你上班的寫字樓夠幹凈嗎?3000億商業地產保潔市場待掘

你上班的寫字樓夠幹凈嗎?3000億商業地產保潔市場待掘

一財網 王海 2015-11-08 15:42:00

目前國內約有10萬家保潔公司，保潔服務行業每年為社會提供超過2000萬個工作崗位，主要集中在一線和二線城市。但目前我國商業地產中的保潔服務仍處於遊龍混雜狀態，服務標準、專業設施、人員素質等均有待提高。

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【快訊】有錢任性！恒大125億港元買下香港地標寫字樓

【快訊】有錢任性！恒大125億港元買下香港地標寫字樓

一財網 羅琦 2015-11-12 22:30:00

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【香港樓市變局】寫字樓成“頂梁柱” 內企撐起半邊天

【香港樓市變局】寫字樓成“頂梁柱” 內企撐起半邊天

第一財經日報 羅琦 2015-12-15 22:40:00

香港的甲級寫字樓則需要充當香港樓市的“頂梁柱”，預計未來將能撐起香港樓市的整個表現。

全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

一財網 吳斯丹 2016-01-08 13:09:00

2015年，多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張，年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。然而，2015年市場的表現分化嚴重，在一線城市實現租金增長及低空置率的同時，眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。

險企加碼海外投資 中國人壽收購曼哈頓標誌性寫字樓

中國的保險巨頭正加緊步伐在海外搜羅優質投資項目。

《第一財經日報》記者5月30日從中國人壽相關人士處獲悉，中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR，以16.5億美元的價格完成收購曼哈頓美國大道1285標誌性寫字樓項目，中國人壽為該項目單一最大投資機構。

這是繼中國太平保險集團投資紐約曼哈頓核心區域的商業地產“翠貝卡111項目”後又一落地美國的項目。資料顯示，曼哈頓美國大道1285核心優質寫字樓項目是紐約今年成交的最大的不動產投資項目之一，總收購價格16.5億美元。

該大樓總規模約180萬平方英尺，樓高39層，地處紐約曼哈頓中城核心區域，距時代廣場和中央公園均只幾百米距離，為曼哈頓地標性建築之一。當前，美國經濟複蘇態勢明朗，美元資產價值凸顯，紐約作為全球最重要的不動產市場之一，成為各國投資者的投資目標。

“海外投資目前還很初級。”一位保險資管人士日前就保險公司海外投資問題如是說。按照《保險資金海外投資管理暫行辦法》規定，允許保險公司運用總資產15%的資金投資海外，而以目前保險公司實際的投資比例來看，離15%這一比例還相差甚遠。

針對海外投資是否會常態化，中國人壽相關負責人曾告訴《第一財經日報》記者：“海外投資是要常態化，現在監管放開後，這麽大體量的資產全困在一個籃子里實際上並不科學，我們會積極穩妥地推進海外投資，目前海外投資委托投資的選聘在進行中，初期會根據實際情況配置金額。”

學者：CBD不應只是一堆寫字樓的堆砌

在經濟放緩和城市功能定位調整的大背景下，一些城市的中央商務區(CBD)該如何發展?

在近日由首都經濟貿易大學主辦的第五屆全國中央商務區發展高峰論壇上，國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠認為，CBD未來可能要更好地進行功能聚焦，CBD不應只是一堆寫字樓的堆砌。

她表示，當前中國經濟正處於一個深入調整結構的關鍵時期，在這個時期之內，各地的中央商務區也會受到這個大環境的影響。

從經濟數據來看，今年前5個月經濟運行總體上比較平穩，但下行壓力還是存在。

在這種情況下，中央商務區雖然和中西部資源、能源開發驅動型地區有非常大的不同，特別是和產業結構單一的地區有很大不同，相比之下有很大優勢。但在經濟結構調整的大背景之下，中央商務區也會一定程度地受到影響，這是一個因素。

第二個因素，一些城市的定位和功能在調整，比如北京，這些城市定位的調整，也會對中央商務區既帶來機遇也帶來挑戰。

在這樣的大背景下，下一步CBD應該怎麽發展?

張承惠表示，CBD要進一步強化基礎設施的建設。這個基礎設施範圍非常廣，包括交通設施，包括一些配套的生活設施，比如說公園、博物館，一些藝術的場所，圖書館等。

其次，她認為，CBD應該率先推進國際化。“我們現在很多城市，包括北京，包括西安，城市發展戰略定位里面就是國際大都市。國際大都市(定位)不僅僅是和CBD的政策，但能不能在有限的政策空間中，CBD作為一個國際化的代表呢?

“什麽叫國際化?不是遊客多就是國際化。我覺得是在本地就業人群的外國人多，這才叫國際化。”張承惠說，我們到一些著名景點旅遊，看到一些外國面孔，可能北京三里屯，使館區看到一些外國面孔，但真正在中國就業的外國人有多少?

“你要推進國際化，沒有外國人，什麽叫國際化呢?不僅要走出去，還要引進來。我到香港去，香港是一個國際大都市，我感到非常驚訝的是，在還沒有下飛機，在飛機的懸梯下裝卸的工人都是外國人，很多人在這里定居，在這里生活，在這里就業。”張承惠說。

此外，她還認為CBD未來可能要更好地進行功能聚焦，CBD不是一堆寫字樓的堆砌，它應該還是一個能夠體現它獨特功能的地方，要盡可能地使CBD成為管理和控制中心，CBD未來要真正成為管理和控制中心，就是成為大腦，CBD是寸土寸金的地方，是一個城市低價最貴，一定要充分利用。

張承惠表示，CBD聚集了大量的金融機構，但未來的發展目標不應該再追求金融機構數量，而是更要註重精，要形成特色。金融服務要註重綜合化、專業化、高效化，這是我們CBD的未來。

CBD是一個最核心、效率最高、最有代表性的這麽一個地區，金融服務也不應該是一個簡單的概念，金融機構都搜羅來，簡單地算一下金融增加值、貢獻度、稅收就完了，恐怕還要提高金融服務的效率。

“現在金融業在改革的大背景下，在市場化競爭加劇的情況下，金融業正在加速向綜合化、專業化的方向發展，一些大銀行和一些中小銀行，已經開始了市場化的細分，在這個大的金融業背景下，CBD怎麽樣順應這種趨勢?不是所有的CBD都是銀行，證券、保險，不同地區應該有自己的特色。”張承惠說。

中環寫字樓午餐鄙視鏈

雖然博主還在休假，但博主的心，是和每天都在堅守崗位的筒子們一起的。具前方線報，即使是在聖誕元旦假期中間的工作日，中環午餐時候仍然是排隊大長龍、擠了個狗的，今兒年度總結，說說中環午餐這些事。

除了最基本的填飽肚子外，中環的午餐肩負了金融民工做好performance的重大任務。跟地大物博的國內應酬多安排在晚上不同，芝麻地大的中環，不論二級狗交流股票，還是一級狗去拉deal（我說的是小弟小妹們，因為大佬們的應酬是24*7的準備著的），多放在中午。

一是因為方便。最遠的距離也就是中環中心到花旗大廈（現冠君廣場）醬唄，各往中間走個五六分鐘不就碰上頭了。

唯一慘兮兮的就是隔了一條海的ICC里的兄弟們，他們自黑稱公司租金是省下去了，但員工都被征收了ICC TAX，因為跟人約吃飯，只能他們過海；辦個午餐會吧，必須也還是選中環的餐廳，沒人會來他們的海景餐廳的。所以請珍惜每個飄揚過海來找你吃飯的盆友吧，說不定就花光了他們半個月的積蓄。

二是充分利用時間，這里說的不是你的，是你想維護關系的那個人的。金融民工最重要的asset是什麽，你的人脈資源呀，但這是需要維護的，非要約晚飯那就是占用別人的私人時間了，約午飯既能談事情又不會太嚴肅；而且下午都還要上班，你絕對不會被灌酒，更不會有吃完晚飯還要再推”我們再去喝一杯“的煩惱。

三是便宜。雖然餐廳是一樣的，廚師是一樣的，味道都差不太多，但是價錢差的不是一點的多，以Robuchon來說，最便宜的午市套餐498港幣。最便宜的晚市套餐1180港幣。你看，這樣能為公司節省多少成本啊！想開展個人業務的小夥伴，去三星餐廳吃午餐，也是你們節省成本的好方法啊，不用謝！

寫字樓對公司的門面裝點意義，那是大boss考慮的；金融民工們考慮的只有一個：中午吃飯方便麽？

既不靠中環，又不在金鐘，如同港股的地位，沒有人氣、沒有流動性啊！

比方說我們央媽坐鎮的AIA，這是一棟外表氣派、內部坐擁無敵海景的寫字樓，氮素，里面連個星爸爸都沒有，吃的店、便利店，什麽店都沒有，中午要是約人在soho吃飯，那進城的路走的真叫一個回腸蕩氣，一點脾氣都沒有。

另外兩棟，美國銀行大廈和和記大廈，雖然樓已舊，看起來也不像特別牛逼的金融機構會待得地方（但其實是有很多的），但不挑的話，吃飯方便啊！大家樂、麥當當、紫玉蘭、假日本人開的各類日本餐廳都有的，咖啡店有太平洋和Habitu，里面還有個華潤的小超市，方便師奶買點日用下班直接回家燒菜。吃膩了還可以沿著天橋走到金鐘廊，但這里你就要早點走了，不然金鐘的小夥伴就要跟你搶位置了。

矮舊矬樓贏了高富帥樓。

花旗大廈、工銀大廈、中銀大廈、長江中心。

論中環最具代表性、機構最多的寫字樓，絕對是以上四大金剛。但這對民工有個毛用，不僅是加班最多的大廈聚集地，更是吃飯最不方便的苦逼代表！

如果你是中銀的小夥伴，你可以忽略這一段了，因為你們自帶食堂，可以藐視全港除了華潤之外的小夥伴了。

工銀和花旗大廈樓下只有一家能吃的Simplylife，有人吐槽太油膩，有人投訴菜單萬年不變，更有民工指出樓上最大兩家公司，工銀國際和花旗，晚餐餐補只有80-90塊，想想自己去哪里都很遠，常年的晚餐只能在最近的長江下面靠法餐Café de Coral——大家樂解決。寫的博主都要為他們流下傷心淚了。

Silver lining是樓里面的星爸爸和太平洋地大、人少，適合談事情，至少比IFC里的咖啡店好找位置；Simplylife雖然飯難吃，但是你們造不造，他們happy hour時候價格好到爆啊，一瓶正常、入口感覺還不錯的紅酒只要200塊（蘭桂坊至少也要1000塊），吸引無數中銀大廈的小夥伴前來happy；喝完剛好回去加班，棒棒噠。

不過人家屬於寫字樓中，最靠近半山的，非要裝點高逼格，可以帶著客戶往香港公園走，有L16（天氣合適吃室外還是很酥服的）；還有茶軒，雖然性價比就跟香港房子一樣，但是有特色，適合裝逼，供參考。

四大金剛中最值得一說的是長江中心的高盛，跟Classified合資開個員工餐廳，既能讓員工高效快速的吃完飯回去幹活，又能盡可能的從員工身上回流現金。至於好不好吃，招股書數據說話：

首先開在狗門是能賺錢的，14年還虧損著，15年就止虧為營了，主要是來吃的人多了，餐廳加價了，食材成本還降低了。不過我尋思著狗門民工們的薪資漲幅應該是可以跑贏Classified的吧。

其次，還真沒想到，香港11家Classified中，狗門的顧客數竟然有6.5萬人左右（平均每天就是178個人，可以理解，畢竟人家加班多），排名第七。

盡管民工們每頓吃的錢少，平均每餐每人只花52塊，全港倒數第一；但每天餐廳的top line基本上和灣仔店一樣了啊，灣仔店人均消費可是155塊哦。

而且，金融民工們吃飯速度（翻臺率5.3）快啊，全港第三，僅次於上環店和新世界大廈店。

雖然占地面積倒數第二，但是2015年17.4%的經營利潤率高居全港第一，對比同集團下金融狗愛去裝逼的The Pawn，人家經營利潤率只有7.5%！

以上的數據就充分說明千萬不要瞧不起民工，民工的錢要是賺起來，估計連你你自己都害怕了。

至於好不好吃，Classified招股時候，我和狗門的小夥伴簡單討論了幾句：

說到這里就有點尷尬了，作為全中環逼格最高的寫字樓，也是貧富差距最大的寫字樓了。有錢的大佬們是天天在置地文華PA吃早餐的，沒錢的就只能去犄角旮旯的Canteen解決三餐。

至於置地廣場里的中庭餐廳，那是給遊客還有想被狗仔們拍到的明星們用的，你們就不用去湊熱鬧了。But博主可以給你們一個不用等位置的訣竅，不用管長隊，直接進café左邊的bar臺坐著，然後就坐等服務員過來問你點些啥好了。

好在，這系列里的主子們多是大公司，坐等sellside帶你們出去吃午飯就好了。C'est La Vie~~

不過工作餐基本都在談工作，一般不會宰broker，畢竟大家也都知道羊毛出在羊身上。外資行比較多早餐在Mandarin Oriental，午餐去四季的Inagiku，晚餐就看客戶想吃啥了。

所以再敲一次黑板：找客戶，午餐比晚餐省很多的成本啊啊啊！！！

首先，IFC里好吃的就很多很多，願意花錢或者能報銷的就在商場里吃，比如去個龍景軒、國金軒什麽的，想省錢那就去從機場快線那層，四海遊龍恭候您；沒吃飽的下午茶還能下樓買個Lady M。

其次，IFC四通八達，交易廣場、怡和大廈里，商務俗的餐廳一抓一大把，各種玉蘭啦，春啊潮的，記得帶上你的AE泡妞卡去打折哦；

並且，IFC處在中環動脈的天橋上，無論是去碼頭，還是上環，還是soho，都是非常方便，這些地方都是吃飯多的地方。

原來我不是特別能夠理解，為什麽一家並不在中環中心的大廈，要給自己取這個名字。經過了這麽多年，我終於能夠明白了，因為這里實在是全中環金融狗PA午飯最最中心的聖地！

首先，中環中心一樓有很多店。大班蛋糕店解決民工早上的面包奶茶，喜歡organic的那就去圓圈另一邊的Pret，中間還有個太平洋，保證讓你一天精神。

其次，中環中心樓下又有一圈本港食店。太興後面通往中環中心的那條小巷子里，既有素食，又有茶餐廳（博主依稀記得叫做新香園，超愛他們家的沙爹牛肉米線，曾經連續吃了一個月），L Place邊上那條巷子，里面不僅有大排檔，還有沙爹王，臺灣菜，以及三希樓的低配小甜甜。

以上午飯100塊絕對有找，中環PA午餐聖地！

再次，中環中心雖然不在天橋上，但是就在Soho腳下，離上環又很近，你說吃啥不方便。另外中環中心附近還新開了家奶茶店，好喝的！

寫到這，肯定有很多人說，了不起，你不知道灣仔有華潤食堂，秒殺全中環麽？但是你們知道，中環還有棟HSBC麽？

他們不僅有自己的食堂，而且還是兩個！

一個是港式茶餐廳，一個是自助餐廳，後者每周四還會變成咖喱自助！人雖然多了那麽一點，但是一頓自助六十多，味道也OK，感覺也可以接受！坐等HSBC的小夥伴帶博主去感受下了！

並且比華潤更牛逼的是，他們的員工房貸可以免息120個月！

論福利，我只服資本主義大行！

什麽地方都會有特例，在中環，有那麽一撮trader是不用出去吃午飯的。如果你們還記得之前給你們八卦過的這幫起的比雞都要早的trader，別人家的公司不僅包了豐盛的早餐，還承包了他們的午餐！或者你還可以讓你的小弟給你買回來吃啊！

聽得蝸牛妹暗暗下定決心，以後如果有了娃，不管是男還是女，一定要讓娃娃學好數學和電腦，就去做個HF Trader吧，資本主義老大哥對人才的照顧實在是沒話說。

你在哪工作，辦公室豪不豪，寫字樓高不高大上，這都是虛的；飯補多不多，吃飯方不方便，人脈實不實，這才是真的。

如果中環的民工們有啥便宜好吃又方便的店，記得留言告訴我啊！

祝各位金融民工們在2017年幹好活，吃好飯，賺好錢！比心！

成都寫字樓需求回暖難解供過於求 2016年空置率仍高達37.7%

機構報告顯示，2016年，成都寫字樓物業市場供過於求現象顯著。雖然需求回暖且空置率有所下降，但截至年末全市空置率仍接近38%。市場失衡導致租金持續調整，平均租金較2015年下跌12%。

高力國際1月5日發布的《成都物業市場2016年回顧及2017年展望》稱，2016年需求有所回暖，凈吸納量約為22萬平方米。新增需求主要得益於某些區政府的優惠政策，其鼓勵金融、貿易、科技、專業服務等行業的內資公司簽署新租約或延長現有合同。

在商業地產庫存最大的成都高新區，繼2014年出臺《利用樓宇資源加快主導產業發展的若幹政策》和2015年出臺《專業特色樓宇培育機制和專項優惠政策》之後，2016年年初又推出了《〈成都高新區專業特色樓宇培育機制和專項優惠政策〉實施細則》。

這一實施細則對新引進的、工商稅務關系在成都高新區並入駐區內專業特色樓宇的主導產業企業，將從房租補貼、購房補貼、裝修補貼、產權分割等方面予以支持，同一企業最多可獲得415萬元補貼。

在政府優惠政策激勵以及相關商業配套逐步完善的背景下，2016年，位於成都高新區的成都新興子市場(大源及金融城)需求仍較成熟子市場(中央商務區、東大街及人民南路)更為強勁，占全年凈吸納量的62%。

不僅如此，由於施工因素或租賃策略調整，三棟優質寫字樓推遲至2017年交付。因此，成都寫字樓市場平均空置率相較2015年下降5.5個百分點，2016年年末達37.7%。不過，高力國際認為，供過於求的現象依然顯著。

高力國際研究部高級董事謝靖宇還表示，2017年將有50萬平方米新增供應計劃入市，其中七成位於新興市場，新增供應將進一步加劇供大於求的現狀，繼而顯著推升空置率。

在這一背景下，成都寫字樓市場租金持續下降。高力國際的數據顯示，成都中央商務區、東大街以及人民南路子市場租金較2015年下降11%至16%不等。總體而言，全市租金水平同比下降12%至人民幣90元每月每平方米。

高力國際西南區辦公樓服務部董事邱莉玲表示，短期內，鑒於現有可租賃空間及新增供應體量較大，成都市場仍將有利於租戶方。2017年，七個甲級寫字樓項目計劃入市，建築面積合計逾50萬平方米。因此，租金調整以及免租期等更多激勵舉措預計將於2017年得以延續。

中環寫字樓租金全球最貴 九龍東或成香港新核心商業區

近年來，香港黃金地段的甲級寫字樓一直受到中資機構的追捧。

“中資機構近年來在香港掃入了很多整座的甲級寫字樓，作為自用或者出租。然而局限於成本效益，中資機構的寫字樓租賃叫價一般高於市場平均水平。過去三個月，租務市場有明顯放緩的跡象，中環和上環的寫字樓主要都是一些小面積的成交，面積達到一萬平方英尺（即英尺，下同）以上的租賃極少。”高力國際商業服務總經理顏慧萍在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

作為流動性最強的投資物業之一，香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報，因而成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。據市場人士指出，去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓占比達到74%。

2015年底，恒大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，英尺價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及英尺價最高紀錄。去年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬方英尺計算，英尺價達到2.5萬港元。

中環寫字樓租金遠超紐約和倫敦

隨著大批的內地金融機構湧入香港市場，中環甲級寫字樓租金亦連年飆漲。

戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指出，中資機構占用中環甲級寫字樓的樓面比例，由5年前約13%，增加至去年第四季約19%。他指出，內地中資機構仍然積極在香港物色寫字樓用於擴充香港業務，預期今年超甲級寫字樓的租金增長3%至6%。

根據戴德梁行的統計數據顯示，去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積，其中65%位於中環。去年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺，其中60%的租賃方為中資機構，而2015年該比例僅為31%。目前，內地企業占香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%，相比2011年的8.6%明顯增加。

作為全球金融中心的香港，中環寫字樓的租金則已“貴”絕全球。根據仲量聯行的統計數據，香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環的甲級寫字樓每平方英尺租金為302美元，相比之下倫敦西區為197美元，紐約中城區為194美元。

高力國際研究部總監石峰指出，今年中環、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達到每平方英尺117.6港元，相比之下，銅鑼灣、灣仔，港島東等租務較為活躍的地區則分別漲至67.7港元、48.7港元，租金差距十分明顯。

“過去三年，中環甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右，一些企業需要重新估算運營成本。我們預計，未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區，比如兩家外資律師事務所已經從中環搬至港島東，這是之前從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。”某外資寫字樓租務部主管表示。

去年下半年，匯豐銀行在位於銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方英尺的寫字樓面積，並將現有分散於旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

九龍東或成香港第二大甲級寫字樓集中地

由於中環甲級寫字樓供應持續緊張，租金節節飆升，已無法應付跨國公司對優質辦公室的需求。近年來特區政府積極將九龍東打造成為第二個核心商業區。

九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區，曾是香港制造業鼎盛時期的重要工業基地。隨著機場遷往赤英尺角、香港制造業的基地北移，該區失去了一些舊有的活力，留下大量未有被充分使用的工業大廈。

為此，香港特區政府推出“起動九龍”計劃，並於2001年將觀塘及九龍灣的工業用地改劃為“商貿”用地，容許將工業單位用作辦公室用途或將工業樓宇改建為辦公室及商業樓宇。2010年4月，政府推出了活化香港工業大廈的措施。同時，連接中環的紗中線計劃於2021年落成。

“事實上，早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創世紀之城一期購入其中15層，並命名為渣打中心，作為該行的後勤總部。在2002年，東亞銀行亦在該區設立東亞銀行中心。未來一些銀行如果需要較大的面積，也會傾向選擇九龍東。”顏慧萍表示。

她預測，未來五年內，九龍東甲級寫字樓的占地面積將會增加400萬平方英尺，至2020年該區將成為香港第二大甲級寫字樓集中地，占地面積將超過1.5萬平方英尺。同時，由於該區寫字樓的空置率過去五年徘徊在7％-7.8％，隨著供應增加，今年該區的租金將會下調7.5％至34.6港元／平方英尺。

在甲級寫字樓耕田