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香港樓市前瞻˙施永青：港低息期料持續

1 : GS(14)@2015-09-19 19:49:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150918/news/ea_eab1.htm


【明報專訊】美聯儲局於本港時間今日凌晨進行議息，雖然至截稿前仍未有結果，不過，中原地產創辦人之一的施永青接受訪問時表示，即使美國公布加息，幅度相信亦只有0.25厘，兼且為「一次半次」，而本港銀行就未必會跟隨。

施永青認為，一個國家加息，主要希望降低通脹及刺激匯率，但目前美國通脹仍低約1.5%，而全球量化寬鬆，美元匯率正處於強勢，故他認為即使美國「講口齒」加息，仍不會出現加息浪潮，全球仍會有一段時間處於低息期。

他又認為加息與否，對本港樓市的影響不大，始終全球量化寬鬆，仍會有部分資金流入本港物業市場，加上本地需求依然存在，但同時短期供應不足，短期樓價難以大跌。至於近日有新盤出現多宗撻訂，他就認為是個別事件，未構成撻訂潮。

股票較住宅抵買

施永青又指，現時本港正值政治不穩定，過往數十年本港出現政治動盪，如1967年大暴動、1982年中英談判膠著，都令樓市大跌，故未來樓市亦有不利因素。但他重申，近日以1.16億元沽出灣仔海外信託銀行大廈單位，並非認為樓價會下跌，只是樓價已累積不少升幅，要重整個人資產比例。另對於近月本港出現股災，美國公布加息與否，施永青都認為影響不大，但目前恒指與豪宅樓價指數相比，恒指相對較低，認為股票比住宅抵買，並預期在9月至11月，股市將會出現反彈。

明報記者 林尚民

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稅貸戰升級 永亨削至1.49厘 以低息吸納高收入新客

1 : GS(14)@2015-11-08 23:56:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151106/news/ec_ech1.htm

【明報專訊】銀行稅貸戰再升級，各行爭相推出更優惠利率，繼南洋商業銀行早前推出低至1.5厘年利率貸款後，華僑永亨昨再削最低實際年利率24個點子至1.49厘。渣打(2888)亦同時推出最低實際年利率為1.65厘的年度稅貸計劃， 更附帶「更低價保證」計劃，稱只要出示證明文件，渣打即會提供其他銀行獲批的稅貸年利率的九折利率。

明報記者 孫娜、蘇樂恩

華僑永亨信用財務總經理吳幗欣形容，今次調低息率是「忍痛」，因為1.49厘是該行有稅貸產品以來最低的年利率。上月15日，該行才將最低實際年利率由1.87厘調低至1.73厘，不到一個月再削至1.49厘。

她續稱，今年競爭激烈，例如該行客戶要同時開立定存戶口或買基金產品才可享最低年息，其他銀行亦把稅貸與出糧戶口或投資產品作綑綁銷售。「稅貸只是前菜，大家的目標是吸引客人買其他產品。」她表示，推出稅貸優惠至今近一個月，貸款額已較去年有單位數增長，當中有一半是新客，估計最終可達到雙位數增長的目標。

渣打推「更低價保證」計劃

同於昨日推出年度稅貸計劃的渣打銀行，將今年最低實際年利率訂為1.65厘，渣打香港個人銀行產品主管馮鈺龍表示，今年稅貸息率較往年吸引，主要希望吸納新高收入客戶。他續稱，目前市場融資成本低，金管局9月底公布複合利率為0.26厘，加上普通客戶存款息率近乎0，因此稅務貸款單項產品而言，仍有盈利空間。

不過，要享受該優惠，須成為渣打「優先理財」全新客戶，於今年11月5日至明年2月29日推廣期內貸款額達50萬元或以上，或在開立服務兩個星期內存入不少於100萬元新資金，並維持於該行的總結存不少於100萬等條件。同時，渣打推出「更低價保證」，稱不論於其他銀行獲批的稅貸利息有多低，渣打稅季貸款的實際年利率較客戶與其他銀行所提取的稅貸實際年利率再有九折。

翻查現時銀行信貸政策，除匯豐外，多數銀行還款期為12個月的最低年利率已跌破2厘，惟各行多有指定優惠客戶群及開戶等相關附加條件。

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英料明年仍可維持低息

1 : GS(14)@2015-11-09 00:00:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151106/news/ec_ecp1.htm
【明報專訊】英倫銀行昨公布鴿派的通脹報告，預期未來3年物價上升壓力仍然不大，基準利率直至2017年初仍可保持在歷史低位。英倫銀行形容，英國消費開支增長，抵銷了環球增長疲軟，預期生產力將持續增長，即使2017年初仍未加息，物價增長仍將長期受控。央行稱，利率由0.5厘上調至兩厘以前，不會考慮縮減買債規模。英鎊兌美元應聲下挫逾1%，跌穿1.523見3周低位。

英倫銀行預期，通脹在未來3年高於2%目標的機會率不高於55%，料基準利率至2017年底前加息兩次至1厘。央行將今、明兩年的GDP增長預測分別下調至2.7%及2.5%，各下調0.1個百分點。聯儲局主席耶倫和紐約聯儲銀行行長杜德利均表示，最早可能在12月加息。聯儲局副主席費希爾相信，通脹離聯儲局目標不遠。截至10月24日當周，美國首領失業救濟人數增至27.6萬，按周增加1.6萬人，是2月以來最大升幅。美股昨早段偏軟，兩年期國債孳息逼近0.83厘，是2011年4月以來最高。

(綜合報道)

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發展商推免審查按揭滿名山低息散貨　年期僅五年

1 : GS(14)@2016-05-21 18:08:10

■屯門滿名山推出「供息不供本」的80%一按搶客。　資料圖片



【本報訊】息魔快臨。為求及早拋售新盤貨尾，過去一周至少10個新盤推出高成數按揭，涉及單位數量多逾千伙。嘉里（683）屯門滿名山推「供息不供本」的80%一按搶客，更免入息審查及壓力測試，但按揭年期僅5年，即買家付出兩成首期後與發展商對賭樓市前景。記者：陳東陽


新盤高成數按揭越鬥越誇張，限時免息免供、逾九成樓按、免入息審查，市場上已經比比皆是。去年11月開售的屯門滿名山，踏入第二季銷情明顯放慢，半年累沽約450伙，佔單位總數僅四成。




首年免息免供　及後兩年1厘

發展商近日將按揭戰升級，推出「1838」按揭計劃。買家可向發展商旗下財務公司申請最高樓價80%一按，還款期1,838天，即按揭年期長約5年。首年免息免供，第2、3年為P減4厘，以現時P為5厘計，按息僅1厘，最後兩年為P，免入息審查及壓力測試之餘，全期供息不供本。另外，買家於3年內提早付清貸款將獲全數利息回贈，而第5年過後買家可向發展商申請最高樓價30%二按，年期最長20年。嘉里市場策劃總監吳美珊解釋，推出上述高成數按揭是因為換樓客及長線投資者在銀行借貸上困難，故希望給予買家多一個選擇，而按揭時間多於5年則是相信屆時買家可能有換樓需要。翻查資料，一手住宅市場近年已鮮見同類型「還息不還本」按揭方案，嘉里至少是2013年一手例生效後首間發展商以旗下財務再推出「還息不還本」搶客。滿名山預計明年12月底方入伙，而據「1838」按揭計劃的付款辨法，買家需要半年內上會，即買家付出樓價20%首期，換來3年超低息期。市場估計期內租金收入能夠抵銷利息支出，惟3年過後息口上升至P。



湯文亮：投資角度不化算

紀惠集團行政總裁湯文亮認為，雖然此按揭適合只用兩成首期便可入市的買家，但明顯針對用家市場，而非投資者。因為「第4、5年，要畀P，投資角度不化算」，相信要買樓收租的人，都不會用此計劃。城大經濟及金融系副教授李鉅威稱，發展商以高成數按揭推盤，只是不想直接在定價上減價，「拖住樓市的減價潮」，最近一手樓銷情好返少少，多少都與發展商的高按手段吸到客有關，「有交投，起碼確保到個價唔使跌」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160520/19619811

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歐央行：超低息將持續

1 : GS(14)@2016-06-06 02:51:12

【本報綜合報道】歐洲央行一如預期按兵不動，維持主要再融資利率0厘不變，隔夜存款利率負0.4厘不變，歐央行隔夜貸款利率維持0.25厘不變。歐央行調高今年經濟和通脹預測，料今年歐元區GDP升1.6%；今年通脹升0.2%。歐央行行長德拉吉表示無限量寬措施（QE）最少持續到明年3月，他又透露該行無意進一步減息，預期超低息率將持續一段長時間。德拉吉公佈歐央行將於本月8日開始購買企業債，該行已準備好應對下月舉行的英國「脫歐」公投，認為英國應留在歐盟。歐股中段向下，英、法、德股跌0.21至0.55%。歐元兌美元昨曾低見1.1151，及後回升至1.12水平。美股方面，上周首次申領失業救濟人數減少1,000人至26.7萬人，為五周最低。道指早段曾跌68點，報17721點，標普500指數報2093點，跌5點。納斯達克指數報4940點，跌11點。石油輸出國組織（OPEC）昨在維也納舉行會議，料達成減產協議機會微。國際油價下跌，紐約期油曾跌至兩周最低，曾見每桶48.39美元；倫敦布蘭特期油則見每桶49.22美元，跌1.01%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160603/19638890

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四大利好因素 僅餘「低息」 陸振球：港樓大漲小回格局難持續

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:03

【明報專訊】英國公投決定脫歐，金融巿場極為震動，英鎊跌至31年新低，多國股巿也受壓，但香港樓巿暫似未受太大衝擊，代理指有個別投資者因擔心股匯波動，反而加快買入「磚頭」避險，但後巿走向如何？《明報》投資及地產版資深主編陸振球，最近先後出席兩個由《明報》主辦的投資講座，為樓巿把脈；他指出，若以基礎因素而言，過往四大利好香港樓巿的因素，只餘下低息或會持續，形成「單天保至尊」格局，樓巿縱使因而得到支持，過去多年的大漲小回格局，將難以繼續。

明報記者

陸振球引用知名物業投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮分析香港樓巿的四大支柱，分別為：（一）房屋政策、（二）供應、（三）經濟表現，以及（四）利率水平。

先說房屋政策。陸振球指出，2003年SARS前後政府一度停止賣地，之後則以勾地取代直接拍賣土地，令土地供應驟減，但曾蔭權在任後期以至現任特首梁振英政府，都是致力壓抑樓價，而主要體現在推出三種辣稅、收緊按揭，以及積極增加土地供應，而長和（0001）主席李嘉誠近期也公開表示，香港樓巿的供應節奏，乃由政府政策所主導。

由推地至可以賣樓，以至落成需時，初期政府主力打擊炒家的辣稅及收緊按揭，只能令成交萎縮，對壓低樓價幫助不大，但在政府不斷增加土地供應下，香港樓價於去年9月開始見頂，最多曾跌了約13%。

住宅供應增 經濟差買樓意欲降

陸指出，從供應面看，政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在供應達9.2萬伙，遠超數年前最低只有5.2萬伙，當這批新增住宅單位陸續落成，便會將樓巿供不應求局面扭轉過來。

至於香港的經濟表現，最新季度按年增幅收窄至只有0.8％，而按季更出現負增長。至於失業率，雖維持在3.4％的水平，但整體就業人口，已是連續3個月每個月都減少5000多至6000多個，反映香港經濟前景未許樂觀，而當一個人失業的時候，很難想像仍有意欲買樓，而若是租樓住，則負擔租金的能力也會減低。

不過，由於英國公投脫歐關係，有利美國聯儲局押後加息，這有利於業主不用懼怕供樓負擔會快速上升，對樓價有支持作用。事實上，美國10年期債息現仍處於30多年的下降通道之內（見圖），而通道下方更已是屬於負利率水平。

陸振球指出，息口低可令業主急於賣樓的壓力減少，但當供應增加，政府維持打壓樓巿的態度，以及經濟惡化，卻不利樓巿，尤其租金要升不容易，如要樓價再升，便只有壓縮租金回報率與息口的差距，現時香港的私人住宅租金回報率，減去10年期債息，息差僅有1.3厘，而這還未計業主要支付的管理費、維修等成本，則有關息差還有多大的壓縮空間？

低息利好作用已反映

有出席投資講座的讀者問，如低息長期化，甚至個別國家實施負利率，是否代表買樓必賺？陸振球回應指出，如認為樓巿只受利息高低此單一因素影響，那為何大家不蜂擁到如歐洲或日本去買樓，當地早已實施負利率，而低息情况更遠比香港嚴重。歐洲和日本樓巿未見大好，便正正反映只是息口低而經濟差，並不足以令樓價大升。

陸振球認為，現時香港樓巿就如出現「單天保至尊」的局面，影響樓巿四大因素之中，有三項趨於負面，而只有低息仍然生效，而低息對樓巿的利好作用，應早已反映，所以縱使樓價不會大跌，但也難以大升。

現在短炒違「寧買當頭起」原則

陸建議大家可參考恒基（0012）主席李兆基的看法，如果自住，就算樓價再跌一成，現水平買樓也沒有問題。至於短炒，一來辣稅隨時佔樓價的兩至三成，且現在入巿違反短炒要「寧買當頭起」的原則，因此還是忍手為妙。若是長線投資，一邊收租，一邊等升值也還可以。不過，最好還是投資如恒基一類的地產股，因為股價較資產折讓一半以上。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6081&issue=20160707

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低息料持續　出招搶客

1 : GS(14)@2016-07-12 03:16:04

【拆局】今年初市場仍預期美國會加息，或觸發香港最快年底跟加；惟金融市場變化萬千，英國一場脫歐公投打亂美國加息部署，香港加息更遙遙無期。在銀行體系資金仍充裕下，加上上半年樓市交投疲弱，銀行下半年為追數，有更大誘因要把按揭息率越劈越低。以往本港樓市交投熾熱，按息H+1.7厘是業界暗地常引述的金管局「底線」，不能隨便突破爭食。隨着今年樓市走勢逆轉，東亞（023）率先於3月高調減按息至H+1.6厘，之後幾乎所有銀行跟減成「新常態」。直至近日再有銀行出手，劈至H+1.5厘。有中小銀行主管坦言，當局對銀行按揭優惠「冇以往揸得咁緊」，惟銀行亦不能太明目張膽。他續指相較於無抵押貸款，按揭貸款穩陣，按息合計可收約2厘已不錯，劈息後依然「有肉食」。儲局去年啟動加息，但英國公投意外通過脫歐，美國短期加息機會減。近日銀行再出手減按息，反映業界對港加息預期已改，料低息環境持續。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160711/19689771

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低息持續 利本地地產股

1 : GS(14)@2016-07-12 08:02:42

【明報專訊】美國上周公布6月非農新增職位急升，利率期貨顯示，9月加息機會增至約一成。儘管如此，經濟師仍普遍預期美國經濟數據會持續反覆，今年加息機會渺茫。分析認為，在此低息環境下有利本地地產股，可望持續反彈。

儘管美國6月新職達28.7萬，遠高於預期，但5月份數據再向下修正，以致第二季月均僅增14.7萬，是4年以來最少。貝萊德發表報告稱，美國勞工市場增長有放緩迹象，加上環球金融市場因英國脫歐而變得不明朗，今年美聯儲將難以加息。

本地地產股昨日普遍升1%至2%，事實上自英國公投後，憧憬美國加息無期，本地地產股已持續上升，新地（0016）自6月24日以來累升逾13%。星展唯高達中國及香港市場策略師李灝澐表示，若低息環境持續，地產股仍有上升空間，部分因為現價已消化了早前樓價調整。主要原因是大型發展商如新地、恒地（0012）、信置（0083）等的市值，與樓價指數的差距愈來愈大，在美國不加息、樓價企穩的情况下，地產股的股價將持續上升，以收窄與樓價的差距。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5774&issue=20160712

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陸振球：澳門樓證單靠低息難撐樓價

1 : GS(14)@2016-07-17 15:24:53

【明報專訊】周四晚筆者為《明報》主持投資講座，兩名講者——基金經理黃國英和嶺南大學前經濟學系主任何濼生教授都認為，一些國家的負利率會環境或會成為「新常態」，美國加息也不容易，於是令到不少投資者接受低回報，如香港收租住宅一類投資項目，但其實相對高息而穩陣的股票，比如房託可能更吸引。

頗多代理或網上討論區的業主，都會說只要低息，房產便值得投資，那是否不加息，任何時候都可以高追買樓？筆者覺得不如看看其他地區的例子。與香港僅一個小時船程的澳門，當地樓價過去數年也曾因賭業興旺而大升，政府也曾如香港推出辣招打壓樓巿，而息率與香港相若，近年一直都是低息，那澳門樓價是否只升不跌？

當然不是，香港樓價自去年9月才開始下調，但澳門樓價早在前年第二季已隨賭業不景而落回。根據仲量聯行的一份研究報告，澳門賭收現在較高位回落達58％（圖1），GDP按年增長也減少了約13％（圖2），加上住宅落成量在2014和15年急增（圖3），當地的一般中小型住宅樓價較最高峰時跌了約三成（圖4），遠較香港過去9個月最多跌了約13％嚴重，由此可見就算澳門與香港一樣維持低息，但當經濟急劇轉壞和供應大增，樓價要托也托不住。

賭業不濟 澳門樓價回落三成

相對之下，香港經濟確是較澳門優勝，主要是不會只集中賭業一途，所以難以會出現如澳門的GDP可以一年內收縮達13％，不過增長確也開始放緩。根據野村的最新研究報告便指出，香港的採購經理指數（PMI）由5月的47.2下跌至6月的45.4，反映今年第2季GDP將錄得負增長，進入技術性衰退。

野村指出，受外圍因素影響，加上一直倚重的零售及旅遊業市道下滑，香港料將陷入「徹底衰退」，未來將面臨遠超本港可控制的巨大風險，並將今年GDP增長展望由增長0.8%下調至-0.2%，遠低於港府預期的1%至2%增長，2017年的GDP增長預測則由1.5%降低至0.5%。

港經濟轉差 野村預測樓價跌30％

報告指出，美元持續升值帶動港元持續強勢，將進一步打擊本港表現欠佳的旅遊業及零售業；加上全球經濟不穩，嚴重拖累金融市場交易量，不利本港金融業發展。野村特別指出本港樓市脆弱，樓價將由2015年第3季高位下跌30%，樓市調整會為香港經濟帶來重大負面影響。

內地經濟差 港難獨善其身

野村預測香港樓價會較高位跌30％會否成真，有待考驗，但香港經濟轉差卻極為明顯，香港私人住宅供應也確實是在明顯增加，單靠低息，是否便可令香港樓巿再次大漲小回，實在令人懷疑。

諾貝爾經濟學獎得主克魯明（Paul Krugman）日前在新加坡表示，全球利率難望回升，低息已成新常態，又指繼英國公投脫歐出現黑天鵝後，中國將會另一隻潛在的黑天鵝。他對中國經濟前景頗感悲觀，指中國正面對很多難題，現時宏觀經濟情况一如上世紀80年代的日本，又認為人民幣已由5年前被低估變為今天被高估，主要受內部需求疲弱及資金外逃影響，明顯地中國所面對風險就正是下行風險，相信人民幣亦未見底。大家認為，如中國經濟繼續放緩而人民幣續跌，香港的經濟和樓巿可獨善其身嗎？

低息環境可以單天保至尊？

克魯明最令世人熟識的為其當年準確預測會出現亞洲金融風暴，他當時的理據是亞洲多國雖經濟呈現高速增長，但只是不斷靠借貸加大投入而得出的結果，其實每單位投入的邊際生產力在下降，不能長久維持。套用克魯明的分析架構，香港在2003年SARS後因自由行等令香港經濟大好，巿民收入大增，配合低息和少供應，樓價大升也可以解釋，但當經濟增長已放緩，供應又在大增，只靠低息來維持樓巿上升動力，可以持久嗎？

明報記者

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3122&issue=20160716

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抵押物業養老 享低息貸款 樓價倘看跌 趁高做逆按揭

1 : GS(14)@2016-08-06 00:28:52

【明報專訊】政府專為65歲以上長者設計的通脹掛鈎債券「銀髮債券」剛剛推出，曾經同為長者設計的安老按揭計劃也快5周年，最新數據顯示，現時安老按揭累計申請1299宗，長者的接受程度仍然不高，加上去年以來本港樓市成交淡靜，樓價下跌，更令業主卻步。然而，業界認為供應增加有機會令本港樓價繼續下跌，加上低息環境持續，是申請安老按揭貸款的好時機。

香港按揭證券有限公司公布的最新安老按揭數據顯示，7月新增宗數為19宗，相比年初每月新增約30宗，安老按揭的受歡迎程度稍有下跌。去年全年新增宗數為368宗，而今年以來7個月新增189宗，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，這個數字不算差，且樓市成交淡靜，一般樓市按揭成交量亦有下跌。

樓市一度轉趨淡靜 申請略減

房地產顧問公司萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，總體而言，雖然香港樓市自去年高位已經跌了約10%，且最近有回升趨勢，但隨着新界樓市供應增加，樓價有機會再跌，樓價處於高位。

另外，低息環境亦是安老按揭的有利因素。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示，低息可降低安老按揭的貸款成本。現時既是樓市高位，又是加息前夕，若長者未有足夠現金存款，且毋須擔心子女生活，不妨申請安老按揭。

劉圓圓表示，現時安老按揭普及度不高，或是因為投資者教育不足，長者對安老按揭的認知度仍低。目前累計申請1299宗，規模不算大。

安老按揭又稱逆按揭，與需要供款的一般按揭恰好相反，長者業主向銀行抵押物業，而銀行須分期向業主提供「貸款」，計劃旨在為55歲以上長者提供現金收入，同時減輕子女供養負擔。這筆貸款既可一筆過提取，應對緊急情况，亦可選定提取年期，分別為10年、15年、20年或終身，無論已全數領取還是領取期間，長者仍可繼續居住原有物業，直至百年歸老。

貸款可一筆過提取 或分年期

通過年金支付，以物業估值為800萬元或以下的物業計，年金上限為估值100%，但800萬元以上估值的物業，上限則可能為60%至80%。年齡愈大，年金年期愈短，物業估值愈高，每月領取的年金則愈多。但要注意的是，貸款利息的計算並非按年金年期計算，無論10年還是終身借款，利息年期均按長者的在世年期計算。

以400萬元估值物業計，一位60歲長者借款10年，則每月年金為1.48萬元，70歲長者每月則可獲年金2.04萬元。若年金年期為15年或20年甚至終身，則60歲長者的每月年金則分別為1.12萬元，9600及8000元。安老按揭亦可由夫婦共同申請，按照上述方法計算，60歲兩位長者若同時借款10年，每月每人可獲1.32萬元。兩人或以上同時借款，以最年輕借款人的年齡計算。

7銀行參與 貸息約2至3厘

另外，安老按揭有6個月的解除合約期，首6個月內，若長者決定終止貸款，只需全數清還包括累算利息和法律費用在內的總結欠。

現時坊間共有7間銀行提供安老按揭——中銀、永隆、東亞、交銀、上海商業銀行、富邦及匯豐；息率相若，通常為2厘至3厘。不過，銀行對這類產品的積極程度參差，優惠較少。現時中銀香港對安老按揭客戶提供火險或家居險的保費折扣，並豁免按揭期內中銀信用卡年費。富邦銀行「安枕無憂」按揭理財計劃，則向客戶發放1000元超市現金券。

此外，安老按揭除了以住宅作為抵押物外，還可外加壽險保單作為附加抵押物，以提高每月年金或一筆過貸款的金額，官方稱之為「壽險保單轉讓」。可以附加的壽險保單數目不限，其退保現金價值將用於償還安老按揭貸款，惟壽險保單轉讓只適用於不超過兩位借款人的按揭。

明報記者

[姚丁鈺 負利率年代 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7543&issue=20160805

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