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AMC接盤地產信託

http://magazine.caixin.com/2012-05-04/100386731_all.html

 監管部門對「跑風漏氣」的各類信託產品的窗口指導,已延續到華融、信達、東方、長城四大資產管理公司(下稱AMC)。

  「2012年以來,銀監會多次向四家AMC風險提示,近期頻頻窗口指導,對AMC與地產信託合作業務一再發出警示。」一位接近銀監會知情人士透露。

  近年AMC與信託公司的合作方式有兩種:一種是AMC直接從信託公司收購其地產貸款項目,另一種是通過AMC增信,即信託公司為某一地產項目發行理財產品,AMC承諾遠期收購。

  一位業內人士分析稱,保守估計,四家AMC收購的地產信託資產總規模合計應在500億元到600億元以上。「雖然規模不大,對地產行業整體影響也不大,但如果放開來做,每家AMC做到一兩千億元是沒有問題的。」

  財新記者獲悉,在監管部門窗口指導下,各家AMC放慢了收購地產信託的腳步,目前各銀監局正對AMC分公司或辦事處預查。

  前述知情人士介紹,2011年下半年銀監會開始對AMC吹風,於同年末和財政部聯合下發《關於規範金融資產管理公司投資信託和理財產品的通知》,限制AMC介入地產信託。

  不過,有分析人士認為,收購不良資產、化解金融機構風險,原本是AMC的主業,屬於市場化行為,亦是金融市場的穩定劑,監管部門不應行政干預。

  由於地產信託產品尚未出現一單無法兌付的情況,監管部門對其是否屬於不良資產、地產信託是否屬於金融資產也存爭議。

  「應分類看,但是尚未明確。」銀監會監管四部人士告訴財新記者。按照目前有關規定,AMC只能收購金融企業不良資產,對於非金融企業不良資產,目前只允許信達一家開展,且試點僅一年有餘。

全力保兌付

  曾在前兩年大規模發展的房地產信託,在2012年5月將迎來第一個兌付高峰。一位業內人士預計,兌付壓力較大的時點主要有三個:2012年5月到7月、2013年3月到4月和2013年7月到8月。中金公司預計,有10%至15%的信託項目或在今年出現違約風險。

  進入2012年5月,房地產信託將迎來第一波兌付小高峰。「今明兩年,信託公司的重點是保兌付。」用益信託工作室分析師岳婷稱。

  通常地產信託兌付方案是,房地產企業通過銷售房屋的回款方式償付投資人本息。「如果房屋銷售情況不暢,就聯繫AMC來承接地產資產。」百瑞信託一位高管向財新記者介紹。

  過去兩年,AMC的資產管理業務呈爆炸式增長,主要就是收購地產信託資產,這一類業務也是四家AMC主要競爭領域之一。多位AMC人士如此透露。

  對於AMC來說,收購地產信託是一個省時、省力的業務,因為前期信託公司對資產都已經做了盡職調查,而且價格可一定上浮,有兩重收益保障。

  一重收益,來自房地產信託通常都要求開發商以項目土地或者其他實物質押。目前質押率一般為50%,如果抵押資產較好,對於AMC來說相當於無風險套利。「抵押率很低,資產的安全性有保障,目前地產信託的風險主要是流動性問題。」一位信達公司人士稱。

  長江證券分析師劉俊亦認為,目前地產類信託的風險,僅停留在單個項目的流動性風險上,而不存在行業性的兌付風險乃至系統性風險。

  另一重收益,來自未能到期兌付的房地產信託產品。大多數處理方法是延期,如原來給信託投資者的承諾收益為15%,延期後將承諾收益提升5個到7個百分點,達到20%以上。AMC接盤後,也將享有該收益。

政策擦邊球

   「監管部門認為,收購地產信託的不算不良資產業務。對於AMC來說,這就面臨業務的合規性問題。」一家AMC的高管坦承。他表示,正常情況下,當地產信託 出現不能兌付的情況以後,先由信託公司用自有資本金買下來,這才能在賬面轉為不良,這時AMC出手收購就不會有不合規的問題。

  「不能等到出問題才讓AMC接手,所以會想辦法讓它變成不良,做個局,好讓AMC出面接手。實際客戶還在正常還款。」上海一位信託公司高管稱。

  「如果有不能到期兌付的潛在可能,信託公司就向AMC出具證明:該筆信託計劃已納入單戶資產管理。然後我們介入。」一位AMC人士證實,實際 上,AMC相當於打了個「擦邊球」,從合規性來看,目前AMC基本上都是收購即將到期的地產信託項目,沒有真正的地產信託不良資產。

  他也指出,「把信託公司逼得很緊的話,很可能引發大眾恐慌,影響市場穩定。」這同樣是監管部門的擔憂。財新記者獲悉,在銀監會內部,對於「AMC是否不宜在此時介入收購地產信託」,也有爭議。

  AMC收購房地產信託的資金來源,除了其自有資金,還有銀行貸款。業內人士介紹,AMC從銀行貸款的資金成本是年利率7%-10%之間,一般是 一年到二年期限;信託公司籌資成本8%左右,地產信託發行價格去年最高在15%-25%之間,2012年年化收益有所回落,也不低於12%-15%。 「AMC中間可享受很大利差。」一位業內人士稱。

  他介紹,四家AMC中,信達、華融下手比較早,前期收的地產項目相對較多。比如,華融近三年業務連續翻番,2011年實現撥備前利潤約50億元,其中一半以上利潤來自收購地產信託資產,目前這類資產約有200多億元。

  AMC們收購地產信託資產後持有到期較多,「到期後,地產公司還款,中間轉手的很少。」一位AMC人士介紹。

把房價打下來

  AMC有關人士認為,「監管部門擔心的這種行為與宏觀調控相悖,怕地產風險擊鼓傳花,最後讓AMC接了盤。」

  雖然過去兩年發行的地產信託產品,其抵押的股權或者地產抵押率折扣率低至五折,但業內人士認為其中存在兩個問題:一是估值虛高。所以AMC近年 主張建立自己的評估團隊;二是目前房地產形勢「並不樂觀,我們非常慎重」。一位華融人士強調,現在一定不會考慮單戶的地產項目,即一家小的地產商就開發了 一個樓盤,五折都不談。

  「AMC的要求比以前高了。」一位上海的信託公司高管證實。

  華融人士表示,現在的市況,和十年前AMC收購銀行的地產不良資產有很大不同,現在是高價進入,「對房價下跌不擔心,擔心的是價跌量不漲。中國的人口紅利還能吃多少年?」

  一位信達高管稱,AMC並非簡單收購地產信託,「對於價格有一定調節作用,對於房企大面積倒閉有所緩衝。」如有的地產信託年化利率高達20-25%,AMC可接受的成本是16%-18%,「就把地產公司的價格打下來了」 。

  他解釋稱,「我們自己也在做壓力測試,把房價打到五折、六折,按這個標準收購。AMC接手地產信託資產有兩個條件,一個是財務不虧損,二是把房價打下來。」


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