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公屋有財路

2010-02-18  NM





股市波動,樓市仍氣勢如虹。位於西環舊樓群中的新盤縉城峰,平均呎價要萬三蚊,中產客依然搶住買;難怪連草根階層住的公屋,呎價也拍得住細價私樓。上月底李鄭屋邨的公屋「樓王」就以一百七十八萬成交,揭開這個「公屋市場」,原來已有不少炒家、財務公司潛伏當中搵食。

這 個樓齡廿年的李鄭屋邨公屋樓王,位於廉潔樓高層,可望山景,建築面積六百多呎,是次一百七十八萬的成交價,其實是由白表人士,即非公屋租戶買入,故售價已 包含約八十萬補地價。這「天價」成交後,即時刺激該屋邨的睇樓量上升。該區地產代理說:「呢條邨放盤唔多,而家只得一個單位放盤。新聞出咗之後,除多咗人 去睇樓,仲有好多人打嚟問公屋有無得炒。不過而家新年將近,加上有天價成交,其他業主都封咗盤先,靜觀其變。」

同區業主心雄

而 全邨唯一放盤,位於「樓王」對面的和睦樓中層,單位六百零六呎,業主林太○二年向政府以廿七萬買入這個原本租住的單位,現以綠表價(即公屋租戶)一百零八 萬放盤,若白表價,在加上約八十萬補地價後,放盤價約一百八十八萬,呎價三千一百元,比上月的「樓王」更高。其呎價更直逼附近居屋、每呎三千五百元的寶熙 苑。

業主林太近月以三百多萬買入荔枝角私樓昇悅居,終於脫離公屋行列的她心雄地說:「遲啲有高鐵嘛(註:高鐵站並非在李鄭屋邨附近),樓價實升o架!我都無加價啦,呢個單位望泳池同山景,好過廉潔樓嗰邊o架。」

不過,住在鄰近蘇屋邨,八十多歲的睇樓客林婆婆就說:「我前年睇過廉潔樓一個銀主盤,綠表價六十八萬咋,而家呢度綠表都要百零萬,我不如買私樓!」

事 實上,相比私樓,公屋因放盤量少及有買賣限制,成交未算太活躍,買家仍以公屋租戶為主。根據統計,去年全年只得三百九十二宗二手公屋成交,比前年微升約百 分之六,成交金額合計亦只有約三億元。而去年成交最多的五個公屋屋苑,分別是上水天平邨、粉嶺華明邨、黃大仙鳳德邨、屯門良景邨及黃大仙竹園北邨。

上月底長沙灣李鄭屋邨錄得破天荒一百七十八萬(白表價)的成交,同邨業主林太(左)即時將其單位,以一百零八萬綠表價放盤,如計及補地價,白表叫價比鄰座「樓王」更高。(林志謙攝)

公屋用家主導

以 一百六十一萬白表價,買入去年最貴公屋——黃大仙竹園邨橡園樓一單位的譚先生,本身便是同邨桃園樓的居民。他五年前以廿多萬向政府買入自住單位,去年兒子 要結婚生仔在附近搵樓,礙於他早年已用了綠表身份買公屋,遂與兒子夾份,以白表價買入鄰座橡園樓六百呎單位。「價錢貴少少唔係問題,最緊要方便我哋湊孫, 行兩步就到,就算落雨都唔驚!」他說。

公屋突然山雞變鳳凰,其實源於九八年,董建華年代為救市推出「租者置其屋計劃」,後來樓市在八萬五的 陰霾下,出現供應過剩。計劃於○五年突然剎停,最後全港只有三十九個公共屋邨可供買賣,該批屋邨的租戶,至今仍可向房署買入租住單位。根據房署政策,租戶 購入單位後,首兩年若要出售,須原價向房署回售單位,第三年起方可在自由市場出售。白表買家補地價及炒賣公屋要承受一定風險。

補地價陷阱

從事貿易顧問公司的 區先生,去年九月買入大圍顯徑邨顯慶樓高層單位,作收租之用。根據臨時買賣合約,一百四十五萬的樓價中,業主實收八十五萬,餘下六十萬用作補地價,但後來 房委會提出的補地價數目為七十五萬,區先生要再拿出十五萬現金填數,即樓價其實應為一百六十萬。「補地價係預計唔到o架,買家冇乜保障。」區先生說。

另外,去年十月以白表價一百四十七萬買入顯徑邨顯沛樓單位的楊先生,因業主要實收現金用作補地價,便要先捧六十萬現金出來,再找銀行做按揭。「銀行最多只做七成按揭,所以買公屋真係要預多啲現金。」楊先生說。

在 港島區從事酒店飲食業的楊先生,在顯徑邨長大,結婚後於上環租房住,父母仍住在顯徑邨。去年業主加租,加上兒子出世,便搬回大圍,方便家人照顧,雖然要豪 擲數十萬現金,仍覺值得。「睇過附近金獅花園,樓價差唔多,但單位好細,仲有窗台,而家個公屋單位逾七百呎,可以間到三房。」

屯門的公屋單 位,價格比市區更便宜。上週良景邨這個高層六百多呎大單位,業主開價七十萬(綠表),業主陳先生對來睇樓的白表客鄺小姐(右一)說:「呢排公屋個價升得好 高,你睇仲有記者來影相就知啦!」,鄺小姐即時以約一百一十四萬(連補地價)「扑槌」買入,打算將其掃管笏村屋出售,再搬來屯門市區。(歐陽江攝)

公屋收租印印腳

雖然公屋在自由市場買賣限制多,補地價有風險,樓價升值又不及私樓快,但補地價後的公屋,便可如私樓般自由放租或放售,故仍有投資者買來收租。

屯 門區公屋銀碼細,去年便開始出現投資者。今年七十多歲,家住觀塘的盧先生,曾投資市區工廠大廈、私樓、地鋪等。以往在深圳做絲印廠的他,兩年前將深圳廠房 及觀塘一工廠大廈單位出售,合共套現約九百萬,眼見銀行利息低,炒股票風險又高,為了保住老本安享晚年,遂投資屯門區平價公屋。

「如果我攞三百幾萬出嚟,市區樓百幾二百萬(一個單位)都只係買到兩個,租金回報率只得三、四釐,不如買多幾個公屋!如果我買幾百萬嘅貴價樓,銀行又話我年紀大無工作能力,唔借錢俾我,公屋平平哋一炮過俾晒都得。」盧先生說。

他 由去年中起,以白表價格,斥資五百六十多萬,密密掃入五個屯門田景和良景邨單位,以及三個居屋單位。其中每個約五百呎的公屋單位買入價只是六、七十萬,如 今其中兩個已經賣出,合共賺廿一萬。其餘單位,略為「化妝」一下便以每月三、四千元租出,租金回報達七至八釐,比市區黃大仙公屋的回報五釐更高。

「屯門多大陸新移民同低下階層,好多租客父母本身住屯門,結咗婚為方便父母湊孫會租附近屋邨住,呢啲人好少係租霸。我呢個年紀唔可以搏殺啦,而家我仲有兩間居屋三間公屋,每個月有兩萬蚊收租都夠生活啦!」盧先生分析道。

有 「屯門地膽」之稱,代理最多新界西北公屋及居屋的祥益地產總裁汪敦敬就指:「屯門區公屋成交每月唔超過十宗,比起居屋的每月過百宗少好多。而家細價樓需求 大,草根階層苦無買樓渠道,令公屋喺舊年下半年起都吸引炒家入市,真係悲哀!不過公屋市場非常狹窄,放盤量好少,就算有炒風都無咁多供應啦!」

買公屋須知

1 公屋租戶向政府買入單位的第三年起,才可申請補地價,在自由市場出售或出租。

2 若買家為綠表持有人(現有公屋租戶),單位便毋須補地價,其他買家統稱白表人士,須在簽署正式買賣合約前,補地價予政府。

3 現時銀行向公屋的白表買家,提供最高樓價七成的按揭貸款,但香港按揭證券公司的按揭保險計劃,並不受理公屋申請。

4 現有公屋租戶向房委會購入公屋後,便失去綠表資格,日後購入其他公屋或居屋時,亦須補地價。

補地價方程式

假設

房委會最新估值:$120萬

原業主單位購入時市值:$100萬

原業主購入價:$45萬*(即折扣率為55%)

補地價金額:$120萬×55% = $66萬

*個別單位的實際折扣或有不同,而大部分原業主向房委會購入單位時,會再獲得「樓價折上折」的特別折扣價優惠。

財仔公屋覓食

除了鍾情公屋「細件易食」的投資者,「租置計劃」名單上的公屋,也成為財務公司「搵食」地頭,甚至公然上門派傳單,表明未補地價的公屋,亦可貸款。

本刊發現不少貴價公屋的成交均是銀主盤,由財務公司或銀行放盤出來。記者以公屋戶主身份致電傳單上的申請熱線,公司名為中潤物業按揭,員工李小姐表示,未補地價的公屋不能加按,所以貸款會以私人貸款形式批出,用公屋物業做抵押,貸款額最多為二十萬。「我哋都係信你有層樓先批筆貸款俾你,你本身有冇借人錢吖?如果你筆貸款係用來還其他街數,要拿埋屋契來抵押。」李小姐說。

第一信用財務主席冼國林表示,公屋二手市場不如居屋,銀行很少接受公屋業主將單位加按來貸款。「財務公司審批冇咁嚴,相對就積極好多。不過,我哋一定要佢補地價先,亦有財務公司先借錢俾業主補地價再安排加按貸款。」冼國林表示,公司會挑選質素較好的公屋,才會貸款給業主。「例如『Y』形公屋,間格質素都同私人樓差唔多,舊式如彩虹邨就唔做。」
 



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炒風瀰漫愉景灣高球車牌120萬貴過公屋 李華華



2011-2-22  AD


 

香港真係咩都有得炒!查家嘅香港興業(480)噚日搞春茗,一年一度餐餐都例講佢哋嘅心血招牌作愉景灣,今年講到,呢個寧靜嘅小島瀰漫住一片炒風,但唔係啲樓,而係高爾夫球車牌!仲要係一個炒到120萬,綠表人士買個公屋單位住都係呢個價咋!

香港興業執行董事鍾心田話,佢哋嘅愉景灣一直標榜係零污染嘅無煙島,公共車輛唔畀去,島上居民就用高爾夫球車代步,之但係,島上發展越來越成熟,成個島o依家有成8000幾個單位,但政府只係肯發500個高爾夫球車牌照,需求咁大,所以啲牌有價有市!

夠買青衣公屋

鍾sir又話,120萬夠綠表人士買個青衣邨公屋單位,又或者未補地價嘅天水圍居屋。但個問題係,無聽聞政府會放寬發放牌照限額,即係話,啲牌隨時炒上天價都唔出奇。

講 完高爾夫球車牌,老闆查懋成不忘硬銷一下佢哋喺二白灣嘅水療度假酒店同埋自己啲「沙龍」。神級龍友嘅佢話,農曆新年先去完新西蘭,影咗唔少靚相,好彩佢唔 係啱啱出發,如果唔係遇着基督城地震就大件事……話時話,查生你上年春茗應承請華華入去愉景灣行吓o架喎,點解無晒下文嘅?

李華華


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公屋政治的最新市價:五百億 李兆富

2011-9-8  NM




「樓價貴,租金高,對低下階層的 壓力很大。政府還是多起一點公屋吧!」在香港,恐怕這會是主流的直覺。不過,難道公屋只有萬般好處,就連一點問題也沒有?又或者,公屋、選舉政治和房署龐 大的官僚,已經捆綁在一起成為共同的既得利益,誰也不要妄想改它一分一毫?

 

「受外圍因素影響,私人住宅價格在過去幾年間大 幅上升。有見及此,政府將五幅本來計劃興建私人住宅的地皮,轉作公屋用途,減少私人住宅供應。參照現時市場狀態,估計將會令庫房減少五百億收入。」假若政 府像這樣如實將興建公屋的真正成本披露,民意又會否有所改變?

算到盡的觀點,更有可能遭到輿論聲討。又或者,好像幾年前某些社運首領所講, 公屋居民也有權享受維港景觀。不過殘酷的現實是:五百億,用對方法,本來可以有很大的收效。不過,當五百億代價變成了公屋,我們卻只會讓少數時來運到的家 庭,忽然中了房屋大抽獎。我們實在無謂自欺欺人,事實上不少得到了房屋福利的家庭,收入環境好轉之後,也不會放棄最初得到的福利。對他們來說,公屋是人權 的一部分,是他們應得的,他們不會覺得自己在濫用公共資源。公屋富戶甚至會說:「既然我們已經在繳交『市值租金』,為什麼我們沒有權繼續享用公屋?」

市 值租金?我相信有很多住板間房的人,不介意付出比所謂『市值租金』更高的價錢,以求即時上樓。公屋有黑市租盤,是公開的秘密。福利,落入不需要的人手上, 就是暴利。

公屋的官僚,從來都沒有嚴格執行已經定了下來的規則;那些整天都要政府什麼都監管、監管再監管的政客,也從來都沒有要求捍衞珍貴 的公屋資源,究竟背後原因是什麼,難道大家還未心知肚明嗎?再講,公義不就是各取所需嗎?既然有公屋富戶,為什麼要香港人犧牲五百億來為政客興建票倉?我 們更加要明白,公屋存在,已經從文化上影響香港的新一代。大學生有理無理都入紙排隊等綠表身份,反映香港價值已經亮了紅燈。

公屋的制度早已 完成歷史任務。退一萬步說,就算今時今日香港仍然需要房屋福利,也沒有理由提供以房委會包辦興建、擁有和管理的公屋。為什麼房屋福利不可以用租金津貼的形 式發放?保守估計,單以這五塊地的五百億用作種子基金,在不影響香港財政水平的前提下,可以為五萬個最有需要的家庭,持續地提供每月約二千元的租津。

當 然,以租金津貼作為福利也有一定的短處,不過總的來說,還是勝過公屋。至少,現金的福利,不用等幾年的興建期,有需要的人可以即時受惠;而正在領取福利的 人,當環境好轉,福利金額也可以相應下調,符合公義原則,讓更多人受惠。捨棄靈活直接的方法,寧願抱殘守缺,不問成本效益地要求無止境增建公屋,唯一的解 釋,就是政客和官僚才是公屋的最大得益者。

李兆富

時事財經評論員,自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者網誌 - http://hkliberty.wordpress.com


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何解公屋居屋升值力弱? 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/03/blog-post_17.html

近日樓市小陽春, 很多準買家都四出睇樓, 準備上車。身邊有些朋友仔未到30歲, 正值上車時, 他們正在研究居屋是否值得買。我的第一個反應就是居屋的升值能力不如私人樓, 樓宇有自住及投資的兩部份, 橫豎都供樓供足20、30年, 當然找一層能夠越供越值錢的樓來供比較化算。

我都明白這些朋友仔當然想慳一些首期, 又可以拿政府「著數」, 他們一生可能只有這個時間有資格申請居屋拿這個「著數」, 這一刻要他們拿多幾十萬出來買私樓又實在捨不得。而通常一旦有個基礎意願之後, 所有分析都會跟意願走, 他們的思想會不斷強化買居屋的原因, 淡化不應該買的缺點。

「居屋都可以升值架, 你睇 xx居、xx苑, 咪又係居屋, 20年前同而家既樓價都翻左幾倍啦」朋友仔。
「但同區私樓何只這個升幅, 你再留意這些居屋既管理, 20年樓就殘到唔想走入去」我說。
「咁買得居屋就預左架啦, 加上都係諗住上車, 第日有錢再換樓, 唔會陪佢20年」 朋友仔。

這些朋友仔認為買樓當然要選地點, 同區有升值條件 (例如基建、鐵路), 無論私樓跟居屋, 甚至公屋都一樣升。但有一點這些朋友仔沒有留意, 一個屋苑之所以升, 乃要看樓市成交的結果, 所有周邊因素皆是因素, 是升跌的一些可能性而已, 到最後升跌還是由成交價格決定, 而成交價格就要看買、賣雙方本身的條件。

明白這點, 就能看通為何居屋、公屋永遠不能大升, 因為準買家永遠都是上車的一群, 是剛好夠首期 (有時還要政府資助), 而賣家亦多是自用為主, 炒家對這兩個市場亦不熱愛 (不是沒有, 而是不熱愛)。在這樣的條件之下, 西九龍其中一間可以由沙士時的300萬升至2010年的1200萬多 (多謝內地同胞的功力), 居屋或公屋的買賣群又有否這個條件做得到呢?

不過, 我相信這些朋友仔還是會考慮買入居屋作上車之用, 而最後也不會有大問題, 我只不過盡力提出個人意見, 讓他們可以在一個較佳的起跑線上, 有能力買私樓的實在不宜為拿政府資助而買居屋。

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三年禁調遷禁買居屋 凶宅公屋揀唔揀得過?

2012-9-20  NM




特首梁振英上場後,雖然一再強調穩定樓市,可惜樓價一升再升;小市民上車難,惟有寄望抽公屋,目前公屋輪候人數已近二十萬。政府推出新一輪「特快公屋編配計劃」,共1,503個單位,獲得破紀錄逾七萬人申請,平均四十六戶爭一個單位。不過,申請這類包含凶宅在內的特快公屋,其實限制多多,市民申請前最好諗清楚。

房委會每年七月都會推出「特快公屋編配計劃」供公屋輪候冊上的人申請,讓他們最快可提早於三個月內上樓,計劃中不少單位交通便利、配套理想,如觀塘順利邨、大埔大元邨,月租由八百多元到二千八百元,但這些特快公屋多是空置了一段時間的「不受歡迎」單位,新租客隨時要面對種種「滋擾」。所謂「不受歡迎」單位,根據房委會剛推出的本年度特快公屋名冊,不少單位都有註明不受歡迎原因,包括「單位內的住客在半年相繼去世」、「鄰居脾氣古怪,曾襲擊其他住客」、「曾受臭蟲影響」、「曾多次發生追討欠債事件」、「鄰近垃圾房,垃圾槽將造成噪音滋擾」等;有些單位則設計有問題,如寶田邨及天恩邨單位內的洗手間較正常公屋單位細。

三年禁調遷

揀樓時,市民只可按名冊上的資料揀選單位,不能實地「睇樓」。另外,申請特快公屋單位的市民,將有三年禁止調遷期。換句話說,一旦揀定了不受歡迎的單位,在三年內都不可要求調遷。市民在揀樓後,房委會發出配房通知信前,市民有權「反悔」,放棄入住單位,但若在收信後才拒絕入住,就會被視為「不合情理拒絕編配」。此記錄若累積滿三次,其於公屋輪候冊內的資格亦會被取消。

三年禁入綠表買居屋

不少人為求置業,會先申請公屋,以取得綠表資格免補地價購買居屋。一般公屋住戶的確可循此方法上車,但特快公屋的住戶想靠此法快速上車的如意算盤卻未必打得響,因為特快公屋的住戶在居住首三年,只會被房署視作白表申請人,被列入白表居屋配額內。

失房署、社署租金援助

房署會為部分特快公屋單位提供免租期或租金優惠,例如獲八至十二個月的租金減半優惠;不過,有辣有唔辣,在獲享租金減免期間,除非有特殊情況,否則特快公屋的住戶是不能同時申請房署的租金援助,而社會福利署亦會停止發放租金津貼。

家庭慘劇凶宅

今年的特快公屋單位中,有一百五十三個凶宅單位,如天水圍天恒邨恒運樓的單位便曾發生男戶主用利刀插死新移民來港妻子及一對孖女的慘案,事件轟動一時,O九年更被許鞍華導演改編成電影《天水圍的夜與霧》,迷信的市民申請前要三思。(馬梓皓)

點揀?

不受歡迎指數(五個★為最嚴重)單位內曾發生兇殺/自殺/意外死亡事件★★★★★單位內的住客在半年相繼去世,但並非在單位內過身★★★★單位毗鄰公眾地方曾發生死亡事件★★★★鄰居脾氣古怪,曾襲擊其他住戶★★★★★單位內曾有人自然身故★★★★單位曾發生追討欠債事件★★★單位偏遠★★單位曾受臭蟲、白蟻等蟲患影響★★★鄰近地下泵房、垃圾房、電壓房、面向公路,噪音滋擾★★★

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拆停車場起公屋 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20120922/18021746
陶冬博士慨嘆香港舖租狂升,不可持續,遲早爆破,現在可能係賣樓時機。佢一人唱淡,多人唱好,原因只有一個,就係美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆(QE3),全世界投資、投機人士瘋狂。本來印銀紙咁多,通脹必定隨之而來,何況今年美國農業州份有大旱災,玉米、黃豆失收,明年必然帶來食物通脹,而過去兩次QE證明,幾個月後,油價隨時會爆升,但點解伯南克唔驚呢?聯儲局只關心核心通脹,即通脹要扣除油價與食物價,扣除之後,美國通脹率非常平穩,停留在2%或以下,故此伯南克不用理會通脹,至於一般平民百姓飽受汽油漲價,麪包漲價之苦,伯南克不當一回事嘅。
有QE,推高資產價格,富人賺取嘅非工資收入,不斷增加,必然推高堅尼係數,貧富懸殊加劇,富者愈富,強國富人尤其得益,仲唔嚟香港為名牌血拼?陶冬話未必如此,因香港租金太貴,奢侈品價錢比歐洲還要高,佢啲「真正高端朋友」已紛紛去歐洲旅遊兼掃貨,唔吼香港咯。話雖如此,市區繁盛地區租金狂升,令一啲本地牌子頂唔順,退而思其次,只得搬入一啲比較似樣嘅翻新領匯商場,於是領匯因此俾啲社運派大駡逼走小商戶。其實領匯不斷表示,在領匯商場內,舖頭面積(實用)細過一千呎嘅商戶比例,自領匯上市後,其實佔租約六成,組合mix自然有改變啦。
經濟學教授C好識慳錢,經常揸車泊在南昌站隔籬嘅富昌邨停車場,每小時收費八元,然後坐地鐵到港島開會,便宜兼快捷妥當喎。原來佢識得好多屋邨停車場,皆與領匯有關,一啲生意旺盛,一啲門堪羅雀,搵多架車睇嚇都冇。東涌有一個領匯停車場(逸東邨)更加封咗唔開㖭,為何不申請改為其他用途?教授C有此一問,左丁山於是搵一位知情人士答。佢話:「政府物業就做乜都得,私人公司(領匯)物業如要改變用途,手續程序非常繁複,即使停車場汽車泊位過剩,電單車位不足,亦不能將汽車位改為電單車位,除非修改地契!」唔,咁就除非有凌駕性需要,否則一動不如一靜咯。一位朋友慨嘆,政府常話冇地,不如就向領匯買番類似東涌嘅冇用停車場,拆咗嚟起公屋啦!
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你的人工正每月遞減? 公屋少年篇(答)

http://www.homebloggerhk.com/?p=6488

譚仔年少儲落75萬,已經非常不錯。香港社會上大把譚仔呢類年青人,入息唔算高只係萬餘元,可能與現時教育制度不合,當然加上自己都有少少懶,致學歷不高亦算不上專才。雖然人生「開步」唔係靚,但仍懷著少許資本、躊躇滿志地為自己人生之正場鋪路。人生正場是三十! 係投身社會近十年後處事和人脈已累積了一點,是時候為自己往後要決定安穩地打工或承擔更多。作老闆要緊貼時事、寧活走位、生意做得大更要養活不少員工,其實跑數壓力唔細過電話美容保險SALES。

 

 

譚仔問題不在於諗買唔買樓、或點去買樓。反而應問自己人生如何策劃,讓買樓安排配合自己生人路向。先要去思考既問題為放身一博去攪生意否? 與及買樓是為家人同住或未來成家立室所用? 仲有你舊有公屋如出租比人,係要補地價的。補地價係用factor*現價計,點都要幾十萬而你要預筆錢。請勿鋌而走險做非法出租。

 

 

首先諗樣認為你現時有生意諗法,不妨一試。做生意當然要識計數,而放棄現有工作走去全職攪生意係涉及機會成本之計算。年青人未有家庭壓力加上人工唔算高,應該放手一博。最好利用呢年一邊做生意,一邊等政府有冇年青人房屋資助計劃。你講之低成本門檻低之行業,即係冇技術含量要靠勤力搵錢啦,請你務必與客戶關係深化,否則做得起都好快比人搶左去做。

 

 

如果你有諗過之後再買多一間樓,即一人擁有兩間樓,你當然可以買樓邀請姊姊,或家人一起同住。但日後你成家立室會否難開口趕屋企人走呢? 除非你肯定姊姊會係某時間結婚搬走,否則你日後只會得黎更大麻煩。
在港之年青人,有幾個意見:

1.        唔好用咁多電話,開下口去識人,識人好過識字是真的
2.        試下諗你而家份工有幾好,每個月autopay有錢袋落你口袋係幾暢快
3.        係港元掛美金下,如果你老闆仲肯每年加你5%人工,你份人工實在都係逐個月遞減,因5%係名義上既上升,但在通賬下實質人工月月縮。平民消費品通賬一年不只升5%(你食包腸仔都加左幾蚊啦)。相反高消費品跌緊,阿爺而家唔比送禮唔比抽獎,冇人買咁多錶送比人。
4.        所以不進則退,請為自己做好危機意識。你話d樓貴到買唔到,係因為你人工跟唔到。如果你屋企儲左大批腸仔同米,而家成批貨貴哂你買樓仲輕鬆左。

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揪出公屋「富戶」

2013-03-28 NM  
 

 

樓市高企不下,「上樓」住公屋,變成很多人的夢想;現時公屋輪候冊人數突破廿萬,輪候時間接近三年。為了加強流動性,政府加強打擊公屋富戶,不但派員家訪、加強巡查、鼓勵舉報,甚至監察網上分租情況。一番勞師動眾,去年才找到八十名住戶同時超出入息及資產上限,須交還單位。其實只要到公屋停車場走一轉,便發現「富戶」俯拾皆是。本刊巡查全港過百個公屋停車場,發現除了有市值數十萬元的平治、寶馬,也有過百萬的波子及林寶堅尼等靚車,有的房車還掛上馬會標誌、中港車牌。追查運輸署的車輛登記記錄,當中「擺明車馬」報住公屋的,大有人在;那究竟政府在打擊公屋富戶上,出了多少力、又做了什麼?

於港島南區、有四十六年歷史的華富鸷,素有「平民豪宅」之稱,背山面海,景色優美,前律政司司長黃仁龍、I.T集團主席沈嘉偉,都在這裡出身。走進鸷內停車場,平治、寶馬開篷,靚車處處有,「拍得住」鄰近豪宅貝沙灣。本刊抽查部分房車車牌登記,其中一輛灰色的富豪(Volvo)汽車,首次登記日期為一二年,即落地才一年,車價逾五十萬元。車牌登記為正力木業工程。這間公司兩名冼姓股東,報住的正是華富鸷華光樓一個低層約四百呎單位。記者在該公司位於灣仔駱克道的地鋪,找到其中一名股東冼小姐。她外表如一個普通屋鸷師奶,對擁有一部名車直認不諱,笑說:「都係平時獱鈬開工用鎹!」她這部Volvo XC60 T5 R-Design,耗油量8.5L/100km。每天由華富鸷往來灣仔,油費連香港仔隧道費要三十四元,而來回小巴只是十六元六角。假如用作開工四圍去,更是小數怕長計。據知其工程公司有三十名員工,主力承辦家居及鋪頭裝修,在深圳有廠房設計傢俬,生意額達數百萬。冼小姐不欲公開每月收入,只強調自己「好窮」,「收入夠食三餐咋。」但轉頭又說:「不過我平時鍾意買咩就買咩!」

想搬都無得搬

冼小姐一家四口居於公屋單位,其入息限額是六萬二千多元。事實上,看看其靚車及公司,資產豐厚;若說她家庭總收入沒有超過六萬二千多元入息上限,真是搵鬼信。公屋住戶在住滿頭十年才會被審查一次,未夠期的她仍未被審查,故不被踢走之餘,更不用交雙倍租金。冼小姐坦言其公屋每月只交千多元租金,比華富鸷停車場月租車位、收費一千九百四十元更低﹗她說也希望脫離公屋行列,只是慨嘆樓價太貴,她說:「我都想脫離公屋o架,但依家樓價咁癲,你叫鱓中產點買樓?同區八百呎樓,五成首期加其他雜費都要五百萬,叫我點搬?」記者再走訪黃大仙竹園南鸷、大埔大元鸷及北角模範鸷等公屋停車場,發現價值二、三十萬元的平治及寶馬等房車,多的是。雖然車價不高,但部分車上竟掛上馬會徽章,多少透露了他們的身家。因為這個馬會徽章是身份象徵,只限馬會會員購買,雖然徽章只索價一千零八十大元,但做馬會會員的「入場費」卻不菲!由十二萬五千元至四十萬元不等,須由五名馬會會員提名,通過一連串審核才可以成功入會,能夠獲得該徽章的人士可謂富貴人家。其中一架在大埔大元鸷發現、價值三十萬的日產Elgrand汽車,車身有馬會徽章,郭姓車主報住的正是荃灣公屋石籬鸷,不過記者造訪多次都無人應門。另一方面,記者在屯門安定鸷、彩虹順利鸷及柴灣環翠鸷等,皆發現有房車掛上中港車牌。要持有一個中港車牌亦十分「昂貴」,條件為在廣東省投資一百萬美元或以上、入股內地公司,又或者在內地行善捐贈一千萬元人民幣以上等。

公屋車場 泊超級名車

記者在黃大仙竹園南鸷的停車場,發現泊了一部價值五百多萬元的林寶堅尼、而大圍美林鸷有價值一百五十萬元的綠色波子、沙田秦石鸷亦有過百萬的平治跑車!翻查運輸署資料,這些超級名車的登記車主,並非公屋住戶,而是報住附近豪宅,如九肚山獨立屋等。而一架泊在將軍澳明德鸷的平治房車,報住的是半山愛都大廈!事實上,私人住宅現時的單位與車位比例,約為六至九比一;而公屋的停車場車位數目,則參考「香港規劃標準與準則」,約廿六至四十個公屋單位,就有一個泊車位,在大型屋鸷明顯供應充足。本刊走訪多個公屋停車場,發現部分停車場有空置情況,如牛頭角的樂華南鸷停車場,有兩層已封閉。公屋停車場車位,在優先租予該鸷住戶或商場租戶後,剩餘的空置車位,才開放給公眾租用。相對私樓停車場,泊在公屋當然抵好多!

七百萬資產「富戶」

除了名車,記者查看停車場,也發現大量的士蹤影。其中一架的士的車主兼持牌人,是報住公屋沙田秦石鸷的江太,其丈夫是日間的士司機。現時,一個的士牌已被炒至七百萬元!江太可謂發過豬頭。根據公屋政策規定,二人家庭要遷出的資產上限為一百一十三萬元,按理江氏夫婦已超出限額;他們的女兒、早已遷出的江小姐向記者聲稱:「父母住鰦呢度三十年,個的士牌都買鰦成廿年o架喇!」她強調早已向房署申報資產,惟房屋署並沒有把他們列為富戶,她說:「可能佢認為架的士係自用,無租出去俾人,當係謀生工具,所以房署無計入資產躀!」然而,根據房署的申報機制,無論的士或小巴牌照、物業、車輛、股票及存款等,皆被列入為資產。公屋聯會主席王坤,對此個案直指荒謬:「車輛同的士牌照一定係計算入資產,唔計真係好匪夷所思,如果話係謀生工具,咁你炒股維生,股票係咪就唔使計呢!」本刊向房屋署查詢,當局回覆指:「不會就個別個案或租戶的租住情況作公開評論。」

月入兩萬照住公屋

公屋住戶住滿十年才須申報入息,以兩人家庭為例,超出入息上限四萬多元,才須繳付兩倍租金;而資產要同時超出輪候冊入息限額八十四倍,即約一百一十三萬,才會被踢出單位。

一掂就針到似豬頭

事實上,根據現行公屋政策,一旦獲編派單位,住戶住滿十年才須申報入息。若入息超額兩倍,要繳交倍半租金,若超出限額三倍,需要繳交兩倍租金,不過計落都只是交多一千幾百而已。入息超出限額兩年,才須申報資產。不過,要住戶的入息及資產同時超出上限,房屋署才會要求住戶遷離單位。資產上限原來亦相當「鬆動」,是入息的八十四倍!假設一人公屋戶「上樓」時入息限額是八千多元,那他資產要多過七十四萬元,才有機會被「踢出局」!王坤指,他知道現時公屋有錢人多的是,但亦體諒這班人並非不想遷出,他說:「政府以前有提供居屋,助公屋人士上樓,公屋富戶有雙綠表資格,可以優先揀居屋。但政府早年停建居屋,私樓又愈來愈貴,公屋富戶都上唔到樓!而家公屋戶有七十萬戶,政府覺得係一個好大的炸彈,問題好似蜂巢,個個都怕一伸手去搞,就會針到好似豬頭咁!」

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公屋書生人窮志不窮(答) Home Blogger

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白表居屋是較好選擇。政府已界定月入$21000人仕可抽白表居屋,既然政府為你提供防護網,為何不去一試呢? 另一方面,近年私樓價格已和港人工資越行越遠,如工資不高請不要勉強。至於目標為28歲買入私樓,獨力能達到已是不錯了,雖然施老闆都是三十幾歲才能置業的! 筆者不建議你為求達至上樓目標,行急進投資之法,最尾令自己一無所有。

 

 

讀者應該搵收入十分之一出來「學投資」,此為創造財富之先行步。不過請勿認為你第一年學投資就可創造財富。至於你問筆者應該供咩股好,筆者建議波動性較高的國企或紅籌為佳。由於你本少,供盈富基金根本賺左都唔覺,更不要說什麼儲匯豐股票了。睇開BLOG都知筆者是十分建議大家趁後生咩都試下投資的! 最緊要唔好借錢炒股。因為你借錢買樓就算睇錯市間樓蝕入肉,只要你KEEP住供樓銀行不輕易”CALL你MARGIN”(當然MARGIN一詞用在樓房借貸是不完全合適的),但如你運用margin開張期指,恆指一插間證券行幫你賣埋(即斬倉)都唔知,跌得深更要你補水,即補佢賣掉你倉d貨同佢收回的錢之間之差價。2008年花旗行不少金股匯客人被逼平倉,但樓房投資者則安全過渡。

 

 

至於你話自己咁窮,請不要妄自菲薄。只要堅持現有儲錢大計,每月已有$7000儲蓄,三年合共($7000*36=$252000),在新界區買樓已夠九成買樓首期。記緊先將儲蓄撥開到另一戶口,投資堅持用現有預算每月$2000進行,就當炒作全輸亦無妨,最緊要在投資得失後作檢討了解自己長短改善地方。齋靠儲蓄買樓是可行的、大部份人感慨此路不通,是因為過度消費,儲起金額不夠支付上車首期。近日筆者聽見旅行社用「一生只可豪一次」作招徠,六萬幾蚊去個歐洲團,消費絕對不是罪惡更促進經濟,問題係有人不衡量本身能力而過度消費,如令家人受罪更是罪過。所以你現時能將收入之1/3儲起,計埋家用更加將收入1/2儲起,算是不錯了。希望本文令你除去些少疑惑,令你認清前面什麼工作為主軸,什麼工作應著量增長,當然了解自己長處將收入倍增亦十分必要,筆者相信開源有益多於用力節流,太緊張將收入儲起,更會予人「孤寒」感覺,但認清「孤寒」同「豪洗」中間,是有很多空間的!
管理費是一個值得提的viewpoint,現時有些住宅收$2.9一呎管理費的。如果你選擇住入$1.3一呎,每月管理費差額加進按揭還款,已夠你再借大幾十萬,買一間景好又較優質之單位了! 貴買貴賣是真的!

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交多五百換大樓,人人可以住公屋(答) Home Blogger

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由於兩人合共人工是84k,是中等偏好的,再加上現在可儲收入一半($40k),理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況,現在惟有是見有寫一句,儘量抓著資料作答。

 

借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住,將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:

 

舊樓月供五千,應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓,係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000,平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000,每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000,淨落袋又有$3000!

 

由於年齡已近40,再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段,建議是九成上會再買間大兩房,比心機睇下樓,睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情,更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓,比30萬首期而借入2.7mil,分25年收2%息,本金每月還$7000而利息支出$4500,即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?

 

   
舊樓的槓桿儲蓄(還本部份)$4000 
舊樓供樓後淨落袋$3000 $3000 
新樓利息支出 $4500
舊樓的槓桿儲蓄(還本部份)$7000 

 

其實細心再想,就當唔好理的還本部份,你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後,只不過是$4500-$3000=$1500,比起你之前「公屋價」,只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000,真係只要你肯供落新樓儲$7000,就有租客幫你儲多$4000,你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你,頂多被逼下同你供5-10%既MPF!

 

比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通,請留意! 新樓是價錢貴、租金低,只勝在有悅目的裝修,招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議,尤其係雜區會比人打劫!

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