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移民買樓不計分 西九盤中招 溫州客聞風 即取消來港睇樓

1 : GS(14)@2010-10-14 23:51:36

  2010年10月14日

【明報專訊】特首突然出招，今日起，投資移民將不能夠再透過買樓作為投資資產，而政府更首度披露，過去透過買樓來港的投資移民中，高達四成都是購買西九樓盤。有代理表示，有打算申請投資移民的溫州客，昨天聽到新政策後，立即取消今日來港「睇樓」，更有凱旋門業主減價放盤。

不過，也有代理估計，新政策只造成短期衝擊，長遠影響未必大，因為近年來港掃樓的內地客，主要是投資，並非為了取得居港權。

買樓投資移民 四成買西九盤

政府公布由今日起，資本投資者入境計劃中，房地產項目暫停列為投資類別， 投資門檻由650萬元增至1000萬元。政府推出計劃7年以來，批出8200個移民個案，有33％是透過買樓取得移民資格。買樓組別中，以西九的樓盤最受歡迎，達到四成。新措施直接衝擊西九樓盤，主力經營西九樓盤的置業18主席張肇栓表示，即時有內地人打退堂鼓，「原本有4名溫州人打算今日來港買樓，其中 1人打算申請投資移民，他知道本港新政策後，立即取消來港。」

張肇栓又稱，有業主也即時降價，將九龍站凱旋門減價約3％，希望盡快放盤。他相信，新措施會短暫打擊西九、九龍站一帶的物業銷售，業主或會減價約5至10％。但長遠來看，內地人投資本地物業的氣氛仍然濃厚。他們接觸的內地客當中，七成是投資者，只有三成是申請移民。

代理：內地客買樓多為投資

中原地產聯席董事李沛章也指出，內地客以投資為主。他引述九龍站9月份錄得約80宗成交中，內地客佔五成，這40宗成交中，只有約10宗屬投資移民。李續稱，九龍站豪宅的做價動輒3000萬到4000萬元，購買這類貴價物業的內地人士，通常只視作為個人投資，並且大部分已擁有香港身分證。

至於維港灣、帝柏海灣、一號銀海和海桃灣等奧運站屋苑，內地客比例介乎5％至15％，但代理指出，在該區購買樓價1500萬元及以上物業的內地人，通常都不是投資移民。

新措施公布後，昨日出現「尾班車」個案，香港置業助理區域董事鍾坤文表示，有投資移民客趕上尾班車，斥1030萬元買入奧運站海桃灣一手單位，單位位於2座低層A室，面積1055方呎，呎價9763元。

移民客購海桃灣趕「尾班車」

置業18在內地設有分店，針對投資移民的內地客人，張肇栓稱並未考慮要縮減內地業務規模，因為仍有不少人有興趣純粹投資本港物業。

祥益董事謝澤銘指出，個別業主毋懼政府新策，對後市依然信心爆棚。一名屯門時代廣場業主，日前剛以170萬元售出持有位於E座中層2室，面積431 方呎，呎價3944元，但由於認為施政報告「無料到」，故隨即賠訂，連同代理佣金，共損失約8.4萬元，而收回單位後便暫時封盤。

(明報記者陳健佳、林可為報道)
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八方人物--驗樓師：港人買樓本末倒置

1 : GS(14)@2010-10-23 11:40:07

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 333&art_id=14576415


置業是人生大事，大部份人首要考慮樓價，然後是升值潛力，反而最切身的問題──單位的質素，偏偏想得最少。驗樓師詹濟南認為，香港人這種本末倒置，只重視樓價的置業態度，是令新樓盤嚴重發水、建築質素低、設計差的深層次原因，不能全怪發展商，小業主也要負上部份責任。
業主往往當局者迷

人稱詹 Sir的詹濟南， 93年移民美國， 97後回流香港，他說：「喺美國買樓人人都會驗樓，有啲地方政府仲規定唔驗樓唔可以交易，但當年香港冇人會驗樓。」那時詹 Sir覺得香港人既然願意花畢生積蓄買樓，一定願意花一些錢驗樓，遂於 2000年自立門戶，為小業主驗樓，自此經常現身傳媒，拿着金屬棒在住宅單位內左敲右敲，如今幾成家喻戶曉驗樓師。
10年來詹 Sir驗樓無數，由舊區唐樓到有泳池有前後花園的豪華獨立屋，都有詹 Sir足迹。客戶除一般小業主外，也有大地產商高層，驗樓同時見盡人生百態，「最多人鍾意扮專家，鍾意教你做嘢，好似檢查有冇漏水，有人叫我潑杯水落個窗睇吓，其實咁做完全冇作用，又試過有個業主要睇我八字，先至畀我入屋。」
真金白銀買樓，詹 Sir說業主往往當局者迷，自行驗樓時看似非常認真，一屋貼滿標示小瑕疵的黃色貼紙，卻不察覺一些嚴重又明顯的破損，驗樓師便負上把守最後一關的責任。詹 Sir驗樓時最怕有長者在場「幫眼」，恃老賣老諸多意見，年輕戶主也無可奈何。
部份發展商有改善

不過令詹 Sir感到最無奈的，是盲目拆走新樓盤單位原裝裝修的業主，「有啲業主好儍，明明原裝地板瓷磚同油漆係靚嘢，但就鏟晒去換啲冇咁靚嘅料，花錢 downgrade（降格），唔係 upgrade（升格）」。一般人看到詹 Sir對新樓盤很挑剔，他說平情而論，近年大部份發展商在用料或裝修手工方面都有進步，被視為名牌的不用多說，他特別點名讚恒基和信和，「例如空心磚以前好多，近幾年已冇出現過；以前有斜地台同漏水，家都好少見，進步好大」。
為改善樓宇管理質素，政府提出強制驗樓新措施，這方面生意看來大有所為，但詹 Sir說發展商肥水不流別人田：「到時買樓送驗樓，你邊夠爭？」樓市屢創新高，歷史告訴香港人，新樓質素通常與樓價成反比，詹 Sir不愁無用武之地。
記者　林浚川
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271235

周日專訪 惠英紅：我買樓未輸過

1 : GS(14)@2010-12-20 23:39:21

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14781291
《義海豪情》裏的楊師奶，保守而錙銖必較，靠丈夫留下的物業出租，養大兒子。現實中的惠英紅同樣保守、同樣識計數，買樓收租，善價而沽。 97年後高價買入坑口物業，一買即「蟹」，靠租金回報守到「翻身」，保住買樓未輸過紀錄。她說，「家有多餘錢如果擺銀行，倒不如買『磚頭』。」
記者：陳皓怡　攝影：程志遠

惠：惠英紅　記：記者

惠：呢 20年一直有留意樓價上落，成日覺得 10年左右（冧市）就會嚟一嚟。 97年大冧市前兩個月，我將最貴間屋（匡湖居）賣咗，承接我嗰個人就慘。因為佢短炒，佢放俾人哋，但人哋接唔到，結果要打官司。我買嗰陣 300幾萬，賣出嚟成千幾萬，佢都走去接，我覺得個波要爆。最近我都覺得個波會爆。
記：你覺得短期樓市會下跌？
惠：我相信呢個波爆咗之後，年零兩年就會嚟返，因為好多內地嘅人會嚟買。好平、區分差啲嘅，唔會有咁快復蘇，但五、六百萬啲樓，地點適中嘅樓，反而係最安全。
記：那麼最近有買樓嗎？
惠：有，上個月買，今個月先交樓，我會買一啲用嚟放租嘅。我最近喺東港城買，因為東港城屬優質樓，有港鐵。我亦問過晒租價，都幾高，若用嚟當投資就 OK。過多半年左右，睇個市落幾多，會買番間差唔多中和番之前個價。
記：為何現在仍入市？
惠：家有多餘錢如果擺銀行，倒不如買「磚頭」，因為家租金回報率，拉勻差唔多有 5至 6厘，但擺喺銀行，我當你係好大一嚿錢，都係得零點幾厘息，等於嚿錢喺度貶值緊。



「揸一成首期去炒好危險」

記：你會投機短炒嗎？
惠：我以前都有短炒，風險大啲，因為唔會只玩一間。譬如四、五百萬嘅樓，短炒首期好少，好快就放，通常呢啲會貪心，可能會擸住 3、 4間，但乘番條數，萬一要孭上身，嗰度係幾千萬。我家通常會買 400萬至 500萬嘅樓，但買咗之後放租。
記：投資物業未嘗損手？
惠：有啲師奶借錢炒樓，揸住 10%首期就去炒，我覺得好危險，我唔會咁做。我冇賭運，如果我唔用賭博嘅心態，可以賺到錢。我好缺乏安全感，唔玩 8個蓋冚 10個樽，通常一定我有嘅，先至會去賭，仲要唔好太入肉。
記：從哪時開始投資物業？
惠：好細個就知道「磚頭」，有咗間屋就好容易儲錢，因為租永遠都冇用，你係唔會返轉頭。我同細佬妹講，你一毫子都唔使畀我，儲埋去買間屋，租出去，用人哋畀嘅租，冚你嘅供款，將來結婚就唔使將你嘅人工去交租，錢就容易儲。
記：你很強調儲蓄的重要性。
惠：我可以好闊佬， 100蚊，我有 50蚊可以全部使晒佢，但剩番嗰 50蚊你唔好搞我，一定係我收埋。我好缺乏安全感，我覺得呢啲係畀我起碼到 85歲唔死，我都一定有錢食到 85歲，呢個係我畀自己嘅一個目標，呢份就係我嘅安全感。
惠英紅簡歷

家庭狀況：香港出生，本有兄弟姊妹八人，因家貧兄姊被賣斷學京戲
家庭背景：家族是滿州正黃旗人，父親大戶人家，因文化大革命期間被清算，父親帶妻兒逃難到香港
1964年：在灣仔一帶叫賣養家
1972年：下課後到美麗華夜總會當中國舞藝員
1974年：試鏡會上獲名導演張徹賞識，成邵氏基本演員
1982年：憑《長輩》奪首屆香港電影金像獎「最佳女主角」
2000-2005年：演藝事業陷入低潮，反在商界賺大錢
2005年：再次活躍於演藝圈
2009-2010年：憑《心魔》獲香港電影金像獎「最佳女主角」等七項大獎
「滙豐都畀我搭沉船」

投資物業從未損手，但其他投資則幾乎沒贏過。惠英紅即使機關算盡，穩陣至上，不沾手迷債、 Accumulator，但買債券仍難逃一輸。她買的是雷曼債券。
「當初選擇時，係考慮到佢有百五年歷史，背景好。」不過，縱使屬於第二債權人，但至今仍未獲賠償，眼白白見到投資的 400萬元「凍過水」。
惠英紅亦有投資股票，「買邊隻死邊隻，所以我話我冇賭命，買仙股又死、買貴股又死，買滙豐（ 005）都死。」她只買過 5隻股票，包括銀行股、油股，煤礦股等，當中滙豐約 120元買，「真係慘，滙豐都畀我搭沉船！」
惠英紅眼中，股票與賭博沒兩樣，「今日一買，第二日，吓？跌咗十幾萬？吓？又十幾萬？每日十幾萬、十幾萬咁，我唔係李嘉誠，開始怯。我都係買咗 20萬啫，最後得番 2000蚊。」惠英紅所講的是華益控股，現已易名為亞洲物流（ 862）。
「我最鍾意新鴻基」


「英雄莫問出處」，七料影后惠英紅， 4歲就在灣仔叫賣養家，自小看盡人性百態，亦悟出賺錢之道。 17歲入電影圈，已可斥逾 8萬元購入紅磡一單位， 97金融風暴前兩個月，靠自己的眼光轉手大賺 700萬元， 97年後再入市，高價買入將軍澳坑口區一物業，怎料樓價未見底，但她靠租金回報守到「翻身」，保住買樓未輸過紀錄。
影后除了演技了得，投資技巧同樣不容小覷。她選擇物業，有一套心得。「先睇邊個地產商，再睇就係區分，如果嗰個地方只係得的士出入，人哋唔會租，所以要識揀。」
如何選發展商，她說：「最鍾意係新鴻基，由 99至 00年啲樓質素好高，啲則係靚嘅，亦唔係太『發水』，用料都幾靚，而且唔會呢邊閂門，隔幾層都聽到。」
搞生意淨賺 2000萬

82年憑《長輩》奪首個金像獎最佳女主角。 28年後，憑《心魔》再奪金像獎最佳女主角，更成為「七料影后」。惠英紅說，曾步入女演員的尷尬期，進退維谷，差點放棄自己的生命，但演藝事業的低潮正是她在商界賺大錢的歲月。
賺女人錢要捉準時機

與很多女演員一樣，超過 30歲踏入艱難歲月。「嗰陣三十幾，演十幾廿歲嘅角色，又過唔到自己嗰關，演 40歲自己又唔想。」在近 5年演藝事業真空期，她做過兩門生意，都是搵女人錢。
「我係一條點樣嘅命呢？去到咁上下，就會遇到一啲機遇，好似做生意咁，都唔係自己安排做。」投身影圈以來，惠英紅同時做過不同的生意，經驗令她學到做生意，「時機要捉得準，特別係女人錢」。這 5年裏， 3年做減肥機生意，賺得最多，她與好友鍾慧冰共賺逾 2000萬元。另外，開設美容院亦賺近 400萬元。
「穀種唔可以蝕」

很多女演員希望最終能跳出影圈，創一番事業，但惠英紅卻暫不考慮再戰商場。不是很成功嗎？「做生意未必係賺錢，如果一鋪又蝕、兩鋪又蝕、三鋪又蝕，當時喺尷尬期，明白穀種唔可以蝕，一定要賺。嗰陣壓力好大，要做好多嘢，打咗好多人情牌。」
事實上，惠英紅首次從商即蝕，她的第一盤生意是搞飲食，「廚房話你知一斤菜賣 10蚊，原來可以用兩蚊買，你去查佢咩？大廚拉大隊走人！」自言不能落手落腳去做，飲食業亦非專長，「做生意始終係由自己銀包攞出嘅錢，如果自己冇時間睇，將嚿錢求其去買大小，咁我唔會賭呢一鋪。」
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為了買樓也結婚?

1 : GS(14)@2011-01-09 11:48:03

http://www.yicai.com/news/2011/01/647002.html
新年接到的第一个朋友打来的电话，先是问新年好，随后便是着急地问怎么跟地产中介砍价。原来友人正准备买套房子，她在电话里抱怨说，中介很强硬，丝毫不愿意“让利”；另外，卖家也很强硬，不愿意降价。

“这哪像是特区政府四次出手调控之后的结果？”她很郁闷。

笔者一边好言相劝，一边介绍自己当年买楼时的砍价经验——首先要声明的是，尽管每次看房时，都因内地口音被香港地产中介认为是“浙江人”，但本人不是炒房客，更准确地说，是换（租）房客。

现有的与中介打交道的经验都是第一次在香港置业时，花了近两年时间看楼，走访了数十家的中介公司，还认真请教了家中在香港做地产中介的老同学的关系，才慢慢积累下来的。当然，在多次租房过程中，不乏一些热心肠的香港中介自曝行内砍价经验，为我所用。

在友人眼中，本人积攒的与房地产中介打交道的“经验”对她简直像圣经。不过坦率地说，在房价暴涨的内在冲动之下，上帝亲自到场估计也帮不到她。特别是对于像友人这样的初次“上车客”（香港人管第一次置业叫“上车”），其看中的楼房在香港通常属于中小户型，即香港人常说的“细价楼”，这种房子最容易被人炒高，所以价格不但不会有太多下降，反而有可能不降反升。

香港楼市继续坚挺

有人可能会觉得奇怪，去年11月19日股市收盘后，香港特区政府财政司司长曾俊华先后宣布了多项调控房地产短炒的措施，建议对短炒征收额外印花税，并要求银行立刻提升首付比例。随后，在各大香港媒体上均出现了楼价暴跌的报道，还有照片为证，难道全是假象？

假象倒未必，但未必是全貌。

的确，香港特区政府以额外印花税作为打击楼宇炒家的利器后，楼市明显降温，一些地产代理私下说，市场上的成交量下跌超过50%，个别地区更高达 80%。有些地产公司上半年刚刚增聘了人手，下半年便要开始准备紧缩，搞得一些刚入行的中介特别不满，扬言要找行业代表组织游行向政府请愿。

生意难做，从那些年轻中介纷纷从办公室里跑出来“站街”，就可以看得出来。在港岛最有名的屋苑太古附近，笔者不止一次被穿着西装的中介拦下介绍他手中的楼盘。

如果只看中介的窘境，加上一些地产公司门口贴出的大降价甩卖的招牌，似乎感觉楼价应该要下跌了。

但事实上，在去年11月20日之后，大部分香港卖家仍然强硬。数字也会说话：反映二手楼价的香港“中原城市领先指数”，去年在11月的调控措施公布后，仍连升三个星期。由于中原城市领先指数是以实际成交为基础，而非媒体报道以个案来哄托主题，因此该指数反映了市场的实际成交价格走势。

一些中介透露，香港特区政府措施公布后头两周，交易下跌，但是买家仍然通过电话咨询，而中小楼盘的卖家根本没有降价的意愿，很多人转售为租了。

在笔者住所附近，在去年11月“新政”出台后，有地产中介公司的门窗上贴满了降价出售的宣传单，不少是直接在原价格上划上一道红线，另写一个较低的价格——但在新年后，这些宣传单已经悄然改变，重新张贴了价格，少去了中间的一道红线。

出现这种现象，绝非香港特区政府的新政无效，而是联系汇率制之下，港元不得不跟随美元保持低息而贬值。目前香港的银行资金泛滥，新年后已经有银行进一步推低了与同业拆息利率挂钩的按揭利率，引发投资者关注。

买房结婚比合租同居更省

另一个导致香港房价持续高温的原因是，香港的房地产作为投资工具相当稳健，具备保值与增值功能。因为香港租金昂贵，特别是在现有的低利率环境下，早已经是租不如买。

笔者上述朋友的经历便是很好的例子。她与男友已恋爱多年，但一直没有决定“拉埋天窗”（即结婚）。二人从五年前开始租房子在港岛区共住，这段时间租金不断上扬，粗略算来，两人仅租金一项，这五年已经花去57万港元（港岛区两居室每个月约9500港元）。

友人这次想买的房子其实也不大，约550英尺（约50平方米），与其目前租住的房屋大小差不多。目前市场叫价约为380万港元，印花税约需要8.55万港元，另需中介和律师费合约4.4万港元，全部成本约392.95万港元。

令友人郁闷的是，去年9月份看这套房子时，只要330万港元，相应的，印花税与中介费用也都大大减少，全部成本仅约341.325万港元。即短短三个月时间，她需要多支出51.625万港元，接近五年的租金价格。

早在三年多前的金融海啸期间，笔者便奉劝他们买房，免得白白“扔”了租金。当时这套房子更是只要250万港元，印花税仅3.75万港元，算上中介费与律师费，整个成本约256.85万港元，比现价省136.1万港元。

但两人一方面未决定是否成婚，另一方面，仍然觉得“太贵，买不起”。想不到，进入2009年，香港的房价步步高升，最终两人意识到，再这样耗下去，只会给业主打工。

到了今年，连给业主打工的机会都变得渺茫了。友人说，现在租住的房子房东要加租金，所以，他们迫不得已狠心买楼。对于他们这种狠一狠心还能买得起楼的人来说，至少目前已经算是“上车客”。

还有许多香港的年轻人，仍然希望楼价继续下跌，好让他们有机会买得起房子。在中环上班的一位金融分析师说，他已经不指望房价会有SARS期间或是当年东南亚金融危机时的暴跌了，只要比现价再跌10%，他就会冲进去买房子。

但谁又能说得准明天的价格是跌还是涨呢？作为我等非炒房一族的自住客来说，房价的涨跌其实意义不大，关键在于你自己的负担是否过重。

至于说到因为未结婚而不敢下决心买房，笔者只能遗憾地建议：在这个泡沫横行的年代，与其空等房价下跌，不如早点结婚吧！
2 : abbychau(1)@2011-01-22 16:56:58

移民吧!
3 : passport(1491)@2011-01-22 19:02:06

2樓提及
移民吧!
我都想架
如果有千萬身家
台灣都係好選擇
4 : GS(14)@2011-01-22 20:11:34

台灣我怕言語上不太適應
5 : 亞力士(1473)@2011-01-24 22:32:39

香港投資移民都要幾百個 唔知台灣點
6 : GS(14)@2011-01-24 22:36:05

台灣小住都OK，人工睇過報導，大學生得二萬二台幣
7 : tom2288(5941)@2011-01-25 10:32:21

為什麼買樓和結婚一定要同時考慮?
結婚是組織一個家庭;
買樓, 以香港人計, 大多是一個投資的部份;
8 : GS(14)@2011-01-25 22:24:43

我同事就是因為這結婚，哈哈
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三成家庭未來廿載難買樓 理大研究 港夾心階層首當其衝

1 : GS(14)@2011-02-01 21:53:36



【明報專訊】英國皇家測量師學會(RICS)委託理工大學進行研究，評估香港樓價負擔及中長期住屋需求，發現本港樓價除了是亞洲地區中最貴，嚴重超出可負擔水平外，更有高達三成香港家庭屬於買不起私樓的夾心階層家庭，若然未來供應無大變化、息口持續偏低，樓價將繼續上升，預計未來20年都改變不了此現象！

香港理工大學建築及房地產學系教授及首席研究員許智文指出，本港未來5至10年私人住宅市場每年平均需求2.2萬伙，至2031年(未來20年)需求約1.95萬伙。但以目前來看，未來兩年每年的實際供應僅約1.12萬伙，遠差政府每年2萬個目標。

樓價負擔亞洲之首

許氏認為，供應嚴峻，今年樓價在低息環境下，料最少有10%升幅。事實上，本港住宅愈來愈難以負擔，據研究引述Numbeo物業數據顯示，本港基本住房的樓價負擔是亞洲區之首，本港樓價與收入比率達到22.72(比率愈高愈難負擔)，即一般中價住宅與家庭年收入中位數比率最高，比上海之20.68、新加坡14.35及東京11.64 有明顯差距。

本港樓價過熱，有達30％夾心階層家庭(收入不足以購買私樓但高於公屋入息水平上限)負擔不起昂貴私樓。如政府無制定長遠而穩定的房屋及土地供應政策，市場缺乏廉價私樓，該批夾心階層會依舊負擔不起私樓，情或持續未來20年。

除樓價高企，住宅單位亦出現供應不均，甚至錯配現象。據差餉物業估價署資料，整體住宅空置量4.3%，其中大單位10.8%，中小型單位僅 3.8%。RICS國際理事會理事及香港分會房屋政策工作小組主席謝建華認為，大小單位供應不均，主要源於2003年停建居屋，採取勾地表制度及鐵路沿線物業招標所致。

地皮多建大戶 細單位渴市

「豪宅地皮及發展商勾地後主要興建大單位，令小型單位供求不衡。」他促請政府正視有關問題，如恢復定期拍賣官地、限制地皮大小單位的供應量、考慮復建居屋、加快土地用途轉換成住宅的程序、參考內地公租房(流轉公屋)、新加坡及馬來西亞的先租後買等。

雖然2010年至11年施政報告中公布了「置安心」資助計劃，每年提供1000個住宅單位予夾心階層，但根本不足以應付市場所需。民主黨議員李永達認為，政府必須立即增加供應，不計公營房屋，每年至少有2萬至3萬伙私樓供應，另外每年增加5000個居屋單位，才能真正紓緩供應嚴重不足問題。

(明報記者郭楣報道)
2 : abbychau(1)@2011-02-01 23:54:38

原來東京只係11.64
3 : GS(14)@2011-02-02 23:38:49

東京人工都唔低ga
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北上買樓如何趨吉避兇?

1 : GS(14)@2011-04-10 23:48:20

2011-3-1 HJM
港人在內地買樓面對政策風險、滙率風險、法律風險……等諸多不確定性，須小心規避。目前中國實施對外限購，信貸緊、利率高、稅務增……存在諸多不利因素。

買內地樓可以坐享價格升，人民幣滙率升，租金又升，令業主笑逐顏開。金融海嘯後，內地樓價飛昇幾成甚至一倍，內地政府去年多次出招打壓樓市，銀行又收緊銀根，但都無法令樓市狂熱壓抑下來。

本刊於2009 年2 月第383期以「中國土地變黃金」為封面專題，指出內地透過市場經濟規律，將優化土地資源配置，內地樓房在商品化之下，將反覆向好，亦曾提及趁低吸納的黃金機會。

近年不少港人北上買樓，去年投入資金達一、二百億元。然而，許多投資者只是抱著博一博的心態，在兩地經濟制度及文化差異之下，到內地買樓其實不甚瞭解。有的只考慮價格升幅，但沒有顧及稅務成本；有的只考慮新盤的外型、景觀，但沒有考慮到樓宇管理的素質；有的只想到資產受惠於人民幣升值，但沒有想到做人民幣按揭會面對滙率風險。有的因九十年代投資樓市受騙而不敢再行沾手，但仍有不少港人有意部署到內地買樓，卻感到異常困惑無門，無法入手…… 過去多年， 記者多次到北京、上海、廣州、深圳、中山等地採訪及探親， 並考察各地樓盤， 瞭解到港人到內地買樓的一些竅門及風險。本文嘗試從投資者角度出發， 探討如何較穩妥地投資內房？ 如何減低投資成本？ 如何規避風險？ 我們該抱怎樣的心態買內房？

投資房地產往往首要考慮的是地點！投資於北京、上海、廣州、深圳等重大城市的市中心總是首選，但由於升幅已相當驚人，不少專家已建議到二線城市如重慶、天津等尋找投資機會。這裡我不打算詳談（詳參本期程澐一文），而是想先談投資內房的三個重要對象：向誰買、誰管理、誰做中介。在香港投資買樓不會出現太離譜的情況，但內地良莠不齊，港人北上買樓必須做足調查工夫。

一、三個「誰」：誰的樓、誰管理、誰做中介

買哪個發展商的樓盤較好？內地樓市正處於戰國時代，全國數以百計發展商正互相廝殺爭奪市場，很多不擇手段圈地，偷工減料，唯利是圖；一旦資金鏈斷裂，項目則變成爛尾樓。在內地買樓以選擇聲譽較好或上市公司發展的樓盤較有保障。但無論如何，發展商依賴員工來執行，個別員工的素質亦不同，提防員工避重就輕，說不清楚，在缺乏資訊之下，令你被誤導入市。記者曾陪同一名買家簽約，發展商銷售經理就其有利的條款低調略過，透明度不足。譬如說：買家以優惠價格買入，一旦未能如期付款，須以協議價高於五十萬元的原價賠償；但如此重要條款卻沒有事先聲明，令買家事後大吃一驚。

誰做物業管理？港人很少理會由誰來當物業管理公司；但內地樓宇過去並沒有管理概念，不少投資者都投訴，新房子買入幾年後就變得殘舊，像香港樓齡十幾年的物業一樣。由誰來管理可說是買入內地樓盤另一決定性因素，因為良好管理可為樓宇保值，甚至增值。「買入物業後，更多是與管理公司打交道，物業管理欠佳，投訴多多，怎會住得暢快？」一名投資中山房地產的阿美說： 「上次給小偷潛入別墅，內地管理公司打長途來港，一一告知，又代為報警，最後抓到小偷。雖然家裡遭到搜掠，但管理公司處理得宜，令我感到買入該樓盤放心。」另一名北京地產經紀說： 「朝陽區這屋苑最受港人愛戴，可代交水、電費……推行港式管理，因此租務很好。」記者到北京三環內一豪宅樓盤看，該樓盤原由外資公司管理，但發展商為了省錢改由內資公司管理後，管理問題百出：買家看樓不方便、要求維修無人理……結果物業價格也下跌。發展商也深知管理的重要，高檔樓盤都找外資公司直接做管理，但有的取巧，只聘用外資公司做顧問。一般投資者被魚目混珠，以為老外當管理公司一定好，但亦不要期望過高，還看老外能否領導本地班子做得好。投資者最好能在該樓盤仔細觀察，多聽用家意見，如能租住一段時間先行感受一下更好。

找誰當中介人？香港人對地產經紀的誠信都半信半疑；內地地產經紀來自四面八方，企圖食價、亂開價、走數的傳聞甚多，我們能找到一個專業、可信的中介人並不容易。其實內地物業成交的過程之中，中介人的角色非常重要，因內地沒有由律師參與查契、暫存支票等工作，與香港明顯不同。因此，港人買新盤最好與發展商直接交易，或找友好推介具誠信的地產經紀。（內地專業的地產中介人難找，能說英語的更少，其實香港這方面專才北上將充滿機會。）內地地產中介收費各地不同，北京、上海中介費雙方各1%，深圳中介費各1.5%。

二、怎樣買樓低成本？

1) 抓準低潮時機殺價。金融海嘯期間，內地樓市經歷了冰河時期，發展商資金鏈幾乎陷於斷裂， 劈價而沽。2009 年初投資者在上海、北京以現金全額購入，殺價七、八折成交，並不鮮有。你或許錯過了2008-2009 年內地樓市低潮，也許今年面臨的樓市衝擊是另一黃金機會。

2) 買入新盤省稅費， 但價格或較高。內地樓市蓬勃，已成為賣家市場，不少賣方磋談樓價時，以交易淨收入來計算。買家須承擔買賣雙方佣金以及賣家應繳的多種稅項；故從發展商購入新盤，可免除這些稅費，省下樓價約一成費用，但買新盤卻要付樓宇維修基金。據記者在北京調查瞭解，有發展商惜售樓宇， 價格為50000 元一平米，二手成交均價只約45000 元，二手價較低原因是買家須兼承擔賣家的稅費。買家須權衡所付的稅費與樓價，如何較為划算。

3) 一次過全額付款可享較高折扣。金融海嘯期間，北京、上海就出現業主夠財力，因看好樓市而沽盤少，反而發展商則因資金緊張而被迫賤價發售。當發現發展商售價較二手市場便宜時，是買入的絕好時機；如買家以全額付款，可大膽要求削價。「至於二手成交，以現金全額支付，可以讓業主按政府指導價格（較低）來計價，這令業主看來盈利少，稅項減，成交價可較低。」北京一名姓米的地產代理說。

4) 二手以陰陽契買入可省稅項，但有風險。買方為了節省稅務，與賣方作好枱底協議，簽署「陰」合同，之後在公開的「陽」合同以較低價來網簽。譬如買家以1000 萬元真實成交，但以700 萬元作網簽，至少可省下20 多萬元契稅及營業稅，這是內地人勇於冒險簽陰陽契的原因。

5) 人民幣升值，宜以港元做按揭。金融海嘯期，100 港元兌88 元人民幣。上月人民幣升值又創新高，100 港元只兌84 元人民幣。換句話說，當購價值500 萬元人民幣的內房，如以現金全額清繳要比兩年前多付27 萬港元，數目不菲。人民幣持續升值，如果以人民幣做按揭，則未來要承擔滙率風險。因此，如能向本港駐內地銀行做港元按揭（約4%），則能享受人民幣升值的好處，把港元貶值的風險轉嫁給銀行。如能將香港資產套現清繳內房，改在香港借貸更好，因香港利率極低（1%），比在內地銀行以人民幣按揭利率（逾6.5%，未計上浮幅度）明顯為低，省下大筆利息。

6) 毛丕房須花時間、金錢和精力去裝修。香港發展商的樓盤一般都把廚房、廁所裝修好才沽售；但內地普遍發售毛丕房，讓業主自行設計及裝修。港人如太忙，寧可省時省力，則可選擇精裝修的，樓價或增一成以上。內地發展商星河灣在北京、上海、廣州都有樓盤，以超級豪華裝修著稱，價格極高昂，但地點則未必在市中心。

三、內地與香港不同的法律與灰色操作

1) 港人買樓被視為資本進入內地。香港奉行自由市場，資金自由進入，外國人來港買樓沒有嚴格障礙。中國經濟是政府主導，並實施嚴格的外滙管制。港人到內地買樓，每年逾百億元計；北京認為，境外資金進出對內地經濟影響極大，故早有規定港人在全國只限購一間；但內地一直沒有嚴格執行。近年樓價屢壓不下，中央政府嚴厲開刀。上月北京實施了中國前所未有最辛辣的「京十五條」，港人必須出示繳納五年的稅單或社保單，以證明在京居住，經北京政府部門核准（需時五天），取得合資格買樓證明，才簽約買樓。這次政府打壓樓市措施，雷厲風行。

2) 樓宇產權屬夫婦二人。港人以單人名義購入一個樓宇，但原來在沽出時必須得到配偶的同意。因此，已婚的投資者若以個人名義購置單位時，不能自以為個人資產，按內地法律是夫婦共有的。從理論上，如妻子在內地已買樓，丈夫就不能再買樓。友好說笑：「該例令香港男士不能隨便在內地金屋藏嬌呢！」但事實上，內地政府部門之間資訊不通，香港夫婦在內地擁有多個單位的情況並不罕有。不過，地方各城市為打擊炒樓，正加強電腦系統，使政策有效執行。

3) 內地普遍以陰陽契買賣物業。逾九成二手樓宇以陰陽契作交易，買賣雙方私下以市場較高價格達成協議，但儘可能以政府指導價格為成交價作正式文件，以逃避繳交重稅。可是買家的風險是不依法辦事，隨時因樓價上升而遭對方悔約。香港專業人士寧可以真實合同成交，避免日後爭議。

4) 租金二十年不變？ 內地房地產法律與本港明顯不同，雖然內地人法律意識不強，但港人北上千萬要注意法律條文。筆者親自看過內地地產代理交來的租約合同，寫著「租金二十年不變」，這肯定被港人認為是荒謬。如果業主忽視簽下，那就麻煩大了。港人在簽署合同及文件時必須小心翼翼，對方因急於求成，每每隱瞞內容，我們必須耐心逐一發問，待細節清晰才簽收。

5) 不買沒有產權證的樓房。香港業主所稱的樓契，內地稱之為產權證。港人購入內地樓房時，須好好保存各項大大小小的付款收據，並查核相關的法律證明文件是否齊備，尤其是房屋產權證。以往內地有些樓宇以一整棟發出產權證，對分層樓宇未必發出。曾有港人因貪圖房價偏低，在北京市中心買了兩個沒有產權證的單位，多年來都沽不出，導致資金鎖死不能動。此外，大城市邊緣地方，發展商為滿足中產要求，把「宅基地」開發成分層單位，以較低價出售；但這些原屬農地，只享有土地使用權及自用房產權益，而沒有商品房銷售權。另一方面，當購入二手「民宅」時，即內地居民舊式民居，要注意產權是否完整、是否具自由買賣限制、有否存在債權債務糾紛等。

四、究竟能不能賺？

傳媒經常報導，內地樓市料升一、兩成，看來令人心花怒放。然而，樓市升，也不代表你能獲利，賺也不必是想像中那麼多，因為投資內房風險多、稅也重。

1) 投資內房不只買入時納稅，沽出時稅更重。

不少投資者買內房只計算成交價，但忽視賣出時須繳付多種稅項，以為自己所購樓宇升值就大幅獲利沽售。事實上，投資者應計算買入及沽售時的稅費開支，再加上按揭、裝修、維修、管理費等成本，才是總體成本。

按規定，買方須繳樓宇契稅3%，買方佣金1-1.5%。當沽售時賣方佣金1-1.5% ， 並須繳付營業稅5.5% ， 個人所得稅1%，如屬商業樓宇還要土地增值稅。如不以陰陽契交易，具誠信作二手樓宇成交，即使現金買入無按揭，當沽出時樓價須至少10% 升幅， 才有機會賺錢。假如你買入時必須兼付業主的稅費，而你沽出時買方又不願計入你的稅費時， 那麼你的成本就可能增加8%；因而你必須預計樓宇成交價升值可能高達兩成，才有機會獲利。不過，羊毛出在羊身上，買入時稅費由你負擔，樓價就會下降；沽售時稅費由你負擔，就可計入樓價內，價格相對提高。這裡主要提醒投資者，不要簡單地以成交價來看樓宇的獲利機會，而是須計算買賣時的稅費開支。當然，如以陰陽契交易，利潤較高，但要冒法律風險。

2) 人民幣欠債， 大大腐蝕利潤。投資內房最好能以現金一次過清繳樓價，否則，亦儘可能考慮以香港物業加按，套取資金清繳內房，因為在內地銀行借人民幣，利息開支極高，再加上人民幣每年升值，負人民幣債的後果很惡劣。目前香港按揭利率是1%，而內地加息持續，至今按揭利率為6.5% （ 未計上浮利率） 。以借100 萬港元計算，港元按揭年利率約1% ， 每年利息為1萬元，但現在100 萬港元只兌84 萬元人民幣，以6.5%按揭利率計，年息負擔為54600 元人民幣，即64974 港元，比港元利息增加5.5 萬元。隨著人民幣每年升值5%計算，連同年利率6.5% 計， 人民幣負債每年要額外負荷11% 港元的支出。況且，人民幣並非一次性升值5%，而是逐年升值，利率也可能增加，人民幣負債將帶來愈來愈沉重的成本負擔，投資者不得不加以注意。

3) 潛在開支繁多。中國最初為了刺激需求，吸引外資，稅務較輕。但現在房地產急升，貧富差距嚴峻，為了供求平衡，未來可會推出種種稅費措施，或令投資者大失預算。

a) 香港業主一直須繳交差餉，而內地則未有實施該項稅收。月前上海、重慶市率先推行實施房產稅，預料其他城市日後跟隨。

b) 內地不同城市所徵收的樓宇增值稅五花八門，住宅與商業大廈的增值稅不一；有的以個人所得稅、營業稅來徵收；有的以增值差額百分比來徵收；有的計算累進稅率，令人眼花繚亂。隨著中央大力打壓房地產市場，未來各地增值稅將陸續調整。過去內地對於五年樓齡的樓宇免收營業稅5.5% ， 但因應「國八條」的推出，上月武漢市已帶頭徵收， 營業稅更增至樓價全額5.8% 。投資者的成本頓時大增。

4) 租金收入可觀？ 一般來說，在大城市的商業中心、金融中心購房，租予跨國企業老總及高級員工可較有保障，有些樓盤提供租賃服務，令業主安枕無憂。可是，目前那些市中心的樓宇價格都偏高，租金回報只有約2%。如果投資在遠離市區的樓盤，價格較低，但優質租客難求。據工聯會深圳諮詢服務中心的資料顯示，內地租霸問題嚴重。港人在深圳的租賃求助個案，由以往每月三、四宗增至十多宗。

5) 注意中國將實施遺產稅。還有一項鮮為港人注意的是： 中國將要徵收遺產稅，《遺產稅暫行條例（草案）》已上報到國務院。按國際慣例， 遺產稅一般在40% 以上。內地業主為規避納稅，把物業業權交給孩子名下，故出現了「娃娃業主」現象。香港於2006 年初取締遺產稅， 港人在內地物業未來是否須繳納內地遺產稅呢？香港的信託制度如何管理內地物業呢？香港投資者必須跟進考慮，以免將一生財富積累化成流水。

五、北上買樓勿投機

總的來說，中國奉行社會主義制度，由國家主導經濟，與香港由市場主導有別。內地無論在法律、金融制度及房地產市場都欠成熟，港人在內地買樓面對政策風險、滙率風險、法律風險……等諸多不確定性，須小心規避。關鍵是：投資者須要認識國情，精打細算，以長期投資心態，而不是急於炒作。目前中國對房地產需求旺盛，最近內地政府推出嚴峻措施予以打擊，實施對外限購，信貸緊、利率高、稅務增……存在諸多不利因素；但長遠來說中國處於高速經濟發展之中，內地房地產價格料反覆向上。投資者或用家不妨先對中國樓盤及買樓程序多作瞭解，待時機成熟勇於出擊。

瑞銀房地產分析主管王震宇預期，今年內地樓市可能有跌一成。他認為，目前內地房價已經相當高昂，人民幣按揭息率逾6%，但只收取租金約2%回報並不可觀；反而，內房股未來盈利吸引，建議投資者可以一籃子買入市值較高的內房股票，將更具投資潛力。

文．圖 廖美香 本刊副總編輯
2 : onesee(1238)@2011-04-11 00:01:05

好文章, 要收藏
3 : 龍生(798)@2011-04-11 01:57:26

是但做漏一part 都可出現嚴重後果

唔熟真係唔好做...

但幾鐘意上文有一句叫香港人上去做agent

至少有個方向俾大家
4 : onesee(1238)@2011-04-11 09:04:37

隔山打牛, 當然高風險. 但如果係上面住, 咁投資物業, 回報應該會香港理想
5 : Sunny^_^(11601)@2011-09-28 18:55:52

5樓提及
請教一下, 我在深圳有房子, 是業主, 房子正在出租, 8月12號在中介簽了買賣合約, 連租約賣, 把房子賣了191萬, 合約沒訂明交收日期, 只說按程序完成交易, 我只收了訂金四萬, 與買家未見過面, 到今天, 我還沒有收到首期款, 只知道買家昨天已經去了辦過戶, 但是, 我的租客今天給我電話, 說中介給了他電話, 說是買家通知他十月中要搬走 (中介之前帶買家去看房幾次, 他們都見過面, 租客也知道我房子已經賣了), 我的租客昨天就去看了房子, 他跟我說他差不多看對了, 可能這周未他就搬走了, 我很不滿意中介通知我租客叫他搬走, 而且到現在我還是沒有收到首期款的, 租客走了我就連租金也沒得收, 我想請問一下意見, 我身為賣家的權益, 以及在深圳有哪個公家部門可以資詢或投訴的, 請盡快回覆, 謝謝!


smiley
6 : GS(14)@2011-09-28 20:47:02

5樓提及
請教一下, 我在深圳有房子, 是業主, 房子正在出租, 8月12號在中介簽了買賣合約, 連租約賣, 把房子賣了191萬, 合約沒訂明交收日期, 只說按程序完成交易, 我只收了訂金四萬, 與買家未見過面, 到今天, 我還沒有收到首期款, 只知道買家昨天已經去了辦過戶, 但是, 我的租客今天給我電話, 說中介給了他電話, 說是買家通知他十月中要搬走 (中介之前帶買家去看房幾次, 他們都見過面, 租客也知道我房子已經賣了), 我的租客昨天就去看了房子, 他跟我說他差不多看對了, 可能這周未他就搬走了, 我很不滿意中介通知我租客叫他搬走, 而且到現在我還是沒有收到首期款的, 租客走了我就連租金也沒得收, 我想請問一下意見, 我身為賣家的權益, 以及在深圳有哪個公家部門可以資詢或投訴的, 請盡快回覆, 謝謝!


我唔知，不如你問下呢個博的博主吧
http://realblog.zkiz.com/phemey/
7 : 亞力士(1473)@2011-09-28 22:49:52

遺產稅個concept其實幾無聊 未死時比野人就無事 一死政府就要來抽水
8 : 龍生(798)@2011-09-28 23:46:14

嘩....這種問題真難答....上面真係七國咁亂...

你試下行去唔同的地產鋪問...

去十間就有十個答案.....
9 : 龍生(798)@2011-09-28 23:46:58

連國內人自己被騙也是常事....海外人還是自求多褔...

也難怪中原美聯越做越大....至少較少騙人...
10 : GS(14)@2011-09-29 10:27:04

朱太同樣原理做大
11 : GS(14)@2011-11-02 20:41:36

http://bsy.sz.bendibao.com/bsyDetail/142.html
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273894

六合彩頭獎阿星買樓結婚

1 : GS(14)@2011-05-22 11:02:32

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110522&sec_id=4104&art_id=15275274


阿星的父母 40多年前由印度來港生活，相繼去世後留下北角馬寶道一個正被地產商收購的唐樓小單位給他，阿星現時與幾名同鄉同住。 32歲的阿星，在筲箕灣一間印刷公司做跟車送貨工人，月入 9,000餘元。前日放工，他與同鄉飲完啤酒後回家，晚上 7時許行經住所對面的馬會投注站時，見到大排長龍，從來沒有買過六合彩的阿星，突然興起「買張玩吓」的念頭，從此改變了他的一生。
....
天生兔唇　小時候被取笑
與阿星由細玩大的老友 Jimmy透露，阿星身世頗為坎坷，他自幼家貧，父母要打幾份工才夠生活，父親當年做看更，母親則在大型洗衣場工作。約四、五年前，阿星的父母短時間內相繼去世，阿星的哥哥赴英國結婚定居，留下阿星在港舉目無親，孤伶伶的他其後招呼同鄉回家同住，才不致太寂寞。

....
由於沒有收入，在阿星最艱難的日子，間中會「冇錢開飯」，要向同鄉兄弟借錢度日，至近月才找到跟車的工作，生活總算好一點。誰知苦盡甘來，一夜之間成為千萬富翁，同鄉都替他高興，相信他會回報曾幫助他度過難關的好兄弟。

...


3個好重要問題:
1. 唔知是咪莊先生做好事多，所以在馬寶道先會中?
2. 他父母真勁?
3. 我覺得他咁揚，真是有點那個，稍後工作應不保?
2 : GS(14)@2011-05-22 11:03:11

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 866&art_id=15275275
拍拖四年
未婚妻擔心阿星變心
2011年05月22日

中彩夜難眠　男友家相聚
來港工作七年的 Anik現時在將軍澳新都城當家庭傭工，前晚她接到阿星同鄉的電話，表示阿星中了六合彩頭獎，當時她以為「俾人整蠱」，不敢相信，她多次致電男友終於證實事件，「真係開心到我喊起嚟，成個人郁唔到」。當晚 Anik無法入睡，終於忍不住向僱主說出真相，並立即趕往男友家中。
3 : GS(14)@2011-05-22 11:03:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 866&art_id=15275276

「男人鼻為富，女人鼻為貴。」堪輿學家蘇民峰認為阿星與其印尼籍未婚妻有夫妻相，「佢哋個鼻好夾，提早結婚可以旺夫」。他又指阿星的鼻子比一般印度人更長，俗稱「猶太鼻」，亦是「特別孤寒鼻」，如果他的橫財能守到 55歲便沒有問題。
蘇民峰說，阿星未婚妻的鼻樑低，兩顴有肉，屬於旺夫相，可以享福。他指經常中獎的人大多是從事低收入的人，阿星是跟車工人亦屬這一類。他建議阿星利用這筆橫財買樓或開印度餐館， 50歲前打好基礎，老來便無憂。至於阿星會否繼續有中獎運，蘇民峰指由於看不到他的掌紋，難以判斷。
4 : GS(14)@2011-05-22 11:03:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 866&art_id=15275290
同鄉中頭獎，喬寶寶坦言替對方高興，又透露與阿星都是官立嘉道理爵士中學的校友，但不同班，故不認識對方。喬寶寶說，同鄉圈子昨日熱烈討論事件，「佢可能係歷來最高調嘅一個（六合彩頭獎得主）」。

同鄉勸諫：低調啲
「印度人之間嘅關係好 close（密切），唔會收埋收埋，想自己嘅幸福可以分享畀人。」喬寶寶又說：「呢啲嘢整定嘅，佢四代都唔使憂，返印度直頭可以做大爺！」他相信，阿星在基層打滾多年，知道錢得來不易，會懂得珍惜，而作為教徒的阿星，應該會將部份彩金捐出，「可能捐一兩成啦，捐咗會安心啲！」
5 : GS(14)@2011-05-22 11:04:19

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 866&art_id=15275291
專家教路
理財高手：分四份投資花費　一世無憂
2011年05月22日

6 : GS(14)@2011-05-22 11:04:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 866&art_id=15275292
另一張頭獎彩票網上瘋傳
2011年05月22日
7 : 樂天啤梨(1444)@2011-05-22 11:17:29

又是一句「命裡有時終須有，命裡無時莫強求！」有時候又好難講嘅，有許多事又話唔埋嘅，好似命中早已經注定了，可能上天對某些人會特別眷顧一點，始終「錢唔入您財唔入您袋」，所謂「各有前因莫羡因」，無論如何，衷心祝福這位幸運兒今後有一個美滿的人生啊！smiley
8 : onesee(1238)@2011-05-22 11:24:05

衷心祝福這位幸運兒今後有一個美滿的人生啊 x 2

不過管理咁多財富不是一個容易問題
9 : 龍生(798)@2011-05-22 13:51:46

咁高調, 佢又靠過咁多同鄉, 真係聽借錢電話都聽到手軟
10 : 鱷不群(1248)@2011-05-22 14:15:29

孟買的樓好貴，印度人工資比香港低得多，但樓價竟然直迫太古城smiley
11 : abbychau(1)@2011-05-23 01:21:15

幾貴?
12 : 龍生(798)@2011-05-23 01:29:05

差唔多一萬蚊尺....
13 : onesee(1238)@2011-05-23 10:34:05

咁樣太恐怖喎
可能好似日本咁, 要供一百年
14 : 龍生(798)@2011-05-23 13:56:54

根本吾係俾貧民買的....

所以有時放眼世界, 會發現香港其實己經非常幸褔
15 : GS(14)@2011-05-23 21:27:41

14樓提及
根本吾係俾貧民買的....

所以有時放眼世界, 會發現香港其實己經非常幸褔


他們連水都唔太乾淨，基建又唔好，賣到咁價錢，真是明搶，想起一句朱門酒肉臭.....
16 : passport(1491)@2011-05-24 04:23:05

我睇到都覺誇張…接近一萬蚊呎
17 : GS(14)@2011-05-24 21:26:14

最後混路走
18 : 龍生(798)@2011-05-26 16:19:35

haha

賺到錢的印度人大多逃離家鄉,

從這行為中, 可見佢地家鄉幾咁不堪...能走得的都走
19 : GS(14)@2011-05-26 22:10:44

今日又逃工
20 : 龍生(798)@2011-05-26 22:47:26

似乎佢都係離不開升官發財死老婆這思維模式....
21 : GS(14)@2011-05-26 22:55:21

我聽過一個case，點知有個仔，個仔都學壞埋
22 : 龍生(798)@2011-05-26 22:59:34

大把中左頭獎但幾年後仲窮過之前既案例

古今中外都有...似乎有著某種必然性....
23 : passport(1491)@2011-05-28 08:59:55

22樓提及
大把中左頭獎但幾年後仲窮過之前既案例

古今中外都有...似乎有著某種必然性....
其實 中咁大筆財
係咪一定要大手做善事呢
24 : GS(14)@2011-05-28 11:29:15

23樓提及
22樓提及
大把中左頭獎但幾年後仲窮過之前既案例

古今中外都有...似乎有著某種必然性....
其實 中咁大筆財
係咪一定要大手做善事呢


一定要啦，其實最好就捐晒佢，不用煩
25 : 龍生(798)@2011-05-28 12:33:49

善事呢的野, 為個社會好, 當然答你應該要做啦

但就事實而言, 似乎唔關你捐唔捐錢事

應該係個人理財習慣及能力問題
26 : CHAUCHAU(1254)@2011-05-28 21:53:08

窮在街邊無人問,富在深山有遠親
咁高調有排煩
連英國哥哥都咁短几曰內飛返黎陪佢領獎,話要做生意
未計其他人
27 : passport(1491)@2011-05-28 21:54:39

24樓提及
23樓提及
22樓提及
大把中左頭獎但幾年後仲窮過之前既案例

古今中外都有...似乎有著某種必然性....
其實 中咁大筆財
係咪一定要大手做善事呢


一定要啦，其實最好就捐晒佢，不用煩
我林如果有人1半已經好好了
28 : GS(14)@2011-05-29 10:21:05

25樓提及
善事呢的野, 為個社會好, 當然答你應該要做啦

但就事實而言, 似乎唔關你捐唔捐錢事

應該係個人理財習慣及能力問題


大部分人都係唔識的
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274434

80後訴苦： 「買樓夢想越嚟越渺茫」

1 : GS(14)@2011-06-11 12:17:05

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15332505
05年大學畢業的 Calvin在銀行工作，月入 1.5萬元，....

「買樓嘅夢想已經越嚟越渺茫！」 Calvin現時與父母居於長沙灣區私樓，他畢業後一直有儲蓄，希望置業，擁有屬於自己的安樂窩，但至今積蓄僅超過十萬元，「最慘係樓價年年升，但人工唔係時時有得加」。


唔好話自己大，我細過佢，人工又少，我都儲得多過佢...

...
26歲的 Ricky目前與家人同住油塘的公屋，他批評新措施全屬花招，認為政府必須復建居屋才能協助更多人置業，「我家人工萬幾蚊，如果有居屋，我有信心十年內靠自己儲到首期，否則只有希望樓市爆破」。

我應該過兩三年應該可以買到啦。
2 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-11 12:43:44

唔好話自己大，我細過佢，人工又少，我都儲得多過佢...

soup 兄這個係精要, 我公司係個後生仔,
海嘯大學畢業搵萬餘, 做草食男幾年後, 都儲到錢, 去年已買樓smiley

重點係消費幾多? 港人買唔起樓, 早幾十年都係咁,
難道是今天才是這樣?

點解以前d 人捱得, 今時今日大部份人都唔得?

現今好多中產家庭, 大部份都係慳返來的,
連無本事既人都話quality of life, 唯有咪炮轟政苦 福利太少

萬五蚊一個月, 我相信肯捱7-8年, 60-70萬首期一定儲到smiley
3 : idsdown(1658)@2011-06-11 12:52:27

1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110611&sec_id=4104&art_id=15332505
05年大學畢業的 Calvin在銀行工作，月入 1.5萬元，....
但至今積蓄僅超過十萬元...


Grant 左好多 loan?

1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110611&sec_id=4104&art_id=15332505...
26歲的 Ricky目前與家人同住油塘的公屋，他批評新措施全屬花招，認為政府必須復建居屋才能協助更多人置業，「我家人工萬幾蚊，如果有居屋，我有信心十年內靠自己儲到首期，否則只有希望樓市爆破」。

我應該過兩三年應該可以買到啦。


呢位人兄都唔係睇得好負面啫
4 : GS(14)@2011-06-11 12:53:31

我都loan 了，也儲到多過他..
5 : idsdown(1658)@2011-06-11 12:56:04

4樓提及
我都loan 了，也儲到多過他..


咁可以判死了
佢呢一世都無乜可能買到樓了
6 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-11 13:19:23

5樓提及
4樓提及
我都loan 了，也儲到多過他..


咁可以判死了
佢呢一世都無乜可能買到樓了


縱樂的人, 難買樓也

縱樂亦買樓者, 美國人也

當我們說他們儲蓄率低時, 我們新一代何嘗不是?

從美國的人看, 數十年後, 香港重滔覆轍
7 : idsdown(1658)@2011-06-11 13:28:44

6樓提及
5樓提及
4樓提及
我都loan 了，也儲到多過他..


咁可以判死了
佢呢一世都無乜可能買到樓了


縱樂的人, 難買樓也

縱樂亦買樓者, 美國人也

當我們說他們儲蓄率低時, 我們新一代何嘗不是?

從美國的人看, 數十年後, 香港重滔覆轍


過分強調個人享樂消費主義的結果
8 : 龍生(798)@2011-06-11 21:42:45

風氣問題...而家真係出街10個人, 8部iphone...

有時同朋友食飯, 都覺得...駛唔駛咁多呀....
9 : idsdown(1658)@2011-06-11 21:49:51

中晒毒smileysmileysmiley
10 : Wilbur(1931)@2011-06-11 22:13:01

一家唔知一家事

可能人地要俾好多家用呢

同湯兄你俾就冇得比啦

個個好似我咁早餐$5搞掂咩?

有時我覺得地產商賺咁多錢係因為全香港人好似被人洗左腦咁,

唔玩唔食唔用,死慳死抵,鬥快儲首期掟D錢俾佢地賺

當然香港人咁受落係因為大家都知道有人揸莊,自己唔係最後一個接火棒就得

買左樓既人就不停X狗D後生仔掛住吃喝玩樂唔黎接火棒...
11 : 亞力士(1473)@2011-06-11 23:47:16

8樓提及
風氣問題...而家真係出街10個人, 8部iphone...

有時同朋友食飯, 都覺得...駛唔駛咁多呀....



我比較老餅 同同事食飯 10個有iphone 8個掛住督機 阿媽話係冇家教
12 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-11 23:49:40

10樓提及
一家唔知一家事

可能人地要俾好多家用呢

同湯兄你俾就冇得比啦

個個好似我咁早餐$5搞掂咩?

有時我覺得地產商賺咁多錢係因為全香港人好似被人洗左腦咁,

唔玩唔食唔用,死慳死抵,鬥快儲首期掟D錢俾佢地賺

當然香港人咁受落係因為大家都知道有人揸莊,自己唔係最後一個接火棒就得

買左樓既人就不停X狗D後生仔掛住吃喝玩樂唔黎接火棒...


我倒想知, 以香港寸金呎土既情形何謂合理價值?

我覺得這個真係火棒, 但無奈一定要接, 並會長期持有這火棒,

UNLESS

- 中國經濟唔掂
- 中國比香港更自由
- 香港經濟會從此走下玻, 一沉不起數十年
- 香港被邊沿化 等等

那便止蝕離場, 搵過好D 既地方住
13 : 亞力士(1473)@2011-06-11 23:50:04

從美國的人看, 數十年後, 香港重滔覆轍<------- 人地美國話要平等 明知無錢還都要借比人 希望香港d乜機會 物組織唔好好事多為
14 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-11 23:51:45

13樓提及
從美國的人看, 數十年後, 香港重滔覆轍<------- 人地美國話要平等 明知無錢還都要借比人 希望香港d乜機會 物組織唔好好事多為


香港太多政棍, 為眼前選票而放棄香港長遠發展的利益
15 : GS(14)@2011-06-12 11:44:07

其實香港賺錢一流，但是你話在房屋的壟斷上都是一流的
16 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-12 12:32:05

15樓提及
其實香港賺錢一流，但是你話在房屋的壟斷上都是一流的


香港是賺錢既最好地方

我覺得房屋倒不是壟斷

而係整個產業鏈

我們當年讀書,

橫向整合, 縱向整合, 誠哥係做得最到位

但當染指每個項目時, 大家卻破口大罵

但為何我們不破口大罵口香糖被壟斷?

同樣地, 可口可樂亦不是在壟斷?



也許, 80後被MARKETING 影響到

買樓是必需品....不知幾多鬼佬租樓住
17 : GS(14)@2011-06-12 13:07:26

外國人話其實可樂唔太壟斷
18 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-12 13:35:02

17樓提及
外國人話其實可樂唔太壟斷


因為有百事, 還有果汁

相對而言, 我們還有新鴻基, 恒基, 細到泛海等

除了樓房, 還有丁屋, 遊艇屋等, 地產其實又唔算好壟斷
19 : 鱷不群(1248)@2011-06-12 13:58:49

連東東也轉軚，樓市會跌啦，只要股票不輸到一仆一碌，距離會越來越近
20 : 龍生(798)@2011-06-12 14:08:01

所以最大影響力是傳媒...

是肥佬黎....

誠哥買電視台, 己透出玄機
21 : idsdown(1658)@2011-06-12 18:34:58

19樓提及
連東東也轉軚，樓市會跌啦，只要股票不輸到一仆一碌，距離會越來越近


東東睇3年後
22 : GS(14)@2011-06-13 22:33:25

廣播力是最強的
23 : kamfaiAthrun(1488)@2011-06-15 15:04:05

who is 東東, 陶東?
24 : xxxlionxxx(10419)@2011-06-15 15:25:32

http://www1.hk.apple.nextmedia.c ... 339&art_id=15342477

大陸客炒貴倫敦樓價
英年輕人無殼蝸牛　 50歲才儲夠首期
25 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-15 16:10:42

英國房地產顧問張小姐表示：「 40萬鎊（約 510萬港元）在倫敦已可買到一間屋，但在北京，連一個單位都買不到。」

情況猶如當年日本smiley
26 : GS(14)@2011-06-15 21:30:31

當時好似日本一個中心區的地就可買美國一州
27 : 龍生(798)@2011-06-16 00:51:01

乜英國樓咁平咋咩 ?

510萬人仔就有?
28 : 雪貓(1200)@2011-06-16 02:00:16

我也是海嘯期間畢業，月入比那個事主更少，但稍為注意開支，增加儲蓄，我現在也差不多儲了首期。
他們要買樓，又不願意放棄高消費和生活質素，世上還有這麼便宜的事。
29 : 龍生(798)@2011-06-16 14:55:18

就係以為有, 所以才有這麼多人支持社民連
30 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-16 18:47:02

29樓提及
就係以為有, 所以才有這麼多人支持社民連


我倒不喜歡政棍

為了政治目的, 也許一些所謂既"高薪", 而犠牲左大部份人既利益

香港既新一代, 唔知幾時先識醒?
31 : GS(14)@2011-06-16 21:35:36

上一期東周下次貼，發覺都是經紀保險佬多
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274715

財經CAREFREE - 順叔 買樓自由行(上) (2011年12月12日)

1 : GS(14)@2011-12-12 23:13:22

http://www.am730.com.hk/article.php?article=85088

假設閣下有意在一、兩年內買樓的話，今天要做的，除咗儲錢及等樓價下跌外，應該趁自己仍處於未有急切需要的「冷靜期」這一刻，開始了解這一個市場。
首先，香港兩大地產經紀公司的網上搵樓系統，其實相當好使好用，幾乎市區每一棟住宅物業每一個單位，在甚麼時候以甚麼價錢成交，都有紀錄，利用系統的地圖順藤摸瓜，又可以查到物業座向及附近配套，以及潛在規劃變化，首先玩熟香港兩大地產經紀的網上系統，仲有Google的衞星地圖，百利無一害。
除咗要地產經紀在電腦撳個清單逐個單位睇，其實亦可以由睇「區」及睇「街」開始，目標地區固然要睇，得閒無事的話，亦無妨過海望兩眼，穿街過巷尋幽探秘，在香港「睇樓自由行」，肯定有益過行商場，分分鐘會有「意外收穫」，例如發現舊街舊店美食小吃，某棟「驚喜」樓宇冇單位放售，唔緊要，可以等，有機會就去望望。
個個經紀都要開飯，但唔係人人都想呃你，做得長的地產經紀，有唔少是真心幫客人的。同幾個傾得埋的地產經紀，建立好關係，在不同地區插幾個「線眼」，睇樓睇到對樓市脈搏、目標地區、心水單位類型有晒「感覺」，再等合適時機及「有緣」的單位出手。
出色的經紀見得人多，同客仔講兩句嘢，已經知道對家有幾多斤両，同地產經紀打交道，各師各法人夾人緣，唔好扮大支嘢，更唔好扮有米(運桔扮豪客參觀豪宅除外)，讓經紀清楚了解閣下的目的、能力及需要，保持有碗話碗的溝通，甚至講明目前只係睇樓唔會出手，亦無不可。
樓市暢旺的時候，尤其係天時暑熱，唔係個個經紀都肯行嚟行去陪你等運到，不過，最適合置業的樓市低潮期，往往就係地產經紀最「得閒」的時候，在街邊地產經紀舖頭望兩望樓盤廣告，總會有幾個經紀主動撲出嚟。順叔最近想買傷風藥，兩間相熟藥房都變咗地產經紀舖，可見樓市仍未真正進入調整期，近日唔少傳言，話政府可能放寬「短炒印花稅」等遏抑樓市措施，肯定吹水多過吹風。
總括嚟講，買樓對好多人嚟講，有需要而且太重要，但亦有太多人，對物業投資太陌生，買樓前最好做定準備，包括先了解所涉及的各個環節及手續，如果財務「自由」有限的話，為自己騰出做決定的空間及時間，更加重要。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276867

財經CAREFREE - 順叔 買樓自由行(中) (2011年12月13日)

1 : GS(14)@2011-12-13 22:20:29

http://www.am730.com.hk/article.php?article=85114
第一，點解買樓要排隊。
全地球任何消費品牌，除咗被自由行遊客淹沒的香港名店，打開門做生意，冇話要客仔排隊，就算到今日，香港住宅樓盤開售，總會見到新聞，售樓處人龍幾長幾長，要顧客排隊等幾粒鐘，要你等，又冇凳俾你坐，梗企幾粒鐘，好多時係深夜突然話「開售」。可能出現迫爆玻璃的新聞先算係熱賣(冇誇張，屢次發生)，所以售樓處通常搞到得鼻屎咁大，無他，因為咁先可以營造「樓盤熱賣」的印象，同埋一個「超高壓」環境，都唔知有幾多首次置業人士，因為咁被鑒生煲熟。
第二，點解買樓貨不對辦唔可以退貨。
閣下去買電腦電器，一萬幾千蚊的消費，冇三兩年保養，你都唔會去幫襯，絕大部分非易腐貨物，仲有有壞七日包換的條款。住宅物業既是一項昂貴「商品」，亦是一項涉及複雜法例的「投資交易」，所以在二手市場，買賣雙方都要搵律師做代表，保護自己權益，在買賣合約訂明雙方權責，買新樓的話，賣方係地產大孖沙，養住一大班大狀兼律師，100條買賣條款，隨時99.9條為咗保護地產商利益，有幾多個置業人士，買新樓時，會自己請個律師，同地產商法律代表，逐項條款講數？
銀行職員向阿毛阿婆銷售投資產品，都要錄晒音，講到「清楚明白」為止，新股上市都要整份招股文件，被證監及港交所(388)上市委員會過堂驗屍咁驗(大孖沙件貨通常鬆手好多)，新樓交易涉及金額更加龐大，但置業人士權益 ，從來冇受政府保護，上市公司陳述誤導或失實，散戶仲可以去證監會、或者市場失當行為審裁處投訴，買新樓貨不對辦，甚或被誤導，收樓時發現件嘢同發展商「樓書」陳述大有出入，唔通去消費者委員會投訴？咪玩啦。
第三，點解買樓大多數都唔可以睇現貨。
呢個亦係香港一手住宅市場最荒謬之處。閣下買件衫，都會試吓著上身係咪？閣下網上購物淘寶，都會擔心件貨寄到嚟爛身爛世又縮水係咪？
一個單位，日頭入去到夜晚睇樓的感覺都會完全唔一樣，點解大拿拿幾百萬元買層樓，冇得睇實物，只係參觀吓是是但但的「示範單位」，望兩吓本花呢花綠的「樓書」，就夠膽扑鎚？
順叔夠膽寫包單，西九龍一眾所謂「豪宅」，就算係一手樓，所有所謂「特色單位」，即係最高幾層，億億聲嗰幾件貨，甚至絕大部分分層單位，有「豪客」想落搭的話，肯定有「現樓」睇；絕大部分樓盤，去到預售階段，其實亦可以安排買家參觀，發展商唔肯開放「現樓」，絕非不能，實不願矣。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276879
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