http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329055_all.html
從偷偷摸摸地降，到大張旗鼓地降，從擔心老業主砸樓盤，到拼著挨砸也要降，在過去的半 個月時間裡，房地產開發商對於降價的認識發生了質的飛躍。與此同時，宏觀經濟政策「微調」、信貸定向寬鬆等論調又起。隨著房地產投資增幅下降、土地流拍加 劇，地方對中央政策底線的試探性動作不斷「上演」，初見成效的樓市調控會就此放鬆嗎？
在11月11日的財新峰會地產論壇上，一位房地產商會的會長、一位關注地產的獨立經濟學家，加上兩位投資銀行人士及一位開發商代表，不約而同地給出了否定的答案。
讓開發商終於「死心」的是國務院總理溫家寶的講話。10月12日佛山放寬限購時，燃起了地產界對年底放鬆調控的期待，然而佛山政策當天被中央叫 停，有如給業界當頭澆了盆冷水。11月6日，國務院總理溫家寶在俄羅斯聖彼得堡公開強調，「對於房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，政府的目標就 是要使房價回歸到合理價格，同時又促進房地產業持續健康發展。」
在這之後，各界對地產調控政策的走向已然明朗：房地產調控在明年黨的十八大之前應該不會退出，開發商至少需要挺過明年上半年。正是在此預期之下，最近一週，房價大降案例集中爆發了。
地方中央博弈加劇
自11月初「中海御景西岸」「龍湖酈城」等樓盤相繼拉開降價序幕後，上海部分樓盤降幅已達到30%以上。
更重要的變化是，一手新盤的降價已開始帶動觀望數月的二手房市場。在過去一週，上海成為繼北京和深圳後第三個二手房價格指數下跌的城市。據中原 地產統計，11月7日-13日，京津穗深四大城市的二手房報價均創年內新低，其中北京、深圳和天津均為歷史最低位；同時，五大一線城市的二手房新增掛牌量 較2010年年末也出現大幅萎縮。
市場趨勢已經明朗。據中原地產監測，10月份30個大中城市的新建商品住宅成交量已經較去年同期大幅下滑42%，11月份降幅呈不斷擴大趨勢。
土地市場也不容樂觀。中國指數研究院的數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%， 同比減少37%；其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市 則整月無宅地現身，廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊紛紛零成交。
相應的，多數城市的土地收入也在下降。據中房信·克爾瑞系統監測，今年前10個月，上海的土地成交金額同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、長沙等地更是同比下跌超過五成。
「有一個省長跟我聊天，明年的地方財政收入、土地出讓金怎麼預算、怎麼拍都不知道，地方財政收入都沒有了。」在11月11日的財新峰會上，德意 志銀行亞洲投行部主席蔡洪平表示，現在最著急的還不是老百姓，而是地方政府。一方面地方政府土地收入少了；另一方面，在地方經濟中，特別在沿海地區，已經 很難改變投資拉動經濟增長的方式，也很難改變現有投資結構，地方政府對房地產的依賴度還是太高。
蔡洪平指出，樓市調控的核心問題，是中央政府與地方政府利益的調節。中央政府制定目標，地方政府花錢做事，但土地收入又在減少。因而，地方與中 央的「貓鼠遊戲」不可避免。他認為，如果情況繼續惡化，地方政府可能會採取一些變通的方法「增加彈性」，但絕不會「宣佈」取消限購等調控措施。
限購短期不會退
在地方政府「叫窮」、房地產開發商「叫苦」的博弈之下，中央政府的房地產調控政策何去何從？獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠判斷，這一 次政府不會選擇救市。「2008年救市，後來把經濟搞壞了，若再這麼做，誰來承擔責任？」他指出，很多開發商還等著政府去救，是很不明智的選擇。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為目前已基本實現年初制訂的地產調控目標，但從今年年底到明年兩會之前，政策都不會放鬆，除非出現一些特別大 的問題，比如說很多開發商的資金鏈都斷裂了。「但這種情況不可能出現，據我瞭解，沒有聽說哪個大型開發商資金鏈會斷。去年開發商已經大量充電，而且經歷 2008年經濟危機後，大型開發商都比較謹慎。」聶梅生說。
陽光100集團常務副總裁范小沖也表示，限購現在肯定不敢放，「因為已經騎虎難下，目前需求還很旺盛，所以要玩命地按著彈簧。現在別說不會放，反而還會不斷加力度，因為彈簧不斷積蓄力量，如果不加力度就會又爆了。」
與以往一樣，對房地產政策的預期，更重要的是其對經濟整體的影響。瑞銀證券首席經濟學家汪濤指出，房地產對經濟的影響倒不是房價降了多少，而是 其對水泥、工程機械、建材家電等上下游產業鏈的影響。如果成交量大幅下滑，且開發商投資意願持續下降，整個社會的開工建設就會下滑。「今年鋼筋、水泥的增 長都是個位數的。」
汪濤分析，房地產政策調控是否需要變化，還得根據整體經濟形勢來判斷。「政府不會特別關心某些房地產商能不能活下去，而是關心整個經濟、工業生 產、就業等方面。如果出口大幅下滑，需要內需來支撐，政策可能會有轉向。」她認為，樓市調控政策短期內不會退出，「現在退出的話，房價可能會報復性反彈， 調控又將功虧一簣」。
聶梅生認為，暫時沒有必要擔心房地產投資下降對整體經濟產生的影響。根據國家統計局的數據，今年1月至10月，房地產投資已將近5萬億元，超過了去年全年的投資規模。其中，有超過1萬億元是保障房的投資。
而現有政策也不會一成不變。聶梅生認為，如果放鬆的話，會從貨幣政策開始，在通脹壓力已經稍緩的情況下，應該適當放鬆銀行對個人第一套住房按揭貸款的限制，因為這涉及民生。此外，明年可能還會先在房產稅、土地出讓制度以及房地產金融方面出現改革。
謝國忠也認為，限購政策並不是完全不能放鬆。「為什麼有限購？是因為政府不願意加息，用限購政策來取代加息。」謝國忠說，「貸款利息應該反映它的風險，如果貨幣政策加息的話，可以取代限購令。但不能一邊把利息壓著，一邊取消限購，那就等於是在補貼投機了。」
調整仍將持續
對於政策短期內不會放鬆的判斷，地產界已趨一致。預期明確之後，降價及行業調整便勢在必行。
「今年A股、H股都沒有房地產企業上市，資本市場對房地產的資金支持已基本斷掉，現在的情況已經清晰，如果政府沒有什麼動作的話，地產行業將在未來幾個月時間內發生大的震盪，房價繼續下行，出現更多企業倒閉或者砸售樓處的現象。」蔡洪平如是說。
謝國忠則判斷，很多房地產企業會破產，企業將重組。「中國的房地產企業不能有2萬多家，可能2000多家都會覺得多。」他說，「只有重組之後，這個行業才能變得健康，不需要依靠泡沫來維持盈利。長遠來看，泡沫破了之後對房地產行業是有好處的。」
「房地產公司過去是依靠槓桿、囤地、土地增值，而不是靠造好房子創造價值。靠這種簡單的規模效應，簡單地消耗土地，靠泡沫，這種成長是不真實的。」在范小沖看來，調控是對房地產行業的一種修正，調整的過程將是去槓桿化和去泡沫的過程。
萬科集團總裁郁亮11月12日接受媒體採訪時也表示，房地產業再留戀過去的好日子已經不現實了。「我們現在進入了下半場，和上半場不一樣，開發 商作為『足球運動員』，要有不同踢法，開發商可能該和原來的很多做法說再見了，要做新的東西。比如，過去覺得有好產品就一定可以賣掉，賣高價，多賺錢，但 這個邏輯現在不成立了。」
郁亮認為，2012年萬科的發展策略是過冬，在冬天模式下，萬科需要做到現金為王，賣樓更加積極，不能囤地，以及更加謹慎地買地，最後要降低運 營成本。對於不斷發生的開發商降價後售樓處被砸事件，郁亮表示，萬科會繼續堅持合理定價原則，更加積極地與業主溝通，但基本的市場原則必須要堅持。
萬科的心態，在目前的房地產業界很有代表性。
保障房需做實
作為此次地產調控組合拳中重要的組成部分，保障房的建設進度與限購退出的時間和方式有著直接關係。但對於保障房的實際完成情況，及其對宏觀經濟的拉動作用與效果，仍有待觀察。
住建部11月10日宣佈，到10月底，全國城鎮保障性安居工程開工已超1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。
汪濤對此指出，這次調控組合拳裡最重要的一拳是保障房，「保障房關鍵看執行，現在保障房在建而沒有完工的有1500萬套，去年開工了500多萬 套，但當年只建完了30多萬套，今年不知道能完成多少套。明年再要開工不管是800萬套還是1000萬套，仍然是很大的量，但問題是政府能否把這塊做實， 開工之後對鋼筋、水泥等形成真實需求，而不是挖個坑、剪個彩就算開工了。這一塊還需要中央政府把資金做到位，讓地方政府真正有動力去完成。」
汪濤認為，房地產的長期健康發展需要調根本，保障性住房建設是一個可行的方式，問題是必須要做到實處。
年初，住建部與地方政府簽訂了保障房軍令狀，地方政府無一不將保障房當做一項重要的政治任務去完成。但據財新《新世紀》調查獲知，地方上對於保障房的統計口徑其實非常混亂，不少地方把單位自建房、政府公務員小區等都納入了保障房統計範疇。
對此，蔡洪平認為，這次調控的根本問題是調控地方利益，建保障房也是抓到了根本。「我相信這就是痛的地方，」蔡洪平表示，「地方政府才不願建這 個東西，保障房指標定了以後，地方政府官員來北京開會，沒有哪個城市真心願意建，因為這實際上是地方利益損失，地方財政損失。所以，他們故意把數據弄得很 混亂，3600萬套是不可能完成的，因為這是核心利益所在，地方政府不會這麼無私無畏地去做保障房。這是根本的問題，只有保障房真的建成了，調控才能調到 根本上去。」
從此前的佛山限購鬧劇可看出，目前地方和中央對於房地產調控已進入深度博弈階段。地方政府不斷希望衝破限購「魔咒」，但中央政府決心堅定。保障房建設，其實也是中央和地方博弈的一塊重要內容。
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱曾表示，保障房建設應防民粹主義，中國政府在承諾天量保障房建設的同時，更應該思考保障 房的界限，政府參與的限度在哪，保障房的收入來源是什麼，政府應該如何支持保障房的建設。「政治家們有他們的思考，但經濟學家們一定要適時提醒，花錢的時 候留點神。」樊綱表示。
蔡洪平也認為，「在政府強烈干涉下打壓下去的房地產市場，最後局面也不會很健康。這個市場已經被糟蹋了，很難相信還可以在上面畫很美好的畫——可能這個問題會更嚴重。」