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上海证大外滩地王再传被收回 剩余土地款须于本月付清

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100914/1804645.shtml

每经记者 张初亮 发自上海
自今年2月，上海证大以92.2亿元夺得上海外滩地王后，关于上海证大资金链的话题即不曾消停。“上海证大无力支付土地款，外滩地王将被收回”的消息屡屡传出。《每日经济新闻》也曾于5月中旬向上海证大求证此事。
当时上海证大相关负责人的答复是，“已支付50%土地款，资金没有问题”。但时隔4个月，上海证大外滩地王将被收回的消息再度传出。
出乎预料的收购
上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块），用地面积5.7276万平方米。今年2月1日，上海证大通过招标竞价，以92.2亿元将其购得，折合楼板价约为34148元/平方米。
两日后的2月3日，评级机构标准普尔表示，上海证大收购该地块“出乎预料”，“其收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的 1.2倍以及手头现金的19倍，在不进行外部融资和与第三方进行合作的情况下，证大现有的流动性和资产负债水平很难支持此次收购”。
随后，不断有消息称上海证大或无力支付土地款，该地块将被收回。但上海证大一位负责人在今年5月向《每日经济新闻》记者表示：“自土地使用权出让合同签订日起，我们已经支付50%的款项，资金没有问题。”
而有消息称，标准普尔7月将上海证大的长期企业信用评级，由“B+”下调至“B”。标准普尔认为，上海证大的流动性疲弱，预计公司未来12个月的流动性 将入不敷出：“证大房产已将大量资本投入商业投资房地产项目，而这种项目的特征就是资本密集型和投资回收周期长，因此我们相信证大房产的信用比率可能将遭 到削弱。证大房产的现金流也日益依赖于上海市之外的项目，而在这些地区其执行能力相对较。”
剩余土地款须于本月付清
上海证大相关人士向 《每日经济新闻》透露，外滩8-1地块的使用权出让合同已于今年3月签订。根据相关规定，上海证大除已向上海市国土资源管理局支付的4.5亿元 （定金）外，余下的87.7亿元将在签订国有建设用地使用权出让合同日起6个月内支付。
按照规定，如果上述人士说法属实，上海证大付清剩余50%土地出让款的最后期限也应该在本月内。此前传出“9月13日”这一最后支付时间，但已被上海证大方面否认。
昨日，上海市国土资源管理局一位负责人在接受记者采访时称：“目前这一事件我也不清楚，如果有需要，我们会以召开新闻通气会的形式公布。”
楼市调控以来，各地频频传出退地风波，7月5日，荣盛发展即发布公告称，由于不能按合同约定交清土地成交款，旗下南京仙林地块被南京国土资源管理局收 回，1.065亿元定金不予退还。而在更早的2月，招商地产与九龙仓购得的南京仙林地王，也因为未能按时缴纳土地款而被收回。
上海证大中期业绩报告显示，截至2010年6月30日，证大持有现金仅有约12.55亿元。
合作链条被指脆弱
4月27日，上海证大公布交易公告，宣布与复地、绿城及磐石投资三家企业共同出资组建合资企业，证大拥有合资企业50%权益，复地获取30%股权，绿城及磐石平分剩余的20%股权。
根据公告内容，四方合作协议完成后，证大、复地、绿城及磐石将分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元现金，向合资公司提供合资股东贷款。
这一资金恰好够支付“剩余50%的土地出让金”，因此这一合作被指上海证大将联合上述企业合作开发外滩地王项目。
但上海证大负责人在接受 《每日经济新闻》采访时表示，“是否与其他房产公司合作开发经营该地块，在土地款未付清的情况下不方便透露。”昨日绿城集团一位高层则向记者表示：“与上海证大合作一事，我不甚清楚。”
“上海证大对于外滩地块92.2亿元的收购金额，款项支付需依赖于外部各方的融资，但这充满不确定性。”标准普尔方面指出。

解析土地财政

　　2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元，约占GDP的32%。

　　10年来，各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年，该比例已上升为48.8%。期间有几年，该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”。

　　近年来，土地财政愈演愈烈，成因复杂，利弊互见，出路何在？

土地财政实质

　　土地财政，从收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税，等等。目前，地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，有些地方这两项税收甚至占地方总税收收入的百分之三四十。

　　二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出让金，出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。

　　以上两部分收入有内在的联系：政府出让土地，获得非税收收入——出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可增加政府的税收——房地产税和建筑税。对地方政府来说，这似乎是个良性循环。

　　在这个循环中，源头是出让国有土地使用权。显然，要维持这个循环，就必须不断出让土地。而要不断出让土地，就要不断征收农民的集体土地。可见，土地财政是一种土地扩张与征占的机制。

　　与此相关，现实中还有“土地金融”问题：政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，这种做法在各地很普遍。目前，政府土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入，这也是一种促使城市土地扩张、征占农民集体土地的机制。

　　根据相关法律规定，出让方式获取的土地使用权，可以抵押。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照《行政许可法》，凡法律没有明确许可的，政府都不能做。因此，严格说，政府的土地融资活动，大多都属于违法活动。

　　从理论上看，土地出让金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租。而地租是对企业当年利润的扣除，属于社会一次分配范畴。对企业而言，一次集中交纳若干年地租，意味着预支未来利润，属于负债经营。

　　现实生活中，很多企业是靠银行贷款支付土地出让金，负债的性质一目了然。即使是用自有资金来支付，本质上仍然是负债。企业如果经营得好，有稳定 的盈利，可以逐步清偿这笔负债；如果经营不好或者破产了，就不能清偿。如企业再生产因此中断，最终则会转化为银行的坏账，成为整个社会的问题。

　　按有关制度规定，企业可以把剩余年期的土地使用权转让出去，使负债得以清偿，甚至可以从中获利。但是，这不过是负债在企业之间的转移。土地使用权转移的结果是，负债的规模还可能被放大。

　　就房地产业而言，情况有些特殊。开发商在出售住房的同时，把对土地使用权的负债也转移出去了，甚至还可能从中大赚一笔，但接手这笔负债的不是企 业，而是消费者。一般工薪阶层都要向银行贷款，才能支付房价，负债的性质也是一目了然。消费者要用今后数年乃至数十年的收入，才能偿还这笔负债。个人和家 庭的消费能力、生活水平也会因此改变。期间，如果因变故而无力偿债，不仅是个人和家庭的不幸，同样也会增加银行的坏账，成为全社会的问题。

　　由此可见，从整个社会的角度看，政府出让土地所获得的每一笔收入，都有一笔企业或个人的负债与之相对应。就是说，政府以土地出让金搞建设，是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的。

　　由此不难做出如下判断：所谓土地财政，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前的发展方式。形象地说，就是“寅吃卯粮”。

土地财政成因

　　土地财政的形成，既有内因，也有外因。

　　就内因而言，主要是现行土地管理制度。反思中国土地管理的制度安排，一个突出的问题，是政府有关部门既负责土地管理，又负责国有土地的经营，所 谓集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动，具体到国有土地的经营，就是要保值增值，追求土地收益最大化。把这个作为政府的职责，客观上使 各级地方政府成了市场竞争的主体，这是土地财政形成的主要制度基础。近些年发生的许多土地问题，也都是由此派生出来的。

　　例如，不同层级政府的职能错位问题。中央和省级政府并不直接掌握任何土地，其主要职能是管理。而城市政府，不管是直辖市，还是省会城市，还是计 划单列市，以至地、县级市的政府，都是直接掌管土地的，其职能是既有管理，又有经营。有经营就有利益，当经营与管理发生矛盾时，由于经营利益涉及地方发 展，必然导致管理服从经营，而不是相反。对经济的宏观调控，中国与西方国家有很大不同。西方国家表现为政府调控企业和个人，而中国则更多是中央政府调控地 方政府。其原因之一，即在于此。

　　又如，征地制度改革和集体建设用地进入市场问题。任何经营活动，都是以追求收益最大化为目的，政府如果从事经营活动，也不可能例外。政府经营土 地的收入，来源于农地转化为建设用地的级差收益。为了保证收益最大化，很自然地要压低征地费用，并且限制农村集体土地进入市场。可见，问题的主要根源，在 于政府成了市场主体，在于政府以管理手段实现经营目的。这个问题不解决，单纯改革征地制度，一是恐怕很难改得彻底，二是即使是不彻底的改革措施，落实起来 也会阻力重重。

　　总之，现行土地管理体制允许政府经营土地，是生成土地财政的主要内因。此外，虽然科学发展观提出多年了，但干部考核标准和选拔办法，仍未根本改变，这也是导致干部片面追求土地财政的重要内因。

　　就形成土地财政的外因而言，主要是财税体制不合理，地方政府的财力与事权不匹配。

　　上世纪90年代，分税制改革取得伟大成绩，问题是地方财政分配比例过小。后来，中央把城镇化作为重要的战略方针，各级城市的政府首当其冲，承受巨大压力，普遍面临的问题是发展资金不足。

　　恰在这时，土地使用制度改革取得实质性进展，有偿使用土地制度历经10年，终于基本确立下来。1998年，政府机构改革和换届，这是个分水岭。此次换届后，各级城市政府普遍从土地管理制度上，找到了解决财力不足问题的出路，土地财政逐渐形成。

　　其实，早在上世纪80年代，在讨论为什么要实行有偿使用土地制度时，就存在着认识上的分歧。不少人从增加政府财政收入的角度，主张土地有偿使 用，他们侧重强调国家土地所有权在经济上的实现。但也有人认为，实行土地有偿使用，主要是为了发挥地租的调节作用，理顺经济关系。为此必须防止单纯财政观 点，因为片面追求政府地租收入最大化，可能会侵蚀企业的正常利润，反而不利于理顺经济关系。

　　当时的讨论，并未就这个问题达成共识。但是，从后来的实践看，实际上是财政观点占了主导地位，最终形成了土地财政。这是土地财政的外部制度条件。

土地财政利与弊

　　土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。

　　在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设 资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。其正面效应不容否定。

　　但是，问题也由此而生。

　　第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。本世纪初，就有财政专家研究提出，当时中国政府的各种收入加起来，已占GDP的30%以 上，达到甚至超过发达国家的水平。政府收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。虽然中央采取了许多措施， 大力调整国民收入分配格局，但迄今并未根本改变。尤其值得关注的是，土地收入大多集中用于城市，城乡差距和和地区差距，不仅没有缩小，反而更加扩大了。

　　第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。政府掌握的大量资金投向哪里，对产业结构的变化有重要的引导作用。多年来，地方政府的土地 出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，生产能力严重过剩。这条产业链基本 处于低端，过度的发展占用了大量社会资源，与中央加快转变发展方式的方针背道而驰。

　　第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费 。土地出让收入由本级政府“自收自支”，长期缺乏收支规范与监督机制。近些年来，各地搞了不少“楼、堂、馆、所”和“政绩工程”，攀比之风愈演愈烈，老百 姓深恶痛绝。在此过程中，少数党政干部财大气粗，挥金如土，为所欲为；同时“土地寻租”活动愈演愈烈，公款化为个人“灰色收入”的现象屡见不鲜，公众反应 强烈。

　　第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。同时，土地财政使地方政府的收入过分依赖房地产开发商。而在中国 现实中，由于集体土地不能开发房地产，现有的开发商其实处于天然垄断地位，这使其有可能大肆抬高房价，广大中低收入市民的住房问题，很难得到解决。

　　总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。今后，应该切实落实科学发展观，让土地财政逐步退隐历史舞台。

　　中国主要是借鉴香港的土地批租制。但是，香港的土地管理与土地批租（即经营），分属不同的部门，并且把政府的土地收益纳入基金管理，杜绝了支出使用的随意性。而恰恰这一点，我们没有学。

　　之所以如此，也是由当时复杂的历史条件决定的。上世纪80年代中后期，国家土地管理局成立，负责统管全国城乡地政，逐步推行有偿使用土地制度改革。然而，当时许多地方政府和一些中央政府部门，不愿实行有偿用地制度，改革进展缓慢。

　　当时的主要矛盾，是如何推进土地有偿使用制度改革。在这种情况下，土地管理部门顺理成章地承担起国有土地的经营职能，可以说是一种历史的必然。但历史不会有终点。旧的矛盾解决了，新的矛盾随之产生。

　　随着市场经济体制的确立，大约在20世纪末期，土地有偿使用制度全面建立起来，土地财政也逐步形成，政府经营土地的弊端才越来越显现出来。如果说，当年学香港只学了一半甚至不到一半，是个历史的欠账，那么，这个欠账总归要还，现在恐怕到了该还账的时候了。

出路何在

　　其实，土地批租制，在发达的市场经济中，并不是个案，而是具有普遍性。例如，在土地资源稀缺的荷兰，不仅土地用途管制十分严格，而且规定任何土 地交易，政府都可以优先购买。同时，法律又规定，政府不得从土地获取任何收益。政府购买土地的目的，是为了控制房价，解决居民的住房问题。

　　就是说，荷兰政府的惟一职能，就是公共管理，不从事任何经营活动，政府收入的主要来源是税收。其他西方国家，也大体如此。国际经验表明，在成熟市场经济体中，政府管理部门不能同时又是市场经营主体。这应成为中国下一步改革借鉴的方向。

　　借鉴不等于照搬。中国不同于西方国家的特殊性是土地实行公有制——中国《宪法》规定，城市土地归国家所有。因此，凡用于经营活动的国有城市土 地，国家作为所有者，应当收取地租（地价）。这不仅因为地租是土地所有权在经济上的实现形式，更重要的是，地租作为土地的价格，还是重要的经济杠杆，国家 可以运用它来调节经济。

　　在不同级差的土地上经营，企业的利润会有很大差异，把因土地级差产生的超额利润作为地租收取，有利于平均利润率规律发挥调节作用，有利于企业加强经营管理，开展平等竞争。

　　因此，国家出租、出让土地使用权的改革必须坚持，而且应当进一步扩大土地有偿使用范围。同时，需考虑在以下几个方面深化改革。

　　第一，成立“土地国资委”，改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，分离政府经营土地的职能。可参照国有企业改革的经验，成立类似国资委那 样的国有土地资产管理委员会，作为政府机构，专门负责组织、领导、经营国有土地方面的工作。同时，成立国有土地公司等经济组织，由其以经营国有土地参与市 场运作，或转让，或出租，或联营，或入股，负有保值增值的责任，并向国家财政上缴土地收益。

　　这些国有土地开发公司，作为市场主体，应按照统一的市场规则，接受政府的调控和监管。作为国有公司，还要接受国有土地资产管理委员会的管理和指导，必要时也要服从国家的要求，承担一定的参与宏观调控的责任。

　　如此改革后，“土地国资委”，应重点考虑如何运用地租杠杆调节经济，抓好相关理论建设和政策研究与制定。而各级政府的土地管理部门只需专注于管理，不会再发生不同层级政府的职能错位问题。政府也不再是“运动员”，避免了与民争利，可以大大提高政府管理的公信力。

　　第二，以基金式管理为最终目标，严格规范土地收益的使用支出，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。为此，必须进一步深化分税制改革，使地方财政有稳定的税源；还要进一步转变政府职能，加强公共管理职能，弱化直接抓经济建设的职能，最终使地方政府的财力与事权相适应。

　　显然，这需要一个较长时期的过渡期。在此过程中，土地收益的分配使用，还必须考虑现行的利益格局。就是说，土地财政还不可能一下子取消。但是，土地收益的获取方式变了，分配使用的渠道变了。

　　在新的方案下，国有土地公司经营土地，其实是代表国家向用地者收取地租。虽然是采取了市场化运作，但本质上是国家行为，因而有很强的政策性。国有土地公司的经营收益，应当全额上交国家财政。

　　为了防止这些公司重蹈覆辙，片面追求土地收益最大化，不宜以收益多少为主要考核指标。同时，土地经营也应多样化：一般工商企业用地，更适合采用年租制和入股方式；大型企业、外资企业、开发商等，可以采用出让方式。

　　第三，应该放开“集体建设用地入市”。

　　城市中存在集体土地，目前在全国已是普遍现象。越是经济发达的城市，把集体建设用地征为国有的阻力越大。未来不妨进一步解放思想，允许城市的经营性项目，使用集体建设用地，即允许集体建设用地进入城市土地市场。

　　在允许“农地入市”后，相关的地租（地价）收入，可用于保障已变为市民的农民的长远生计，还可发挥对市场经济的调节作用。同时也有助于从源头上抑制土地财政的片面增长，化解社会矛盾。至于由此可能产生的地产泡沫等，可运用税收手段加以控制。

　　当然，以上改革建议，涉及许多重大理论、法律、政策问题，有待进一步深入研究与讨论。

　　黄小虎为中国土地学会副理事长

掌握先進淨水技術 大幅節省土地、時間成本

闲置土地动工缘于政策压力？

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-28/zNMDAwMDIwMzIzNg.html

城市化驱动土地升值 北京“拆迁富翁”批量造

http://www.yicai.com/news/2010/12/623860.html

CBD土地竞标风云

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100206523&time=2010-12-11&cl=115&page=all

　　2010年12月7日，对北京市国土局来说，是极不寻常的一天。

　　经过一年多的等待，包括中服地块在内的北京市CBD核心区六块土地，终于将迎来第二轮，也是最后一轮招标。7日，20余家进入第二轮招标环节的企业提交了标书和报价，评标结果将于三个到七个工作日后出炉。

　　这次土地出让，几乎毫无疑问将诞生北京市土地出让总价“地王”。而且，这六块土地的土地出让金收入，合计有望超过200亿元，创下北京市单次推 地金额最高。更重要的是，这也许是北京CBD最后的一次大规模供地——如果没有大规模拆迁，今后北京市CBD核心区将无地可供。

　　竞争的激烈程度可想而知。8月2日，共有超过60家企业参与第一轮竞标，提交的单体设计方案达到200多份。而到了12月7日的第二轮招标环节，仅剩17家竞标者。

　　有不少企业选择激流勇退，没有现身第二轮招标。也有的企业望洋兴叹，SOHO中国第一轮招标的成绩很不理想，最高只得到了5分（满分为20分），因此参与第二轮招标对它已没有太大意义，但12月7日SOHO中国的负责人仍现身国土局“围观”。

　　现场情节不断。大连万达对Z15地块的报价低于底价，成为CBD核心区土地出让环节惟一的废标。这让同为Z15地块竞争者的中信集团十分不解，万达集团被指“故意给中信难堪”。

　　更有11家企业化敌为友，组成史上最强联合体共同参与竞标，成为Z14地块的惟一竞标者，结果皆大欢喜。

　　一场CBD竞标，背后几多风云？

大象的游戏

　　中服地块一直麻烦缠身，从内定风波，到拍卖叫停、暂停出让，再到拆分改装、重新上市，种种明争暗斗，尽展CBD核心区12块土地的魅力。

　　1月29日，北京市土地整理储备中心挂出中服地块的出让信息，挂牌起始价50亿元，规划用途为商业金融。公告显示，竞买人须为金融机构与房地产 企业组成的联合体，其中，金融机构应为由中国银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元，并 在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。

　　公告公布当天，SOHO中国董事长潘石屹即公开表示，“符合挂牌文件的全世界只有一家公司”，直指该条件为远洋地产量身定制。彼时，远洋地产刚完成股权转让，中国人寿成为远洋地产大股东。作为中服地块的一级开发商，远洋地产对这块土地志在必得。

　　此后两月，北京市土地市场急速升温，“地王”频出，因担心再拍出高价，北京市3月紧急叫停中服地块出让计划。五个月后的8月2日，中服地块拆分改装后重出江湖，这时楼市正经历炼狱般的调控，但中服地块的入市，还是刺激了人们兴奋的神经。

　　改装之后，参与的机会增大了。8月入市的CBD核心区土地，总共有12块，包括中服地块拆分而成的4块，以及8块毗邻中服地块的未拆迁土地。“以前中服地块整体出让，我们是一点机会都没有；分拆后，总算有了百分之一的机会。”潘石屹曾向记者表示。

　　虽然如此，条件和流程却更加复杂苛刻。对此，北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开解释说，“CBD核心区是北京的城市名片，政府希望能够建成地标性建筑，所以对建筑本身，以及开发商的要求都较高。”

　　这12块地的招标分两轮，总分100分。第一轮20分，第二轮80分。第一轮主要竞标内容，是这12块地的总体设计方案；第二轮，才是单个地块的竞标方案和报价。招标文件对竞标人资质、土地规划和建筑使用性质作了严格规定，光是竞买保证金就高达8亿元。

　　门槛包括，所有项目不能散卖，中标人需对项目持有并经营十年以上时间。这意味着，包括SOHO中国在内以散卖为主要经营方式的开发商，将被拒之门外，而对大连万达这种部分散卖、部分持有的开发商来说，禁止散卖的规定也对现金流提出了更高要求。

　　此外，招标文件要求竞买者具有与所投标地块功能性质类似的项目开发经验与业绩，如写字楼和商业金融大楼，住宅开发不能作为相关开发经验与业绩。这又几乎将万科、首开、首创等以住宅开发为主的企业踢出门外。

　　为了防止囤地、炒地，招标合同还约定，开工之日起三年内必须竣工。这些条款要求竞买人不仅方案过硬，还必须具备雄厚的资金实力。在如此严苛的条 件下，不少企业坦承，“不想跟着掺乎”。首创置业总经理刘晓光则直言，对CBD核心区土地的招标，“我们就是参与参与，没抱任何希望。”

胜利者谁属

　　让企业望而生畏的，远不止竞标条件的严苛。不少企业私下向本刊记者暗示，这次CBD核心区土地出让太“复杂”，不仅要深谙北京市政府对CBD的规划、期望，还要应对各路“志在必得”竞标者的夹击，不如避而远之。

　　甚至在第一轮竞争中脱颖而出的企业，也不敢托大。在Z3地块第一轮招标中，万通地产的方案得到最高分20分。到第二轮，万通地产与中国国际金融 集团、中金嘉业、亚洲电视有限公司（亚视）及西部金融贸易中心组成联合体，竞标面积为10490平方米的Z3地块，出价约25.20亿元。但万通地产一位 内部人士仍表示，万通就算入围第二轮，甚至最后拿到地，也只是“陪太子读书”。

　　在万通的合作伙伴中，只有亚视参与了第一轮招标，其他三家均是第二轮才参与进来。此次招标文件规定，联合体中有一家企业参与第一轮即可。

　　也因此，很多新面孔在第二轮招标中浮出水面。CBD核心区招标答疑会备忘录显示，金融机构可直接从开发商手里购买其投标的部分面积，不算联合投 标。这意味着，金融机构甚至可以等土地归属落定后，再从中标者手中购买全部或部分土地。中信地产一位负责土地前期人士透露，等招标结束后，竞标联合体或将 发生一系列股权转让，会有更多真正的觊觎者浮出水面。

　　远洋地产则是另一种情形。远洋地产是中服地块的一级开发商，过去一直被指“内定”，从这次招标的第一轮到第二轮，远洋地产一直高歌猛进。第一轮 中，远洋地产在面积为11007.36平方米的Z6地块上得了最高分20分；第二轮中，远洋地产联合汇丰银行和崇高发展，出价约38.07亿元。相对于其 他两家竞标者，远洋地产联合体在方案、资质上都略胜一筹，夺标可能性极大。

　　在众多参与第一轮招标的知名房企中，万通地产和远洋地产是惟一两家成功晋级第二轮的企业。此外，万科、富力、首创、首开、苏宁置业、和记黄埔、九龙仓、中建国际、珠江投资、新华联置业、葛洲坝房地产等全军覆没。

　　取代开发商唱主角的是金融机构，这也是本次CBD核心区土地招标的最大特色。除了Z3和Z6地块，其他四个地块的争夺基本在金融机构中展开。

　　Z4地块，面积10030平方米，出让底价20.23亿元。第一轮招标中得分最高的融侨，选择与福建金辉、华康资本组成联合体，报价26亿元； 第一轮招标中得分第二的民生银行，报出了29.96亿元。Z5地块，面积9578平方米，出让底价17.34亿元。安邦财险、和谐健康保险及标准投资集团 组成的联合体，出价25.20亿元，出价最高。

　　参与招标的北京世博投资公司的一位高管向本刊记者透露，Z4地块民生银行夺标的可能性极大，Z5地块最终的胜出者或将是安邦财险联合体。公开资 料显示，安邦财险的董事包括陈小鲁、刘晓光等，股东中不仅有上汽集团、中石化等央企，还包括一些有背景的公司，如标准基础设施投资集团董事长陈小鲁为“十 大元帅”之一陈毅之子、“开国大将”粟裕之婿。

　　Z14和Z15地块，是此次竞标中最优质的两块地，面积分别为16401平方米和11478平方米。第一轮招标中，中信集团在这两块地的方案都 得了最高分，但第二轮中，中信放弃Z14，转而集中精力投标Z15。上述中信地产内部人士向本刊记者表示，“Z15的高度为400米，而Z14只有150 米，中信集团有建总部的打算，因此Z15地块的高度更符合要求。”他透露，这次CBD核心区的招标方案是中信地产做的，而土地投资建设则由中信集团负责。

　　在Z15地块的争夺上，中信集团信心满满，“无论从第一轮得分还是第二轮报价，我们中标没有太大悬念。”上述中信地产人士表示。Z15地块出让底价约50.58亿元，中信集团报价最高，达63亿元。

　　如果中信集团最终如愿中标，新的北京市土地出让总价“地王”将诞生。不过以竞标价计算，这块地的楼面单价只有不到2万元/平方米，远低于目前CBD核心区的楼面价。

　　值得关注的是，在Z15地块的争夺中，大连万达集团出价仅为45亿元，低于底价。万达集团相关人士现场表示，“万达认为从一开始机会就不大。” 但中信地产人士却认为，万达投出废标或许是因年关将至，现金流不太充裕，另外，万达看中的可能是其他地块，如Z7、Z8和Z9。

　　在中信集团退出竞争的Z14地块，状况极为戏剧性。Z14地块的所有竞争者化敌为友，组成史上最强联合体，出价41.14亿元，结果将皆大欢 喜。这11家企业是：正大集团、正大置业、卜蜂国际贸易有限公司、上海帝豪发展有限公司、正大制药投资公司、中山市凯茵豪园房地产公司、东莞玖龙纸业有限 公司、华侨凤凰集团、华康资本、金光纸业和上海世茂建设公司。其中，女富豪张茵控制的玖龙纸业和总部位于泰国曼谷的正大集团，均是第二轮才现身。

　　对这六块地的最终归属，北京市国土局并未给出明确时间表，但北京市土地中心交易部工作人员现场表示，根据正常评标程序，三天到七天内将出结果， 但是否将对社会公布，何时公布，将视情况而定。而CBD核心区剩余六块土地的第二轮招标将于2011年进行，土地出让金收入同样将划入2011年。

　　中国指数研究院发布的2010年城市土地出让金排名显示，虽遭遇史上最严厉的地产调控，截至11月22日，北京市2010年土地出让金达到1004.48亿元，比去年同期增加57.2%。

連勝文槍擊案焦點 陳鴻源家族十萬坪土地曝光 「新店土地公」陳明雄的養地致富術

土地闲置近6年 坐享升值超22倍

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101231/2177064.shtml

　每经记者 叶书利 喻春来 发自北京
中石化的子公司北京井田房地产开发有限公司在北京昌平区的三宗地块，分别闲置近6~6.5年。
不过，坐拥土地增值的中石化，如今三宗地块已增值了22.7倍~近24.6倍。
对此,北京中石化井田工程建设有限公司总经理助理杨勇昨日给《每日经济新闻》记者发来书面回答称，这三宗“闲置”土地已获批从住宅用地变更为科研教育和职工住宅用地，目前已完成了对项目容积率等的调整和修订，正在着手项目的工程建设。
记者现场调查：土地增值近24.6倍
30日，国土部发布了一份《企业原因造成且尚未处置的房地产闲置土地情况表》，中石化控股的地产公司北京井田房地产开发有限公司在北京昌平区沙河镇的三 宗地在列，分别为井田花园专家居住小区C-2区、井田花园专家居住小区C-4区和井田花园专家居住小区项目C-6号地。
30日下午，《每日经济新闻》记者来到了三宗地的现场：四周高墙围绕，场内坑坑洼洼，毫无动工的迹象。
环顾四周，到处是荒凉的空地，刺骨的烈风不时狂啸而过。
在三宗地所在地的村庄北京昌平区沙河镇丰善村，记者好不容易才找到了一位村民。他告诉记者，由于土地开发，正在全村搬迁，慢慢地，丰善村将消失。
如今该村二三百户人家中，近90%已搬迁，只剩下二三十户人家可能因为各种原因还未搬迁，但基本已不在此居住。
虽然中石化的三宗地块仍空置着，但由于近年来，土地价格的一路狂奔，中石化得以坐享其成。
相关资料显示，约定开工时间为2004年9月28日的井田花园专家居住小区项目C-6号地，面积为4.675748万平方米，闲置近6.5年。2004年的土地购买价为1568.818万元，楼面价为335.5元/平方米。
而就在12月27日，保利携手北京金成华房地产联合体以8.8亿元的总价拿下了北京昌平区沙河镇南一村居住项目用地，楼面价已升至7619元/平方米。
以同区域的7619元/平方米楼面价计算，井田花园专家居住小区项目C-6号地已增值近22.7倍。
三宗地块中的井田花园专家居住小区C-2区，约定开工时间为2005年1月10日，闲置近6年。2004年购买时，面积为10.58448万平方米，购 买价为3281.188万元，楼面价近310元/平方米。第三宗地块井田花园专家居住小区C-4区，约定开工时间为2005年2月26日，闲置近6年。 2004年购买时，面积为11.60135万平方米，土地价款为3596.417万元，楼面价近310元/平方米。
以时下7619元/平方米的楼面价计算，后两宗地块已升值近24.6倍。
开工延误原因：三宗地曾涉腐败大案
《每日经济新闻》记者了解到，三宗地块涉及相关腐败大案，这或是该项目开工被延误的原因之一。
公开资料显示，福建商人黄敏于2000年以2300万元的注册资本创立了井田房地产开发有限公司，并于2004年拿下了这三宗地。后因资金短缺，黄敏携手中石化胜利油田大明股份有限公司，双方各出资50%合作开发该项目，项目名称被定为“井田花园专家住宅小区”。
没多久，这起收购就被调查。公开资料显示，中石化胜利油田大明股份有限公司原副董事长、总裁李荣兴私下联合黄敏，故意抬高地价，而李荣兴也由此从黄敏处得到好处费2500万元。
因为案件的原因，该项目一直无法按时动工。
2005年，中石化胜利油田大明股份有限公司收购了井田房地产开发有限公司手中其余50%的股权。
按照中石化在今年11月30日发布的最新公司土地规划，三宗地块本来将全部用作科研教育的地块，变更为目前的近2/3用于住房建设，其中，15%为保障房建设，另外85%为其他性质的住宅，建成后，大约可提供近3000套住房。
采访中，该地块周边一位开五金店的老板向记者说，在他与中石化人的沟通中得知，“保障房+住宅”的规划只是政府手续上的需要，实质上，近3000套房最 终的主要消费对象可能会以福利分房的方式，定向分配给中石化石油勘探开发研究院以及将从山东德州迁至北京的中石化石油勘探开发研究院德州石油钻井研究所 等。据悉，三地块预定明年6月开工，承建单位为中国建工集团。
中石化回应：待规划通过后立即动工
对于被国土部曝光的三宗闲置土地，北 京中石化井田工程建设有限公司总经理助理杨勇给 《每日经济新闻》记者发来书面回答称，这三宗“闲置”土地，已经北京市规划委员会批准，从住宅用地变更为科研教育和职工住宅用地，将用于建设中国石化科学 技术研究中心和科技人才引进基地。该项目已列入北京市昌平区2009年、2010年重点工程建设项目。
杨勇表示，2007年2月经北京工商行政管理局昌平分局核准，将井田房地产公司的名称变更为：北京中石化井田工程建设有限公司。
杨勇称，目前公司完成了对项目容积率等特定规划条件的调整和修订，正在着手项目的工程建设。“由于种种原因，我们没有及时变更土地用途，造成了误会。”杨勇说道。

「消失的首富」談不消失的土地財富 蔡辰男：小帝寶建豪宅萬戶有屋住

谁动了土地

http://magazine.caing.com/2011-01-22/100219982.html

　　2008年3月，世纪金源以每平方米不到52元的价格在美丽的云南古镇腾冲拿下了5571亩林地，两年后将这里变成了一个高尔夫度假村。

　　这是国土资源部执法监察局2010年公布的违规批地清单中的一项，也是国土部督办大案之一。2011年1月，这张名单上又增加了一个新面孔——中国海外集团违反土地利用总体规划，在重庆大观至黎香湖以租代征违法占地747亩。

　　按照国土资源部的相关规定，省国土厅有权批准的是590亩以下的建设用地。然而，类似规模宏大的“圈地运动”在中国屡禁不止。

　　随着中国城市化进程的推进，土地的资源属性日益凸显，价值日益提升。每一块土地资源的背后，都是一个多方利益的复杂博弈，至少包括中央政府、地 方政府、开发商和农民四个层面。但在其中，地方政府谋求经济体量迅速膨胀的冲动与房地产勃兴的浪潮迅速结合，构成“圈地”最强大的推动力。

　　大片的土地，通过地方政府少批多征、先征后批、分拆批地、拍卖作弊等方式，化整为零，再转手与作为地方政府合作伙伴的房地产开发商。手法隐蔽而谨慎，既有以既成事实倒逼合法认证，亦有巧设心思规避法律红线。

　　为谋地方经济发展而招商引资，往往是地方政府做土地文章的源动力。尤其在营商环境较差的地区，政府用以吸引外来投资的“好牌”并不多，无外土地 与附着其上的优惠政策。在以“土地换发展”的思路下，地方政府热衷于推动大规模的工业园区、公用事业园区以及庞大的城市更新计划，继之以庞大的用地规划。

　　在四川成都温江区永宁镇，镇政府向取得集体土地统一经营的村庄“租用”土地，并开发房地产或建设工厂，镇政府通过支付一定的土地补偿费和劳动力 安置费，消弭了村民的承包经营权。当地镇政府将这种做法叫“下清”。这一切均不按征地程序，而土地已从村民手中腾挪至政府控制之下。同样在温江，以工业园 区“圈地”，以及以公共事业园区名义兴建的地产项目，仅举数例，已占整个温江面积的20%以上。

　　具有实力的投资者则有挟政府以争土地的便利。海尔集团在落户重庆时即是如此。2005年7月，海尔和当地政府签订《投资合作协议书》，当地政府 表示将约1440亩的宗地，协议出让与海尔，用于建设以公司命名的工业园区，同时约定将土地价款全额返还。之后，地方政府如约出让并返回土地出让金 5431万元，但海尔却中途提出将其中一块地（约284亩）用于做房地产，亦得到地方政府部门的默许支持。

　　更多的故事类似于世纪金源在腾冲的经历，商业地产开发以新的地方经济支柱的名义出现，并获得地方政府护航。这样的项目通常仍以“招商引资”引进，然后再冠以土地整理的名号，跟这些公司签订土地整理和整体开发合同，即通常所说的土地一、二级开发联动。

　　在这些项目中，政府为供地，而不惜在拿不出征地批文之下，以租代征、少报多征，或者先征后报、分拆报批；进而不经“招拍挂”程序或者在“招拍 挂”中做手脚，将大片土地分割出让，使开发商以“蚂蚁吃大象”的方式，一举揽得数千亩，甚至上万亩的土地，坐享资源价值，或以开发获利。

　　而在地方政府看来，这种种“圈地”只是为地方发展而身不由己的“突破”规范，介入其中者甚至是拉动当地经济建设和财政增长的功臣。即使在因违规 批地而被罚之后，多数项目也会在地方多个多级政府部门的串联包庇下，安然过关。腾冲世纪金源项目即是一例——从2010年8月就被责令停售的项目至今仍在 对外销售，相关部门均视若无睹。而失地农民们一个家庭拿到10万元补偿的都不多见，之前虽曾有过“安排工作”的口头允诺，最终却不见下文。

　　成都温江的农民不甘沉默，开车围着地块绕圈，估算周长，据此测量温江区没有征地批文而被“圈”的地块面积，并向官方举报，也无下文。

　　那些急于凭大项目开发拉动当地GDP的地方主管官员们，则或以政绩迅速升迁，或以利益输送曝光而迅速坠落。这样的故事几乎每天都上演着。不在这里，便在那里。

　　这正是上述提及的四方博弈的鲜明写照，地方政府与开发商合流，居于主导；中央政府纵有心约束也鞭长莫及，各种约束和监管被地方逐渐消化分解，效 用递减；最底层的农民，博弈能力缺乏系统有效的法律支持而无法形诸于实。这最终构成了中国征地与用地博弈结构中两头小中间大的失衡现实。其代价不仅是土地 资源的批量流失，还包括随之而来的基层激烈对抗。

　　在当下，寄望于地方政府改变“以土地换发展”的路径并不可能。对于中国而言，改变两头小中间大的畸形结构方是解决之道。中央的监查风暴或将陆续袭来，而赋权农民亦须提上日程。