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新地趁低息造價賣樓

2010-02-25   NM





虎 年樓市第一炮,可謂新地天下,上週以每呎五千四百元開售元朗YOHO Midtown,令市場人士目瞪口呆;本週二隨即以四千六百元呎價投得將軍澳臨海地皮,馬上令YOHO Midtown呎價「合理化」。今年新地要推出的新盤包括上水天巒、屯門站上蓋、香港仔南灣及將軍澳五十六區等項目,在息口持續低企、一手供應量不足環境 下,新地要締造成交天價,簡直如入無人之境。

今次賣地在荃灣大會堂舉行,規模細小,但十多個大孖沙,如剛剛贏官司的華懋主席龔仁心、長實副主席李澤鉅、新世界董事梁志堅、嘉華董事總經理呂耀華等亦「長途跋涉」到來出席,猶如地產界的新春團拜。

下 午三時正,賣地正式開始。第一口出價由華懋代表吳崇武承接,拍賣節奏明快,承價沒有停頓,直至第四十五口價,地皮平均呎價去到四千三百元,今次投地的熱門 人選新地的代表始出手承接,其餘發展商則收手觀戰,只剩南豐與新地相爭,最後到第六十八口價,手持三號牌的新地代表舉牌,平均呎價已達四千六百元,是市場 預期上限,南豐放棄,拍賣官一槌定音,地皮以三十三億七千萬元成交。

搓高麵粉價

這幅地皮,新地表示會斥資約六十五億元獨資發 展。中原測量師行董事張競達預期,發展商會興建兩至三幢高密度住宅,每個單位面積至少七百呎,以中、大型單位為主,數量可達八百個。由於「麵粉價」每呎已 達四千六百元,他指連建築成本,最少五千五百元一呎才平手。這價錢比附近「麵包價」只是四千五百元左右的屋苑,如將軍澳廣場、君傲灣以及同樣是新地發展的 將軍澳中心還要高。不過,拍賣後李澤鉅及南豐集團董事總經理蔡宏興不約而同地表示:「成交價非常合理。」

在地皮毗鄰,同樣由新地持有的將軍 澳五十六區港鐵站上蓋物業,亦即時變得水漲船高;兩地皮「合併」,將又是一個自成一隅的「豪宅區」!該區地產代理透露,新地代理執行董事雷霆近日向他們 「吹風」,指將軍澳五十六區的呎價將達八、九千元,貴絕整個將軍澳,物業最快半年後推售。另一邊廂,同樣是新地樓,遠在元朗的YOHO Midtown,平均呎價就要五千四百元,比○三年開售,現時平均每呎四千一百元的YOHO Town一期,高出三成多,但在現時一手樓價與二手完全脫節的環境下,加上將軍澳賣地效應,YOHO Midtown的開價即時合理化。

鄉親父老抬錢捧場

YOHO Midtown在上星期五開售,示範單位設於新元朗中心,令這個一向冷清的商場頓然熱鬧起來,四樓的售樓處外更出現人龍,代理連聲說:「呢度將來會發展成好似沙田新城市咁嘅建築群,樓價企硬!」

新地去年開售,位於新蒲崗的譽港灣呎價要六、七千,不少買家嫌貴,怎料這個價已沿大欖隧道,殺入元朗。記者在示範單位內,聽得最多的三個字是:「好貴呀!」不過,一邊有人鬧、又一邊有人買,樓盤開售數天、一共一千八百個單位已清貨九百個。

該 盤以交通方便為賣點,又包裝成元朗新地標,恍如日本的Toyko Midtown,糅合了新潮和藝術。不過來買的,仍然是元朗鄉紳為主。記者在售樓處內未有發現藝術家或是潮流先驅,反而見到不少元朗街坊,有些剛在附近街 市買魚,有的皮膚黝黑、似務農維生。一名經紀指着樓盤模型跟一名叔父說:「你都唔想一世住村屋o架,買間有會所嘅單位,日日有靚女斟水俾你飲呀。」但叔父 似不為所動。

只有二十六歲的莫先生,頭戴鴨嘴帽,已算是潮人一族,旁邊攜同抽着一袋菜的老媽子。他最後選擇了一個呎價五千的低層園景單位,他邊鬧邊買:「嘩!呢度真係好貴。不過無計啦,我就嚟結婚,咁父母都住喺附近,我唯有揀買呢度囉,咁萬幾蚊一個月我又供得起!」

另 一個穿紅色棉襖的退休人士張先生,懶理銀行現時超筍的按揭優惠,準備一筆過現兜兜付款:「我住流浮山house嘅,出入市區唔方便,打算買個交通便利啲。 我老喇,唔想成日揸車呀。」原來,一向有投資元朗丁屋的張先生,打算買入三個單位,其中兩個作短炒投資:「不過佢派唔到貨俾我呀,一陣我個仔來睇吓點 囉。(個呎價唔貴咩?)梗係貴啦,我未買過新樓嘛,人生總要買一次,貴買貴賣囉。」

新盤價高者得

新地○三年賣一期YOHO Town,開售呎價一千五百元,為求一鋪清,故以俗稱「派貨」方式賣樓,即將個別座數或層數劃分給美聯和中原兩大代理集團,讓代理各自同時安排客人揀樓。 相反,今次新地求價不求量,故不再「派貨」,客人要先自行挑選單位,再入一張十萬元的本票,才可以向新地查詢是否還有該單位,但經紀指安排混亂:「問佢有 無單位,一時話有,叫個客等成個幾鐘;轉個頭又話俾新地親屬預留咗,又要個客揀過。」

該經紀透露,新地除了公布頭一批價單外,其餘單位一律無價單,他們只能跟客人說大概金額,同樣要客人入票才可問價,他估計發展商想賺到盡:「佢想睇吓同一段時間內,唔同代理搵到咩客人出咩價,就賣俾出價最高嗰個。」

天價嚇走炒家

活 躍該區的資深炒家,都認為物業太高水無肉食而絕跡。如過去十年炒賣二百個物業、專炒新界西北區細價樓的投資者鬍鬚余,在YOHO Midtown未開賣前,已認為呎價五千多元太貴;到物業開售並賣出九百伙,他仍對此盤不為所動,「何文田半山一號當年夠賣五百伙,有無得賺呢?呢度 (YOHO Midtown)有西鐵,咪當市區樓咁炒囉!但都係住開元朗嘅人買,價錢太貴好難再炒上。」他說現在主要投資居屋等低水二手樓,並諷刺說:「我而家玩緊 『富甲彩蒲』,即係上水居屋彩蒲苑呀!而家改個名就係豪宅啦。我會將居屋改裝到廁所放電視,及幫買家將家居實況連接手機,隨時可看清屋內情況,提供增值服 務!」

新年伊始,新地響頭炮「撩」㷫樓市,為即將推售的新盤打下強心針。以往每年一手樓供應量三至四萬伙,今年卻只有二萬伙,包括將軍澳 「日出康城」二及三期、大圍「名城」、元朗及馬鞍山七十七區等,市場大吹供應量不足。然而,截至去年三月,包括公屋及居屋在內的現成單位為二百五十萬個, 全港二百三十萬個家庭理論上人人有屋住,缺乏的,只是一手新樓供應。

而新地今年包攬了多個大型一手樓盤,除了元朗的YOHO Midtown外,還包括上水天巒、屯門站上蓋項目、南灣項目等等,單位總數約六千個,以上項目補地價只由不足一千元至四千三百元,新地透過投地締造天 價,為即將推出項目的開價「打底」,若以上樓盤以高於同區二手價三成開售,保守估計可套現三百五十億,扣除建築成本及補地價,利潤最少一百六十億,相對於 以三十多億來投地,絕對值回票價,可以賺到盡。

按息愈減愈平

要締造新高的樓價,按息處於前所未有的低水平,正是優勢。追溯至九九年前,按息一直以最優惠利率(P)加某一個百分比作為基準,那時供樓一個月要付十幾釐利息;但九九年後,由於中小企出現信貸危機,故銀行轉為搶佔樓按市場,發動按息戰,最後P加改為P減。

至 上週五YOHO Midtown開售,一直沒有以HIBOR作按揭計劃基準的滙豐銀行,首次公布最新按揭息率為HIBOR加0.65釐(現時HIBOR為0.07釐,即按 揭利率為0.72釐)。翌日恒生的按揭利率原為HIBOR加0.7釐,半小時後即表示照跟滙豐,其他大型銀行又再跟。和過往買家一般與銀行承造的P- 2.65釐按息相比(即2.35釐),現時以HIBOR造按揭者可省下1.63釐,顯得非常吸引。不過,以HIBOR作參考的按揭計劃亦有風險,事關同業 拆息變動之快,難以預測,如九八年中小企信貸危機期間,一個月同業拆息就曾在一個月內由八點五釐升至十九點三釐,升幅達百分之一百三十。

對 銀行來說,雖然息差收窄,由四、五年前平均百分之三,一直下降至現時不足百分之二。不過,截至本週一,銀行體系結餘仍維持於二千零四十七億,中國工商銀行 (亞洲)董事暨副總經理黃遠輝指,按揭業務雖然只有微利,但銀行普遍認為做樓市的貸款相對安全,所以會繼續在這個市場尋覓「放水」機會。他估計低息情況將 會持續,香港有排都未加息:「雖然美國上星期公布調升貼現率二十五個點子,但只係將呢個息率由一個低水平調高返去合理水平,預計美國最快要今年第四季先有 機會加息,所以香港最快出年先有加息嘅考慮。」

以現時美國的經濟情況,短期內大幅加息的機會不大,在低息環境下,要令新樓造價及成交喘定, 還看本週三財政預算案中,會否藉不定期賣地增加供應。中原集團主席施永青說:「因為土地供應量不足,一手樓先可以叫到咁貴。其實一手供應不足嘅情況呢幾年 已出現,但隨着低息環境持續,資金放在銀行無息收谷去買樓,先令問題更加凸顯。不過這情況只限於一手,一手賣幾百伙,價易造高,但附近的二手供應有萬多 個,不是要推就推得郁,所以一、二手兩者價錢會持續有大差距。理論上只有增加一手供應,如恢復不定期賣地,情況先會有改變。」



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中環在線:呂志和賣樓借馬會促銷 李華華


2010-10-28  AD




 

發展商想樓盤賣個滿堂紅,真係少啲噱頭都唔得,尤其豪宅!好似呂志和旗下嘉華國際(173)即將開賣嘅港島司徒拔道豪宅嘉岶薈,就破天荒同馬會合作,下個月11號搞咗個「嘉岶薈盃」賽馬日,呢個仲係馬會有史以嚟首個盃賽以樓盤命名,認真威水!

究竟搞盃賽要使幾銀?雖然嘉華同馬會都好口密唔肯披露贊助金額,但華華同行內人士八過,要贊助一個盃賽,起碼七位數字!但呢個數對嘉華嚟講係好濕碎!事關嘉岶薈入場費,係講緊1億港紙!發展商就好老實咁話,買得起嘅,就算唔係馬會會員,都係準馬會會員,名副其實富貴樓盤!

而除咗下個月嘅賽馬日,嘉岶薈嘅業主將來仲可以享用馬場嘅貴賓包廂,同埋馬會提供嘅「馬會星級盛宴」服務,即係第時住戶只要坐喺屋企,就可大飽馬會大廚嘅口福!咁又係呀,係咁意買最平嘅單位都要成億,畀業主一啲超水準服務都天公地道喇!


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亨得利十二億賣樓 現省近二億奢侈稅 台北店面創天價 陸資過水大賺三億元

2011-5-16  TWM




奢侈稅沒能讓台灣豪宅房價開始大幅降價,陸資已提前出場!去年才剛被具有陸資色彩的錶商亨得利集團得標的東區店面,還沒真正開張就已經轉手換人。

撰文‧梁任瑋

去 年十月十一日由錶商亨得利得標的台北市忠孝東路四段安泰銀行店面,近日傳出以總價十二億元新台幣賣掉了,每坪七百四十五萬元,刷新東區店面成交單價新紀 錄。值得一提的是,由於這筆交易趕在奢侈稅上路前交易,至少省下高達一.八億元的奢侈稅,東區房仲業者聽聞後直呼,「自由行還沒開放,陸資就已經先賺一波 了,真的很會算。」亨得利去年是以九億零五百元,溢價二四%向安泰銀行標下這間一六一坪黃金店面,氣走台灣兩大鐘錶龍頭中美、金生儀,當時市場解讀這是 「陸資插旗台灣房地產」的重要指標。沒想到,才不過六個多月時間,台灣亨得利立刻獲利了結出場,三億元入袋,換算投報率高達三成三。

半年三億元入袋

亨得利省下的奢侈稅,才是這筆交易可以獲利三億元的關鍵所在。由於持有時間不到一年,若是在六月一日以後成交,以成交價十二億元計算,得被台灣政府課徵一五%稅金,也就是高達一.八億元的奢侈稅。因此,據了解,買賣雙方日前已簽約,正在辦理過戶。

據 了解,亨得利去年算是「意外」得標這間店面,主因是得標價超出底價七.二七億元太高,讓公司高層覺得買貴了。因此透過仲介找買方接手,沒想到台灣政府在二 月底突然宣布奢侈稅即將上路,讓亨得利狠下心決定賣掉,否則至少得再等一年半才能脫手,避免高額奢侈稅。因此,才找上去年同場競標另外兩組買家──中美鐘 錶、金生儀及另外一位個人投資客,三組人馬共同以十二億元吃下。

中原地產台灣分公司副總經理余志文分析,在商言商,亨得利提前在奢侈稅上路 前賣樓,與賣方是否為陸資背景沒有直接關係。反而是因為目前東區流通的店面奇貨可居,不怕找不到買方,以香港銅鑼灣出現換算新台幣每坪六千萬元店面行情來 看,忠孝東路東區店面每坪在一千萬元以內的成交價,在港資與陸資眼中都算合理。

對於此交易案,中美鐘錶與台灣亨得利都不做任何回應。

台北東區店面成交價屢創新高

成交

時間 店面 位置 成交價

(萬元/每坪) 買方

2011.5 安泰

銀行 台北市忠孝東路四段 745 中美鐘錶、金生儀等2011.1 姜太太包子店 台北市復興南路一段 651 黃姓投資客

單位:萬元/坪

資料來源:房仲業者


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賣樓2 股海無涯

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最近成日被人追問兩層樓賣左 未, 今天又有朋友call, 開口第一句就係"你就發啦, 西半山成7萬一尺..." , 我話"發毛就有我份!", 9月頭賣左一間, 見咁好景又怕d人冇樓買, 所以"加推"多兩間, 點知成個月都冇發市. 只恨我d樓唔屬於"藝術品", 冇乜收藏價值, d同胞幾平都睇唔上眼. 我依家界定所有3萬一尺以上既樓叫" 藝術品", 唔係叫"豪宅", 我眼中既"豪宅"頂盡去到2萬5一尺. 由於"藝術"無價, 佢成咩價都唔關我事, 都唔明西半山d業主反咩價, 我仲考慮緊減價傾銷. d"藝術品"價好飄忽下, 我見"名門"個價好似冇升過, 佢上年都係屬於"藝術品", 我覺得比"名鑄"好, 可能我冇乜"藝術"修養啦.....

 

我讚成曾特首話普通樓既價比97年時仲 好平, 只係佢唔記得97年時我地香港人超有錢, 我記得當年有人講過, 掟部冷氣機落街隨時掟死件千萬富翁, 今年報紙人話海潚後死剩37000個, 我當然唔信呢d統計, 我估香港有1球美金可以玩既人過去十年一路冇十萬都有八萬, 睇下本網個賭徒blogger, 係咁易本月都賺到幾百萬啦 

如 果依家買樓係為左安家, 咁我覺得任何時候, 任何價錢, 只要係心頭好又俾得起, 咁就無所謂. 但如果想炒就要三思, 睇下件貨有冇成為"藝術品"既potential,如果想買樓收租對抗低息, 我勸你千祈唔好有咁既想法, 買股搏升價唔係搏收股息, 買樓都係搏升值唔係為收租, 唔好因少失大, 要認清投資既目的.

如果依家買樓係為對抗通脹, 咁就最好想想通脹既可能性有幾大, 美國對上次通脹發生在80年中期, 之後就衰退左幾年(冇問我detail, 我唔記得), 樓價冇升過仲跌左, 中國對上次通脹發生在92年, d樓跌七彩, 之前炒到上天既海南,珠海等地更是周街爛尾樓. 如果你問我通脹下有咩係保值? 我估"食物"係最保值仲係升得最勁既product, 可惜食物唔可以buy and hold,因為會過期.......

依家香港中產一定窮過97年, 而主要國家政府除都好有調控通脹既經驗, 最緊要係有能力同手段去打壓可預期的通脹問題, 所以投資任可東西要考慮的是升值的可能性可非其它因素.

對普羅大眾來說, 買樓係人生最大的投資, 不要被那些"藝術品"的天價嚇親而慌忙入市, 記住利息末來只會上升而人工未必升咁多, 資產泡沬往往在通脹來臨前已爆破, 所以現時買樓一定要量力而為.

注: 以上只係我個人意見, 我不擅於物業買賣, 只係當年好彩買左d平價樓, 依家d租金回報太低只好轉行唔做包租公. 想了解物業投資最好去請教本網blogger"財叔", 相比起佢, 我連業餘都稱唔上....

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賣樓 股海無涯

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前 兩天有地產經紀call我, 告訴我幾個月前我話會考慮放賣的一個物業已到我的"考慮價", 而且有實客可以連租約以市價買. 於是跟老婆商量下, 一如以往, 我老婆是很反對我賣樓的, 她只會不斷叫我買樓收租. 老婆的理由很簡單, 我三十歲退休至今已快7年還可以悠悠閒閒無所事事全靠有些樓收租, 股票有賺有蝕, 今日唔知聽日事, 所以有樓收租最靠得住. 但今次我好堅持下, 因為相對樓價, 那層樓的租金回報只有3.7%, 套現後全買"領匯"也有約4.5%股息又不用交稅, 比收租好. 商量一輪, 決定賣樓, 成功賣出後, 用一半資金買一個位於廣州珠江邊的樓,那樓上月我去看過, 感覺良好, 要價6百多萬, 硬件比我在杭州的物業豪華10倍有多, 但尺價只有三份一, 約3萬多一平方米, 當時已有些心動, 正好趁此時機換樓, 另一半資金會買入領匯及一些短債 , (現在許多肯定唔會執的公司短債仍有近6%息, 有些少risk既如citicorp 更有8%以上, 都可以搏下)

我買樓賣樓也很講緣份, 我目前住的樓就是個好例子, 我早在05年已看中, 可惜業主要價太高於是放棄, 怎知07年8月我老婆打電話俾經紀問野, 個經紀突然話佢有有把握壓低個價, 我唔知佢用咩辦法, 但第3日我地已簽左合約, 個業主空左個單位足足4年, 叫價未改過, 點知一放俾我, 樓下低10層冇海景的單位以接近佢之前叫價成交, 個買家知道我的成交價後同我經記(同一位經紀幫佢買)講話佢之前通過另一間代理落offer比我個價高成20%, 個業主都冇賣, 佢激到係咁問候人. (注: 07年8月股市異常波動, 之後直線升上3萬, 樓價也急升至08年3月見頂.) 雖則一年之後樓價大跌, 但亦重未見到過我的買入價, 我一家也住得很開心, 隔壁細我4百呎的單位業住話佢97年買入價比我還貴百多萬, 令我更覺得撿了個大便宜, 有時候, 緣份和運氣這些事真的很難用常理解釋. 


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冒牌業主賣樓 左丁山

2012-3-2  AD

唔睇樓就買樓,左丁山唔敢制,亦因此失去幾個發財搵錢機會。香港樓市有起有跌,十年之內,幾乎肯定可以見到一個「上升下降上升」循環,二十世紀八十年代、 九十年代、二十一世紀頭十年,莫不如此。昔年樓價大跌,賓架黎揸住不少中西半山銀主盤,叫左丁山去 bid番一兩間,因為無法子搵到買家也,偏偏左丁山係要去睇過先,睇完就覺得幾間屋各有缺點,例如塞車、斜坡太斜、陳舊有臭味諸如此類。於是間間都唔買。 事隔十幾年後。呢啲樓間間升值五至十倍,俾賓架黎笑到面黃:「抵你唔發達!」左丁山唯有苦笑,只好做阿Q話自己買樓唔會俾地產中介人呃到,起碼清楚確定誰 是業主。
買賣樓宇都會呃人嘅噃。一九九六年間,一間位於羅便臣道嘅「豪宅」,由梁振英測量師行經手安排出售,售價一億零五百萬元,成交後見報,李 姓業主為大家族(康年銀行)之後,睇到新聞,吃了一驚,自己從未委託授權任何人出售家族祖業,點解會賣咗呢,於是立即查究報警,買家不是炒家或散戶,而是 企業集團──莊士機構國際有限公司屬下一間公司,呢間公司先後兩次以支票支付一共三千一百六十五萬元俾律師樓做訂金,律師樓收到「業主」指示將支票交俾兩 名不同被告,被告立即提取現金。第一被告在九六年被捕,判監三年半,第二被告在 2006年被捕,李姓業主因及時報警,得以保護祖業,莊士機構就唔好彩咯,被騙去三千一百餘萬元。
咁大間公司都會俾人呃,誤信「假業主」,簽訂臨 時買賣合約,交付訂金,律師樓與樓盤放售代理梁振英測量師行有無被騙呀?呢個冒認做業主賣樓案,九六年曾引起行內人士議論紛紛,質疑有關專業人士究竟有冇 做過「盡職審查」,最起碼係確定「業主」的真實性,而唔係隨便有人行上梁振英測量師行話聲賣豪宅,自己係業主,梁振英測量師行就信以為真,代為放售,並且 主動發傳真向莊士放盤。一九九六年嘅梁振英先生未入政壇,應該冇 2002年做西九設計評審員之時咁忙碌,唔通當時已經因為公司「太大」,佢對單生意又係「全不知情」?

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十五年來最辛苦的一年 虧損、倒閉成常態 證所稅衝擊 小券商賣樓、領低薪苦撐


2012-12-24  TWM
 
 

 

受到證所稅確定開徵衝擊,證券業頓時成了「慘業」之一;越小型的券商在經紀業務發展上,顯得越吃力,只能靠自營部門操作,或者是賣掉自有大樓度過寒冬。他們如何在這波不景氣中自力救濟?

撰文‧許瀞文

悶了一年的台股,雖然在年底有了起色,從十一月二十三日以來,台股平均每日的成交量都在九百億元以上,讓市占率在二%以下的小型券商稍喘一口氣,但面對二○一二年難看的財報,這個年,還是不好過。

翻開一二年的財報,截至一二年十一月底,上市櫃證券公司所公布的獲利,幾乎是金融海嘯後最低的;對一些市占率不到二%、又沒有金控「富爸爸」在背後撐腰的券商來說,一二年的冬天特別寒冷。在經紀業務、自營幾乎都注定虧錢的前提下,只能靠承銷勉強餬口。

一二年二月政府拋出證所稅議題後,台股就陷入黑暗期,小型券商紛紛陣亡。先是股市聞人賈文中開了第一槍,將自己只有兩個據點的鼎富證券售予元大寶來證券;緊接著在一二年五月,太平洋證券也將在使用中的北市首都銀行大樓及出租的太平洋敦南商業大樓,分別以一.八九億元及十九.三九億元售出,但還是敵不過證所稅衝擊,太平洋證券在十一月賣給永豐金證券。

營業員還得兼賣保險

一二年八月,市占率不到一%的宏遠證券,以七十二億元賣掉了自己在北市信義路四段的宏遠大樓,勉強維持公司營運。這些小型券商選擇賣掉自己手中值錢的不動產,度過這波寒冬。

而市占率僅一.四%的康和證券副董事長鄭大宇提到,「一二年應是這十五年來,券商最辛苦的一年。」鄭大宇是康和集團積極培養的第二代,一九九七年,鄭大宇從美國學成回到台灣,先進入京華證券承銷部工作,三年後才回到康和證券,目前負責海外業務發展。

談到一二年因為證所稅影響,康和證券累計至一二年十一月,還虧損新台幣五千四百多萬元,鄭大宇說:「經營壓力真的很大,尤其看到營業員平均每月薪資只領二萬四千元上下,自己看了也心痛。」鄭大宇表示,因證所稅襲擊,只得幫員工及公司另找出路。例如一二年八月底,康和證券決定增設保險代理人,並幫營業員做保險課程教育訓練,從毛利高的保險開始銷售,「出國都會買的旅遊平安險,金額低、利潤高,客戶接受度也大。」一二年初,康和證券還從群益金鼎證券挖來了承銷部資深副總葉秀惠擔任總經理,希望能拓展海內外承銷業務;鄭大宇提到,一二年證所稅效應下的掛牌熱潮過後,承銷部只得另謀出路,想辦法找想進中國的日商來台上市,但生意也不好做。

鄭大宇表示,公司也盡力節流。從去年開始,連他自己在內的高階主管出差,都改坐經濟艙,並減少出差次數。

此外,比康和更小型的券商就更辛苦了,上櫃券商包括大展證券、大慶證券等,一二年帳面勉強維持獲利,更是縮衣節食的結果。負責經紀業務的大展證執行副總林宜養坦言:「台股的交易量要達到一千億元以上,經紀業務才有可能損益兩平。」林宜養提到,大展證券目前僅有兩個據點,平均營業員年資均十五年以上,多數無底薪;且在早期台股輝煌時期,這些營業員都從股市賺到好幾桶金,這些營業員平常開銷大,如今薪水一下子掉下來,大家都是勒緊褲帶過日子。

金控撐腰也沒用 只能撙節面對經紀業務虧損,林宜養表示,僅能盡力拓展客源。例如,大展證券找華泰銀行合作,一個營業員認養一個分行,只要華泰銀行有客戶需要開設證券帳戶,營業員立刻協助辦理;這些在華泰銀開戶的客戶,優惠比照大展證券每月下單量一億元以上的客戶,至今開設超過百餘戶。

另外,林宜養也要求稽核單位要落實公司內部紀律,控管營業成本。林宜養提到,自己有一次下班忘了關電腦,也被稽核單位扣了三分考績。

另一上櫃公司大慶證券雖然還有小幅獲利,但比起一○年,獲利只剩一半不到,一一年則是自營不順所產生的虧損。據了解,經紀業務還有小幅獲利的主要原因,是來自一一年併富順證券發揮的效益。如果一一年沒有併購富順證券,一二年的經紀業務恐怕獲利更少。

此外,即使有金控撐腰,但規模不能擠進前十大的券商,包括玉山證券、第一金證券等,一二年也都是虧損的多。這些號子都面臨獎金縮水、年終不佳,甚至進行人力精簡,眼前的年關,恐怕是史上最寒冷的冬天。

一三年證所稅施行後,勢必對一些小型券商的獲利造成更明顯衝擊,而在這樣的效應下,券商能否找到自己的出路,甚至從本業中發展利基,尋找突破,考驗各券商的應變能力。

今年經紀市占率2%以下

小券商營運很辛苦 單位:億元券 商 資本額 11月損益 1~11月累計損益大 華 142 3.10 7.60 國 票 86 0.200.08 康 和 69 0.07 -0.50 第一金 64 -0.19 -0.63 宏 遠 45 0.27 17.00 國 泰 390.10 1.40 大 眾 37 0.11 -0.25 玉 山 30 0.02 -0.06 大 慶 30 0.40 1.20 大 展23 0.10 1.00 資料來源:證交所及公開資訊觀測站

 
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賣樓套現好唔好?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5483

答: 
因天水圍單位尚欠1.75mil,就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月,其中一半還本。由你上文所述方法一,如你再購入一三百萬九龍灣單位自住,你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%,恐怕較難獲批,相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交,證明今次係換樓同埋已賣出舊居,咁先有得傾。所以方法一近乎行不通,除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍,同埋又合時係交吉前送走好租客,咁先乜都唔會上身。

方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%,此乃現時換樓之不便。

見你行文估你都好想賣樓,當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實,今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大,建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓,保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢,咁就放心去做啦,要跌的樓終有一日要跌。

由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好,故在此簡短重覆,應先將自住樓放賣,睇下人地肯出幾錢,你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數,買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙,請自行再就時間,一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌,試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。

諗樣認為讀者投資都屬保守型,兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少,月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期,一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還,減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長,令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富,因收入有限而要養家,投資亦不想進取,唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。

講左咁耐,其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見,頗為堅決。

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如何賣樓大賺六百萬?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=6041

恭喜哂! 賣樓大賺六百萬。不少在香港年近五十之人仕或許有近似背景,早前買落間棲或先輩留低,但以賺兩三百萬為多。當然大賺過千萬都大有人在。歸根究底都係幾十年前買落既自住樓如較優質,用時間好好滾存,到日後回報更大。請趁後生努力奮作! 錢係20歲同60歲出現很大分別。煩惱人算是中規中矩,賣樓賺既錢要好好打理下先可以退而無憂。

咁六百萬代表咩呢? 應係一個食本唔食息而可提供每月20000-30000港元月入之數目。但煩惱人已將其自住物業套現,好彩仲有間兩房係手,現由家人居住及欠$1.30MIL按揭。既然仲有間兩房係手,衰極都仲有屋住,已有效抗衡樓市大升之風險,不如用現時現金部署持續收入及幾年後入市之策。

 

如果你真係想環遊世界兩年,更可試在中國內地居住,淨係周未先回港。將資金調回內地定存近日息率稍為下調,一年期定存有4%年息。一半(即300萬)可作人民幣,但留意調左返內地既錢受外匯管制所限,你只可作定期及不能調離當初到匯之戶口,否則唔可以轉返香港。由香港轉上大陸作定存既步驟如下:

1.        梗係帶回鄉卡返大陸開戶口,而家唔係間間香港銀行肯幫你係香港開埋大陸戶口

2.        最好要埋網上理財,你人不在中國就要靠上網

3.        由港幣轉人仔如經私人戶口,每日最多五萬,假設你買四十萬人仔要八日

4.        題外話,如果用聯名戶口買人仔,老婆今日買左五萬,老公就冇得買架啦

5.        由香港電匯返內地,每日最多八萬人仔

6.        所以煩惱人如真係要將三百萬調回內地,用埋老公每人一戶口都要一個月

7.        調上去既目的地戶口,係到匯戶口,唔好亂咁寫

8.        當你用左300/8=38個公作天調人仔哂上去後,可以用網上理財辦好定期,成個程序只係步驟一要上大陸一次

9.        如果只做定期,你第時調返香港係可以的。留意調左上去唔可以用黎買樓買股票,香港人更不可將人仔係大陸轉做外幣

煩惱人另一半錢,可以買入美元計之債券,年息吸引而又買得過既,至少要三到五年,算合乎佢地投資準則。人民幣加債券佔八成,另外之兩成買入港股都可以。諗樣都唔係一個股票專家,但如你有睇本BLOG不少拙作,都知收租股係穩健而貼市之選。假若港樓再升,擁有大量優質商場既…都會受惠,係現時香港欠缺樓房升跌方效對沖方法下,此為令你組合保持購買力之法。

 

你用20%買股票,80%收4%年息,如不幸股票TOTAL LOST,你只要將80%收息部份放5年約可收復股票之失地。同埋你買大籃籌都TOTAL LOST確實難。不少收管理費既保本基金都係咁機械式運作,但就收左你錢。至於你們現時狀況,不用收回家人之兩房都夠收入,如好想收入為每月派發,就要用本BLOG之前介紹過的債券派息基金啦!

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破產管理署焗業主賣樓


2013-04-18  NM
 
 

 

有讀者早年與太太買入公屋單位,太太破產後,單位的一半業權交由破產管理署持有,多年來雙方一直無跟進,直到現時樓價高企,破產管理署忽然要求事主補錢買回一半業權,否則將向法庭申請強制令,將物業出售分錢。

九十年代初,何先生與太太及兩名子女一同居於將軍澳景林邨景榕樓一個公屋單位,實用面積約四百呎,月租約一千元。○一年,房委會推出第四期「租者置其屋計劃」將景林邨單位出售,何先生遂以十九萬元購入該單位,八成按揭月供約二千八百元,物業與太太聯名持有。

何先生是地盤泥頭車司機,何太則開設清潔服務公司接外判生意。○四年,清潔公司生意愈做愈差,何太欠下銀行貸款及工人薪金約二十萬元,最終自願申請破產,她所持有的半層樓亦由破產管理署接收。何先生憶述:「當時我同太太一齊去見破產官,佢有提議我哋將層樓俾番房委會……但我好想擁有自己物業,既然供得起都想供落去。之後一路落嚟,破產管理署都無再同我哋傾過層樓嘅事。」

何太的破產令於○八年結束,何先生亦於一○年贖回樓契,以為雨過天青,不料去年年底竟收到破產管理署的來信要求「處理」單位,更提出兩項建議:一是何先生以現時單位市價,補錢買回一半業權,二是將物業拍賣,所得款項由何先生及該署瓜分。何先生無奈之下向本刊求助:「咁多年嚟,破產管理署都無供過樓,咁都可以分一半?就算要我補錢買番層樓,點解唔用○四年(破產令生效年份)嘅市價,而要用而家最貴嘅樓價去計,好唔公平!」

事發經過

跟進:買回業權要六十萬元

翻看破產管理署去年及今年兩度發出的信件,多次提議何生出價買回一半業權,否則破產管理署將向法院申請命令賣樓,所得款項由雙方瓜分,但未有提及分錢比例。根據何先生委託公證行所做的報告,其單位未補地價現時市值約一百二十萬元,買回一半業權須付六十萬元。

專家話:配偶破產應停止供樓

律師伍家賢指出,根據《破產條例》,破產管理署接收破產人的物業乃屬永久性,該署毋須供樓,但可隨意決定何時賣樓套現,所得款項會代破產人償還債項,事主當年不應繼續供樓:「就算事主供足十成,但業權點都得一半,好唔划算,唔應該供落去。」他指出,當時最好的做法是即時買回全數業權,或將單位還給房委會只作租住,或即時停止供款令物業成為銀主盤,由銀行套現後分錢。

外判會計師行多賣樓套現

曾經處理不少同類個案的何俊仁表示,根據《分劃條例》,只要其中一方業主想出售物業,就可向法庭申請強制令:「以前破產管理署唔會做到咁盡,但近呢十年開始,破產管理署將好多個案外判俾會計師行跟進,佢哋代表債權人利益,有權將破產人資產套現還錢,而且有嘢做,佢哋先有錢收,樣樣計到盡,好多家庭被迫搬走。」他指出,法官會平衡債主與破產者的家庭利益,但根據案例,多是破管署勝訴,除非有個案打至上訴庭勝訴,才有可能改變以後的訴訟結果。

出示供款記錄證明佔物業比重

破產管理署回覆本刊時承認,每年大約有一萬宗破產個案,其中約二成半個案由外間受託人處理,現時正與五間會計師行合作;根據《破產條例》第74條,當還清債務及利息、訟費等開支後,如有錢剩,破產人有權取回。不過,伍家賢認為,何太當年雖欠二十萬元,但連同利息及手續費,欠款額早已上升,難以判斷還清債務後是否有錢剩;現時事主可考慮透過供款記錄,向法庭證明自己佔物業的比重較大,「希望賣樓後可以分多啲錢,不過有無着數,都要打官司至知。」(周潔媚)

 
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