監管部門對「跑風漏氣」的各類信託產品的窗口指導，已延續到華融、信達、東方、長城四大資產管理公司（下稱AMC）。
「2012年以來，銀監會多次向四家AMC風險提示，近期頻頻窗口指導，對AMC與地產信託合作業務一再發出警示。」一位接近銀監會知情人士透露。
近年AMC與信託公司的合作方式有兩種：一種是AMC直接從信託公司收購其地產貸款項目，另一種是通過AMC增信，即信託公司為某一地產項目發行理財產品，AMC承諾遠期收購。
一位業內人士分析稱，保守估計，四家AMC收購的地產信託資產總規模合計應在500億元到600億元以上。「雖然規模不大，對地產行業整體影響也不大，但如果放開來做，每家AMC做到一兩千億元是沒有問題的。」
財新記者獲悉，在監管部門窗口指導下，各家AMC放慢了收購地產信託的腳步，目前各銀監局正對AMC分公司或辦事處預查。
前述知情人士介紹，2011年下半年銀監會開始對AMC吹風，於同年末和財政部聯合下發《關於規範金融資產管理公司投資信託和理財產品的通知》，限制AMC介入地產信託。
不過，有分析人士認為，收購不良資產、化解金融機構風險，原本是AMC的主業，屬於市場化行為，亦是金融市場的穩定劑，監管部門不應行政干預。
由於地產信託產品尚未出現一單無法兌付的情況，監管部門對其是否屬於不良資產、地產信託是否屬於金融資產也存爭議。
「應分類看，但是尚未明確。」銀監會監管四部人士告訴財新記者。按照目前有關規定，AMC只能收購金融企業不良資產，對於非金融企業不良資產，目前只允許信達一家開展，且試點僅一年有餘。
全力保兌付
曾在前兩年大規模發展的房地產信託，在2012年5月將迎來第一個兌付高峰。一位業內人士預計，兌付壓力較大的時點主要有三個：2012年5月到7月、2013年3月到4月和2013年7月到8月。中金公司預計，有10%至15%的信託項目或在今年出現違約風險。
進入2012年5月，房地產信託將迎來第一波兌付小高峰。「今明兩年，信託公司的重點是保兌付。」用益信託工作室分析師岳婷稱。
通常地產信託兌付方案是，房地產企業通過銷售房屋的回款方式償付投資人本息。「如果房屋銷售情況不暢，就聯繫AMC來承接地產資產。」百瑞信託一位高管向財新記者介紹。
過去兩年，AMC的資產管理業務呈爆炸式增長，主要就是收購地產信託資產，這一類業務也是四家AMC主要競爭領域之一。多位AMC人士如此透露。
對於AMC來說，收購地產信託是一個省時、省力的業務，因為前期信託公司對資產都已經做了盡職調查，而且價格可一定上浮，有兩重收益保障。
一重收益，來自房地產信託通常都要求開發商以項目土地或者其他實物質押。目前質押率一般為50%，如果抵押資產較好，對於AMC來說相當於無風險套利。「抵押率很低，資產的安全性有保障，目前地產信託的風險主要是流動性問題。」一位信達公司人士稱。
長江證券分析師劉俊亦認為，目前地產類信託的風險，僅停留在單個項目的流動性風險上，而不存在行業性的兌付風險乃至系統性風險。
另一重收益，來自未能到期兌付的房地產信託產品。大多數處理方法是延期，如原來給信託投資者的承諾收益為15%，延期後將承諾收益提升5個到7個百分點，達到20%以上。AMC接盤後，也將享有該收益。
政策擦邊球
「監管部門認為，收購地產信託的不算不良資產業務。對於AMC來說，這就面臨業務的合規性問題。」一家AMC的高管坦承。他表示，正常情況下，當地產信託 出現不能兌付的情況以後，先由信託公司用自有資本金買下來，這才能在賬面轉為不良，這時AMC出手收購就不會有不合規的問題。
「不能等到出問題才讓AMC接手，所以會想辦法讓它變成不良，做個局，好讓AMC出面接手。實際客戶還在正常還款。」上海一位信託公司高管稱。
「如果有不能到期兌付的潛在可能，信託公司就向AMC出具證明：該筆信託計劃已納入單戶資產管理。然後我們介入。」一位AMC人士證實，實際 上，AMC相當於打了個「擦邊球」，從合規性來看，目前AMC基本上都是收購即將到期的地產信託項目，沒有真正的地產信託不良資產。
他也指出，「把信託公司逼得很緊的話，很可能引發大眾恐慌，影響市場穩定。」這同樣是監管部門的擔憂。財新記者獲悉，在銀監會內部，對於「AMC是否不宜在此時介入收購地產信託」，也有爭議。
AMC收購房地產信託的資金來源，除了其自有資金，還有銀行貸款。業內人士介紹，AMC從銀行貸款的資金成本是年利率7%-10%之間，一般是 一年到二年期限；信託公司籌資成本8%左右，地產信託發行價格去年最高在15%-25%之間，2012年年化收益有所回落，也不低於12%-15%。 「AMC中間可享受很大利差。」一位業內人士稱。
他介紹，四家AMC中，信達、華融下手比較早，前期收的地產項目相對較多。比如，華融近三年業務連續翻番，2011年實現撥備前利潤約50億元，其中一半以上利潤來自收購地產信託資產，目前這類資產約有200多億元。
AMC們收購地產信託資產後持有到期較多，「到期後，地產公司還款，中間轉手的很少。」一位AMC人士介紹。
把房價打下來
AMC有關人士認為，「監管部門擔心的這種行為與宏觀調控相悖，怕地產風險擊鼓傳花，最後讓AMC接了盤。」
雖然過去兩年發行的地產信託產品，其抵押的股權或者地產抵押率折扣率低至五折，但業內人士認為其中存在兩個問題：一是估值虛高。所以AMC近年 主張建立自己的評估團隊；二是目前房地產形勢「並不樂觀，我們非常慎重」。一位華融人士強調，現在一定不會考慮單戶的地產項目，即一家小的地產商就開發了 一個樓盤，五折都不談。
「AMC的要求比以前高了。」一位上海的信託公司高管證實。
華融人士表示，現在的市況，和十年前AMC收購銀行的地產不良資產有很大不同，現在是高價進入，「對房價下跌不擔心，擔心的是價跌量不漲。中國的人口紅利還能吃多少年？」
一位信達高管稱，AMC並非簡單收購地產信託，「對於價格有一定調節作用，對於房企大面積倒閉有所緩衝。」如有的地產信託年化利率高達20-25%，AMC可接受的成本是16%-18%，「就把地產公司的價格打下來了」 。
他解釋稱，「我們自己也在做壓力測試，把房價打到五折、六折，按這個標準收購。AMC接手地產信託資產有兩個條件，一個是財務不虧損，二是把房價打下來。」