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—— 就收购外滩项目回答记者提问

外滩204地块（图中红色区域）位于上海外滩第一 排的黄金宝地

 

　　《上海商报》袁晨晨：潘总，SOHO中国收购外滩204地块的价格是多少？新项目有何优势？

　　潘石屹：SOHO中国收购外滩204地块的代价约为人民币22.5亿元，其中包含拟承接的债务。我们拥有国鼎公司 90%股权，并间接持有项目公司61.506%的股权。

　　新项目位于上海人流量和游客数量最多的外滩，临近城隍庙和外滩立体交通枢纽及游艇码头，该地区的租金回报率极高，升值潜力无可限量，它是外滩过去60 年间唯一的整体新建项目，也将是最后一个新建项目，并已取得国有土地使用权证，我们对这个项目很满意。
 
　　香港《信报》Julian Luk：SOHO中国收购的外滩204地块建筑面积大约是多少？收购资金是来自公司的自有资金还是贷款,比例如何?
　　潘石屹：我们这次收购的外滩204地块规划总建筑面积约为189，000平方米，其中公司收购的国鼎公司享有的地 上面积约为6.9万平方米，地下面积1.2万平方米，还有5万平米的库房和车位及其它设施。此次收购金额是22.5亿,我们公司现在账面现金还有140多 亿，财务状况很好，但这个项目的贷款条件非常成熟，所以我们计划50%以上的收购款使用银行贷款。

 

　　香港《信报》Julian Luk：外滩204地块附近的租金目前大概什么水平？
　　潘石屹：外滩不久前刚改造完重新亮相。上海外滩在过去三年都处在改造施工中，商业租金受到很大的影响。在世博会举 办后正在逐步恢复，租金也在较快上升。根据中介公司的调查，我们看到目前这个地块周边的租金水平大概在40至50元人民币/平米（使用面积）/天。我们收 购的这个项目大约2013年下半年建成，我相信三年后的租金水平应该比现在有较大增长，具体增长水平不好预测，我想应该可以参考上海另外几个成熟的高端商 业区如南京西路、陆家嘴的租金水平。
 
　　香港《文汇报》赵建强：新购项目何时完工？土地使用规划上会有什么变化？
　　潘石屹：这个项目我们将在准备工作就绪后尽快开工，预计在2013年下半年竣工。
至于使用规划，我们会按照土地的用地性质去做设计规划，不会突破政府对这个地块的限制要求。在具体的建筑设计规划上，我们会有一些新的想法，会请最好的设 计师为我们做设计。我们的建筑规划与设计都会充分尊重和符合上海市政府对于外滩整体的统一的考虑和规划。
 
　　观点地产网周静怡：外滩项目与SOHO中国在上海的第一个项目SOHO东海广场有什么不同？收购价格上有什么不 同？
　　潘石屹：外滩项目和东海广场有相似之处也有不同。相似之处在于都处在上海的黄金地段。不同之处是：外滩汇集了众多 高档商业，商业气氛浓厚，处于立体交通枢纽，与城隍庙相邻，人流密集，也有大量旅游人群。所以外滩项目的商业面积比例会很大；而东海广场在南京西路，以办 公为主，90%以上的面积是办公物业。因此价格还是有些区别。此次收购的外滩项目，我们认为价格是合理的。
 
　　香港经济通Maggie Xu ：这个项目今后将有多少比例是写字楼，有多少是商铺？你们会自持吗？
　　潘石屹：外滩204地块可用作商业、办公等用途，具体分配比例我们会在做规划的时候再确定。
外滩是上海人气特别旺、人流特别密集的地方，我们的项目又临近城隍庙，有成熟和活跃的商业氛围，所以我们会考虑多做商业面积。
我们在考虑长期保留商铺部分，因为我们认为这个地方的商业物业潜力非常大。当然我们也会继续保持和政府及各方面的交流和沟通，听取更多建议。
 
　　《财经》张杰：这个项目的交易最初什么时候开始的？你们谈这个项目花了多少时间？此次交易对SOHO中国的股票会 有何影响？
　　潘石屹：这个项目差不多7年前就有了，在世博会之前才完成最后的拆迁，7年来这块地都处于拆迁、设计和准备阶段。
我们从接触这个项目到今天收购完成大约持续了一年左右，因为这个项目特殊位置等等原因，交易过程并不是非常简单。这次收购对公司的股票应该是一个比较 大的利好消息，因为SOHO中国一直以来坚持做北京、上海核心地段的商业物业，应该说外滩这个位置不亚于北京前门这样的地段，是最好、最有代表性的地段， 加上它有大量的商业物业，对我们公司发展是一个大的利好。至于股市具体情况我们还要看看周一香港开市后怎么样，希望有好的反应。
 
　　网易潘秀林：SOHO中国还有收购上海其他项目的计划吗？
　　潘石屹：上海是我们未来特别看好的城市，我们在积极寻找合适的项目，确定下来后一定会及时公告。
 
　　香港《信报》Candace Chow：你们收购东海广场，出租率怎么样？现在租金水平如何了？
　　潘石屹：SOHO东海广场的出租情况很好，我们去年进驻的时候，东海广场的出租率不到30%，经过短短几个月时 间，我们出租率很快达到80%以上，目前进驻的大多是大公司。租金大约在6-8元/天/平米，平均每天每平米7块钱左右。
 
　　香港《苹果日报》Suki Ko：这个项目地段比较特别，建筑设计上政府有没有规定？
　　潘石屹：我们会与政府保持沟通交流，听取政府的相关意见。在上海外滩上盖房子我们特别谨慎，这里的古建筑保护得很 好，新建筑我们将力求既与周围环境和谐又能带有现代的个性，这是一个很大的挑战。     
首先，我们会充分尊重外滩的历史文化环境和上海的规划要求。黄浦江畔的上海外滩中外闻名，有着丰富的人文历史，被称为“万国建筑博览群”。我们在外滩 的核心位置开发物业，一定会注重与外滩的历史文化和现实环境相谐调。
第二，我们会请世界一流的设计师来做建筑设计，做好我们在外滩的这个作品，让它成为经典的，配得上外滩历史文化的优秀建筑。目前我们正在和著名建筑师 赫尔佐格（北京奥运鸟巢的设计师）一起研究，希望能为外滩做出一个优秀的建筑作品。
第三，我们期望能为外滩注入新的活力，带来SOHO的创新与特色。欢迎大家都给我们提建议，我们将尽力将新项目建成外滩的又一个亮点，为古老的外滩增 添新的风景。
 
　　观点地产网周静宜：购买这个项目是否意味着SOHO中国认为目前是在上海扩张的好机会？
　　潘石屹：SOHO中国在未来的方向还是很明确，就是集中在北京和上海的繁华地段开发商业地产。此次收购的上海外滩 项目与公司的发展目标完全一致。
上海外滩的项目我们接触很长时间了，这个过程中有一些房地产的调控政策出台，市场上有一些波动，我认为这些都不会影响我们SOHO中国在北京和上海的 繁华地段发展项目的大策略，在市场泡沫比较多的时候，这些项目要出手时开价会比较高，这时我们就很冷静地等待时机，当它的价格回归到它真正价值的时候我们 就开始收购。
 
　　财新网王晓庆：现在很多住宅开发商想转向商业地产您怎么看？有什么建议吗？
　　潘石屹：商业地产（商铺和写字楼）受政策的影响非常小，在过去一些年，它没有享受到优惠政策，而住宅在2009年 享受到的优惠政策是按揭贷款利率可以打七折等，同样，商业地产也没有受到调控政策的打压，因为商业地产跟普通老百姓的住房没有关系。所以现在可能有一些声 音看好商业地产，但是不是有更多开发商转向做商业地产的开发，我还没有看到具体的动作。我觉得住宅开发实际上跟商业地产的开发还是有很大不同的，需要的经 验和技术也是完全不一样的。