银河SOHO开盘三天销售46.75亿元 潘石屹
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银河SOHO售楼现场 客户和销售员签约忙
北京市房地产交易网上 银河SOHO的预售信息截屏图
1、观点地产陈小丽：目前住房市场成交低迷，银河SOHO却能如此热销，为什么？
潘石屹：目前调控政策针对的是住房市场，如二套房政策，一个家庭只能新购一套房的政策、首付款的比例和利率的调整等都是调控住房，没有 涉及到写字楼和商业，因为写字楼和商业与老百姓关心的住房价格无关，过去的调控政策没有涉及到，今后也不会有涉及写字楼和商业地产的调控政策出台，商业地 产的发展主要取决于经济发展和市场本身的规律。商业地产是城市第三产业发展的基础，与经济发展同步，银河SOHO的热销，表明投资者对北京的经济发展充满 信心，商业地产还有很大的发展空间。
2、观点地产陈小丽：银河SOHO的客户群主要是哪些人，和以往投资客户相比是否有所变化？
潘石屹：据我们统计，截至6月27日银河SOHO第一批成交的27.7亿元中仅涉及15个大客户，他们都有丰富的地产投资经验，看好大 城市核心区的地产项目。
目前银河SOHO约60%的客户是老客户，很多客户已经跟了我们6、7个项目，从建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO，到银河 SOHO，我们每个项目都会购买，说明我们以往开发的项目投资价值受到了客户的认可。
3、观点地产陈小丽：如今住房市场成交处于胶着状态，在您看来，这种僵局需要多长时间可以打破？
潘石屹：各大城市住房市场都处在胶着状态，一手房和二手房成交量都很低，原因是政策调控造成的观望，打破僵局的办法也还是政策，该出台 的政策应该尽快出台到位，不要悬着，如同“第二只靴子”一样。这几个月来看商业地产的成交并没有受到影响，原因也是政策非常明确，未来不会有针对写字楼和 商业地产的调控政策出台。
银河SOHO河谷式商 街效果图
4、《每日经济新闻》张敏：银河SOHO的租金和售价如何？您对该项目后期的销售情况是否乐观？
潘石屹：银河SOHO还未建成，还未涉及到出租问题。我们对后续销售很有信心。银河SOHO为客户提供了在北京东二环置业的黄金机遇， 东二环是成熟的商务核心区，支柱企业总部云集，商业机会非常多。银河SOHO产品本身是符合未来城市生活的建筑综合体，设计创新独特，将成为北京的新地标 之一。银河SOHO的地理位置和创新的产品是我们乐观的基础。
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5、《每日经济新闻》张敏：最近有机构发布报告显示，上半年北京有半数商业地产项目租售价格上涨。您认为原因是什么？
潘石屹：一直跟踪北京房价变化的朋友一定会发现，从2007年开始，北京的住房价格飞涨，而商业地产（包括写字楼）并没有多大的涨幅。 住房与商业地产从价值上看形成了“商住倒挂”的奇怪现象。今年3月下旬开始，政府出台了一系列抑制住房价格的政策，商业地产的优势开始显现出来，尤其是城 市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。
银河SOHO地处繁华 的东二环成熟商务核心区
6、《21世纪经济报道》杨丽萍： 住房泡沫实际上已有定论，那么，投资资金向商业地产的转移会不会造成商业地产的泡沫风险，如何规避这种风险的发生？
潘石屹：衡量有没有泡沫，在房产市场比较重要的指标是租金回报率（或租售比），它同股票市场的PE有一样的经济含义。目前写字楼和商业 地产的租金回报率与住宅相比，有高出几倍的优势，但也要谨防泡沫的出现。如股票市场，假如PE有100倍，无论是传统市场还是新兴市场，无论是主板还是创 业板都是有泡沫的危险的。
7、《21世纪经济报道》杨丽萍：人民币升值以及未来收入加速增长的预期所带来的通胀预期会不会化解住房市场的泡沫？
潘石屹：中国刚刚宣布了汇率的改革，根据高盛首席经济学家的预测，人民币会在年底升值5%。这无疑对写字楼和商业地产的投资是利好消 息。
8、网易房产 江卉：SOHO中国今年的销售目标是多少？对完成目标有信心吗？
潘石屹：今年我们的销售目标是180亿元，我们有信心完成此任务。
9、《第一财经日报》 阴雪：银河SOHO商铺的销售均价略低于预测的8万每平方米，能解释一下原因吗？
潘石屹：银河SOHO刚开始销售的商铺以二层以上为主，所以价格要比之前预测的低一些，一层的商铺单价肯定要高一些。另外，在刚开盘时 我们都会对第一批客户有一些优惠。
10、《第一财经日报》 阴雪：银河SOHO的客户购房付款方式有什么变化吗？
潘石屹： 从已销售的部分来看，26%的客户是一次性付款，按揭贷款的客户首付都在50%以上。
11 、《北京商报》赖大臣:银河SOHO如此热销，您有何感想？
潘石屹：我们非常感谢银河SOHO的建筑设计师扎哈.哈迪德，感谢她为我们、为北京设计出了创新的建筑，也给我们带来了全新的理念，未 来是融合的，多元的，银河SOHO正是符合未来城市生活发展的建筑空间。同时我们也非常感谢支持、配合银河SOHO建设的各政府部门，他们的认真负责让银 河SOHO的设计方案得以通过，并开始建设，我们期待银河SOHO成为北京东二环的亮丽风景。
SOHO中国三进上海将增大自持物业
http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-19/wNMDAwMDE5MjkwNw.html
“截至7月底，公司完成销售额135.7亿元，超过去年130亿元的全年销售额。”SOHO中国（00410.HK）董事局主席潘石屹近日接受本报记者专访时透露，商业地产受宏观调控影响不大，年初确定的180亿元的销售目标将维持不变。
8月13日，SOHO中国宣布成功摘牌上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”，摘牌价格约15.6亿元人民币。该地块位于上海虹桥临空经济园区，占地86,146.1平方米，规划地上建筑面积215，410平方米，预计建成后总建筑面积约25万平方米。
这 是SOHO中国一年内三进上海，并完成了在南京西路、外滩中心、虹桥交通枢纽的布局。2009年8月18日，SOHO中国斥资24.5亿元收购位于南京西 路中央商务区中心位置的 “SOHO东海广场”，今年6月11日，SOHO中国二次出手，以22.5亿元收购外滩204地块部分股权。
潘石屹认为，此次摘得虹桥地块意味着SOHO中国在上海进入了常态投资。他透露，虹桥地块预计在2011年下半年开工，2013年年底交付，总投资将达40亿元，整个项目的销售额或将达70亿元。
潘石屹向本报记者坦言，SOHO中国还将陆续在大虹桥区域拿地，并已在整个大虹桥区域规划方面与相关部门进行沟通。看来，潘石屹的“上海步调”已越来越紧。
“目前，SOHO中国的大量投资仍在北京，在上海的投资只占到公司总投资的20%左右，但未来公司希望这个比例能达到50%。”潘石屹坦承。
本 报记者也从相关渠道了解到， SOHO中国目前的账面资金约有150亿元。今年前7个月，仅上海SOHO东海广场就达到21.79亿元的销售额，北京银河SOHO开盘10天销售60 亿。就在虹桥地块的拿地当天，SOHO中国还与京城一家银行签订了一份20亿元人民币+3亿美元的贷款协议，该项贷款一部分或将用作望京地块的开发贷款。
记者还了解到，此前一直以销售商业地产为主的SOHO中国有意加大自持物业的比例。“上市公司业绩需要稳定，就必须从货币、土地以及物业三种资产加以平衡。”潘石屹这样认为。
目前SOHO中国的持有物业只有前门项目一期，货值约为37亿元，但潘石屹透露，在建项目中，银河SOHO约3.7万平方米、外滩项目的50%、东海广场及虹桥项目的一小部分都将由公司自持，“只有建成后才能进入财务体系的持有物业中，目前货值不好估。”
SOHO中国将调整销售物业及持有物业比重
http://www.yicai.com/news/2010/08/397577.html
SOHO中国（00410.HK）主席潘石屹8月25日在业绩发布会上表示，为了令销售收入及租金收入更加平衡，公司未来三到五年将会调整销售物业及持有物业的比重，增加持有一些独一无二的项目，包括北京前门项目、上海外滩项目也将持有一部分。
此外，北京“银河SOHO”的项目也会预留3.7万平方米作为持有物业，同时还将考虑持有该项目一幢写字楼。
他透露，SOHO中国持有物业的面积占集团旗下物业总面积的20%，但其价值占总价值大于20%，持有物业的主要用途将用于出租。
潘石屹指出，由于有关变动属于集团策略大调整，会用三至五年时间慢慢进行调节。未来，SOHO中国仍然将会把焦点放在北京及上海市场，暂时不会有开发二线城市的计划。
财务总监唐正茂同时表示，未来三年SOHO可销售物业达500亿元。项目完工交付计划今年为40.71万平方米，明年19.9万平方米，2012年及2013年计划分别为50.4万及76.9万平方米。
问及今年的销售目标，潘石屹表示，集团首七个月合约销售金额已达到135.7亿元，要达到全年180亿元目标并没有问题。7月底已经实现其中75%，未拟再调升目标销售金额。
对于收购方面，潘石屹称，SOHO集团一直在北京及上海寻找收购机会。2010年8月13日，SOHO中国在上海已经购入成功竞得“明空15号地 块”，这块地临上海虹桥交通枢纽并明空经济园区，摘牌价格为15.6亿元。财务总监唐正茂透露，该地块施工将于2011年开始，预计2013年完工。
SOHO中國上半年業績 CKM001
http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=39896
SOHO中國(410)公布上半年營業額86.55億元(人民幣‧下同)，同比增長119倍，股東應佔純利17.2億元，增長136倍，派中期股息 每股0.12元。截至7月份，集團今年已完成合約銷售額135.7億，實現全年180億元銷售目標的75%。銷售均價為每平方米5.19萬元。連同09年 未期息0.2元人民幣，一年來SOHO中國已經派發了每股0.32元人民幣或0.37港元股息，以昨日收市價$5.17計，息率達7.2厘，我們是長線投 資人，長線股票投資回報除了股價升值外，還有股息收入，如果我們每年把儲蓄與股息再在低價買進更多的優質股票，複利增長在未來自然會發揮更大威力。
本人投資組合中有兩隻內房股: 瑞安房地產(272)與SOHO中國(410)，至昨日為止，瑞房與SOHO中國的股價與買入價分別是-29%與+28.5%，同是內房公司，兩者上半年 業績都同樣理想，近期股價表現卻南轅北轍，可能市場投資者認為SOHO中國主要經營商業地產，而中央政策只針對住宅地產炒賣，令SOHO中國避開了國策之 影響，未來SOHO中國只重點投資與發展北京與上海兩地之商業項目，而且公司手上現金充裕，負債偏低兼且淨現金，足以面對未來逆境的挑戰，SOHO中國現 價對資產淨值有超過三成折讓，未來股價還可以更上一層樓，我建議大家繼續持有SOHO中國的股票。至於瑞安房地產，跟其他大多數國內住宅發展公司一樣，當 中央政策逆轉，公司股價自然會反映公司的內在價值，你付出的耐性會與未來回報成正比。
昨日國內公布的8月PMI數據回復升勢，港股尾市已經反彈，昨晚美國公布製造業指數由7月的55.5升至8月的56.3，美國道指更反勢上升兩百多點，看來上月尾的港股洗倉行動又再完結，本來想睇定多一陣，吼低位執平貨，看來我的計劃又要失敗。
另外，平保完成收購深發行52%股權的計劃，以90%平安銀行股份與廿多億現金支付交易，平保今日復牌。平保混業的架構已成，就看未來能造出多少協同效應，平保未來股價看高一線。
SOHO中國收購曹家渡商地 潘石屹五度出手布局大上海
http://my2628.blogspot.com/2011/04/soho.html
“昨天去上海簽約梅村項目。”SOHO中國董事長潘石屹略顯輕鬆的一句陳述標誌著SOHO今年第一個收購項目再次落戶上海。不到兩年的時間內，SOHO中國在上海完成了“從無到有、從有到多”的過程，也一步步實現著“京滬投資一比一”的發展戰略。
16億收購靜安曹家渡商地昨日，SOHO中國宣佈以總價16.34億元人民幣的價格成功收購上海市中心靜安區曹家渡地塊，收購雙方已于前一天完成簽約。
曹 家渡地塊位於上海市中心靜安區曹家渡商圈，屬商業、辦公室及公寓用途，面積約14832平方米，總規劃建築面積共約81000平方米，其中地上建築面積約 51136平方米，包括約13946平方米公寓和37190平方米商業及辦公面積。該地塊人口密集、交通便利，且沒有拆遷糾紛，未來商業發展形勢被人看 好。
據港交所公告顯示，轉讓的價格將包括土地使用權轉讓款約15.34億元，另外還包括協議日至達成項目轉讓條件期間所產生的所有建設費約1億元，以及就建設費所應付的營業稅約5.65%。
潘石屹透露，該地塊建設項目將對外出售，預計2012年可以開售，該地塊每平方米地價約為2.7萬元，屆時項目售價預計將達到6萬元/平方米。
兩年內五度出手布局上海
在今年3月的年度業績電話會議上，潘石屹向媒體記者透露，公司握有超過200億元的現金，今年準備斥資150億元在京滬兩地收購項目，兩地採用“五五分”的戰略比重。
此 次收購曹家渡商地也正式拉開了150億元收購大計劃的序幕。在簽約後的媒體採訪中，潘石屹重申了對上海市場環境和租金回報率的看好，並透露下一個項目很可 能依舊在上海。自 2009年 8月收購SOHO東海廣場，一直在北京發展得風生水起的SOHO中國開始布局上海市場。
在 兩年不到的時間內，公司先後斥資50多億元收購了外灘SOHO、虹橋SOHO、復興路SOHO，完成了“從無到有、從有到多”的華麗進軍。包括曹家渡項目 在內，SOHO中國在上海已有的五個項目皆位於黃金商圈，分屬南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路和長壽路繁華地段。
同 時，潘石屹本次收購也秉承了“地鐵中心”的一貫原則，在其個人博客中曾貼出的一張漫畫生動地體現了這點。畫面中的潘石屹手持折扇面對棋盤，棋盤上象徵著 SOHO在滬項目的棋子依次排開，每個棋子上都標有明顯的上海地鐵標誌。本次收購的曹家渡地塊坐擁2號線、3號線、7號線、11號線，以及尚未開通的13 號、14號線，延續了SOHO以地鐵為中心的收購原則。
