| ||||||
| 虎 年樓市第一炮，可謂新地天下，上週以每呎五千四百元開售元朗YOHO Midtown，令市場人士目瞪口呆；本週二隨即以四千六百元呎價投得將軍澳臨海地皮，馬上令YOHO Midtown呎價「合理化」。今年新地要推出的新盤包括上水天巒、屯門站上蓋、香港仔南灣及將軍澳五十六區等項目，在息口持續低企、一手供應量不足環境 下，新地要締造成交天價，簡直如入無人之境。 今次賣地在荃灣大會堂舉行，規模細小，但十多個大孖沙，如剛剛贏官司的華懋主席龔仁心、長實副主席李澤鉅、新世界董事梁志堅、嘉華董事總經理呂耀華等亦「長途跋涉」到來出席，猶如地產界的新春團拜。 下 午三時正，賣地正式開始。第一口出價由華懋代表吳崇武承接，拍賣節奏明快，承價沒有停頓，直至第四十五口價，地皮平均呎價去到四千三百元，今次投地的熱門 人選新地的代表始出手承接，其餘發展商則收手觀戰，只剩南豐與新地相爭，最後到第六十八口價，手持三號牌的新地代表舉牌，平均呎價已達四千六百元，是市場 預期上限，南豐放棄，拍賣官一槌定音，地皮以三十三億七千萬元成交。 搓高麵粉價 這幅地皮，新地表示會斥資約六十五億元獨資發 展。中原測量師行董事張競達預期，發展商會興建兩至三幢高密度住宅，每個單位面積至少七百呎，以中、大型單位為主，數量可達八百個。由於「麵粉價」每呎已 達四千六百元，他指連建築成本，最少五千五百元一呎才平手。這價錢比附近「麵包價」只是四千五百元左右的屋苑，如將軍澳廣場、君傲灣以及同樣是新地發展的 將軍澳中心還要高。不過，拍賣後李澤鉅及南豐集團董事總經理蔡宏興不約而同地表示：「成交價非常合理。」 在地皮毗鄰，同樣由新地持有的將軍 澳五十六區港鐵站上蓋物業，亦即時變得水漲船高；兩地皮「合併」，將又是一個自成一隅的「豪宅區」！該區地產代理透露，新地代理執行董事雷霆近日向他們 「吹風」，指將軍澳五十六區的呎價將達八、九千元，貴絕整個將軍澳，物業最快半年後推售。另一邊廂，同樣是新地樓，遠在元朗的YOHO Midtown，平均呎價就要五千四百元，比○三年開售，現時平均每呎四千一百元的YOHO Town一期，高出三成多，但在現時一手樓價與二手完全脫節的環境下，加上將軍澳賣地效應，YOHO Midtown的開價即時合理化。 鄉親父老抬錢捧場 YOHO Midtown在上星期五開售，示範單位設於新元朗中心，令這個一向冷清的商場頓然熱鬧起來，四樓的售樓處外更出現人龍，代理連聲說：「呢度將來會發展成好似沙田新城市咁嘅建築群，樓價企硬！」 新地去年開售，位於新蒲崗的譽港灣呎價要六、七千，不少買家嫌貴，怎料這個價已沿大欖隧道，殺入元朗。記者在示範單位內，聽得最多的三個字是：「好貴呀！」不過，一邊有人鬧、又一邊有人買，樓盤開售數天、一共一千八百個單位已清貨九百個。 該 盤以交通方便為賣點，又包裝成元朗新地標，恍如日本的Toyko Midtown，糅合了新潮和藝術。不過來買的，仍然是元朗鄉紳為主。記者在售樓處內未有發現藝術家或是潮流先驅，反而見到不少元朗街坊，有些剛在附近街 市買魚，有的皮膚黝黑、似務農維生。一名經紀指着樓盤模型跟一名叔父說：「你都唔想一世住村屋o架，買間有會所嘅單位，日日有靚女斟水俾你飲呀。」但叔父 似不為所動。 只有二十六歲的莫先生，頭戴鴨嘴帽，已算是潮人一族，旁邊攜同抽着一袋菜的老媽子。他最後選擇了一個呎價五千的低層園景單位，他邊鬧邊買：「嘩！呢度真係好貴。不過無計啦，我就嚟結婚，咁父母都住喺附近，我唯有揀買呢度囉，咁萬幾蚊一個月我又供得起！」 另 一個穿紅色棉襖的退休人士張先生，懶理銀行現時超筍的按揭優惠，準備一筆過現兜兜付款：「我住流浮山house嘅，出入市區唔方便，打算買個交通便利啲。 我老喇，唔想成日揸車呀。」原來，一向有投資元朗丁屋的張先生，打算買入三個單位，其中兩個作短炒投資：「不過佢派唔到貨俾我呀，一陣我個仔來睇吓點 囉。（個呎價唔貴咩？）梗係貴啦，我未買過新樓嘛，人生總要買一次，貴買貴賣囉。」 新盤價高者得 新地○三年賣一期YOHO Town，開售呎價一千五百元，為求一鋪清，故以俗稱「派貨」方式賣樓，即將個別座數或層數劃分給美聯和中原兩大代理集團，讓代理各自同時安排客人揀樓。 相反，今次新地求價不求量，故不再「派貨」，客人要先自行挑選單位，再入一張十萬元的本票，才可以向新地查詢是否還有該單位，但經紀指安排混亂：「問佢有 無單位，一時話有，叫個客等成個幾鐘；轉個頭又話俾新地親屬預留咗，又要個客揀過。」 該經紀透露，新地除了公布頭一批價單外，其餘單位一律無價單，他們只能跟客人說大概金額，同樣要客人入票才可問價，他估計發展商想賺到盡：「佢想睇吓同一段時間內，唔同代理搵到咩客人出咩價，就賣俾出價最高嗰個。」 天價嚇走炒家 活 躍該區的資深炒家，都認為物業太高水無肉食而絕跡。如過去十年炒賣二百個物業、專炒新界西北區細價樓的投資者鬍鬚余，在YOHO Midtown未開賣前，已認為呎價五千多元太貴；到物業開售並賣出九百伙，他仍對此盤不為所動，「何文田半山一號當年夠賣五百伙，有無得賺呢？呢度 （YOHO Midtown）有西鐵，咪當市區樓咁炒囉！但都係住開元朗嘅人買，價錢太貴好難再炒上。」他說現在主要投資居屋等低水二手樓，並諷刺說：「我而家玩緊 『富甲彩蒲』，即係上水居屋彩蒲苑呀！而家改個名就係豪宅啦。我會將居屋改裝到廁所放電視，及幫買家將家居實況連接手機，隨時可看清屋內情況，提供增值服 務！」 新年伊始，新地響頭炮「撩」㷫樓市，為即將推售的新盤打下強心針。以往每年一手樓供應量三至四萬伙，今年卻只有二萬伙，包括將軍澳 「日出康城」二及三期、大圍「名城」、元朗及馬鞍山七十七區等，市場大吹供應量不足。然而，截至去年三月，包括公屋及居屋在內的現成單位為二百五十萬個， 全港二百三十萬個家庭理論上人人有屋住，缺乏的，只是一手新樓供應。 而新地今年包攬了多個大型一手樓盤，除了元朗的YOHO Midtown外，還包括上水天巒、屯門站上蓋項目、南灣項目等等，單位總數約六千個，以上項目補地價只由不足一千元至四千三百元，新地透過投地締造天 價，為即將推出項目的開價「打底」，若以上樓盤以高於同區二手價三成開售，保守估計可套現三百五十億，扣除建築成本及補地價，利潤最少一百六十億，相對於 以三十多億來投地，絕對值回票價，可以賺到盡。 按息愈減愈平 要締造新高的樓價，按息處於前所未有的低水平，正是優勢。追溯至九九年前，按息一直以最優惠利率（P）加某一個百分比作為基準，那時供樓一個月要付十幾釐利息；但九九年後，由於中小企出現信貸危機，故銀行轉為搶佔樓按市場，發動按息戰，最後P加改為P減。 至 上週五YOHO Midtown開售，一直沒有以HIBOR作按揭計劃基準的滙豐銀行，首次公布最新按揭息率為HIBOR加0.65釐（現時HIBOR為0.07釐，即按 揭利率為0.72釐）。翌日恒生的按揭利率原為HIBOR加0.7釐，半小時後即表示照跟滙豐，其他大型銀行又再跟。和過往買家一般與銀行承造的P- 2.65釐按息相比（即2.35釐），現時以HIBOR造按揭者可省下1.63釐，顯得非常吸引。不過，以HIBOR作參考的按揭計劃亦有風險，事關同業 拆息變動之快，難以預測，如九八年中小企信貸危機期間，一個月同業拆息就曾在一個月內由八點五釐升至十九點三釐，升幅達百分之一百三十。 對 銀行來說，雖然息差收窄，由四、五年前平均百分之三，一直下降至現時不足百分之二。不過，截至本週一，銀行體系結餘仍維持於二千零四十七億，中國工商銀行 （亞洲）董事暨副總經理黃遠輝指，按揭業務雖然只有微利，但銀行普遍認為做樓市的貸款相對安全，所以會繼續在這個市場尋覓「放水」機會。他估計低息情況將 會持續，香港有排都未加息：「雖然美國上星期公布調升貼現率二十五個點子，但只係將呢個息率由一個低水平調高返去合理水平，預計美國最快要今年第四季先有 機會加息，所以香港最快出年先有加息嘅考慮。」 以現時美國的經濟情況，短期內大幅加息的機會不大，在低息環境下，要令新樓造價及成交喘定， 還看本週三財政預算案中，會否藉不定期賣地增加供應。中原集團主席施永青說：「因為土地供應量不足，一手樓先可以叫到咁貴。其實一手供應不足嘅情況呢幾年 已出現，但隨着低息環境持續，資金放在銀行無息收谷去買樓，先令問題更加凸顯。不過這情況只限於一手，一手賣幾百伙，價易造高，但附近的二手供應有萬多 個，不是要推就推得郁，所以一、二手兩者價錢會持續有大差距。理論上只有增加一手供應，如恢復不定期賣地，情況先會有改變。」 | ||||||