南商低息按揭門檻降至100萬
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GS(14)@2016-08-07 01:56:52【本報訊】銀行積極爭取按揭生意，繼按息陸續減至H+1.5厘後，貸款門檻亦越降越低。南洋商業銀行昨降貸款門檻至僅100萬元，全城最低，變相貸款額較少的轉按客亦能適用。近月多間銀行陸續將按揭利率由以往同業拆息（H）加1.6厘，降至H+1.5厘，惟資金成本未變下，銀行再難壓低按息搶客，故戰線轉移至壓低貸款門檻，藉此擴大客戶群。
未提供存款掛鈎按揭
最初H+1.5厘計劃僅適用於貸款額過千萬的豪宅按揭客，但是，作為按息戰先頭部隊的東亞銀行（023），上周已率先將H+1.5厘按揭計劃的貸款額門檻降至200萬元。不過，低處未算低，南商昨再降至100萬元，以目前最高按揭成數六成計，變相200萬元以下的樓盤，已經能取得低息優惠。雖然按揭客戶更容易於市場上取得低息，但東亞以及南商的低息按揭門檻計劃均未有提供存款掛鈎按揭服務，故未能享用慳息效果。按昨日一個月銀行同業拆息為0.24厘計，H+1.5厘相當於實際按息1.74厘。有業內人士坦言，上月按揭推薦計劃回贈（MGM）遭金管局逼停後，銀行難再偷雞推不同名目的「送錢計劃」吸客，加上按息下調空間有限，唯有靠降貸款門檻突圍。中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦表示，銀行減按息後已吸引不少客戶轉按套現，亦有舊有H+1.7厘計劃的客戶希望轉會至更低息計劃，相信轉按需求會持續。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723778
保費融資大受歡迎 押保單換低息貸款
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GS(14)@2016-08-10 04:45:32【明報專訊】有本港保險經紀向本報記者表示，「保費融資」是內地人近年用作逃離資金的方法之一，深受內地客戶歡迎。主要做法是買下保險產品之後，抵押保單，再按照一定的比例從銀行獲取低息貸款。今年內地推行種種限制後，此服務的程序所需時間有所增加。據悉，一家華資銀行與富衛保險的貸款合作，只要一旦受保，抵押金額可高達保單總額的九成，瑞銀、德銀等私人銀行則提供貸款的七至八成，利率通常不會超過2.5厘。
外管局限制無用 有人碌卡200次投保
有私人銀行客戶服務代表透露，私人銀行部也出售100萬美元以上的大額保單，通常需要一次繳清，客戶購買保單之後通常會選擇美元貸款，然後在全球投資組合當中尋找穩健回報的產品，「如果年回報達到4厘至5厘，客戶就有不錯的息差回報了」。又有內地銀行從業員透露，早前外管局推行的每一筆刷卡不能超過5萬美元的限制，其實主要是針對大額資金出逃，「國家堵大不堵小」。但也有保險代理稱，有客人刷卡200次買下100萬美元保單，並表示他有時間，可以慢慢等。
有本地經紀和內地投保人均向本報透露，在香港專為內地客戶而設的驗證中心，常常要大排長龍。以保誠旗下「雋陞」儲蓄保險產品為例，因深受內地客戶追捧，以致驗證中心爆滿，故內地客戶曾需時排隊近3小時以作投保。且由於「雋陞」反應熱烈，亦令該產品的認購金額已快爆滿，並快將下架，故該產品現時已經不能在銀行售賣。來自深圳的李小姐表示，她去年底來購買友邦保險已經要輪候數個小時，不過全程由經紀代勞排隊。記者周末親身到尖沙嘴海港城的友邦和保誠驗證中心觀察，未見人龍，場內的經紀亦表示由於是月頭，而且目前沒有特別優惠，簽單較少。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2164&issue=20160810
低息無錢途 富人寧投資初創一博 盧志威
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GS(14)@2016-08-22 02:36:382016-08-11 HJ
低成交、低波幅已經成為新常態，港股一池死水，美股情況也差不多，過去幾個交易日無論是成交或是VIX指數，都已跌至年內低位，直逼2012年至2014年歐債危機後的水平；與之不同的是，當時市場概念多，Tesla從25美元升上250美元的奇幻之旅，就是在這段時期發生。
Alphabet盡顯發展野心
上文提到由於長期的量化寬鬆政策，市場錢多，但全都流向具發債能力的大公司，形成資源錯配的現象。當大公司以近乎零息借錢，對於散戶以至金融機構，先天上已擁有巨大優勢，目前央行的所作所為，只是想把低息長期化，助長大公司的優勢，美其名是「資本主義下的市場競爭」，實質卻是偏幫富人。
窮人如筆者，想避過被壓榨，就要想辦法買入受惠股，其中一隻是Alphabet（GOOG）。在低息時代，富人的資金成本低，故願意投資在初創企業。大家也知道，不少初創企業生意失敗，且當中有許多騙徒混在其中，例如收了錢不交貨，或是貨不對辦，老闆去了嘆世界亦大有人在。
不過，只要100家中有一兩間跑出，便足以取得不俗回報，所以願意去博的大有人在，某些富人甚至跳過私募基金，自組孵化器投資。
Google重組為Alphabet，是為了把系內多個項目整合，方便將來拆出去上市，引入戰略投資者。其實，從Alphabet的改名已可見到Google創辦人的野心，Alphabet解作字母系统，是文字的起源，這班科技達人似乎想把公司變成科技的起源、種子。公司改名後最成功的案例是Pokémon GO的開發商Niantic，Niantic就是Google宣布重組為Alphabet後獨立出來的。
Alphabet變成投資者，再引入持有寵物小精靈版權的The Pokémon Company為投資者後，才推出大受歡迎的Pokémon GO，此事已經證明Alphabet的種子，如果找到適合的土壤，可以有很強勁的爆發力。
悶市比熊市傷害性大
以往投資者如果博高風險、高回報，會去買增長股、小型股，但在低息、資訊爆炸的年代，富人寧願通過私募基金或孵化器，買入初創企業，風險或回報比會更佳。然而，作為窮人難以分散投資100家公司，便只好買Alphabet當作追蹤，以免被拋離。
低成交、低波幅的市況，對市場的傷害比熊市更大，隨着被「悶」離場的人愈來愈多，無論是散戶、富人或是機構投資者，他們的入市意欲愈來愈低，資金流只會更投向初創企業，某些短視者可能覺得只要股價上升便可以，但當資源和項目向大公司靠攏，股價升幅便是一次性，食完尾水後，乾旱的跡象只會更為明顯，到時就要考驗森林的動物，哪種才可以度過大滅絕。
筆者的做法是保留一定注碼在霸權股，另留些現金等機會，抱着變幻才是永恒的信念。縱然現在是逆風，但人性本貪，只要長期量化寬鬆的局面稍有改變，便會在股市、債市、滙市中反映，到時整個投資模式又會再來一次巨變。
本人客戶持有Alphabet（GOOGL）
#盧志威 #港股分析 #鴻鵠財誌 - 低息無錢途 富人寧投資初創一博
匯豐經絡中原齊推H+1.4厘低息計劃
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GS(14)@2016-08-31 08:07:54【明報專訊】銀行按揭戰愈演愈烈，戰火更似乎蔓延至物業經紀行業。繼市傳中銀香港（2388）下調H按息口後，最新有傳匯豐為保持競爭力，同樣跟減按息至H+1.4厘；而本地物業代理公司亦相繼推出低至H加1.4厘的按揭計劃。
昨日有報道引述銀行界消息表示，匯豐同樣下調H按息口，若門檻為1000萬元貸款額的一手物業，H按息口為H+1.4厘；若貸款額為400萬元或上以一手物業或1000萬元或以上的二手物業，H按息口則為H+1.45厘。匯豐發言人回覆本報查詢時表示，會密切關注市場情况，並會按客戶關係個別批出優惠按揭利率。
中銀香港副總裁龔楊恩慈昨出席記者會時，並無正面回應該行有否下調H按息口，僅表示按揭利率乃視乎不同客戶而定；並強調由於樓市活躍起來，市場競爭激烈屬正常反應，但從資金成本及風險管理看來，按息不斷下調的空間不大。
此外，經絡按揭轉介將聯同美聯物業推出按息H+1.4厘「至抵按揭」計劃，並可獲回贈1%及2800元超級市場禮券；中原地產亦與中原按揭經紀則推出「低按息+高存息」計劃，利率同為H+1.4厘，現金回贈1%，另有最高3000元超巿現金券。
劉圓圓：成交轉旺 銀行搶市佔率
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，由於近期市場氣氛明顯轉旺，多個一手樓盤銷情理想，故市場有個別具實力的銀行推出低至H+1.4厘之按息計劃，以助其搶佔市場佔有率。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2529&issue=20160831
按揭鬥低息 陳德霖：毋須擔心
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GS(14)@2016-09-06 22:40:14【本報訊】樓市回暖，銀行上周再掀按揭減息戰，推出同業拆息（H）加1.4厘按揭計劃。金管局總裁陳德霖稱，樓市氣氛轉好，惟宏觀經濟仍有很多不確定因素，銀行釐定按息時不應只考慮短期利率走向，但未有明言會為市場按息設下限，又指未需對按息減至H+1.4厘過份擔心。陳德霖表示，最近樓價指數回升，新樓盤銷情亦非常理想，惟宏觀經濟存不確定性，包括美國今年內仍有機會加息一至兩次，將對滙率及資金流向帶來波動，未來仍需持續觀察樓市發展，銀行減按息時亦不應只考慮短期利率走向。
未明言會否再定底線
中銀香港（2388）及滙豐兩大行上周牽頭推出H+1.4厘按揭計劃後，續有銀行跟減按息。2010年金管局為免按揭戰越演越烈，曾向銀行訂出H+0.7厘的按息下限底線。陳德霖未有正面回應會否因應最近按揭減息戰再定底線，僅稱當年是因應市場環境而設H+0.7厘的下限，未來仍要觀察利率市場變化，不認為可千篇一律向市場訂立相同指引。他指金管局僅確保銀行合乎監管要求，按息由銀行按各自資金成本及風險釐定，銀行調低按息屬正常競爭表現，未需對按息減至H+1.4厘過份擔心。有不願具名的銀行業人士指，銀行按息越劈越低，未見金管局有「底線」想法，於目前低息環境下，銀行即使減至H+1.3厘「亦唔會話承受唔到，只係賺得少」。但銀行需要考慮美國加息後，一旦牽動本港息口上升，最近頻頻以低息批出的按揭貸款就變成「蝕本貨」。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣亦指，第四季是傳統淡季，銀行按揭戰料於9月後告一段落，短期內將維持最低H+1.4厘水平。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160906/19761622
超低息推波助瀾 美樓市隱現泡沫 14城樓價超越2006年高位
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GS(14)@2016-09-18 09:42:05【明報專訊】波士頓聯儲銀行行長羅森格倫（Eric Rosengren）上周曾表示，商業地產價格的升幅，顯示低利率對經濟的影響可能弊大於利。他表示，防範經濟過熱，收緊利率政策是合理的。此番言論反映美國上月非農新增職位遜預期，並未改變這名今年有投票權的委員對加息的取態。到底美國樓市價格是否存在泡沫風險？
明報記者 黃展翹
三藩市聯儲銀行上周發表報告，表示資產價格泡沫爆破通常會引起經濟混亂。但是泡沫難以預測和消除，評估過去的股票和房地產泡沫，了解繁榮期有多少信貸增長或有助評估泡沫的狀况。其最近研究發現，過往股市泡沫的影響相對溫和，更危險的泡沫來自信貸迅速膨脹的樓市。
樓市泡沫比股市泡沫更危險
三藩市儲銀表示，資產價格暴漲為貨幣政策帶來挑戰。政策制訂者也難以分辨市場的看漲情緒，有多少是由於對基本面的樂觀情緒帶動，有多少是出於投機。該儲銀最近研究了資產價格泡沫、信貸增長和宏觀經濟結果之間的關連，翻查1870年以來美國及16個發達經濟體的案例。整體來說，二次大戰後發達經濟體貸款比率迅速增長，抵押貸款自1980年代中期起飛，家庭資產日益槓桿化。多數買家使用按揭貸款購買房屋，較少借錢來投資股市，因此可以預期股票價格暴跌的影響，比樓市崩跌的危險性低。當抵押品價值蒸發，一些市場人士會去槓桿化，減少債務負擔，繼而導致資產價格和總需求進一步崩潰。這種槓桿應用愈廣泛，對經濟的損害愈大。因此了解信貸的作用，對資產價格泡沫的分析極為重要。
三藩市儲銀指出，何謂資產價格泡沫還沒有廣泛共識。簡單來說，這是資產價格由它們的基本面價值飈升的情况。不過資產的基本價值難以判定。三藩市儲銀統計出過往一些資產價格短期內暴跌逾15%的數據，美國大蕭條、1980年代中期日本樓市崩塌、2000年初科網泡沫爆破，以至近期多國樓市崩潰也在上述之列。不過三藩市儲銀強調，資產價格暴跌15%的粗略法則，只是用來分析過往泡沫爆破的方法，並不能用以預測泡沫的形成。
三藩市儲銀稱，資產價格泡沫往往與金融危機及經濟衰退有關連。在戰後時期，三藩市儲銀蒐集的23次金融危機個案當中，21個與泡沫有關。其中近半數（11個），同時涉及股市和樓市泡沫。即使普通的經濟衰退，往往與泡沫爆破的時機一致。
三分二經濟衰退與泡沫有關
二戰後的65個經濟衰退個案當中，有三分之二（41個）與泡沫有關。當中的個案涉及的房地產泡沫卻相對較少，但一旦出現，往往觸發金融危機。因此樓市泡沫的危險性比股市泡沫更大。美國10年前樓市泡沫膨脹，太多房屋建成，加上問題按揭產品推波助瀾，吸引很多人願意高價購入房產。當泡沫爆破時，大量業主失去家園和積蓄。樓價跌了6年，直至2012年才見底。
租賃需求也推動了投資者置業。隨着千禧代開始自立，並選擇以租住取代買樓，租金收入將對樓價有支持。根據金融服務公司Black Knight Financial Services的數據，全美40個最大城市當中，其中14個的樓價已超越2006年的高位。它們包括波士頓、達拉斯、丹佛、匹茲堡、波特蘭、三藩市及西雅圖。只有聖路易斯的樓價仍在按年下跌，但跌幅輕微。不過市場憂慮當利率開始上升，置房者的承受能力將會受壓，令樓價有下滑的風險。
[企業地球村]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5213&issue=20160918
低息持續 購買力爆發
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GS(14)@2016-09-27 07:23:37【明報專訊】今年樓市自第二季起，多個新盤相繼推出，部分新盤向隅客回流二手市場，帶動樓價節節上升。分析員及學者均表示，在低息環境持續下，料今年第四季樓價有望續升5%，超越去年歷史高位的成交將接踵而來。
新盤向隅客回流二手市場
今年第三季新盤交投暢旺，成交量料高近7400宗，創一手新例實施後、近3年新高。早前新地（0016）元朗Grand YOHO首輪開售更收約1.7萬票，創1997年後新高紀錄，市場上不少新盤首輪開售更即告沽清。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，由於新盤銷情理想，發展商陸續加價，使不少買家回流二手市場，帶動二手樓價亦隨一手有所回升。此外，沙田第一城、嘉湖山莊等新界屋苑由於入場門檻較低，此類物業需求較大，導致整體樓價升勢有望於第四季續升3%至5%。
分析員：樓市將現破頂潮
另資深地產分析員林一鳴亦稱，今年初市場出現的多個負面經濟因素，如美國加息、本港經濟轉差並未出現，本港仍然維持低息環境，使早前凍結的購買力一湧而出，過去數月樓市交投氣氛熾熱，樓價升勢不但已經彌補去年跌幅，部分屋苑更加升穿去年高位。而且由於細單位印花稅款項較小，此類物業除了吸引上車一族，亦吸引不少投資者入市，一眾細價上車屋苑充當樓市升勢的火車頭。他相信，樓價升勢將持續至今年第四季。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3416&issue=20160927
低息稅貸附帶條件多
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GS(14)@2016-10-11 08:09:22【本報訊】藉稅季借平錢似有着數，但稅貸計劃不乏廣告陷阱，取得低息要開出糧戶口、綑綁9個月才有利息回贈，或貸款額要達百萬元，月入要超過8萬元才有資格借平錢。
實際息率因人而異
南洋商業銀行、花旗香港及華僑永亨率先開打稅貸戰，雖銀行宣傳稅貸息率可低至約1.25厘，但需符合不少申請要求，銀行最終批出的實際息率往往因人而異，若客戶提早還款，銀行更有權扣除利息回贈及另收手續費。標榜最低息的華僑永亨，規定連續3年於該行申請稅貸的客戶才有1.25厘低息，而一般客戶借100萬元以上才有最低1.57厘。不過，一般客戶貸款額上限為月薪12倍，即月入要超過8萬元才能借盡100萬元，若貸款額為20萬元以下，實際年利率為2.58厘。南商雖然劃一實際年利率為1.26厘，但最辣條款在於要綑綁出糧戶口，貸款期首9個月內，客戶要保持持有出糧戶口及透過該戶口出糧，及至第9個月才會收到利息回贈，真正做到1.26厘低息。至於貸款額方面，上限為月薪6倍，以月入2.5萬元計，借盡為15萬元，另要特地轉出糧戶口。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161011/19797082
富邦﹕稅貸不鬥低息 1.97厘起
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GS(14)@2016-10-13 07:42:11【明報專訊】中小型銀行爭奪稅貸市場，年息愈鬥愈低，但富邦香港卻反其道而行，今年稅貸最低年息達1.97厘，較同業高。該行強調，考慮到利潤及風險後，不會與同業鬥低息。
憂息差受損增風險
富邦香港昨日公布稅貸計劃，最低年息1.97厘，而且只適用於貸款額80萬至100萬元的特選客戶，一般客戶則2.01厘起步。富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明認為，今年銀行的資金成本沒有下降，因此稅貸若減價，淨息差會受損，故該行不會與同業，尤其是財務公司鬥低息。
今年多家銀行以低息爭搶市佔率，暫以創興銀行（1111）的1.23厘最低，華僑永亨及南洋商業銀行的最低年息分別為1.25厘及1.26厘。谷祖明表示，今年利息成本與去年相若，減價只會令息差受損，質疑同業的年息減至1.2厘左右是否有盈利空間。
東亞銀行（0023）昨日亦推出稅貸優惠，最低年息則為1.69厘，但當中計及透過顯卓理財支薪的1200元免找數簽帳額獎賞及全新客戶之500元現金回贈，而且貸款額需達80萬元或以上。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1076&issue=20161013
富邦稅貸最平1.97厘 拒鬥低息
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GS(14)@2016-10-13 08:06:57【本報訊】銀行稅務貸款鬥低息，但富邦香港稅貸實際年利率與去年相若，未見跟減，最低有1.97厘，限貸款額達80萬至100萬元的專業人士特選客戶。相比部份銀行稅貸低至約1.23厘水平，富邦香港消費金融部主管谷祖明指，不少低息計劃條款要求高，客戶實際上難以取得優惠，該行亦不會與業界鬥低息。除富邦香港外，東亞（023）昨亦推優惠，稅貸息可低至1.69厘，但限全新開立出糧戶口的客戶，貸款額要達80萬元。以最常申請的20萬至50萬元貸款額計，一般客戶於東亞借12個月稅貸，實際年利率介乎2.38厘至2.68厘，較富邦香港稅貸息介乎2.49厘至2.91厘低。至於力保最低息名銜的華僑永亨信用財務，一般新客借20萬至50萬元貸款計，利率僅為2.05厘，依然較新推優惠的兩間銀行更低。富邦香港消費金融部主管谷祖明指，今年銀行資金成本與去年相若，故銀行稅貸息率維持與去年相若水平是合理定價。雖然有部分銀行將稅貸息減至約1.23厘水平，但當中條款要求高，包括要客戶開立出糧戶口或借大額貸款等，一般打工仔難以取得優惠。他坦言，若銀行將稅貸息訂至1.2厘水平，「看不到盈利能力在哪」，又認為稅貸利潤較少，加上要考慮資金成本及壞賬風險，「無謂將自己推向風險邊緣」，故不會追逐低息吸客，反而希望計畫以簡單易明取勝。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161013/19799090
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