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从高负债到轻资产 绿城急刹

http://www.eeo.com.cn/2011/0930/212815.shtml

经济观察报 记者 陈哲 一则监管机构清查绿城信托的消息,将这家过去几年商业模式争议不断的房企,再次推向舆论风暴的中心。

面临当下资金和市场的双重困境,宋卫平坚守的高负债、高端产品线的运行体系,受到前所未有的质疑。低迷的去化率下,信托违规和退市传言,令市场似乎听到这个庞然大物摇摇欲坠的声音。几日内,A股涉房板块因此蒸发的市值数以百亿计。

来自消息面的误会随后被澄清,绿城中国的常务副董事长、执行主席寿柏年告诉本报,绿城资金链足以维系,当前的任务是“少买地多卖房,降低净资产负债至100%以下”。

绿城高管也在过去一段时间里不断释放信号:将通过发展代建、商业地产等新业务,来改善绿城的业务结构和财务配比。

种种迹象表明,持续的高压调控下,执拗的宋卫平已然在调整。其老伙伴寿柏年说,今后绿城将转变为投资开发和品牌管理服务并举的房地产运营商,不再通过高负债发展。

由重转轻,正是经过三次调控后的宋卫平,给绿城的新定位。当然,这个转型将带来整个体系的变化,对于这辆一度曾逼近万科霸主地位的杭州战车,此番面临的挑战不是小打小闹。

信托风波

9月,一些浙江开发商无法偿还高利贷跑路,引起市场对房企资金链的聚焦。绿城当时净资产负债率达到163%,在国内各大房企中名列前茅,去化率同比下降甚多。

23日,一家外媒称,绿城的有关信托公司正受到银监会的调查。这家坚持高负债运营的开发商,再一次被推向风口浪尖。

素来清高的绿城此次反应迅速。24日,绿城高管在杭州召开发布会,绿城中国执行董事、执行总经理曹舟南称:未接到通知;绿城的信托合法合规;公司运营情况很稳健。

事实上,风传所指银监会查的是与绿城有关的信托公司,而非绿城本身。绿城中国常务副董事长、执行主席寿柏年28日在接受本报专访时说,“据我们了 解,一、这是银监会对信托业务的正常调查,并不限于绿城,更不是因为对绿城债务的担心进行的针对性调查;二、最近房地产调控政策在原有基础上也并没有新的 变化。”

但这次发布似乎并未杜绝人们对绿城的质疑,28日一家国内媒体援引匿名人士称,绿城拟仿效复地从H股退市,以吸引战略投资者进入。一时内地香港房企股市大幅下挫,几日风波令A股房产板块数百亿市值蒸发。

“完全不存在,没有这样的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市这条路。”寿柏年认为,复地退市是由于其流通股主要在大陆,做进一步融资安排需要通过中国证监会的审批,难度颇大,且其退市后便于大股东的支持。“这与绿城的情况有很大的不同。”

寿柏年说,公司确实做了一些信托,但这是正常融资渠道。其实今年绿城有银行授信,但由于开发贷规模(信贷指标)不够,所以选择信托。

另外,更有传闻称,绿城今年信托量剧增是用于偿还其他高息借款。寿柏年称,信托的成本比银行成本高,但我们所有信托成本最高一笔也只是14%多一点。

本报统计了截至2011年6月底绿城的融资,其源于银行、信托、其他借款的资金总计达到129亿元,其中信托筹款33.2亿元,占到总融资来源的25%左右。

标准普尔分析师符蓓的看法是,绿城虽然取道信托来筹集资金,但是这部分占据融资总额的比例并不算高。

符蓓说,销售额下降和国内外信贷紧缩是推动开发商流动性压力上升的主要原因,并给出了较低去化率将导致资金链紧张的6家开发商,绿城赫然在列。“如果2012年销售额下降10%,这6家企业就会非常难受。”

“资金紧是事实,但不至于过不去。房地产企业现在说自己资金链宽裕,恐怕不正常。”寿柏年说,“如果我们倒下,一定有更多房地产公司先倒下。”

寿柏年认为绿城还有牌可打。即便是在今年年底到明年,各家房企都受到短期现金流困扰,其认为债务也不会影响到公司的维系。“绿城这么多年没有一笔债务逾期,这一点是可以保证的。也不排除今后继续会通过多种方式来融资。”

连续的风波,绿城老板宋卫平亦坐不住了。27日,其在杭对记者撂下“狠话”:先促销、再卖项目,如果再不奏效,就把价格降到底卖光,自此再不做房产。

宋卫平转弯

圈里人熟知,宋卫平偏执。这个学历史的开发商,迷恋“品质”,爱讲“人文”,谈“理想主义”,信“种瓜得瓜、种豆得豆”,并将这一个性植根于绿城。

2009年上半年,连环债务危机曾使绿城险遭灭顶之灾,甚至面临被收购的困境。但很快市场行情逆转。拥有大量存货的绿城收入如火箭般蹿升,该年度其 合同加协议销售额接近500亿元,仅次于万科。绝处逢生的虚惊并未让绿城改变此前激进策略。宋卫平随即提出千亿目标,并在土地市场凶猛拿地。

在宋卫平的圈地逻辑中,“土地资产是否贬值是公司唯一风险,而非高负债率。”在其看来,只要有钱,就去买地,再转化成好产品,就能实现快速变现,资金链由此无虞。

宋敢于“豪赌”的资本大概缘由两点:除了长期看好土地的增值溢价性,更重要的是对绿城产品的绝对自信。作为业内公认的产品狂热者,宋卫平强调房子及与城市文化的深度对接,令绿城获得“豪宅制造专家”的盛赞,其产品具备公认的高溢价力。

理想主义者宋卫平大概没有预测到调控者会祭出限购、限贷政策。他此前对人说:绿城在过去买地,都是在不限购、不限贷的情况下,那时都是能卖得掉的,现在市场环境发生了非常大的变化。如果当时知道政策发生变化,就会非常谨慎。

任志强说,“限购令对企业的影响是有区别的,有的企业在非管控的城市,可能继续扩大,有的企业可能一半一半,有的一条腿可能就有非常大的问题。”绿 城可谓这轮调控中最大的不幸者。其产品定位高端,且项目集中在长三角区域和京沪等一线城市,无论是产品线还是分布区域都是调控重灾区。

宋卫平不得不妥协。经历了2005、2008、2010年三次调控,绿城开始考虑高成本扩张和精品战略之间的矛盾。“过去十七年绿城的高负债运行是 正确的,但这一轮调控开始,我们已根据行业趋势对战略进行调整。今后三年绿城就是要降低资产负债率。如果市场非常旺,负债率偏高有效。反之,必然要把负债 合理下降,不必要把公司推到风险境地。”曹舟南说。

除了土地沉淀了大量资金外,绿城精品策略导致了其在开发和销售过程中的成本亦居高不下。据不完全统计,绿城近年来的年度销售利润大约在9%— 10%,在大型房企中并不显优势。“绿城的产品完全是成本支撑起来的,土地、建安、营销成本在国内开发商中都是非常高的。”中房信分析师薛建雄说。

宋卫平将2011年定为绿城的成本控制年。一位接近绿城人士透露了这样的细节,今年春天绿城在中高管间组织了一次内部集训,集训的规格和重视程度都 极为罕见:参加者每天出勤上课,由授课者课后出题打分,最后按照分数进行末位淘汰,高管们如临大敌,没有以往集训就等于“庆功”的轻松气氛。其中一个极为 重要的论文课题是,如何让绿城在保证高品质的同时,将成本降低,可在二、三线城市落脚,却又不失高品质大旗。

绿城已经不再执着于高端高溢价的产品。“比如新的代建业务,很多都在二、三线城市,谈不上豪宅。比如保障房项目,我不可能再用顶级的材料。”寿柏年说。

不过,此前的存货仍需要消化。在银根、市场双紧的境况下,绿城也早已开始通过多种模式来降低风险,其中重要一条是为项目找合作者。薛建雄认为,“绿城的高负债源于土地,但这些都是优质资产。资产周转不匹配,万一伤筋动骨,只要肯把有些项目拿出去,转让一部分股份就行了。”

今年1—9月,绿城的销售收入为270亿元,仅为年初计划的一半。寿柏年坦陈,“年初定下来540亿的销售额,现在看来完成有困难,但是已经进入第四季度,没有必要再调低目标。”

事实上,在持续政策高压之下,在调整的绝非绿城,开发商开始普遍降低预期,富力从年初400亿销售目标调低至320亿元,与去年销售完成量基本持平。而此前万科5年计划是能达到3000亿的规模,但王石近期的一些表态,似乎向市场暗示其已基本放弃上述目标。

高负债到轻资产

业内人真正担心绿城倒下的或许并不多,大家更关注其如何应对后市。

“现在的资金到年底没问题,我们更多的在考虑中长期的问题。”寿柏年说,“绿城今后一方面继续做投资开发,当然也需要降低负债;另一方面要通过代建、合作、房地产基金等形式,实现品牌和管理的输出。”

去年9月,宋卫平组建了绿城建设管理公司,并调集干将曹舟南主持新公司业务,曹同时升任绿城中国执行董事。

曹舟南日前对这一战略有过阐释:行业正从地产时代过渡到房产时代,对开发商营造能力的高要求,使得投资和开发势必分离。“绿城的核心竞争能力不是投资能力,而是开发。”

曹介绍,绿城建设管理公司主推政府代建、商业代建、资本代建三大类,保障房、安置房等政府代建项目为优先;持续、快速拓展商业代建项目;积极探索、 落地资本代建项目。“三年内实现代建项目超150个的目标,目前已经签约了50多个项目。”但目前这部分业务尚未对收入有所贡献。

在寿柏年看来,通过这种方式开拓业务,投资风险完全由代建方承担,成本都在项目公司,不会影响绿城现金流。“当然我们会考量代建方的资金实力,土地是否合法合规,是否认同绿城。”

按照曹舟南的观点,代建业务并非长工,“实事求是讲,盈利能力也不低,绿城过去销售利润率9个点,代建则是按照销售额的7个点去做的,这种模式符合未来趋势。”

除了代建的业务模式,绿城还在集中推进综合体等商业地产,宋卫平已经组建了综合体发展公司,专门做综合体。

“十年前宋董也考虑过,但是住宅地产发展得太好,投入综合体的注意力不够多,他希望今后有更好的发展。目前代建项目里也有5个综合体了,比如西溪湿地的综合体,转塘的凤凰大厦综合体。西溪湿地项目是非常典型的综合体。”曹舟南说。

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