何濼生﹕緣何自置居所比率大跌
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GS(14)@2018-01-07 13:52:29【明報專訊】1982年香港的自置居所比率為28.7%；1997年底已升至48%。短短15年間自置居所比率，上升了近20個百分點。然而，好景不常，回歸20年，統計處最近公布的自置居所比率（2017年8至10月）竟然只有49.4%。原來2004年首季曾見54.4%的自置居所比率，其後便不斷回落。箇中原因很值得思考。
當天董建華提出每年供應不少於85000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，並建議賤價把公屋賣給原來的租客，認為可一舉數得。一來直接提高自置居所比率，二來可減輕政府在管理公屋上的長期負擔，三來又可為原來的租客帶來財富上的增值分享經濟成果，四來又可讓潛在價值充分發揮出來，提高經濟效益。
經濟改善比率反跌不正常
事實證明這個如意算盤打不響。凡事皆有其客觀規律，欲速反而不達。當天大增供應，又賤賣公屋，客觀效果是推低樓市，原先由公屋住戶轉為居屋或私樓業主的人士，紛紛卻步等買平價公屋。換樓鏈斷，樓價大瀉，經濟下滑，不少物業淪為負資產。不少業主在供不起樓和經濟壓力下變身為租客；當然不少公屋租戶也變身為業主；也有少數人士趁樓價大跌入市成為業主。
2002年11月房屋及規劃地政局長孫明揚公布「孫九招」，當中包括暫停賣地和停建居屋，更包括終止出售公屋即租者置其屋計劃。房屋政策由海量供應突然改為停止供應，帶來的問題當然巨大，但終止租置計劃絕對有助於樓市復蘇。
樓市於復蘇並於2013年破了1997年的高位。很多曾目賭樓市崩圍的的業主深恐樓價會大瀉，把自己的居所「趁高價」售出，結果當然賠了夫人又折兵。樓價不斷創新高，售出的已買不回來，租金也去如流水，還不停上升，只好望樓興嘆。
官員不懂政策副作用 弄巧成拙
回顧歷史，香港素來都有指樓價過高的評論。本人讀大學時（1969至1972）報章社論不時都有這論述。但隨着經濟發展，市民生活改善，自置居所比率自然攀升。1997年前，樓價上升，自置居所比率每年卻都同樣上升。近年自置居所比率下降，可說十分不正常，近年房屋政策新招層出不窮，但官員對政策的副作用不理解，結果往往弄巧成拙。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6032&issue=20180102