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綠城資金「高危」 或考慮港股退市

http://www.yicai.com/news/2011/09/1115222.html

果說2008年那場金融危機中,最受關注的高危房企是恆大,那麼如今,最受調控重擊的企業,已經換成了綠城。

從9月21日至9月27日的這一週時間,綠城中國的股票市值下跌近30%,並直接影響香港上市的內地房地產股,整個A股房地產市值也出現大幅縮水。

綠城此輪股價危機的直接導火索,來自某外電關於中國銀監會就綠城集團房地產信託業務進行調查的消息。根據上證報記者的深入調查,綠城中國的資金鏈危 機已經成為業內共識。部分人士甚至用「高危」來形容綠城。更有消息稱,綠城正在醞釀資本市場的重大動作,以擺脫目前的資金困境,其中曾經考慮或仍在考慮的 方案之一是在香港聯交所退市。

綠城股價一週跌近30%

9月22日,對於綠城來說無疑是個黑色星期四。在這一天以前,綠城的股價和其他房地產企業一樣,低位徘徊,但漲跌互現。從9月22日起,綠城中國的 股票開始連續數日的大陰跌。22日當日盤中一度低見4.43港元,跌17.35%,並拖累一批內地房地產股集體下挫。在一條消息的震動下,市場開始恐慌: 房地產企業的泡沫是否即將破滅?

在這條外電中,有消息人士表示,中國銀監會近日發文,要求信託公司展開與綠城集團及關聯企業房地產信託業務情況調查,並要求直管的信託公司填寫與綠城集團及關聯企業開展房地產信託業務調查表,並根據項目運行情況註明風險判斷意見。

消息一出,綠城中國緊急發佈公告表示,公司並未接到任何中國銀監會通知,要求調查綠城集團的房地產信託業務。公司目前開展的信託業務均符合規定,公司資金財務狀況穩健正常。

然而,這一表態並未平息市場已經開始的恐慌。從9月22日開始,綠城股價一路下跌。到9月27日發稿時止,綠城股價已經跌至3.9港元。市盈率3.6倍。較2006年7月13日綠城在香港上市的發行價8.22港元,跌幅超過50%。

綠城危機:高負債與銷售低迷

市場的恐慌並非沒有依據。受此輪房地產調控影響,綠城的資金危機在最近兩個月內已經開始發酵。「我們老闆在私底下已經提過好幾次了,綠城現在是高危情況。」一家大型房地產企業的高層透露。

所謂的綠城「高危」來源於其高負債經營的策略,以及目前銷售市場的低迷。當銷售回款不利,新的融資又難以為繼,房地產企業的寒冬不可避免。

「綠城與恆大的共同點是:宋衛平與許家印一樣,賭性十足。在資本動作方面相當激進,且敢於冒險。而調控期一到,往往這類企業最為焦灼。有所不同的 是,恆大的大眾住宅性質讓其成功以價換量,回籠了大量現金流。而綠城的高端物業定位無一不是處於限購、限貸的」重災區「。銷售遲緩令本就高負債運營的綠城 更加捉襟見肘。」一位與綠城和恆大均有合作的代理企業高層介紹。

根據綠城中國上半年業績報告,截至今年6月末,綠城的淨資本負債率為163.2%,較去年底上升31.2%。截至6月30日,公司可動用的銀行現金 及結餘僅67.44億元,但一年內到期的銀行借款和其他借款則高達135.14億元。實際上,綠城中國近幾年來一直以高負債著稱,綠城集團主席宋衛平也不 止一次地高調表示,房地產企業一定是資本驅動型產業,沒有高負債的支撐,房企不可能實現滾動式發展。

但也正因為這一點,綠城最害怕的就是宏觀調控。因為銷售一旦受阻,高負債企業的現金流將受到考驗。

截至今年6月30日,綠城中國的銷售額為201億元,僅完成今年全年目標550億元的36.54%。此外,今年的5月至7月的3個月中,綠城中國新 項目的去化率均在40%以下,遠低於2008年金融危機爆發時期的同期數據 。一位與綠城有業務合作的企業人士介紹,綠城的高端物業購買人群基本上都是投資客,這些需求受限購政策直接打擊,使綠城的房子比一般企業更難出手。「對於 高端物業來說,降價也不是辦法,降少了沒人買,降多了開發商就賠了。這是個兩難選擇。」上述人士稱。綠城中國常務副董事長兼執行主席壽柏年也在2011年 中期業績發佈會上直言,當前銷售比年初的預期要差,隨著限購區域可能進一步擴大,下半年的去化率(銷售套數/總套數)或許還會低於上半年。

而根據記者的調查,從7月至今,綠城多數在售物業仍然滯銷,部分物業的價格也開始悄然鬆動。以上海、杭州兩地的幾處物業為例。目前綠城在上海主推的 物業玉蘭花園,除5月份售出20套外,從6月至今,平均每月的去化量在5至8套之間。價格方面,該物業也在連續3個月均價5萬元以上,悄然調整為目前的 4.6萬元/平方米左右。杭州西溪誠園的月銷售均價在2010年7月至2011年7月間維持3萬至3.5萬元/平方米,到今年8月後重新回到2.9萬元 /平方米。樓盤銷售人員告訴記者,綠城房價一直「只做加法不做減法」(即只漲不降)。但如果有購房誠意,在全款9.8折的基礎上,銷售人員仍可以代為申請 更低折扣。

「被收購」傳聞四起

「我們認為如果綠城房地產信託被查,原因不應該是過程違規,主要是償還風險可能已經顯現。」某大型信託公司內部人士稱。綠城的資金鏈危機到底嚴重到什麼程度,綠城可能的解決辦法是什麼?這是業內最為關心的。

一位美國上市房企負責人表示,房企資金鏈危機集中爆發時間將在今年元旦前後。其重要原因是很多短期貸款一般在年底支付。如果今年綠城的銷售額達不到480億元,或將面臨被債務拖下深淵的危險。

而根據記者瞭解,綠城目前已經開始考慮應對之策。此前,有消息稱,海航置業將收購綠城中國,以盤活其資產。而根據上證報瞭解,海航高層已經否認了這 一傳聞。不過,引入新的投資方進行戰略合作,對於綠城來說將是概率很大。另外,一位接近綠城的人士透露,綠城正在考慮資本市場的重大動作,退市可能是其考 慮的方向之一。

分析人士稱,綠城實業資產其實相當優質,目前只是受困於現金流壓力。因此,有實力為綠城輸血的資金方應該可以從這一輪整合中受益。如果綠城如復地一 樣在香港資本市場退市,等於在3.6倍市盈率時低價收購了流通股份。待幾年後重新整理上市,動輒10倍以上市盈率的發行價將令投資人大大受益。

不過,這一消息並未得到綠城方面的證實,截至發稿時,綠城新聞發言人未接聽記者的電話。

更長遠的風險來自目前房企長貸還短貸的融資模式。近年來,包括綠城、恆大、碧桂園 、雅居樂等大型房企紛紛展開中長期票據融資。但從融資用途上看,大量企業將新資金用以償還短期貸款,把3年內的中短期負債轉換成5至7年的長期負債。這種 做法減輕了調控期企業的償債壓力,但又為負債率的直線上升埋下隱患。


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