換樓客推動 深圳一手豪宅看俏 港人限購一套房 首選福田南山區
1 :
GS(14)@2018-03-19 04:23:26【明報專訊】深圳除了國內生產總值（GDP）與本港差距逐步收窄外，早年樓價也曾追近本港，2016年首季的樓價升幅更曾登上全球之冠，但隨着「深八條」嚴格調控措施推出後，當地樓價走勢已逐步趨向平穩。有代理認為，即使未來大灣區計劃推出，當地樓價短期仍會持平，因料今年整體調控政策變化不大；但稱短期市內高端住宅供應仍較少，而且隨着一般和高端住宅價格差距收窄，可望吸引換樓客入市，故一手高端住宅較二手看高一線。
香港已連續8年被美國顧問公司Demographia評為全球（不計中國）樓價最難負擔城市，僅一河之隔的深圳也不遑多讓，現時樓價收入比仍為全國之冠，達到約40倍。惟隨着中央推出多項限購政策下，當地2月樓價已連續17個月下跌，而一手成交量同樣見17連跌，處10年最低水平，而最新平均二手樓價為每平方米5.44萬元人民幣。自2016年10月「深八條」推出後，當地樓價平穩發展，深圳房地產信息網數據顯示，去年一手樓價按年升1.9% ，一手樓成交量跌逾三成。
中原：今年調控政策難放寬
中原中國大陸區戰略中心二級市場總經理任壯表示，即使大灣區政策落實後，料深圳樓價仍會持平，並難言下一個樓價上升周期的時間，因樓市需逐年觀察特別是相關政策。他解釋在政府嚴格限購下，深圳樓價短期仍會平穩發展，而且需待大灣區計劃正式公布後，才可得知對樓市的影響。他又預計，從今次兩會的官方口徑中，都預示今年房地產調控政策不會有太大放寬空間，將為去年的延續。在深圳內，他較看好前海片區和寶安市中心區的房地產，指如果深圳是大灣區城市中的窗口，那這兩區便是「窗口中的窗口」。
仲量聯行：引入優才 刺激豪宅需求
仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，從十九大政府報告得出中央「房住非炒」的基本政策下，料深圳樓市的投資需求會繼續低迷，但市內的高端住宅供應仍然短缺，隨着該市實施加快引入優才的政策，將帶來更多具購買力的中高級專才，因此高端住宅需求仍然較大，當中福田和南山仍然是市內豪宅首選。
曾續稱，短期深圳高端住宅供應仍較少，但中長期會有更多相關住宅供應來自城市更新項目。由於深圳一般住宅價格與高端住宅差距逐漸縮小，她預計會有更多實際需求和換樓客青睞入門級的二手高端住宅，繼續支持其價格溫和增長。她預計，今年一手樓價將保持穩定，而二手市場由於價格限制較少，估計成交會將較活躍。
即使樓價趨平，但租金有向上發展趨勢。美聯全國研究中心數據顯示，2月美聯深圳藍籌住宅租金指數便按年上升8.5%，月租每平方米81.4元人民幣，而租金向上其中一個原因，或是近年長租公寓興起有關。地產商近年積極發展這市場，如萬科公寓品牌泊寓於深圳持房量超過6000間，碧桂園亦宣布旗下長租公寓品牌，計劃未來3年提供100萬套租賃房供應。
第一太平戴維斯解釋，由於深圳樓價高企、高息口以及限購令影響，導致需求持續轉至租賃市場，特別長租市場有樂觀預期，因城市化令更多人住在寶安等市區，而且政府政策支持租客如租購同權，即租樓與買家享相同權益。當中，寶安中心區由於其位置、設施先進、城市化程度和地鐵網絡等因素，會導致有較高的租金預期。不過，有意投資深圳物業的投資者亦需留意，曾麗稱目前在深圳沒有單位的港人只可限購一套住宅，而高端住宅的租金回報率只有2厘左右，與本港相若。
五十大發展商 八成擴大灣區土儲
另外，雖然中央調控樓市政策未見放寬，但全國各地產商仍紛紛在大灣區上「插旗」。據中原監測資料顯示，全國五十大發展商中有八成以上已經在大灣區積極擴大土地儲備，例如去年大灣區9城成交的含住宅用地可建成面積按年升53%，其他一線城市如廣州的含住用地成交量價齊升。
（大灣區 樓市系列）
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8358&issue=20180316