人身財產和公共安全犯罪記錄的人進入平臺。但我們也希望尊重每一個人的合法權益（例如就業權），對於不涉及人身財產和公共安全犯罪（例如侵犯著作權罪）的刑滿釋放人員，是否可以給他們成為網約車司機或者順風車車主的機會？

以上兩個問題，我們會在近期積極地向有關部門、專家學者請教和咨詢。也會通過官方微博微信等渠道征求公眾的意見，並把這樣的征詢機制長期保持下去。謝謝大家。

滴滴出行

2018年5月16日

評論：募資縮水讓上市走向理性

一家公司上市後，募資多少是最受關註的話題之一，和以往超募資金的話題不同的是，最近A股整體出現了募資縮水現象。

5月18日晚間，證監會核發了過會一個多月的動力電池獨角獸寧德時代IPO批文，募資不超過54.4億元，公司此前在招股書申報稿中擬募資131億元，意味著公司此次IPO募資縮水約六成。另一家以IPO形式回歸A股的中概股獨角獸藥明康德最新公布的招股意向書亦顯示，擬使用募集資金數額為21.3億元，較2月份招股書顯示的57.41億元，縮水六成多。

實際上，除了上述獨角獸外，證監會近期下發的IPO批文，整體出現了募資縮水的現象。如4月20日核準的深信服和福達合金，兩家企業的籌資總額不超過15億元，深信服原擬募資約13億元，縮水至約11.55億元，福達合金原擬募資約2.82億元，縮水至約2.09億元；5月4日核準的科沃斯和漢嘉設計，兩家企業籌資總額不超過11億元，其中科沃斯原擬募資約9.12億元，但在獲得批文後縮水至約7.51億元。

和此前新股發行動輒數億甚至十幾億元的超募相比，募資縮水可以說是一個新現象。而且，相比此前上市公司超募資金使用不規範甚至揮霍，募資縮水一定程度上是理性上市的體現。一般而言，一家企業有融資需求又滿足條件可以登陸資本市場募資，應該根據實際業務需求募集資金。不過在A股卻有所不同，此前因為上市不易等原因，新股上市往往盡可能多地募集資金，結果不但資金未能得到充分利用，還讓A股因“圈錢”市場而備受質疑。

最近兩年，新股發行速度明顯提升，2016年共有227家企業成功IPO，乃此前5年新高，2017年共發行新股438家，今年以來，證監會重申將保持新股發行常態化。這樣的發行速度引發了些許爭議，雖然監管層有恢複股市融資功能支持實體經濟的長遠考量，但並沒有忽略“抽水”過多可能會對市場產生的影響。於是，規範上市公司募資金額就顯得頗具必要性。

此番募資縮水幅度較大的是獨角獸公司，從監管層的角度而言，雖然獨角獸概念的火爆或讓市場為之瘋狂，但“抽水”效應的金融風險也不容忽視。獨角獸企業本身規模巨大且集中發行，如果吸納的資金過多或泡沫過大，難免引起投資者對於獨角獸企業上市分流大量資金的擔憂。此前證監會放行360回歸A股，令其獲得市場青睞、估值倍增，主要是360是借殼而非直接IPO，且穩定持續的盈利對估值有一定的支撐，即便如此，市場對於360高估值的質疑之聲，仍不絕於耳。

而且，獨角獸企業的上市事關當前監管層正在推行的CDR（中國存托憑證）制度和新經濟行業上市制度改革，如果市場出現大幅波動或讓投資者對所謂新經濟公司形成反感的氛圍，都不利於後續工作開展。如上市後表現被業內普遍看好的藥明康德，其IPO發行結果顯示，累計棄購數量達32.84萬股。

當然，雖說募集資金過大會對二級市場造成沖擊，但募資金額“縮水”對獨角獸企業而言影響不會太大。因為，這些企業如果發展不錯，未來還可以通過增發或者發行債券、配股等方式解決募集資金問題。

最重要的還在於，一家公司上市，對自身募資多少及用途的判斷，需要更加理性。新股發行常態化背景之下，A股市場“圈錢”的負面評價必須隨著時間的驗證而消失。

首席評論丨資管新規細則影響全解讀：門檻降低有利於擴大投資人群

導視：

“一行兩會”為資管新規配套細則，

如何影響21萬億銀行理財未來發展？

個人投資者買銀行理財產品要有哪些思路轉變？

新規又將如何引領資管行業轉型？

嘉賓：

張珺 君富投資執行董事

董希渺 中國人民大學重陽金融研究院高級研究員

文字實錄

張媛：各位好，這里是《首席評論》。從4月份資管新規正式落地以來，7月20日，“一行兩會”又是“三箭齊發”，公布了配套資管新規的細則，涉及到從商業銀行到券商機構，再到信托，都受到一定影響，我們究竟該如何解讀這個配套的細則以及對於行業的影響？而作為每一個普通的投資者，又會怎樣呢？先看小片。

在“資管新規”正式公布3個月之後，7月20日，“一行兩會”三“箭”齊發，為資管新規配套細則。央行當天發布《關於進一步明確規範金融機構資產管理業務指導意見有關事項的通知》，同一天，三份相關征求意見稿也對外發布，即中國銀保監會發布的《商業銀行理財業務監督管理辦法（征求意見稿）》，證監會發布的《證券期貨經營機構私募資產管理業務管理辦法（征求意見稿）》以及《證券期貨經營機構私募資產管理計劃運作管理規定（征求意見稿）》。隨著重磅新政“落地”，從理財市場到A股市場，從商業銀行到券商機構乃至信托行業，都會受到哪些影響呢？

資管新規細則公布，傳遞哪些信息？

張媛：歡迎兩位今天做客演播室，怎麽來看待這個時候發布這個配套細則？

張珺：資管新規傳遞了一些積極的信號，首先我們應該從監管的智慧來理解一系列的推出，最早在去年的11月份推出了資管新規的征求意見稿，在今年的3月28號、4月27號以及7月20號推出來的這一系列的細則，其實你看監管是有步驟地一點一點在釋放一些監管的信號。

張珺：過渡期延長給機構參與者更多調整時間

張珺：首先去年11月份的時候，它給的整體的過渡期期限是到2019年的6月30號，實際上在今年的新規細則推出來的時候，大家會看到征求意見稿之後，延長到了2020年的年底，那麽在時間上給機構留了比較大的整改和調整的余地。實際上大家能理解，大的原則並沒有變，去杠桿在適度地放松，在這個過程里面漸漸讓各個機構參與者慢慢有時間來調整，這是我們在這個信號里面理解到的一些東西。

“理財新規”如何規範銀行理財？

張媛：很多人也提到配套細則的出臺，其實對於行業來說，對於商業銀行到機構券商，甚至到信托，會產生行業的震動，這涉及到比如說30萬億銀行理財未來的發展，怎麽來看待？

董希渺：應該說這個時點發布三個配套的執行的要求跟細則，這個是很有必要的，總體上也是延續了資管新規的監管框架，第一方面資管新規正式發布之後三個月了，細則對三個月的執行情況進行一個回顧，或者說調整，這是一個。第二個，資管新規本身是一個原則性的框架性的規定，本來就需要細化相關的要求，比如對銀行理財有一些細節方面的要求。

董希渺：銀行“理財新規”方向未變，邊際放松

董希渺：第三，它本來在一些細節上，確實從前期執行來看，進行一些調整，就是說有所放松，所以我們8個字概括，方向未變，邊際寬松。從銀行理財來看，這是一個非常重要的規定，當然它還在征求意見。現在銀行理財的監督管理辦法是2005年發布的，那叫暫行辦法，到現在，前後14年了，一直就沒變，2014年原來的中國銀監會發布了銀行理財監督管理辦法的征求意見稿，2016年進行了大幅度的修改，但一直就沒有公布，等資管新規頒布之後，現在正式出臺了這個征求意見稿，我想很快就會正式發布。

董希渺：“理財新規”影響21萬億銀行理財市場

董希渺：應該說對整個銀行理財市場，這個確實會帶來很大的變化，當然這個變化現在應該是21萬億會受到影響，為什麽說不是30萬億呢？到去年2017年底，整個銀行理財規模接近30萬億，但是這包括保本跟非保本理財，所謂的資管新規約束的是非保本理財。

董希渺：“理財新規”可謂銀行理財業務“基本法”

董希渺：到了今年上半年，6月底，這個規模是到21萬億左右，應該是這麽一個體量。應該說這是銀行理財歷史上14年之後的一個重大的管理的規定，是銀行理財業務的一個基本法。我覺得變化有幾個方面，銀行理財的投資、銷售，以及估值等等方面都有一些大的調整跟變化，老百姓比較關心的，包括銀行理財起售的金額，從5萬到1萬，這也是非常大的變化。

張珺：銀行理財產品門檻降至1萬利於擴大投資人群

張珺：關於投資起點的變化，投資起點從5萬降到1萬，其實是讓更多的比如說原來三四線經濟不太發達地區的一些人的錢，進入到這個理財池子里面，它是有利於整個銀行理財的基量的，這個其實對銀行來說是非常非常重要的。

張珺：理財產品凈值化轉型 投資者需提高風險認知水平

張珺：另外還一個，就是關於凈值化，這也給普通的投資者有一個非常重要的變化，就是它對風險認知的調整，未來可能沒有保本理財了，甚至在預期收益這種措詞上，銀行在理財指導的時候都在銷售端會有一些重要的變化。可能在銀行買理財產品的中小投資者，要對未來產品的風險敞口有比較清晰的認知，以及對產品的投向有比較清晰的認知，所以這也是一個投資者教育的很大的變化，也是積極的變化。

董希渺：具體說，我覺得這些執行的要求跟細則，跟資管新規在邊際放松上，具體來說，我覺得有這7個方面，第一就是過渡期的整改更加靈活，能夠減少金融機構整改的壓力，降低對整個金融市場的沖擊，資本市場做出了非常積極的反應。第二，再次明確公募產品可以投資非標準類債權資產，有助於表外信用的修複。原來並沒有禁止公募產品投非標，這次是再次強調可以投非標。

董希渺：這就給市場一顆定心丸，因為非標的資產大多數還是比如說實體經濟、中小企業的投向，再次明確可以投，事實上整個銀行理財投非標比例在20%左右，也是不小的，相對整個20多萬億的總量。

張媛：這是過往雖然沒有明確你可以投非標，但是實際上在投的過程中還是有門檻的，因此被行業認知為不可投非標，所以這是一個明確的變化。

董希渺：“類基金”的現金管理類產品將成為短期理財轉型主要方向

董希渺：第三個，凈值化轉型的要求更加明確，這在資管新規里面也非常明確了，這次是給凈值化轉變提供了更好的空間，現階段就可以多發一些基於低風險策略的現金類的管理的產品，通俗的說，我可以發一些像貨幣基金差不多的類貨幣基金的類基金類的產品，來滿足原來對保本理財，對穩健銀行理財產品需求，同時減輕了銀行理財產品轉型的壓力。

張媛：這一條變化對於普通投資人來銀行買理財產品所產生的影響是什麽呢？

董希渺：銀行有更多的基於低風險策略產品給你提供。

張珺：公募理財產品將可投資股基

張珺：它其實最有利是基於整個客戶的分層和客戶畫像，其實從5萬降到1萬，我們在這個里面引進了很多新的理財客戶，這個基量增加了。還有一個，除了投非標以外，原來的公募理財只可以投公募基金的債基和貨基，目前這一部分公募理財可以介入股基，其實方便我們在整個客戶畫像中間把風險敞口由高到低不同的客戶篩選出來，用產品來篩選出來，這是一個非常非常積極的信號。

董希渺：降低了公募理財產品的起點，有利於增強銀行理財產品的吸引力，從5萬到1萬，對普通投資者來說，我本來有個3萬塊錢，本來只能去買基金，現在可以到銀行買理財產品，對銀行來說有一點好處是什麽，增強了銀行資金募集的能力。

資管新規如何助力金融支持實體經濟？

張媛：一方面是說，對於整個資金真正引導到實體經濟當中的資金的需求方特別有效，同時對於整個行業中的參與方，回歸本源是有強規範作用，可以這麽理解嗎？

董希渺：可以，沒問題。我覺得最重要一個對實體經濟是傳遞了一種信號，而且穩定了大家的預期，傳遞了什麽信號？金融監管會根據實體經濟發展，整個經濟基本面，它有進行調整的可能。

張媛：這是監管的智慧。

董希渺：對，傳遞了信號，穩定了市場預期，這是信號跟預期管理上的。它還預留了比較多政策的空間，包括對標準化債權類資產的認定，下一步會出臺標準，根據這樣一個監管導向來說，我們預計在對標準化債權類資產的認定會有所放松，那麽非標的空間就更大。

監管協同傳遞哪些信號？

張媛：因此你提到這里面之所以說這次“三箭齊發”效果影響非常的深遠，比如說看到“一行兩會”是同一天步調一致出臺文件，因此這是不是也體現了一個監管層面的協同呢？

張珺：“一行兩會”三箭齊發 體現監管智慧

張珺：有一些是有彈性的，有一些是底線是不動的，而且在三箭齊發的時候，互相之間是有銜接的，底線不放松是肯定不放松的，一層嵌套是不放松的，所有的不管是銀行還是信托，包括基金子公司，這一層嵌套是不會放松的，但也有一些整個的監管彈性，我覺得就是這個還是回歸到我們之前監管智慧，我是覺得它是讓多元的監管平滑地成一個組合拳，來讓市場放棄非常強烈的波動。

董希渺：金融監管協調向市場傳遞積極信號

董希渺：我覺得確實體現了金融監管協調相比之前有很大的改進跟提升，應該說新一屆國務院金融穩定發展委員會成立之後，我們看到整個架構上就體現了這一點，在國務院金融委的領導下，我想這是第一次在資管新規這個領域，資產管理這個領域，第一次一起發布三個規則，讓三個規則互相呼應，互為補充，這個是對金融監管協調很好的詮釋，給市場一個導向，也給市場傳遞了信號，金融監管比以前更協調，金融監管的步驟，大家相互配合會更好。

資管新規對市場機構參與者有哪些影響？

張媛：所以怎麽看，比如看到針對於機構都是資管業務怎麽做，怎麽運作計劃都是在怎麽做這個層面出這麽細則的指導意見，因此怎麽來看這對於整個市場當中的參與主體，比如說有證券資管、證券子公司，有基金還有信托等等，這對於行業的參與者來說它們之間會形成一個什麽樣的變化？

張珺：有助於各類資產管理人強化專業特色

張珺：我覺得給市場主要傳遞了一個就是各個有特色的資產管理人的形象，因為比如說像保險，像信托，像銀行理財，原來更多地扮演資產委托方的角色，像證券公司的資產管理公司，以及公募基金甚至期貨子公司的一些管理人更多扮演了受托人的角色，在這里面是因為它本身的能力不一樣，比如像券商，它的核心能力可能是投行，它可能在債券和ABS以及在對上市公司和非標公司的理解上面，對行業的理解上，可能比銀行的信貸貼得更近，這也是一個不同角色和不同能力的體現。比如在期貨，期貨子公司的角色上面，它可能對大類商品，包括衍生產品，以及股指期貨和其他的一些複雜性交易品種的資產管理上面，它的能力可能會優先於銀行以及保險，對原來像銀行、保險、信托以委托人的面目在市場上展現的機構來說，他們重要的是做好大類資產配置，讓更多比如說我把我的商品、指數、海外、國內，其實對更多的保險公司來說，他們大類資產配置，只要讓資金不空轉，就已經解決了他重要的資產管理的一個非常重要的課題。那麽我就覺得多元金融，每個人扮演的角色不同，能力不一樣，是根據它行業的角色決定的。

過渡期延長至2020年底 之後如何規範資管行業發展？

張媛：整個資管新規之下的細則的解讀，我們已經聊得很充分了，但是這是一個過渡期，雖然過渡期延長到2020年了，因此我想請問，過渡期之後呢？那會變成什麽樣呢？

張珺：其實是這樣，在這一系列組合拳里面，要釋放給市場的核心要控制金融風險，把杠桿降下來，所以我剛才說有彈性有底線，比如防嵌套是底線，實際上在這個過程里面如果到2020年，我們迅速或者合理地或者有效地把金融風險控制在一個合適的籠子里，以及我們的杠桿降到合理的一個倍率，我覺得更嚴苛的政策也不太可能在下一個階段推出來，重要的是讓整個市場自治，以及讓整個市場多元的產品，以及多元的投資人在這個池子里面都有各自存活的余地，我覺得還有一個非常好的狀態。

張媛：董老師怎麽看，方向不變，邊際過渡期寬松，那麽之後呢？

董希渺：之後我覺得大家對銀行理財來說，利用這個過渡期要加快轉型，過渡期之後，我想總體來說要回歸到受人之托，代客理財這個本源上來，過渡期結束之後，銀行理財業務會出現四個變化，四化，第一是從產品形式上來說凈值化，這毫無疑問，預期收益要向凈值型轉變，利用過渡期，現在凈值型產品比例不斷上升，過渡期結束之後，以凈值型產品為主，所以產品形式上是凈值化。管理上是專業化，大中型銀行要成立理財業務子公司，資管子公司，我想這個辦法出來之後，很快就會第一批資管子公司獲批，通過資管子公司發行理財產品，運營更加專業，管理更加專業，投資更加專業，資產配置能力更強。第三個是技術上數字化，要用大量的金融科技的手段，大數據、人工智能，打造一個集投資、風控、銷售等為一體數字化銀行理財管理平臺。第四個就是發展方向上更加普惠化，體現在幾點，剛才說了普惠化，銷售起點從5萬降到1萬，還有更多的發行基於低風險策略的產品，讓普通投資者有更多的選擇，銀行要告別過去相對高高在上的這種形象，走入大部分的投資者的心目中。

張珺：我覺得除了銀行理財和銀行資產管理人之外，比如說債券、期貨、信托，它們需要有兩個能力，充分發揮證券公司本身的投資銀行能力，以及它的資產證券化的能力，提供更多的多元和高風險、風險敞口可比的新的理財和資產管理產品，我覺得這是兩個新的能力，這是這類機構投資者的核心能力。

《首席評論》出品

本期節目

主持人 張媛

編導 芮曉煜

制片人 尹淑榮

責編：李燕華

首席評論丨人民幣會“破7”嗎？

導視

人民幣對美元貶值破6.8關口，

央行啟動預防措施，

人民幣走勢前景如何？

跨境投資和外貿企業及個人投資者如何應對？

嘉賓

管濤 中國金融四十人論壇高級研究員

張建平 商務部國際貿易經濟合作研究院學術委員會副主任

文字實錄

張媛：各位好，這里是《首席評論》，今天我們來關註人民幣匯率的話題，可以說近三個月以來人民幣匯率的波幅較大，尤其是近一周看到人民幣對美元先後失守6.8、6.9，8月3日晚間央行表示，自8月6日起，將遠期售匯業務的外匯風險準備金率從零上調到20%，而且將根據形勢發展的需要進行逆周期的調節。究竟人民幣匯率會如何走，對於企業的影響是什麽？而普通的投資者該如何決策？先看小片。

人民幣對美元匯率近來先後失守“6.7”，“6.8”關口，此輪下跌開始於今年二季度中期，3個月以來，人民幣對美元累計下跌達7%。不過，就在人民幣接近“7”的關鍵時刻，上周五晚間，央行決定自8月6日起，將遠期售匯業務的外匯風險準備金率從0調升至20%，同時還表示將根據形勢發展需要進行“逆周期調節”，消息發布當日，人民幣匯率迅速止跌反彈，離岸人民幣匯率迅速拉升近500點。而在人民幣匯率持續調整背景下，央行8月7日公布數據顯示，截至2018年7月末，我國外匯儲備規模為3.1179萬億美元，較6月末上升58億美元，連續第二個月回升。

“7”作為關口 有多大市場意義？

張媛：歡迎兩位老師今天做客我們演播室。先看這張大圖是從今年年初一直到目前整個人民幣對美元的匯率走勢，可以看到年初還是6.5，到了年中的時候到6.2、6.3，再到現在，一度沖破了6.9，怎麽來看這個時候的時點，大家在討論會不會“破7”，7究竟是一個什麽樣重要的意義呢？

張建平：其實從市場的角度來講，特別是老百姓的角度來講，通常會把一個整數作為一個關口，但是在市場交易的過程中，其實這個整數也並不重要。因為如果是在市場的影響下，接近了7，或者說超過7，其實是差不多的。現在這個階段，可能有的人會看到人民幣貶值這個階段有點擔心，但是我個人認為不必要過分擔心。如果你放到最近三年來看的話，你就會發現其實我們一直期待人民幣匯率應該是一個在相對穩定範圍之內雙向波動。但是經過人民幣匯率改革的最近這幾年你會發現，到今天為止，這個雙向波動才真正意義上成立了，這是一點。

第二點來講，我們會看到如果你比較一下人民幣跟美元，實際上美元的走強是這波人民幣走貶一個很重要的原因，它在匯率上，美元指數上，有一個非常顯著的體現。

最後一個因素，在最近這一輪美元上升、美元加息周期、美元升值的過程當中，其實你看那些發展中國家中，中國的人民幣指數總體上來講表現還是不錯的，我們比很多發展中國家貶值的幅度，實際有效匯率的貶值並沒有那麽大。從實際有效匯率的角度上來講，我們還是一個相對比較穩健的貨幣。所以我說讓大家不必對貶值太過擔心。

張媛：首先7對市場來說不必過度關註，而且其實不要太大恐慌。管老師有一個明確的觀點，你認為目前人民幣有貶值壓力，但是沒有貶值預期，您如何做出這樣一個判斷？為什麽有壓力卻無預期？

近期人民幣對美元貶值有哪些原因？

管濤：首先，人民幣確實從4月中旬以後出現了一波調整，4月中旬以前，今年主要還是升值，但是4月中旬以後出現一波調整，這波調整剛才張老師也提到了，有國內的原因，也有國際上的原因，所以在這種情況下，對市場情緒造成了一定的影響，推動了人民幣的快速走低。然後為什麽說有貶值壓力沒有貶值預期呢？短期內來看，剛才提到的那些推動人民幣走低的因素可能還會存在，所以這可能會給人民幣匯率繼續帶來一定壓力。但是加上了市場情緒的影響以後，市場情緒往往會推動匯率，就是市場價格會過度調整，就是超調，我們叫超調理論，往往對基本面看壞，匯率跌的幅度可能超過基本面對應的合理水平，會出現這種情況。所以，我覺得很有意思的是，今年以來，我們看這張圖實際上看到，今年非常明顯的就是雙向波動，開始升值後來貶值，我們也可以看到今年以來，有關方面對於人民幣匯率的升值和貶值總體上保持了中立的態度，沒有對它進行幹預，所以年初的時候人民幣升破了6.3，最近一段時間也跌破了6.9，總體上是沒有幹預。

但實際上，在匯率這種變化的過程中，不管是升值的壓力，還是貶值的壓力迅速地釋放，這從一定程度上抑制了預期的積累。比方說該升的時候你不讓它升，預期就會很強，該貶的時候不讓它貶，預期也會很強。我提出有貶值壓力沒有貶值預期，實際上就是說，要把匯率水平的變化和預期做區分。

張媛：這一輪其實我們的記者也走訪到各大銀行，發現在外匯結售匯方面的業務整體表現比較平穩，我們看到匯率的波動其實對於企業的影響各不相同，所以如何來評估這個影響呢？

人民幣匯率波動對外貿企業有何影響？

張建平：其實這個影響是全面的，因為中國的經濟國際化的程度在不斷提升，無論是我們的進出口企業還是我們對外投資的企業，也包括我們引進來外資企業，都會受到匯率波動的影響。人民幣貶值的過程當中，受影響最大的肯定還是進口企業，也就是說，因為進口企業要付匯，貶值的時候進口的成本相對來講就要擡升了，這樣會使進口過程中壓力會增加。但是，對出口企業來講就會覺得輕松一些，因為出口在全球市場上的價格競爭力就有所提升。當然對從服務的角度上來講，從居民角度來看，當人民幣升值的時候就適合去海外旅遊，要購匯，旅遊、消費、留學都很實惠，但是現在人民幣貶值了，這樣，你可能要付出更高的成本到海外留學和消費。

張媛：您提到當人民幣貶值的時候對於這些出口導向型的企業有刺激作用，有利好，但是當它出口的時候這邊關稅還在增加著，所以對於企業來說怎麽評估影響呢？

美加征關稅背景下 匯率變動對企業有何影響？

管濤：從理論上來講，最近這波的匯率調整實際上有利於改善出口競爭力，最近這段時間不但人民幣對美元調整了，而且人民幣的多邊匯率，就是匯率指數也調整了，也出現了一定幅度的下跌。也有專家分析說對於關稅的影響有一定的抵消作用，改善出口競爭力。實際上剛召開的中央政治局會議對於下半年工作做了部署，提出了“六個穩”方面的要求，采取了一些預調微調措施，也督促推進一系列改革開放的舉措，我覺得對下半年的經濟企穩應該還是值得期待的。我看上半年的人民幣匯率走勢，實際上我還有一個重要體會，就是人民幣匯率的雙向波動恰恰說明對於匯率短期的變化是難以預測的，因為它有很多不確定性，現在我們看到的是有很多負面的因素，但是不排除未來有可能出現一些好的跡象，比如說中國經濟如果說不像大家想象的那樣一直處於下行壓力過程中，如果它由於采取了一些穩增長的措施發揮了效果，有可能會改善大家的預期。現在大家都看多美元，那也不排除未來美元就有可能會上漲動力衰竭，為什麽？你看從兩年期和十年期美國國債收益率來看，市場並不是很看好美聯儲加息的節奏。當然也許市場錯了，但也不排除市場這次對了，對了的話美元後期可能會下跌。

張建平：你要看美元長周期的話，其實美元指數在歷史上有過三次歷史性的高點，非常有意思。你就會發現在上個世紀七八十年代的時候，美元指數最高的時候很兇猛，曾經達到過140、150這樣的水平。但是在2000年左右那段時間，那個高點其實曾經達到過120左右這樣的水平。但是在最近這一輪你會發現，即使美元是升值的過程當中，它那個高點可能也沒有超過110。

那其實就是說，總體上來講，由於美元現在是一個全球性的主導貨幣，它的發行量是在不斷增加的，所以美元的購買力，如果相對於黃金，購買力其實是在逐級下降的。再加上現在從特朗普政府來講，他為了增強美國的出口並帶動美國的就業和制造業，所以特朗普其實並不喜歡一個強勢的美元，他其實在前階段已經表明美元太強勢了。所以即使現在美元進入加息周期，市場有這種美元升值的預期，但是我想不是無限地升值或者說有很高幅度的升值。相反它到了一定程度之後，可能就要停下來或者說再走貶。如果特朗普現在一意孤行，慢慢的就會在美國引起通貨膨脹，這種在經濟上是可以預期的。另外會增加貿易和投資的成本，也包括有些投資受不了可能就要轉移出去，最終會傷害到美國自身的經濟，那個時候美元相應來講可能也要走軟。另外一個方面，對中國的出口企業而言，其實匯率並不是決定性的因素，產品最後有沒有市場，最終是取決於市場需求，也取決於產品的競爭力，還有價格的競爭力。

本周，將迎來8·11匯改三年，2015年“8.11”匯改後人民幣貶值，曾一度接近“7”的整數位關口，市場上一時掀起了保匯率還是保儲備的爭論。但最終，人民幣匯率不但沒有破“7”反而升值6%以上，外匯儲備也止跌回升，跨境資本流動和外匯市場供求平衡，市場預期趨於理性。

張媛：所以回顧在“8.11匯改”的時候，那個時候就是連著跌，看到這一輪，和“8·11”那個時候有什麽不同？

本輪人民幣貶值和“8·11”匯改後的一輪貶值有何不同？

管濤：我覺得跟“8·11”相比有個很大的不同，“8·11”的時候，之前大部分時間人民幣匯率是基本穩定的，長期是單邊升值。所以大家對於人民幣匯率的貶值是沒有思想上的準備的。而且那個時候，企業借了很多外債可能也不一定做了這種對沖，貨幣敞口風險也比較大。但是經歷了“8·11”匯改以來，到現在為止，實際上人民幣經歷了一年多時間的下跌，2017年開始企穩，然後開始雙向波動。我覺得企業的適應能力增強。而且我們可以看到，去年9月份，央行把外匯風險準備金率調到0以後，遠期購匯大幅增長，說明企業避險意識也是增強的。所以在這種情況下，企業就不一定像以前那麽恐慌，因為以前它有很多沒有做這種風險對沖的，有大量的敞口。所以匯率一出現不利的變化就緊張，現在就不一定會是這樣了。

張建平：你會發現“8·11”之前，為什麽當時我們要有這樣的一個改革措施，原因就是人民幣的單邊升值，最後誘發了市場的無風險套利行為，所以那時我們就意識到一定要形成人民幣的市場主導下的雙向波動的機制，讓市場的投機行為能夠被打消掉。如果是單邊的升值或者單邊的貶值，都會誘發市場無風險套利投機的行為。現在經過這一輪改革以後，我們現在總算是形成了這樣一個雙向波動。這樣，過去我們說這些壞的行為，不合理的行為現在就沒有了。

張媛：看到這一輪，從8月6日開始，又把遠期售匯業務的外匯風險準備金率提高到20%。這個外匯風險準備金率，能不能為我們淺顯地說明一下，究竟是什麽？它的作用是什麽？

央行上調外匯風險準備金率 對市場有哪些影響？

管濤：根據這個央行的解釋，它就是金融機構給企業做的遠期購匯業務以後，按照金額要給它交20%，由金融機構交20%風險準備金到央行，這是無息存款準備。所以說這對銀行來講是有成本的，通常情況下，銀行會把這個成本轉嫁到它給企業的遠期購匯的定價里。有機構做過測算，大概會增加400個點到500個點。這實際上是用一種價格手段來調節跨境資本流動，調節市場行為。

張媛：也就是說，這個時候存在跨境套利的行為的時候，其實起到了一定的抑制作用。

管濤：它就等於增加了交易的成本，如果你要做空人民幣的話，那成本增加了四五分錢，你就要掂量掂量。比方說現在的匯率在6.8，你想一想會不會到6.9，你覺得不可能到6.9的話，就不會去做這筆交易了。

張媛：兩位都提到了人民幣的雙向波動，這一次央行還表示了，根據市場形勢需要來啟動逆周期調節。所以當央行已經基本退出常態化幹預的話，它現在又做這樣的表態，是不是說這個常態化幹預又要回來了呢？

管濤：我覺得是這樣的，現在中國還是實行有管理的浮動匯率制度，實際上央行有義務去維持這個市場的平穩運行。強調的匯率政策中性並不是說不幹預，匯率政策中性，我理解是不去替市場選擇匯率水平，但是它要時刻觀測市場、註意市場，避免市場過度的波動和異常的波動。什麽叫過度的波動？可能出現比較大的單邊預期，比較大的單邊市場，匯率的波動可能對出口競爭力，對金融穩定帶來沖擊。在這種情況下，我覺得央行可以隨時采取一些措施。而且它現在所謂采取一些逆周期調節的措施，更多是剛開始是基於市場化的手段。包括我們剛才提到的外匯風險準備金，包括以前采用過的逆周期因子等手段。

張媛：看到未來匯率的雙向波動這個大趨勢是不變的，但是在面對匯率波動的時候，相關的企業相關的經營主體，它們有辦法做什麽來主動地避免這些損失呢？

企業如何應對匯率波動帶來的風險？

張建平：我覺得第一個方面還是企業自身，無論是外貿企業還是走出去的企業，看來遠期的人民幣的交易，在利用這個手段規避一定的風險，我覺得這個手段還是得用。第二個方面，如果說在現在這個階段，特朗普政府表達出來的這種高度不確定性和不可預測性，所以既然現在中國已經和三四十個國家都簽了雙邊貨幣互換協議，在這種協議之下在貿易和投資過程中，其實一直在鼓勵我們的企業用人民幣進行貿易投資，進行結算。所以如果我們用人民幣直接進行結算，其實就規避了兩次換匯，這樣對於美元的風險是可以規避的。所以從這個角度上講，希望現在中國的企業能夠加大人民幣的使用力度，特別是在“一帶一路”的平臺上，我們現在合作的過程當中非常希望更多地去使用人民幣，那這樣其實會為未來人民幣完全可自由兌換創造必要條件。當然咱們國家自身也要努力讓人民幣保持在雙向波動的時候相對幣值的穩定，這點也很重要。所以從這個角度上來講，既然現在有了這樣的一個時間點，我們也非常希望它能夠促進我們人民幣通過“一帶一路”走向世界市場。

張媛：好，這是有危也有機，所以從個人來講，有人在擔心這個時候人民幣貶值，可能是不是又會考慮到換匯，或者是海外資產怎麽配置？人們會問這個問題，您的建議是什麽？

匯率波動下 資產配置如何考慮？

管濤：我覺得要區分，如果說個人有一些旅遊消費、出國留學需要，這個應該早做打算，比方說實際上應該在人民幣升值的時候，我聽很多朋友就說了，反正我今年暑假的時候是要出去旅行的，升值的時候就買了，這個計劃是很清楚的。那作為做資產配置的來講，資產配置不完全等同於炒外匯，這不是它的主業，資產配置應該選定你要投什麽市場，買什麽產品，你在對那個市場深入研究的基礎上再選擇合適的進入機會，匯率是考慮的因素，但應該不是主要的考慮因素。可能在一定的情況下，如果不是趨勢性地看漲或者看跌人民幣，你倒是應該低買高賣，人民幣升的時候買一點外匯，做一些儲備，將來你選好了投資標的去投，貶值的時候反而應該稍微克制一點，因為浮動匯率有漲有跌，今天跌下去說不定明天漲回來。

《首席評論》出品，編導芮曉煜，制片人尹淑榮

責編：李燕華

首席評論丨步入“調控”年的中國樓市，有哪些新變化？

導視

今年前7個月，全國樓市調控達260次,一些城市出現一二手房價倒掛，

與此同時，前7個月土地流標796宗，密集調控下，樓市有哪些新變化？

什麽是房地產長效機制？如何完善房地產長效機制解決樓市難題？房產稅開征前景如何？

嘉賓：

胡景暉 我愛我家集團副總裁、市場研究院院長

範小沖 陽光100集團副董事長

文字實錄

張媛：各位好，這里是《首席評論》，今天我們來關註房地產的話題。今年以來，全國各地房地產市場調控政策密集出臺，從1到7月份全國樓市調控政策超過了260次，僅在7月份一個月各地累計發布超過70次調控政策。在7月31日召開的中共中央政治局會議當中明確提出，堅決遏制房價上漲，在政策持續發力之下，看到全國樓市整體表現平穩，但是一二三四線城市分化明顯加劇，部分城市出現了新房和二手房房價倒掛，土地出讓的流拍情況也再次出現。密集調控之下，下半年樓市究竟會如何發展？長效機制究竟該如何建立？請看小片。

機構統計：前7個月 全國樓市調控達260次

今年以來，我國樓市調控政策密集出臺，有機構統計，上半年各地房地產調控政策發布次數達 192 次，比去年同期多出 65%，共有 73 個城市出臺調控政策，包含限購政策 135 條、限貸政策 176 條，51 個城市以及海南全域實行限售政策。而就在剛剛過去的7月，全國樓市調控密集程度創下歷史新高，超過60個城市發布了70余次房地產調控政策。研究機構報告顯示，地方調控的核心在於限制房價漲幅、抑制投機套利、促進公平銷售，今年陸續有多個城市加入新房銷售搖號政策隊伍，一些城市則盡量避免出現地王。而就信貸而言，金融機構控制資金額度、監管機構控制相應融資工具的發行門檻及使用用途。今年6月，全國首套和二套房貸平均利率上漲至5.64%和 6.01%，同比分別增長了15%和 11%。此外，備受市場關註的是，近20天內，住建部圍繞住房工作召開了三個工作會議，其中8月7日在沈陽召開的部分城市房地產工作座談會上，住建部要求，對樓市調控不力的城市堅決問責。

張媛：歡迎兩位今天做客我們演播室，看到今年樓市調控政策太密集了，但是市場當中依舊出現了明顯的分化，有冷有熱。比如熱的層面，當一線城市的新房售價受到限制的時候，出現了一二手房房價的倒掛，因此出現了市民排隊買房的情況，但是在全國範圍內又出現了土地流拍的情況，為什麽會出現這樣的情況？

一些城市出現一二手房價倒掛，會否持續？

範小沖：一二手倒掛是因為一手房受到政府調控限價的嚴格控制，二手房的市場價格在這兒（高於一手房——編者註），所以現在買到（一手房）就是賺到。為什麽土地會流拍呢？因為他把一手房未來的預期給你壓在這兒了。那麽開發商現在買地，這個地價已經跟房價差不多了。如果他的期望值不能看到未來上漲，那他現在買地的熱情，等於說對未來的預期會大打折扣，所以現在不敢買。當然現在錢也很緊張，現在很多人也沒有錢了。

張媛：這兩種情況能否持續呢？

胡景暉：我覺得整體是這麽一個情況，實際上除了一二手本身倒掛的問題，現在實際上看到市場中的購房還是非常踴躍的。特別在很多一線城市，包括強二線城市，這個改善型的需求，以小換大、以遠換近、以舊換新，老百姓對美好生活的這種追求，希望子女享受更好的教育，老人有更好的醫療和養老的空間，居住得更舒適，這個需求還是在市場上是一個主流的。所以我們看到仍然有這麽大的購房熱情。當然了，現在一二手倒掛，剛才範老師也解釋了成因，那麽北京市也適時出臺了一些政策，比如倒掛一旦超過85%，那麽新房就將可能要進入共有產權住房系列。所以這個還是有一些措施的。

前7個月土地流標796宗會否持續？

胡景暉：實際上從土地角度來講，剛才範老師也說了，一個是預期不明朗，一個是資金比較緊張。我們現在來講，我覺得開發商必須要改變思路，以前大家都去搶地，說創地王也不怕，面粉比面包貴也不怕，因為他會有一個長期預期房價要漲，而且這個地以前拿在手里一兩年、兩三年不開發也沒問題，只要出了新的地王，老地王就全解套。所以這個思路造成了大家一種原來拿地是很兇猛的這麽一個態勢，現在在這樣一個情況下，又開始出現了土地流拍，但是我覺得流拍是一個暫時現象。因為實際來講，市場有效需求還在。另外對於很多上市公司來說，大的像萬科、中海這樣的上市公司，他必須要有一定的儲備，這個不可能長期不拿地的。另外一個，在未來新的住房制度設計，今天我們也會談到長效機制這樣一個背景下，開發商未來在很多領域很可能就成為了代建商，而不是像我們說的拿地、蓋房、銷售、回籠資金，他很可能在很多場景下會成為一個代建商，所以拿不拿地可能就沒有這麽重要了。所以從這點上講，我覺得目前可能是市場的一個應激反應，但是隨著時間的演進，到了下半年和第四季度，這個情況會慢慢發生變化。

各地市場分化如何更好“因城施策”調控房價？

張媛：談到整個全國的樓市調控思路，要因城施策，但這畢竟是一盤大棋，怎樣才能把這一盤大棋下得特別協同呢？

胡景暉：事實上，中國的房地產問題是一個非常複雜的經濟問題，首先有土地問題、財政問題、稅收問題、金融問題，僅就房地產本身我們看到房價的交易量和價格的變化，很大情況下受制於目前的城市定位、城市規劃、產業布局、人口分布，以教育醫療為核心的公共資源的分布。所以我覺得如果我們要想徹底解決房地產問題，應該是把它上升到一個更高的高度，如同今天我們在深化改革領導小組等，它是要有一個綜合性的解決問題。我覺得住建部門只是其中一部分，對於比如說發改委，我們的教育、人口、工信等等這些部門應該廣泛地參與進來，包括財稅部門要廣泛參與進來。包括你看現在行業整頓都是七部委聯合發文，一個部委是解決不了問題的。未來如果我們要把長效機制也好，或者未來要想調控真正落地，我覺得我們應該統籌行政資源，建立一個聯合的工作小組和機制，統籌規劃去設計一些問題，系統地出臺一些政策。

加大信貸投放 會否影響樓市？

張媛：正如胡總所說，整個房地產話題當中太過複雜，因此沒有一招管所有問題的辦法，與此同時，它本身又可能是一個貨幣的現象。因此人們會關註整個信貸的變化，比如7月23日召開的國務院常務會議中明確了穩健的貨幣政策要松緊適度，近期看到整個在貸款投放方面其實也有明顯加快。因此市場又會解讀，這個會不會又傳導到樓市上。

胡景暉：貨幣政策是有所調整，但是我覺得跟我們的精準扶貧一樣，它是更精確地引導流動性向良性的方向去發展，這次比如說在涉及房地產領域，流動性第一沒有給開發商，第二也沒有給多次置業的按揭支持，它會鎖定得更精準。

張媛：更加精準把這些資金引流到實際的需求方當中，那提到整個房地產當中的長效機制，怎樣的機制算是長期有效，我們再來回顧一下十九大報告當中的內容。

房地產長效機制建設在近來的中央重要會議及文件中被多次提及。2017年10月發布的十九大報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨後12月的中央政治局會議和中央經濟工作會議分別明確提出，加快住房制度改革和長效機制建設，以及完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。今年3月的政府工作報告進一步明確提出，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制。

什麽是房地產長效機制？

張媛：目前看來，比方說五限，限購、限貸、限價、限售、限商等等一系列其實都是行政手段，它對房價進行調控，短期可能是控制住了房價有效果，但是似乎沒有從根本上改變人們買房的預期。從房價而言，中央已經多次在重大會議當中提到了長效機制，因此提到長效，我們究竟怎麽理解？

範小沖：現在這個機制也是必要的，它必須把這個“病情”一定要穩住，而不能讓它出大問題，然後爭取時間。所以呢，剛才也說真正的長效機制，必須從住房制度、土地制度、金融制度、財稅制度以及立法，要變成一個整體，要從本身的房地產的根上，它的整個機制上，變成一個透明的，聯動的，然後在這個機制上能夠真正更加市場和保障結合的，要改革創新，而不是在原有的大圈圈里，只有這樣可能才會有解。

張媛：但是它總有一個分步走、分節奏的過程吧，比方說人們現在討論最多的就是房產稅問題，所有這些都是屬於長效機制的一部分嗎？

胡景暉：我覺得真正的長效機制，從實際可操作的角度可能有幾個方面，第一個方面是房產稅，這是最迫近的；第二個，農村集體用地的入市問題；第三個就是租購並舉如何執行的問題；第四個就是以REITs為代表的房地產信托投資基金創新的問題；第五個是拓寬老百姓投資渠道問題，而這五個問題又是環環相扣的。

房產稅還有多遠？

張媛：提到房產稅，現在人們又開始重新討論，它真的離我們很近了嗎？

範小沖：看來政府的決心越來越大，因為長期依靠土地財政，那麽這個竭澤而漁。未來要靠現有的存量，征收房產稅，政府變成一個服務型的政府，給你提供更多的服務，使這個區域的房價能夠保值增值，做更多的配套和投資，政府獲得更多的持續的收益。那麽這條路才是可持續的。所以看來房產稅可能越來越近了。當然還要經過比如立法，很多征收的細則，征收過程中實際上還有非常多的坎需要過，但是可以看到房產稅已經越來越近了。

胡景暉：要想走出土地財政這樣一個怪圈，那必須要替代，這個替代就是說從賣地變為一個長期的可持續的稅種，這個稅種就是房產稅。其實我們的房產稅如果套用國際通行的慣例來講應該叫房地產稅或者土地稅，因為地上物本身並不值多少錢，事實上它是根據每年房和地的市場評估價，來按一定比例征收，每年都收。所以這個實際上，比如說北京現在一年的財政收入是一年6千億，其中3千億來自於土地出讓，我基本也幫助有關部門測算過，在剔除掉一半被豁免的情況下，按現有大概450萬套左右來征收的話，基本上可以替代掉北京每年3千億的賣地收益。

張媛：這是北京市的情況。

胡景暉：對，其他城市我覺得更沒有問題，所以這樣的話，一個是地賣光了怎麽辦？更重要的是，讓我們的地方政府走出土地財政的怪圈。而從房地產稅的國際慣例來講，這個稅收上來以後實際上是要投資於當地的基礎設施建設、教育、醫療、以及治安等等。所以根本上它是要解決土地財政的問題，與此同時，從稅收角度的改革，很大一個進展是我們現在在交易環節有契稅、增值稅、個人收入的所得稅，但是在持有環節是零稅的，就是說有一百套房子在名下，持有一分錢稅不用交，但是賣一套出來，買的人就要交稅。所以一旦房產稅推出之後，持有環節的稅會增加，但交易環節的稅會減少，這樣就促進房產的流通，在很大程度上讓買房的人有更多的房產可選，而避免現在很多房子，在很多城市大概空置率達到10%—15%也是很正常的，那麽就避免很多房子既無自住，又不出租，又不出售，閑置在那里。而另一方面又在不斷地拍地，不斷地蓋。所以，整體上來講，它是一個能解決很多我們目前困境的一個相對比較有效的一個長效機制。據我了解，從未來的制度設計，就是說以繳納房產稅換取土地的永久使用權，也就是說，當你向國家交了房產稅之後，一旦土地70年使用期到期了，就無須向國家去支付未來70年或者下一個70年的租金了。所以呢，我們講這一次的房產稅的推出，整體上來講叫“兩步並做一步走”。實際上既解決了房產稅的稅種問題，也解決了70年後是不是要續租的問題。

租購並舉如何解決房地產長效機制難題？

張媛：提到租購並舉，其實很多房地產商都轉型做租賃，包括我愛我家、鏈家等等都在做租賃。看到現在一線城市的售價是在強控制的情況，但是租金在快速上漲。因此，怎麽來看租購並舉？開發商是否有足夠的積極性在租賃市場發力？對於普通的租房者，租金的上漲又會讓他們面臨什麽樣的局面呢？

範小沖：現在很多開發商都在轉型，實際上都在往長租公寓或者租賃轉型。這方面實際上剛才也說，有些地已經拿不到了，有些地它本身是讓你擁有，但比如說即使買到這個地也不讓你散售。再有一個，金融機構現在對於開發類型的一些是嚴控的，但是對於長租和這類實際上還是鼓勵支持的，而且有很多金融的手段。此外，房地產過去更多是供不應求，實際上開發的是物理空間，現在越來越認識到，實際上空間是被人所用的，也就是說它需要有內容，需要有IP，需要有運營，需要服務於客戶，所以現在要開始通過運營等等，才是一個房地產的空間真正的價值所在。現在很多長租公寓也得到了資本市場的加持，增長也很快，現在開發商也很多在轉型，我們也在做這個事。

張媛：胡總怎麽看？

胡景暉：我覺得租購並舉，從國家的戰略層面來講提得非常好，但目前從實際的執行狀況來講，應該說很不理想。第一點，北京的房租到底高還是不高？剛才主持人也說了今年確實房租是大漲的，通州區域等漲了27%，一年漲了27%。這里邊現在的問題是什麽？從承租人的角度，房租已經很高了，從國際通行慣例來講，房租不應該超過月收入的50%。即便在紐約，在華爾街，很多金融精英住很頂級的公寓，大概也就30%—40%撐死了。

張媛：占到收入的30%—40%。

胡景暉：對，占收入。但是我們現在很多年輕人在北京、上海，還是處在合租的狀態，租金已經超過他月收入的50%了。所以從承租人的角度來講，租金很高。但是從投資的角度來講，北京如果你買一套房子，裝修配完家具家電，考慮到空置期，出租的話，年化的投資回報率不到1.5%。所以國際通行的來講，房租的年化凈收益率應該是6%—8%左右，而我們只有1.5%，北京有可能比1.5%還低。這帶來的一個問題是，如果從投資的角度，我們要讓租金的投資回報率達到國際水平，我那天開玩笑，那就是房租翻一番，房價跌一半，我們就變成6%了。但是房租翻一番，承租人就受不了，房價跌一半，銀行就出現大量的壞賬。

張媛：房屋所有者也沒法忍。

胡景暉：對啊，而且今年為什麽房租上漲得這麽快？剛才範老師也講了，很多資本湧入長租公寓，都去搶房子，是吧，把租金就哄擡上去，

張媛：他們搶的是小業主的房？

胡景暉：小業主。比如我說好了一個月3000，他下午就去了，說4000，第二天早晨那個人說5000，那這個業主心態馬上就失衡了。所以在租購並舉的過程中，資本的介入是OK的，開發商的自持也是OK的，但是我們沒有REITs這樣的退出機制，我們很多法律法規還不健全。大量的資金湧入，缺乏行業規範、缺乏行業經驗，未來租購並舉可能要走的路會更漫長。國家戰略方向沒有問題，但是怎麽樣調動各方的利益機制，通過政策創新、金融創新、制度創新，能夠把資金、政策和房源能夠很好地組合，實際上最終是要為這個城市的租客創造一個很好的居住環境。就像我們看美劇《老友記》一樣，如果北京、上海的租賃市場，年輕人在一起都是那樣的氛圍和狀況，那我覺得這個城市的活力和未來我們的生活品質會有極大的提高。

第一財經《首席評論》出品

本期節目

編導 芮曉煜 制片人 尹淑榮

責編：李燕華

首席評論丨部分熱點城市房租價格持續看漲，誰推高的？

導視：

部分熱點城市熱門區域房租漲幅明顯，

如何穩定住房租賃市場？

長效機制又該如何建立？

嘉賓：

劉衛民 國務院發展研究中心研究員

李國平 高策地產顧問機構董事長

文字實錄

張媛：各位好，歡迎收看《首席評論》，今天我們來關註住房租賃市場的話題。居住關系到國計民生，對於很多人來說在一個城市租房可能是他們立足這個城市的唯一方式，而租金的高低一定意義上決定了他們能否在這個城市長期地生存下去，也關乎一個城市對於人才的吸引力。在樓市強調控之下，看到房價雖然整體平穩，但部分熱點城市的租金卻出現了快速上漲的跡象，引發社會的高度關註。究竟該如何穩定住房租賃市場，而長效機制該如何建立？今天我們深入討論，先看小片。

房租上漲，你感受到了嗎？

進入8月，多家媒體聚焦：部分熱點城市房租價格持續看漲。據中國指數研究院數據顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。而據一些市場研究機構統計，7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅也在20%左右，高的可達到30%。

采訪租房者：最近房租上漲了嗎？

北京東三環租房者金先生：我們房東是8月16日左右跟我說的，漲幅在1300左右，原來的房租是5700，現在漲到了7000，房東跟我說他還有其他的平臺在聯系。

采訪中介：個人業主提供房源 有幾種簽約方式？

某房產中介業務員：一種是咱們給您帶客戶，一年一簽，簽的是三方合同。還有一種租法是跟我們公司簽，就是這一塊得跟我們簽三年合同，中間這三年你就不用操心了。

目前住房租賃市場 房租是如何定價的？

亞豪機構副總經理高姍：租金現在沒有特別明確規定應該是怎麽樣定價，租賃市場更多是市場定價，就是需求方和房主覺得合適為主，由中介公司來評判。一般情況下，原來的中介更多是個人對個人，通過中介公司之後大家願意省事，現在長租公寓打著說你可以甩手掌櫃都給我，三年之內所有的維修都不用管，我來幫你做整潔，做客戶的催款等等一系列的，連錢都是中介公司支付給你的，這個時候定價權跟管理權，以及對外的租金報價都是中介公司里做的。那麽這個時候，所有的定價的權力以及標準，全部在這些運營商手里面，所以才說為什麽大家把矛頭對準長租公寓運營商，因為確實在這里面只有他們是定價權力者，因為政府沒有對租賃市場有過特別明確的政策要求，這次我覺得會出臺一些相關的政策，因為租賃市場完全是個人行為，業主行為，或者業主和中介公司和另外的租戶之間的行為。

哪些區域容易出現房租明顯上漲？

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉：我看到的是確實集中在一些熱點小區，這些熱點小區的特點是通勤、出行方便，第二，房屋大部分是二手次新房。第三，周邊有龐大的各種各樣的就業群體，對租房有很大的需求。這些區域一旦被鎖定，大家都會往里湧。因為在整個中介行業，不管是二手房交易還是房屋租賃，得房源者得天下，這是鐵律。

誰推高了房租？

張媛：歡迎兩位今天做客我們演播室。看到近期關於住房租賃市場房租快速上漲，以及資本在背後推動這樣的討論層出不窮，所以我想請兩位給我們講一下現在整個住房租賃市場，房租快速上漲的原因是什麽？它和資本的推動之間的直接相關性究竟有多大？

李國平：各個城市還不太一樣，比如說上海、深圳和北京，應該講深圳和北京2018年房租的上漲比較明顯，而上海就比較穩定。所以從北京的情況來看，應該講還是一個綜合的因素，一方面就是市場的需求，更多的人才湧入北京，加上在房地產調控下，很多買房的需求也進入到租房市場，加上這個城市的整治有很多被擠出來的需求，綜合的因素加在一起構成房價上漲的主要原因，我認為還是供求關系。

張媛：但是看到很多討論說資本在背後快速推高租價等，資本的力量在這個過程當中，究竟起到了多少作用呢？

劉衛民：從現在的租賃市場來看，特別是我們所說的長租項目，確實有一些風險投資資本，包括一些社會資本的進入，我們看這些資本它的運營模式，其實主要的就是在尋找這個行業，特別是長租行業里面的一些頭部資源，頭部資源其實就是在這個租賃行業里面能夠排位在前幾名的企業，這些企業在這樣一種資本的參與下，必然要在短期內擴張自己的規模，可能會對當時或者現階段的住房供求關系緊張造成一種壓力。

張媛：現在屬於8月租房旺季，房租可能每年都有一定幅度的上漲，但是為什麽今年格外引人關註？這究竟和長租公寓有多少直接的關聯呢？

李國平：咱們先看一個比例，現在所謂的機構、長租公寓來進行經營租賃市場的比例，在北京可能就占百分之十幾到百分之二十，也就是說大部分市場還是由房東、散戶的業主在往外出租，而且從目前的數據來看，現在那些散戶的，就是業內的話就是普通出租，業主通過中介也好，或者通過自己其他手段也好往外出租，漲幅比例要超過這些機構上漲的比例，從這個角度很難說是因為機構，比如機構是明顯的30%、40%，但是老百姓自己往外出租沒有怎麽漲，可能這個帶動比較強，但是我們今天看到的數據是相反的。這里面有沒有相互的作用，我相信局部一定是有的，但這個作用是不是那麽大？這個還是要客觀和冷靜判斷。另外從市場的角度來講，各個機構之間可能存在著一些競爭，但是從根本的利益角度，資本也希望獲得更加廉價的房源，誰也沒有理由把自己的房源搞得非常貴，因為這些機構一租就是三年到五年，它要投入改造、裝修、統一管理來對外出租，一旦成本太高，未來的租金發生了很大的變化，這對它們來說風險是很大的，所以從這種角度上來看，我認為可能存在著局部地區搶占房源，但是這不可能是持續的或者普遍的現象。這是我的判斷。

資本進入租房市場 會否助推房租上漲？

張媛：資本湧入到住房租賃市場當中，住房租賃市場當中的供應主體可能非常多元，資本會主要地湧向哪個部分呢？

劉衛民：我覺得資本在選擇投資標的的時候其實就兩大類，一大類是我們所說的這種長租型的項目，這個湧入其實是在湧入我們所說的租賃住房的供給端，比如我們看到一些大公司都紛紛成立了長租項目事業部，它們主要是投資長租項目，然後產生這種長租項目的供給，我覺得這個對於平抑整個租賃市場的供求緊張其實是有好處的。另外一方面，是介入到我們所說的存量的租賃住房市場里來，這個資金希望在存量市場里面來整合一些資源，這些它其實對於整個存量的供給並不會有太明顯的增加，但是對於階段性的需求，特別是能夠從房東手里整合一些資源的這種需求會增加。

張媛：看到在如此早期的時候出現了各種各樣的現象，相關的監管部門也已經出面做出了約談。

針對近期個別住房租賃企業被披露哄擡租金搶占房源的情況，北京市住建委於8月17日聯合北京銀監局等部門集中約談主要住房租賃企業負責人。北京市房地產中介協會8月19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實“三不得”要求，包括不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外還承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

如何穩定租房市場？

張媛：監管部門約談之後，各位市場參與主體也做出來這樣的承諾，有“三不準”，“三不得”等等，究竟這對於穩定住房租賃市場的效果如何？

劉衛民：我覺得更重要的是在於一個市場預期的引導，現在我們看到這些房租上漲，其實從7月份的數據來看並不能說是一個全國的普漲，而是一些熱點城市，特別是一些一線城市和熱點城市，包括一些熱點區域的點上的明顯上調。

李國平：一方面是讓大家更好地把房源釋放出來，大家齊心協力穩定這個市場，另外一個，對於惡性的行為，可能會提出警告，大家自律。我覺得這些方面都很重要，但是核心的還是我們要借鑒比如說國外的有些比較穩定的、有效的租賃市場管理經驗，來出臺一些相關的監管政策。

劉衛民：不僅應該通過這樣一個比如說約談的形式，同時還是要相對穩健地出臺一些長效機制，因為對於租賃市場來講還是要回到我們十九大的提法，也就是租售並舉，多主體的供給，多渠道的保障。比如對於政府來說，應該出臺相應的，或者說更大規模推出這種公共租賃住房，能夠真正解決新市民的住有所居問題。同時對於那些，比如說具有一定購買能力的或者有一定住房支付能力的人，也可以出臺相應的共有產權的住房措施。同時從新型城鎮化發展的角度，特別是產業發展的角度，也可以選擇在一些比如城鄉結合部的農村集體建設用地上探索出租項目的建設，所以我覺得多主體的供給，最終會使我們整個租賃住房市場的供給層次更加豐富。

北京市住建委21日消息稱，為加大租賃住房供應，近期將加快推進5000套公租房供應分配。預計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配，以滿足公租房各類保障群體需求。此外，作為建立“租售並舉”住房體系中的一項重要改革，農村集體建設用地 建設租賃住房試點 正在加大探索力度。國土資源部和住房城鄉建設部2017年8月印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。據報道，北京市到2021年，將供應一千公頃農村集體土地用於租賃住房。目前，北京市部分集體用地已找到合作方並成功簽約，預計不久後將正式動工。

農村集體土地建租賃房有哪些積極意義？

中國房地產協會會長劉誌峰：這個在改善租賃市場供求關系，降低住房租賃價格方面是有好處的。應該把這個試點要下決心搞好。這樣使農民在集體建設用地上每年有固定的租金收入，實際上比他原來的收入要高，但是也不能跟城市拍賣土地相比。應該把租賃土地價格適當要降低，而且要穩定。這樣才能使租賃住房的價格得到穩定，政府在這方面要有所作為，保證租房人租到這個房子的價格也能有所降低。

如何建立住房租賃市場長效機制？

張媛：所以如何來看這些探索，相應的土地供應制度做適當匹配的時候，對於整個租賃市場的發展、健康平穩有什麽作用？

劉衛民：我覺得其實在集體建設用地上建長租項目，是政府和市場雙方共同努力的一個結果。我們對於長租項目最大的痛點是這種長租項目本身的商業收益率比較低，要提高這種項目的商業可持續性無外乎兩點，第一點就是盡快地比如說讓更多的人來租，使它的空置率比較低。另一方面，讓它建房子的成本比較低，恰恰是在農村集體建設用地上來提供土地，目前來看土地成本是比較低的，所以也大大提高了項目的商業可持續性，也會對社會資本產生比較大的吸引力。

張媛：說到如何建立住房租賃市場的長效機制，我們其實歡迎專業化的機構化的主體參與到這個市場當中，但是在引入社會資本的過程中，如何使之有效、有積極性地進入，同時還能夠有效防止它們出現這種負面推升價格的效果呢？

李國平：我一直認為，所謂推升價格的事情一定還是一個最終以市場來決定的，當它是一個上市公司，或者拿到了資本，最終它要獲益，最終要有競爭，最終它們之間會調整價格，所以當我們1：9，或者未來2：8，或者最多3：7的時候，70%還是散戶在租賃，你自己是不可能盲目地去提升租金價格。但是規範化的、機構化地運作租房市場，我認為它會對散戶的租賃市場起到一個良性的促進作用，就是說我租得那麽好，是因為我有管理，我有口碑，也會促進我們的散戶，我們的分散的那些房東，他們會提高和提升自己這方面的規範性。我覺得這是一個良性互動的問題。在任何一個市場里面，你要給它一個時間，但是我覺得政府抓什麽？抓政策，抓監管，不要違反大的方針，價格上有一些調整。其實包括像國外，就拿美國做比方，在很多的城市，在很多的州，在租賃市場上，政府是有政策的，比如說有些房客你是不能趕走的，哪怕他付不起房租你都要給他一個緩沖期。另外一個，房租的上漲都會有控制，要在一定幅度里去增長，然後更加不用說在租客跟房東之間，如果有合同糾紛，政策的這種保護性，我覺得這些事情一樣，在我們國家要急於完善的是這類，以此來規範我們企業的行為。

張媛：既然說到政府的角色，政府這里面涉及到了幾個部門的角色，需要幾個部門的協同，同時要協同的話要管什麽，怎麽管？

劉衛民：我覺得政府作為公共管理部門，首先要建立一個法制化、規範化的租賃市場，就是說讓市場的作用充分發揮出來，比如說這一輪我們大家之所以對房租上調產生熱議，其實就是對整個市場的信息不透明造成的。我們看到國家統計局有一個租房的價格指數，在CPI里面，除此之外大家對北京、上海、其他的一些城市，包括一些區域的城市，區域的地區，它的租房到底是什麽樣的，其實大家並不了解。那麽我覺得公共部門，當務之急是能夠盡快出臺一個科學的、權威的、統一的租房價格指數，能夠使大家對這個市場有一個了解，大家對於市場都有一個公開的、透明的信息以後，才能夠基於這個信息的基礎上做一個準確的、理性的判斷。同時我覺得政府在一些基礎性的，特別是租賃住房基礎性制度建設方面，也應該加大一些力度。比如說我們在租賃住房，特別是長租項目的土地供給模式方面，現在一般都是一次性拍地，一次性付土地的出讓金，我們能不能改成年租制，能不能盡最大的可能讓這些我們所說的長租機構能夠在運營過程里降低它的資金成本。

張媛：您的建議呢？

李國平：我也認為是這樣，政府核心的問題是如何促供應，因為供應上去了，一定會平抑房租上漲。但是供應怎麽增加？應該是多方面的，在土地的出讓上，包括開發租賃型物業的時候，我們的稅收政策，我覺得可能這些都要核心、綜合地促進，只有把供應搞上去，市場的供求關系才會平衡。

責編：李燕華