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限房價的“數字遊戲”背後，購房者仍難逃脫漲價的命運◎ 本刊記者 朱以師 文zhuyishi.blog.caixin.com 為防“地王” ，北京再次暫停了一幅熱門地塊的出讓。 5月27日， 北 京 市“因故暫停”豐台區花鄉夏家胡同 R2二類居住用地掛牌出讓活動。該地塊位於北京西南三環之內。在剔除配建的公共租賃住房面積之後，起始樓面地價已達1.97萬元 / 平方米。北京市土地整理儲備中心網站顯示，截至5月24日，夏家胡同地塊已獲7次網上報價，總價由起始的13.1億元被抬升至13.52億元。據財新記者瞭解，包括萬科、中糧地產、九龍倉、和記黃埔、華夏幸福基業、旭輝集團、懋源地產等在內的多家開發商都繳納了競買保證金，並參與競價。 一位不願具名的開發商人士對財新記者稱，夏家胡同地塊處北京三環內，地理位置稀缺。在扣除配建的公租房之後，成交樓面地價有望超過3.5萬元 / 平方米，未來項目入市時的價格可能達到7萬元 / 平方米。目前，該地塊附近二手房成交價格約4萬元 / 平方米。這無疑將助推所處區域的房價上漲預期。 上述開發商人士透露，此次叫停夏家胡同地塊的出讓，是北京市政府的意思。此前一周，北京土地市場連續出現高溢價成交，政府 “限房價、不控地價”的做法備受質疑。但北京市國土局相關負責人對財新記者表示，夏家胡同地塊暫停出讓，是一項正常工作，並不是針對地價的管控。至於何時重新掛牌出讓，目前還未確定。 有市場人士指出，夏家胡同准 “地王”被臨時叫停的背後，體現了政府在房地產調控中思路紊亂。北京土地市場一直供應有限，加之政府不願在地價上讓利，地價飛漲，繼而推動房價上漲，“政府不去尋求解決惡性循環之源，卻捨本逐末地強化抑制土地供應” 。 在商品房銷售端，也在政府推手下，上演著另一輪惡性循環——為實現 “新國五條”實施細則中承諾的 “穩中有降”的房價控制目標，北京市政府強力干預銷售環節，甚至控制樓盤定價權，不給一些售價較高或試圖漲價的項目頒發預售許可證。這種做法直接減少了新房市場的供應，加劇供不應求的緊張局面。據國家統計局數據，2013年4月，北京市新建商品住宅價格環比上漲1.8%，同比上漲13.4%，仍處於“雙升”局面。可見政府未來抑制房價漲幅的壓力之大。 “只要供不應求的局面不改觀，所有手段都是數字遊戲。 ”一家大型開發商負責人指出。他預期北京控制預售證、控制網簽等手段可能會持續一年，但越到後面，供需矛盾會越加劇。 房價漲勢逼人 目前北京樓市幾乎所有的市場指標都在釋放上漲的信號。最直接的就是土地市場的火熱成交。 5月20日，通州台湖兩幅地塊現場 競價，吸引了20余家房企角逐。最終，福州泰禾房地產開發有限公司以11.25 億元的最高限價摘得台湖鎮 B-03地塊，溢價48%。剔除配建的公租房，樓面地價約1.66萬元 / 平方米，與周邊在售商品房價格持平。北京世紀鴻房地產開發有限公司和李金嶺聯合體以8.25億元競得台湖鎮 B-23地塊，溢價達230%，平均樓面地價約1.31萬元 / 平方米。5月22 日，北京大興區三幅地塊入市交易。其中舊宮地塊吸引了10家房企競拍。最終，保利和首開聯合體以總價12.82億元競得，溢價49%。剔除公租房面積後，樓面地價約2.23萬元 / 平方米，預計項 目售價有望達3.5萬元 / 平方米。同日成交的還有大興區魏善莊鎮多功能用地，北京城建興華地產有限公司以11.15億元競得，溢價102%，樓面地價約6050 元 / 平方米。位於大興新城核心區的商業地塊，被北京萬科和首開聯合體以11.25億元摘得，溢價81%，折合樓面地價約8860元 /平方米。 僅在5月20日 -22日的三天時間內，北京成交7幅地塊，土地出讓金達64.47 億元。據中原地產統計，截至2013年5月底，北京土地出讓金收入達617.89億元，接近2012年全年的土地出讓收入。 開發商的信心與投資都在回升。據國家統計局數據，2013年1月 -4月，全國房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月縮小13.4個百分點；土地成交價款2020 億元，同比增長10.6%。上海易居房地產研究院認為，房企資金狀況較好，土地市場在二季度明顯回升。 北京市場增長更為明顯。據財新記者不完全統計，2013年3月 -5月，北京共成交住宅用地面積約44.79萬平方米，較2012年同期增長95%。 過去幾年，北京市場上成交的住宅用地規劃建築面積一直低於商品住宅的成交面積，這一缺口造成住宅市場供不應求。2007年 -2011年，平均每年供應缺口約為130萬平方米，2012年的供應缺口更超過了800萬平方米。 北京市商品住宅的庫存也已降至歷史低點。據北京市住建委統計，截至5月28日，北京市新建商品住宅可售總套數約6.3萬套，為2010年1月以來的最低。上海易居房地產研究院的數據也顯示，北京的庫存4月下跌25.6%，存銷比跌至6.2，後期房價上漲的壓力很大。 北京商品住宅市場成交量4月開始下滑，但總體仍處於高位。據亞豪機構統計，截至5月26日，2013年北京樓市僅新增月2.3萬套商品住宅，但成交量超過5萬套。供需缺口被進一步拉大。 “北京房價今年肯定下不來。 ”億翰智庫首席研究員陳嘯天認為，調控之下，北京的房價環比漲幅會有所回落，但同比漲幅還將擴大，預計今年四季度或明年一季度見頂。 強控預售證 越來越多的開發商抱怨，在北京拿不到預售許可證了。北京市住建委網站顯示，從4月1日到5月29日，北京有27個項目拿到預售許可證，同比下降兩成。 從2013年3月開始，北京市住建委就加強了對預售許可證審批的管理。甚至在全國 “兩會”期間一度暫停預售許可證審批。這導致萬科、保利地產、中化方興、融創等多家房企的住宅項目申請被延後。直到3月20日後，北京市住建委才恢複審批，但發證數量和節奏明顯受控。4月之後情況更加明顯。據財新記者瞭解，北京市住建委立下了 “二季度要讓房價數據改觀”的軍令狀，將房價數據與官員 “烏紗帽”掛鈎。到了5月，一些樓盤的預售方案要求提交北京市分管城建的副市長辦公室審批。 北京市“穩中有降”的房價控制目標被分解至各區縣，區縣政府再將目標分解到轄區不同區域，並在每一個區域制定區域指導價。開發商在上報預售方案時，售價不能超過區域指導價。所謂區域指導價並無一定計算方式。北京市住建委主任楊斌曾公開表態，限價的兩條原則，一是不能明顯高于上一期項目售價；二是不能高于周邊二手房價。 據財新記者瞭解，目前北京有近20 個項目被卡在預售許可證審批環節，大多是原計劃 “低開高走”的已開盤老項目和一些定位高端的新項目，如華潤橡樹灣、招商臻園、華僑城、保利春天里、金融街融匯、中國水電雲立方等。 位於昌平區的觀山悅家園5月22日取得預售許可證，本期擬售均價在2萬元左右，與去年開盤價基本持平。該項 目銷售人員透露， “本來想漲價10% 的，但預售一直不能獲批。前後磨了四五個來回，最後不漲價才拿到預售。 ”2012年低價開盤的保利春天里，本計劃在三期將售價調整到2萬元 / 平方米，但預售證遲遲無法獲批。 “拿不到就先不賣了。 ”該項目銷售人員稱如果按去年開盤價賣，就虧了。保利準備先賣同一區域的熙悅春天項目。 一家大型房企的內部人士告訴財新記者，各區住建委在上報和審批預售項目時，傾向于 “肥瘦搭配” ，批高端項目的同時搭配批低剛需項目，以此來拉低整區成交均價。此外，住建委對一些成交量大的項目和高端項目也會重點監控，控制網簽速度，比如每周放兩套，以防止高端項目拉高成交均價。 “上有政策，下有對策” 。有開發商採取“拆合同”的方式，將精裝房拆為毛坯房和精裝修兩個合同，以較低的毛坯房價格通過預售審批，精裝修部分另簽合同。如此，既可突破限價令管制，還能找到漲價新途徑。5月以來，北京市場精裝項目數量明顯增多。政府與開發商在博弈之際，心照不宣地“配合”著，共同完成限房價的“數字遊戲” ，最終購房者仍難逃脫漲價的命運。 | ||||||