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花23億買價值44億土地 綠城項目融資恐噬利潤

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110831/2413785.shtml

每經記者 楊羚強 發自上海
花費23.3億元,是否可以買到成交價格約44.3億元的土地儲備呢?這樣的好事並非痴人做夢,而是確有其事。8 月28日,綠城中國公佈的半年報顯示,該公司在今年上半年和合作夥伴一起在上海、遼寧、河南、山東等地拿地,總建築面積為452萬平方米,並獲得其中 201萬平方米的土地儲備。上述土地出讓總金額高達111.6億元,而年報顯示,綠城中國僅承擔其中的23.3億元。
出現這樣的現象並不是因 為綠城拿的土地便宜。《每日經濟新聞》記者根據綠城中國公佈的上半年新增土地儲備、總出讓土地價格以及綠城在上述土地儲備中所佔權益進行計算,發現綠城如 按年報所公佈的權益,至少需要承擔111.6億元中的44.32億元。然而,綠城卻自稱,公司僅支付23.3億元。難道說,綠城的合作夥伴為與綠城合作, 向綠城贈送土地?
或有意粉飾財報
答案顯然是不可能的。綠城內部的一位人士告訴 《每日經濟新聞》記者,綠城之所以能以23.3億元的土地出讓金獲得價值44.32億元的土地,其根本原因是合作夥伴向綠城合作開發的項目公司提供了比銀 行基準利率高出100至200個基點的借貸,並以綠城在這些公司所佔的項目權益作抵押。
上述內部人士稱,這一做法能實現雙贏的結果:既能大大減輕綠城的財務壓力,合作夥伴也能獲取了遠高於銀行的存款收益。
中原地產研究中心高級經理劉淵表示,這一做法最大的好處,是可以使綠城的財報比想像中漂亮。據他介紹,除綠城外的其他地產公司,也在採用同樣的辦法,增加項目公司的負債,以降低公司整體債務情況,進而讓公司有比較好看的財務數據。
不過,這樣的方式,顯然會削弱綠城今後的利潤率,公司的部分利潤將變成財務利息,歸還給合作方。
事實上,綠城這麼做也是不得已而為之。截至今年6月30日,綠城旗下項目的新開盤銷售率只有53%。《每日經濟新聞》此前也曾報導,綠城在個別月份的銷售率甚至低於2008年金融危機時期的水平。
為此,綠城在上半年壓縮了新項目開工量,僅為277萬平方米。而年初,綠城制訂的開工計劃是487萬平方米,跌幅達到45%。同一時期,國內其他的一線地產巨頭,如萬科、金地、碧桂園等都沒有調整過開工量,部分開發商甚至計劃提高下半年的新開工量。
綠城半年報顯示,綠城截至6月30日可動用的銀行現金及結餘僅67.44億元,抵押的銀行存款30億元,一年內到期的銀行借款和其他借款卻高達135.14億元。
滯銷下開發商仍需保持規模
流動資金極為緊張,銷售率沒有好轉,諸如台州等原來不限購的城市,也有可能隨著第二輪限購令的出台被限購。然而,讓人不解的是,綠城的策略卻是繼續買地。
上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉說,維持並繼續擴增企業的市場份額,是目前所有大地產公司共同的戰略。為保持這個戰略,很多開發商調整產品結構,試圖延續之前的高周轉模式,擴大規模,擴大企業的市場份額。
對綠城來說,為實現中長期的發展,同樣需要保持目前的開發規模。但是限購令背景下的滯銷,使公司的資金更加吃緊。以此來看,綠城選擇由合作企業墊資買地也是不得已而為之。
劉淵認為,今年上半年雖然各家公司的資金都較之前有所收緊,但土地市場也面臨不錯的機會,出現了很多低價土地。能乘機低價抄底的公司,就有可能在未來的 兩三年裡,創造漂亮的業績。這樣的機會同樣也讓綠城眼熱,在資金捉襟見肘的情況下,綠城不得不選擇借款拿地,以保證企業未來兩三年的盈利能力。

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