📖 ZKIZ Archives

北上買樓如何趨吉避兇?

1 : GS(14)@2011-04-10 23:48:20

2011-3-1 HJM
港人在內地買樓面對政策風險、滙率風險、法律風險……等諸多不確定性，須小心規避。目前中國實施對外限購，信貸緊、利率高、稅務增……存在諸多不利因素。

買內地樓可以坐享價格升，人民幣滙率升，租金又升，令業主笑逐顏開。金融海嘯後，內地樓價飛昇幾成甚至一倍，內地政府去年多次出招打壓樓市，銀行又收緊銀根，但都無法令樓市狂熱壓抑下來。

本刊於2009 年2 月第383期以「中國土地變黃金」為封面專題，指出內地透過市場經濟規律，將優化土地資源配置，內地樓房在商品化之下，將反覆向好，亦曾提及趁低吸納的黃金機會。

近年不少港人北上買樓，去年投入資金達一、二百億元。然而，許多投資者只是抱著博一博的心態，在兩地經濟制度及文化差異之下，到內地買樓其實不甚瞭解。有的只考慮價格升幅，但沒有顧及稅務成本；有的只考慮新盤的外型、景觀，但沒有考慮到樓宇管理的素質；有的只想到資產受惠於人民幣升值，但沒有想到做人民幣按揭會面對滙率風險。有的因九十年代投資樓市受騙而不敢再行沾手，但仍有不少港人有意部署到內地買樓，卻感到異常困惑無門，無法入手…… 過去多年， 記者多次到北京、上海、廣州、深圳、中山等地採訪及探親， 並考察各地樓盤， 瞭解到港人到內地買樓的一些竅門及風險。本文嘗試從投資者角度出發， 探討如何較穩妥地投資內房？ 如何減低投資成本？ 如何規避風險？ 我們該抱怎樣的心態買內房？

投資房地產往往首要考慮的是地點！投資於北京、上海、廣州、深圳等重大城市的市中心總是首選，但由於升幅已相當驚人，不少專家已建議到二線城市如重慶、天津等尋找投資機會。這裡我不打算詳談（詳參本期程澐一文），而是想先談投資內房的三個重要對象：向誰買、誰管理、誰做中介。在香港投資買樓不會出現太離譜的情況，但內地良莠不齊，港人北上買樓必須做足調查工夫。

一、三個「誰」：誰的樓、誰管理、誰做中介

買哪個發展商的樓盤較好？內地樓市正處於戰國時代，全國數以百計發展商正互相廝殺爭奪市場，很多不擇手段圈地，偷工減料，唯利是圖；一旦資金鏈斷裂，項目則變成爛尾樓。在內地買樓以選擇聲譽較好或上市公司發展的樓盤較有保障。但無論如何，發展商依賴員工來執行，個別員工的素質亦不同，提防員工避重就輕，說不清楚，在缺乏資訊之下，令你被誤導入市。記者曾陪同一名買家簽約，發展商銷售經理就其有利的條款低調略過，透明度不足。譬如說：買家以優惠價格買入，一旦未能如期付款，須以協議價高於五十萬元的原價賠償；但如此重要條款卻沒有事先聲明，令買家事後大吃一驚。

誰做物業管理？港人很少理會由誰來當物業管理公司；但內地樓宇過去並沒有管理概念，不少投資者都投訴，新房子買入幾年後就變得殘舊，像香港樓齡十幾年的物業一樣。由誰來管理可說是買入內地樓盤另一決定性因素，因為良好管理可為樓宇保值，甚至增值。「買入物業後，更多是與管理公司打交道，物業管理欠佳，投訴多多，怎會住得暢快？」一名投資中山房地產的阿美說： 「上次給小偷潛入別墅，內地管理公司打長途來港，一一告知，又代為報警，最後抓到小偷。雖然家裡遭到搜掠，但管理公司處理得宜，令我感到買入該樓盤放心。」另一名北京地產經紀說： 「朝陽區這屋苑最受港人愛戴，可代交水、電費……推行港式管理，因此租務很好。」記者到北京三環內一豪宅樓盤看，該樓盤原由外資公司管理，但發展商為了省錢改由內資公司管理後，管理問題百出：買家看樓不方便、要求維修無人理……結果物業價格也下跌。發展商也深知管理的重要，高檔樓盤都找外資公司直接做管理，但有的取巧，只聘用外資公司做顧問。一般投資者被魚目混珠，以為老外當管理公司一定好，但亦不要期望過高，還看老外能否領導本地班子做得好。投資者最好能在該樓盤仔細觀察，多聽用家意見，如能租住一段時間先行感受一下更好。

找誰當中介人？香港人對地產經紀的誠信都半信半疑；內地地產經紀來自四面八方，企圖食價、亂開價、走數的傳聞甚多，我們能找到一個專業、可信的中介人並不容易。其實內地物業成交的過程之中，中介人的角色非常重要，因內地沒有由律師參與查契、暫存支票等工作，與香港明顯不同。因此，港人買新盤最好與發展商直接交易，或找友好推介具誠信的地產經紀。（內地專業的地產中介人難找，能說英語的更少，其實香港這方面專才北上將充滿機會。）內地地產中介收費各地不同，北京、上海中介費雙方各1%，深圳中介費各1.5%。

二、怎樣買樓低成本？

1) 抓準低潮時機殺價。金融海嘯期間，內地樓市經歷了冰河時期，發展商資金鏈幾乎陷於斷裂， 劈價而沽。2009 年初投資者在上海、北京以現金全額購入，殺價七、八折成交，並不鮮有。你或許錯過了2008-2009 年內地樓市低潮，也許今年面臨的樓市衝擊是另一黃金機會。

2) 買入新盤省稅費， 但價格或較高。內地樓市蓬勃，已成為賣家市場，不少賣方磋談樓價時，以交易淨收入來計算。買家須承擔買賣雙方佣金以及賣家應繳的多種稅項；故從發展商購入新盤，可免除這些稅費，省下樓價約一成費用，但買新盤卻要付樓宇維修基金。據記者在北京調查瞭解，有發展商惜售樓宇， 價格為50000 元一平米，二手成交均價只約45000 元，二手價較低原因是買家須兼承擔賣家的稅費。買家須權衡所付的稅費與樓價，如何較為划算。

3) 一次過全額付款可享較高折扣。金融海嘯期間，北京、上海就出現業主夠財力，因看好樓市而沽盤少，反而發展商則因資金緊張而被迫賤價發售。當發現發展商售價較二手市場便宜時，是買入的絕好時機；如買家以全額付款，可大膽要求削價。「至於二手成交，以現金全額支付，可以讓業主按政府指導價格（較低）來計價，這令業主看來盈利少，稅項減，成交價可較低。」北京一名姓米的地產代理說。

4) 二手以陰陽契買入可省稅項，但有風險。買方為了節省稅務，與賣方作好枱底協議，簽署「陰」合同，之後在公開的「陽」合同以較低價來網簽。譬如買家以1000 萬元真實成交，但以700 萬元作網簽，至少可省下20 多萬元契稅及營業稅，這是內地人勇於冒險簽陰陽契的原因。

5) 人民幣升值，宜以港元做按揭。金融海嘯期，100 港元兌88 元人民幣。上月人民幣升值又創新高，100 港元只兌84 元人民幣。換句話說，當購價值500 萬元人民幣的內房，如以現金全額清繳要比兩年前多付27 萬港元，數目不菲。人民幣持續升值，如果以人民幣做按揭，則未來要承擔滙率風險。因此，如能向本港駐內地銀行做港元按揭（約4%），則能享受人民幣升值的好處，把港元貶值的風險轉嫁給銀行。如能將香港資產套現清繳內房，改在香港借貸更好，因香港利率極低（1%），比在內地銀行以人民幣按揭利率（逾6.5%，未計上浮幅度）明顯為低，省下大筆利息。

6) 毛丕房須花時間、金錢和精力去裝修。香港發展商的樓盤一般都把廚房、廁所裝修好才沽售；但內地普遍發售毛丕房，讓業主自行設計及裝修。港人如太忙，寧可省時省力，則可選擇精裝修的，樓價或增一成以上。內地發展商星河灣在北京、上海、廣州都有樓盤，以超級豪華裝修著稱，價格極高昂，但地點則未必在市中心。

三、內地與香港不同的法律與灰色操作

1) 港人買樓被視為資本進入內地。香港奉行自由市場，資金自由進入，外國人來港買樓沒有嚴格障礙。中國經濟是政府主導，並實施嚴格的外滙管制。港人到內地買樓，每年逾百億元計；北京認為，境外資金進出對內地經濟影響極大，故早有規定港人在全國只限購一間；但內地一直沒有嚴格執行。近年樓價屢壓不下，中央政府嚴厲開刀。上月北京實施了中國前所未有最辛辣的「京十五條」，港人必須出示繳納五年的稅單或社保單，以證明在京居住，經北京政府部門核准（需時五天），取得合資格買樓證明，才簽約買樓。這次政府打壓樓市措施，雷厲風行。

2) 樓宇產權屬夫婦二人。港人以單人名義購入一個樓宇，但原來在沽出時必須得到配偶的同意。因此，已婚的投資者若以個人名義購置單位時，不能自以為個人資產，按內地法律是夫婦共有的。從理論上，如妻子在內地已買樓，丈夫就不能再買樓。友好說笑：「該例令香港男士不能隨便在內地金屋藏嬌呢！」但事實上，內地政府部門之間資訊不通，香港夫婦在內地擁有多個單位的情況並不罕有。不過，地方各城市為打擊炒樓，正加強電腦系統，使政策有效執行。

3) 內地普遍以陰陽契買賣物業。逾九成二手樓宇以陰陽契作交易，買賣雙方私下以市場較高價格達成協議，但儘可能以政府指導價格為成交價作正式文件，以逃避繳交重稅。可是買家的風險是不依法辦事，隨時因樓價上升而遭對方悔約。香港專業人士寧可以真實合同成交，避免日後爭議。

4) 租金二十年不變？ 內地房地產法律與本港明顯不同，雖然內地人法律意識不強，但港人北上千萬要注意法律條文。筆者親自看過內地地產代理交來的租約合同，寫著「租金二十年不變」，這肯定被港人認為是荒謬。如果業主忽視簽下，那就麻煩大了。港人在簽署合同及文件時必須小心翼翼，對方因急於求成，每每隱瞞內容，我們必須耐心逐一發問，待細節清晰才簽收。

5) 不買沒有產權證的樓房。香港業主所稱的樓契，內地稱之為產權證。港人購入內地樓房時，須好好保存各項大大小小的付款收據，並查核相關的法律證明文件是否齊備，尤其是房屋產權證。以往內地有些樓宇以一整棟發出產權證，對分層樓宇未必發出。曾有港人因貪圖房價偏低，在北京市中心買了兩個沒有產權證的單位，多年來都沽不出，導致資金鎖死不能動。此外，大城市邊緣地方，發展商為滿足中產要求，把「宅基地」開發成分層單位，以較低價出售；但這些原屬農地，只享有土地使用權及自用房產權益，而沒有商品房銷售權。另一方面，當購入二手「民宅」時，即內地居民舊式民居，要注意產權是否完整、是否具自由買賣限制、有否存在債權債務糾紛等。

四、究竟能不能賺？

傳媒經常報導，內地樓市料升一、兩成，看來令人心花怒放。然而，樓市升，也不代表你能獲利，賺也不必是想像中那麼多，因為投資內房風險多、稅也重。

1) 投資內房不只買入時納稅，沽出時稅更重。

不少投資者買內房只計算成交價，但忽視賣出時須繳付多種稅項，以為自己所購樓宇升值就大幅獲利沽售。事實上，投資者應計算買入及沽售時的稅費開支，再加上按揭、裝修、維修、管理費等成本，才是總體成本。

按規定，買方須繳樓宇契稅3%，買方佣金1-1.5%。當沽售時賣方佣金1-1.5% ， 並須繳付營業稅5.5% ， 個人所得稅1%，如屬商業樓宇還要土地增值稅。如不以陰陽契交易，具誠信作二手樓宇成交，即使現金買入無按揭，當沽出時樓價須至少10% 升幅， 才有機會賺錢。假如你買入時必須兼付業主的稅費，而你沽出時買方又不願計入你的稅費時， 那麼你的成本就可能增加8%；因而你必須預計樓宇成交價升值可能高達兩成，才有機會獲利。不過，羊毛出在羊身上，買入時稅費由你負擔，樓價就會下降；沽售時稅費由你負擔，就可計入樓價內，價格相對提高。這裡主要提醒投資者，不要簡單地以成交價來看樓宇的獲利機會，而是須計算買賣時的稅費開支。當然，如以陰陽契交易，利潤較高，但要冒法律風險。

2) 人民幣欠債， 大大腐蝕利潤。投資內房最好能以現金一次過清繳樓價，否則，亦儘可能考慮以香港物業加按，套取資金清繳內房，因為在內地銀行借人民幣，利息開支極高，再加上人民幣每年升值，負人民幣債的後果很惡劣。目前香港按揭利率是1%，而內地加息持續，至今按揭利率為6.5% （ 未計上浮利率） 。以借100 萬港元計算，港元按揭年利率約1% ， 每年利息為1萬元，但現在100 萬港元只兌84 萬元人民幣，以6.5%按揭利率計，年息負擔為54600 元人民幣，即64974 港元，比港元利息增加5.5 萬元。隨著人民幣每年升值5%計算，連同年利率6.5% 計， 人民幣負債每年要額外負荷11% 港元的支出。況且，人民幣並非一次性升值5%，而是逐年升值，利率也可能增加，人民幣負債將帶來愈來愈沉重的成本負擔，投資者不得不加以注意。

3) 潛在開支繁多。中國最初為了刺激需求，吸引外資，稅務較輕。但現在房地產急升，貧富差距嚴峻，為了供求平衡，未來可會推出種種稅費措施，或令投資者大失預算。

a) 香港業主一直須繳交差餉，而內地則未有實施該項稅收。月前上海、重慶市率先推行實施房產稅，預料其他城市日後跟隨。

b) 內地不同城市所徵收的樓宇增值稅五花八門，住宅與商業大廈的增值稅不一；有的以個人所得稅、營業稅來徵收；有的以增值差額百分比來徵收；有的計算累進稅率，令人眼花繚亂。隨著中央大力打壓房地產市場，未來各地增值稅將陸續調整。過去內地對於五年樓齡的樓宇免收營業稅5.5% ， 但因應「國八條」的推出，上月武漢市已帶頭徵收， 營業稅更增至樓價全額5.8% 。投資者的成本頓時大增。

4) 租金收入可觀？ 一般來說，在大城市的商業中心、金融中心購房，租予跨國企業老總及高級員工可較有保障，有些樓盤提供租賃服務，令業主安枕無憂。可是，目前那些市中心的樓宇價格都偏高，租金回報只有約2%。如果投資在遠離市區的樓盤，價格較低，但優質租客難求。據工聯會深圳諮詢服務中心的資料顯示，內地租霸問題嚴重。港人在深圳的租賃求助個案，由以往每月三、四宗增至十多宗。

5) 注意中國將實施遺產稅。還有一項鮮為港人注意的是： 中國將要徵收遺產稅，《遺產稅暫行條例（草案）》已上報到國務院。按國際慣例， 遺產稅一般在40% 以上。內地業主為規避納稅，把物業業權交給孩子名下，故出現了「娃娃業主」現象。香港於2006 年初取締遺產稅， 港人在內地物業未來是否須繳納內地遺產稅呢？香港的信託制度如何管理內地物業呢？香港投資者必須跟進考慮，以免將一生財富積累化成流水。

五、北上買樓勿投機

總的來說，中國奉行社會主義制度，由國家主導經濟，與香港由市場主導有別。內地無論在法律、金融制度及房地產市場都欠成熟，港人在內地買樓面對政策風險、滙率風險、法律風險……等諸多不確定性，須小心規避。關鍵是：投資者須要認識國情，精打細算，以長期投資心態，而不是急於炒作。目前中國對房地產需求旺盛，最近內地政府推出嚴峻措施予以打擊，實施對外限購，信貸緊、利率高、稅務增……存在諸多不利因素；但長遠來說中國處於高速經濟發展之中，內地房地產價格料反覆向上。投資者或用家不妨先對中國樓盤及買樓程序多作瞭解，待時機成熟勇於出擊。

瑞銀房地產分析主管王震宇預期，今年內地樓市可能有跌一成。他認為，目前內地房價已經相當高昂，人民幣按揭息率逾6%，但只收取租金約2%回報並不可觀；反而，內房股未來盈利吸引，建議投資者可以一籃子買入市值較高的內房股票，將更具投資潛力。

文．圖 廖美香 本刊副總編輯

---

2 : onesee(1238)@2011-04-11 00:01:05

好文章, 要收藏

---

3 : 龍生(798)@2011-04-11 01:57:26

是但做漏一part 都可出現嚴重後果

唔熟真係唔好做...

但幾鐘意上文有一句叫香港人上去做agent

至少有個方向俾大家

---

4 : onesee(1238)@2011-04-11 09:04:37

隔山打牛, 當然高風險. 但如果係上面住, 咁投資物業, 回報應該會香港理想

---

5 : Sunny^_^(11601)@2011-09-28 18:55:52

5樓提及

---

請教一下, 我在深圳有房子, 是業主, 房子正在出租, 8月12號在中介簽了買賣合約, 連租約賣, 把房子賣了191萬, 合約沒訂明交收日期, 只說按程序完成交易, 我只收了訂金四萬, 與買家未見過面, 到今天, 我還沒有收到首期款, 只知道買家昨天已經去了辦過戶, 但是, 我的租客今天給我電話, 說中介給了他電話, 說是買家通知他十月中要搬走 (中介之前帶買家去看房幾次, 他們都見過面, 租客也知道我房子已經賣了), 我的租客昨天就去看了房子, 他跟我說他差不多看對了, 可能這周未他就搬走了, 我很不滿意中介通知我租客叫他搬走, 而且到現在我還是沒有收到首期款的, 租客走了我就連租金也沒得收, 我想請問一下意見, 我身為賣家的權益, 以及在深圳有哪個公家部門可以資詢或投訴的, 請盡快回覆, 謝謝!

---

6 : GS(14)@2011-09-28 20:47:02

5樓提及

---

請教一下, 我在深圳有房子, 是業主, 房子正在出租, 8月12號在中介簽了買賣合約, 連租約賣, 把房子賣了191萬, 合約沒訂明交收日期, 只說按程序完成交易, 我只收了訂金四萬, 與買家未見過面, 到今天, 我還沒有收到首期款, 只知道買家昨天已經去了辦過戶, 但是, 我的租客今天給我電話, 說中介給了他電話, 說是買家通知他十月中要搬走 (中介之前帶買家去看房幾次, 他們都見過面, 租客也知道我房子已經賣了), 我的租客昨天就去看了房子, 他跟我說他差不多看對了, 可能這周未他就搬走了, 我很不滿意中介通知我租客叫他搬走, 而且到現在我還是沒有收到首期款的, 租客走了我就連租金也沒得收, 我想請問一下意見, 我身為賣家的權益, 以及在深圳有哪個公家部門可以資詢或投訴的, 請盡快回覆, 謝謝!

我唔知，不如你問下呢個博的博主吧
http://realblog.zkiz.com/phemey/

---

7 : 亞力士(1473)@2011-09-28 22:49:52

遺產稅個concept其實幾無聊 未死時比野人就無事 一死政府就要來抽水

---

8 : 龍生(798)@2011-09-28 23:46:14

嘩....這種問題真難答....上面真係七國咁亂...

你試下行去唔同的地產鋪問...

去十間就有十個答案.....

---

9 : 龍生(798)@2011-09-28 23:46:58

連國內人自己被騙也是常事....海外人還是自求多褔...

也難怪中原美聯越做越大....至少較少騙人...

---

10 : GS(14)@2011-09-29 10:27:04

朱太同樣原理做大

---

11 : GS(14)@2011-11-02 20:41:36

http://bsy.sz.bendibao.com/bsyDetail/142.html

---