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绿城代建图存

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100188925&time=2010-10-16&cl=115&page=all

　　9月25日，钱塘江出现了八年来最大的潮涌。当天下午，在钱塘江畔的杭州市绿城玫瑰园度假酒店，浙江地产开发商绿城集团高调宣布成立“绿城房产 建设管理有限公司”（下称代建公司），除了董事长宋卫平因出差未能到场，绿城集团几乎所有高管悉数到场。这也意味着绿城正式启动酝酿已久的战略转型。

　　按照绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南的设想，代建公司未来将与绿城集团原本的主营业务——自建业务和园区服务成三足鼎立之势，他放言，只要绿城人力能够支撑，两至三年内，绿城代建业务的开发量将会超过绿城房产现有的规模。

　　“我们会努力争取，在三年内项目超过100个，销售1000亿元。”曹舟南说。

　　代建并非突发奇想，而是脱胎于绿城原有的合营业务。此番绿城将其延伸成为代建公司，并决心将其确定为集团未来发展的大方向，仍是一步险棋。对于 资产负债率一直居高不下的绿城，此举或可部分缓解资金紧张局面，从容放手扩张规模，但也意味着从每个项目中的获利将降低，收益将被摊薄，而且也将持续考验 绿城集团的资源整合能力、项目把控能力、风险评估能力和人才输出能力。

　　这对于任何一家地产商来说，都不是一条好走的路。“我们知道有很多困难，我们会努力做。”在绿城代建公司成立仪式上，绿城集团常务副董事长兼总经理、绿城中国（03900.HK）行政总裁寿柏年措辞谨慎。

代建险路

　　绿城的合营业务，是指其与合作方各出一部分资金成立合资公司共同开发项目——其中绿城的出资额往往低于50%，主要负责项目设计建设销售及物业管理。项目开发完成后，绿城除了按股权比例分红，还要按销售额或利润额提取一定比例的管理费用。

　　近年来，绿城大量采用合营模式加速布点，扩大规模。根据绿城2009年年报，在大本营浙江省杭州市，绿城总共拥有34个项目，其中仅6个项目由绿城享有100%权益；在浙江省内（不含杭州），绿城总共拥有33个项目，其中29个为合营模式取得。

　　在绿城新进入的北方和中西部市场，合营模式更成为破冰的主要工具。2009年年报显示，绿城在海南、新疆、长沙、天津、青岛、济南和北京等地区的项目中，均采用合作方式取得和开发土地。

　　虽然在数量上，合营公司占据了绿城项目的半壁江山，但在收入和利润贡献上，合营公司贡献并不显著。2009财年，合营公司销售建筑面积66万平方米，营收为6.15亿元，虽较2008年同期有显著增长，但较同期绿城中国的总销售收入87亿元，所占份额甚小。

　　“这是合营模式面临的首要问题，即收益被摊薄。”龙湖集团公共事务部经理许桐珲向本刊记者表示。

　　观察绿城合营业务的合作方，不难发现，多是资金充足的国企，或者有土地资源的地方性中小开发商。土地和资金是房地产开发环节中最重要的两项资源，又正是绿城短板，对于追求快速周转、规模取胜的绿城来说，虽然收益被摊薄，但合营模式仍是规避短板的一条可选捷径。

　　绿城代建公司业务主要为向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务，业务模式包括：承揽土地资源委托代建、投资资本委托代建和政府安置房委托代建三 种。代建公司总经理曹舟南解释称，代建公司的合作对象有三种：一是项目持有者，即由对方提供开发用地和全部的开发投资，绿城承担开发任务；二是资本市场资 源，即通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益；三是政府机构，即由绿城承建政府安置房建设，收取一定比例的费用。

　　目前，上述三种方式绿城均有所涉及，相较于承建保障房和与资本市场的对接，与项目持有者的合作业务最新、风险也最大，因为绿城需要承担项目的开发和管理，输出人才和品牌，而最重要的土地和资金全部由合作方承担。

　　当天平两边的砝码重量不等时，最容易发生倾斜，导致项目开发中断或项目质量风险。为何绿城要选择一条这样的道路？理由可以有很多，但代建模式可以在不加重负债率的同时扩大规模，这无疑是诱人的。

负债之累

　　寿柏年近来每一次公开亮相，都不得不回答关于负债率的问题。8月24日，绿城中期业绩会上，寿柏年称绿城“负债率目前还会维持高水平”，等到公司的房地产基金、商业代建模式成立以后，“可能负债率会适当得到一些控制”。

　　自2006年7月上市以来，绿城一直因高负债率而饱受质疑，2008年、2009年和2010年中期净负债率分别为140%、105%和 159%，快速周转，持续融资拿地，成为绿城扩张的显著特征。2009年绿城年报显示，其土地储备总建筑面积从上市之初的800多万平方米，增至2009 年底的3083万平方米。

　　中国银行浙江省分行公司业务部总经理周和华认为，绿城大举进军代建业务，不会增加对资金的需求。“因为资金全部由合作方提供，反而对降低资产负债率有好处。”周和华称。

　　但是，这也并不能解决绿城在快速发展中积累的结构性危机。2008年金融危机时，绿城曾面临严重的海外债务危机，最后仰赖中国工商银行的输血才 重现生机。一位投行资深人士告诉本刊记者，在建项目过多，占用大量资金，当市场出现观望或下行时，绿城主打的高端房产最先受到影响，此时投入资金不能迅速 转化为效益，容易出现流动性危机。

　　2009年年报显示，截至2009年底，绿城中国共有57个项目处于开发过程中，总建筑面积达817万平方米，物业总估值约300亿元。

　　绿城对资金的渴求一直无法得到满足。周和华透露，与绿城合作的10亿元理财产品，将于10月开始发售。此外，绿城与中国工商银行合作的房地产基 金也即将成立。2009年9月，绿城曾与平安信托达成战略合作关系，未来三年内，平安信托投入资金总额有望达到人民币150亿元。

　　在绿城对外发布的新闻通稿中，绿城声称通过代建业务，可以规避资金这个掣肘企业发展的最大瓶颈。不过，寿柏年在9月25日回答本刊记者提问时仍谨慎表示，称资金来源可能会受到合作方的牵制，其中包括合作方对资金运用的监控，以及资金能否按时到位的持续性考察。

　　除了资金，代建模式也便于绿城获取土地储备。此前，绿城已广泛通过合作方式拿地。2009年年报显示，绿城新获得的37个土地项目中，有24个是通过合作方式取得的。

内功考验

　　房地产行业一向地域性极强，绝大多数住宅开发商都选择从区域市场做强起步。绿城的代建模式是否具备复制能力，可以令其在全国移植？

　　9月25日当天，绿城邀请一部分代建公司的合作方到场，出席代建公司成立仪式，其中包括来自山东省潍坊市的四方置业有限公司董事长刘元学。

　　四方置业与绿城在潍坊市合作的住宅项目，将于2011年5月左右上市，预计价格6000元-7000元/平方米，定位为潍坊市最贵最高档的楼 盘。刘元学向本刊记者表示了他的担心，“全国那么多项目，一旦一个项目质量出现问题，就会引起连锁反应，其他代建项目也会跟着遭殃，进而遭到对代建模式的 质疑，合作有破裂风险。”

　　这样的担忧寿柏年也有。“100个项目中只有一两个项目不好，也会对绿城产品服务质量增加质疑，这是我们碰到最大的困惑。”他说。

　　此前绿城亦遭遇过合作破裂。2009年11月17日，北京城建投资发展股份有限公司（下称北京城建）宣布，与绿城合作开发长峙岛项目破裂。北京城建的公开解释是，按照绿城的方案进行开发风险较大，投资收益率不高，且收益难以兑现。

　　自1995年成立以来，绿城集团总共开发了137个项目，遍布全国42个城市，并在浙江确立了龙头地位。2009年开始，绿城集团尝试发展代建 公司，对内部管理体系进行自下而上的梳理，将分公司部分权力收归集团；将房地产开发的各项流程梳理成线，制定各类管理标准、技术标准；房地产开发涉及的各 个环节，包括规划设计、景观、营销、物资采购以及成本、财务、运营等均试行公司化运作。

　　通过一年的修炼内功，代建公司目前职能包括发展中心、营销中心、运营中心和行政中心，由集团直接领导，并直接向代建项目输出。曹舟南认为，目前代建公司已“完全具备了管理输出、对代建项目实施专业覆盖的基础”。

　　绿城还在储备人力资源。2009年起，绿城内部进行大量的人力培训培养。以与山东潍坊刘元学的合作为例，绿城派出一位总经理和两位副总经理，带 领绿城的团队入驻潍坊，并继续扩充人手，最终搭建一个40人-50人的项目公司班子，全盘管理合作项目。与绿城自建项目惟一的不同是，多了一个向刘元学汇 报的程序。

　　刘元学对项目公司的监督主要体现在对资金使用的控制：双方合同规定，一定数额以上的资金支出，需经刘签字同意，其他所有程序则跟绿城的自建项目 一样。建成后，项目冠“绿城”的品牌，业主入住后，绿城派自己的物业公司介入物业管理，刘元学则在获得投资收益后与项目公司脱离关系。

　　通过这样的模式操作一个项目并不困难，如果规模化推行，代建项目持续增多，对绿城而言，从住房的品质、质量到项目的把控能力，再到人力资源的输出，都是巨大的考验。

　　绿城集团目前共拥有员工近5000人，在谈及是否愿意赴项目公司就职时，绿城派驻潍坊的一位副总向本刊记者表示，“不想去也得去，压力比以前还 大，因为要向两方面负责”。但他同时强调，绿城对高管的激励机制是行业里最好的。在新成立的绿城代建公司中，绿城集团占比37%，绿城集团董事长宋卫平占 36%，而管理团队占27%，持股比例相当高。

谁担风险

　　易居中国房地产研究院副所长杨红旭表示，代建模式中合作方看重的是绿城的品牌和项目的收益率，基于对开发周期的要求和对收益的预期，与绿城达成信用，但这种信用本身也有风险。无论合作方的目的如何，合作的持续性建立在房子卖得出去并且卖得好的前提下。

　　为保证合作方可靠，曹舟南强调，绿城并不许诺项目收益率，但要求合作对象必须具备三个条件，“第一，如采取项目代建，土地权属证明必须是取得 的；第二，对方对房产品的开发理念或者是产品定位与绿城产品定位基本吻合；第三，必须具备好的资金质量，不要合作到一半钱没有了。”

　　绿城担心合作方的资金实力和土地的合法性，而合作方担心绿城的产品复制能力，合作的基础是投资回报率。不过，对此双方均对外保密。

　　刘元学说，土地成本、产品的类型不同，收益要求也会不一样，在房子没卖出去时，大家都是股东，共同承担风险，房子卖出去以后再分利益。不过，他又强调，“对于收益预期，保证我这部分就行，其他的不管。”

　　在浙江省内，绿城开展合作相对容易。杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东称，绿城的楼盘在浙江一直很受欢迎，其楼盘销售价格普遍高于同 区域其他楼盘约10%。浙江省内很多企业都与绿城有过合作，包括浙江能源集团、浙江铁路投资集团等，多是资金实力雄厚的国企或民营企业，它们不干涉绿城的 开发运营，只充当财务投资人角色，依赖近年来中国房地产市场的上行大势，合作方多得到了满意收益。

　　这其中也有部分合作方，诉求不仅限于收益率。与绿城合作开发了多个项目的西子集团，旗下拥有独资的西子房产公司。西子房产总经理朱燕萍就称，除了单纯的投资收益，西子房产还想向绿城学习管理和产品开发的经验。

绿城猛追万科：发力绿建效仿富士康模式

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-18/4MMDAwMDIwMTM4Mw.html

花23億買價值44億土地 綠城項目融資恐噬利潤

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110831/2413785.shtml

每經記者 楊羚強 發自上海
花費23.3億元，是否可以買到成交價格約44.3億元的土地儲備呢？這樣的好事並非痴人做夢，而是確有其事。8 月28日，綠城中國公佈的半年報顯示，該公司在今年上半年和合作夥伴一起在上海、遼寧、河南、山東等地拿地，總建築面積為452萬平方米，並獲得其中 201萬平方米的土地儲備。上述土地出讓總金額高達111.6億元，而年報顯示，綠城中國僅承擔其中的23.3億元。
出現這樣的現象並不是因 為綠城拿的土地便宜。《每日經濟新聞》記者根據綠城中國公佈的上半年新增土地儲備、總出讓土地價格以及綠城在上述土地儲備中所佔權益進行計算，發現綠城如 按年報所公佈的權益，至少需要承擔111.6億元中的44.32億元。然而，綠城卻自稱，公司僅支付23.3億元。難道說，綠城的合作夥伴為與綠城合作， 向綠城贈送土地？
或有意粉飾財報
答案顯然是不可能的。綠城內部的一位人士告訴 《每日經濟新聞》記者，綠城之所以能以23.3億元的土地出讓金獲得價值44.32億元的土地，其根本原因是合作夥伴向綠城合作開發的項目公司提供了比銀 行基準利率高出100至200個基點的借貸，並以綠城在這些公司所佔的項目權益作抵押。
上述內部人士稱，這一做法能實現雙贏的結果：既能大大減輕綠城的財務壓力，合作夥伴也能獲取了遠高於銀行的存款收益。
中原地產研究中心高級經理劉淵表示，這一做法最大的好處，是可以使綠城的財報比想像中漂亮。據他介紹，除綠城外的其他地產公司，也在採用同樣的辦法，增加項目公司的負債，以降低公司整體債務情況，進而讓公司有比較好看的財務數據。
不過，這樣的方式，顯然會削弱綠城今後的利潤率，公司的部分利潤將變成財務利息，歸還給合作方。
事實上，綠城這麼做也是不得已而為之。截至今年6月30日，綠城旗下項目的新開盤銷售率只有53%。《每日經濟新聞》此前也曾報導，綠城在個別月份的銷售率甚至低於2008年金融危機時期的水平。
為此，綠城在上半年壓縮了新項目開工量，僅為277萬平方米。而年初，綠城制訂的開工計劃是487萬平方米，跌幅達到45%。同一時期，國內其他的一線地產巨頭，如萬科、金地、碧桂園等都沒有調整過開工量，部分開發商甚至計劃提高下半年的新開工量。
綠城半年報顯示，綠城截至6月30日可動用的銀行現金及結餘僅67.44億元，抵押的銀行存款30億元，一年內到期的銀行借款和其他借款卻高達135.14億元。
滯銷下開發商仍需保持規模
流動資金極為緊張，銷售率沒有好轉，諸如台州等原來不限購的城市，也有可能隨著第二輪限購令的出台被限購。然而，讓人不解的是，綠城的策略卻是繼續買地。
上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，維持並繼續擴增企業的市場份額，是目前所有大地產公司共同的戰略。為保持這個戰略，很多開發商調整產品結構，試圖延續之前的高周轉模式，擴大規模，擴大企業的市場份額。
對綠城來說，為實現中長期的發展，同樣需要保持目前的開發規模。但是限購令背景下的滯銷，使公司的資金更加吃緊。以此來看，綠城選擇由合作企業墊資買地也是不得已而為之。
劉淵認為，今年上半年雖然各家公司的資金都較之前有所收緊，但土地市場也面臨不錯的機會，出現了很多低價土地。能乘機低價抄底的公司，就有可能在未來的 兩三年裡，創造漂亮的業績。這樣的機會同樣也讓綠城眼熱，在資金捉襟見肘的情況下，綠城不得不選擇借款拿地，以保證企業未來兩三年的盈利能力。

綠城資金「高危」 或考慮港股退市

http://www.yicai.com/news/2011/09/1115222.html

绿城惊了谁的魂

http://www.infzm.com/content/63556

宋卫平：绿城绝不会比大部分开发商破产得早

http://www.infzm.com/content/63700

从高负债到轻资产 绿城急刹

http://www.eeo.com.cn/2011/0930/212815.shtml

经济观察报 记者 陈哲 一则监管机构清查绿城信托的消息，将这家过去几年商业模式争议不断的房企，再次推向舆论风暴的中心。

面临当下资金和市场的双重困境，宋卫平坚守的高负债、高端产品线的运行体系，受到前所未有的质疑。低迷的去化率下，信托违规和退市传言，令市场似乎听到这个庞然大物摇摇欲坠的声音。几日内，A股涉房板块因此蒸发的市值数以百亿计。

来自消息面的误会随后被澄清，绿城中国的常务副董事长、执行主席寿柏年告诉本报，绿城资金链足以维系，当前的任务是“少买地多卖房，降低净资产负债至100%以下”。

绿城高管也在过去一段时间里不断释放信号：将通过发展代建、商业地产等新业务，来改善绿城的业务结构和财务配比。

种种迹象表明，持续的高压调控下，执拗的宋卫平已然在调整。其老伙伴寿柏年说，今后绿城将转变为投资开发和品牌管理服务并举的房地产运营商，不再通过高负债发展。

由重转轻，正是经过三次调控后的宋卫平，给绿城的新定位。当然，这个转型将带来整个体系的变化，对于这辆一度曾逼近万科霸主地位的杭州战车，此番面临的挑战不是小打小闹。

信托风波

9月，一些浙江开发商无法偿还高利贷跑路，引起市场对房企资金链的聚焦。绿城当时净资产负债率达到163%，在国内各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。

23日，一家外媒称，绿城的有关信托公司正受到银监会的调查。这家坚持高负债运营的开发商，再一次被推向风口浪尖。

素来清高的绿城此次反应迅速。24日，绿城高管在杭州召开发布会，绿城中国执行董事、执行总经理曹舟南称：未接到通知；绿城的信托合法合规；公司运营情况很稳健。

事实上，风传所指银监会查的是与绿城有关的信托公司，而非绿城本身。绿城中国常务副董事长、执行主席寿柏年28日在接受本报专访时说，“据我们了 解，一、这是银监会对信托业务的正常调查，并不限于绿城，更不是因为对绿城债务的担心进行的针对性调查；二、最近房地产调控政策在原有基础上也并没有新的 变化。”

但这次发布似乎并未杜绝人们对绿城的质疑，28日一家国内媒体援引匿名人士称，绿城拟仿效复地从H股退市，以吸引战略投资者进入。一时内地香港房企股市大幅下挫，几日风波令A股房产板块数百亿市值蒸发。

“完全不存在，没有这样的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市这条路。”寿柏年认为，复地退市是由于其流通股主要在大陆，做进一步融资安排需要通过中国证监会的审批，难度颇大，且其退市后便于大股东的支持。“这与绿城的情况有很大的不同。”

寿柏年说，公司确实做了一些信托，但这是正常融资渠道。其实今年绿城有银行授信，但由于开发贷规模（信贷指标）不够，所以选择信托。

另外，更有传闻称，绿城今年信托量剧增是用于偿还其他高息借款。寿柏年称，信托的成本比银行成本高，但我们所有信托成本最高一笔也只是14%多一点。

本报统计了截至2011年6月底绿城的融资，其源于银行、信托、其他借款的资金总计达到129亿元，其中信托筹款33.2亿元，占到总融资来源的25%左右。

标准普尔分析师符蓓的看法是，绿城虽然取道信托来筹集资金，但是这部分占据融资总额的比例并不算高。

符蓓说，销售额下降和国内外信贷紧缩是推动开发商流动性压力上升的主要原因，并给出了较低去化率将导致资金链紧张的6家开发商，绿城赫然在列。“如果2012年销售额下降10%，这6家企业就会非常难受。”

“资金紧是事实，但不至于过不去。房地产企业现在说自己资金链宽裕，恐怕不正常。”寿柏年说，“如果我们倒下，一定有更多房地产公司先倒下。”

寿柏年认为绿城还有牌可打。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期现金流困扰，其认为债务也不会影响到公司的维系。“绿城这么多年没有一笔债务逾期，这一点是可以保证的。也不排除今后继续会通过多种方式来融资。”

连续的风波，绿城老板宋卫平亦坐不住了。27日，其在杭对记者撂下“狠话”：先促销、再卖项目，如果再不奏效，就把价格降到底卖光，自此再不做房产。

宋卫平转弯

圈里人熟知，宋卫平偏执。这个学历史的开发商，迷恋“品质”，爱讲“人文”，谈“理想主义”，信“种瓜得瓜、种豆得豆”，并将这一个性植根于绿城。

2009年上半年，连环债务危机曾使绿城险遭灭顶之灾，甚至面临被收购的困境。但很快市场行情逆转。拥有大量存货的绿城收入如火箭般蹿升，该年度其 合同加协议销售额接近500亿元，仅次于万科。绝处逢生的虚惊并未让绿城改变此前激进策略。宋卫平随即提出千亿目标，并在土地市场凶猛拿地。

在宋卫平的圈地逻辑中，“土地资产是否贬值是公司唯一风险，而非高负债率。”在其看来，只要有钱，就去买地，再转化成好产品，就能实现快速变现，资金链由此无虞。

宋敢于“豪赌”的资本大概缘由两点：除了长期看好土地的增值溢价性，更重要的是对绿城产品的绝对自信。作为业内公认的产品狂热者，宋卫平强调房子及与城市文化的深度对接，令绿城获得“豪宅制造专家”的盛赞，其产品具备公认的高溢价力。

理想主义者宋卫平大概没有预测到调控者会祭出限购、限贷政策。他此前对人说：绿城在过去买地，都是在不限购、不限贷的情况下，那时都是能卖得掉的，现在市场环境发生了非常大的变化。如果当时知道政策发生变化，就会非常谨慎。

任志强说，“限购令对企业的影响是有区别的，有的企业在非管控的城市，可能继续扩大，有的企业可能一半一半，有的一条腿可能就有非常大的问题。”绿 城可谓这轮调控中最大的不幸者。其产品定位高端，且项目集中在长三角区域和京沪等一线城市，无论是产品线还是分布区域都是调控重灾区。

宋卫平不得不妥协。经历了2005、2008、2010年三次调控，绿城开始考虑高成本扩张和精品战略之间的矛盾。“过去十七年绿城的高负债运行是 正确的，但这一轮调控开始，我们已根据行业趋势对战略进行调整。今后三年绿城就是要降低资产负债率。如果市场非常旺，负债率偏高有效。反之，必然要把负债 合理下降，不必要把公司推到风险境地。”曹舟南说。

除了土地沉淀了大量资金外，绿城精品策略导致了其在开发和销售过程中的成本亦居高不下。据不完全统计，绿城近年来的年度销售利润大约在9%— 10%，在大型房企中并不显优势。“绿城的产品完全是成本支撑起来的，土地、建安、营销成本在国内开发商中都是非常高的。”中房信分析师薛建雄说。

宋卫平将2011年定为绿城的成本控制年。一位接近绿城人士透露了这样的细节，今年春天绿城在中高管间组织了一次内部集训，集训的规格和重视程度都 极为罕见：参加者每天出勤上课，由授课者课后出题打分，最后按照分数进行末位淘汰，高管们如临大敌，没有以往集训就等于“庆功”的轻松气氛。其中一个极为 重要的论文课题是，如何让绿城在保证高品质的同时，将成本降低，可在二、三线城市落脚，却又不失高品质大旗。

绿城已经不再执着于高端高溢价的产品。“比如新的代建业务，很多都在二、三线城市，谈不上豪宅。比如保障房项目，我不可能再用顶级的材料。”寿柏年说。

不过，此前的存货仍需要消化。在银根、市场双紧的境况下，绿城也早已开始通过多种模式来降低风险，其中重要一条是为项目找合作者。薛建雄认为，“绿城的高负债源于土地，但这些都是优质资产。资产周转不匹配，万一伤筋动骨，只要肯把有些项目拿出去，转让一部分股份就行了。”

今年1—9月，绿城的销售收入为270亿元，仅为年初计划的一半。寿柏年坦陈，“年初定下来540亿的销售额，现在看来完成有困难，但是已经进入第四季度，没有必要再调低目标。”

事实上，在持续政策高压之下，在调整的绝非绿城，开发商开始普遍降低预期，富力从年初400亿销售目标调低至320亿元，与去年销售完成量基本持平。而此前万科5年计划是能达到3000亿的规模，但王石近期的一些表态，似乎向市场暗示其已基本放弃上述目标。

高负债到轻资产

业内人真正担心绿城倒下的或许并不多，大家更关注其如何应对后市。

“现在的资金到年底没问题，我们更多的在考虑中长期的问题。”寿柏年说，“绿城今后一方面继续做投资开发，当然也需要降低负债；另一方面要通过代建、合作、房地产基金等形式，实现品牌和管理的输出。”

去年9月，宋卫平组建了绿城建设管理公司，并调集干将曹舟南主持新公司业务，曹同时升任绿城中国执行董事。

曹舟南日前对这一战略有过阐释：行业正从地产时代过渡到房产时代，对开发商营造能力的高要求，使得投资和开发势必分离。“绿城的核心竞争能力不是投资能力，而是开发。”

曹介绍，绿城建设管理公司主推政府代建、商业代建、资本代建三大类，保障房、安置房等政府代建项目为优先；持续、快速拓展商业代建项目；积极探索、 落地资本代建项目。“三年内实现代建项目超150个的目标，目前已经签约了50多个项目。”但目前这部分业务尚未对收入有所贡献。

在寿柏年看来，通过这种方式开拓业务，投资风险完全由代建方承担，成本都在项目公司，不会影响绿城现金流。“当然我们会考量代建方的资金实力，土地是否合法合规，是否认同绿城。”

按照曹舟南的观点，代建业务并非长工，“实事求是讲，盈利能力也不低，绿城过去销售利润率9个点，代建则是按照销售额的7个点去做的，这种模式符合未来趋势。”

除了代建的业务模式，绿城还在集中推进综合体等商业地产，宋卫平已经组建了综合体发展公司，专门做综合体。

“十年前宋董也考虑过，但是住宅地产发展得太好，投入综合体的注意力不够多，他希望今后有更好的发展。目前代建项目里也有5个综合体了，比如西溪湿地的综合体，转塘的凤凰大厦综合体。西溪湿地项目是非常典型的综合体。”曹舟南说。

绿城步步惊心

http://magazine.caixin.cn/2011-10-08/100311805.html

　 调控之下的房地产业宛如惊弓之鸟。高息融资推高负债水平，市场平淡危及销售款现金流，这一切都令房企的未来充满不确定性，绿城首当其冲

绿城宋卫平：宁卖项目不降价

http://companies.caixin.cn/2011-09-28/100310387.html

　 如果房子卖不出，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了

　【财新网】（综合媒体报道）绿城集团董事长宋卫平回应近来种种风波，称信托资金在正常范围内，宁肯卖项目也不会轻易降价。

　　宋卫平27日接受《钱江晚报》采访时表示，信托资金在正常范围内，目前绿城的信托成本在14%左右，占到所有资金来源的约20%。

　　对于绿城目前面临的资金问题，宋卫平表示，“这个月银行贷款到期了，要去还掉，下个月信托到期了，要去还掉，如果仍能够按照现在这样良性运转下 去，一点问题都没有。”今年绿城中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，负债率超过160%。

　　对于目前开发商降价促销现象的增多，宋卫平表示，降价是个不负责任的态度，接下来绿城的营销策略将分为3阶段：首先，努力做销售，把房子卖出 去；如果这个不奏效，会考虑腾挪掉几个项目；如果前面的手段都行不通，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。■

　　　　（财新见习记者 王永）

绿城步步惊心

http://magazine.caixin.cn/2011-10-08/100311805.html

调控之下的房地产业宛如惊弓之鸟。高息融资推高负债水平，市场平淡危及销售款现金流，这一切都令房企的未来充满不确定性，绿城首当其冲